北上市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

北上市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

北上市岩手県

(画像出典:wikimedia commons Takahasi3636, 花巻風)

 

この記事では北上市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、北上市の公示地価、基準地価:上昇率ランキング

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅北上市黒沢尻1-10-13北上(1500)10.81.9%-0.9%
公/工業北上市流通センター7-36村崎野(3200)4.51.5%
公/住宅北上市村崎野14地割432番57村崎野(1100)7.90.4%-2.5%
公/住宅北上市上野町4-16-9村崎野(2300)9.40.0%-2.7%
公/住宅北上市常盤台4-6-71村崎野(2800)10.40.0%-5.4%
公/住宅北上市鍛冶町1-8-15北上(1800)11.80.0%-9.4%
公/商業北上市柳原町2-1-47北上(1900)14.70.0%-11.9%
公/商業北上市大通り4-2-3北上(1100)15.40.0%-13.3%
公/商業北上市大通り1-8-23北上(180)190.0%-14.8%
基/住宅北上市上野町1-20-14北上(2300)10.97.5%
基/住宅北上市和賀町長沼6地割18番藤根(1100)5.65.6%
基/住宅北上市上江釣子15地割29番3江釣子(480)9.23.3%
基/住宅北上市さくら通り3-3-20北上(2400)11.21.5%
基/住宅北上市中野町1-13-10北上(1300)10.90.6%
基/住宅北上市大堤南1-8-25北上(2600)8.20.4%
基/住宅北上市柳原町1-5-48北上(2000)11.80.0%
基/工業北上市北工業団地2-33村崎野(1800)3.6-0.9%
基/住宅北上市若宮町2-7-10北上(600)12.6-2.6%
基/商業北上市北鬼柳19地割24番1外北上(3100)14.7-4.1%
基/住宅北上市和賀町竪川目1地割1番54立川目(510)2.9-6.7%
基/商業北上市本通り1-8-33北上(1100)13.3-13.1%
基/住宅北上市常盤台1-26-3北上(3000)10.8
基/住宅北上市町分3地割147番外北上(3300)2.4
基/商業北上市鍛冶町1-11-12北上(1800)11.5
基/商業北上市常盤台4-8-44北上(4000)10.9

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

と参考になる情報が少ないと思いませんか?

 

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は30年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約3年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、47都道府県・500以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の北上市の土地価格の動き

この7年間で北上市の土地価格を見ると、岩手県の平均が3.2%下落したのに対して、マイナス4.1%とほぼ同様の動きをしていました。

 

北上市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

この7年間の上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

北上駅周辺で大きく下落しているところがありますが、そのほとんどが坪単価の高い商業地です。

逆にその周辺で上昇しているエリアは、住宅地となっています。

 

つまり、駅周辺が商業活動の中心としての役割から、住むためのエリアとしての役割へと変わりつつあると言えます。

 

なぜ、北上市がこれほど下げているのか?

国道沿いのショッピングセンターに人が流れてしまう以外にも、人口の減少も土地価格の下落に拍車をかけています。

 

家を建てる中心年代である20〜40代人口は、1997年ごろにすでにピークを打ち、この20年間減り続けているのです。

岩手県では、この10年間だけでも7万人近く減少しています。

 

岩手県の20〜40代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

復興事業も震災のあった沿岸部に集中しているため、それ以外のエリアの公共事業は減ったままです。

 

そのため、7年間の公示地価の変化率を見ると、盛岡市や沿岸部だけが上昇していています。

 

7年間の上昇率:盛岡市周辺と沿岸部で上昇

岩手県の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

盛岡への通勤需要も紫波町までで、花巻市から南側では下落エリアだけとなっています。

ただし、北上市と金ケ崎町は工業団地があり、安定した雇用があるため、あまり大きな下落にはなっていないのが現状です。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、2.9%とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で5.5%まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

 

失業率の推移

(参考:総務省統計局 労働力調査)

