(画像出典:wikimedia commons プチまさし, 国道30号宇野駅)
この記事では玉野市の
- 公示地価、基準地価
- この7年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか?
の3点について解説しています。
1、玉野市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK
*公):公示地価(2020.1.1現在)
*基):基準地価(2020.7.1現在)
住居表示 | 最寄駅(m) | 坪単価(万円) | 前年比変化率 | H25比変化率 |
---|---|---|---|---|
公)玉野市玉原3-5-2 | 宇野(6500) | 5.7 | 1.8% | 1.2% |
基)玉野市宇野8-29-26 | 宇野(1100) | 16.6 | -0.6% | -3.1% |
基)玉野市宇野3-8-9 | 宇野(1600) | 13 | -0.8% | -5.5% |
公)玉野市田井4-1-32 | 備前田井(180) | 15.8 | -0.4% | -6.3% |
公)玉野市東紅陽台1丁目19番157 | 常山(1400) | 13.6 | -0.5% | -7.6% |
基)玉野市槌ヶ原字松原一ノ割1215番8 | 八浜(1500) | 12.3 | -0.8% | -7.7% |
公)玉野市田井5-30-8 | 備前田井(1700) | 13.4 | -0.5% | -8.0% |
公)玉野市宇野2-36-3 | 宇野(1600) | 13.1 | -1.2% | -8.1% |
公)玉野市宇野1-40-3 | 宇野(1300) | 20.5 | -0.5% | -8.4% |
公)玉野市長尾字木ノ味下804番12 | 常山(4000) | 12.5 | -1.3% | -8.7% |
公)玉野市明神町11-10 | 宇野(5900) | 11.5 | -1.7% | -10.1% |
基)玉野市田井3-7-8 | 備前田井(280) | 19 | -1.4% | -11.0% |
公)玉野市和田3-27-26 | 宇野(5500) | 11.3 | -2.0% | -11.0% |
公)玉野市築港1-8-20 | 宇野(300) | 18.9 | -1.0% | -11.2% |
公)玉野市宇野1-31-6 | 宇野(700) | 21.4 | -1.1% | -11.2% |
基)玉野市長尾字扇田739番5外 | 常山(4100) | 14.8 | -1.8% | -11.3% |
公)玉野市玉原2-4-14 | 宇野(5300) | 11.5 | -2.2% | -11.9% |
基)玉野市玉原2-4-14 | 宇野(5300) | 11.4 | -2.3% | -12.2% |
公)玉野市八浜町八浜字七ノ舛1489番5 | 八浜(3700) | 10.9 | -1.2% | -12.7% |
公)玉野市田井4-31-5 | 備前田井(1000) | 10.9 | -1.5% | -12.7% |
公)玉野市玉2-11-2 | 宇野(3000) | 14.2 | -2.3% | -14.4% |
基)玉野市槌ヶ原字山ノ鼻921番1 | 常山(1500) | 12.5 | -2.6% | -14.5% |
公)玉野市山田字地蔵本3021番8 | 備前田井(7000) | 7.6 | -2.1% | -16.1% |
基)玉野市東田井地字岡浜地1451番1 | 備前田井(7500) | 7.4 | -3.0% | -16.4% |
基)玉野市八浜町大崎字大坪987番1 | 八浜(500) | 8.3 | -3.1% | -16.5% |
公)玉野市長尾字枝重2433番4 | 常山(5200) | 5.9 | -2.2% | -17.4% |
基)玉野市渋川3-13-5 | 宇野(8700) | 7.7 | -3.7% | -18.2% |
公)玉野市大藪字川ノ元562番 | 備前田井(3400) | 3.7 | -3.4% | -18.8% |
基)玉野市北方字和田前595番1 | 備前田井(11000) | 3.4 | -2.9% | -19.0% |
公)玉野市築港4-32-16 | 宇野(1400) | 12.3 | -1.1% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を整理してご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか?下がっているのか?」
「これからどうなるのか?」
という、あなたにとって大事なことが書かれている記事が少ないと思いませんか?
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。
普通の人が住んでいる、または買おうと思っている住宅地の話は、ほとんど見当たらないじゃないですか。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
- この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の
- 満足できる取引ができた、という「自信」
- 金銭的な「余裕」
にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
2、過去7年間の玉野市の土地価格の動き
この7年間で玉野市の土地価格を見ると、岡山県の平均が5.0%下落したのに対して、マイナス11.7%とさらに大きく下落していました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?
