天草市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

天草市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

熊本県

(画像出典:wikimedia commons 690 Noda, うしぶか公園からハイヤ大橋)

 

この記事では天草市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この8年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、天草市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅天草市今釜新町3630番天草警察署総合庁舎前停(230)14.50.7%1.6%
公/商業天草市牛深町字新瀬崎118番1外ハイヤ通り停(0)9.5-0.3%-19.7%
公/住宅天草市亀場町亀川字下浜田182番2外恵比曽停(280)14.3-0.5%-1.1%
公/住宅天草市本渡町本渡字川端2633番6中山口停(150)11.6-0.6%-3.0%
公/商業天草市南新町7番17産交本渡バスセンター停(0)31.5-0.9%-1.3%
公/商業天草市中央新町12-2諏訪神社入口停(160)16.1-1.8%-9.1%
公/住宅天草市牛深町字大池田1530番3大池田停(200)5.5-2.4%-26.1%
公/住宅天草市牛深町字宮崎3291番4宮崎停(70)4.7-2.8%
基/住宅天草市八幡町15-15八幡町停(250)18.51.8%
基/住宅天草市志柿町字樋渡6030番62中の浦停(300)9.91.7%
基/住宅天草市古川町10-7南校前停(300)15.90.2%
基/住宅天草市新和町小宮地字大手572番1小宮地停(1)4.10.0%
基/住宅天草市本渡町本戸馬場字西ノ久保1604番7西の久保公園入口停(250)11.9-1.6%
基/商業天草市栄町10-5栄町停(150)18.6-2.1%
基/商業天草市瀬戸町74番瀬戸大橋停(1)12.3-2.9%
基/住宅天草市五和町御領字新町12179番2御領中央停(150)4.9-8.0%
基/商業天草市御所浦町御所浦字向エ3850番18外役場前停(100)5.1-8.2%
基/住宅天草市栖本町打田字權現地73番2栖本支所前停(1)2.9-10.2%
基/住宅天草市河浦町宮野河内字雲津2018番21西高根停(200)2.1-11.1%
基/住宅天草市倉岳町棚底字八龍1878番1棚底停(150)3.1-12.0%
基/住宅天草市栖本町河内字麦田原4478番4栖本地区コミュニティーセンター前停(230)1.7-13.3%
基/住宅天草市天草町大江字横濱7249番大江停(90)2.7-13.4%
基/住宅天草市天草町高浜北字諏訪918番白鶴浜停(150)3.1-13.8%
基/工業天草市佐伊津町字水ノ元3413番11ほんどの森停(2000)2.5-15.4%
基/商業天草市五和町御領字町6471番1外御領中央停(200)7.4-16.2%
基/住宅天草市五和町二江字新浜4959番二江郵便局前停(350)5.5-16.5%
基/商業天草市河浦町河浦字妻道4660番1内河浦郵便局前停(100)3.7-19.0%
基/住宅天草市御所浦町御所浦字向エ3820番役場前停(300)3.2-20.0%
基/商業天草市牛深町字新瀬崎268番岡東停(120)9.6-20.8%
基/工業天草市牛深町字後浜3473番3加世浦停(1300)4.4-21.0%
基/住宅天草市河浦町河浦字四反田3141番2河浦車庫停(1)2.9-22.8%
基/住宅天草市深海町字猪行田7番52深海停(750)2.8-23.4%
基/住宅天草市有明町大浦字西町1730番1大浦停(1)2.8-24.6%
基/住宅天草市有明町大島子字江口2664番2島子停(100)3.8-25.2%
基/住宅天草市魚貫町字前田1605番魚貫停(150)2.9-27.0%
基/住宅天草市牛深町字荒木川3275番7内加世浦停(1500)4.3-31.7%
基/住宅天草市有明町赤崎字上原2020番1赤崎西停(110)3.6
基/住宅天草市御所浦町御所浦字穴藏2044番23越地停(210)1.9
基/住宅天草市倉岳町宮田字境目1117番4外宮田局前停(200)2.6
基/住宅天草市新和町大多尾字浜田3505番26大多尾停(240)3
基/住宅天草市天草町下田北字長畑1263番1下田温泉停(180)4
基/住宅天草市河浦町崎津字宇土迫823番22崎津停(350)3.6
基/商業天草市栖本町馬場字白洲2566番45栖本病院前停(300)5.4

