塩尻市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

塩尻市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

塩尻市長野県

(画像出典:wikimedia commons プチまさし, 道の駅小坂田公園)

 

この記事では塩尻市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、塩尻市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)塩尻市大字広丘堅石字下原158番2広丘(1000)16.71.8%14.2%
公)塩尻市大字広丘高出字下桔梗ケ原2213番22塩尻(1800)17.32.3%14.1%
基)塩尻市大字広丘野村字金塚900番7外1筆広丘(430)18.51.3%11.3%
公)塩尻市大門六番町3-16塩尻(750)19.72.4%9.3%
公)塩尻市大字広丘吉田字若宮12番5外村井(1000)180.7%6.6%
公)塩尻市大門田川町150番117塩尻(1900)15.61.5%2.6%
基)塩尻市大字広丘原新田字床尾道214番3広丘(150)18.30.0%1.3%
基)塩尻市大字広丘吉田字道東1033番1広丘(1300)21.60.0%-0.5%
基)塩尻市大字宗賀字平出547番17塩尻(1200)100.0%-1.0%
基)塩尻市大字広丘高出字和手1551番7塩尻(1400)19.30.0%-1.0%
基)塩尻市大字塩尻町字蓮台734番8塩尻(3300)9.80.3%-1.7%
公)塩尻市大字上西条字道端266番1外みどり湖(100)5.10.0%-3.1%
公)塩尻市大字片丘字新屋敷7768番1広丘(3100)4.40.0%-4.3%
公)塩尻市大門八番町2-11塩尻(400)20.30.0%-5.0%
公)塩尻市大字広丘高出字岡原432番1外塩尻(2300)6.80.5%-6.0%
基)塩尻市大字広丘郷原字上原1602番20塩尻(1400)7.30.0%-6.4%
基)塩尻市大門八番町12-14塩尻(100)22.5-0.6%-7.5%
基)塩尻市大字広丘野村字角前1975番広丘(1100)9.6-0.3%-9.6%
公)塩尻市大字広丘高出字下村1938番18広丘(2200)15.42.0%
基)塩尻市大字大門字桔梗ヶ原69番10塩尻(440)17.90.6%
基)塩尻市大字木曽平沢字綿沢1451番237木曽平沢(950)3.9-2.5%
基)塩尻市大字奈良井字西町413番奈良井(550)4.9-2.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を整理してご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という、あなたにとって大事なことが書かれている記事が少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

普通の人が住んでいる、または買おうと思っている住宅地の話は、ほとんど見当たらないじゃないですか。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の

  • 満足できる取引ができた、という「自信」
  • 金銭的な「余裕」

にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の塩尻市の土地価格の動き

この7年間で塩尻市の土地価格を見ると、長野県の平均が6.9%下落したのに対して、プラス3.0%と逆に上昇していました。

 

塩尻市の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

広丘駅周辺で大きく上昇している地点が目立ちますね。

また、塩尻駅周辺は、商業地では下落している一方で、住宅地では上昇する二極化が進んでいました。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

なぜ、塩尻市は北側だけ上昇しているのか?

その理由は、2つあります。

 

1つは公共事業の減少です。

長野五輪以降の20年で、長野県の公共事業は3分の1以下に減少してしまったため、景気が一気に悪くなってしまい、土地価格も下落を続けているのです。

 

赤色の線:公共事業はこの20年間で3分の1以下に減少

長野県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

もう1つが、少子高齢化です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、長野県ではこの10年間で7万人以上減少しています。

 

長野県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、全体的に買い手がつきにくくなっており、土地価格が下落しやすい状況にあるのです。

 

北側の広丘駅周辺は、松本市への通勤もしやすいことや、国道19号線沿いの店舗も充実しています。

また、土地価格も塩尻駅周辺ほど高いわけでもないので、上昇する余地があったのだと思います。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

長野県では、長野市、松本市の商業地が危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、特に長野市や松本市などの大都市で影響が大きいようです。

これらのエリアでは、海外・県外からのお客さんがいなくなったため、中心部の商業地のお店の売り上げが厳しくなっているのは確実です。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、ほとんどの住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

長野県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)これから塩尻市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した塩尻市の人口の見通しによると、2020→30年までに2,700人減少するそうです。

