（アイキャッチ画像出典：ウィキペディア Him56, 北海道道370号野幌停車場線 (北海道江別市)
この記事では江別市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、江別市の公示地価・基準地価の一覧
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 江別市朝日町１３番１４ | 江別（2300） | 3.7 | 29.1% | 42.3% |
| 江別市東野幌町８番６ | 野幌（800） | 19.8 | 29.0% | 78.6% |
| 江別市向ヶ丘２２番１０ | 高砂（1000） | 14 | 28.8% | 62.2% |
| 江別市野幌松並町２１番１６ | 野幌（1100） | 15.5 | 28.8% | 65.5% |
| 江別市新栄台６２番１９ | 野幌（2500） | 9.8 | 28.7% | 55.0% |
| 江別市緑町西１丁目６５番１ | 江別（800） | 9.3 | 28.6% | 53.8% |
| 江別市見晴台５２番１８ | 高砂（2200） | 10.8 | 28.6% | 65.7% |
| 江別市野幌若葉町１４番３ | 野幌（1100） | 15 | 28.6% | 62.7% |
| 江別市上江別南町３９番１７ | 江別（1400） | 8.6 | 28.6% | 49.1% |
| 江別市東光町１１１番１３ | 江別（1600） | 4.5 | 28.6% | 48.4% |
| 江別市野幌町２３番６ | 野幌（450） | 23.1 | 28.4% | 81.8% |
| 江別市大麻園町１８番１１ | 大麻（1500） | 15.7 | 28.4% | 65.5% |
| 江別市大麻泉町７番１３外 | 大麻（1600） | 16.5 | 28.2% | 61.3% |
| 江別市野幌美幸町１８番９ | 野幌（2200） | 12.9 | 28.2% | 62.9% |
| 江別市野幌寿町１２番１５ | 野幌（1700） | 12.6 | 28.2% | 59.8% |
| 江別市一番町３１番１４ | 江別（1100） | 12 | 28.1% | 58.0% |
| 江別市元町２３番３ | 高砂（1600） | 13 | 28.0% | 59.1% |
| 江別市文京台南町３１番１７ | 大麻（1500） | 13.7 | 28.0% | 53.5% |
| 江別市大麻北町５１１番６３ | 大麻（2800） | 14.9 | 27.8% | 57.3% |
| 江別市大麻高町１６番３ | 大麻（800） | 18 | 27.6% | 59.8% |
| 江別市大麻扇町９番６ | 大麻（1500） | 17.8 | 27.4% | 65.8% |
| 江別市東野幌本町２１番３２ | 野幌（600） | 20.8 | 27.3% | 71.7% |
| 江別市豊幌美咲町４８番５ | 豊幌（750） | 1.6 | 26.3% | 14.3% |
| 江別市野幌代々木町７０番４ | 野幌（1300） | 16.2 | 25.6% | 71.9% |
| 江別市牧場町２７番５ | 高砂（1800） | 10.6 | 25.5% | 62.4% |
| 江別市高砂町２８番２ | 高砂（400） | 15.5 | 25.3% | 62.1% |
| 江別市大麻中町１６番４ | 大麻（500） | 18.2 | 25.0% | 55.4% |
| 江別市錦町１２番１１ | 野幌（1200） | 15 | 24.9% | 63.4% |
| 江別市元江別８７３番１９外 | 高砂（2800） | 9.8 | 24.2% | 42.6% |
| 江別市上江別西町４２番６外 | 高砂（680） | 12.3 | 24.0% | 42.5% |
| 江別市文京台東町１番２５ | 大麻（600） | 16.5 | 23.5% | 50.6% |
| 江別市３条６丁目９番２外 | 江別（130） | 10.9 | 22.2% | 32.5% |
| 江別市大麻ひかり町４５番８ | 大麻（1700） | 18.2 | 22.2% | |
| 江別市弥生町２３番１４外 | 高砂（1100） | 14.9 | 21.6% | |
| 江別市文京台東町９番２ | 大麻（450） | 19.8 | 21.2% | 53.8% |
| 江別市野幌町４８番１８ | 野幌（400） | 27.7 | 15.1% | 40.5% |
| 江別市野幌町５２番８ | 野幌（100） | 29.7 | 13.9% | 39.5% |
| 江別市工栄町２０番４外 | 高砂（4000） | 2.1 | 8.3% | 20.4% |
| 江別市東野幌１３２番１ | 野幌（2200） | 2.2 | 6.3% | 11.5% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 江別市中央町１３番１４ | 野幌（ 1900） | 15.1 | 23.1% | 86.9% |
| 江別市大麻園町１１番２４ | 大麻（ 900） | 16.7 | 22.8% | 70.4% |
| 江別市元町３２番５ | 高砂（ 1300） | 13.4 | 20.5% | 68.8% |
| 江別市文京台５７番２３ | 森林公園（ 900） | 20 | 20.3% | 82.2% |
| 江別市大麻桜木町４番５ | 大麻（ 1300） | 16.2 | 20.1% | 71.3% |
| 江別市野幌末広町３７番８ | 野幌（ 1600） | 16 | 20.0% | 70.8% |
| 江別市上江別西町１１番２ | 江別（ 700） | 9.6 | 19.8% | 54.3% |
| 江別市野幌東町４３番１６ | 野幌（ 850） | 21.9 | 19.8% | 77.8% |
| 江別市野幌住吉町１８番１外 | 野幌（ 1700） | 16 | 19.8% | 67.8% |
| 江別市高砂町２５番１０ | 高砂（ 550） | 18.5 | 19.1% | 52.6% |
| 江別市緑ヶ丘１６番１３ | 野幌（ 1500） | 16.3 | 19.0% | 65.0% |
| 江別市東野幌本町３番８外 | 野幌（ 180） | 25.2 | 18.6% | 66.7% |
