（画像出典：wikimedia commons あばさー, アリオ倉敷）
この記事では倉敷市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
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１、倉敷市の公示地価、基準地価
（１）公示地価（2024.1.1現在）NEW!
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 倉敷市美和２－１１－２０ | 倉敷（1200） | 40.3 | 5.2% | |
| 倉敷市日吉町字牛房地４７８番６ | 倉敷（850） | 33.7 | 4.5% | 11.5% |
| 倉敷市南町３－１２ | 倉敷（1300） | 48.2 | 4.3% | 18.7% |
| 倉敷市安江字中開５８８番２０ | 倉敷（2400） | 23.5 | 4.1% | 9.4% |
| 倉敷市西阿知町字赤土筋７８３番１６ | 西阿知（1400） | 20.8 | 4.0% | 10.9% |
| 倉敷市鶴形１－１２－３ | 倉敷（700） | 61.1 | 3.9% | 15.6% |
| 倉敷市西阿知町字田金３６１番１外 | 西阿知（1400） | 25.8 | 3.9% | 9.2% |
| 倉敷市中島字壱本木開２３７０番２７外 | 倉敷（3100） | 22.3 | 3.8% | 6.6% |
| 倉敷市老松町５－２－１５ | 倉敷（1500） | 36.3 | 3.8% | 11.9% |
| 倉敷市中央２－１７－２ | 倉敷（1100） | 36.6 | 3.7% | 13.7% |
| 倉敷市中島字中須賀１０８４番９ | 西阿知（760） | 20.9 | 3.6% | 9.9% |
| 倉敷市宮前字河間２６番４外 | 倉敷（1100） | 38 | 3.6% | 8.5% |
| 倉敷市片島町字西前田６７５番７外 | 西阿知（1400） | 15.2 | 3.6% | 10.3% |
| 倉敷市笹沖字太田山前６１６番６７ | 倉敷（3100） | 27 | 3.5% | 8.4% |
| 倉敷市茶屋町字宮前１５６６番９ | 茶屋町（800） | 22.3 | 3.5% | 10.7% |
| 倉敷市四十瀬字大道東５３６番７外 | 倉敷（3200） | 24.4 | 3.5% | 8.7% |
| 倉敷市上富井字大西６０４番５外 | 西富井（260） | 20.6 | 3.5% | 8.3% |
| 倉敷市沖新町３７番１８ | 倉敷（2600） | 27.5 | 3.5% | 10.0% |
| 倉敷市中島字外新田四１７２３番１９外 | 西富井（1400） | 19.8 | 3.4% | 9.7% |
| 倉敷市白楽町字八幡免５８番１６ | 倉敷（1500） | 32.4 | 3.4% | 10.4% |
| 倉敷市新田字東古開２４０５番４８ | 倉敷（2300） | 27.6 | 3.3% | 9.6% |
| 倉敷市船穂町船穂２０９５番１０ | 新倉敷（3000） | 8.3 | 3.3% | 12.1% |
| 倉敷市吉岡字乱塔町３５９番１７ | 倉敷（3900） | 23.9 | 3.3% | 7.6% |
| 倉敷市西富井字福井後１３１９番１５ | 西富井（800） | 20.1 | 3.2% | 7.4% |
| 倉敷市上東字鵠井田１２３７番３２ | 中庄（3200） | 20.6 | 3.1% | 7.9% |
| 倉敷市白楽町字川崎５２４番９ | 倉敷（1700） | 43.6 | 3.1% | 12.8% |
| 倉敷市東町１１－２２ | 倉敷（1800） | 26.5 | 3.1% | 9.4% |
| 倉敷市阿知２－５－２２ | 倉敷（250） | 67 | 3.0% | 10.3% |
| 倉敷市川西町７－１４ | 倉敷（700） | 34.3 | 3.0% | 7.2% |
| 倉敷市大島字川田３３３番５ | 倉敷（1700） | 35.6 | 2.9% | 12.5% |
| 倉敷市阿知１－１４－１０ | 倉敷（220） | 48.8 | 2.8% | 11.3% |
