倉敷市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

倉敷市 岡山県

(画像出典:wikimedia commons あばさー, アリオ倉敷

 

この記事では倉敷市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

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1、倉敷市の公示地価、基準地価

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
倉敷市鶴形1-12-3倉敷(700)58.74.7%15.6%
倉敷市南町3-12倉敷(1300)46.24.5%18.6%
倉敷市日吉町字牛房地478番6倉敷(850)32.24.1%7.5%
倉敷市大島字川田333番5倉敷(1700)34.74.0%12.1%
倉敷市安江字中開588番20倉敷(2400)22.63.9%5.4%
倉敷市老松町5-2-15倉敷(1500)353.9%9.6%
倉敷市中央2-17-2倉敷(1100)35.33.9%12.3%
倉敷市西阿知町字赤土筋783番16西阿知(1400)203.8%8.4%
倉敷市中島字中須賀1084番9西阿知(760)20.13.6%7.2%
倉敷市中島字外新田四1723番19外西富井(1400)19.23.6%7.2%
倉敷市片島町字西前田675番7外西阿知(1400)14.73.5%7.0%
倉敷市白楽町字八幡免58番16倉敷(1500)31.43.4%9.7%
倉敷市沖新町37番18倉敷(2600)26.63.3%7.6%
倉敷市新田字東古開2405番48倉敷(2300)26.73.3%7.3%
倉敷市白楽町字川崎524番9倉敷(1700)42.23.2%13.3%
倉敷市四十瀬字大道東536番7外倉敷(3200)23.53.2%6.1%
倉敷市上富井字大西604番5外西富井(260)19.93.1%5.4%
倉敷市上東字鵠井田1237番32中庄(3200)203.1%5.4%
倉敷市西阿知町字田金361番1外西阿知(1400)24.83.0%6.5%
倉敷市笹沖字太田山前616番67倉敷(3100)263.0%5.6%
倉敷市船穂町船穂2095番10新倉敷(3000)83.0%
倉敷市東町11-22倉敷(1800)25.72.9%8.5%
倉敷市阿知1-14-10倉敷(220)47.52.9%12.5%
倉敷市吉岡字乱塔町359番17倉敷(3900)23.12.8%5.1%
倉敷市西富井字福井後1319番15西富井(800)19.52.8%4.6%
倉敷市宮前字河間26番4外倉敷(1100)36.62.8%5.7%
倉敷市阿知2-5-22倉敷(250)652.6%7.1%
倉敷市川西町7-14倉敷(700)33.32.5%5.6%
倉敷市酒津字庄境2476番10外倉敷(2000)202.5%4.7%
倉敷市中庄字西長郷22番12倉敷(2800)242.3%5.8%
倉敷市玉島乙島字新湊8256番60外新倉敷(6500)6.42.1%8.3%
倉敷市水島海岸通3丁目5番5外三菱自工前(1900)6.42.1%3.7%
倉敷市茶屋町字鶴崎1874番7茶屋町(1000)19.62.1%12.7%
倉敷市南畝3丁目158番2水島(1800)9.82.1%4.9%
倉敷市林字黒原田862番2外木見(1300)9.82.1%0.7%
倉敷市茶屋町字蟹取川内269番1茶屋町(100)23.12.0%14.8%
倉敷市中島字壱本木開2370番27外倉敷(3100)21.52.0%3.2%
倉敷市茶屋町字宮前1566番9茶屋町(800)21.52.0%9.0%
倉敷市中庄字羽伏2266番2外中庄(1500)25.12.0%3.4%
倉敷市平田字板宿155番165倉敷(2000)23.92.0%5.7%
倉敷市藤戸町天城字町177番茶屋町(2500)13.21.8%6.4%
倉敷市船穂町船穂字水門2949番2外西阿知(2200)12.41.6%1.9%
倉敷市新倉敷駅前4丁目53番新倉敷(400)42.21.6%2.4%
倉敷市玉島字川中大道西1922番5外新倉敷(1300)26.91.4%1.9%
倉敷市黒崎字地蔵地281番14倉敷(2900)19.61.4%3.7%
倉敷市羽島字岩山1000番103倉敷(2100)27.51.3%3.5%
倉敷市玉島3148番新倉敷(2400)17.91.3%3.6%
倉敷市船穂町船穂字四ツ家2889番1西阿知(2600)12.81.3%1.6%
倉敷市船穂町船穂字東中川1460番7外新倉敷(2900)10.41.3%0.0%
倉敷市玉島長尾字四丁目181番20新倉敷(1400)18.51.3%2.6%
倉敷市鳥羽字天神113番18中庄(700)15.11.1%0.9%
倉敷市中庄字才戸974番12中庄(2400)15.81.1%1.3%
倉敷市連島5-3-5弥生(1500)16.21.0%4.5%
