花巻市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

花巻市 岩手県

(画像出典:wikimedia commons Mutimaro, マルカン百貨店(岩手県花巻市))

 

この記事では花巻市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、花巻市の公示地価、基準地価

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
花巻市四日町3-13-7花巻(1600)8.31.6%2.0%
花巻市二枚橋第4地割3番5花巻空港(1700)31.6%1.6%
花巻市藤沢町454番花巻(1800)9.41.1%0.0%
花巻市星が丘1-18-10花巻(1800)10.60.3%0.3%
花巻市西宮野目第6地割583番25花巻空港(2900)5.40.0%0.0%
花巻市西大通り1-21-3花巻(420)12.4-0.5%-4.3%
花巻市石鳥谷町好地第16地割24番2石鳥谷(1400)6-1.1%-1.6%
花巻市上町4-20花巻(1200)13-1.3%-6.9%
花巻市石鳥谷町中寺林第7地割38番30石鳥谷(1400)4.8-1.4%-3.9%
花巻市石鳥谷町好地第16地割106番1内石鳥谷(650)7.6-1.7%-5.3%
花巻市東和町土沢8区190番土沢(380)5-4.4%-18.6%
花巻市東和町土沢5区407番土沢(600)6

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
花巻市西大通り1-15-30花巻( 710)11.13.1%3.7%
花巻市本館1-12-3花巻( 2500)71.9%4.9%
花巻市桜町1丁目780番7花巻( 2700)7.61.8%3.2%
花巻市松園町385番53花巻( 2800)6.81.5%4.0%
花巻市山の神435番10花巻( 4100)5.81.2%4.2%
花巻市高木第15地割65番5花巻( 2800)5.50.6%1.2%
花巻市二枚橋町南1丁目55番2外花巻空港( 430)5.90.6%0.6%
花巻市石鳥谷町好地第7地割79番5外石鳥谷( 150)6.60.0%-1.0%
花巻市石鳥谷町好地第6地割24番1石鳥谷( 450)6.30.0%
花巻市星が丘2-16-10花巻( 1800)11.70.0%
花巻市上小舟渡218番1外花巻( 1600)12-0.5%-6.9%
花巻市大迫町大迫第17地割13番20石鳥谷( 13000)2.2-0.8%-6.4%
花巻市大迫町亀ケ森第7地割5番13石鳥谷( 9600)1.3-0.8%-5.8%
花巻市大迫町大迫第11地割15番4石鳥谷( 13000)3.4-1.0%-6.4%
花巻市大迫町大迫第3地割161番1石鳥谷( 13000)5.1-1.3%-7.2%
花巻市石鳥谷町上口1丁目11番2石鳥谷( 2100)5-1.3%1.3%
花巻市大通り1-14-31花巻( 400)12.1-1.3%-11.1%
花巻市東和町安俵3区49番土沢( 1100)3.7-2.6%-13.2%
花巻市東和町土沢9区154番土沢( 800)3.2-3.0%-15.0%
花巻市東和町土沢6区88番3土沢( 620)5.7-3.4%-16.5%
花巻市東和町東晴山8区201番晴山( 400)2.2-3.9%-14.2%

 

 

 

2、花巻市の土地価格の動き

花巻市の土地価格は、この1年間で、住宅地は-0.6%、商業地も-1.2%でした。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で-3.4%。商業地は-9.2%と、毎年下落し続けていました。

 

花巻市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが下がっているのか?上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤色(+10%以上)>オレンジ色(+5〜9.9%)>緑色(0〜 +4.9%)>青色(-0.1〜 -4.9%)>紺色(-5〜 -9.9%)>紫色(-10%以下)

 

大通りや西大通りなど、中心部の商業地での下落が目立ちますね。

その一方で、駅から離れた住宅地では、むしろ上昇しているところが多い印象です。

 

なぜ、花巻市では、郊外の住宅地の方が上がっているのか?

理由は大きく2つあります。

 

①世帯数が増えている

1つ目が、世帯数の増加です。

花巻市では、若い世代は進学や就職で、市外へ移住していますが、子育て世帯やシニア世代は逆に増えているのです。

 

花巻市の年代別の転入超過数

(参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告)

 

その結果、岩手県内では、5年間で3番目に世帯数が増加している市となっています。

 

岩手県の世帯数の変化

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

北上市と盛岡市は、花巻市以上に土地価格が上昇していますが、それは世帯数の増加によって、住宅需要が増えているためでしょう。

 

②農地の宅地化で、住宅需要が郊外に流れている

2つ目の理由が、農地の宅地化によって、郊外に住宅需要が流れているためです。

岩手県では、2010〜20年までの10年間で、約2万ヘクタールの農地が減りました。その大部分が、工場や宅地へと変わっているわけです。

30坪の戸建てにして、約204万戸分もの広さになりますので、かなりの規模ですよね。

 

岩手県の農地面積

(参考:農水省 農林業センサス)

 

花巻市は車での移動が生活の基本ですし、買い物に便利な大型スーパーも、郊外に点在しています。

土地価格が上昇しているエリアは、銀河モール花巻やビッグハウス花巻店などの近くになっています。

 

これらの周辺は農地が多く残っており、新興住宅地もできていますから、中心部の住宅地の人気が下がり、土地価格の下落につながっているのです。

 

3、これからどうなるのか?

花巻市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

 

(1)これから花巻市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した花巻市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1万人減少するそうです。

この7年で6,000人減っていますが、さらに減少ペースが加速しそうです。

 

花巻市はこれから10年で約1万人減る

花巻市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約5,000人も減る見通しです。

 

花巻市の30〜40代人口は、2020→30年で約5,000人減る

花巻市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ということは、これから10年で買い手が2割以上も減るのです。

今後は、買い手が減っていくことは避けられませんので、人気の低い郊外のエリアを中心に土地価格は下がりそうですね。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、花巻市の土地価格は、

  • 子育て世帯、シニア世代の移住が増えており、住宅需要は増え続けているが、農地の宅地化された郊外の新興住宅地に需要が移っているため、郊外では上昇しているものの、中心部では下落する二極化が続いている
  • 今後、移住者が増えたとしても、郊外の大型商業施設の周辺しか住宅需要が盛り上がりにくいため、中心部の買い手はつきにくくなるだろう

と言えるでしょう。

 

買うなら:待つよりも購入した方がお得

花巻市の土地価格は、建物価格に比べて高いわけではありません。

また、待つ間の家賃も考えると、土地価格の下落を待つよりも、今のうちに購入した方がトータルの費用は少なくなるでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:金利上昇に注意

花巻市の土地価格は、農地の宅地化によって、中心部の不動産を求める人が減っており、土地価格の減少が止まりません。

郊外の一部のエリアでは、むしろ上昇する可能性もありますが、ほとんどの地区では、早めに売却の準備をした方がいいかもしれません。

 

こんなに違うの?公示地価と実際の取引価格が違いすぎる

そうは言っても、いくらで売れそうなのか?がわからなければ、判断することもできませんよね。

しかも、公示地価と実際の取引価格は、かなり違う場合もあるので、注意が必要です。

 

例えば、花巻市内に「松園町」という地区があります。

 

この公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:6.5万円/坪
  • 実際の取引価格:6〜12万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.8で取引されていました。

 

【花巻市松園町の公示地価】

花巻市の公示地価

  • 花巻駅から2,800mの距離、徒歩約35分(1分=80m)
  • 19,800円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =6.5万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【花巻市松園町の土地取引(過去2年間)】

花巻市の土地取引

  • 花巻駅から徒歩23〜27分のエリアで、6〜12万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

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