(画像出典:ウィキペディア Qurren 水戸芸術館より南方面を望む。)
この記事では北海道の
- この7年間の土地価格の動き
- 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?
の2点について解説しています。
1、過去7年間の北海道の不動産の上がり方の特徴とは?
まずはじめに、この7年間で北海道内の不動産が、どのように上昇してきたのかをザッと見ていきましょう。
この7年間の北海道の公示地価を調べてみると、住宅地は0.1%の上昇をしていました。
青森や岩手を見ると、かなり下落しているのに対して、北海道は持ち直していますね。
では、具体的にどのようなエリアが上昇していたのでしょうか?
まずは市区町村別に、この7年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。
北海道で住宅地が上昇しているのは、札幌とニセコ
ご覧のように、市区町村単位で見ると、札幌市の中央区周辺とニセコの隣の倶知安町など、ごくごく一部になっています。
黄色のエリアは0〜5%の上昇エリアですが、帯広市、中標津市、根室市が1%ほど上がっているだけで、それ以外はほとんど横ばいです。
取引自体があるのかもちょっと怪しい感じですね。
なぜ北海道では、札幌市などの一部のエリアしか上昇していないのか?
最初に結論をまとめておきます。
- 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
- 外国人観光客が増えたことで、ホテルや商業施設が増え、雇用も増えたため、札幌市やニセコ周辺で土地価格が上昇してきた
- その一方で、北海道全体で見ると、人口は減少傾向にあり、農地の宅地化が進んでいることもあって、人気のない郊外の土地価格は下落傾向にある
という、主に札幌周辺のエリアとそうでないエリアとの間で、土地価格の二極化が進んでいたと考えられます。
では、これから1つずつ詳しく解説していきます。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)
ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。
なので、そもそも北海道内でも、上がりやすい環境にあったのです。では、なぜ札幌やニセコなどの一部のエリアだけで上昇しているのでしょうか?
②外国人観光客の恩恵が札幌市やニセコに集中
では、なぜ札幌市やニセコだけが上昇しているのか?
その理由は、外国人観光客の増加です。
2013年9月に東京がオリンピックの開催地に決定してから、北海道内の宿泊客数が、どんどん増えてきたのです。
日本人の宿泊客数は、この10年間で2,600〜2,800万人前後とほとんど変わりませんが、外国人の宿泊客数は、2019年までに約150万人→900万人と、ほぼ6倍にまで膨れ上がりました。
そのため、スキーリゾートとして人気のニセコ周辺や、買い物や宿泊施設が充実している札幌市内で、ホテルやペンションなどの開発が進み、雇用も増えてきたため、土地価格が上昇してきたわけですね。
その結果、周辺の住宅地でも連れ高をして、札幌市内の中心部に近いエリアほど、住宅地も大きく上昇してきたのです。
③しかし、北海道内では、人口が減少している
その一方で、北海道内の人口は減少傾向にあります。この7年間で約20万人減少しているのです。
(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)
では、具体的にどこが、どれだけ減少しているのか?市町村別に調べてみました。
市区町村別の人口の変化(2013〜2020年)
増減数:赤色(+1万人以上)>オレンジ色(+5,000〜9,999人)>緑色(+1〜4,999人)>青色の↙️(−1〜4,999人)>紫色の↙️(−5,000人以上)
(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)
ちょっとゴチャっとしていますが、上昇している市町村は、
- 札幌市とその周辺(千歳市、恵庭市)
- ニセコ周辺(ニセコ町、倶知安町、留寿都村など)
- 旭川市の近郊(東山町、神楽町)
の大きく3つのエリアに集中していました。
3つ目の旭川市近郊については、①道内で2番目に多い旭川市に近いため、若い世帯が移り住みやすい、②特に東山町では、子育てのしやすさもあって移住先として人気、といった理由から、人口が増えているものと考えられます。
ですが、それ以外のエリアでは、少子高齢化もあって、人口の減少に歯止めがかからないため、人気のないエリアでは、土地価格が下がりやすくなってしまうわけです。
④農地の宅地化も追い討ち
さらに、郊外の市町村については、農地の宅地化も土地価格の下落を加速させています。
実は、この10年で、北海道内の農地は、約2.9万ヘクタール(ha)も減っているのです。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約290万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下
農地が残っているエリアは、駅から離れた郊外に分布していることが多いです。
そのような農地が宅地化されると、数十戸単位の新しい街並みになるため、人気が集中する反面、それ以外の古い住宅地の需要が減り、土地価格が下がってきました。
例えば、千歳市では、この7年間で人口が約3,000人増えていますが、増加しているのは中心部の千歳駅周辺ではなく、北側にある長都駅の周辺であり、この辺りは農地がかなりの規模で宅地化されてきたエリアです。
千歳市の人口の変化
増減数:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色(100〜499人減少)>紫色(500人以上減少)>茶色(1,000人以上減少)
そのため、古くからある住宅地に対する需要が高まらず、土地価格が上がりにくい状況となっているのです。
人口が増えている千歳市ですら、こういう状況なので、他のエリアでは人口減少も追い討ちとなって、さらに下げやすくなっているわけですね。
2、新型コロナの影響はどうなのか?
