常総市の公示地価|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

常総市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

常総市茨城県

(画像出典:ウィキペディア Miyuki Meinaka, フードマーケットカスミ水海道栄町店

 

この記事では常総市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、常総市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/工業常総市内守谷町字柳田3946番外国道294号(3500)7.50.9%3.2%
公/工業常総市大生郷町字中丸6125番三妻(4800)7.20.5%-11.4%
公/商業常総市新石下字陣屋敷215番2石下(200)9.5-0.3%-16.2%
公/住宅常総市豊岡町字権現台丙2638番20水海道(2200)7.9-0.4%
公/住宅常総市水海道橋本町字三木内3340番2水海道(750)8-0.8%-16.4%
公/住宅常総市水海道諏訪町字八幡下東3162番5水海道(800)7.7-0.9%-18.4%
公/住宅常総市水海道高野町字正西2339番1水海道(1600)3.7-0.9%-12.5%
公/住宅常総市本石下字寺浦4915番3石下(1400)7-0.9%-17.0%
公/住宅常総市水海道淵頭町字石宮2887番16水海道(150)9.9-1.0%-16.5%
公/住宅常総市水海道本町字新町2571番1水海道(880)8.9-1.1%-9.9%
公/商業常総市水海道栄町字亀岡東2680番14水海道(400)11.4-1.1%-12.9%
公/住宅常総市中妻町字砂場815番30外中妻(450)6.5-1.5%-18.3%
公/商業常総市水海道淵頭町字石宮2881番1水海道(430)13-1.5%
公/住宅常総市水海道森下町字森下大道東4377番2外北水海道(240)7.7-1.7%
公/住宅常総市水海道山田町字八間西4722番4水海道(800)9.2-1.8%-20.2%
公/住宅常総市大輪町字満藏前2215番5外三妻(4000)3.5-1.9%-12.3%
基/住宅常総市大沢字大山1934番30石下(3500)4.9-4.5%
基/住宅常総市内守谷町字向地屋敷付2941番3小絹(3700)3.9-8.6%
基/住宅常総市新石下字横堤浦4079番4石下(1300)8.3-10.1%
基/商業常総市新石下字高島3935番石下(1000)11.9-13.4%
基/住宅常総市豊岡町字坂巻乙1202番8水海道(1500)7.3-16.0%
基/住宅常総市水海道山田町字八間西4722番4水海道(800)9.3-20.6%
基/住宅常総市中妻町字大野道北746番1外中妻(790)3.2-26.5%
基/住宅常総市相野谷町字西畑40番25北水海道(400)7.5
基/住宅常総市内守谷町きぬの里2丁目16番5小絹(1700)11.8
基/商業常総市水海道淵頭町字石宮2881番1水海道(430)13
基/商業常総市内守谷町きぬの里2丁目23番1小絹(1700)14.2
基/工業常総市鴻野山字古間木新田代1763番2外圏央道常総IC(6500)4.6
基/工業常総市坂手町字馬頭5655番8常磐道谷和原IC(6900)6.5

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

と参考になる情報が少ないと思いませんか?

 

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は30年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約3年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、47都道府県・500以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の常総市の土地価格の動き

この7年間で常総市の土地価格を見ると、茨城県の平均が7.9%下落したのに対して、マイナス15.7%とさらに大きく下げていました。

 

常総市の公示地価の推移(令和2年)

 

2019年

2020年

2013比

常総市

-1.8%

-1.3%

-15.7%

茨城県

-0.5%

-0.5%

-7.9%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ほぼ全域で下落していますね。

なお、守谷市に近いところで唯一上昇している地点は、工業地です。

 

なぜ常総市では、これほど下がっているのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. ところが、震災以降の水害リスクに対する認識の高まりから、沿岸部から高台の中央部へと人気が集中している
  3. そのため、一部のエリアでは土地価格が上昇するものの、それ以外では下落する二極化が進んでいる

と言えます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

なので、本当は常総市の土地価格も上昇しやすいはずなのです。

 

では、なぜほとんどのエリアが下落しているのでしょうか?