倉敷市玉島阿賀崎3-7-12新倉敷(2000)17.11.0%3.0%
倉敷市福田町古新田字六之割905番6栄(2800)13.91.0%0.5%
倉敷市鶴の浦3-2-82栄(4200)141.0%
倉敷市神田2-2-30栄(650)18.40.9%3.3%
倉敷市北畝7-5-25-19弥生(800)15.70.8%0.4%
倉敷市児島駅前1丁目53番2外児島(500)25.30.7%0.7%
倉敷市福田町浦田字江ノ口2460番31浦田(150)13.70.5%0.0%
倉敷市真備町岡田字内沼288番12川辺宿(2500)8.30.4%-15.7%
倉敷市神田3-5-22弥生(1600)17.10.4%3.0%
倉敷市連島町連島字三ノ割110番70外浦田(700)17.20.4%
倉敷市玉島上成字三丁目611番7新倉敷(1700)17.30.4%1.9%
倉敷市玉島長尾字御家堂2974番1新倉敷(600)18.60.4%0.9%
倉敷市連島町鶴新田字弘化開二ノ割1092番14栄(3300)120.3%-0.8%
倉敷市東塚6-8-28水島(2800)13.80.2%-0.2%
倉敷市中畝4-15-37水島(900)14.10.2%-0.2%
倉敷市児島駅前1丁目95番児島(720)21.70.2%-0.8%
倉敷市茶屋町早沖字四番川1161番茶屋町(2100)7.80.0%-0.8%
倉敷市玉島乙島字ワ六割7360番10新倉敷(3800)17.60.0%-0.9%
倉敷市連島町連島字四合2261番234浦田(1300)12.70.0%-1.3%
倉敷市水島明神町6-11水島(800)11.70.0%-1.4%
倉敷市連島町鶴新田字弘化開十ノ割2087番5水島(2600)11.50.0%-1.7%
倉敷市児島味野城2-3-17児島(1300)13.80.0%-2.8%
倉敷市西坂字小瀬田1480番101倉敷(4500)11.40.0%-2.8%
倉敷市水島東栄町11-5栄(300)14.60.0%-3.5%
倉敷市玉島阿賀崎字亀崎2370番新倉敷(4100)3.50.0%-4.5%
倉敷市児島元浜町129番10児島(750)14.50.0%
倉敷市児島下の町10丁目384番39児島(2400)15.9-0.2%-1.8%
倉敷市児島下の町5-1-7児島(2700)13.6-0.2%-4.0%
倉敷市児島小川5-4-33児島(2200)12.1-0.3%-4.2%
倉敷市真備町有井字折敷田77番52外川辺宿(950)11.3-0.3%-16.0%
倉敷市玉島中央町3-12-1新倉敷(2700)18.2-0.4%-2.3%
倉敷市真備町箭田字後田4158番2吉備真備(700)9-0.4%-16.5%
倉敷市粒江字船元2102番倉敷(5300)7.2-0.5%-3.9%
倉敷市船穂町船穂字前谷5205番1西阿知(2700)6.7-0.5%-4.2%
倉敷市児島柳田町字生政下619番2外児島(3500)13.4-0.5%-3.8%
倉敷市玉島3-13-5新倉敷(3200)13.1-0.5%-4.6%
倉敷市南畝3-3-16水島(1300)11.1-0.6%-3.2%
倉敷市児島柳田町字折井2402番49児島(3000)10.3-0.6%-4.6%
倉敷市玉島勇崎字二丁目1006番1新倉敷(6300)9.3-0.7%-7.9%
倉敷市児島下の町10-6-38児島(2500)13.8-0.7%-8.1%
倉敷市玉島陶字荒木1435番新倉敷(4300)4-0.8%-6.9%
倉敷市山地字井ノ町138番2中庄(3800)7.6-0.9%-5.4%
倉敷市玉島阿賀崎字久々井1876番10新倉敷(3800)10.4-0.9%-3.7%
倉敷市連島町西之浦字宮ノ浦5295番西阿知(3400)6.8-1.0%-6.8%
倉敷市玉島柏島字片山3824番3外金光(2900)9.8-1.0%-6.6%
倉敷市児島柳田町字ゴトクマ1308番39上の町(3200)6.5-1.0%-7.1%
倉敷市玉島乙島字北泉2969番1新倉敷(4100)9.3-1.1%
倉敷市児島稗田町字東額山955番45上の町(1300)9.2-1.1%-6.7%
倉敷市玉島乙島6122番74新倉敷(3100)12.1-1.1%-4.9%
倉敷市菰池3-3-1児島(2500)11.3-1.2%-4.7%
倉敷市呼松3-11-19水島(4900)7.6-1.3%-7.3%
倉敷市児島塩生字岡425番13児島(5500)7.3-1.8%-11.2%
倉敷市真備町市場字山崎2245番3吉備真備(4600)3.5-1.9%-9.5%
倉敷市玉島黒崎字向山下6570番外金光(7600)5.1-1.9%-11.4%
倉敷市児島通生字釜屋原990番1外児島(4000)6.6-2.0%-11.8%
倉敷市玉島柏島字船宮5602番新倉敷(5000)8.3-2.0%-9.7%
倉敷市児島唐琴3-6-57児島(6300)8.2-2.7%-14.8%
倉敷市下津井1-10-2児島(4200)10.8-3.0%-14.4%
倉敷市広江6-13-27水島(4500)9.3
倉敷市美和2-11-20倉敷(1200)38.3

