津山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

津山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

岡山県

(画像出典:wikimedia commons Phronimoi, 岡山県津山市にあるイオンモール津山

 

この記事では津山市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、津山市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/商業津山市河辺字兼田1153番3外東津山(800)21.5-0.2%-10.7%
公/住宅津山市志戸部字前田347番12津山(3700)10-0.7%-7.6%
公/住宅津山市小原126番15津山(3200)14.5-0.9%-6.1%
公/住宅津山市押入字飯綱北907番56東津山(1500)7-0.9%-7.4%
公/住宅津山市大田字八斗田57番4津山(4100)10.2-1.0%-6.9%
公/住宅津山市二宮字鉄炮場499番1院庄(950)6.2-1.0%-11.6%
公/商業津山市堺町6番津山(600)20.4-1.6%-17.5%
公/商業津山市田町84番7津山(1200)16.6-1.8%-18.1%
公/住宅津山市原字ナル108番1外高野(5200)2-1.8%-13.4%
公/住宅津山市中北下字当田1158番5美作千代(1400)2.6-1.8%-15.4%
公/住宅津山市日本原字東野336番1外高野(7200)3.4-1.9%-13.9%
公/住宅津山市里公文字林377番1美作千代(4200)1-2.2%-15.4%
公/商業津山市日本原字東野328番高野(7500)5.5-2.4%-19.0%
基/住宅津山市国分寺字五反田126番7外東津山(1300)8.3-3.8%
基/住宅津山市小原126番15津山(3200)14.6-5.8%
基/住宅津山市高野山西433番21高野(2600)9.6-7.0%
基/住宅津山市林田字ククタ237番17津山(3500)8.8-7.3%
基/住宅津山市上之町66番1津山(1700)10-7.3%
基/住宅津山市東一宮字西山1156番23外津山(6100)9.9-7.4%
基/住宅津山市小田中字戌亥峪942番12津山(2700)9.7-8.4%
基/住宅津山市大岩字広畑600番大岩バス停(100)1-8.6%
基/工業津山市院庄字沢1089番1外院庄(1600)3.9-8.6%
基/住宅津山市北町35番3津山(1500)16.8-8.6%
基/住宅津山市高野山西字下鹿子521番1高野(2700)2.8-8.7%
基/住宅津山市平福字河原441番6外津山口(1300)8.9-9.1%
基/住宅津山市神戸字甚六前42番1院庄(1100)5.8-10.7%
基/住宅津山市大谷字町田612番23津山(1400)7.5-11.3%
基/商業津山市川崎字小代161番外東津山(200)21.9-11.4%
基/住宅津山市西中字池ノ口342番西中バス停(1)2.8-11.7%
基/住宅津山市阿波字宮ノ北1767番大畑バス停(150)0.5-12.4%
基/商業津山市小原字樋ノ口22番外津山(2400)19.5-15.1%
基/住宅津山市領家字一里塚297番美作千代(1100)3.3-15.1%
基/商業津山市大手町9番9津山(600)24.8-16.7%
基/商業津山市院庄字火ノ口940番5院庄(550)16-16.7%
基/住宅津山市中北上字楽万422番5坪井(3800)1.2-18.0%
基/住宅津山市加茂町小中原字丸町111番6美作加茂(2000)3.4-19.5%
基/商業津山市加茂町塔中字一貫田23番美作加茂(1300)5-24.1%
基/商業津山市宮尾字大黒333番6美作千代(2400)7.4

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

と参考になる情報が少ないと思いませんか?

 

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は30年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約3年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、47都道府県・500以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の津山市の土地価格の動き

この7年間で津山市の土地価格を見ると、岡山県の平均が5.0%下落したのに対して、マイナス10.9%とさらに大きく下げていました。

 

津山市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

郊外の下落率が大きいですが、津山駅周辺の中心部でも、商業地の下落率が大きいのが特徴です。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

なぜ、津山市はこれほど下げているのか?