 

塩尻市の人口は、2020→30年までに2,700人減る

塩尻市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代も、2020→30年までに3,500人減る見通しです。

 

塩尻市の20〜40代人口は、2020→30年までに約3,500人減少

塩尻市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、家の買い手が今よりも2割近く減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、塩尻市の土地価格は、

  • 塩尻駅周辺は下落、広丘駅周辺は上昇の二極化が進んでいる
  • 今後は買い手となる人口がさらに減少していくので、買い手がつきにくいエリアはさらに下落しやすくなる

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた塩尻市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、塩尻市内に「広丘野村(ひろおかのむら)」という地区があります。

 

この地域の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:9.6万円/坪
  • 実際の取引価格:9〜17万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.8倍で取引されていました。

 

【塩尻市広丘野村の公示地価】

塩尻市の公示地価

  • 広丘駅から1,100mの距離、徒歩約14分(1分=80m)
  • 29,200円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =9.6万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【塩尻市広丘野村の土地取引(過去2年間)】

塩尻市の土地取引

  • 広丘駅から徒歩16〜23分のエリアで、9〜17万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種住居地域」という同じ建築制限の似た街並み

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
長野県飯田市鼎10万円3〜12万円0.3〜1.2倍
長野県佐久市岩村田10万円7.3〜13万円0.73〜1.3倍
長野県安曇野市豊科南穂高4万円1.2〜20万円0.3〜5倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
新潟県三条市西裏館11万円13万円1.18倍
新潟県新発田市住吉町13万円12〜16万円0.92〜1.23倍
新潟県柏崎市北半田13.7万円8.3〜14万円0.61〜1.02倍
新潟県燕市東太田11万円6〜16万円0.55〜1.45倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県白山市八ツ矢町20万円13〜25万円0.65〜1.25倍
石川県小松市日の出町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍

 

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

塩尻市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積()最寄駅駅距離(分)都市計画
大字塩尻町0.783001300みどり湖121種住居
大字塩尻町4.3380290みどり湖151低住専
大字塩尻町0.4213100みどり湖23その他
大字塩尻町0.4217135みどり湖23その他
大字下西条15900195塩尻261低住専
大字下西条161000200塩尻261低住専
大字柿沢9.9820270みどり湖131種住居
大字柿沢1.785170みどり湖18その他
大字広丘吉田221200180広丘191低住専
大字広丘吉田184700890広丘191低住専
大字広丘吉田171700330村井191種住居
大字広丘吉田211500230村井211種住居
大字広丘吉田192500420村井231種住居
大字広丘吉田4.1700570村井30-60分その他
大字広丘堅石172000390広丘25工業
大字広丘堅石191000170広丘28工業
大字広丘高出121200310塩尻30-60分その他
大字広丘高出3.4400390塩尻30-60分その他
大字広丘高出20100001700広丘29工業
大字広丘高出8.7810310広丘30-60分その他
大字広丘高出2.6400510広丘30-60分その他
大字広丘野村2450070広丘71低住専
大字広丘野村251400180広丘82中住専
大字広丘野村141600380広丘16工業
大字宗賀1451001200塩尻51種住居
大字宗賀111200360塩尻6準工業
大字宗賀18990175塩尻61種住居
大字宗賀7.4110002000以上塩尻61種住居
大字宗賀182100380塩尻61種住居
大字宗賀111300400塩尻81種住居
大字宗賀1122065塩尻81種住居
大字宗賀5.9600330洗馬15その他
大字宗賀1130420日出塩7その他
大字洗馬4.7250175塩尻30-60分その他
大字洗馬7.6610260洗馬26その他
大字大門7.515065塩尻4準工業
大字大門7.31100500塩尻9第2種住居
大字北小野4.414001000小野(長野)8その他
大字北小野4.410075小野(長野)8その他
大字北小野1.690185小野(長野)30-60分その他
大門桔梗町171300250塩尻6第2種住居
大門五番町181400270塩尻131種住居
大門五番町131200300塩尻151種住居
大門七番町201300220塩尻4第2種住居
大門七番町201400230塩尻6第2種住居
大門二番町7.8720300塩尻151種住居
大門八番町211600240塩尻3第2種住居
大門並木町2042070塩尻11第2種住居

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

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