| 倉敷市茶屋町字鶴崎１８７４番７ | 茶屋町（1000） | 20.1 | 2.7% | 12.1% |
| 倉敷市玉島乙島字新湊８２５６番６０外 | 新倉敷（6500） | 6.6 | 2.6% | 8.7% |
| 倉敷市水島海岸通３丁目５番５外 | 三菱自工前（1900） | 6.6 | 2.6% | 4.7% |
| 倉敷市酒津字庄境２４７６番１０外 | 倉敷（2000） | 20.5 | 2.5% | 6.5% |
| 倉敷市林字黒原田８６２番２外 | 木見（1300） | 10.1 | 2.3% | 3.7% |
| 倉敷市中庄字西長郷２２番１２ | 倉敷（2800） | 24.5 | 2.3% | 6.8% |
| 倉敷市中庄字羽伏２２６６番２外 | 中庄（1500） | 25.6 | 2.2% | 5.1% |
| 倉敷市船穂町船穂字東中川１４６０番７外 | 新倉敷（2900） | 10.7 | 2.2% | 2.9% |
| 倉敷市茶屋町字蟹取川内２６９番１ | 茶屋町（100） | 23.6 | 2.1% | 13.3% |
| 倉敷市船穂町船穂字水門２９４９番２外 | 西阿知（2200） | 12.7 | 2.1% | 4.1% |
| 倉敷市平田字板宿１５５番１６５ | 倉敷（2000） | 24.4 | 2.1% | 6.5% |
| 倉敷市船穂町船穂字四ツ家２８８９番１ | 西阿知（2600） | 13.1 | 2.1% | 3.7% |
| 倉敷市南畝３丁目１５８番２ | 水島（1800） | 10 | 2.0% | 5.9% |
| 倉敷市藤戸町天城字町１７７番 | 茶屋町（2500） | 13.5 | 1.7% | 7.4% |
| 倉敷市黒崎字地蔵地２８１番１４ | 倉敷（2900） | 20 | 1.7% | 4.3% |
| 倉敷市新倉敷駅前４丁目５３番 | 新倉敷（400） | 42.9 | 1.6% | 4.0% |
| 倉敷市玉島字川中大道西１９２２番５外 | 新倉敷（1300） | 27.3 | 1.5% | 3.4% |
| 倉敷市玉島長尾字四丁目１８１番２０ | 新倉敷（1400） | 18.8 | 1.4% | 3.8% |
| 倉敷市玉島上成字三丁目６１１番７ | 新倉敷（1700） | 17.5 | 1.3% | 2.7% |
| 倉敷市玉島３１４８番 | 新倉敷（2400） | 18.1 | 1.3% | 4.4% |
| 倉敷市中庄字才戸９７４番１２ | 中庄（2400） | 16 | 1.3% | 2.5% |
| 倉敷市福田町古新田字六之割９０５番６ | 栄（2800） | 14 | 1.2% | 1.9% |
| 倉敷市鳥羽字天神１１３番１８ | 中庄（700） | 15.3 | 1.1% | 2.0% |
| 倉敷市羽島字岩山１０００番１０３ | 倉敷（2100） | 27.8 | 1.1% | 3.7% |
| 倉敷市神田２－２－３０ | 栄（650） | 18.6 | 1.1% | 3.3% |
| 倉敷市玉島長尾字御家堂２９７４番１ | 新倉敷（600） | 18.8 | 1.1% | 2.0% |
| 倉敷市連島５－３－５ | 弥生（1500） | 16.4 | 1.0% | 3.8% |
| 倉敷市玉島阿賀崎３－７－１２ | 新倉敷（2000） | 17.2 | 0.8% | 3.2% |
| 倉敷市中畝４－１５－３７ | 水島（900） | 14.2 | 0.7% | 0.7% |
| 倉敷市北畝７－５－２５－１９ | 弥生（800） | 15.8 | 0.6% | 1.3% |
| 倉敷市連島町連島字三ノ割１１０番７０外 | 浦田（700） | 17.3 | 0.6% | |
| 倉敷市水島明神町６－１１ | 水島（800） | 11.7 | 0.6% | -0.6% |
| 倉敷市連島町鶴新田字弘化開二ノ割１０９２番１４ | 栄（3300） | 12 | 0.6% | 0.3% |
| 倉敷市福田町浦田字江ノ口２４６０番３１ | 浦田（150） | 13.8 | 0.5% | 0.7% |
| 倉敷市鶴の浦３－２－８２ | 栄（4200） | 14 | 0.5% | |