 

 

 

 

2、過去7年間の天草市の土地価格の動き

この7年間で天草市の土地価格を見ると、熊本県の平均が1.7%上昇したのに対して、マイナス10.9%と逆に大きく下げていました。

 

天草市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

市街地の中心部では、それほど下落していませんが、郊外のエリアでは10%以上の下落している地点が多く見られます。

 

なぜ、天草市では、中心部以外でこれほど下落しているのか?

もっとも大きな理由は、人口の減少です。

天草市の人口は、2013→20年の7年間で約9,000人も減少しているのです。

 

 

さらに、地区別(2005年〜2015年)に見ていくと、旧本渡市ではそれほど減少していないですが、それ以外の地区では2割近くの減少となっていました。

 

地区名20052015変化率
本渡39,94438,177-4.4%
牛深16,60913,031-21.5%
有明6,0574,977-17.8%
御所浦3,6152,735-24.3%
倉岳3,4932,812-19.5%
栖本2,7942,158-22.8%
新和3,9603,018-23.8%
五和9,9328,168-17.8%
天草4,2333,074-27.4%
河浦5,8364,589-21.4%
天草市合計96,47382,739-14.2%

(参考:天草市 「天草市統計書」)

 

つまり、他の地区から、旧本渡市の中心部に人が移り住む人が増えているのです。

私の実家も、東北の田舎の合併した市ですが、過疎化した集落では学校も廃校になってしまい、旧市街地に引っ越す人がたくさんいました。

 

天草市でも、小中学校がかなりのペースで統廃合されていますので、自然と中心部に引っ越す人が増え、旧本渡市のエリアだけに住宅需要が集中し、土地価格の二極化が進んでいるんですね。

 

3、これから何が起こるか?

これから起こるリスクについてまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

 

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率2%で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

(参考:NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2%の物価目標 達成困難に」)

 

つまり、2013〜2023年の10年間で、

  • 株や不動産価格は上昇した
  • 当初の物価目標は達成できず
  • 副作用として、金融機関の赤字行が続出

という状況になっているわけです。

 

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

 

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、2018年頃からすでに減らしてきているからです。

 

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

日銀の国債買入れ比率

(参考:財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会(参考資料2)」)

 

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間1〜10年の国債(赤色の線)で約60%程度、期間10年超の国債(灰色の線)で8.7%にまで下がっています。

 

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから天草市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した天草市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1.2万人減少するそうです。

 

天草市は、これから10年で約1.3万人減る

天草市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約4,000人も減る見通しです。

 

天草市の30〜40代人口は、2020→30年で約4,000人減る

天草市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、買い手がこれから10年で2割以上も減るのです。

そのため、旧本渡市以外の地区では、買い手がつかないエリアも出てくるのではないでしょうか?

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、天草市の土地価格は、

  • 人口減少と学校統廃合などによって、旧本渡市に人口が集中し、それ以外のエリアとの二極化が進んでいる
  • 今後はさらに若い世代の人口が減少するため、郊外の住宅地では買い手がつきにくくなりそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた天草市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、天草市に「今釜新町(いまがましんまち)」という住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:14万円/坪
  • 実際の取引価格:14〜15万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.1倍で取引されていました。

 

【天草市今釜新町の公示地価】

天草市の公示地価

  • 43,200円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =14万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【天草市今釜新町の土地取引(過去2年間)】

天草市の土地取引

  • 今釜新町のエリアで、14〜15万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

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机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、訪問される心配もありません。

 

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