北海道の土地価格の今後の見通し

（画像出典：ウィキペディア　Qurren　水戸芸術館より南方面を望む。）

この記事では北海道の

の２点について解説しています。

１、過去８年間の北海道の不動産の上がり方の特徴とは？

まずはじめに、この８年間で北海道内の不動産が、どのように上昇してきたのかをザッと見ていきましょう。

北海道の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で１.６％上昇しました。

また、今年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地は前年比１.５%のプラス、商業地も０.６%のプラスとほとんど影響がないように見えますね。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落していたのでしょうか？

まずは市区町村別に、この７年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

北海道で住宅地が上昇しているのは、札幌とニセコ

（参考：国土交通省　地価公示）

ご覧のように、市区町村単位で見ると、札幌市の中央区周辺とニセコの隣の倶知安町など、ごくごく一部になっています。

黄色のエリアは0〜5%の上昇エリアですが、帯広市、中標津市、根室市が1%ほど上がっているだけで、それ以外はほとんど横ばいです。

取引自体があるのかもちょっと怪しい感じですね。

なぜ北海道では、札幌市などの一部のエリアしか上昇していないのか？

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、その主な理由を４つ、最初に解説します。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

不動産事業者向けの貸し出しも増えて、駅近エリアの商業地も上がりやすくなった

また、金利がさらに下がったことによって、ホテルやマンションなどの不動産業者の投資も増えました。

銀行も国債の利息で稼げなくなったため、不動産を担保にお金を貸せる不動産業者への貸し出しを増やしたのです。

（参考：国土交通省　土地白書）

その結果、駅近エリアの商業地を中心に、マンションや商業施設、ホテルなどの建設が進み、駅近エリアほど土地価格が上がりやすくなったわけですね。

なので、そもそも北海道内でも、上がりやすい環境にあったのです。では、なぜ札幌やニセコなどの一部のエリアだけで上昇しているのでしょうか？

②外国人観光客の恩恵が札幌市やニセコに集中

では、なぜ札幌市やニセコだけが上昇しているのか？

その理由は、外国人観光客の増加です。

２０１３年９月に東京がオリンピックの開催地に決定してから、北海道内の宿泊客数が、どんどん増えてきたのです。

（参考：日本政府観光局　訪日外客統計の集計・発表）

日本人の宿泊客数は、この１０年間で2,600〜2,800万人前後とほとんど変わりませんが、外国人の宿泊客数は、2019年までに約150万人→900万人と、ほぼ６倍にまで膨れ上がりました。

そのため、スキーリゾートとして人気のニセコ周辺や、買い物や宿泊施設が充実している札幌市内で、ホテルやペンションなどの開発が進み、雇用も増えてきたため、土地価格が上昇してきたわけですね。

その結果、周辺の住宅地でも連れ高をして、札幌市内の中心部に近いエリアほど、住宅地も大きく上昇してきたのです。

③しかし、北海道内では、人口が減少している

その一方で、北海道内の人口は減少傾向にあります。この７年間で約２０万人減少しているのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

では、具体的にどこが、どれだけ減少しているのか？市町村別に調べてみました。

市区町村別の人口の変化（2013〜2020年）

増減数：赤色（＋１万人以上）＞オレンジ色（＋5,000〜9,999人）＞緑色（+1〜4,999人）＞青色の↙️（−1〜4,999人）＞紫色の↙️（−5,000人以上）

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

ちょっとゴチャっとしていますが、上昇している市町村は、

の大きく３つのエリアに集中していました。

３つ目の旭川市近郊については、①道内で２番目に多い旭川市に近いため、若い世帯が移り住みやすい、②特に東山町では、子育てのしやすさもあって移住先として人気、といった理由から、人口が増えているものと考えられます。

ですが、それ以外のエリアでは、少子高齢化もあって、人口の減少に歯止めがかからないため、人気のないエリアでは、土地価格が下がりやすくなってしまうわけです。

④農地の宅地化も追い討ち

さらに、郊外の市町村については、農地の宅地化も土地価格の下落を加速させています。

実は、この10年で、北海道内の農地は、約２.９万ヘクタール（ha）も減っているのです。

（参考：農林センサス　「２−８　経営耕地の状況」）

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約290万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地が残っているエリアは、駅から離れた郊外に分布していることが多いです。

そのような農地が宅地化されると、数十戸単位の新しい街並みになるため、人気が集中する反面、それ以外の古い住宅地の需要が減り、土地価格が下がっているわけです。

２、これからどうなるのか？

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

１９３０年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。

当時の反省から財政法では原則禁止されている。

（参考：「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」　日銀議事録詳報」）

このような危なっかしい政策を１０年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

銀行が潰れれば、経済が大混乱になりますので、いつまでも続けるわけにはいきません。

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、あまり目立たないように止めようとしているようです。

というのも、日銀の国債を買い占めるペースが、２０１８年頃から徐々に減ってきているからです。

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

（参考：財務省　2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会（参考資料２）」）

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間１〜１０年の国債（赤色の線）で約６０％程度、期間１０年超の国債（灰色の線）で８.７％にまで下がっています。

また、今年の３月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、９割の人が「上昇する」と回答しています。

（参考：2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割　日銀政策修正で市場参加者」）

このように、地銀の倒産リスクが高まっており、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

ちなみに、異次元緩和が始まる前は、今よりも１％程度金利が高い水準でしたので、そのぐらいまで戻るでしょう。

2021年8月現在から数えると、あと約１年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

金利が１％上昇すると、不動産価格は約１５％下落する

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）北海道の人口はこれからどうなるのか？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年発表した北海道の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で、42.5万人減るようです。

北海道は、これから１０年間で42.5万人減少する

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

また、家を買う中心年代である３０〜４０代の人口は、これから１０年間で３０万人減少するようです。

北海道の３０〜４０代人口は、１０年間で３０万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

ということは、今よりも買い手がもっと減るということです。

これまでは土地価格が堅調だった札幌市でも、２０２５年に人口のピークが来ます。なので、どのエリアにおいても、今後は買い手を探すのに苦労するようになるでしょう。

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、北海道の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

と言えそうです。

買うなら：商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

また、札幌市以外では、土地価格は下落傾向にあるものの、今が買い時だと思われます。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、50坪でも1,000万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして100万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの７年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が１番のチャンスと言えます。

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、札幌市の豊平区に「旭町（あさひまち）」という地域があります。

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

と、公示地価の約0.6〜1.2倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、２.１倍の価格差があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

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