総社市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

総社市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

総社市岡山県

(画像出典:wikimedia commons ウジギス, 総社商店街通り01

 

この記事では総社市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、総社市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)総社市中央6丁目1番115総社(1400)19.23.0%9.4%
基)総社市中央6丁目1番115総社(1400)19.31.6%9.0%
公)総社市駅南2丁目10番26総社(950)18.73.1%7.8%
基)総社市中央4丁目1番103東総社(600)20.61.6%4.5%
公)総社市溝口字町並221番1外総社(200)15.81.5%2.8%
基)総社市総社2-9-33東総社(480)16.91.2%2.4%
基)総社市福井字広峰1番6外東総社(400)15.31.1%2.2%
公)総社市地頭片山字荒田ノ町53番7総社(3700)13.11.8%1.5%
基)総社市総社2-20-17東総社(1)180.4%0.9%
基)総社市門田字中須加342番88総社(700)15.90.2%0.8%
公)総社市井手字往地1181番9東総社(1600)15.41.1%0.6%
公)総社市中原字上道北869番4総社(1300)10.10.3%0.3%
基)総社市真壁字上川田1511番1外総社(1500)5.31.3%-1.8%
公)総社市駅前2-2-5総社(100)22.51.6%-2.7%
公)総社市真壁字市場堤外1445番1外総社(850)14.40.5%-2.9%
公)総社市西郡字土井ノ下970番5外総社(3400)80.4%-3.6%
公)総社市刑部字土堂124番東総社(1400)9.2-0.4%-5.4%
公)総社市清音上中島字川仁後168番12清音(200)14.40.5%-5.6%
基)総社市泉13番59東総社(2900)12.6-0.5%-6.8%
公)総社市岡谷字向1274番1総社(5000)5.2-0.6%-9.2%
公)総社市宍粟字山方575番豪渓(380)5.8-1.7%-12.4%
基)総社市東阿曽字尾崎ノ前1020番2足守(2200)5.8-1.1%-12.9%
基)総社市美袋字馬場452番1美袋(750)6.2-3.1%-13.0%
公)総社市富原字中通881番5総社(2100)7.9-1.6%-15.5%
公)総社市新本字仁古7741番2総社(8300)3.5-1.9%-18.6%
基)総社市秦字才ノ木3436番3外豪渓(2300)4.5-2.9%-19.0%
公)総社市下原字東市場923番1総社(3000)5.12.0%-22.5%
公)総社市清音軽部字下新田909番清音(850)7.60.0%
公)総社市中央5丁目9番106東総社(1100)19.9
公)総社市中原字巽原88番2総社(1800)5.82.3%
基)総社市清音柿木字鐘鋳場629番15清音(1300)140.0%
基)総社市三輪字古川三855番1総社(1800)5.2

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報がすごく少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

このサイトでは、47都道府県・500以上の市区町村について、5万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。

 

そのため、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の総社市の土地価格の動き

この7年間で総社市の土地価格を見ると、岡山県の平均が5.0%下落したのに対して、マイナス5.5%と同じような動きをしていました。

 

総社市の公示地価の推移

 

2019年

2020年

2013比

総社市

-0.7%

0.5%

-5.5%

岡山県

-0.6%

0%

-5.0%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

郊外の下落率が大きいですが、総社駅、東総社駅周辺の中心部では、上昇していました。

 

なぜ総社市では、駅の周辺部しか上がらないのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. しかも、総社市では人口が増加しているため、駅周辺を中心に土地価格が上昇してきた
  3. その一方で、農地の宅地化が進んでいるため、郊外で土地価格が下がりやすくなっている

という土地価格の二極化が進んでいました。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

さらに、総社市では、この7年間で人口が1,700人も増えていました。

 

総社市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

つまり、総社市では土地価格が上がりやすい条件にあったわけです。では、なぜ中心部しか上昇していないのでしょうか?

 

②農地の宅地化で、郊外の宅地の人気が低下

最も大きな理由は、農地の宅地化です。

実は、この10年で、岡山県内の農地は、約8,800ヘクタール(ha)も減っているのです。

 

岡山県の農地の面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約88万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地の宅地化

 

この点について確認するために、約7年間で100人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみました。

 

総社市の地区別の人口変化(2013.12〜2020.12)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500以上の減少)

(参考:総社市 「人口世帯集計表」)

 

ご覧の通り、総社駅周辺の中心部だけでなく、高梁川より東側のエリアでは、ほとんどの地区で人口が増加していました。

ところが、この7年間の公示地価の動きを見ると、人口が増加している地区でも、駅から遠いエリアでは土地価格が下がっています。

 

例えば、清音駅の周辺にある清音上中島地区では、この7年間で人口が約360人増えていますが、土地価格は逆に5%以上も下落しています。

 

そこで、この地区をGoogle マップの航空地図で確認すると、数十戸単位で新しい住宅地を確認できます。周辺には多くの農地が残っていますので、農地から宅地化され、分譲されたのでしょう。

このように、周りの古くからある住宅地を購入する人が減ってしまうことで、土地価格の下落が進んでいるわけです。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

総社市の住宅地は、影響が少ない

公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格です。

そして、一部の土地については、1月と7月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。

 

基準地価(7月の価格)公示地価(1月の価格)コロナの影響

 

岡山県内の1月→7月の土地価格の変化

変化率:赤色(+0.1〜1%)>緑色(変化なし)>青色の↙️(-0.1〜0.9%)>紫色の↙️(-1.0〜1.9%)>黒色の↙️(-2%以上)

 