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
倉敷市西阿知町字羽口下1187番8西阿知( 550)224.2%11.5%
倉敷市鶴形1-12-3倉敷( 700)59.74.0%15.3%
倉敷市阿知2-9-10倉敷( 350)132.73.9%16.5%
倉敷市幸町1-4倉敷( 800)44.63.8%15.4%
倉敷市中島字中新田壱1401番2西阿知( 1400)21.73.8%6.0%
倉敷市浜町1-3-24倉敷( 950)30.63.6%9.7%
倉敷市笹沖字九間樋1325番3外倉敷( 2300)39.33.5%10.2%
倉敷市田ノ上字降居殿前873番8倉敷( 1800)27.53.4%10.1%
倉敷市八王寺町字金貸162番35倉敷( 1300)25.53.3%7.2%
倉敷市西中新田字東古開373番6倉敷( 2400)26.23.3%8.9%
倉敷市福島字西大山下404番5倉敷( 2000)27.53.2%12.7%
倉敷市上東字才ノ元548番庭瀬( 3600)17.23.2%9.0%
倉敷市阿知2-12-21倉敷( 450)352.9%8.2%
倉敷市片島町字上ノ町922番西阿知( 2400)7.42.8%
倉敷市中庄字鴻ヶ坪3574番69中庄( 800)23.22.6%8.3%
倉敷市笹沖字太田山前616番67倉敷( 3100)26.52.6%7.1%
倉敷市茶屋町字添新田2112番7茶屋町( 1100)21.52.5%7.1%
倉敷市堀南字堀川前749番9倉敷( 3600)24.22.5%6.8%
倉敷市船穂町船穂字釜堀2654番8西阿知( 2900)12.52.4%4.1%
倉敷市大内字王子掛981番9倉敷( 1800)21.62.2%5.1%
倉敷市藤戸町天城字山下330番10茶屋町( 2200)15.52.2%8.0%
倉敷市新倉敷駅前5丁目52番新倉敷( 600)28.12.2%7.3%
倉敷市水島西通1丁目1931番39三菱自工前( 1300)6.72.0%6.3%
倉敷市東町4-18倉敷( 1500)351.9%7.6%
倉敷市羽島字安井田221番9倉敷( 2600)191.6%7.5%
倉敷市天城台1-1-8茶屋町( 2800)151.6%3.2%
倉敷市平田字クロ中640番2外倉敷( 1800)27.11.5%6.5%
倉敷市東富井字前田727番5倉敷( 3500)20.41.3%4.0%
倉敷市連島中央1-12-4弥生( 1400)17.91.1%2.9%
倉敷市玉島八島字西壱丁目用水川南添1859番6外新倉敷( 2500)15.41.1%1.7%
倉敷市連島5-3-5弥生( 1500)16.31.0%4.0%
倉敷市東塚1-13-35水島( 2200)16.31.0%1.2%
倉敷市玉島長尾字土手根427番8新倉敷( 1300)160.8%2.1%
倉敷市玉島阿賀崎3-7-12新倉敷( 2000)17.20.8%3.0%
倉敷市真備町川辺字藤ノ木1920番1外川辺宿( 700)15.10.7%-14.2%
倉敷市玉島字柏場1338番1外新倉敷( 2300)19.20.5%0.7%
倉敷市水島東川町2-4弥生( 900)14.50.5%1.2%
倉敷市北畝4-15-28栄( 1700)14.70.5%0.7%
倉敷市児島赤崎3-1-10児島( 1600)15.20.4%0.4%
倉敷市真備町川辺字中曽1692番13川辺宿( 1000)9.70.3%-14.1%
倉敷市玉島乙島字ホ六割6763番11外新倉敷( 3500)13.70.2%-1.0%
倉敷市水島西常盤町8-25常盤( 200)15.20.2%-0.9%
倉敷市児島小川町3688番10児島( 550)17.60.2%0.2%
倉敷市亀島1-38-4常盤( 2000)13.90.0%0.0%
倉敷市西田字六反地158番2茶屋町( 3400)8.70.0%0.0%
倉敷市広江1-6-17水島( 3500)12.80.0%-0.8%
倉敷市浅原字籠池62番6倉敷( 2800)100.0%-1.3%
倉敷市連島町矢柄字辰新田6194番6弥生( 2000)13.50.0%-1.4%
倉敷市玉島柏島字東宮地1580番6新倉敷( 4500)12.20.0%-1.6%
倉敷市玉島乙島字水溜5003番新倉敷( 2800)12.10.0%-1.6%
倉敷市児島味野城2-3-17児島( 1300)13.80.0%-2.6%
倉敷市児島味野2-2-53児島( 1000)16.60.0%-2.9%
倉敷市児島下の町10-8-45児島( 2300)17.80.0%-4.1%
倉敷市連島町西之浦字大崎337番1弥生( 3700)12.1-0.3%-2.1%
倉敷市玉島中央町3-13-31新倉敷( 2800)14.7-0.4%-3.0%
倉敷市木見字車才346番2外木見( 250)5.6-0.6%-8.2%
倉敷市児島赤崎4-11-4児島( 1100)12.3-0.8%-5.6%
倉敷市児島下の町4-9-68児島( 2500)12.2-0.8%-4.6%
倉敷市児島田の口2-1-36上の町( 3100)10.4-0.9%-6.0%
倉敷市児島柳田町字板池向574番6児島( 3800)8.9-1.1%-6.3%
倉敷市藤戸町藤戸字稗田1061番植松( 1400)5.7-1.1%-4.4%
倉敷市児島稗田町字濁池3032番17外上の町( 2200)8.5-1.1%-6.5%
倉敷市玉島乙島字槙ノ前569番30新倉敷( 4900)10-1.3%-5.0%
倉敷市玉島黒崎字町3039番外新倉敷( 7100)7-1.8%-7.8%
倉敷市児島塩生字木置場3879番上の町( 5900)5.6-2.3%-12.0%
倉敷市下津井3丁目115番2外児島( 3700)9.4-2.7%-13.1%

