常総市の公示地価|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

常総市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

常総市茨城県

(画像出典:ウィキペディア Miyuki Meinaka, フードマーケットカスミ水海道栄町店

 

この記事では常総市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、常総市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)常総市内守谷町字柳田3946番外国道294号(3500)7.41.4%3.2%
基)常総市大沢字大山1934番30石下(3500)4.9-0.7%-4.5%
基)常総市内守谷町字向地屋敷付2941番3小絹(3700)3.9-0.8%-8.6%
公)常総市水海道本町字新町2571番1水海道(880)9-1.1%-9.9%
基)常総市新石下字横堤浦4079番4石下(1300)8.30.0%-10.1%
公)常総市大生郷町字中丸6125番三妻(4800)7.21.4%-11.4%
公)常総市大輪町字満藏前2215番5外三妻(4000)3.5-1.8%-12.3%
公)常総市水海道高野町字正西2339番1水海道(1600)3.7-1.8%-12.5%
公)常総市水海道栄町字亀岡東2680番14水海道(400)11.6-1.1%-12.9%
基)常総市新石下字高島3935番石下(1000)11.9-1.4%-13.4%
基)常総市豊岡町字坂巻乙1202番8水海道(1500)7.3-2.2%-16.0%
公)常総市新石下字陣屋敷215番2石下(200)9.6-0.7%-16.2%
公)常総市水海道橋本町字三木内3340番2水海道(750)8.1-1.2%-16.4%
公)常総市水海道淵頭町字石宮2887番16水海道(150)10-1.0%-16.5%
公)常総市本石下字寺浦4915番3石下(1400)7.1-0.9%-17.0%
公)常総市中妻町字砂場815番30外中妻(450)6.6-2.0%-18.3%
公)常総市水海道諏訪町字八幡下東3162番5水海道(800)7.8-1.3%-18.4%
公)常総市水海道山田町字八間西4722番4水海道(800)9.4-1.4%-20.2%
基)常総市水海道山田町字八間西4722番4水海道(800)9.3-1.7%-20.6%
基)常総市中妻町字大野道北746番1外中妻(790)3.2-3.0%-26.5%
公)常総市水海道森下町字森下大道東4377番2外北水海道(240)7.9-2.1%
公)常総市豊岡町字権現台丙2638番20水海道(2200)7.90.0%
公)常総市水海道淵頭町字石宮2881番1水海道(430)13.2-1.0%
基)常総市相野谷町字西畑40番25北水海道(400)7.5-2.2%
基)常総市内守谷町きぬの里2丁目16番5小絹(1700)11.81.1%
基)常総市水海道淵頭町字石宮2881番1水海道(430)13-1.7%
基)常総市内守谷町きぬの里2丁目23番1小絹(1700)14.20.0%
基)常総市鴻野山字古間木新田代1763番2外圏央道常総IC(6500)4.60.0%
基)常総市坂手町字馬頭5655番8常磐道谷和原IC(6900)6.51.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の常総市の土地価格の動き

この7年間で常総市の土地価格を見ると、茨城県の平均が7.9%下落したのに対して、マイナス15.7%とさらに大きく下げていました。

 

常総市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ほぼ全域で下落していますね。

唯一上昇している地点は、守谷市に近く、河川から遠いエリアになっています。

 

今回の不動産バブルの背景

そもそも。全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

なぜ、これほど下げているのか?

その理由は、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、茨城県ではこの10年間で10万人近く減少しています。

 

茨城県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、茨城県全体で見ても、上昇しているエリアは都心への通勤が便利なつくばエクスプレスの沿線だけで、市町村単位で見ると守谷市しか上昇していません。

 

住宅地の公示地価:7年間変化率

茨城県の公示地価の変化率マップ

 

これに加えて、豪雨による水害が痛手となりました。

震災以降、津波などの水害への不安から沿岸部での土地価格が大きく下落してきましたが、平成27年の豪雨による水害によって、常総市でも河川に近い中心部のエリアほど下落率が大きくなっているんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

茨城県では、ほぼ全域で影響あり

9月29日に発表された基準地価を見ると、ほぼ全域で影響が出ています。

つくば市や守谷市などの、都心への通勤エリアももちろんそうですが、それ以外のエリアでも、少なかった買い手がさらに減ってしまったことで、さらに土地価格の下落が加速している状況です。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

茨城県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、アパートの家賃程度の月々の返済額で、住宅ローンが組めるため、子育て世帯にとっては、買わない理由がないからでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから常総市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した常総市の人口の見通しによると、2025年までに4,500人ほど減る見通しそうです。

 

常総市の人口は、2025年までに4,500人減少

常総市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である20〜40代は、2025年までに3,000人減る見通しです。

 

常総市の20〜40代人口は、2025年までに約3,000人減少

常総市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後もこの傾向は続いていくでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、常総市の土地価格は、