ご覧の通り、総社市の住宅地では、1地点だけですが、むしろ上昇していました。

外国人観光客がいなくなったことで、観光業や飲食店を中心に厳しい状況が続いていますが、アサヒ飲料やサイゼリアなどの工場が集積している総社市では、あまり影響がないようです。

 

岡山県内の住宅地でも、これから影響が広がっていく

首都圏や京都府、大阪府などでは、3月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されています。

岡山県でも、このような事態を受けて、県民・事業者に対して、独自に要請を出しています。

具体的には、

  • イベントの3密回避の徹底
  • 不要不急の往来、外出、旅行を控えること
  • テレワーク、時差通勤の推奨

などです。

(参考:「岡山県における新型コロナウイルス感染症拡大予防のための協力要請(令和3年1月8日から緊急事態宣言が解除される日まで))

 

昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地や、それまで人気のなかった郊外の住宅地において、土地価格に影響が広がっていました。

ですが、今後はさらにその影響が広がっていくものと予想されます。

 

ワクチン接種に時間がかかる

というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。

 

今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。

実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。

 

ワクチン接種のアンケート

(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)

 

ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)これから総社市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した総社市の人口の見通しによると、2020→30年までに約700人減少するだそうです。

 

総社市の人口は、2020→30年までに約700人減る

総社市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代であ30〜40代は、2020→30年までに約2,100人減る見通しです。

 

総社市の30〜40代人口は、2020→30年までに約2,100人減少

総社市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、家の買い手が今よりも1割以上減るのです。そのため、すでに下落傾向にある人気の低い地区では、土地価格の下落が加速しそうですね。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、総社市の土地価格は、

  • 金利低下、人口増加によって駅近エリアの土地価格は上昇、郊外では下落する二極化が進んだきた
  • 今後は、若い世代の人口がさらに減っていくので、郊外のエリアではさらに下落が進みやすくなる

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで二極化が進んできた総社市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、特に郊外エリアでは、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、総社市内に「駅南」という、住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:19万円/坪
  • 実際の取引価格:15〜42万円/坪

と、公示地価の約0.8〜2.2倍で取引されていました。

 

【総社市駅南の公示地価】

総社市の公示地価

  • 総社駅から950mの距離、徒歩約12分(1分=80m)
  • 56,700円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =19万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【総社市駅南の土地取引(過去2年間)】

総社市の土地取引

  • 総社駅から徒歩11〜18分のエリアで、15〜42万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第2種中高層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
広島県尾道市高須町18万円18〜25万円1〜1.39倍
広島県東広島市西条町西条18万円5.3〜25万円0.29〜1.39倍
広島県廿日市市串戸42万円22〜53万円0.52〜1.26倍
広島県三原市皆実20万円16〜29万円0.8〜1.45倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
島根県出雲市塩冶町16万円12〜18万円0.75〜1.13倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
山口県周南市富田18万円17〜24万円0.94〜1.33倍
山口県岩国市今津町27万円22〜32万円0.81〜1.19倍
山口県防府市東仁井令町9.5万円8.5〜12万円0.89〜1.26倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

総社市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)総社市中央6丁目1番115総社(1400)19.23.0%9.4%
基)総社市中央6丁目1番115総社(1400)19.31.6%9.0%
公)総社市駅南2丁目10番26総社(950)18.73.1%7.8%
基)総社市中央4丁目1番103東総社(600)20.61.6%4.5%
公)総社市溝口字町並221番1外総社(200)15.81.5%2.8%
基)総社市総社2-9-33東総社(480)16.91.2%2.4%
基)総社市福井字広峰1番6外東総社(400)15.31.1%2.2%
公)総社市地頭片山字荒田ノ町53番7総社(3700)13.11.8%1.5%
基)総社市総社2-20-17東総社(1)180.4%0.9%
基)総社市門田字中須加342番88総社(700)15.90.2%0.8%
公)総社市井手字往地1181番9東総社(1600)15.41.1%0.6%
公)総社市中原字上道北869番4総社(1300)10.10.3%0.3%
基)総社市真壁字上川田1511番1外総社(1500)5.31.3%-1.8%
公)総社市駅前2-2-5総社(100)22.51.6%-2.7%
公)総社市真壁字市場堤外1445番1外総社(850)14.40.5%-2.9%
公)総社市西郡字土井ノ下970番5外総社(3400)80.4%-3.6%
公)総社市刑部字土堂124番東総社(1400)9.2-0.4%-5.4%
公)総社市清音上中島字川仁後168番12清音(200)14.40.5%-5.6%
基)総社市泉13番59東総社(2900)12.6-0.5%-6.8%
公)総社市岡谷字向1274番1総社(5000)5.2-0.6%-9.2%
公)総社市宍粟字山方575番豪渓(380)5.8-1.7%-12.4%
基)総社市東阿曽字尾崎ノ前1020番2足守(2200)5.8-1.1%-12.9%
基)総社市美袋字馬場452番1美袋(750)6.2-3.1%-13.0%
公)総社市富原字中通881番5総社(2100)7.9-1.6%-15.5%
公)総社市新本字仁古7741番2総社(8300)3.5-1.9%-18.6%
基)総社市秦字才ノ木3436番3外豪渓(2300)4.5-2.9%-19.0%
公)総社市下原字東市場923番1総社(3000)5.12.0%-22.5%
公)総社市清音軽部字下新田909番清音(850)7.60.0%
公)総社市中央5丁目9番106東総社(1100)19.9
公)総社市中原字巽原88番2総社(1800)5.82.3%
基)総社市清音柿木字鐘鋳場629番15清音(1300)140.0%
基)総社市三輪字古川三855番1総社(1800)5.2

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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