柏原市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

柏原市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

柏原市大阪府

(画像出典:wikimedia commons m-louis .® Kintetsu 2600 series set led by car Ku2719, Yamato River Bridge, Kashiwara, Osaka pref)

 

この記事では柏原市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、柏原市の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/工業柏原市円明町16-3河内国分(1900)16.90.0%4.7%
公/商業柏原市国分西1-1-10河内国分(0)56.40.0%1.2%
公/住宅柏原市上市4-4-36柏原(330)47.90.0%0.7%
公/商業柏原市今町1-1-5柏原(110)51.50.0%0.6%
公/住宅柏原市国分西2-3-60河内国分(300)43.20.0%-0.8%
公/住宅柏原市法善寺3丁目878番2法善寺(280)41.30.0%-1.6%
公/工業柏原市本郷5-3-41柏原(1600)25.70.0%-2.5%
公/住宅柏原市法善寺4丁目342番8法善寺(510)37.30.0%-4.2%
公/住宅柏原市旭ケ丘3-6-14河内国分(1200)28.9-0.5%-6.3%
公/住宅柏原市玉手町11-7道明寺(910)25.9-0.8%-5.8%
公/住宅柏原市国分市場2-11-18河内国分(1300)25.9-0.8%-7.8%
公/住宅柏原市大字高井田1204番338高井田(900)28.3-0.8%-6.1%
公/住宅柏原市大県4-10-25堅下(480)27.6-0.8%-7.3%
公/住宅柏原市大正1-9-15柏原(400)38.6-0.8%-4.1%
公/住宅柏原市国分本町5-4-26河内国分(850)28.9-0.9%
公/住宅柏原市片山町1-92河内国分(550)35.3-0.9%-6.1%
公/住宅柏原市大正2-6-23柏原(800)35-0.9%
公/住宅柏原市田辺1-1-33河内国分(600)30.8-1.0%-6.6%
公/住宅柏原市本郷3-6-21柏原(950)30.6-1.0%-6.5%
公/住宅柏原市田辺2-8-58大阪教育大前(650)28.2-1.0%
公/住宅柏原市大字青谷2201番外河内堅上(600)10.3-1.9%-16.3%
基/住宅柏原市上市4-4-36JR柏原(330)47.90.7%
基/商業柏原市清州1-2-3JR柏原(1)52.50.0%
基/住宅柏原市旭ケ丘2-2-3近鉄河内国分(800)37.6-5.0%
基/住宅柏原市平野1-2-2近鉄堅下(400)37-5.1%
基/住宅柏原市安堂町11-2近鉄安堂(350)32.3-6.7%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

と参考になる情報が少ないと思いませんか?

 

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は30年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約3年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、47都道府県・500以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去8年間の柏原市の土地価格の動き

柏原市の住宅地は、アベノミクス以降の8年間で6.3%下落しました。

今年は新型コロナの影響が心配されていましたが、住宅地は前年比0.6%のマイナス商業地も横ばいと、特に住宅地で影響が出ていました。

 

柏原市の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

柏原駅や河内国分駅の周辺では安定していますが、駅から離れるほどに下落率が大きくなっています。

なお、西名阪自動車道付近で5%近く上昇している地点がありますが、こちらは工業地です。

 

なぜ柏原市では、駅周辺しか上がっていないのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. しかし、買い手となる若い世代の人口が減少しているため、通勤に便利な駅近エリアだけに人気が集中し、それ以外の郊外エリアの需要が減り、土地価格の二極化が起こっている

と考えられます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②柏原市では人口が減っている

ところが、柏原市では人口が増えていません。2013→20年の7年間で約3,900人減少しているのです。

 

柏原市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、家を購入する中心年代である30〜40代の人口は、約2,700人も減っているのです。

これは、同年代が1割以上減っていることになります。住宅に対する需要がかなり落ち込んでいると考えられます。

 

柏原市の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

そこで、もう少し詳しく実態を見るために、地区別の人口の変化を見てみましょう。100人以上の増加、または減少している地区をピックアップしてみました。

 

柏原市の地区別の人口変化(2013.12〜2020.12)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:柏原市「町丁別人口」

 

柏原駅や河内国分駅の周辺で、増えている地区がありますが、それ以外では軒並み減少傾向にありますね。

 

なぜ駅周辺の人口が増えているのかというと、若い世代では単身世帯でも、共働き世帯でも、通勤や買い物に便利な駅近の賃貸・分譲マンションを利用する傾向にあるからです。

 

さらに、柏原駅近くの古町1丁目には、2018年に48戸の分譲マンションが建ちました。人口が増えているのは、この物件ができたからでしょう。

国分本町2丁目でも、ここまで大きくはありませんが、賃貸用アパートが新築されています。

 