公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ:2013-20年の上昇率
変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)
ほぼ全域で下落していますが、駅近の商業地と、郊外の住宅地ほど、大きく下落していました。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)
ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
なぜ、玉野市は下げているのか?
ここまで下落している理由は、大きく3つあります。
①公共事業の減少で土地価格が下落した
1つ目は、公共事業の減少が挙げられます。
岡山県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。
特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。
そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。
岡山県の公共事業は、この20年で2分の1に減少
車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。
しかも、この30年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。
そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。
②人口が減って、家を買う人が減った
2つ目が、人口の減少です。
家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、岡山県ではこの10年間で6万人以上減少しています。
③岡山市、倉敷市の2大都市に仕事も買い物も集中
公共事業も人口も減っていくと、いい仕事は大都市に集中してしまいます。
岡山県は岡山市が70万人、倉敷市が45万人以上の人口を抱え、この2つの街が人口で突出しています。
特にこの10年ぐらいで、
- 岡山駅:イオンモール岡山
- 倉敷駅:アリオ倉敷、三井アウトレットパーク
などの魅力的な商業施設もできてきました。
そのため、買い物にも仕事にも便利な岡山市、倉敷市の中心部に住みたい人が増え、それ以外の地域との二極化が進んでしまったのです。
3、新型コロナの影響はどうなのか?
岡山県内の住宅地でも、これから影響が広がっていく
首都圏や京都府、大阪府などでは、3月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されています。
岡山県でも、このような事態を受けて、県民・事業者に対して、独自に要請を出しています。
具体的には、
- イベントの3密回避の徹底
- 不要不急の往来、外出、旅行を控えること
- テレワーク、時差通勤の推奨
などです。
(参考:「岡山県における新型コロナウイルス感染症拡大予防のための協力要請(令和3年1月8日から緊急事態宣言が解除される日まで))
昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地や、それまで人気のなかった郊外の住宅地において、土地価格に影響が広がっていました。
ですが、今後はさらにその影響が広がっていくものと予想されます。
ワクチン接種に時間がかかる
というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。
今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。
実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。
(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)
ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。
すでに赤字の企業はリストラモードへ
このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。
(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)
このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。
4、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
(1)この低金利はいつまで続くのか?
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。
倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。
そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか?
ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が2〜3年以内に限界と回答
(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)
このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。
9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。
16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
(中略)
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。
また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。
(2)これから玉野市の人口はどうなるの?
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した玉野市の人口の見通しによると、2020〜30年までに8,400人減少するようです。
玉野市の人口は、2020〜30年までに8,400人減る
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
しかも、家を買う中心年代である20〜40代はすでに減り始めており、2020〜30年までに4,400人減る見通しです。
玉野市の20〜40代人口は、2020〜30年までに約4,400人減少
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
つまり、これから10年で買い手が約2割減ることになるわけです。
そのため、今後も全域でも下落が続くでしょう。
結論:買うなら?売るなら?
以上のことから、玉野市の土地価格は、
- 大都市の岡山市、倉敷市へと経済が集中しているため、玉野市では人口減少に伴い、土地価格も下落してきた
- 今後は、主な買い手となる20〜40代人口がさらに減っていくので、さらに下落が進みやすくなる
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?
買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は2つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」か「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件=安い物件
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また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス
ここまで下落を続けてきた玉野市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする?
