2022年問題で大阪の空き家がヤバイ。大阪の生産緑地を調査

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この記事では、大阪府における2022年問題の影響について解説していきます。（※１）

 

2022年問題とは、

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、2022年以降に宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

 

生産緑地はどこにあるのか？

では、大阪府の生産緑地は、具体的にどこにあるのでしょうか？

 

赤色、ピンクのエリアは要注意

（参考：国土交通省　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）

 

ご覧のように、ほぼ全域に広がっています。

大阪府は、狭い面積にも関わらず、東京に次いで２番目に生産緑地の面積が多いのです。

 

ちなみに、

１ヘクタール（ha）＝　約3,000坪　＝　30坪の戸建て100戸

になります。

 

大阪府の生産緑地面積ランキング

*1ha＝3,025坪

 

順位	市区町村	面積（ha）	３０坪の戸建てで何戸分？
1	堺市	166.2	16759
2	八尾市	146.6	14782
3	泉佐野市	146.2	14742
4	岸和田市	118	11898
5	東大阪市	116.6	11757
6	枚方市	97.4	9821
7	和泉市	90.2	9095
8	貝塚市	80	8067
9	大阪市	76.5	7714
10	高槻市	72	7260
11	河内長野市	69.3	6988
12	泉南市	64.9	6544
13	寝屋川市	64.4	6494
14	交野市	64.3	6484
15	箕面市	64.1	6463
16	富田林市	60.3	6080
17	茨木市	50.8	5122
18	吹田市	49.8	5022
19	大阪狭山市	47.5	4790
20	阪南市	46	4638
21	柏原市	44.5	4487
22	松原市	44.4	4477
23	羽曳野市	43	4336
24	豊中市	41	4134
25	泉大津市	30.6	3086
26	大東市	22.8	2299
27	藤井寺市	22.4	2259
28	四條畷市	20.1	2027
29	門真市	17.9	1805
30	摂津市	16.2	1634
31	高石市	13.1	1321
32	池田市	12	1210
33	守口市	10.1	1018
34	千早赤阪村	0.3	30

 

生産緑地の調べ方

生産緑地は、各自治体の「都市計画図」から調べることができます。

著作権の関係で、この記事では地図画像を載せることができませんが、「自治体名　＋　都市計画図」で検索すると、各自治体の検索システムが出てきますので、そこから調べてください。

 

 

大阪市を例にとると、赤ワクで囲んだ「その他の地域地区」を選ぶと生産緑地が表示されます。

地図が出てきたら「凡例」というボタンで、生産緑地のマークが確認できます（大阪市では蛍光色の緑です）。

地図上に細かく点在しているのがそれです。

 

住まいのお近くにあるかどうかを確認してみてください。

 

危ないのは郊外の戸建て

この生産緑地の影響を大きく受けるのは、郊外の戸建てエリアです。

駅前などの市街地の中心部には、ほとんど農地が残っていないですからね。

その反面、河川敷の近くや、高速道路の周辺、山や丘などで多く見られます。

 

困ったことに、このようなエリアでは、不動産バブルと言われたこの５年間でもあまり上がっていません。

というのも、家を建てる中心年代である３０代の人口は、大阪府ではすでに2007年ごろにピークをつけて、すでに約30万人も減っているからです。

 

大阪府内の３０代人口は、１０年間で４０万人減った

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

 

通勤に便利な駅近のエリアでは、買い手もつきますが、郊外の戸建てエリアでは今後はもっと売れにくくなるでしょう。

 

実は２０２２年問題だけではない

「生産緑地が解禁されれば、土地価格が下がるエリアが結構ありそう。」

というイメージは持たれたかもしれませんが、実はこれだけではないのです。

 

この５年間で土地価格が大きく上昇して不動産バブルと言われていますが、その理由は日銀による異次元緩和のおかげで金利が下がったためでした。

 

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

 

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

 

そのため、人気の高い駅近エリアを中心に上昇してきたわけですが、この異次元緩和の副作用が出てきました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

 

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

 

巷で「オリンピックが終わったら、不動産価格が下がるのでは？」という話題が何度も取り上げられますが、１番怖いのはこの「異次元緩和の終了→金利の上昇→不動産価格の下落」でしょう。

 

２０２２年問題は、このような状況にさらに追い討ちをかけるということになるのです。

 

買うなら：基本的に待つ必要はない

２０２２年問題で土地価格が下がるのであれば、「今はまだ買わない方がいい」という判断に傾きそうなものですが、基本的には待つ必要はありません。

 

というのも、２０２２年問題まであと３年以上あります。

坪100万円以上するようなエリアであれば話は別ですが、郊外の戸建てエリアでは坪50万円未満のところが大半です。

 

仮に３０坪だとしても1,500万円ですから、１割下がったとしても150万円しか安くならないわけです。待っている間の家賃を考えたら、自宅住まいでない限りはこのタイミングで買った方がトクな人の方が多いはずです。

 

金利が低い今がチャンス

そして、もう１つ重要なポイントが、現在の金利が過去最低水準だということです。

金利が上がれば、土地価格は下がりますが、その時には支払う利息も増えますので、どちらが得になるのかは微妙です。

 

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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一括査定を使えば、高く売れるかがわかる

そう考え始めると、まず気になるのは価格だと思いますが、実は公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「代田（だいた）」という、世田谷代田駅の周辺に広がる住宅地があります。

 

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	千代田区神保町	485万円	300〜990万円	0.62〜2.04倍
東京都２３区	中央区佃	644万円	530〜970万円	0.82〜1.51倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都	八王子市北野台	33万円	30〜43万円	0.91〜1.3倍
東京都	立川市柴崎町	121万円	97〜340万円	0.8〜2.81倍
東京都	武蔵野市吉祥寺本町	216万円	150〜300万円	0.69〜1.39倍
神奈川県	横浜市神奈川区松見町	85万円	74〜150万円	0.87〜1.76倍
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
千葉県	千葉市中央区松波	77万円	64〜110万円	0.83〜1.43倍
千葉県	船橋市松が丘	30万円	26〜41万円	0.87〜1.37倍
千葉県	柏市今谷上町	49万円	39〜85万円	0.8〜1.73倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

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