| 倉敷市児島駅前１丁目５３番２外 | 児島（500） | 25.4 | 0.4% | 1.2% |
| 倉敷市神田３－５－２２ | 弥生（1600） | 17.2 | 0.4% | 2.2% |
| 倉敷市連島町連島字四合２２６１番２３４ | 浦田（1300） | 12.8 | 0.3% | -0.5% |
| 倉敷市東塚６－８－２８ | 水島（2800） | 13.8 | 0.2% | 0.2% |
| 倉敷市児島元浜町１２９番１０ | 児島（750） | 14.6 | 0.2% | |
| 倉敷市水島東栄町１１－５ | 栄（300） | 14.6 | 0.2% | -1.8% |
| 倉敷市児島駅前１丁目９５番 | 児島（720） | 21.7 | 0.2% | -0.3% |
| 倉敷市真備町岡田字内沼２８８番１２ | 川辺宿（2500） | 8.3 | 0.0% | 2.4% |
| 倉敷市真備町有井字折敷田７７番５２外 | 川辺宿（950） | 11.3 | 0.0% | 1.8% |
| 倉敷市真備町箭田字後田４１５８番２ | 吉備真備（700） | 9 | 0.0% | 1.1% |
| 倉敷市茶屋町早沖字四番川１１６１番 | 茶屋町（2100） | 7.8 | 0.0% | 0.0% |
| 倉敷市玉島阿賀崎字亀崎２３７０番 | 新倉敷（4100） | 3.5 | 0.0% | 0.0% |
| 倉敷市玉島乙島字ワ六割７３６０番１０ | 新倉敷（3800） | 17.6 | 0.0% | 0.0% |
| 倉敷市連島町鶴新田字弘化開十ノ割２０８７番５ | 水島（2600） | 11.5 | 0.0% | -0.9% |
| 倉敷市児島下の町１０丁目３８４番３９ | 児島（2400） | 15.9 | 0.0% | -1.0% |
| 倉敷市西坂字小瀬田１４８０番１０１ | 倉敷（4500） | 11.4 | 0.0% | -2.0% |
| 倉敷市南畝３－３－１６ | 水島（1300） | 11.1 | 0.0% | -2.3% |
| 倉敷市児島味野城２－３－１７ | 児島（1300） | 13.8 | 0.0% | -2.3% |
| 倉敷市粒江字船元２１０２番 | 倉敷（5300） | 7.2 | 0.0% | -2.7% |
| 倉敷市児島下の町５－１－７ | 児島（2700） | 13.6 | 0.0% | -2.8% |
| 倉敷市玉島阿賀崎字久々井１８７６番１０ | 新倉敷（3800） | 10.4 | 0.0% | -3.1% |
| 倉敷市船穂町船穂字前谷５２０５番１ | 西阿知（2700） | 6.7 | 0.0% | -3.3% |
| 倉敷市児島小川５丁目２３２６番３ | 児島（2200） | 12.1 | 0.0% | -3.4% |
| 倉敷市玉島３－１３－５ | 新倉敷（3200） | 13.1 | 0.0% | -3.6% |
| 倉敷市玉島乙島６１２２番７４ | 新倉敷（3100） | 12.1 | 0.0% | -3.9% |
| 倉敷市玉島柏島字片山３８２４番３外 | 金光（2900） | 9.8 | 0.0% | -4.8% |
| 倉敷市児島下の町１０－６－３８ | 児島（2500） | 13.8 | 0.0% | -5.9% |
| 倉敷市玉島勇崎字二丁目１００６番１ | 新倉敷（6300） | 9.3 | 0.0% | -6.0% |
| 倉敷市玉島中央町３－１２－１ | 新倉敷（2700） | 18.2 | -0.4% | -2.1% |
| 倉敷市山地字井ノ町１３８番２ | 中庄（3800） | 7.5 | -0.4% | -4.6% |
| 倉敷市児島柳田町字生政下６１９番２外 | 児島（3500） | 13.4 | -0.5% | -3.3% |
| 倉敷市菰池３－３－１ | 児島（2500） | 11.2 | -0.6% | -4.5% |
| 倉敷市児島柳田町字折井２４０２番４９ | 児島（3000） | 10.3 | -0.6% | -4.0% |
| 倉敷市児島稗田町字東額山９５５番４５ | 上の町（1300） | 9.2 | -0.7% | -5.8% |
| 倉敷市玉島陶字荒木１４３５番 | 新倉敷（4300） | 4 | -0.8% | -6.3% |
