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この記事では大阪府の
- なぜ大阪府の土地価格は、上がり続けているのか？
- 今後どうなるのか？
- これから上がりそうな地域は？
- 買いたい人、売りたい人はどうすべきか？
の４点について解説しています。
また、この記事をもとに動画も作成しています。
文章よりも、動画の方がいい方は、こちらをご参考ください。
なお、売買でお得なサービスは、この記事の最後で紹介しています。
１、大阪府の不動産の動き
大阪府の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋1.6％、商業地も＋6.0％と、特に商業地で大きく上昇しました。
また、2013→2024年の11年間で見ると、住宅地で＋2.3％。商業地で＋45.2％と、住宅地では横ばいで、商業地だけで上昇が続いている状況です。
ですが、もちろん地域によって、動きに大きな差があります。
そこで、この１1年間の変化率を市区町村別に表してみました。
【住宅地】大阪府の変化率（2013〜24年）
大阪市の中心部ほど上昇率が高くなっており、北摂地域や堺市の周辺にまで、上昇の波が広がっていました。
その一方で、大阪府の東側、南側のエリアでは、下落しているところが多く、中心部では上昇し、周辺部では下落する、という二極化が起こっている印象です。
【商業地】大阪府の変化率（2013〜24年）
商業地は、ほとんどの地域で上昇していました（白色の地域は上昇エリア）。
大阪市や堺市、北摂地域での上昇率が高くなっており、住宅地と似たような傾向にありますが、大阪市から遠い市町村でも上昇しています。
２、なぜこれほど上昇し続けているのか？
特に商業地において、毎年のように上昇が続いている、最も大きな理由は、日銀による異次元緩和政策です。
2013年から始まったアベノミクス政策を支えるため、日銀が異次元緩和（お金を刷りまくった）を行ったことで、不動産高、円安、株高が一気に進んだのです。
具体的に何をしてきたのかと言うと、
- 政策金利をマイナスにした→銀行が余っているお金を日銀に預けにくくなったことで、企業や個人への融資を増やさざるを得なくなった
- 長期国債を大量に購入して長期金利を下げた→フラット３５などの住宅ローンが組みやすくなり、不動産価格が上昇した。また、国内での資産運用が難しくなり、年金や保険などの資金が海外に流れ、円安が進んだ
- 株や債券などを購入→株価が上昇し、株で儲かった富裕層が、節税にマンションを買うようになった
さらに大阪府では、これに加えて、外国人観光客が増えたことで、大阪市を中心にホテルの建設が増えたり、百貨店での爆買いが増えました。
これによって梅田や心斎橋、難波などの商業地の価格が大きく上昇したわけです。
新型コロナ以降は、売り手の値上げで上昇している
では、新型コロナ以降はどうだったのでしょうか？
実は、日銀の政策は、新型コロナ以降もほとんど変わりませんでした。
そして、それ以上に世界的な物価上昇が起こったことで、日本以外のほとんどの国で、金利の引き上げが起こりました。
日本の政策金利は、3月までマイナス金利（-0.1%）だったのに対して、アメリカやヨーロッパなどでは、４〜６％にまで引き上げていたのです。
これによって、日本円で持つよりも、米ドルやユーロで運用した方が、金利が多くもらえると言うことで、国内から資金がさらに海外に流れ、円安が進みました。
2024年4月現在、１ドル158円にまで円安が進んでいます。コロナ前は115円前後だったことを考えると、実に４割近くも円安が進んだことになります。
これによって、ガソリン価格や小麦などの食料品、住宅で使われる建材、建築費など、あらゆるものの値上げが行われています。
建築費も、新型コロナ以降に２〜３割上がっていますが、新型コロナ以降に大きく上がっています。
そのため、家を買おうとする人は減っています。
大阪府の新規住宅の建設戸数は、マンションは横ばいなものの、戸建ては2023年に大きく減りました。
また、建築費が上がったことで、新築が買いにくくなったことで、中古戸建て、中古マンションの価格も上昇傾向にあります。
この５年間で、中古マンションは約３５％、中古戸建ても約２２％上昇していました。
つまり、新型コロナ前後での不動産価格の上がり方は、ザックリと以下のようにまとめられます。
- コロナ前：（金利の低下や株高で）買い手の余裕が増えたことで、価格が上がった
- コロナ後：（輸入物価が上がったことで）売り手が値上げをせざるを得なくなって、価格が上がってきた
ということなのです。
住宅地が横ばいなのは、農地の宅地化が大きい
一方で、大阪市から離れるほどに、住宅地ではそれほど上がっていません。その理由は、農地の宅地化の影響が大きいです。
大阪府の農地は、農家の高齢化と後継者不足の問題もあって、年々減少傾向にあります。2010〜20年の10年間で、約1,600ヘクタールも減っているのです。
これは全体の農地の２割以上にあたります。
