天草市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

天草市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

熊本県

(画像出典:wikimedia commons 690 Noda, うしぶか公園からハイヤ大橋)

 

この記事では天草市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、天草市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅天草市今釜新町3630番天草警察署総合庁舎前停(230)14.50.7%1.6%
公/商業天草市牛深町字新瀬崎118番1外ハイヤ通り停(0)9.5-0.3%-19.7%
公/住宅天草市亀場町亀川字下浜田182番2外恵比曽停(280)14.3-0.5%-1.1%
公/住宅天草市本渡町本渡字川端2633番6中山口停(150)11.6-0.6%-3.0%
公/商業天草市南新町7番17産交本渡バスセンター停(0)31.5-0.9%-1.3%
公/商業天草市中央新町12-2諏訪神社入口停(160)16.1-1.8%-9.1%
公/住宅天草市牛深町字大池田1530番3大池田停(200)5.5-2.4%-26.1%
公/住宅天草市牛深町字宮崎3291番4宮崎停(70)4.7-2.8%
基/住宅天草市八幡町15-15八幡町停(250)18.51.8%
基/住宅天草市志柿町字樋渡6030番62中の浦停(300)9.91.7%
基/住宅天草市古川町10-7南校前停(300)15.90.2%
基/住宅天草市新和町小宮地字大手572番1小宮地停(1)4.10.0%
基/住宅天草市本渡町本戸馬場字西ノ久保1604番7西の久保公園入口停(250)11.9-1.6%
基/商業天草市栄町10-5栄町停(150)18.6-2.1%
基/商業天草市瀬戸町74番瀬戸大橋停(1)12.3-2.9%
基/住宅天草市五和町御領字新町12179番2御領中央停(150)4.9-8.0%
基/商業天草市御所浦町御所浦字向エ3850番18外役場前停(100)5.1-8.2%
基/住宅天草市栖本町打田字權現地73番2栖本支所前停(1)2.9-10.2%
基/住宅天草市河浦町宮野河内字雲津2018番21西高根停(200)2.1-11.1%
基/住宅天草市倉岳町棚底字八龍1878番1棚底停(150)3.1-12.0%
基/住宅天草市栖本町河内字麦田原4478番4栖本地区コミュニティーセンター前停(230)1.7-13.3%
基/住宅天草市天草町大江字横濱7249番大江停(90)2.7-13.4%
基/住宅天草市天草町高浜北字諏訪918番白鶴浜停(150)3.1-13.8%
基/工業天草市佐伊津町字水ノ元3413番11ほんどの森停(2000)2.5-15.4%
基/商業天草市五和町御領字町6471番1外御領中央停(200)7.4-16.2%
基/住宅天草市五和町二江字新浜4959番二江郵便局前停(350)5.5-16.5%
基/商業天草市河浦町河浦字妻道4660番1内河浦郵便局前停(100)3.7-19.0%
基/住宅天草市御所浦町御所浦字向エ3820番役場前停(300)3.2-20.0%
基/商業天草市牛深町字新瀬崎268番岡東停(120)9.6-20.8%
基/工業天草市牛深町字後浜3473番3加世浦停(1300)4.4-21.0%
基/住宅天草市河浦町河浦字四反田3141番2河浦車庫停(1)2.9-22.8%
基/住宅天草市深海町字猪行田7番52深海停(750)2.8-23.4%
基/住宅天草市有明町大浦字西町1730番1大浦停(1)2.8-24.6%
基/住宅天草市有明町大島子字江口2664番2島子停(100)3.8-25.2%
基/住宅天草市魚貫町字前田1605番魚貫停(150)2.9-27.0%
基/住宅天草市牛深町字荒木川3275番7内加世浦停(1500)4.3-31.7%
基/住宅天草市有明町赤崎字上原2020番1赤崎西停(110)3.6
基/住宅天草市御所浦町御所浦字穴藏2044番23越地停(210)1.9
基/住宅天草市倉岳町宮田字境目1117番4外宮田局前停(200)2.6
基/住宅天草市新和町大多尾字浜田3505番26大多尾停(240)3
基/住宅天草市天草町下田北字長畑1263番1下田温泉停(180)4
基/住宅天草市河浦町崎津字宇土迫823番22崎津停(350)3.6
基/商業天草市栖本町馬場字白洲2566番45栖本病院前停(300)5.4

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

と参考になる情報が少ないと思いませんか?

 

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は30年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約3年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、47都道府県・500以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の天草市の土地価格の動き

この7年間で天草市の土地価格を見ると、熊本県の平均が1.7%上昇したのに対して、マイナス10.9%と逆に大きく下げていました。

 

天草市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

市街地の中心部では、それほど下落していませんが、郊外のエリアでは10%以上の下落している地点が多く見られます。

 

なぜ、天草市では、中心部以外でこれほど下落しているのか?

