江別市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（アイキャッチ画像出典：ウィキペディア　 Him56, 北海道道370号野幌停車場線 (北海道江別市)

 

この記事では江別市の

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）

 

 

１、江別市の公示地価・基準地価の一覧

（１）公示地価（2024.1.1現在）

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
江別市朝日町１３番１４	江別（2300）	4.4	18.9%	73.7%
江別市東光町１１１番１３	江別（1600）	5.3	18.5%	79.8%
江別市豊幌美咲町４８番５	豊幌（750）	1.9	17.7%	41.3%
江別市文京台東町１番２５	大麻（600）	19	15.0%	73.2%
江別市元江別８７３番１９外	高砂（2800）	11.2	14.1%	63.5%
江別市新栄台６２番１９	野幌（2500）	11.1	13.2%	76.3%
江別市上江別西町４２番６外	高砂（680）	13.9	12.9%	60.9%
江別市見晴台５２番１８	高砂（2200）	12.2	12.8%	86.9%
江別市牧場町２７番５	高砂（1800）	11.9	12.5%	82.7%
江別市野幌代々木町７０番４	野幌（1300）	18.2	12.2%	90.3%
江別市弥生町２３番１４外	高砂（1100）	16.7	12.2%	57.8%
江別市野幌松並町２１番１６	野幌（1100）	17.4	12.1%	84.9%
江別市３条６丁目９番２外	江別（130）	12.2	12.1%	51.0%
江別市野幌寿町１２番１５	野幌（1700）	14.1	12.0%	79.1%
江別市大麻泉町７番１３外	大麻（1600）	18.5	12.0%	80.1%
江別市元町２３番３	高砂（1600）	14.5	12.0%	78.1%
江別市上江別南町３９番１７	江別（1400）	9.6	11.9%	68.8%
江別市錦町１２番１１	野幌（1200）	16.8	11.8%	80.9%
江別市野幌美幸町１８番９	野幌（2200）	14.4	11.8%	82.1%
江別市向ヶ丘２２番１０	高砂（1000）	15.7	11.8%	80.6%
江別市東野幌町８番６	野幌（800）	22.1	11.7%	97.1%
江別市大麻園町１８番１１	大麻（1500）	17.5	11.6%	84.0%
江別市大麻中町１６番４	大麻（500）	20.1	10.9%	70.9%
江別市文京台南町３１番１７	大麻（1500）	15.2	10.6%	69.7%
江別市野幌若葉町１４番３	野幌（1100）	16.5	10.1%	77.3%
江別市大麻北町５１１番６３	大麻（2800）	16.3	10.0%	73.7%
江別市文京台東町９番２	大麻（450）	21.8	10.0%	67.1%
江別市一番町３１番１４	江別（1100）	13.2	9.6%	73.2%
江別市高砂町２８番２	高砂（400）	17	9.6%	77.0%
江別市緑町西１丁目６５番１	江別（800）	10.2	9.5%	69.4%
江別市東野幌本町２１番３２	野幌（600）	22.8	9.5%	84.0%
江別市大麻扇町９番６	大麻（1500）	19.5	9.5%	79.9%
江別市大麻ひかり町４５番８	大麻（1700）	19.8	9.1%	50.0%
江別市野幌町２３番６	野幌（450）	25.1	8.6%	93.9%
江別市大麻高町１６番３	大麻（800）	19.5	8.3%	72.5%
江別市工栄町２０番４外	高砂（4000）	2.3	6.2%	27.8%
江別市野幌町４８番１８	野幌（400）	29	4.8%	45.2%
江別市野幌町５２番８	野幌（100）	31.1	4.7%	44.7%
江別市東野幌１３２番１	野幌（2200）	2.3	4.4%	16.4%

 

