天草市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

天草市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

熊本県

(画像出典:wikimedia commons 690 Noda, うしぶか公園からハイヤ大橋)

 

この記事では天草市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、天草市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)天草市八幡町15-15八幡町停(250)18.50.9%1.8%
基)天草市志柿町字樋渡6030番62中の浦停(300)9.90.7%1.7%
公)天草市今釜新町3630番天草警察署総合庁舎前停(230)14.41.2%1.6%
基)天草市古川町10-7南校前停(300)15.90.8%0.2%
基)天草市新和町小宮地字大手572番1小宮地停(1)4.10.0%0.0%
公)天草市亀場町亀川字下浜田182番2外恵比曽停(280)14.4-0.5%-1.1%
公)天草市南新町7番17産交本渡バスセンター停(0)31.8-0.5%-1.3%
基)天草市本渡町本戸馬場字西ノ久保1604番7西の久保公園入口停(250)11.90.0%-1.6%
基)天草市栄町10-5栄町停(150)18.6-0.2%-2.1%
基)天草市瀬戸町74番瀬戸大橋停(1)12.3-0.5%-2.9%
公)天草市本渡町本渡字川端2633番6中山口停(150)11.6-0.8%-3.0%
基)天草市五和町御領字新町12179番2御領中央停(150)4.9-1.3%-8.0%
基)天草市御所浦町御所浦字向エ3850番18外役場前停(100)5.1-1.3%-8.2%
公)天草市中央新町12-2諏訪神社入口停(160)16.4-1.0%-9.1%
基)天草市栖本町打田字權現地73番2栖本支所前停(1)2.9-1.1%-10.2%
基)天草市河浦町宮野河内字雲津2018番21西高根停(200)2.1-3.0%-11.1%
基)天草市倉岳町棚底字八龍1878番1棚底停(150)3.1-1.0%-12.0%
基)天草市栖本町河内字麦田原4478番4栖本地区コミュニティーセンター前停(230)1.7-1.9%-13.3%
基)天草市天草町大江字横濱7249番大江停(90)2.7-2.4%-13.4%
基)天草市天草町高浜北字諏訪918番白鶴浜停(150)3.1-2.1%-13.8%
基)天草市佐伊津町字水ノ元3413番11ほんどの森停(2000)2.5-1.3%-15.4%
基)天草市五和町御領字町6471番1外御領中央停(200)7.4-3.0%-16.2%
基)天草市五和町二江字新浜4959番二江郵便局前停(350)5.5-2.3%-16.5%
基)天草市河浦町河浦字妻道4660番1内河浦郵便局前停(100)3.7-1.8%-19.0%
公)天草市牛深町字新瀬崎118番1外ハイヤ通り停(0)9.50.0%-19.7%
基)天草市御所浦町御所浦字向エ3820番役場前停(300)3.2-2.0%-20.0%
基)天草市牛深町字新瀬崎268番岡東停(120)9.6-1.0%-20.8%
基)天草市牛深町字後浜3473番3加世浦停(1300)4.4-1.5%-21.0%
基)天草市河浦町河浦字四反田3141番2河浦車庫停(1)2.9-2.2%-22.8%
基)天草市深海町字猪行田7番52深海停(750)2.8-3.4%-23.4%
基)天草市有明町大浦字西町1730番1大浦停(1)2.8-2.3%-24.6%
基)天草市有明町大島子字江口2664番2島子停(100)3.8-3.3%-25.2%
公)天草市牛深町字大池田1530番3大池田停(200)5.6-2.3%-26.1%
基)天草市魚貫町字前田1605番魚貫停(150)2.9-3.3%-27.0%
基)天草市牛深町字荒木川3275番7内加世浦停(1500)4.3-3.0%-31.7%
公)天草市牛深町字宮崎3291番4宮崎停(70)4.8-2.0%
基)天草市有明町赤崎字上原2020番1赤崎西停(110)3.6-0.9%
基)天草市御所浦町御所浦字穴藏2044番23越地停(210)1.90.0%
基)天草市倉岳町宮田字境目1117番4外宮田局前停(200)2.6
基)天草市新和町大多尾字浜田3505番26大多尾停(240)3-1.1%
基)天草市天草町下田北字長畑1263番1下田温泉停(180)4-1.6%
基)天草市河浦町崎津字宇土迫823番22崎津停(350)3.6-1.8%
基)天草市栖本町馬場字白洲2566番45栖本病院前停(300)5.40.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の天草市の土地価格の動き

この7年間で天草市の土地価格を見ると、熊本県の平均が1.7%上昇したのに対して、マイナス10.9%と逆に大きく下げていました。

 

天草市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

市街地の中心部では、それほど下落していませんが、郊外のエリアでは10%以上の下落している地点が多く見られます。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

なぜ、天草市ではこれほど下落しているのか?