１ヘクタール＝約3,000坪ですから、30坪の戸建てで16万戸分の農地が、宅地や大型商業施設、倉庫、工場などに変わっているのです。
大阪市や堺市などの大都市の中心部には、農地がほとんどありませんが、少し郊外に行くと、まだまだ農地が残っていますし、そこに新しい住宅地が作られています。
そうすると、古い住宅地の人気が下がりますから、買い手がつきにくくなるエリアが増え、土地価格の下落が始まっているところも出てきているわけですね。
３、これからどうなるのか？
全体的な傾向としては、
- 建築費がさらに上がる
- 買い手となる人口がさらに減る
という２点は避けられようがなく、人気のあるエリアはさらに上昇しやすく、そうでないエリアでは下落する、という不動産価格の二極化が進みそうです。
では、なぜそう言えるのか？主な理由を４つご紹介します。
（１）円安は今後も進む？
円安が進んだことで、物の値段が上がっており、それが戸建てやマンション価格にも反映され、土地価格も連れ高している状況にあります。
では、円安は今後も進むのでしょうか？
新型コロナ以降、特にロシア・ウクライナ戦争が起こった2022年以降の円ドル相場を見てみると、アメリカの金利が上がるのに合わせて、円安が進んでいることがわかります。
2024年4月現在、日本の10年国債は約0.9%です。
それに対して、アメリカの10年国債は、4.5〜5.0%ぐらいあるため、差し引き3〜4％も高いです。
このような状況が続いているため、円安が止まらないわけです。
そして、この傾向は今後も続くと予想されます。
円安が160円、170円とさらに進めば、海外からの輸入品の価格はさらに上がるため、戸建てやマンションの建築費はさらに上がるでしょう。
（２）金利が上がり始めている
低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いてきたわけですが、この環境がいよいよ変わってきそうです。
今年2024年3月19日に、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。
政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半です。
ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。
高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい
変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。
というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。
今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。
異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も１％前後でした。そのため、１％前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（３）2024年問題で、建築費がさらに上がる
この2024年問題とは、簡単にいうと、
「建設業・運送業の従業員に対して、残業の規制が厳しくなることで、今まで以上に人件費の負担が上がることで、商品やサービスの価格が上がる」
という問題です。
4月1日から、施行されます。
建設業の労働時間の規制
そのため、資材の運搬や、建設の工期の長期化によって、建設費の上昇がほぼ確実に進むことになります。
戸建てやマンション価格がさらに上がるため、土地価格の連れ高は起こるかもしれませんが、買い手はさらに減っていくでしょう。
（４）これから大阪府の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2013年に発表した大阪府の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約50.9万人減少するそうです。
大阪府はこれから10年で約50.9万人減少
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約16.7万人減る見通しです。
10年で約８％減る計算になります。
では、具体的に、どのあたりが大きく減るのでしょうか？
市町村別に調べた結果を地図にまとめたのがこちらです。
大阪市や北摂地区は、30〜40代人口の減少率が小さい
大阪市の周辺ほど、３０〜４０代の人口減少は小さくなりそうです。
エリアによっては、30〜40代人口が、これから１割〜２割減るところもあるため、このような地域では、買い手がつきにくい不動産がさらに増えていきそうです。
４、大阪でこれから上がりそうな地域は？
今後の見通しとして、「建築費の上昇が進むため、人気のあるエリアだけでは、土地価格が上昇しそう」と解説しましたが、では具体的にどのあたりなのでしょうか？
大きくは２種類あると考えられます。
（１）大阪市の中心部の高層マンション