| 倉敷市児島塩生字岡４２５番１３ | 児島（5500） | 7.3 | -0.9% | -9.8% |
| 倉敷市連島町西之浦字宮ノ浦５２９５番 | 西阿知（3400） | 6.7 | -1.0% | -6.0% |
| 倉敷市児島柳田町字ゴトクマ１３０８番３９ | 上の町（3200） | 6.4 | -1.0% | -6.3% |
| 倉敷市玉島乙島字北泉２９６９番１ | 新倉敷（4100） | 9.2 | -1.1% | |
| 倉敷市玉島黒崎字向山下６５７０番外 | 金光（7600） | 5 | -1.3% | -10.0% |
| 倉敷市呼松３－１１－１９ | 水島（4900） | 7.5 | -1.3% | -7.4% |
| 倉敷市玉島柏島字船宮５６０２番 | 新倉敷（5000） | 8.2 | -1.6% | -9.2% |
| 倉敷市児島唐琴３－６－５７ | 児島（6300） | 8.1 | -1.6% | -13.2% |
| 倉敷市真備町市場字山崎２２４５番３ | 吉備真備（4600） | 3.4 | -1.9% | -8.8% |
| 倉敷市児島通生字釜屋原９９０番１外 | 児島（4000） | 6.5 | -2.0% | -11.3% |
| 倉敷市下津井１－１０－２ | 児島（4200） | 10.5 | -3.0% | -14.5% |
| 倉敷市福江字中山東６３１番２４ | 木見（3700） | 8 |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 倉敷市西阿知町字羽口下１１８７番８ | 西阿知（ 550） | 22 | 4.2% | 11.5% |
| 倉敷市鶴形１－１２－３ | 倉敷（ 700） | 59.7 | 4.0% | 15.3% |
| 倉敷市阿知２－９－１０ | 倉敷（ 350） | 132.7 | 3.9% | 16.5% |
| 倉敷市幸町１－４ | 倉敷（ 800） | 44.6 | 3.8% | 15.4% |
| 倉敷市中島字中新田壱１４０１番２ | 西阿知（ 1400） | 21.7 | 3.8% | 6.0% |
| 倉敷市浜町１－３－２４ | 倉敷（ 950） | 30.6 | 3.6% | 9.7% |
| 倉敷市笹沖字九間樋１３２５番３外 | 倉敷（ 2300） | 39.3 | 3.5% | 10.2% |
| 倉敷市田ノ上字降居殿前８７３番８ | 倉敷（ 1800） | 27.5 | 3.4% | 10.1% |
| 倉敷市八王寺町字金貸１６２番３５ | 倉敷（ 1300） | 25.5 | 3.3% | 7.2% |
| 倉敷市西中新田字東古開３７３番６ | 倉敷（ 2400） | 26.2 | 3.3% | 8.9% |
| 倉敷市福島字西大山下４０４番５ | 倉敷（ 2000） | 27.5 | 3.2% | 12.7% |
| 倉敷市上東字才ノ元５４８番 | 庭瀬（ 3600） | 17.2 | 3.2% | 9.0% |
| 倉敷市阿知２－１２－２１ | 倉敷（ 450） | 35 | 2.9% | 8.2% |
| 倉敷市片島町字上ノ町９２２番 | 西阿知（ 2400） | 7.4 | 2.8% | |
| 倉敷市中庄字鴻ヶ坪３５７４番６９ | 中庄（ 800） | 23.2 | 2.6% | 8.3% |
| 倉敷市笹沖字太田山前６１６番６７ | 倉敷（ 3100） | 26.5 | 2.6% | 7.1% |
| 倉敷市茶屋町字添新田２１１２番７ | 茶屋町（ 1100） | 21.5 | 2.5% | 7.1% |
| 倉敷市堀南字堀川前７４９番９ | 倉敷（ 3600） | 24.2 | 2.5% | 6.8% |
| 倉敷市船穂町船穂字釜堀２６５４番８ | 西阿知（ 2900） | 12.5 | 2.4% | 4.1% |
| 倉敷市大内字王子掛９８１番９ | 倉敷（ 1800） | 21.6 | 2.2% | 5.1% |
| 倉敷市藤戸町天城字山下３３０番１０ | 茶屋町（ 2200） | 15.5 | 2.2% | 8.0% |
| 倉敷市新倉敷駅前５丁目５２番 | 新倉敷（ 600） | 28.1 | 2.2% | 7.3% |