 

②平成27年の浸水被害の影響

最も大きな理由は、平成27年にあった豪雨による浸水被害でしょう。

上の公示地価のグラフで見てもわかりますが、平成27年→28年にかけて、大きく下落しているのは、広範囲で浸水被害があったことで、土地の需要が激減したためです。

 

全壊〜半壊で約5,000戸以上も被害があったため、やはりインパクトが大きいですよね。

(参考:常総市 「常総市水害対策検証委員会による検証報告書について」)

 

③常総市では、人口が減少している

それに加えて、人口の減少も進んでいます。この7年間で、常総市の人口は約3,200人も減少しているのです。

 

常総市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、家を購入する中心年代である30〜40代の人口も、この7年間で約1,400人減少しています。

 

常総市の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

買い手の約1割が減っているわけですから、土地に対する需要も減って、売れにくくなっているわけですね。

 

④常総市では、農地の宅地化が進んでいる

それに加えて常総市では、農地の宅地化も進んでいます。この10年で、茨城県内の農地は、約1.7万ヘクタール(ha)も減っているのです。

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約170万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

茨城県の農地

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

特に大規模な住宅地の開発が行われているのが、南側にある「内守谷町きぬの里」地区です。

2013〜19年の6年間で人口が100人以上の減少、または増加している地区を調べてみたところ、内守谷町きぬの里では500人ほど人口が増えていました。

 

常総市の地区別の人口変化(2013.4〜2019.4)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:常総市 「常総市統計書」)

 

それ以外のエリアを見ても、市街地の中に農地がたくさん残っていますよね。

新しく住宅地ができるということは、古くからある住宅地を買いたい人が減ります。

 

そのため、人口が減少しているエリアでは買い手がつきにくくなりますし、人口が増えているエリアでも、今ある住宅地ではなく新しい土地に建物が建つため、買い手がつかず、全体的に土地価格の下落が進んでしまっているわけです。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

常総市の住宅地は、コロナの影響ではなさそう

公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格です。

そして、一部の土地については、1月と7月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。

 

基準地価(7月の価格)公示地価(1月の価格)コロナの影響

 

常総市の新型コロナの影響(単位:万円/坪)

*住所の番地は省略

住所区分①公示地価②基準地価変化率(②÷①)
水海道山田町住宅地9.49.3-1.1%
水海道淵頭町商業地13.213-1.3%

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

常総市内で影響を確認できるのは、この2地点だけですが、商業地、住宅地どちらも下落していました。

ですが、常総市内のほとんどのエリアでは、コロナ前からこれぐらいのペースで下落していましたので、コロナの影響とまでは言えないです。

 

ちなみに、茨城県内の他の市も調べてみましたが、住宅地ではそれほど影響はなく、どちらかというと、寂れている商店街のある商業地が、さらに下落しているような印象です。

 

今年に入ってからも緊急事態宣言等、飲食店や観光業にとっては厳しい状況が続きますが、住宅地については、それほど大きな動きはなさそうです。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)そろそろ、金利が上昇する?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

 

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに10年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が2年3ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

(参考:NHK「住宅ローンの金利が上がる?」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:FRB St.Louis、財務省)

 

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

専門家の半数以上が、2〜3年以内に低金利政策が限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

 

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは1つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから常総市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した鹿嶋市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約5,000人減少するそうです。

 

常総市では、これから10年間で約5,000人減る

常総市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、30〜40代人口でも、2020→30年の10年間で約3,000人減る見通しです。これから10年で、買い手が1割以上も減る計算になります。

 

常総市の30〜40代人口は、2020→30年で約3,000人減る

常総市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、住宅地に対する需要は今よりも下がってきます。常総市ではほぼ全体で需要が減っていることもあって、今後も土地に対する需要は減っていきそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、常総市の土地価格は、

  • 平成27年の豪雨によって、中心部ほど下落率が大きい
  • 今後は、若い世代の人口がさらに減っていくので、さらに下げる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた常総市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、小絹駅の西側に「内守谷町きぬの里(うちもりやまち)」と呼ばれる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:10.5万円/坪
  • 実際の取引価格:11〜16万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.5倍です。

 

【常総市内守谷町きぬの里の公示地価】

常総市内守谷町きぬの里の公示地価

  • 小絹駅から1,700mの距離、徒歩約21分(1分=80m)
  • 35,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =11.5万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【常総市内守谷町きぬの里の土地取引(過去2年間)】

