（画像出典：wikimedia commons ウジギス, 総社商店街通り01）
この記事では総社市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、総社市の公示地価、基準地価
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 総社市中央５丁目９番１０６ | 東総社（1100） | 20.9 | 3.3% | |
| 総社市駅前２－２－５ | 総社（100） | 23.6 | 3.2% | 7.5% |
| 総社市中央６丁目１番１１５ | 総社（1400） | 20.1 | 3.0% | 11.1% |
| 総社市中原字巽原８８番２ | 総社（1800） | 6.1 | 2.2% | 8.8% |
| 総社市井手字往地１１８１番９ | 東総社（1600） | 15.8 | 2.1% | 5.0% |
| 総社市地頭片山字荒田ノ町５３番７ | 総社（3700） | 13.5 | 2.0% | 6.5% |
| 総社市中原字上道北８６９番４ | 総社（1300） | 10.4 | 1.9% | 2.6% |
| 総社市下原字東市場９２３番１ | 総社（3000） | 5.2 | 1.9% | -10.2% |
| 総社市溝口字町並２２１番１外 | 総社（200） | 16.2 | 1.9% | 5.6% |
| 総社市清音上中島字川仁後１６８番１２ | 清音（200） | 14.7 | 1.8% | 3.0% |
| 総社市真壁字市場堤外１４４５番１外 | 総社（850） | 14.8 | 1.8% | 2.8% |
| 総社市西郡字土井ノ下９７０番５外 | 総社（3400） | 8.1 | 0.8% | 2.9% |
| 総社市清音軽部字下新田９０９番 | 清音（850） | 7.7 | 0.4% | 0.0% |
| 総社市岡谷字向１２７４番１ | 総社（5000） | 5.2 | 0.0% | -0.6% |
| 総社市刑部字土堂１２４番 | 東総社（1400） | 9.2 | 0.0% | -0.7% |
| 総社市宍粟字山方５７５番 | 豪渓（380） | 5.6 | -1.2% | -6.0% |
| 総社市富原字中通８８１番５ | 総社（2100） | 7.5 | -1.7% | -8.5% |
| 総社市井手字中ノ条７２９番 | 東総社（1500） | 12.6 |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 総社市中央６丁目１番１１５ | 総社（ 1400） | 20.4 | 3.0% | 11.0% |
| 総社市中央４丁目１番１０３ | 東総社（ 600） | 21.7 | 2.6% | 8.9% |
| 総社市総社２－９－３３ | 東総社（ 480） | 17.9 | 2.5% | 8.2% |
| 総社市三輪字古川三８５５番１ | 総社（ 1800） | 5.5 | 2.5% | |
| 総社市真壁字上川田１５１１番１外 | 総社（ 1500） | 5.6 | 2.4% | 9.0% |
| 総社市門田字中須加３４２番８８ | 総社（ 700） | 16.6 | 2.2% | 5.0% |
| 総社市総社２－２０－１７ | 東総社（ 1） | 18.6 | 2.2% | 4.6% |
| 総社市福井字広峰１番６外 | 東総社（ 400） | 16.1 | 1.9% | 7.7% |
| 総社市清音柿木字鐘鋳場６２９番１５ | 清音（ 1300） | 14.6 | 1.8% | |
| 総社市泉１３番５９ | 東総社（ 2900） | 12.6 | 0.0% | -1.6% |
| 総社市美袋字馬場４５２番１ | 美袋（ 750） | 5.9 | -0.6% | -9.6% |
| 総社市東阿曽字尾崎ノ前１０２０番２ | 足守（ 2200） | 5.7 | -0.6% | -3.9% |
| 総社市秦字才ノ木３４３６番３外 | 豪渓（ 2300） | 4.3 | -0.8% | -9.7% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、総社市の土地価格の動き
総社市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+0.1％、商業地で+2.8％と、特に商業地で大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ても、住宅地で-0.7％。商業地で+5.7％と、住宅地はほぼ横ばいで、商業地では上昇が続いているようです。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
郊外の下落率が大きいですが、総社駅、東総社駅周辺の中心部では、上昇していました。
なぜ総社市では、駅の周辺部しか上がらないのか？
最も大きな理由は、人口の増加です。
総社市では、この５年間で、約1,000人増えているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
1,000人というと、それほど増えていないように思えますが、市外からの引っ越してくる人が多いのです。
５年間の転入超過数（引っ越してきた人 ー 出て行った人）を見てみると、約1,600人増えていました。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
岡山市中区で増加しているのは、岡山駅周辺の再開発で、マンションや商業施設が次々とできているため、人気があるためでしょう。
その一方で、土地価格が安い場所に戸建てを持ちたい人が、岡山市から総社市へ引っ越してきているものと考えられます。
このような県庁所在地とその周辺で人口が増えている現象は、全国的に見られます。
公共事業が減って、地元で割りのいい仕事がなくなった結果、大都市の県庁所在地に仕事を求め、その周辺に家を求める人が増えているのです。
総社市も、そのような流れの中で、人口が増加し、通勤に便利な駅近エリアで土地価格が上昇しているのでしょう。
３、これからどうなるのか？
総社市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから総社市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した総社市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約1,000人減少するそうです。
総社市はこれから10年で人口が約1,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約2,000人減る見通しです。
総社市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約2,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ただし、足元の転入超過数を見ると、岡山市から引っ越してきている人が増えているため、当分の間は、通勤に便利な駅近エリアを中心に、住宅の需要はなくならないでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、総社市の土地価格は、
- 岡山市への経済の一極集中が進んだ結果、岡山市に通勤しやすく、土地価格も安い、駅近エリアを中心に人口が増加し、土地価格の上昇が起こっている
- 足元の市外からの引越し状況を見ても、総社市への人口流入は続きそうなので、駅近エリアを中心に、住宅需要は安定しそう
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、総社市内に「駅南」という、住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：１９万円／坪
- 実際の取引価格：１５〜４２万円／坪
と、公示地価の約０.８〜２.２倍で取引されていました。
【総社市駅南の土地取引（過去２年間）】
- 総社駅から徒歩１１〜１８分のエリアで、１５〜４２万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第２種中高層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
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