| 江別市野幌町７番２１外 | 野幌（ 600） | 22.8 | 18.4% | 82.1% |
| 江別市元江別８２０番２２ | 高砂（ 2900） | 10.6 | 17.6% | 70.2% |
| 江別市野幌松並町６番８ | 野幌（ 900） | 24.8 | 15.4% | 56.3% |
| 江別市大麻４５０番７外 | 大麻（ 3100） | 0.8 | 0.0% | -2.0% |
| 江別市いずみ野１８番１０ | 江別（ 2400） | 11.9 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、江別市の土地価格の動き
江別市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+27.5％、商業地で+20.8％と、激しく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+59.1％。商業地で+40.7％と、特に新型コロナ以降が、別世界のような上昇ですね。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
全てのエリアで、10%以上の上昇をしていました。ほぼ全域で、50%以上の上昇をしているわけですから、凄まじいことになっていますね。
特に中心部ほど上昇していますが、商業地では、上昇率が鈍く、ピンク色のマーク（+30〜49.9%）がいくつか見られます。
なぜ、これほど上昇しているのか？
理由は大きく２つあります。
①建築費が上昇
最も大きな理由は、建築費の上昇です。
新型コロナ以降に、建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、北海道の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年で見ると、中古戸建てで+24.3%、中古マンションも+25.6%と、かなり大きく上昇しているのです。
そのため、中古住宅の土地評価も、それに合わせて上昇しやすい環境にあるのです。
②幅広いエリアで、世帯数が増えている
しかし、価格を引き上げたとしても、実際に買い手がつかなければ、上昇したとは言えません。
ですが、江別市では、かなり広範囲で、世帯数の増加が見られました。
江別市の世帯数の変化（2017.10〜2022.10）
濃い赤色（+100世帯以上）＞ピンク＞（+50〜99世帯）＞オレンジ色（+10〜49世帯）＞濃い青色（ −10〜 −49世帯）＞茶色（−50世帯以下）
世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えていると言うことですので、値上がりした不動産を購入する買い手がいるということです。
不動産価格は、札幌市の方がかなり上昇しているので、郊外の市町村に引っ越す人もいますので、江別市でも、その影響を受けているのでしょう。
３、これからどうなるのか？
ここからは、江別市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから江別市の人口はどうなるの？
この５年間の人口・世帯数を見てみると、人口は横ばいだったものの、世帯数は約3,000世帯増えていました。
札幌市から移住する人もいるのでしょうが、高齢化による人口減少の影響によるものでしょう。
（参考： 「人口統計一覧」）
さらに、国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した江別市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1.2万人減少するそうです。
江別市はこれから10年で約1.2万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかし、北海道では、札幌市への一極集中が進んでおり、さらに不動産価格が上昇していけば、江別市に引っ越してくる人も増えるでしょう。
そのため、人口減少のペースは、もう少し緩やかになると考えられます。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、まとめるとこうなります。
- 建築費の上昇によって、新築価格が上がったことから、中古住宅の価格が上昇したことで、幅広いエリアで不動産価格の上昇が見られる
- 今後も札幌市の土地価格が高止まりすると、江別市に引っ越してくる人も増えるので、世帯数は当分の間、増えそう
- そのため、不動産価格は上昇、または安定する可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：金利の上昇に注意
江別市の不動産価格は、札幌市の不動産価格が上昇しすぎたため、江別市に移住する子育て世帯が増えた結果、土地価格の上昇が続いています。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されます。
一般世帯の給料は、決して上がっているわけではありませんので、住宅ローンの負担が増えれば、さすがに現在の価格で購入できる人は減ってしまいます。
そのため、環境が良いうちに、準備をしておいた方がいいかもしれませんね。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、江別市内に「野幌町（のっぽろちょう）」という、野幌駅の北口側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：15万円／坪
- 実際の取引価格：20〜22万円／坪
と、公示地価の約1.3〜1.5倍で取引されていました。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや店舗、５〜１０階建ぐらいのマンションが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
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（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
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