（画像出典：wikimedia commons ウジギス, 総社商店街通り01）
この記事では総社市の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動き
- 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、総社市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2020.1.1現在）
*基）：基準地価（2020.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 公）総社市中央６丁目１番１１５ | 総社（1400） | 19.2 | 3.0% | 9.4% |
| 基）総社市中央６丁目１番１１５ | 総社（1400） | 19.3 | 1.6% | 9.0% |
| 公）総社市駅南２丁目１０番２６ | 総社（950） | 18.7 | 3.1% | 7.8% |
| 基）総社市中央４丁目１番１０３ | 東総社（600） | 20.6 | 1.6% | 4.5% |
| 公）総社市溝口字町並２２１番１外 | 総社（200） | 15.8 | 1.5% | 2.8% |
| 基）総社市総社２－９－３３ | 東総社（480） | 16.9 | 1.2% | 2.4% |
| 基）総社市福井字広峰１番６外 | 東総社（400） | 15.3 | 1.1% | 2.2% |
| 公）総社市地頭片山字荒田ノ町５３番７ | 総社（3700） | 13.1 | 1.8% | 1.5% |
| 基）総社市総社２－２０－１７ | 東総社（1） | 18 | 0.4% | 0.9% |
| 基）総社市門田字中須加３４２番８８ | 総社（700） | 15.9 | 0.2% | 0.8% |
| 公）総社市井手字往地１１８１番９ | 東総社（1600） | 15.4 | 1.1% | 0.6% |
| 公）総社市中原字上道北８６９番４ | 総社（1300） | 10.1 | 0.3% | 0.3% |
| 基）総社市真壁字上川田１５１１番１外 | 総社（1500） | 5.3 | 1.3% | -1.8% |
| 公）総社市駅前２－２－５ | 総社（100） | 22.5 | 1.6% | -2.7% |
| 公）総社市真壁字市場堤外１４４５番１外 | 総社（850） | 14.4 | 0.5% | -2.9% |
| 公）総社市西郡字土井ノ下９７０番５外 | 総社（3400） | 8 | 0.4% | -3.6% |
| 公）総社市刑部字土堂１２４番 | 東総社（1400） | 9.2 | -0.4% | -5.4% |
| 公）総社市清音上中島字川仁後１６８番１２ | 清音（200） | 14.4 | 0.5% | -5.6% |
| 基）総社市泉１３番５９ | 東総社（2900） | 12.6 | -0.5% | -6.8% |
| 公）総社市岡谷字向１２７４番１ | 総社（5000） | 5.2 | -0.6% | -9.2% |
| 公）総社市宍粟字山方５７５番 | 豪渓（380） | 5.8 | -1.7% | -12.4% |
| 基）総社市東阿曽字尾崎ノ前１０２０番２ | 足守（2200） | 5.8 | -1.1% | -12.9% |
| 基）総社市美袋字馬場４５２番１ | 美袋（750） | 6.2 | -3.1% | -13.0% |
| 公）総社市富原字中通８８１番５ | 総社（2100） | 7.9 | -1.6% | -15.5% |
| 公）総社市新本字仁古７７４１番２ | 総社（8300） | 3.5 | -1.9% | -18.6% |
| 基）総社市秦字才ノ木３４３６番３外 | 豪渓（2300） | 4.5 | -2.9% | -19.0% |
| 公）総社市下原字東市場９２３番１ | 総社（3000） | 5.1 | 2.0% | -22.5% |
| 公）総社市清音軽部字下新田９０９番 | 清音（850） | 7.6 | 0.0% | |
| 公）総社市中央５丁目９番１０６ | 東総社（1100） | 19.9 | ||
| 公）総社市中原字巽原８８番２ | 総社（1800） | 5.8 | 2.3% | |
| 基）総社市清音柿木字鐘鋳場６２９番１５ | 清音（1300） | 14 | 0.0% | |
| 基）総社市三輪字古川三８５５番１ | 総社（1800） | 5.2 |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去７年間の総社市の土地価格の動き
この７年間で総社市の土地価格を見ると、岡山県の平均が５.０％下落したのに対して、マイナス５.５％と同じような動きをしていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
郊外の下落率が大きいですが、総社駅、東総社駅周辺の中心部では、上昇していました。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。
なぜ、総社市は下げているのか？
ここまで下落している理由は、大きく３つあります。
①公共事業の減少で土地価格が下落した
１つ目は、公共事業の減少が挙げられます。
岡山県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。
特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。
そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。
岡山県の公共事業は、この２０年で２分の１に減少
車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。
しかも、この３０年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。
そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。
②人口が減って、家を買う人が減った
３つ目が、人口の減少です。
家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、岡山県ではこの１０年間で６万人以上減少しています。
③岡山市、倉敷市の２大都市に仕事も買い物も集中
公共事業も人口も減っていくと、いい仕事は大都市に集中してしまいます。
岡山県は岡山市が７０万人、倉敷市が４５万人以上の人口を抱え、この２つの街が人口で突出しています。
特にこの１０年ぐらいで、
- 岡山駅：イオンモール岡山
- 倉敷駅：アリオ倉敷、三井アウトレットパーク
などの魅力的な商業施設もできてきました。