（２）基準地価（2024.7.1現在）更新

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	駅名（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
江別市元町３２番５	高砂(1300)	14.9	11.1%	87.5%
江別市中央町１３番１４	野幌(1900)	16.0	5.9%	96.4%
江別市高砂町２５番１０	高砂(550)	19.5	5.4%	60.8%
江別市野幌末広町３７番８	野幌(1600)	16.8	5.2%	75.9%
江別市大麻桜木町４番５	大麻(1300)	17.0	5.1%	76.4%
江別市文京台５７番２３	森林公園(900)	21.0	5.0%	84.1%
江別市大麻園町１１番２４	大麻(900)	17.5	4.7%	78.5%
江別市野幌住吉町１８番１外	野幌(1700)	16.7	4.1%	71.2%
江別市野幌松並町６番８	野幌(900)	25.7	4.0%	57.6%
江別市上江別西町１１番２	江別(700)	9.9	3.4%	59.6%
江別市東野幌本町３番８外	野幌(180)	26.1	3.3%	66.3%
江別市元江別８２０番２２	高砂(2900)	10.9	3.1%	76.5%
江別市緑ヶ丘１６番１３	野幌(1500)	16.8	3.0%	70.0%
江別市野幌東町４３番１６	野幌(850)	22.6	3.0%	82.7%
江別市いずみ野１８番１０	江別(2400)	12.2	2.8%
江別市野幌町７番２１外	野幌(600)	23.1	1.4%	79.5%
江別市大麻４５０番７外	大麻(3100)	0.8	0.0%	0.0%

 

この記事の活用方法

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。

 

この記事は、

「なぜ、土地価格が上がっているのか？（下がっているのか？）」

「これからどうなるのか」

をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。

 

とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。

特に「これからどうなるのか」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。

なので、記事自体はけっこう長めになっています。

 

そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。

それでは参りましょう。

 

２、江別市の土地価格の動き

江別市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+27.5％、商業地で+20.8％と、激しく上昇しました。

また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+59.1％。商業地で+40.7％と、特に新型コロナ以降が、別世界のような上昇ですね。

 

（参考：国土交通省　地価公示）

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）

 

全てのエリアで、10%以上の上昇をしていました。ほぼ全域で、50%以上の上昇をしているわけですから、凄まじいことになっていますね。

特に中心部ほど上昇していますが、商業地では、上昇率が鈍く、ピンク色のマーク（+30〜49.9%）がいくつか見られます。

 

なぜ、これほど上昇しているのか？

理由は大きく２つあります。

 

①建築費が上昇

最も大きな理由は、建築費の上昇です。

新型コロナ以降に、建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。

 

マンションの建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

木造戸建ての建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、北海道の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。

2018〜23年で見ると、中古戸建てで+24.3%、中古マンションも+25.6%と、かなり大きく上昇しているのです。

 

（参考：東日本不動産流通機構）

 

そのため、中古住宅の土地評価も、それに合わせて上昇しやすい環境にあるのです。

 

②幅広いエリアで、世帯数が増えている

しかし、価格を引き上げたとしても、実際に買い手がつかなければ、上昇したとは言えません。

ですが、江別市では、かなり広範囲で、世帯数の増加が見られました。

 

江別市の世帯数の変化（2017.10〜2022.10）

濃い赤色（+100世帯以上）＞ピンク＞（+50〜99世帯）＞オレンジ色（+10〜49世帯）＞濃い青色（ −10〜 −49世帯）＞茶色（−50世帯以下）

（参考：江別市　「江別市統計書」）

 

世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えていると言うことですので、値上がりした不動産を購入する買い手がいるということです。

不動産価格は、札幌市の方がかなり上昇しているので、郊外の市町村に引っ越す人もいますので、江別市でも、その影響を受けているのでしょう。

 

３、これからどうなるのか？

ここからは、江別市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。

 

ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。

 

そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。

また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。

 

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

（２）これから江別市の人口はどうなるの？

この５年間の人口・世帯数を見てみると、人口は横ばいだったものの、世帯数は約3,000世帯増えていました。

札幌市から移住する人もいるのでしょうが、高齢化による人口減少の影響によるものでしょう。

 

（参考：　「人口統計一覧」）

 

さらに、国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した江別市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1.2万人減少するそうです。

 

江別市はこれから10年で約1.2万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

しかし、北海道では、札幌市への一極集中が進んでおり、さらに不動産価格が上昇していけば、江別市に引っ越してくる人も増えるでしょう。

そのため、人口減少のペースは、もう少し緩やかになると考えられます。

 

