津山市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　Phronimoi,　岡山県津山市にあるイオンモール津山）

この記事では津山市の

の３点について解説しています。

１、津山市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2020.1.1現在）

*基）：基準地価（2019.7.1現在）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

ただし、最新の公示地価のデータは今年の１月１日現在の価格なので、新型コロナの影響が反映されていません。

そのため、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。

なので、この記事を読み終わる頃には、

• 買う、または売るタイミングがわかる
• どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の津山市の土地価格の動き

この７年間で津山市の土地価格を見ると、岡山県の平均が５.０％下落したのに対して、マイナス１０.９％とさらに大きく下げていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-19年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

郊外の下落率が大きいですが、津山駅周辺の中心部でも、商業地の下落率が大きいのが特徴です。

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

なぜ、津山市はこれほど下げているのか？

ここまで下落している理由は、大きく３つあります。

①公共事業の減少で土地価格が下落した

１つ目は、公共事業の減少が挙げられます。

岡山県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

岡山県の公共事業は、この２０年で２分の１に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この３０年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

②人口が減って、家を買う人が減った

３つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、岡山県ではこの１０年間で６万人以上減少しています。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

それに加えて、津山市でも空き家が上昇しています。

2013年現在で空き家率は１７.９％。9,000戸も空き家があるのです。

すでに家は十分に余っている状況なんですね。

（出典：国土交通省　住宅・土地統計調査）

③岡山市、倉敷市の２大都市に仕事も買い物も集中

公共事業も人口も減っていくと、いい仕事は大都市に集中してしまいます。

岡山県は岡山市が７０万人、倉敷市が４５万人以上の人口を抱え、この２つの街が人口で突出しています。

特にこの１０年ぐらいで、

• 岡山駅：イオンモール岡山
• 倉敷駅：アリオ倉敷、三井アウトレットパーク

などの魅力的な商業施設もできてきました。

そのため、買い物にも仕事にも便利な岡山市、倉敷市の中心部に住みたい人が増え、それ以外の地域との二極化が進んでしまったのです。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出ています。

オリンピックの延期が決まった３月２４日の翌日から日本では緊急事態宣言が出され、５月２５日の解除宣言までの２ヶ月間は、飲食店やホテル、交通機関の利用がかなり減少しました。

解除された６月以降も、本格的な回復までは程遠い状況です。

このような状況を受けて専門家の間では、「この４〜６月のGDP（国内総生産）は、年率にして２３％ほど減少したのではないか？」という見通しが出ています。

（参考：日経新聞「実質GDP、4～6月23%減　民間予測」）

ほとんどの業界では、売り上げが１割減れば、利益がほぼ吹っ飛びますので、平均２３％の売り上げが減ったということであれば、赤字の企業が続出していることになります。

そして、これから先の景気についても、まだまだ予断を許しません。

例えば、これまで業績が絶好調だったユニクロは、すでに今年に入って３回目の業績の下方修正をしました。

（参考：サンケイBIZ「ファストリ通期予想、３回目の下方修正　海外ユニクロ赤字が影響」）

日本だけでなく、世界的に売り上げの回復が思っている以上に鈍いため、このような状況になっているのです。

これはユニクロに限った話ではなく、自動車や電機など、幅広い業界で起こっている状況です。

また、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

岡山では、特に製鉄業に大きな影響が出そう

岡山県内で特に大きいのが、製鉄業への影響です。

と言うのも、自動車の世界的な需要が落ち込んでいるからです。

外国人観光客の渡航制限によって、２月ごろから商業施設の売り上げに影響が出ていましたが、３月末に行われた緊急事態宣言によって、自動車の販売台数にも本格的に影響が出てきました。

メーカー別の販売実績（前年同月比）

（参考：日本自動車販売協会連合会「ブランド別新車販売台数概況」）

自動車が売れなければ、材料として使われる薄板の需要も急減します。

そのため、岡山や広島に多くの工場を持つJFEでは、京浜地区の高炉を休止して決算も1,900億円の赤字を計上することになりました。

（参考：サンケイビズ「ＪＦＥも高炉休止…鉄鋼正念場　鋼材需要が低迷、中国勢台頭」）

高炉が止まると、数千人単位で働く場所がなくなったり、他の工場へ転勤させられるため、雇用にも大きな影響が出ます。

新型コロナの感染拡大は、何度も繰り返すと言われています。

このような状況が長期化すれば、鉄の需要はさらに減りますから、高炉だけでなく電炉の会社にも影響が出てくる可能性があるので、注意が必要でしょう。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がるため、海外の投資家が国債の売却をする可能性もあります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）立地適正化計画で「住んで欲しいエリア」が決められる

人口が減少し、税収が減ってくると、上下水道や道路、除雪、バスの運行、学校運営など、さまざまな公共サービスの維持が難しくなってきます。

そのため、約２００の自治体で「立地適正化計画」を作成し、

• 住んで欲しいエリア（居住誘導区域）
• そうでないエリア

の２つに分けて、公共サービスを「住んで欲しいエリア」に集中させることでコストを削減しようとしています。

立地適正化計画で住む場所をコンパクトに

（参考：国土交通省　立地適正化計画）

津山市でも現在この計画を作成中で、「住んで欲しいエリア」と「そうでないエリア」の線引きを計画しています。

津山市はまだですが、高梁市ではこのような感じで作成中です。

高梁市：黄色で囲まれた部分が「住んで欲しいエリア」

（参考：高梁市　立地適正化計画）

人が多く住む市の中心部は対象地域に入りますが、郊外のエリアでは対象外になるところも出てきます。

特に２０２５年には団塊の世代が７５歳以上の後期高齢者になることで、医療費や介護費用が２０兆円以上増えて行政サービスが破綻する「２０２５年問題」が起こると言われています。

もし、行政サービスを削減する必要が出てきた場合には、「このエリア内かどうか」が判断基準となる可能性が高いです。

エリア外ではさらに土地価格の下落が進むでしょうし、エリア内に移住する人も出てくるでしょう。

ただし、津山市では中心街の土地の権利関係が複雑で、これまで大規模な商業施設を誘致できなかった経緯があります。

そのため、津山駅周辺に人が集まるかは微妙なところですね。もしかしたら、イオンモール津山などの郊外のショッピングセンターの周辺が人気になるかもしれません。

（３）これから津山市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した津山市の人口の見通しによると、2025年までに7,000人減少するそうです。

津山市の人口は、2025年までに7,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

しかも、家を買う中心年代である３０代はすでに減り始めており、2025年までに2,000人減る見通しです。

津山市の30代人口は、2025年までに約2,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、今後も全域でも下落が続くでしょう。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、津山市の土地価格は、

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた津山市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、津山市内に「東一宮（ひがしいちのみや）」という、住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

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