このように、もともと駅近エリアには需要があって、そこに新築物件ができると、多くの人がそこを利用する傾向にあります。

逆を言えば、郊外の戸建てエリアでは、借り手・買い手を奪われてしまうため、人口が減少、土地価格の下落が進んでしまうわけですね。

 

というわけで、柏原市の土地価格は、

  • 若い世代の人口が減っていることと、単身世帯・共働き世帯の駅近エリアを好む傾向によって、郊外の住宅地の需要が減り、土地価格の二極化が起こっている

と言えるでしょう。

 

新型コロナで、駅から遠いエリアほど下落

新型コロナの感染拡大によって、今年は全国的に土地価格が下落しました。

柏原市の住宅地は、前年比0.6%の下落をしていましたが、エリアによって下げ方に差があるようです。

 

傾向的には、柏原駅や河内国分駅の周辺では安定しているものの、駅から離れてしまうと下落している地点が多いようです。

買い手の減少によって、人気の低いエリアほど、土地価格に影響が出ていると考えられます。

 

3、これからどうなるのか?

柏原市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)そろそろ、金利が上昇する?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

 

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに10年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が2年3ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

(参考:NHK「住宅ローンの金利が上がる?」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:FRB St.Louis、財務省)

 

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

専門家の半数以上が、2〜3年以内に低金利政策が限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

 

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは1つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

 

 

(2)新型コロナが長期化するとどうなる?

大阪府内の市町村の、この1年間の住宅地の動向を見ると、仕事や買い物に便利なエリアでは安定しているものの、通勤に時間がかかるエリアでは下落しています。

 

具体的には、

  • 企業の研究開発拠点が集中する北摂地域(茨木市、箕面市、池田市)
  • 通勤だけでなく、買い物にも便利なエリア(堺市の鳳駅周辺、茨木市の茨木駅周辺、高槻市の高槻駅周辺、枚方市の樟葉駅周辺など)

あたりの住宅地で上昇していました。

 

買い手の減少や、リモートワークへのシフトなどによって、人気のある住宅地に需要が集中し、それ以外では買い手がつきにくく下落、という状況が進んでいたわけです。

 

しかし、それなりに住宅地が安定していたのは、政府による支援が大きかったためです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の1年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに2兆7,658億円と、4倍以上も使われているのです。

 

失業率の推移

(参考:総務省統計局 労働力調査)

 

そのため、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ているものの、2021年2月時点の失業率は、2.9%とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で5.5%まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

 

新型コロナでの助成金の予算は、昨年6月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の6月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

つまり、休業者の解雇が、これから進む可能性が高いのです。

 

 従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

 厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

(参考:テレ朝ニュース 2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」)

 

そのため、今後は徐々に失業率が高まってくることが予想されます。その結果、まずは賃貸物件の空室が増えてくるでしょう。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

 

(3)これから柏原市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した柏原市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約9,000人減少するそうです。

1割以上も減るわけですから、かなり深刻な状況と言えます。

 

柏原市はこれから10年で約9,000人減少する

柏原市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を購入する中心世代である30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約4,000人減る見通しです。

こちらは2割以上減る見通しです。

 

柏原市の30〜40代人口は、2020→30年で約4,000人減る

柏原市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

柏原市は、人口の減少ペースがかなり早いようですので、買い手がつかないエリアも今後はかなり増えるものと考えられます。

 

(4)2020年に生産緑地が宅地になると?

 

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、この生産緑地は、大阪府は2番目に多いのです。その面積は、約2,000ヘクタール、30坪の土地で約20万戸分にもなります。

そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

 

大阪府の生産緑地の分布図:柏原市は44ヘクタール

大阪府の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

柏原市にも44ヘクタールの生産緑地があり、30坪の戸建てで3,000戸分になります。

また、お隣の八尾市にも146ヘクタールと、かなり大きい生産緑地があります。

 

航空写真で見ると、河内国分駅の東側や、柏原駅の西側の八尾市との境目あたりに大きな農地がありました。

もちろん、これが生産緑地なのか、そして今後、宅地に転用されるのかは不明です。

ですが、仮にその一部でも宅地に転用されれば、数十戸単位の新興住宅地を作ることが可能ですので、周辺の土地需要がそちらに移る可能性もあるでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、柏原市の土地価格は、

  • 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったため、駅近を中心に土地価格は安定しているが、郊外エリアでは下落する二極化が進んでいる
  • 新型コロナで買い手が減って、駅から離れたエリアほど影響が大きい
  • 今後は人口が減少し、2022年問題も控えているので、駅周辺とそれ以外のエリアとの二極化が進む

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

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売るなら:助成金打ち切り前、金利上昇の前の今がチャンス

土地価格が上昇した地点、下落した地点のどちらにおいても、これまでの金利低下は土地価格の追い風となっていました。

 

ですが、金利はこれ以上は下がりようがないので、金利低下による上昇はありません。

また、休業者に対する雇用調整助成金も、いつまで続くかわかりませんので、よほど人気のエリア以外では、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、柏原市に「国分西(こくぶにし)」という住宅地があります。