そのため、買い物にも仕事にも便利な岡山市、倉敷市の中心部に住みたい人が増え、それ以外の地域との二極化が進んでしまったのです。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。
代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。
| 産業 | 企業名 | ４〜６月売上（前年同期比） | 損益（億円） |
| 航空 | 全日空 | -75.7% | -1,088 |
| 鉄道 | JR東 | -55.2% | -1,553 |
| 百貨店 | 三越伊勢丹HD | -53.3% | -305 |
| 飲食 | ワタミ | -44.3% | -45 |
| 自動車 | トヨタ | -40.4% | 1,494 |
| 電機 | 日立 | -21.6% | 2,264 |
（参考：各社の決算発表資料より）
しかも、この影響は長期化することが予想されています。
というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。
「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。
岡山県では、岡山市、倉敷市が特に危ない
９月２９日に発表された基準地価を見ると、岡山市や倉敷市の商業地が影響を受けているようです。
特に駅前の商業地では、マンション開発と商業施設の再開発で上昇してきたため、今回の新型コロナで逆回転になっている状況です。
そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。
というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに３〜６ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。
店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から６ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。
６月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に７月に解約を申し出たとしても１０月〜１月までは借り続けることになります。
そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。
また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。
９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。
16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。
銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
（２）これから総社市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した総社市の人口の見通しによると、2020〜30年までに700人減少するようです。
総社市の人口は、2020〜30年までに700人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を買う中心年代である20〜40代はすでに減り始めており、2020〜30年までに2,100人減る見通しです。
総社市の20〜40代人口は、2020〜30年までに約2,100人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、これから１０年で買い手が約１割減ることになるわけです。
そのため、今後も全域でも下落が続くでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、総社市の土地価格は、
- 大都市の岡山市、倉敷市へと経済が集中しているため、総社市でも岡山に通勤しやすい駅近エリアだけ回復してきた
- 新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地がさらに下がる可能性あり
- 今後は、主な買い手となる20〜40代人口がさらに減っていくので、郊外のエリアではさらに下落が進みやすくなる
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
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また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで下落を続けてきた総社市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、総社市内に「駅南」という、住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：１９万円／坪
- 実際の取引価格：１５〜４２万円／坪
と、公示地価の約０.８〜２.２倍で取引されていました。
【総社市駅南の土地取引（過去２年間）】
- 総社駅から徒歩１１〜１８分のエリアで、１５〜４２万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第２種中高層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 広島県 | 尾道市高須町 | 18万円 | 18〜25万円 | 1〜1.39倍 |
| 広島県 | 東広島市西条町西条 | 18万円 | 5.3〜25万円 | 0.29〜1.39倍 |
| 広島県 | 廿日市市串戸 | 42万円 | 22〜53万円 | 0.52〜1.26倍 |
| 広島県 | 三原市皆実 | 20万円 | 16〜29万円 | 0.8〜1.45倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 島根県 | 出雲市塩冶町 | 16万円 | 12〜18万円 | 0.75〜1.13倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 山口県 | 周南市富田 | 18万円 | 17〜24万円 | 0.94〜1.33倍 |
| 山口県 | 岩国市今津町 | 27万円 | 22〜32万円 | 0.81〜1.19倍 |
| 山口県 | 防府市東仁井令町 | 9.5万円 | 8.5〜12万円 | 0.89〜1.26倍 |
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