柏原市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　m-louis .®　Kintetsu 2600 series set led by car Ku2719, Yamato River Bridge, Kashiwara, Osaka pref）

この記事では柏原市の

の３点について解説しています。

１、柏原市の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2022.1.1現在）更新

*基：基準地価（2021.7.1現在）

途中ですが、この記事の目的を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、

がわかるように、詳しく解説していきたいと思っています。

とても不思議に思うんですが、不動産の売買は、「一生に一度あるかどうか」「数千万円〜億円単位の取引」であるにも関わらず、とても情報が少ないと思いませんか？

例えば、今年の３月に公示地価の発表がされましたが、都道府県単位の解説はあっても、市区町村ごとの細かい解説って、ほとんどないんですよね。

新聞やテレビ、ネットニュースを見ても、「○○県は〜％上がりました。１番上がった地域は〜でした。原因は〜」と言ったレベルで、あなたの住んでいるところも当てはまるのか？が分からないじゃないですか？

なので、このような記事を作っています。

これまで約５万地点の公示地価・基準地価の動きを調べながら、500以上の都道府県、市区町村の記事を作ってきました。

その経験から言うと、不動産価格が上昇、または下落してきた理由は、それほど難しいことはありませんでした。

ですから、ちょっと記事が長く感じるかもしれませんが、最後まで読み進めれば、きっと「ご自分の（気になる）不動産が、どうなっていきそうか？」を理解いただけるでしょう。

それでは参りましょう。

２、柏原市の土地価格の動き

柏原市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で６.９%下落しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.６%のマイナス、商業地は横ばいとなっていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-21年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

柏原駅や河内国分駅の周辺では安定していますが、駅から離れるほどに下落率が大きくなっています。

なお、西名阪自動車道付近で５％近く上昇している地点がありますが、こちらは工業地です。

なぜ柏原市では、駅周辺しか上がっていないのか？

理由は大きく２つあります。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

②柏原市では人口が減っている

ところが、柏原市では人口が増えていません。2013→20年の７年間で約3,900人減少しているのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口は、約2,700人も減っているのです。

これは、同年代が１割以上減っていることになります。住宅に対する需要がかなり落ち込んでいると考えられます。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

そこで、もう少し詳しく実態を見るために、地区別の人口の変化を見てみましょう。100人以上の増加、または減少している地区をピックアップしてみました。

柏原市の地区別の人口変化（2013.12〜2020.12）

増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）

（参考：柏原市「町丁別人口」）

柏原駅や河内国分駅の周辺で、増えている地区がありますが、それ以外では軒並み減少傾向にありますね。

なぜ駅周辺の人口が増えているのかというと、若い世代では単身世帯でも、共働き世帯でも、通勤や買い物に便利な駅近の賃貸・分譲マンションを利用する傾向にあるからです。

さらに、柏原駅近くの古町１丁目には、2018年に48戸の分譲マンションが建ちました。人口が増えているのは、この物件ができたからでしょう。

国分本町2丁目でも、ここまで大きくはありませんが、賃貸用アパートが新築されています。

このように、もともと駅近エリアには需要があって、そこに新築物件ができると、多くの人がそこを利用する傾向にあります。

逆を言えば、郊外の戸建てエリアでは、借り手・買い手を奪われてしまうため、人口が減少、土地価格の下落が進んでしまうわけですね。

新型コロナでも、影響は小さい

昨年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地でマイナス0.6%、商業地では横ばいと、あまり影響がありませんでした。

変化率：赤色（+3%以上）＞オレンジ色（+0.1%〜 +2.9%）＞緑色（変化なし）＞青色の↙️（-0.1%〜 -2.9%）＞紫色の↙️（-3%〜 -9.9%）＞黒色の↙️（-10%以下）