理由は2つあります。

 

①公共事業の減少で土地価格が下落した

1つ目は、公共事業の減少が挙げられます。

 

熊本県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

 

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

 

熊本県の公共事業は、この20年で2分の1に減少

熊本県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

 

しかも、この30年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

相続税対策で、郊外の農地が次々とマンションやアパートに姿を変えていますから、そこに新しい世帯が住むようになって、ますます中心部から人が離れてしまっているのです。

 

②人口が減って、家を買う人が減った

3つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろまで一時回復していましたが、熊本県ではこの10年間で2万人以上減少しています。

 

熊本県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

それに加えて、天草市でも空き家が上昇しています。

2013年現在で空き家率はなんと19.4%。8,000戸も空き家があるのです。

すでに家は十分に余っている状況なんですね。

 

天草市の空き家率

(出典:国土交通省 住宅・土地統計調査)

 

このような理由から、土地価格が下げ続けているのです。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

熊本県では、熊本市の商業地が危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、熊本市の商業地で影響が出ているようです。

これまで中心部桜町の再開発によって、土地価格を押し上げてきていましたが、今回の新型コロナで上通下通のお店の売り上げが激減したことが大きいのでしょう。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、ほとんどの住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

熊本県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから天草市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した天草市の人口の見通しによると、2025年までに13,000人減少するそうです。

 

天草市の人口は、2025年までに13,000人減る

天草市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である30代はすでに減り始めており、2025年までに2,300人減る見通しです。

 

天草市の30代人口は、2025年までに約2,300人減少

天草市の30代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、この後も買い手は減っていくため、市街地以外のエリアでは、土地価格の下落は続くでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、天草市の土地価格は、

  • 公共事業と人口の減少によって、土地価格の下落がが止まらない
  • 新型コロナが長期化すると、閉店が増えて、商業地でもさらに下がる可能性あり

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた天草市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、天草市に「今釜新町(いまがましんまち)」という住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:14万円/坪
  • 実際の取引価格:14〜15万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.1倍で取引されていました。

 

【天草市今釜新町の公示地価】

天草市の公示地価

  • 43,200円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =14万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【天草市今釜新町の土地取引(過去2年間)】

天草市の土地取引

  • 今釜新町のエリアで、14〜15万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
福岡県飯塚市伊岐須7.6万円11万円1.45倍
福岡県大牟田市大字草木8万円5.6〜12万円0.7〜1.5倍
福岡県筑紫野市二日市西25万円12〜33万円0.48〜1.32倍
福岡県大野城市瓦田43万円22〜79万円0.51〜1.84倍
福岡県春日市春日原南町56万円58〜76万円1.04〜1.36倍
福岡県宗像市田久11万円8.7〜12万円0.79〜1.09倍
福岡県糸島市志摩師吉8.5万円4.7〜12万円0.55〜1.41倍
福岡県行橋市西宮市17万円19〜22万円1.12〜1.29倍

 

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では、どうやってそれを調べられるのか?

 

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

天草市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
旭町6.5470240その他
下浦町6420230その他
河浦町久留0.8998360その他
河浦町今富0.39110880その他
丸尾町131500360三角120分以上1中住専
亀場町亀川127402001中住専
亀場町食場6490270その他
久玉町0.593702000以上その他
久玉町2.7230280その他
久玉町2150250その他
牛深町111800560その他
五和町御領0.07610430その他
五和町二江5210140その他
五和町二江3.6150135その他
五和町二江5210140その他
五和町二江4.9200135その他
五和町二江3.5150140その他
御所浦町御所浦3440480その他
御所浦町牧島1.2100280その他
港町161100230準工業
港町14670160準工業
今釜町171900380三角120分以上1中住専
今釜町9.94201401中住専
今釜町93401251中住専
佐伊津町4.9490330その他
佐伊津町6.3350185その他
佐伊津町3500550その他
浄南町9.7500170三角120分以上1中住専
浄南町16150301種住居
新和町碇石2.1120175その他
諏訪町10510170その他
諏訪町1528065近隣商業
倉岳町浦0.864001500その他
倉岳町棚底1.6500110その他
大浜町1.690190商業
天草町下田北4500410その他
東浜町15600135近隣商業
楠浦町3.9120105その他
楠浦町3.5930880その他
楠浦町5.5530310その他
北原町1535007701種住居
北原町1617003701中住専
本渡町広瀬4.81300880三角120分以上その他
本渡町広瀬131100270その他
本渡町広瀬7.7590250その他
本渡町広瀬10630210その他
本渡町広瀬16820016001種住居
本渡町本戸馬場2500830三角120分以上その他
本渡町本泉6.5400200その他
有明町大島子0.1110290その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

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