 

 

 

 

2、倉敷市の土地価格の動き

倉敷市の土地価格は、この1年間で、住宅地で-0.1%、商業地で+1.5%と、特に商業地で上昇していました。

また、2018→2023年の5年間で見ても、住宅地で-1.6%。商業地で+3.5%と、やはり商業地での上昇が目立ちますね。

 

倉敷市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+10%以上)>ピンク色(+5〜9.9%)>オレンジ色(0〜 +4.9%)>緑色(-0.1〜 -4.9%)>青色(-5〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

倉敷駅を中心に鉄道沿線で大きく上昇している反面、湾岸沿いと郊外のエリアでは下落地点が多い傾向にあります。

 

なぜ倉敷市では、中心部しか上がらないのか?

その理由は大きく3つあります。

 

①倉敷駅周辺の再開発が活発

1つ目は、倉敷駅周辺でのオフィスビルや高層マンションなどへの再開発が活発なためです。

 

例えば、2021年には、倉敷駅南口の阿知地区に「あちてらす倉敷」が完成しました。

商業施設、マンション、オフィスからなる複合エリアで、1.7ha(30坪の戸建てで、約170戸分)もの規模となる、かなり大きな計画です。

 

あちテラス倉敷

(参考:RIA「あちてらす倉敷」)

 

2011年に倉敷駅北口にアリオ倉敷・三井アウトレットパーク倉敷ができてから、倉敷駅周辺の人気はかなり上がりました。

 

ちょっと時期はズレますが、2013〜20年の倉敷市の地区別の人口変化を見ても、倉敷駅の周辺で、幅広いエリアで人口増加が見られました。

 

倉敷市の地区別の人口変化(2013.12〜2020.12)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500以上の減少)

(参考:倉敷市 「町名別人口」)

 

このように、駅周辺に魅力的な商業施設、マンション等の再開発が行われてきたことで、土地価格の上昇につながったわけです。

 

②建築費が上昇

2つ目の理由は、建築費の上昇です。

新型コロナ以降に、建築費が2〜3割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、岡山県内の中古マンションの価格も上昇しています。