結論：買うなら？売るなら？

というわけで、まとめるとこうなります。

と言えるでしょう。

 

買うなら

ここでは、掘り出し物件を探すコツをご紹介します。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら

ここからは、高く売るコツをご紹介します。

 

公示地価よりも高く売れるカラクリ

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、江別市内に「野幌町（のっぽろちょう）」という、野幌駅の北口側に広がる住宅地があります。

 

 

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	千代田区神保町	485万円	300〜990万円	0.62〜2.04倍
東京都２３区	中央区佃	644万円	530〜970万円	0.82〜1.51倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都	八王子市北野台	33万円	30〜43万円	0.91〜1.3倍
東京都	立川市柴崎町	121万円	97〜340万円	0.8〜2.81倍
東京都	武蔵野市吉祥寺本町	216万円	150〜300万円	0.69〜1.39倍
神奈川県	横浜市神奈川区松見町	85万円	74〜150万円	0.87〜1.76倍
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
千葉県	千葉市中央区松波	77万円	64〜110万円	0.83〜1.43倍
千葉県	船橋市松が丘	30万円	26〜41万円	0.87〜1.37倍
千葉県	柏市今谷上町	49万円	39〜85万円	0.8〜1.73倍
埼玉県	さいたま市浦和区北浦和	113万円	78〜160万円	0.69〜1.42倍
埼玉県	川口市差間	43万円	42〜61万円	0.98〜1.42倍
埼玉県	所沢市久米	49万円	22〜76万円	0.45〜1.55倍
北海道	札幌市北区25条西	38万円	32〜48万円	0.84〜1.26倍
北海道	旭川市８条通	10万円	7〜14万円	0.7〜1.4倍
北海道	苫小牧市桜木町	7万円	6.5〜13万円	0.93〜1.86倍
青森県	青森市三内	10万円	5.4〜14万円	0.54〜1.4倍
青森県	八戸市田向	14万円	10〜28万円	0.71〜2倍
青森県	弘前市大字田園	13万円	15〜18万円	1.15〜1.38倍
秋田県	秋田市手形	22万円	18〜25万円	0.82〜1.14倍
秋田県	大仙市大曲中通町	11万円	13〜15万円	1.18〜1.36倍
秋田県	由利本荘市石脇	7.8万円	5〜14万円	0.64〜1.79倍
岩手県	盛岡市加賀野	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
岩手県	一関市赤荻	8万円	5.5〜17万円	0.69〜2.13倍
岩手県	奥州市佐倉河	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
宮城県	仙台市泉区将監	26万円	34〜52万円	1.31〜2倍
宮城県	石巻市三ツ股	10万円	7.8〜14万円	0.78〜1.4倍
宮城県	名取市大手町	27万円	29〜40万円	1.07〜1.48倍
福島県	福島市野田町	22万円	16〜72万円	0.73〜3.27倍
福島県	いわき市小島町	22万円	35万円	1.59倍
福島県	郡山市芳賀	18万円	17〜35万円	0.94〜1.94倍
山形県	山形市東原町	26万円	18〜32万円	0.69〜1.23倍
山形県	鶴岡市本町	11万円	8〜17万円	0.73〜1.55倍
山形県	酒田市新橋	9.5万円	10〜15万円	1.05〜1.58倍
新潟県	新潟市中央区天神尾	38万円	35〜62万円	0.92〜1.63倍
新潟県	長岡市東栄	19万円	13〜19万円	0.68〜1倍
新潟県	上越市春日野	14万円	9.6〜16万円	0.69〜1.14倍
富山県	富山市牛島本町	26万円	23〜36万円	0.88〜1.38倍
富山県	高岡市城東	17万円	9.3〜19万円	0.55〜1.12倍
富山県	射水市太閤山	15万円	12〜18万円	0.8〜1.2倍