 

ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の1年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに2兆7,658億円と、4倍以上も使われているのです。

(参考:東洋経済「日本に「隠れ失業者」が山ほどいるという大問題」)

 

助成金の予算は、昨年6月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の6月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。

 

 従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

 厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

(参考:テレ朝ニュース 2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」)

 

この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)これから北上市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した北上市の人口の見通しによると、2025年までに3,000人減少するそうです。

 

北上市の人口は、2025年までに3,000人減る

北上市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代も、2025年までに4,300人減る見通しです。

家の買い手が今よりも1割以上減るので、さらに下落に拍車がかかりそうです。

 

北上市の20〜40代人口は、2025年までに約4,300人減少

北上市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

(2)北上市の財政は大丈夫なのか?

北上市では工業団地があるため、県内でも財政的に余裕のある自治体だと思われていますが、特に自動車生産については頭打ちとなっており、財政的にも2014年に大きく黒字になって以降、ほぼトントンの状況が続いています。

 

北上市の財政

(参考:総務省 「地方財政状況調査」)

 

また、今後はさらに医療や介護などにかかるお金が増えていくため、道路や橋、公共施設などのインフラにかけられるお金をずっと削減してきていました。

 

北上市のインフラ投資

*投資的経費:新しく作る公共施設や道路などにかかる費用

(参考:総務省 「地方財政状況調査」)

 

そうするとどうなるかと言うと、使えない橋や道路、除雪されない道が増えてくるので、不便な地域が増えると言うことです。

 

すでにこのような状況は全国的に広がっており、都道府県や市町村が管理している全国にある橋のうち、通行止めになっている橋の数がこの10年で3倍にまで膨れ上がっています。

 

橋の通行止めの件数

(参考:国土交通省 道路の老朽化対策)

 

特に危ないのが、県道や市道にある橋やトンネルです。

国道は国が管理しているため、危なくなった道路や橋の修繕をきちんとしていますが、県道や市道は自治体の管轄下にあり、しかも予算が足りないため、直したくても直せない状況なのです。

 

「6割で修繕が始まってすらいない」

国土交通省が今年9月に発表した結果です。

全国で修繕が必要とされた橋とトンネルは約7万3000か所。

このうち6割に上る約4万5000か所がそのままの状態になっているというのです。

(参考:NHK WEB特集「壊れたら もう直せない…」)

 

そのため、各自治体では、市街地の中心部に便利な施設を集中させて、人の住む場所を街の中心部へと誘導しようと計画しています。

それが立地適正化計画と呼ばれる政策です。

 

緑色で囲まれた部分が「住んで欲しいエリア」

北上市の立地適正化計画図

(参考:北上市 立地適正化計画)

 

鉄道路線や国道沿いなどを中心に設定されていますが、郊外のエリアは対象外のところも多くあります。

 

長期的に見ると、このエリア外の場所では、行政サービスの削減なども起こる可能性があります。

ですが、現段階では、まずは中心部の魅力を生み出すために、北上駅東口の再開発に注力しています。

(参考:北上市「北上駅東口駐車場土地利活用事業について基本協定及び土地の使用貸借契約を締結しました。」)

 

西側はこれまで商業地として活用されてきたため、地権者がたくさんいて大規模な開発ができません。

そのため、今後は東口に市の主導で公共施設や住環境の整備を行っていくものと思われます。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、北上市の土地価格は、

  • 人口の減少が進み、復興需要による恩恵もないため、土地価格が大幅に下げ続けている
  • 新型コロナが長期化することで、商業地の下落は避けられない
  • ただし、立地適正化計画によって、今後は北上駅東口を中心に住環境の整備を進めていく可能性が高い

と言えるでしょう。

 

北上市でこれから上がりそうな地域は?