  • 平成27年の豪雨によって、中心部ほど下落率が大きい
  • 新型コロナが長期化したら、閉店が増えて商業地が下がる可能性あり
  • 今後は、20〜40代人口がさらに減っていくので、さらに下げる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた常総市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、小絹駅の西側に「内守谷町きぬの里(うちもりやまち)」と呼ばれる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:10.5万円/坪
  • 実際の取引価格:11〜16万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.5倍です。

 

【常総市内守谷町きぬの里の公示地価】

常総市内守谷町きぬの里の公示地価

  • 小絹駅から1,700mの距離、徒歩約21分(1分=80m)
  • 35,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =11.5万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【常総市内守谷町きぬの里の土地取引(過去2年間)】

常総市内守谷町きぬの里の土地取引

  • 小絹駅から徒歩21〜29分のエリアで、11〜16万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県日立市鮎川町13万円20万円1.54倍
茨城県土浦市乙戸南10万円7.9〜13万円0.79〜1.3倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県取手市井野18万円20〜25万円1.11〜1.39倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
茨城県ひたちなか市勝田本町16万円18〜19万円1.13〜1.19倍
茨城県筑西市二木成10万円13〜16万円1.3〜1.6倍
茨城県牛久市上柏田11万円5.9〜18万円0.54〜1.64倍
茨城県神栖市大野原7.5万円7.9〜15万円1.05〜2倍
茨城県龍ケ崎市佐貫町10万円11〜18万円1.1〜1.8倍
茨城県石岡市旭台10万円7.1〜12万円0.71〜1.2倍
茨城県笠間市平町9.3万円6.5〜13万円0.7〜1.4倍
茨城県鹿嶋市宮中9.3万円3.1〜13万円0.33〜1.4倍
茨城県常総市内守谷町きぬの里10.5万円11〜16万円1.05〜1.52倍
茨城県守谷市松ケ丘30万円27〜37万円0.9〜1.23倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県太田市八幡町17万円8.1〜20万円0.48〜1.18倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
群馬県桐生市宮本町11.6万円4.7〜15万円0.41〜1.29倍
群馬県渋川市金井15.7万円0.82〜30万円0.05〜1.91倍
群馬県館林市富士見町12万円14〜22万円1.17〜1.83倍
群馬県藤岡市藤岡11万円9.9〜14万円0.9〜1.27倍
群馬県安中市中宿9万円3.1〜15万円0.34〜1.67倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県栃木市平柳町11万円7.4〜14万円0.67〜1.27倍
栃木県佐野市堀米町11万円8〜13万円0.73〜1.18倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
栃木県那須塩原市埼玉5.3万円0.62〜10万円0.12〜1.89倍
栃木県鹿沼市貝島町11.5万円7.6〜13万円0.66〜1.13倍
栃木県日光市平ケ崎9万円5.9〜16万円0.66〜1.78倍
栃木県真岡市並木町12.5万円7.1〜32万円0.57〜2.56倍
栃木県大田原市本町8.3万円2.1〜11万円0.25〜1.33倍
栃木県下野市緑26万円24〜38万円0.92〜1.46倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

常総市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
岡田6300165石下30-60分その他
花島町3.6250230三妻30-60分その他
原宿2.4490680玉村8その他
古間木0.393002000以上石下30-60分その他
古間木0.561400南石下30-60分その他
古間木1170570南石下30-60分その他
古間木3270300南石下30-60分その他
向石下29901600石下14その他
鴻野山1.44601100石下30-60分その他
坂手町8100002000以上小絹60-90分その他
坂手町7.9870360小絹60-90分その他
坂手町5.521001300小絹60-90分その他
坂手町5.5730440小絹60-90分その他
篠山0.5120800石下21その他
新石下1117055石下3商業
新石下7.2600280石下42中住専
水海道橋本町2120200水海道161種住居
水海道元町6200110水海道11近隣商業
水海道元町636002000以上水海道13近隣商業
水海道元町9.1380140水海道13近隣商業
水海道山田町8.7800300水海道61種住居
水海道山田町61800990水海道91種住居
水海道森下町5.11500970北水海道11種住居
水海道森下町5.2900570北水海道21中住専
水海道森下町7.6570250北水海道31種住居
水海道淵頭町10380120水海道61種住居
菅生町0.99100340小絹60-90分その他
相野谷町6.6430210北水海道21種住居
大生郷町0.92100360三妻30-60分その他
大生郷町0.522001300三妻30-60分その他
大塚戸町0.3770630水海道60-90分その他
中妻町4.1600480中妻11その他
中妻町0.813001200中妻21その他
中妻町0.172502000以上中妻23その他
東野原9.91500500南石下4その他
内守谷町0.47100700小絹30-60分その他
馬場1.525002000以上石下60-90分その他
豊岡町6.6390195水海道211中住専
豊岡町3.4200195水海道211中住専
豊岡町2.5440580水海道30-60分その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

 

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