2018〜23年で見ると、中古戸建ては-0.7%と少し下がっているものの、中古マンションでは+13.3%と、かなり大きく上昇していました。

 

岡山県の中古マンション、中古戸建て価格の推移

(参考:東日本不動産流通機構)

 

中古マンションの多くは、岡山市や倉敷市などの大都市の駅周辺に集中しているため、中心部の土地価格上昇の追い風となったわけです。

 

③倉敷駅周辺への一極集中で、他のエリアでは買い手が減っている

しかし、価格を引き上げたとしても、実際に買い手がつかなければ、上昇したとは言えません。

そこでポイントとなるのが、他市町村からのの引越しの状況です。

 

各市町村の転入超過数(引っ越して来た人 ー 出て行った人)を見てみると、岡山市中区と総社市、赤磐市などで増加しているものの、それ以外のエリアでは、減少していました。

倉敷市でも、5年間で約1,900人の人が、市外に引っ越しています。

 

岡山県の転入超過数の変化図

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

車通勤で働ける子育て世帯の一部が、土地価格がより安い、これらの市に引っ越しているため、駅から離れたエリアでの買い手がつきにくくなっており、郊外では下落しているところも見られるわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

倉敷市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

すでにフラット35などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:ARUHI、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行)

 

なぜ金利が上がってきているのか?、というと、物価が上がってきているからです。

戦争によって、海外から安い商品が入りにくくなり、円安が進んだことで、さらに物価が上昇しているのです。

 

日本の消費者物価指数と政策金利

(参考:財務省総務省統計局

 

この物価上昇をおさえるためには、消費を減らさないといけません。

そのため、日銀は、まず10年国債などの金利を引き上げました。これによって、フラット35などの固定金利のローンが影響を受けています。

ですが、物価上昇は止まらず、前年比で3%前後の上昇を続けています。

 

そのため、現在マイナス0.1%のままである政策金利も引き上げると見られています。

昨年12月に日銀で行われた会議では、マイナス金利の解除について話し合われています。

 

複数の委員は、マイナス金利の解除やイールドカーブコントロール(長短金利操作、YCC)政策の枠組みを解除後も「当面は大幅な金融緩和を継続していく可能性が高い」と言及。

(参考:ブルームバーグ「正常化見据え議論開始、マイナス金利後も緩和継続-12月日銀会合」)

 

上の記事の中で、「マイナス金利政策の解除」という言葉が出ていますが、これによって、変動金利の住宅ローンも上がることになります。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している大都市圏の駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の7〜8割が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、今後数年かけて、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

(2)これから倉敷市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した倉敷市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約1.7万人減少するそうです。

 

倉敷市はこれから10年で人口が約1.7万人減る

倉敷市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約9,000人減る見通しです。

 

倉敷市の30〜40代人口は、これから10年で約9,000人減る

倉敷市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

すでに、一部の子育て世帯は、総社市や早島町に引っ越していますので、郊外では、さらに買い手がつきにくくなりそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、倉敷市の土地価格は、

  • 倉敷駅周辺に魅力的な商業施設が集中しているため、駅周辺で土地価格が上がる一方で、それ以外の郊外エリアが下落する二極化が進んでいる
  • 今後は若い世代の人口が減っていくため、人気のないエリアではさらに下落が加速する一方で、中心部の再開発も進むため、中心部と郊外とで二極化がさらに進みそう

と言えるでしょう。

 

買うなら

ここでは、掘り出し物件を探すコツをご紹介します。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら

ここからは、高く売るコツをご紹介します。

 

公示地価よりも高く売れるカラクリ

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、倉敷市内に「大島(おおじま)」という、倉敷駅の北東部に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:31万円/坪
  • 実際の取引価格:13〜35万円/坪

と、公示地価の約0.4〜1.1倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、2.7倍の価格差があります。

 

【倉敷市大島の公示地価】

倉敷市大島の公示地価

  • 倉敷駅から1,700mの距離、徒歩約21分(1分=80m)
  • 93,700円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =31万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【倉敷市大島の土地取引(過去2年間)】

倉敷市大島の土地取引

  • 倉敷駅から徒歩19〜26分のエリアで、13〜35万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種低層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、あなたの不動産が、思っていた以上に、数百万円〜数千万円高い可能性があるのです。

では、どうすれば、それがわかるのか?

 

答えは、不動産の一括査定です。

不動産は、その地域、または物件を多く手がける会社かどうかで、評価額が変わります。なので、多くの不動産会社が参加している一括査定を使うことで、評価額が高いかどうかがわかるんですね。

 

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