 

この国分西地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:43万円/坪
  • 実際の取引価格:46〜58万円/坪

と、公示地価の約1.1〜1.3倍で取引されていました。

 

【柏原市国分西の公示地価】

柏原市国分西の公示地価

  • 河内国分駅から300mの距離、徒歩約4分(1分=80m)
  • 131,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =43万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【柏原市国分西の土地取引(過去2年間)】

柏原市国分西の土地取引

  • 河内国分駅から徒歩3〜8分のエリアで、46〜58万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
大阪府堺市北区新金岡町66万円50〜84万円0.76〜1.27倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
大阪府豊中市緑丘78万円54〜98万円0.69〜1.26倍
大阪府東大阪市衣摺47万円27〜58万円0.57〜1.23倍
大阪府枚方市楠葉並木79万円64〜120万円0.81〜1.52倍
大阪府八尾市東山本新町47万円35〜56万円0.74〜1.19倍
大阪府吹田市佐井寺62万円46〜120万円0.74〜1.94倍
大阪府寝屋川市豊野町58万円50〜85万円0.86〜1.47倍
大阪府岸和田市池尻町23万円16〜37万円0.7〜1.61倍
大阪府和泉市はつが野22万円16〜52万円0.73〜2.36倍
大阪府守口市大久保町41万円21〜54万円0.51〜1.32倍
大阪府門真市三ツ島36万円14〜81万円0.39〜2.25倍
大阪府箕面市小野原西65万円78〜110万円1.2〜1.69倍
大阪府大東市幸町50万円48〜81万円0.96〜1.62倍
大阪府松原市天美我堂41万円43〜64万円1.05〜1.56倍
大阪府富田林市向陽台33万円30〜38万円0.91〜1.15倍
大阪府羽曳野市南恵我之荘38万円39〜56万円1.03〜1.47倍
大阪府河内長野市千代田台町28万円24〜33万円0.86〜1.18倍
大阪府池田市満寿美町103万円69〜170万円0.67〜1.65倍
大阪府泉佐野市日根野24万円28〜220万円1.17〜9.17倍
大阪府貝塚市澤23万円15〜35万円0.65〜1.52倍
大阪府摂津市正雀本町62万円79万円1.27倍
大阪府交野市私部62万円46〜120万円0.74〜1.94倍
大阪府泉大津市池園町41万円47〜49万円1.15〜1.2倍
大阪府柏原市国分西43万円46〜58万円1.07〜1.35倍
大阪府大阪市都島区都島本通80万円67〜110万円0.84〜1.38倍

 

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参考データ

柏原市の土地取引

こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。

日本では1年間に約130万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、30万件弱となっています。

また、大都市では回収率が低いので1割前後、地方では2割前後の取引価格が回収できています。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
玉手町441900140道明寺12準工業
古町60140080柏原(大阪)71種住居
古町3970060柏原(大阪)72種住居
古町362700250柏原(大阪)82種住居
古町2434045柏原(大阪)82種住居
古町291200130柏原(大阪)111種住居
国分西482600175河内国分61種住居
国分本町512700175河内国分41種住居
国分本町492800190河内国分62中住専
今町3570065柏原(大阪)101種住居
上市433900300柏原(大阪)31種住居
上市56150090柏原(大阪)51種住居
上市393000260柏原(大阪)71種住居
太平寺404400360安堂61中住専
太平寺34100095柏原(大阪)101種住居
太平寺642300115柏原(大阪)111種住居
大県336500660堅下22中住専
大県451600115堅下121中住専
大字高井田251100145高井田(JR)41中住専
大字高井田381700145高井田(JR)81中住専
大字高井田9.41700600高井田(JR)131種住居
田辺2568090河内国分102中住専
平野2532040法善寺62中住専
平野1823040法善寺72中住専
法善寺492900195法善寺21種住居
法善寺2650065法善寺31種住居
法善寺56160095法善寺51種住居
法善寺362500230法善寺52中住専
法善寺305200580法善寺71種住居
法善寺3183085法善寺72中住専
法善寺100150050法善寺72中住専
法善寺281100130法善寺72中住専
本郷494500310柏原(大阪)72種住居
本郷222100320柏原(大阪)101種住居
本郷381900160柏原(大阪)101種住居
本郷551800110柏原(大阪)14準工業
本郷20100001600柏原(大阪)15準工業

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が1〜2割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては1.5〜2倍以上に開いている地区もあります。

 

そのため、「もっと安く買えるのか?」「もっと高い評価額なのか?」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。

というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。

 

この記事でご紹介したサービスを使えば、各社が持っている情報をもとに、あなたの(気になる)不動産について調べてくれます。いずれも無料で簡単に使えますので、1度チェックしてみてはいかがでしょうか。

 

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