ここまで下落している理由は、大きく3つあります。

 

①公共事業の減少で土地価格が下落した

1つ目は、公共事業の減少が挙げられます。

 

岡山県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

 

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

 

岡山県の公共事業は、この20年で2分の1に減少

岡山県の公共事業と公示地価の推移

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この30年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

 

そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

 

②人口が減って、家を買う人が減った

3つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、岡山県ではこの10年間で6万人以上減少しています。

 

岡山県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

それに加えて、津山市でも空き家が上昇しています。

2013年現在で空き家率は17.9%。9,000戸も空き家があるのです。

すでに家は十分に余っている状況なんですね。

 

津山市の空き家率

(出典:国土交通省 住宅・土地統計調査)

 

③岡山市、倉敷市の2大都市に仕事も買い物も集中

公共事業も人口も減っていくと、いい仕事は大都市に集中してしまいます。

岡山県は岡山市が70万人、倉敷市が45万人以上の人口を抱え、この2つの街が人口で突出しています。

 

特にこの10年ぐらいで、

  • 岡山駅:イオンモール岡山
  • 倉敷駅:アリオ倉敷、三井アウトレットパーク

などの魅力的な商業施設もできてきました。

 

そのため、買い物にも仕事にも便利な岡山市、倉敷市の中心部に住みたい人が増え、それ以外の地域との二極化が進んでしまったのです。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、2.9%とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で5.5%まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

 

失業率の推移

(参考:総務省統計局 労働力調査)

 

ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の1年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに2兆7,658億円と、4倍以上も使われているのです。

(参考:東洋経済「日本に「隠れ失業者」が山ほどいるという大問題」)

 

助成金の予算は、昨年6月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の6月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。

 

 従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

 厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

(参考:テレ朝ニュース 2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」)

 

この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)そろそろ、金利が上昇する?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

 

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに10年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が2年3ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

(参考:NHK「住宅ローンの金利が上がる?」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:FRB St.Louis、財務省)

 

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

専門家の半数以上が、2〜3年以内に低金利政策が限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

 

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは1つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

 

 

(2)立地適正化計画で「住んで欲しいエリア」が決められる

人口が減少し、税収が減ってくると、上下水道や道路、除雪、バスの運行、学校運営など、さまざまな公共サービスの維持が難しくなってきます。

 

そのため、約200の自治体で「立地適正化計画」を作成し、

  • 住んで欲しいエリア(居住誘導区域)
  • そうでないエリア

の2つに分けて、公共サービスを「住んで欲しいエリア」に集中させることでコストを削減しようとしています。

 

立地適正化計画で住む場所をコンパクトに

立地適正化計画のイメージ

(参考:国土交通省 立地適正化計画)

 

津山市でも現在この計画を作成中で、「住んで欲しいエリア」と「そうでないエリア」の線引きを計画しています。

津山市はまだですが、高梁市ではこのような感じで作成中です。

 

高梁市:黄色で囲まれた部分が「住んで欲しいエリア」

 

高梁市の立地適正化計画

(参考:高梁市 立地適正化計画)

 

人が多く住む市の中心部は対象地域に入りますが、郊外のエリアでは対象外になるところも出てきます。

 

特に2025年には団塊の世代が75歳以上の後期高齢者になることで、医療費や介護費用が20兆円以上増えて行政サービスが破綻する「2025年問題」が起こると言われています。

 

もし、行政サービスを削減する必要が出てきた場合には、「このエリア内かどうか」が判断基準となる可能性が高いです。

 

エリア外ではさらに土地価格の下落が進むでしょうし、エリア内に移住する人も出てくるでしょう。

 

ただし、津山市では中心街の土地の権利関係が複雑で、これまで大規模な商業施設を誘致できなかった経緯があります。

そのため、津山駅周辺に人が集まるかは微妙なところですね。もしかしたら、イオンモール津山などの郊外のショッピングセンターの周辺が人気になるかもしれません。

 

(3)これから津山市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した津山市の人口の見通しによると、2025年までに7,000人減少するそうです。

 

津山市の人口は、2025年までに7,000人減る

津山市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である30代はすでに減り始めており、2025年までに2,000人減る見通しです。

 

津山市の30代人口は、2025年までに約2,000人減少

津山市の30代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後も全域でも下落が続くでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、津山市の土地価格は、

  • 大都市の岡山市、倉敷市へと経済が集中しているため、津山市の土地下落のペースが止まらない
  • 新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地がさらに下がる可能性あり
  • 今後は、主な買い手となる30代人口がさらに減っていき、立地適正化計画も作られるので、郊外のエリアではさらに下落が進みやすくなる

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた津山市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、津山市内に「東一宮(ひがしいちのみや)」という、住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:10万円/坪
  • 実際の取引価格:4.5〜12万円/坪

と、公示地価の約0.4〜1.2倍で取引されていました。

 

【津山市東一宮の公示地価】

津山市東一宮の公示地価

  • 津山駅から6,100mの距離、徒歩約76分(1分=80m)
  • 30,200円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =10万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【津山市東一宮の土地取引(過去2年間)】