ここまで、ちょっと悲観的な見通しばかり書いてきましたが、「逆に上がりそうな地域はないのか?安定しそうな地域はないのか?」も気になりますよね。

私見ではありますが、おそらく柳原駅周辺の住宅地は、これからも安定していくのではないかと思われます。(さすがに上昇するとまでは言えませんが。)

 

その理由として、

  1. 【良好な住環境】進学校の専大北上高や中央図書館、公園などもあって、文教地区として魅力的
  2. 【学区の統合で需要が集中】令和5年には東部統合小学校が生まれるように、少子高齢化によって郊外エリアでは今後家を買いにくくなるので、学区が残る中央部に人気が集中する
  3. 【土地価格が安い】坪10万円前後ということは、30坪でも300万円ぐらいで買える計算になります

の3点が挙げられます。

 

先ほど立地適正化計画について解説しましたが、広範囲に広がっている行政サービスを削減したいという意図もあるので、市民が自発的に移り住みたいと思うような、魅力的な住環境を作ろうと動き出しているわけです。

 

もちろん、これがうまくいくかはまだ分かりませんが、他の自治体でも同様の動きが出てきており、八戸市や秋田市のように、一定の成果が出ているところもあります。

自治体の予算はこれからも中心部で使われることは間違いないので、1つの選択肢となるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ土地探し

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた北上市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、北上市内に「中野町」という地区があります。

 

この公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:11万円/坪
  • 実際の取引価格:9.1〜12万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.1倍で取引されていました。

 

【北上市中野町の公示地価】

北上市の公示地価

  • 北上駅から1,300mの距離、徒歩約16分(1分=80m)
  • 32,900円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =11万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【北上市中野町の土地取引(過去2年間)】

北上市の土地取引

  • 北上駅から徒歩15〜16分のエリアで、9.1〜12万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県花巻市松園町6.5万円6〜12万円0.92〜1.85倍
岩手県北上市中野町11万円9.1〜12万円0.83〜1.09倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県横手市梅の木町7.4万円5.5〜8.2万円0.74〜1.11倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
宮城県仙台市青葉区旭ヶ丘32万円29〜47万円0.91〜1.47倍
宮城県仙台市若林区荒井40万円25〜60万円0.63〜1.5倍
宮城県仙台市宮城野区燕沢東17万円11〜31万円0.65〜1.82倍
宮城県仙台市太白区大野田46万円53〜72万円1.15〜1.57倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県大崎市古川大宮9.4万円3.5〜11万円0.37〜1.17倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
宮城県登米市中田町石森3.3万円2.1〜10万円0.64〜3.03倍
宮城県多賀城市新田18万円9.2〜23万円0.51〜1.28倍
宮城県富谷市鷹乃杜17万円8.6〜24万円0.51〜1.41倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
福島県会津若松市山鹿町20万円20〜28万円1〜1.4倍
福島県須賀川市森宿10万円10〜14万円1〜1.4倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
山形県米沢市大町7万円8〜10万円1.14〜1.43倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