北海道の住宅地では、札幌市に近いエリアほど影響が少ない
公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格です。
そして、一部の土地については、1月と7月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。
北海道の住宅地のコロナによる影響(1月→7月の変化率)
変化率:赤色(+0.1〜1%)>緑色(変化なし)>青色の↙️(-0.1〜0.9%)>紫色の↙️(-1.0〜1.9%)>黒色の↙️(-2%以下)
ご覧の通り、観光業が打撃を受けてはいるものの、札幌市周辺では、緊急事態宣言以降も土地価格が上昇傾向にあるエリアが大半でした。
今回のコロナによって影響を受けているのは、主に飲食店や観光業、ホテルなどの一部の業種ですので、商業地では大きな影響を受けています。
ですが、住宅地に限って見てみると、それ以外の業種で勤めている人の住宅に対する需要はそれほど下がっておらず、通勤に便利な都心に近いエリアほど影響が少なかったようです。
新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。
ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。
産業 | 企業名 | 4〜9月売上(前年同期比) | 損益(億円) |
航空 | 全日空 | -72.4% | -1,885 |
鉄道 | JR東 | -48.2% | -2,644 |
百貨店 | 三越伊勢丹HD | -41.8% | -368 |
飲食 | ワタミ | -36.8% | -72 |
自動車 | トヨタ | -26.0% | 6,293 |
電機 | 日立 | -10.9% | 2,508 |
(参考:各社の決算発表資料より)
実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。
(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)
中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。
そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。
北海道では、札幌市やリゾート地が特に危ない
9月29日に発表された基準地価を見ると、札幌市とその近郊エリアや、倶知安町などの、外国人観光客の増加で潤っていたエリアが特に影響を受けていました。
ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、住宅地ではそれほど影響はないようです。
実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。
超低金利なので、アパートの家賃程度の月々の返済額で、住宅ローンが組めるため、子育て世帯にとっては、買わない理由がないからでしょう。
ですが、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。
そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。
3、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
(1)この低金利はいつまで続くのか?
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。
倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。
そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか?
ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が2〜3年以内に限界と回答
(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)
このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。
9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。
16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
(中略)
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。
また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。
(2)北海道の人口はこれからどうなるのか?
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年発表した北海道の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で、42.5万人減るようです。
北海道は、これから10年間で42.5万人減少する
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
また、家を買う中心年代である30〜40代の人口は、これから10年間で30万人減少するようです。
北海道の30〜40代人口は、10年間で30万人減る
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
ということは、今よりも買い手がもっと減るということです。
これまでは土地価格が堅調だった札幌市でも、2025年に人口のピークが来ます。なので、どのエリアにおいても、今後は買い手を探すのに苦労するようになるでしょう。
結論:売るなら?買うなら?
というわけで、北海道の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。
- 外国人観光客が増えたことで、札幌市やニセコ周辺で上昇しているものの、人口が減少している他のエリアでは下落する二極化が進んできた
- 新型コロナの影響で、外国人観光客が激減し、逆回転が起こっているため、特にこれまで上げていた商業地や観光地での下落が予想される
- 30〜40代の人口がこれからどんどん減っていくので、買い手が付きにくくなっていく
と言えそうです。
買うなら:商業地の周辺は様子見、それ以外は買い
新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。
また、札幌市以外では、土地価格は下落傾向にあるものの、今が買い時だと思われます。
その理由は2つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、50坪でも1,000万円程度で買えます。
仮に数年で1割下げたとして100万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」か「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件=安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら:金利が上がる前に売った方がいい
アベノミクス以降のこの7年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。
不動産を売るなら、金利の低い今が1番のチャンスと言えます。
特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。
公示地価を信じると損をする?
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、札幌市の豊平区に「旭町(あさひまち)」という地域があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価:41万円/坪
- 実際の取引価格:24〜51万円/坪
と、公示地価の約0.6〜1.2倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、2.1倍の価格差があります。
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
都道府県 | 住所 | 公示地価/坪 | 取引価格/坪 | 公示地価の何倍? |
---|---|---|---|---|
北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
北海道 | 旭川市8条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
北海道 | 函館市柏木町 | 20万円 | 15〜21万円 | 0.75〜1.05倍 |
北海道 | 帯広市白樺16条 | 9万円 | 7〜12万円 | 0.78〜1.33倍 |
北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
北海道 | 千歳市北陽 | 9万円 | 7.8〜11万円 | 0.87〜1.22倍 |
北海道 | 釧路市芦野 | 9万円 | 9.5〜13万円 | 1.06〜1.44倍 |
北海道 | 小樽市富岡 | 11万円 | 11〜21万円 | 1〜1.91倍 |
北海道 | 北見市東三輪 | 6.6万円 | 7.5〜8.7万円 | 1.14〜1.32倍 |
北海道 | 江別市東野幌町 | 11万円 | 14〜15万円 | 1.27〜1.36倍 |
北海道 | 室蘭市知利別町 | 12万円 | 12〜16万円 | 1〜1.33倍 |
北海道 | 岩見沢市大和1条 | 4.4万円 | 5〜7.6万円 | 1.14〜1.73倍 |
北海道 | 恵庭市恵み野西 | 12万円 | 12〜15万円 | 1〜1.25倍 |
北海道 | 北広島市虹ヶ丘 | 13万円 | 14〜17万円 | 1.08〜1.31倍 |
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