大阪府の土地価格の今後の見通し | イエ&ライフ

大阪府の土地価格の今後の見通し

大阪府の土地価格の今後の見通し大阪府

この記事では大阪府の

  1. この7年間の土地価格の動き
  2. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の2点について解説しています。

 

1、過去7年間の大阪府の不動産の上がり方の特徴とは?

まずはじめに、この7年間で大阪府内の不動産が、どのように上昇してきたのかをザッと見ていきましょう。

 

この7年間の大阪府の公示地価を調べてみると、住宅地はほぼ横ばいでした。

東京や愛知に比べると、かなり見劣りする結果となっています。

 

大阪府の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

大阪だって決して景気が悪いわけではありませんよね。

外国人観光客の人気スポットとなって、商業地はかなり盛り上がっているわけですから、東京や愛知と同じように仕事はあるんです。

 

それなのに、なぜ住宅地は上昇していないのでしょうか?

そこで、今度は市区町村別に、この7年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

 

大阪府で住宅地が上昇しているエリアは、堺市よりも北側に集中

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧のように、黄色・オレンジ・ピンク・赤の上昇エリアは、堺市よりも北側に集中しています。

商業地が盛り上がっている大阪市でも、下落している区があって、かなり偏っている印象ですね。

 

なぜ大阪府では、堺市〜大阪市〜北摂地域しか上がっていないのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. ところが、大阪府では人口が減少傾向にあり、特に家を購入する若い世代の人口が減少している
  3. さらに、外国人観光客が増えた大阪市や、企業の研究開発への進出が盛んな北摂地域を除いて、景気があまり良くない
  4. その結果、大阪市(とその通勤圏)と北摂地域で土地価格が上昇し、それ以外は下落する、という二極化が起こってしまった

と考えられます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

②大阪府では人口が減っている

ところが、大阪府では人口が増えていません。2013→20年の7年間で約24,000人減少しているのです。

 

大阪府の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、家を購入する中心年代である30〜40代の人口は、約19.1万人も減っているのです。

そのため、住宅に対する需要がかなり落ち込んでいると考えられます。

 

大阪府の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

そこで、もう少し詳しく実態を見るために、市区町村別に人口がどれだけ増えた、減ったかを調べてみました。

 

大阪府の5年間の人口変化(2013〜2018)

大阪府の人口変化率

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

ご覧の通り、増えているのは大阪市と、豊中市や茨木市などの北摂地域と、堺市の一部の区などで、ほとんどの市区町村で人口が減っていました。

そのため、一部のエリアでしか、土地価格が上がりにくくなっていたんですね、

 

③大阪市は観光客、北摂地域は企業の研究開発が盛んに

では、なぜこれらのエリアだけ、人口が増えているのかと言えば、景気が良かったからです。

 

大阪市に関して言えば、円安が進んだことと、2013年9月に東京がオリンピックの開催地に決まったことで、外国人観光客数が一気に増加しました。

難波も外国人観光客でいっぱいでしたよね。

 

 

そのため、観光業や小売業、飲食業などで仕事が増え、地元で良い仕事が見つからない若い人たちが、大阪市へ引っ越してきたわけです。

 

北摂地域では、企業の研究開発が盛んに

また、北摂地域では、企業の研究開発エリアとして進化してきています。

大阪には、ライフサイエンス分野(製薬・医療など)の企業が多く、大阪大学での研究開発も盛んなため、箕面市〜吹田市をまたがる彩都エリアへの企業の進出が進んでいるのです。

 

彩都西駅の周辺にある研究開発拠点

彩都ライフサイエンスパーク

(参考:彩都ライフサイエンスパーク)

 

また、北摂地域は、

  • 公園などの自然環境が豊か
  • 駅から梅田まで20〜30分で行ける
  • 買い物しやすい人気のショッピングモールがたくさんできている
  • 治安が良い
  • 街並みが新しい

といった条件を満たす住宅地が多いため、若い家族世帯を中心に人気エリアになっているんですね。

 

このように、大阪市〜北摂地域が人気となる一方で、若い世代の人口自体は減っているわけですから、他のエリアでは「人口減少→土地価格の下落」という状況に陥っているのです。

 

そのため、大阪市(と周辺の通勤エリア)〜北摂地域と、それ以外のエリアとで土地価格の二極化が進みつつあるのです。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

大阪府内では、一部影響が出ている

公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格なので、この2つの価格を比較することで、新型コロナの影響を調べることができます。

 

基準地価(7月の価格)公示地価(1月の価格)コロナの影響

 

大阪府内の公示地価と基準地価を調べたところ、同一住所の価格は住宅地で90地点、商業地で36地点ありましたので、比較してみました。

 

大阪府の新型コロナの影響(住宅地)