常総市内守谷町きぬの里の土地取引

  • 小絹駅から徒歩21〜29分のエリアで、11〜16万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県日立市鮎川町13万円20万円1.54倍
茨城県土浦市乙戸南10万円7.9〜13万円0.79〜1.3倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県取手市井野18万円20〜25万円1.11〜1.39倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
茨城県ひたちなか市勝田本町16万円18〜19万円1.13〜1.19倍
茨城県筑西市二木成10万円13〜16万円1.3〜1.6倍
茨城県牛久市上柏田11万円5.9〜18万円0.54〜1.64倍
茨城県神栖市大野原7.5万円7.9〜15万円1.05〜2倍
茨城県龍ケ崎市佐貫町10万円11〜18万円1.1〜1.8倍
茨城県石岡市旭台10万円7.1〜12万円0.71〜1.2倍
茨城県笠間市平町9.3万円6.5〜13万円0.7〜1.4倍
茨城県鹿嶋市宮中9.3万円3.1〜13万円0.33〜1.4倍
茨城県常総市内守谷町きぬの里10.5万円11〜16万円1.05〜1.52倍
茨城県守谷市松ケ丘30万円27〜37万円0.9〜1.23倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県太田市八幡町17万円8.1〜20万円0.48〜1.18倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
群馬県桐生市宮本町11.6万円4.7〜15万円0.41〜1.29倍
群馬県渋川市金井15.7万円0.82〜30万円0.05〜1.91倍
群馬県館林市富士見町12万円14〜22万円1.17〜1.83倍
群馬県藤岡市藤岡11万円9.9〜14万円0.9〜1.27倍
群馬県安中市中宿9万円3.1〜15万円0.34〜1.67倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県栃木市平柳町11万円7.4〜14万円0.67〜1.27倍
栃木県佐野市堀米町11万円8〜13万円0.73〜1.18倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
栃木県那須塩原市埼玉5.3万円0.62〜10万円0.12〜1.89倍
栃木県鹿沼市貝島町11.5万円7.6〜13万円0.66〜1.13倍
栃木県日光市平ケ崎9万円5.9〜16万円0.66〜1.78倍
栃木県真岡市並木町12.5万円7.1〜32万円0.57〜2.56倍
栃木県大田原市本町8.3万円2.1〜11万円0.25〜1.33倍
栃木県下野市緑26万円24〜38万円0.92〜1.46倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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参考データ

常総市の土地取引

こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。

日本では1年間に約130万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、30万件弱となっています。

また、大都市では回収率が低いので1割前後、地方では2割前後の取引価格が回収できています。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
岡田6300165石下30-60分その他
花島町3.6250230三妻30-60分その他
原宿2.4490680玉村8その他
古間木0.393002000以上石下30-60分その他
古間木0.561400南石下30-60分その他
古間木1170570南石下30-60分その他
古間木3270300南石下30-60分その他
向石下29901600石下14その他
鴻野山1.44601100石下30-60分その他
坂手町8100002000以上小絹60-90分その他
坂手町7.9870360小絹60-90分その他
坂手町5.521001300小絹60-90分その他
坂手町5.5730440小絹60-90分その他
篠山0.5120800石下21その他
新石下1117055石下3商業
新石下7.2600280石下42中住専
水海道橋本町2120200水海道161種住居
水海道元町6200110水海道11近隣商業
水海道元町636002000以上水海道13近隣商業
水海道元町9.1380140水海道13近隣商業
水海道山田町8.7800300水海道61種住居
水海道山田町61800990水海道91種住居
水海道森下町5.11500970北水海道11種住居
水海道森下町5.2900570北水海道21中住専
水海道森下町7.6570250北水海道31種住居
水海道淵頭町10380120水海道61種住居
菅生町0.99100340小絹60-90分その他
相野谷町6.6430210北水海道21種住居
大生郷町0.92100360三妻30-60分その他
大生郷町0.522001300三妻30-60分その他
大塚戸町0.3770630水海道60-90分その他
中妻町4.1600480中妻11その他
中妻町0.813001200中妻21その他
中妻町0.172502000以上中妻23その他
東野原9.91500500南石下4その他
内守谷町0.47100700小絹30-60分その他
馬場1.525002000以上石下60-90分その他
豊岡町6.6390195水海道211中住専
豊岡町3.4200195水海道211中住専
豊岡町2.5440580水海道30-60分その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が1〜2割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては1.5〜2倍以上に開いている地区もあります。

 

そのため、「もっと安く買えるのか?」「もっと高い評価額なのか?」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。

というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。

 

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