岡山県の土地価格の今後の見通し | イエ&ライフ

岡山県の土地価格の今後の見通し

岡山県の土地価格の今後の見通し岡山県

この記事では岡山県の

  1. この7年間の土地価格の動き
  2. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の2点について解説しています。

 

1、過去7年間の岡山県の不動産の上がり方の特徴とは?

まずはじめに、この7年間で岡山県内の不動産が、どのような動きをしてきたのかをザッと見ていきましょう。

 

この7年間の岡山県の公示地価を調べてみると、住宅地は5.0%の下落をしていました。

近隣県の広島県や兵庫県と比べると、ちょっと見劣りする結果となっています。

 

岡山県の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

なんで「不動産バブル」って言われてるのに、むしろ下がっているんだろう?

 

そう思っちゃいますよね。

そこで、今度は市区町村別に、この7年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

 

岡山県で住宅地が上昇しているのは、早島町だけ

岡山県の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧のように、市区町村単位で見ると、早島町しか上昇しておらず、岡山市や倉敷市から離れるほどに下落率も大きくなっています。

ただ、実際には岡山市を区別に見てみると、

  • 中区:+7.2%
  • 北区:+5.4%
  • 南区:-4.3%
  • 東区:-7.5%

と、かなり区によって違いがあり、中心部と周辺部の二極化が進んでいるようです。

 

そもそも、今回の「不動産バブル」は、何が理由なのか?

そもそも、今回の「不動産バブル」は、2013年4月から始まった日銀の異次元緩和が原因です。

 

それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として1万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。

 

ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。

そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい!」

とやってしまったのです。

 

異次元緩和

 

それで困った銀行は、不動産業者に融資をすることにしました。

この5年間で、企業や個人がお金を稼ぐために銀行から借りたお金(設備資金と言います)は、なんとその8割近くが不動産関連だったのです。

 

製造業はわずか1.7%、そのほとんどが不動産関係

異次元緩和後の設備資金の増加業種

(参考:日銀 貸出先別貸出金)

 

お金が借りやすくなった企業や個人は、そのお金でバンバン、アパートやマンションを建てました。

その一部が、「かぼちゃの馬車」や「サブリース問題」「スルガ銀行の不正融資」などで個人の不動産投資家が餌食になっているんですね。

 

低金利によって、買い手の購買力が上がった

それに加えて、住宅地でも大きな追い風がありました。

それが金利の低下です。

異次元緩和によって、住宅ローンが約1%下がったのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は1.4万円も減りました。

 

異次元緩和前後のフラット35の返済額

*融資手数料:2.16%として計算

 

①緩和前

(2013年3月)

②緩和後

(2019年1月現在)

②ー①

フラット35の金利

(団信込み)

2.27%1.33%-0.94%
月々の支払額103,500円89,400円-14,100円
総支払額4,415万円3,819万円-596万円

 

ご覧の通り、返済額で月1.4万円、総額で約600万円減った計算になります。

言い換えると、月々10.4万円の返済で、3,000万円の物件から3,500万円の物件まで買えるようになったことになります。

 

金利の低下によって、高い物件が買えるようになった

異次元緩和の値上がり効果

 

つまり、金利が下がったことで、買い手の購買力が上がったため、値上げにも簡単に応じられてきたわけです。

 

なぜ、これほど下落している地域が多いのか?

理由は2つあります。

 

①公共事業の減少で土地価格が下落した

1つ目は、公共事業の減少です。

岡山県の住宅地のピークは、1991〜92年ごろでそれから97年ごろまでほぼ横ばいでした。本格的な下落は2000年ごろからでした。

 

その理由は、公共事業の予算があまり減らなかったからです。

県内で仕事がたくさんあったので、働く人の給料もその当時まではあまり下がらなかったんですね。

 

岡山県の公共事業は、この20年でほぼ半分に

岡山県の公共事業と公示地価の推移

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

しかし、「不良債権」という言葉が話題になり始めた2001年ぐらいから、公共事業がどんどん減っていきました。

そのため、地方ではどんどん仕事がなくなってしまい、給料が減り、そして土地価格が下落していったのです。

 

②人口が減って、家を買う人が減った

2つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代の人口は、2008年ごろがピークでした。

岡山県では、すでにこの10年間で6万人以上減少しているのです。

 

岡山県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

家を買う年代が減れば、家を建てる人は減りますから、この5年間でも着工件数は増えていません。

しかも、多くの人は郊外の新しいエリアに家を建てるため、土地が限られる駅近のエリアしか価格が上がらなくなってしまったんですね。

 

上昇している地域の特徴とは?