変化率:オレンジ色(0.1〜5%の上昇)>緑色(変化なし)>青色の↙️(0.1〜1.9%の下落)>紫色の↙️(2〜4.9%の下落)>こげ茶色の↙️(5〜9.9%の下落)>黒色の↙️(10%以上の下落)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住宅地に関して言えば、大阪市や北摂地域では、あまり影響がなく、それ以外のエリアでの下落が目立っているように見えます。

特に大阪市内では、むしろ上昇している住宅地が3地点ある(オレンジ色のマーク)ことからも、人の流れはあまり変わっていないと考えられます。

 

大阪府の新型コロナの影響(商業地)

変化率:オレンジ色(0.1〜5%の上昇)>緑色(変化なし)>青色の↙️(0.1〜1.9%の下落)>紫色の↙️(2〜4.9%の下落)>こげ茶色の↙️(5〜9.9%の下落)>黒色の↙️(10%以上の下落)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

商業地で見ると、今度は大阪市内ほど影響が大きいことが分かりますね。特に難波では、1月→7月で18%以上も下落している地点がありました。

外国人観光客を相手にしていたエリアほど、大きな影響を受けているものと考えられます。

 

その一方で、それ以外のエリアの商業地では、あまり下がっていないような印象です。

今回のコロナによって、繁華街にある百貨店や飲食店は大きな打撃を受けていますが、地域密着型のスーパーやコンビニはあまり影響を受けていません。

大阪市以外の商業地で比較的安定しているのは、そのような地域の生活基盤となっているからでしょう。

 

大阪府内の住宅地でも、これから影響が広がっていく

大阪府においても、新型コロナウイルスの感染者は増加傾向にあります。

 

大阪府の新型コロナの感染者数と完全失業率

(参考:新型コロナ関連の情報提供:NHK 、大阪府 「大阪の就業状況」)

 

そのため、飲食店や小売店、観光業などの幅広い業種で売り上げが減少しており、アルバイトや派遣社員などの非正規雇用の方から雇い止めが始まっています。

完全失業率も7〜9月の時点で3.9%まで上昇しており、2021年1月現在では、さらに雇用状況は悪化しているものと考えられます。

 

そのような状況の中で、大阪府では2月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されました。

具体的には、

  • 飲食店に対する営業時間の短縮
  • 外出、イベントなどの制限
  • テレワークの推奨、20時以降の勤務抑制

などの要請が出されています。

(参考:内閣官房「新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言」)

 

昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地の土地価格に影響が出てきた大阪の不動産ですが、今後は住宅地においても、徐々にですが影響が広がっていきそうです。

 

ワクチン接種に時間がかかる

というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。

 

今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。

実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。

 

ワクチン接種のアンケート

(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)

 

ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。

 

イギリスでは、新種ウイルスも出てきた

現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、3度目のロックダウンに入っています。

今回のロックダウンは、当初は4月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。

(参考:ブルームバーグ「ジョンソン首相、3度目の英ロックダウンは夏まで継続も-罰則を強化」)

 

しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

ちなみに、2005年にペイオフが解禁となっていますので、もし倒産した銀行にお金を預けていると、1,000万円しか戻ってこなくなるので、大混乱になります。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

金利の上昇が始まった?

そして、最近ですが、アメリカの金利上昇が本格化してきたことで、日本でも5年ぶりの水準にまで上昇してきました。

(参考:ブルームバーグ「長期金利5年ぶり高水準、市場は日銀の政策点検に絡む対応を注目」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:財務省、 FRB of St.Louis

 

2021年2月25日現在、日本の10年国債の金利は0.149%ということで、まだ低いですが、それでも5年ぶりの水準にまで上がってきています。

このような状況を受けて、大手銀行を中心に、住宅ローンの金利を引き上げる動きが始まっています。

(参考:NHKニュース「長期金利上昇 大手銀行 住宅ローン金利引き上げの動き」)

 

そもそも、日米の中央銀行が行っている異次元緩和政策は、お金を刷りまくって国債や株を買うものなので、お金に対する信頼が下がっていく政策です。

 

そのため、円安や金利上昇が起こるリスクのある政策であり、コロナによって、各国の中央銀行が無理をしてきた結果、金利上昇が始まっているのかもしれません。

 

もし仮に、このまま金利が上昇し続ければ、住宅ローン金利も上がるため、買える物件価格が下がりますので、土地価格も下がります。

ちなみに10年国債の金利が1%ぐらいにまで戻れば、土地価格は15%〜20%は下がると考えられます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

では、大阪府ではどうなっているのか?

市区町村別に色分けしてみました。

 

大阪の生産緑地の分布図:府内全域で、かなり多くの生産緑地が残っている

大阪府の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

ご覧のように、東大阪市、八尾市、堺市などでは100ha単位で残っています。

1ha=3000坪ですから、30坪の戸建てが100件建つと計算すると、100haならば1万軒分の土地になります。

 

その全てが農地になるわけではありませんが、数年で1〜2割は宅地へと変わるでしょう。

生産緑地制度が始まった時に、この制度を使わなかった農地がそれぐらいの割合で宅地へと変わったからです。

 

また、この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアでしょう。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

郊外の土地への需要は、これまでずっと減り続けてきましたが、さらに追い討ちを受けることになりそうです。

 

今後、戸建てを買おうと計画しているのであれば、2022年以降にお宝物件が見つかるかもしれませんね。

 

5、大阪でこれから上がりそうな地域は?