それほど影響が出ていない理由は、業種によって二極化が進んでいるためです。

株高が進んだことで、金融業界が好調でしたし、IT系やゲーム業界など、過去最高益を更新したところも少なくありません。

（参考：日経新聞「5社に1社最高益、ソニーは6000億円改善　21年3月期集計」）

柏原駅や河内国分駅などの駅周辺ほど安定しているのは、大阪方面への通勤需要が安定しているためでしょう。

３、これからどうなるのか？

柏原市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

（１）金利が上がり始めている

日銀による異次元緩和政策で、住宅ローンの金利が下がったことから、全国的に不動産市場が大きく上昇してきました。

ところが、2022年に入ってからは、金利の上昇が始まっています。

期間21年以上のフラット３５の金利が、22年5月分から1.48%と、６年ぶりの水準にまで上がってきているのです。

（参考：財務省、ARUHI）

そうは言っても、まだまだ低金利の水準ですから、金利が高すぎて住宅ローンを組めない、という人はいないでしょう。

ところが、海外で金利が上昇しているため、為替がどんどん円安に進んでいます。7月現在、１ドル135円を超えてきており、約24年ぶりの円安となっています。

（参考：FRB、yahoo finance）

そのため、食糧やガソリンなどの生活必需品だけでなく、建築費も高騰しており、木材などの価格は、昨年より１.７倍にまで上がっているのです。

木材価格は、この１年で１.５〜２倍以上に上昇

（参考：経済産業省「どうなったウッドショック；価格の高止まりが需要を抑制？」）

そのため、低金利を続けるのは、難しくなってくるかもしれません。

どれぐらいまで上がるのか？

問題は、「どの程度まで上がるのか？」ですが、金利を上げすぎると、経済に影響が出てくる可能性もあるため、異次元緩和をする前の水準まで戻すのではないでしょうか。

具体的には、約１％程度の上昇が予想されます。

１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。そのため、不動産の価格も１５〜２０％程度下げるでしょう。

金利が１％上昇すると、不動産価格は１５〜２０％下落する

そのため、特に売却を検討している人は、現在の低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）これから柏原市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した柏原市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約9,000人減少するそうです。

１割以上も減るわけですから、かなり深刻な状況と言えます。

柏原市はこれから10年で約9,000人減少する

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、家を購入する中心世代である30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約4,000人減る見通しです。

こちらは２割以上減る見通しです。

柏原市の30〜４0代人口は、2020→30年で約4,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

柏原市は、人口の減少ペースがかなり早いようですので、買い手がつかないエリアも今後はかなり増えるものと考えられます。

（３）202２年に生産緑地が解禁

2022年問題をご存知でしょうか？

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

実は、この生産緑地は、大阪府は２番目に多いのです。その面積は、約2,000ヘクタール、３０坪の土地で約20万戸分にもなります。

そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

大阪府の生産緑地の分布図：柏原市は４４ヘクタール

（参考：国土交通省　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）

柏原市にも４４ヘクタールの生産緑地があり、３０坪の戸建てで4,400戸分になります。

また、お隣の八尾市にも１４６ヘクタールと、かなり大きい生産緑地があります。

航空写真で見ると、河内国分駅の東側や、柏原駅の西側の八尾市との境目あたりに大きな農地がありました。

もちろん、これが生産緑地なのか、そして今後、宅地に転用されるのかは不明です。

ですが、仮にその一部でも宅地に転用されれば、数十戸単位の新興住宅地を作ることが可能ですので、周辺の土地需要がそちらに移る可能性もあるでしょう。

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、柏原市の土地価格は、

と言えるでしょう。

売るなら：低金利の今がチャンス

柏原市の土地価格は、下落傾向にありましたが、それでもこの低金利は、土地価格にとってプラスでした。

ですが、金利はこれ以上、下がりようがありません。

また、収入がさらに増える世帯も限られてくるため、今以上に高い価格で取引されるエリアは、一部の人気エリアに絞り込まれてくるでしょう。

不動産会社選びを間違えると損する？

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

例えば、柏原市に「国分西（こくぶにし）」という住宅地があります。

この国分西地区の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約１.１〜１.３倍で取引されていました。

つまり、あなたの不動産はもっと高く売れる可能性があるのです。

実際、全国の各都市について調べてみても、同じ地区でもかなりの価格差で取引されていました。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

では、どうすれば高く売れるのか？

それは、その地域をもっとも得意とする不動産会社に依頼することです。

そんな場合に便利なのが、不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社が、各社が持っているお客さんの購入意向をもとに査定をしてくれるため、高く売れそうな会社を簡単に探すことができるからです。

ですが、査定サービスによって、参加している不動産会社が異なります。

そこで、参加企業に特徴のあるサービスを２つご紹介します。

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買うなら：安く買うには工夫が必要

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。

ですが、工夫すれば、普通よりも安く家を建てることが可能です。

非公開物件＝安い物件

「売るなら：〜」の章で解説しましたが、同じエリアでも、公示地価よりもかなり高く（または安く）取引されている事例は、全国的にいくらでも見られます。

特に安く購入できるのであれば、その方法を知りたいですよね。

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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