津山市東一宮の土地取引

  • 津山駅から徒歩60〜90分のエリアで、4.5〜12万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種中高層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
広島県尾道市高須町18万円18〜25万円1〜1.39倍
広島県東広島市西条町西条18万円5.3〜25万円0.29〜1.39倍
広島県廿日市市串戸42万円22〜53万円0.52〜1.26倍
広島県三原市皆実20万円16〜29万円0.8〜1.45倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
島根県出雲市塩冶町16万円12〜18万円0.75〜1.13倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
山口県周南市富田18万円17〜24万円0.94〜1.33倍
山口県岩国市今津町27万円22〜32万円0.81〜1.19倍
山口県防府市東仁井令町9.5万円8.5〜12万円0.89〜1.26倍

 

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参考データ

津山市の土地取引

こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。

日本では1年間に約130万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、30万件弱となっています。

また、大都市では回収率が低いので1割前後、地方では2割前後の取引価格が回収できています。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)津山市国分寺字五反田126番7外東津山(1300)8.3-0.4%-3.8%
基)津山市小原126番15津山(3200)14.6-0.5%-5.8%
公)津山市小原126番15津山(3200)14.60.0%-6.1%
公)津山市大田字八斗田57番4津山(4100)10.3-0.6%-6.9%
基)津山市高野山西433番21高野(2600)9.6-0.3%-7.0%
基)津山市林田字ククタ237番17津山(3500)8.8-0.7%-7.3%
基)津山市上之町66番1津山(1700)10-0.7%-7.3%
公)津山市押入字飯綱北907番56東津山(1500)70.0%-7.4%
基)津山市東一宮字西山1156番23外津山(6100)9.9-0.7%-7.4%
公)津山市志戸部字前田347番12津山(3700)10.1-0.3%-7.6%
基)津山市小田中字戌亥峪942番12津山(2700)9.7-1.0%-8.4%
基)津山市大岩字広畑600番大岩バス停(100)1-2.0%-8.6%
基)津山市院庄字沢1089番1外院庄(1600)3.9-0.8%-8.6%
基)津山市北町35番3津山(1500)16.8-0.4%-8.6%
基)津山市高野山西字下鹿子521番1高野(2700)2.8-0.8%-8.7%
基)津山市平福字河原441番6外津山口(1300)8.9-0.7%-9.1%
公)津山市河辺字兼田1153番3外東津山(800)21.50.0%-10.7%
基)津山市神戸字甚六前42番1院庄(1100)5.8-1.7%-10.7%
基)津山市大谷字町田612番23津山(1400)7.5-0.9%-11.3%
基)津山市川崎字小代161番外東津山(200)21.9-0.3%-11.4%
公)津山市二宮字鉄炮場499番1院庄(950)6.3-1.0%-11.6%
基)津山市西中字池ノ口342番西中バス停(1)2.8-2.1%-11.7%
基)津山市阿波字宮ノ北1767番大畑バス停(150)0.5-2.4%-12.4%
公)津山市原字ナル108番1外高野(5200)2-1.8%-13.4%
公)津山市日本原字東野336番1外高野(7200)3.5-1.9%-13.9%
基)津山市小原字樋ノ口22番外津山(2400)19.5-1.2%-15.1%
基)津山市領家字一里塚297番美作千代(1100)3.3-1.9%-15.1%
公)津山市中北下字当田1158番5美作千代(1400)2.7-2.0%-15.4%
公)津山市里公文字林377番1美作千代(4200)1.1-1.5%-15.4%
基)津山市大手町9番9津山(600)24.8-1.8%-16.7%
基)津山市院庄字火ノ口940番5院庄(550)16-2.0%-16.7%
公)津山市堺町6番津山(600)20.7-1.1%-17.5%
基)津山市中北上字楽万422番5坪井(3800)1.2-2.7%-18.0%
公)津山市田町84番7津山(1200)16.9-1.4%-18.1%
公)津山市日本原字東野328番高野(7500)5.6-2.3%-19.0%
基)津山市加茂町小中原字丸町111番6美作加茂(2000)3.4-2.8%-19.5%
基)津山市加茂町塔中字一貫田23番美作加茂(1300)5-3.2%-24.1%
基)津山市宮尾字大黒333番6美作千代(2400)7.4

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が1〜2割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては1.5〜2倍以上に開いている地区もあります。

 

そのため、「もっと安く買えるのか?」「もっと高い評価額なのか?」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。

というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。

 

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