これは、海外投資家の投資対象となりそうな物件を探す戦略です。
マンション価格の上昇は、建築費の上昇の影響もありますが、国内外の富裕層による購入の影響も大きいです。
特に東京２３区でその動きが著しいのですが、大阪市も投資対象となっていますから、株高が続く限り、高級物件ほど、価格が上昇しやすい状況にあります。
それらの投資家の動きに乗る、という戦略ですね。
ただし、これは投資（むしろ投機か？）目的のものであり、リーマンショックのような金融危機が起こった場合には、下落するリスクが大きいです。
また、今後の金利上昇のリスクを考えると、無理をしてローンを組まなければいけないような方ではなく、現金で購入できるような人向けの戦略と言えるでしょう。
（２）北摂エリア（箕面市、茨木市、吹田市など）
２つ目の戦略は、これから人口・世帯数が増えそうなエリアを選ぶと言う戦略です。
北摂エリアでは、
- 北大阪急行が延伸されるなど、大阪市方面へのアクセスが便利になっている
- 大阪大学が近いこともあって、企業の研究拠点も増えており、高収入の方々が集まりやすくなっている
といった点もあり、子育て世帯の転入超過数がプラスの地域（市外から引っ越してくる人が多い地域）となっています。
特に住宅地においては、大阪市と北摂エリアが上昇している以外は、全体的に下落傾向にあります。
少子高齢化が進んでいますので、全体の住宅需要が減る中、良好な住環境で、大阪市へのアクセスも容易な北摂エリアは、当面の間、人気エリアとして続くでしょう。
結論：売るなら？買うなら？
というわけで、大阪府の土地価格は、
- 特に新型コロナ以降は、建築費の上昇で物件の価格が上がっており、買い手は変動金利の住宅ローンを活用することで、値上げについてきた結果、戸建て・マンションエリアともに、上昇してきた
- その一方で、価格が上がりすぎたことで、購入を諦めている世帯も増えており、特に戸建ての新規着工数は減少している
- 今後は、①金利上昇と、②さらなる建築費の上昇（円安、2024年問題等）が予想されるため、さらに買い手は減っていきそう
- ただし、足元では株価が上昇しており、富裕層や投資家による購入は続くので、大阪市内の高級マンションについては値上がりする可能性はある
- 逆に厳しいのは、郊外の戸建てエリア
と言えそうです。
買うなら：建築費の上昇がさらに進むので、物件選びは慎重に
円安や2024年問題、金利上昇と、家を建てるハードルは今後さらに上がっていきます。
そのため、限度額ギリギリの住宅ローンを組むのは危険ですし、物件選びも慎重に行う必要がありそうです。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：エリアによって戦略が変わるが、今が高値のエリアの方が多そう
大阪府の不動産価格は、エリアや物件にもよりますが、今後の金利上昇や、建築費の上昇などを考えると、今が高値の場所はかなりありそうです。
もし、これ以上の価格上昇が進むのであれば、①サラリーマンの給料が上がるか、②富裕層の購入が増えるか、のどちらかが起こらなければ難しいでしょう。
依頼する不動産会社によって、結果が大きく変わる
ここまで、主に公示地価を中心に解説してきましたが、実際の取引では、かなり高く、または安く取引されているケースが多くあるので、注意が必要です。
例えば、都島区に「都島本通（みやこじま ほんどおり）」という地区があります。
この都島本通の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：112万円／坪
- 実際の取引価格：200万円／坪
と、公示地価の約1.8倍で取引されていました。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、同じような街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、同じ地域で、これほど取引価格が違うのか？
最も大きな理由は、不動産会社によって、持っている取引情報量が違うからです。
不動産の取引は、数千万〜数億円単位の大きな取引ですから、売り手はなるべく高く売りたいし、買い手はなるべく安く買いたいものです。
しかし、あまりに現実とかけ離れた希望を持っても、売ることも買うこともできません。
そこで重要なのが、過去の取引情報です。
例えば、実際に高い価格で取引されていることを知っていれば、売り手は強気で交渉できますからね。
ですが、不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報が分かる仕組みがないため、不動産会社によって、持っている情報量が違います。
持っている取引情報が違うため、評価額・取引価格が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
そのため、
- そのエリアの取引情報を多く持っている
- 買い手・売り手の相談が多い
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