| 倉敷市水島西通１丁目１９３１番３９ | 三菱自工前（ 1300） | 6.7 | 2.0% | 6.3% |
| 倉敷市東町４－１８ | 倉敷（ 1500） | 35 | 1.9% | 7.6% |
| 倉敷市羽島字安井田２２１番９ | 倉敷（ 2600） | 19 | 1.6% | 7.5% |
| 倉敷市天城台１－１－８ | 茶屋町（ 2800） | 15 | 1.6% | 3.2% |
| 倉敷市平田字クロ中６４０番２外 | 倉敷（ 1800） | 27.1 | 1.5% | 6.5% |
| 倉敷市東富井字前田７２７番５ | 倉敷（ 3500） | 20.4 | 1.3% | 4.0% |
| 倉敷市連島中央１－１２－４ | 弥生（ 1400） | 17.9 | 1.1% | 2.9% |
| 倉敷市玉島八島字西壱丁目用水川南添１８５９番６外 | 新倉敷（ 2500） | 15.4 | 1.1% | 1.7% |
| 倉敷市連島５－３－５ | 弥生（ 1500） | 16.3 | 1.0% | 4.0% |
| 倉敷市東塚１－１３－３５ | 水島（ 2200） | 16.3 | 1.0% | 1.2% |
| 倉敷市玉島長尾字土手根４２７番８ | 新倉敷（ 1300） | 16 | 0.8% | 2.1% |
| 倉敷市玉島阿賀崎３－７－１２ | 新倉敷（ 2000） | 17.2 | 0.8% | 3.0% |
| 倉敷市真備町川辺字藤ノ木１９２０番１外 | 川辺宿（ 700） | 15.1 | 0.7% | -14.2% |
| 倉敷市玉島字柏場１３３８番１外 | 新倉敷（ 2300） | 19.2 | 0.5% | 0.7% |
| 倉敷市水島東川町２－４ | 弥生（ 900） | 14.5 | 0.5% | 1.2% |
| 倉敷市北畝４－１５－２８ | 栄（ 1700） | 14.7 | 0.5% | 0.7% |
| 倉敷市児島赤崎３－１－１０ | 児島（ 1600） | 15.2 | 0.4% | 0.4% |
| 倉敷市真備町川辺字中曽１６９２番１３ | 川辺宿（ 1000） | 9.7 | 0.3% | -14.1% |
| 倉敷市玉島乙島字ホ六割６７６３番１１外 | 新倉敷（ 3500） | 13.7 | 0.2% | -1.0% |
| 倉敷市水島西常盤町８－２５ | 常盤（ 200） | 15.2 | 0.2% | -0.9% |
| 倉敷市児島小川町３６８８番１０ | 児島（ 550） | 17.6 | 0.2% | 0.2% |
| 倉敷市亀島１－３８－４ | 常盤（ 2000） | 13.9 | 0.0% | 0.0% |
| 倉敷市西田字六反地１５８番２ | 茶屋町（ 3400） | 8.7 | 0.0% | 0.0% |
| 倉敷市広江１－６－１７ | 水島（ 3500） | 12.8 | 0.0% | -0.8% |
| 倉敷市浅原字籠池６２番６ | 倉敷（ 2800） | 10 | 0.0% | -1.3% |
| 倉敷市連島町矢柄字辰新田６１９４番６ | 弥生（ 2000） | 13.5 | 0.0% | -1.4% |
| 倉敷市玉島柏島字東宮地１５８０番６ | 新倉敷（ 4500） | 12.2 | 0.0% | -1.6% |
| 倉敷市玉島乙島字水溜５００３番 | 新倉敷（ 2800） | 12.1 | 0.0% | -1.6% |
| 倉敷市児島味野城２－３－１７ | 児島（ 1300） | 13.8 | 0.0% | -2.6% |
| 倉敷市児島味野２－２－５３ | 児島（ 1000） | 16.6 | 0.0% | -2.9% |
| 倉敷市児島下の町１０－８－４５ | 児島（ 2300） | 17.8 | 0.0% | -4.1% |
| 倉敷市連島町西之浦字大崎３３７番１ | 弥生（ 3700） | 12.1 | -0.3% | -2.1% |
| 倉敷市玉島中央町３－１３－３１ | 新倉敷（ 2800） | 14.7 | -0.4% | -3.0% |
| 倉敷市木見字車才３４６番２外 | 木見（ 250） | 5.6 | -0.6% | -8.2% |