北上市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
さくら通り8.5410160北上30-60分1中住専
さくら通り1760001200北上26第2種住居
さくら通り25790105北上26第2種住居
下江釣子4.7310220藤根3近隣商業
下江釣子5420270江釣子17その他
下江釣子6.2700370江釣子25その他
花園町6370210北上11商業
花園町11900270北上181種住居
鬼柳町3.2500510北上29その他
鬼柳町142000480北上30-60分その他
九年橋12820220北上10近隣商業
黒沢尻12830240北上191低住専
黒沢尻11580175北上211低住専
黒沢尻6.6650330北上28第2種住居
上江釣子6.11100580江釣子11その他
上江釣子9500185江釣子20準工業
上野町2200330北上291低住専
上野町6.11700930北上30-60分1低住専
上野町4.3650500北上30-60分1低住専
上野町9.4600210北上30-60分1低住専
上野町111100310北上30-60分1低住専
上野町121200340北上30-60分第2種住居
常盤台111400440北上30-60分1中住専
常盤台9.3490175北上30-60分1中住専
常盤台10660220北上30-60分1中住専
新穀町203000500北上18商業
成田2.5510680村崎野30-60分工業専用
青柳町1840075北上3商業
青柳町153500770北上4商業
青柳町161000200北上9商業
川岸1124075北上15近隣商業
川岸9.6600210北上131種住居
川岸121000280北上102中住専
川岸12750210北上152中住専
相去町4.359002000以上北上60-90分工業専用
相去町6.61200600六原25その他
相去町6.81000490北上60-90分その他
相去町5.3750460北上60-90分その他
相去町2.9320370北上30-60分その他
相去町2.645002000以上北上30-60分準工業
相去町7.42200980六原30-60分準工業
相去町8.91500540北上30-60分1種住居
相去町3480540北上30-60分1種住居
村崎野9.2540195村崎野11近隣商業
村崎野4240200村崎野20工業専用
村崎野3.8220195北上24その他
村崎野4.2330260村崎野26その他
村崎野9.5580200村崎野30-60分その他
村崎野0.7380360村崎野30-60分その他
村崎野5.6660390村崎野21種住居
村崎野7430200村崎野41種住居
村崎野1.913002000以上村崎野171種住居
村崎野1.612002000以上村崎野191種住居
村崎野8.61300480村崎野231種住居
村崎野8.1650270村崎野231種住居
村崎野8.8920340村崎野241種住居
大曲町121400360北上15商業
大通り11600180北上19近隣商業
大通り10340115北上20近隣商業
大通り27100001200北上4商業
大堤北5.8600340北上30-60分1中住専
大堤北7.4770340北上30-60分1中住専
大堤北8.4920360北上30-60分2中住専
大堤北8.5930360北上30-60分2中住専
大堤北8.51900720北上30-60分2中住専
町分6.8900440北上30-60分1低住専
町分3.31000990北上262中住専
藤沢3.71100970北上30-60分その他
藤沢0.7650220村崎野30-60分その他
藤沢3.946002000以上村崎野30-60分その他
藤沢16302000以上村崎野30-60分その他
藤沢0.476630村崎野30-60分その他
藤沢2.5180230村崎野241種住居
藤沢5.325001600北上30-60分1種住居
藤沢7.3920420村崎野30-60分1種住居
藤沢3.1210220村崎野30-60分1種住居
藤沢2.424002000以上村崎野30-60分1種住居
藤沢1.820002000以上村崎野30-60分1種住居
藤沢1160001900村崎野30-60分1種住居
二子町1.34101000村崎野30-60分工業専用
二子町4600500村崎野14その他
二子町4.8370250村崎野14その他
二子町3.4350340村崎野22その他
二子町2.4400540村崎野30-60分その他
平沢0.7628120村崎野60-90分その他
芳町141000230北上191種住居
北鬼柳7.11200540北上30-60分1種住居
北鬼柳9.930001000北上30-60分1種住居
北鬼柳8.7680260北上30-60分1中住専
北鬼柳10730240北上281低住専
北鬼柳10680210北上291低住専
北鬼柳10720230北上291低住専
北鬼柳2.27001100北上30-60分1低住専
北工業団地4.1110002000以上村崎野16工業専用
北工業団地3.56865村崎野21工業専用
北工業団地3.531002000以上村崎野25工業専用
柳原町111100330北上25第2種住居
柳原町151600330北上30-60分2中住専
里分12690190北上261低住専
立花7.51100490北上18その他
立花3.6800740北上22その他
立花5.4320195北上29その他
和賀町岩崎2.4120170藤根30-60分その他
和賀町岩沢0.871660岩沢19その他
和賀町長沼3.5240230藤根101種住居
和賀町藤根2.5110140藤根30-60分その他
飯豊3.49190村崎野30-60分その他
飯豊1.212002000以上村崎野30-60分その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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