石川県	金沢市泉野町	35万円	24〜45万円	0.69〜1.29倍
石川県	加賀市小菅波町	14万円	2.3〜21万円	0.16〜1.5倍
石川県	野々市市押野	26万円	25〜31万円	0.96〜1.19倍
福井県	福井市灯明寺	19万円	15〜26万円	0.79〜1.37倍
福井県	坂井市丸岡町西瓜屋	10万円	12〜15万円	1.2〜1.5倍
群馬県	高崎市上中居町	25万円	18〜36万円	0.72〜1.44倍
群馬県	前橋市駒形町	15万円	8.7〜18万円	0.58〜1.2倍
群馬県	伊勢崎市昭和町	13万円	9.6〜41万円	0.74〜3.15倍
栃木県	宇都宮市泉が丘	28万円	28〜40万円	1〜1.43倍
栃木県	足利市八幡町	16.5万円	8.7〜19万円	0.53〜1.15倍
栃木県	小山市城東	24万円	3.8〜27万円	0.16〜1.13倍
茨城県	水戸市河和田	14万円	9.2〜20万円	0.66〜1.43倍
茨城県	古河市東	24万円	11〜36万円	0.46〜1.5倍
茨城県	つくば市春日	37万円	53万円	1.43倍
愛知県	名古屋市千種区東山元町	56万円	19〜67万円	0.34〜1.2倍
愛知県	岡崎市大和町	37万円	43〜51万円	1.16〜1.38倍
愛知県	豊橋市高師本郷町	24万円	11〜33万円	0.46〜1.38倍
岐阜県	岐阜市北一色	21万円	17〜28万円	0.81〜1.33倍
岐阜県	大垣市林町	23万円	10〜31万円	0.43〜1.35倍
岐阜県	多治見市明和町	11.5万円	8.9〜15万円	0.77〜1.3倍
三重県	津市大谷町	35万円	41〜55万円	1.17〜1.57倍
三重県	四日市市大字茂福	21万円	24〜32万円	1.14〜1.52倍
三重県	桑名市大字桑名	22万円	25〜29万円	1.14〜1.32倍
静岡県	静岡市葵区音羽町	71万円	51〜85万円	0.72〜1.2倍
静岡県	浜松市中区鴨江	31万円	0.85〜40万円	0.03〜1.29倍
静岡県	三島市加茂	33万円	33〜44万円	1〜1.33倍
長野県	長野市若里	29万円	30〜46万円	1.03〜1.59倍
長野県	松本市桐	21万円	29〜30万円	1.38〜1.43倍
長野県	上田市常磐城	14万円	14〜18万円	1〜1.29倍
山梨県	甲府市上石田	15万円	19〜23万円	1.27〜1.53倍
大阪府	大阪市浪速区恵美須東	149万円	39〜600万円	0.26〜4.03倍
大阪府	茨木市庄	61万円	40〜100万円	0.66〜1.64倍
大阪府	高槻市安岡時町	38万円	25〜55万円	0.66〜1.45倍
京都府	京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町	41万円	22〜64万円	0.54〜1.56倍
京都府	宇治市小倉町	43万円	22〜55万円	0.51〜1.28倍
京都府	城陽市久世	37万円	28〜49万円	0.76〜1.32倍
滋賀県	大津市朝日が丘	45万円	25〜55万円	0.56〜1.22倍
滋賀県	草津市追分	30万円	32〜37万円	1.07〜1.23倍
滋賀県	長浜市祇園町	17万円	8.9〜23万円	0.52〜1.35倍
兵庫県	神戸市鈴蘭台南町	24万円	14〜41万円	0.58〜1.71倍
兵庫県	姫路市飾磨区今在家	28万円	30〜35万円	1.07〜1.25倍
兵庫県	尼崎市稲葉荘	56万円	39〜83万円	0.7〜1.48倍
奈良県	奈良市中登美ケ丘	35万円	40〜61万円	1.14〜1.74倍
奈良県	橿原市土橋町	26万円	31〜44万円	1.19〜1.69倍
奈良県	生駒市俵口町	27万円	22〜35万円	0.81〜1.3倍
和歌山県	和歌山市黒田	21万円	19〜48万円	0.9〜2.29倍
和歌山県	田辺市東山	19万円	22〜24万円	1.16〜1.26倍
岡山県	岡山市田中	33万円	35〜47万円	1.06〜1.42倍
岡山県	倉敷市大島	31万円	13〜35万円	0.42〜1.13倍
岡山県	津山市東一宮	10万円	4.5〜12万円	0.45〜1.2倍
広島県	広島市牛田早稲田	40万円	19〜80万円	0.48〜2倍
広島県	福山市沖野上町	24万円	6.9〜34万円	0.29〜1.42倍