もっとも大きな理由は、人口の減少です。

天草市の人口は、2013→20年の7年間で約9,000人も減少しているのです。

 

 

さらに、地区別(2005年〜2015年)に見ていくと、旧本渡市ではそれほど減少していないですが、それ以外の地区では2割近くの減少となっていました。

 

地区名20052015変化率
本渡39,94438,177-4.4%
牛深16,60913,031-21.5%
有明6,0574,977-17.8%
御所浦3,6152,735-24.3%
倉岳3,4932,812-19.5%
栖本2,7942,158-22.8%
新和3,9603,018-23.8%
五和9,9328,168-17.8%
天草4,2333,074-27.4%
河浦5,8364,589-21.4%
天草市合計96,47382,739-14.2%

(参考:天草市 「天草市統計書」)

 

つまり、他の地区から、旧本渡市の中心部に人が移り住む人が増えているのです。

私の実家も、東北の田舎の合併した市ですが、過疎化した集落では学校も廃校になってしまい、旧市街地に引っ越す人がたくさんいました。

 

天草市でも、小中学校がかなりのペースで統廃合されていますので、自然と中心部に引っ越す人が増え、旧本渡市のエリアだけに住宅需要が集中し、土地価格の二極化が進んでいるんですね。

 

3、これから何が起こるか?

これから起こるリスクについてまとめました。

 

(1)そろそろ、金利が上昇する?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

 

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに10年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が2年3ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

(参考:NHK「住宅ローンの金利が上がる?」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:FRB St.Louis、財務省)

 

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

専門家の半数以上が、2〜3年以内に低金利政策が限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

 

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは1つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから天草市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した天草市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1.2万人減少するそうです。

 

天草市は、これから10年で約1.3万人減る

天草市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約4,000人も減る見通しです。

 

天草市の30〜40代人口は、2020→30年で約4,000人減る

天草市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、買い手がこれから10年で2割以上も減るのです。

そのため、旧本渡市以外の地区では、買い手がつかないエリアも出てくるのではないでしょうか?

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、天草市の土地価格は、

  • 人口減少と学校統廃合などによって、旧本渡市に人口が集中し、それ以外のエリアとの二極化が進んでいる
  • 今後はさらに若い世代の人口が減少するため、郊外の住宅地では買い手がつきにくくなりそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた天草市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、天草市に「今釜新町(いまがましんまち)」という住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:14万円/坪
  • 実際の取引価格:14〜15万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.1倍で取引されていました。

 

【天草市今釜新町の公示地価】

天草市の公示地価

  • 43,200円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =14万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【天草市今釜新町の土地取引(過去2年間)】

天草市の土地取引

  • 今釜新町のエリアで、14〜15万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
福岡県飯塚市伊岐須7.6万円11万円1.45倍
福岡県大牟田市大字草木8万円5.6〜12万円0.7〜1.5倍
福岡県筑紫野市二日市西25万円12〜33万円0.48〜1.32倍
福岡県大野城市瓦田43万円22〜79万円0.51〜1.84倍
福岡県春日市春日原南町56万円58〜76万円1.04〜1.36倍
福岡県宗像市田久11万円8.7〜12万円0.79〜1.09倍
福岡県糸島市志摩師吉8.5万円4.7〜12万円0.55〜1.41倍
福岡県行橋市西宮市17万円19〜22万円1.12〜1.29倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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参考データ

天草市の土地取引

こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。

日本では1年間に約130万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、30万件弱となっています。

また、大都市では回収率が低いので1割前後、地方では2割前後の取引価格が回収できています。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
旭町6.5470240その他
下浦町6420230その他
河浦町久留0.8998360その他
河浦町今富0.39110880その他
丸尾町131500360三角120分以上1中住専
亀場町亀川127402001中住専
亀場町食場6490270その他
久玉町0.593702000以上その他
久玉町2.7230280その他
久玉町2150250その他
牛深町111800560その他
五和町御領0.07610430その他
五和町二江5210140その他
五和町二江3.6150135その他
五和町二江5210140その他
五和町二江4.9200135その他
五和町二江3.5150140その他
御所浦町御所浦3440480その他
御所浦町牧島1.2100280その他
港町161100230準工業
港町14670160準工業
今釜町171900380三角120分以上1中住専
今釜町9.94201401中住専
今釜町93401251中住専
佐伊津町4.9490330その他
佐伊津町6.3350185その他
佐伊津町3500550その他
浄南町9.7500170三角120分以上1中住専
浄南町16150301種住居
新和町碇石2.1120175その他
諏訪町10510170その他
諏訪町1528065近隣商業
倉岳町浦0.864001500その他
倉岳町棚底1.6500110その他
大浜町1.690190商業
天草町下田北4500410その他
東浜町15600135近隣商業
楠浦町3.9120105その他
楠浦町3.5930880その他
楠浦町5.5530310その他
北原町1535007701種住居
北原町1617003701中住専
本渡町広瀬4.81300880三角120分以上その他
本渡町広瀬131100270その他
本渡町広瀬7.7590250その他
本渡町広瀬10630210その他
本渡町広瀬16820016001種住居
本渡町本戸馬場2500830三角120分以上その他
本渡町本泉6.5400200その他
有明町大島子0.1110290その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が1〜2割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては1.5〜2倍以上に開いている地区もあります。

 

そのため、「もっと安く買えるのか?」「もっと高い評価額なのか?」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。

というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。

 

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