| 倉敷市児島赤崎４－１１－４ | 児島（ 1100） | 12.3 | -0.8% | -5.6% |
| 倉敷市児島下の町４－９－６８ | 児島（ 2500） | 12.2 | -0.8% | -4.6% |
| 倉敷市児島田の口２－１－３６ | 上の町（ 3100） | 10.4 | -0.9% | -6.0% |
| 倉敷市児島柳田町字板池向５７４番６ | 児島（ 3800） | 8.9 | -1.1% | -6.3% |
| 倉敷市藤戸町藤戸字稗田１０６１番 | 植松（ 1400） | 5.7 | -1.1% | -4.4% |
| 倉敷市児島稗田町字濁池３０３２番１７外 | 上の町（ 2200） | 8.5 | -1.1% | -6.5% |
| 倉敷市玉島乙島字槙ノ前５６９番３０ | 新倉敷（ 4900） | 10 | -1.3% | -5.0% |
| 倉敷市玉島黒崎字町３０３９番外 | 新倉敷（ 7100） | 7 | -1.8% | -7.8% |
| 倉敷市児島塩生字木置場３８７９番 | 上の町（ 5900） | 5.6 | -2.3% | -12.0% |
| 倉敷市下津井３丁目１１５番２外 | 児島（ 3700） | 9.4 | -2.7% | -13.1% |
この記事の活用方法
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。
この記事は、
「なぜ、土地価格が上がっているのか？（下がっているのか？）」
「これからどうなるのか」
をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。
とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。
特に「これからどうなるのか」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。
なので、記事自体はけっこう長めになっています。
そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。
それでは参りましょう。
２、倉敷市の土地価格の動き
倉敷市の土地価格は、この１年間で、住宅地で-0.1％、商業地で+1.5％と、特に商業地で上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ても、住宅地で-1.6％。商業地で+3.5％と、やはり商業地での上昇が目立ちますね。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
倉敷駅を中心に鉄道沿線で大きく上昇している反面、湾岸沿いと郊外のエリアでは下落地点が多い傾向にあります。
なぜ倉敷市では、中心部しか上がらないのか？
その理由は大きく３つあります。
①倉敷駅周辺の再開発が活発
１つ目は、倉敷駅周辺でのオフィスビルや高層マンションなどへの再開発が活発なためです。
例えば、2021年には、倉敷駅南口の阿知地区に「あちてらす倉敷」が完成しました。
商業施設、マンション、オフィスからなる複合エリアで、1.7ha（３０坪の戸建てで、約170戸分）もの規模となる、かなり大きな計画です。
2011年に倉敷駅北口にアリオ倉敷・三井アウトレットパーク倉敷ができてから、倉敷駅周辺の人気はかなり上がりました。
ちょっと時期はズレますが、2013〜20年の倉敷市の地区別の人口変化を見ても、倉敷駅の周辺で、幅広いエリアで人口増加が見られました。
倉敷市の地区別の人口変化（2013.12〜2020.12）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500以上の減少）
このように、駅周辺に魅力的な商業施設、マンション等の再開発が行われてきたことで、土地価格の上昇につながったわけです。
②建築費が上昇
２つ目の理由は、建築費の上昇です。
新型コロナ以降に、建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、岡山県内の中古マンションの価格も上昇しています。
