塩尻市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　プチまさし,　道の駅小坂田公園）

この記事では塩尻市の

の３点について解説しています。

１、塩尻市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）

*基：基準地価（2021.7.1現在）更新

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「わたしの（気になっている）不動産の価格は、今後はこうなっていきそうだ」とザックリ予測できるように解説をしていきます。

すごく不思議に思うんですが、新聞や雑誌、ニュースなどの不動産の特集を見ると、

「高層マンションが人気で盛り上がってます！」

「郊外の限界ニュータウンがヤバイです！！」

というような、とても極端な話題が多いと思いませんか？

ほとんどの人は、そんなところに住んでもいないし、もっと身近なエリアの現実的な情報が欲しいはずなのに、そういった情報はほとんど見当たりませんよね。

そのため、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、きちんと納得した上で取引したいですよね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・５００以上の市区の公示地価と基準地価について、これまで調べてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。

なので、この記事を読み終わる頃には、

• 買う、または売るタイミングがわかる
• どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去８年間の津市の土地価格の動き

津市の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で３.３%上昇しました。

また、今年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地は前年比0.3%のプラス、商業地は0.3%のマイナスと、ほとんど影響がありませんでした。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

塩尻駅〜広丘駅周辺で大きく上昇している地点が目立ちますね。

また、塩尻駅周辺は、商業地では下落している一方で、住宅地では上昇する二極化が進んでいました。

なぜ、塩尻市は県平均に比べて大きく上昇しているのか？

最も大きな理由は、大企業の業績回復によって、周辺の土地開発が進んだことでしょう。

広岡駅近くにセイコーエプソンの工場がありますが、アベノミクスが始まった2013年以降、円安の恩恵もあって、業績が拡大したのです。

（参考：セイコーエプソン「財務データシート」）

そのため、周辺に住む人が増え、商業施設の開発も進みました。

今年の春には、スーパーツルヤが広丘ショッピングパークをオープンさせますし、昨年はスタバができるなど、国道19号線を中心に多くの店舗が生まれています。

このように工場の雇用が増え、店舗も増えている結果、塩尻駅〜広丘駅にかけてのエリアで、人口が増加しているのです。

塩尻市の地区別の人口変化（2014.1〜2021.1）

増減：赤色（500人以上増加）＞オレンジ色（100〜499人増加）＞緑色（50〜99人増加）＞青色の↙️（50〜99人減少）＞紫色の↙️（100人以上の減少）

（参考：塩尻市　「住民基本台帳人口」）

ご覧の通り、この７年間で人口が１００人以上増えているエリアは、塩尻駅〜広丘駅の周辺に集中していました。

このように、人口の増加→土地価格の上昇をしている地点がある一方で、郊外では人口が減少しているため、塩尻駅〜広丘駅の周辺の土地価格だけが上昇し、それ以外では下落する二極化が進んできたわけです。

３、これからどうなるのか？

塩尻市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

（１）そろそろ低金利が終わりそう？

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

１９３０年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。

当時の反省から財政法では原則禁止されている。

（参考：「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」　日銀議事録詳報」）

このような危なっかしい政策を１０年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

このような状況もあって、今年の３月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、９割の人が「上昇する」と回答しています。

（参考：2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割　日銀政策修正で市場参加者」）

このように、副作用もあり、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

2021年8月現在から数えると、あと約１年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）これから塩尻市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した塩尻市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約3,000人減少するそうです。

塩尻市は、これから10年で約3,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、家を建てる３０〜４０代人口も、2020→30年の10年間で約3,000人も減る見通しです。

塩尻市の３０〜４０代人口は、2020→30年で3,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、市外から引っ越してきそうな駅周辺のエリアでは、まだ安定するかもしれませんが、今すでに人気のない郊外の住宅地では、さらに買い手がつきにくくなっていきそうです。

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、塩尻市の土地価格は、

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた塩尻市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、塩尻市内に「広丘野村（ひろおかのむら）」という地区があります。

この地域の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約０.９〜１.８倍で取引されていました。

このような現象は、残念ながら全国で見られます。

と言うのも、不動産の取引情報には個人情報（住所から個人が特定できてしまいます）が含まれるため、自社の取引情報しか分からないからです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

では、どうすれば、あなたの不動産を高く売ってくれる会社を探せるのでしょうか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

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