ここまで、ちょっと悲観的な見通しばかり書いてきましたが、「逆に上がりそうな地域はないのか?」も気になりますよね。

上の章で、新型コロナの影響について、同一住所の1月と7月の価格の比較をしてみましたが、下がっていないエリアの特徴は、

  • 地元の生活に密着した商業エリア
  • 仕事があり、通勤に便利な大阪市〜北摂地域の住宅地

が挙げられます。

 

仮に新型コロナが長期化して、今後もこの傾向が続くのであれば、これらの条件を満たしたエリアが、土地価格が上がる可能性が高いと言えるでしょう。

特に、彩都エリアは、企業の研究開発拠点として不動産の開発が今後も続きそうですし、業界的にも医療や健康分野は、今後も投資が継続されるテーマでもあります。

 

また、多くの企業が、新型コロナによって、「以前のようなビジネスは復活しないから、新しい事業を育てないといけない」と考えるようになってきています。

(自動車業界の自動運転、電気自動車(EV)化の動きが分かりやすいですかね)

 

そのため、このような研究開発都市の価値は、これからも下がらないでしょうし、企業もお金を出していくでしょうから、不動産の価値も上昇、ないしは安定していくと予想されます。

 

結論:売るなら?買うなら?

というわけで、大阪府の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

  • 外国人観光客の増加、企業の研究開発の増加によって、大阪市〜北摂地域で土地価格が大きく上昇する一方で、他のエリアでは下落傾向の二極化が進みつつある
  • 新型コロナの影響で、大阪市の商業地が特に打撃を受けているが、住宅地は大阪市〜北摂地域で安定している
  • 今後は人口の減少や、生産緑地の解禁など、郊外エリアの土地価格に悪影響が出てきそう

と言えそうです。

 

買うなら:商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪80万円ぐらいの土地であれば、30坪でも2,400万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして240万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

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売るなら:金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの7年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

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特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、茨木市内に「庄(しょう)」という、JR総持寺駅と阪急総持寺駅に挟まれた住宅地があります。

 

この庄地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:61万円/坪
  • 実際の取引価格:40〜100万円/坪

と、公示地価の約0.6〜1.7倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、2.5倍の価格差があります。

 

【茨木市庄の公示地価】

茨木市庄の公示地価

  • 総持寺駅から800mの距離、徒歩約10分(1分=80m)
  • 185,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =61万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【茨木市庄の土地取引(過去2年間)】

茨木市庄の土地取引

  • 徒歩9〜14分のエリアで、40〜100万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
大阪府大阪市都島区都島本通80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府大阪市福島区玉川99万円110〜150万円1.11〜1.52倍
大阪府大阪市此花区梅香80万円91〜96万円1.14〜1.2倍
大阪府大阪市西区立売堀206万円210〜310万円1.02〜1.5倍
大阪府大阪市港区南市岡66万円5.4〜120万円0.08〜1.82倍
大阪府大阪市大正区三軒家東67万円63〜110万円0.94〜1.64倍
大阪府大阪市天王寺区勝山147万円180〜210万円1.22〜1.43倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府大阪市西淀川区佃57万円32〜78万円0.56〜1.37倍
大阪府大阪市東淀川区淡路66万円24〜110万円0.36〜1.67倍
大阪府大阪市東成区大今里西80万円36〜120万円0.45〜1.5倍
大阪府大阪市生野区小路東51万円51〜74万円1〜1.45倍
大阪府大阪市旭区中宮66万円42〜99万円0.64〜1.5倍
大阪府大阪市城東区蒲生76万円47〜110万円0.62〜1.45倍
大阪府大阪市阿倍野区文の里124万円100〜180万円0.81〜1.45倍
大阪府大阪市住吉区我孫子町83万円74〜95万円0.89〜1.14倍
大阪府大阪市東住吉区西今川80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府大阪市西成区旭55万円1.6〜100万円0.03〜1.82倍
大阪府大阪市淀川区木川東83万円56〜220万円0.67〜2.65倍
大阪府大阪市鶴見区横堤83万円51〜150万円0.61〜1.81倍
大阪府大阪市住之江区御崎69万円70〜110万円1.01〜1.59倍
大阪府大阪市平野区流町72万円47〜100万円0.65〜1.39倍
大阪府大阪市北区中津100万円16〜130万円0.16〜1.3倍
大阪府大阪市中央区玉造161万円150〜180万円0.93〜1.12倍

 

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