市区町村別に見ると、早島町だけが上昇していますが、岡山駅、倉敷駅の周辺でも大きく上昇しています。

 

岡山市の地価マップ:7年間の上昇率

*上昇率:赤色(30%以上)>オレンジ(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%未満)

 

その理由は、イオンモールなどの商業地を誘致することで、駅前の住環境の魅力が高まっているからです。

 

例えば、岡山市では、イオンモール岡山を皮切りに、再開発ラッシュが続いています。

 

案件名所在地時期
イコットニコット「ドレミの街」をリニューアル2018年12月
岡山市駅前町一丁目 2 番 3 番 4 番地区第一種市街地再開発未定
杜(もり)の街づくりプロジェクトイオンモール岡山の南側にあるイトーヨーカドー跡地2021年度

 

また、倉敷市でも駅南側の阿知三丁目の再開発によって、かなり大規模なマンションができる予定です。

北口にあるアリオや三井アウトレットパークにも徒歩で行ける買い物の利便性を考えれば、かなり人気が集まるのではないでしょう。

 

倉敷市再開発事業

(参考:倉敷市阿知三丁目東地区 第一種市街地再開発事業)

 

このような商業施設の誘致によって、駅前の魅力が高まり、他の地域から人が集まっているわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

岡山県の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

 

(1)そろそろ低金利が終わりそう?

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

 

1930年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。

当時の反省から財政法では原則禁止されている。

(参考:「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」 日銀議事録詳報」)

 

このような危なっかしい政策を10年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

 

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

このような状況もあって、今年の3月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、9割の人が「上昇する」と回答しています。

(参考:2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割 日銀政策修正で市場参加者」)

 

このように、副作用もあり、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

2021年8月現在から数えると、あと約1年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから岡山県の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した岡山県の人口の見通しによると、2030年までに7.5万人減少するそうです。

 

岡山県の人口は、2030年までに7.5万人減る

岡山県の総人口の見通し

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代も、2030年までに7.8万人減る見通しです。

 

岡山県の20〜40代人口は、2030年までに7.8万人減少

岡山県の20-40代人口の見通し

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

家の買い手が今よりも1割減るので、これまで通りの上昇は見込めなくなるかもしれません。

 

結論:売るなら?買うなら?

 

というわけで、岡山県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

  • 今回の土地価格の上昇は、日銀の異次元緩和がきっかけ
  • 岡山県内では人口の減少が進んでいるため、岡山市を除いて、ほとんどのエリアでは下落が進んでいる
  • 新型コロナが長期化すれば、店舗の閉鎖が増えるので、商業地での下落が加速する
  • これから気をつけたいのは「金利」。特に日銀の異次元緩和が終了すれば、金利上昇で土地価格はさらに下がる

と言えそうです。

 

買うなら:商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、40坪でも1,200万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして120万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

 

タウンライフ家造り

 

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売るなら:この低金利はチャンス

特に住宅地において、土地価格の上昇にもっとも影響があったのは、この低金利です。1%下がったことで、同じ返済額で2割近く高い物件を買えるようになったわけですからね。

 

ですが、金利はもうこれ以上、下りようがありません。

そのため、これ以上の価格上昇は、富裕層や高所得層に人気のエリアに限られてくるでしょう。

 

また、この金利低下を進めてきた日銀の黒田総裁は、任期が2023年までなので、もし売却を考えているのであれば、それまでに準備を進めた方がいいでしょう。

 

不動産会社選びを間違えると損する?

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類(戸建て・マンション)が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、岡山市北区に「田中(たなか)」という、北長瀬駅の南側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:33万円/坪
  • 実際の取引価格:35〜47万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.4倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.4倍の価格差があります。

 

【岡山市北区田中の公示地価】

岡山市北区田中の公示地価

  • 北長瀬駅から1,400mの距離、徒歩約17分(1分=80m)
  • 100,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =33万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【岡山市北区田中の土地取引(過去2年間)】

岡山市北区田中の土地取引

  • 北長瀬駅から徒歩18〜23分のエリアで、35〜47万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第2種中高層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
広島県尾道市高須町18万円18〜25万円1〜1.39倍
広島県東広島市西条町西条18万円5.3〜25万円0.29〜1.39倍
広島県廿日市市串戸42万円22〜53万円0.52〜1.26倍
広島県三原市皆実20万円16〜29万円0.8〜1.45倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
島根県出雲市塩冶町16万円12〜18万円0.75〜1.13倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
山口県周南市富田18万円17〜24万円0.94〜1.33倍
山口県岩国市今津町27万円22〜32万円0.81〜1.19倍
山口県防府市東仁井令町9.5万円8.5〜12万円0.89〜1.26倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

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