北海道の土地価格の今後の見通し | イエ&ライフ

北海道の土地価格の今後の見通し

北海道の土地価格の今後の見通し北海道

(画像出典:ウィキペディア Qurren 水戸芸術館より南方面を望む。

 

この記事では北海道の

  1. この8年間の土地価格の動き
  2. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の2点について解説しています。

 

1、過去8年間の北海道の不動産の上がり方の特徴とは?

まずはじめに、この8年間で北海道内の不動産が、どのように上昇してきたのかをザッと見ていきましょう。

 

北海道の住宅地は、アベノミクス以降の8年間で1.6%上昇しました。

また、今年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地は前年比1.5%のプラス商業地も0.6%のプラスとほとんど影響がないように見えますね。

 

北海道の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落していたのでしょうか?

まずは市区町村別に、この7年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

 

北海道で住宅地が上昇しているのは、札幌とニセコ

北海道の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧のように、市区町村単位で見ると、札幌市の中央区周辺とニセコの隣の倶知安町など、ごくごく一部になっています。

黄色のエリアは0〜5%の上昇エリアですが、帯広市、中標津市、根室市が1%ほど上がっているだけで、それ以外はほとんど横ばいです。

取引自体があるのかもちょっと怪しい感じですね。

 

なぜ北海道では、札幌市などの一部のエリアしか上昇していないのか?

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、その主な理由を4つ、最初に解説します。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

なので、そもそも北海道内でも、上がりやすい環境にあったのです。では、なぜ札幌やニセコなどの一部のエリアだけで上昇しているのでしょうか?

 

②外国人観光客の恩恵が札幌市やニセコに集中

では、なぜ札幌市やニセコだけが上昇しているのか?

 

その理由は、外国人観光客の増加です。

2013年9月に東京がオリンピックの開催地に決定してから、北海道内の宿泊客数が、どんどん増えてきたのです。

 

北海道の宿泊客数

(参考:日本政府観光局 訪日外客統計の集計・発表)

 

日本人の宿泊客数は、この10年間で2,600〜2,800万人前後とほとんど変わりませんが、外国人の宿泊客数は、2019年までに約150万人→900万人と、ほぼ6倍にまで膨れ上がりました。

そのため、スキーリゾートとして人気のニセコ周辺や、買い物や宿泊施設が充実している札幌市内で、ホテルやペンションなどの開発が進み、雇用も増えてきたため、土地価格が上昇してきたわけですね。

 

その結果、周辺の住宅地でも連れ高をして、札幌市内の中心部に近いエリアほど、住宅地も大きく上昇してきたのです。

 

③しかし、北海道内では、人口が減少している

その一方で、北海道内の人口は減少傾向にあります。この7年間で約20万人減少しているのです。

 

北海道の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

では、具体的にどこが、どれだけ減少しているのか?市町村別に調べてみました。

 

市区町村別の人口の変化(2013〜2020年)

増減数:赤色(+1万人以上)>オレンジ色(+5,000〜9,999人)>緑色(+1〜4,999人)>青色の↙️(−1〜4,999人)>紫色の↙️(−5,000人以上)

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

ちょっとゴチャっとしていますが、上昇している市町村は、

  1. 札幌市とその周辺(千歳市、恵庭市)
  2. ニセコ周辺(ニセコ町、倶知安町、留寿都村など)
  3. 旭川市の近郊(東山町、神楽町)

の大きく3つのエリアに集中していました。

 

3つ目の旭川市近郊については、①道内で2番目に多い旭川市に近いため、若い世帯が移り住みやすい、②特に東山町では、子育てのしやすさもあって移住先として人気、といった理由から、人口が増えているものと考えられます。

 

ですが、それ以外のエリアでは、少子高齢化もあって、人口の減少に歯止めがかからないため、人気のないエリアでは、土地価格が下がりやすくなってしまうわけです。

 

④農地の宅地化も追い討ち

さらに、郊外の市町村については、農地の宅地化も土地価格の下落を加速させています。

実は、この10年で、北海道内の農地は、約2.9万ヘクタール(ha)も減っているのです。

 

北海道の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約290万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地の宅地化

 

農地が残っているエリアは、駅から離れた郊外に分布していることが多いです。

そのような農地が宅地化されると、数十戸単位の新しい街並みになるため、人気が集中する反面、それ以外の古い住宅地の需要が減り、土地価格が下がっているわけです。

 

2、これからどうなるのか?

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

 

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率2%で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

(参考:NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2%の物価目標 達成困難に」)

 

つまり、2013〜2023年の10年間で、

  • 株や不動産価格は上昇した
  • 当初の物価目標は達成できず
  • 副作用として、金融機関の赤字行が続出

という状況になっているわけです。

 

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

 

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、2018年頃からすでに減らしてきているからです。

 

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

日銀の国債買入れ比率

(参考:財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会(参考資料2)」)

 

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間1〜10年の国債(赤色の線)で約60%程度、期間10年超の国債(灰色の線)で8.7%にまで下がっています。

 

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)北海道の人口はこれからどうなるのか?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年発表した北海道の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で、42.5万人減るようです。

 

北海道は、これから10年間で42.5万人減少する

北海道の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である30〜40代の人口は、これから10年間で30万人減少するようです。

 

北海道の30〜40代人口は、10年間で30万人減る

北海道の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ということは、今よりも買い手がもっと減るということです。

これまでは土地価格が堅調だった札幌市でも、2025年に人口のピークが来ます。なので、どのエリアにおいても、今後は買い手を探すのに苦労するようになるでしょう。

 

結論:売るなら?買うなら?

 

というわけで、北海道の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

  • 外国人観光客が増えたことで、札幌市やニセコ周辺で上昇しているものの、人口が減少している他のエリアでは下落する二極化が進んできた
  • 30〜40代の人口がこれからどんどん減っていくので、買い手が付きにくくなっていく

と言えそうです。

 

買うなら:商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

また、札幌市以外では、土地価格は下落傾向にあるものの、今が買い時だと思われます。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、50坪でも1,000万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして100万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

 

タウンライフ家造り

 

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの7年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が1番のチャンスと言えます。

 

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、札幌市の豊平区に「旭町(あさひまち)」という地域があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:41万円/坪
  • 実際の取引価格:24〜51万円/坪

と、公示地価の約0.6〜1.2倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、2.1倍の価格差があります。

 

【豊平区旭町の公示地価】

豊平区旭町の公示地価

  • 学園前駅から400mの距離、徒歩約5分(1分=80m)
  • 125,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =41万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【豊平区旭町の土地取引(過去2年間)】

豊平区旭町の土地取引

  • 学園前駅から徒歩6〜8分のエリアで、24〜51万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道函館市柏木町20万円15〜21万円0.75〜1.05倍
北海道帯広市白樺16条9万円7〜12万円0.78〜1.33倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
北海道千歳市北陽9万円7.8〜11万円0.87〜1.22倍
北海道釧路市芦野9万円9.5〜13万円1.06〜1.44倍
北海道小樽市富岡11万円11〜21万円1〜1.91倍
北海道北見市東三輪6.6万円7.5〜8.7万円1.14〜1.32倍
北海道江別市東野幌町11万円14〜15万円1.27〜1.36倍
北海道室蘭市知利別町12万円12〜16万円1〜1.33倍
北海道岩見沢市大和1条4.4万円5〜7.6万円1.14〜1.73倍
北海道恵庭市恵み野西12万円12〜15万円1〜1.25倍
北海道北広島市虹ヶ丘13万円14〜17万円1.08〜1.31倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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