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、玉野市内に「田井(たい)」という、住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価:13.4万円/坪
- 実際の取引価格:15〜17万円/坪
と、公示地価の約1.1〜1.3倍で取引されていました。
【玉野市田井の土地取引(過去2年間)】
- 備前田井駅から徒歩18〜26分のエリアで、15〜17万円/坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第1種住居地域」という、似たような街並みのエリア
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
都道府県 | 住所 | 公示地価/坪 | 取引価格/坪 | 公示地価の何倍? |
---|---|---|---|---|
岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
広島県 | 尾道市高須町 | 18万円 | 18〜25万円 | 1〜1.39倍 |
広島県 | 東広島市西条町西条 | 18万円 | 5.3〜25万円 | 0.29〜1.39倍 |
広島県 | 廿日市市串戸 | 42万円 | 22〜53万円 | 0.52〜1.26倍 |
広島県 | 三原市皆実 | 20万円 | 16〜29万円 | 0.8〜1.45倍 |
鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
島根県 | 出雲市塩冶町 | 16万円 | 12〜18万円 | 0.75〜1.13倍 |
山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
山口県 | 周南市富田 | 18万円 | 17〜24万円 | 0.94〜1.33倍 |
山口県 | 岩国市今津町 | 27万円 | 22〜32万円 | 0.81〜1.19倍 |
山口県 | 防府市東仁井令町 | 9.5万円 | 8.5〜12万円 | 0.89〜1.26倍 |
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参考データ
こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。
なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。
玉野市の土地取引
*2019年7月〜2020年6月の土地取引
*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと
住居表示 | 最寄駅(m) | 坪単価(万円) | 前年比変化率 | H25比変化率 |
---|---|---|---|---|
公)玉野市玉原3-5-2 | 宇野(6500) | 5.7 | 1.8% | 1.2% |
基)玉野市宇野8-29-26 | 宇野(1100) | 16.6 | -0.6% | -3.1% |
基)玉野市宇野3-8-9 | 宇野(1600) | 13 | -0.8% | -5.5% |
公)玉野市田井4-1-32 | 備前田井(180) | 15.8 | -0.4% | -6.3% |
公)玉野市東紅陽台1丁目19番157 | 常山(1400) | 13.6 | -0.5% | -7.6% |
基)玉野市槌ヶ原字松原一ノ割1215番8 | 八浜(1500) | 12.3 | -0.8% | -7.7% |
公)玉野市田井5-30-8 | 備前田井(1700) | 13.4 | -0.5% | -8.0% |
公)玉野市宇野2-36-3 | 宇野(1600) | 13.1 | -1.2% | -8.1% |
公)玉野市宇野1-40-3 | 宇野(1300) | 20.5 | -0.5% | -8.4% |
公)玉野市長尾字木ノ味下804番12 | 常山(4000) | 12.5 | -1.3% | -8.7% |
公)玉野市明神町11-10 | 宇野(5900) | 11.5 | -1.7% | -10.1% |
基)玉野市田井3-7-8 | 備前田井(280) | 19 | -1.4% | -11.0% |
公)玉野市和田3-27-26 | 宇野(5500) | 11.3 | -2.0% | -11.0% |
公)玉野市築港1-8-20 | 宇野(300) | 18.9 | -1.0% | -11.2% |
公)玉野市宇野1-31-6 | 宇野(700) | 21.4 | -1.1% | -11.2% |
基)玉野市長尾字扇田739番5外 | 常山(4100) | 14.8 | -1.8% | -11.3% |
公)玉野市玉原2-4-14 | 宇野(5300) | 11.5 | -2.2% | -11.9% |
基)玉野市玉原2-4-14 | 宇野(5300) | 11.4 | -2.3% | -12.2% |
公)玉野市八浜町八浜字七ノ舛1489番5 | 八浜(3700) | 10.9 | -1.2% | -12.7% |
公)玉野市田井4-31-5 | 備前田井(1000) | 10.9 | -1.5% | -12.7% |
公)玉野市玉2-11-2 | 宇野(3000) | 14.2 | -2.3% | -14.4% |
基)玉野市槌ヶ原字山ノ鼻921番1 | 常山(1500) | 12.5 | -2.6% | -14.5% |
公)玉野市山田字地蔵本3021番8 | 備前田井(7000) | 7.6 | -2.1% | -16.1% |
基)玉野市東田井地字岡浜地1451番1 | 備前田井(7500) | 7.4 | -3.0% | -16.4% |
基)玉野市八浜町大崎字大坪987番1 | 八浜(500) | 8.3 | -3.1% | -16.5% |
公)玉野市長尾字枝重2433番4 | 常山(5200) | 5.9 | -2.2% | -17.4% |
基)玉野市渋川3-13-5 | 宇野(8700) | 7.7 | -3.7% | -18.2% |
公)玉野市大藪字川ノ元562番 | 備前田井(3400) | 3.7 | -3.4% | -18.8% |
基)玉野市北方字和田前595番1 | 備前田井(11000) | 3.4 | -2.9% | -19.0% |
公)玉野市築港4-32-16 | 宇野(1400) | 12.3 | -1.1% |
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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。
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