2018〜23年で見ると、中古戸建ては-0.7%と少し下がっているものの、中古マンションでは+13.3%と、かなり大きく上昇していました。
中古マンションの多くは、岡山市や倉敷市などの大都市の駅周辺に集中しているため、中心部の土地価格上昇の追い風となったわけです。
③倉敷駅周辺への一極集中で、他のエリアでは買い手が減っている
しかし、価格を引き上げたとしても、実際に買い手がつかなければ、上昇したとは言えません。
そこでポイントとなるのが、他市町村からのの引越しの状況です。
各市町村の転入超過数（引っ越して来た人 ー 出て行った人）を見てみると、岡山市中区と総社市、赤磐市などで増加しているものの、それ以外のエリアでは、減少していました。
倉敷市でも、５年間で約1,900人の人が、市外に引っ越しています。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
車通勤で働ける子育て世帯の一部が、土地価格がより安い、これらの市に引っ越しているため、駅から離れたエリアでの買い手がつきにくくなっており、郊外では下落しているところも見られるわけですね。
３、これからどうなるのか？
倉敷市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）これから倉敷市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した倉敷市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約1.7万人減少するそうです。
倉敷市はこれから10年で人口が約1.7万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約9,000人減る見通しです。
倉敷市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約9,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
すでに、一部の子育て世帯は、総社市や早島町に引っ越していますので、郊外では、さらに買い手がつきにくくなりそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、倉敷市の土地価格は、
- 倉敷駅周辺に魅力的な商業施設が集中しているため、駅周辺で土地価格が上がる一方で、それ以外の郊外エリアが下落する二極化が進んでいる
- 今後は若い世代の人口が減っていくため、人気のないエリアではさらに下落が加速する一方で、中心部の再開発も進むため、中心部と郊外とで二極化がさらに進みそう
と言えるでしょう。
買うなら
ここでは、掘り出し物件を探すコツをご紹介します。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら
ここからは、高く売るコツをご紹介します。
公示地価よりも高く売れるカラクリ
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、倉敷市内に「大島（おおじま）」という、倉敷駅の北東部に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：31万円／坪
- 実際の取引価格：１３〜３５万円／坪
と、公示地価の約0.4〜1.1倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、２.７倍の価格差があります。
【倉敷市大島の土地取引（過去２年間）】
- 倉敷駅から徒歩19〜26分のエリアで、13〜35万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第１種低層住居専用地域」という用途区分
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
つまり、あなたの不動産が、思っていた以上に、数百万円〜数千万円高い可能性があるのです。
では、どうすれば、それがわかるのか？
答えは、不動産の一括査定です。
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