広島県	呉市広白岳	17万円	7.4〜21万円	0.44〜1.24倍
鳥取県	鳥取市吉方温泉	17万円	5〜19万円	0.29〜1.12倍
鳥取県	米子市観音寺新町	16万円	15〜20万円	0.94〜1.25倍
島根県	松江市内中原町	26万円	26〜32万円	1〜1.23倍
山口県	下関市綾羅木南町	13万円	20万円	1.54倍
山口県	山口市小郡下郷	16.5万円	8.9〜19万円	0.54〜1.15倍
山口県	宇部市笹山町	7.3万円	10〜13万円	1.37〜1.78倍
愛媛県	松山市岩崎町	44万円	30〜68万円	0.68〜1.55倍
愛媛県	今治市南大門町	17万円	24〜30万円	1.41〜1.76倍
愛媛県	新居浜市河内町	22万円	10〜24万円	0.45〜1.09倍
香川県	高松市松縄町	29万円	39〜40万円	1.34〜1.38倍
香川県	丸亀市中府町	25万円	35万円	1.4倍
徳島県	徳島市佐古一番町	31万円	13〜59万円	0.42〜1.9倍
高知県	高知市東久万	34万円	29〜38万円	0.85〜1.12倍
福岡県	福岡市南区大楠	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
福岡県	北九州市八幡西区永犬丸西町	17万円	10〜21万円	0.59〜1.24倍
福岡県	久留米市諏訪野町	22万円	15〜27万円	0.68〜1.23倍
佐賀県	佐賀市兵庫北	21万円	16〜31万円	0.76〜1.48倍
佐賀県	唐津市和多田本村	18万円	18〜24万円	1〜1.33倍
佐賀県	鳥栖市弥生が丘	19万円	18〜21万円	0.95〜1.11倍
大分県	大分市王子新町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
大分県	別府市山の手町	21万円	16〜35万円	0.76〜1.67倍
大分県	中津市中央町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
長崎県	長崎市滑石	20万円	14〜24万円	0.7〜1.2倍
長崎県	佐世保市広田	11万円	19〜29万円	1.73〜2.64倍
長崎県	諫早市小船越町	13万円	22万円	1.69倍
熊本県	熊本市武蔵ヶ丘	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
熊本県	八代市井上町	9万円	4.7〜10万円	0.52〜1.11倍
熊本県	天草市今釜新町	14万円	14〜15万円	1〜1.07倍
宮崎県	宮崎市神宮	28万円	32〜33万円	1.14〜1.18倍
宮崎県	都城市姫城町	10万円	8.5〜15万円	0.85〜1.5倍
宮崎県	延岡市西小路	19万円	20〜26万円	1.05〜1.37倍
鹿児島県	鹿児島市荒田	56万円	35〜91万円	0.63〜1.63倍
鹿児島県	霧島市国分中央	11万円	9.5〜15万円	0.86〜1.36倍
鹿児島県	薩摩川内市平佐町	9.5万円	7.9〜10.4万円	0.83〜1.09倍
沖縄県	那覇市首里石嶺町	42万円	31〜46万円	0.74〜1.1倍
沖縄県	うるま市江州	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
沖縄県	浦添市経塚	53万円	60〜69万円	1.13〜1.3倍

 

つまり、あなたの不動産が、思っていた以上に、数百万円〜数千万円高い可能性があるのです。

では、どうすれば、それがわかるのか？

 

答えは、不動産の一括査定です。

不動産は、その地域、または物件を多く手がける会社かどうかで、評価額が変わります。なので、多くの不動産会社が参加している一括査定を使うことで、評価額が高いかどうかがわかるんですね。

 

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※1　本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール（運営元　株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元　タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております