（画像出典：wikimedia commons z tanuki, JR 長野駅前）
この記事では長野県の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、長野県の土地価格の動き
長野県の土地価格は、この１年間で、住宅地で+0.1％とほぼ横ばい。商業地は-0.5％と、下落していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-0.8％。商業地で-3.6％と、特に商業地において、毎年の下落が目立ちますね。
では、具体的にどのあたりが、どれだけ下がっているのか？
市区町村別に見てみましょう。
特に大きく上昇しているのは、白馬村、軽井沢町、野沢温泉村などの観光地・別荘地ですね。
また、都市部では、松本市の周辺での上昇が目立ちました。
このように、一部のエリアでは上昇しているものの、全体では下落傾向にあるのが、長野県の土地価格です。
なぜ、ほとんどの市町村で下落しているのか？
理由は、大きく２つあります。
１つは、人口の減少です。長野県では、この４年間で、約5.7万人も減っているのです。
そのため、住宅に対する需要も減っており、土地も上がりにくくなっているのです。
そして２つ目が、農地の宅地化です。
全国的に、高齢化が進んでいることもあって、後継者のいない農家が、自分の農地を宅地へと変えているのです。
長野県では、2010〜20年までの10年間で、約9,400ヘクタールの農地が減りました。その大部分が、工場や宅地へと変わっているわけです。
３０坪の戸建てにして、約94万戸分もの広さになりますので、かなりの規模ですよね。
人口が減って買い手が減っているのに、農地がどんどん宅地化されて、新しい住宅地ができれば、古い住宅地の買い手はつきにくくなります。
そのため、古くからある、その街の中心部の住宅地ほど、買い手がつきにくくなり、土地価格の下落が止まらないわけですね。
なぜ、軽井沢などの観光地では上昇しているのか？
その一方で、軽井沢や白馬などの観光エリアでは上昇しています。
その理由は、株式市場が30数年ぶりの高値を更新していることもあって、富裕層による別荘購入が増えているためです。
上昇率が最も高かったのは、５年連続で白馬村のみそら野別荘地でプラス１２.７％でした。
国内の富裕層を中心に別荘地としての人気が続いているということです。
また、市町村単位では下落している場合でも、ショッピングセンターや再開発されたエリアでは、上昇しているところもあります。
リモートワークが普及して来たことで、都心に住んでいた人たちの一部が、住環境の良い長野県へ移住して来ているためでしょう。
３、これからどうなるのか？
長野県の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
これから長野県の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した長野県の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約16.5万人減少するそうです。
長野県はこれから10年で約16.5万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口も、2025→35年の10年間で約5.9万人減る見通しです。
長野県の３０〜４０代人口は、これから１０年で約5.9万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、今後はさらに買い手がつきにくいエリアが増えていくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、長野県の土地価格は、
- 人口減少と、農地の宅地化が進んでいるため、古い住宅地の需要が下がっており、土地価格の下落が続いている
- 今後は、さらに人口減少も進むため、買い手がつきにくくなるエリアが増えていきそう
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：人口減少で買い手がつかなくなる前に
長野県の土地価格は、人口減少や、農地の宅地化によって、古い住宅地の人気が回復する見込みはあまりなく、年を追うごとに、下落が進んでいきそうです。
そのため、売却を検討している人は、早めに対策を練っておいた方がいいでしょう。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、長野市内に「若里（わかさと）」という地区があります。
長野駅の南側に広がる住宅地です。
この若里地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：２９万円／坪
- 実際の取引価格：３０〜４６万円／坪
と、公示地価の約１.０〜1.６倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.５倍の価格差があります。
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
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