大阪府の土地価格の今後の見通し | イエ&ライフ

大阪府の土地価格の今後の見通し

大阪府の土地価格の今後の見通し大阪府

この記事では大阪府の

  1. この8年間の土地価格の動き
  2. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の2点について解説しています。

 

1、過去8年間の大阪府の不動産の上がり方の特徴とは?

まずはじめに、この8年間で大阪府内の不動産が、どのように上昇してきたのかをザッと見ていきましょう。

 

この8年間の大阪府の公示地価を調べてみると、住宅地では0.1%の下落、商業地では34%の上昇でした。

また、昨年から今年にかけては新型コロナの影響もあって、住宅地では前年比0.5%のマイナス、商業地では2.0%のマイナスと、商業地では大きく下落していますね。

 

大阪府の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ですが、もちろん地域によって、動きに大きな差があります。

そこで、まずはコロナ以前の2013〜20年までの7年間について、住宅地の変化率を市区町村別にまとめてみました。

 

コロナ前(住宅地):堺市よりも北側で上昇

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧のように、黄色・オレンジ・ピンク・赤の上昇エリアは、堺市よりも北側に集中しています。

商業地が盛り上がっている大阪市でも、下落している区があって、かなり偏っている印象ですね。

 

なぜ、堺市より北側のエリアでしか上昇していないのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. ところが、大阪府では人口が減少傾向にあり、特に家を購入する若い世代の人口が減少している
  3. さらに、外国人観光客が増えた大阪市や、企業の研究開発への進出が盛んな北摂地域を除いて、景気があまり良くない
  4. その結果、大阪市(とその通勤圏)と北摂地域で土地価格が上昇し、それ以外は下落する、という二極化が起こってしまった

と考えられます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

不動産事業者向けの貸し出しも増えて、駅近エリアの商業地も上がりやすくなった

また、金利がさらに下がったことによって、ホテルやマンションなどの不動産業者の投資も増えました。

銀行も国債の利息で稼げなくなったため、不動産を担保にお金を貸せる不動産業者への貸し出しを増やしたのです。

 

不動産向けの貸出残高

(参考:国土交通省 土地白書)

 

その結果、駅近エリアの商業地を中心に、マンションや商業施設、ホテルなどの建設が進み、駅近エリアほど土地価格が上がりやすくなったわけですね。

 

 

②大阪府では人口が減っている

ところが、大阪府では人口が増えていません。2013→20年の7年間で約24,000人減少しているのです。

 

大阪府の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、家を購入する中心年代である30〜40代の人口は、約19.1万人も減っているのです。

そのため、住宅に対する需要がかなり落ち込んでいると考えられます。

 

大阪府の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

そこで、もう少し詳しく実態を見るために、市区町村別に人口がどれだけ増えた、減ったかを調べてみました。

 

市区町村別の人口の変化(2013〜2020年)

増減数:赤色(+1万人以上)>オレンジ色(+5,000〜9,999人)>緑色(+1〜4,999人)>青色の↙️(−1〜4,999人)>紫色の↙️(−5,000〜 −9,999人)>黒色の↙️(−1万人以上)

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

ご覧の通り、増えているのは大阪市と、豊中市や茨木市などの北摂地域と、堺市の一部の区などで、ほとんどの市区町村で人口が減っていました。

そのため、一部のエリアでしか、土地価格が上がりにくくなっていたんですね、

 

③大阪市は観光客、北摂地域は企業の研究開発が盛んに

では、なぜこれらのエリアだけ、人口が増えているのかと言えば、景気が良かったからです。

 

大阪市に関して言えば、円安が進んだことと、2013年9月に東京がオリンピックの開催地に決まったことで、外国人観光客数が一気に増加しました。

難波も外国人観光客でいっぱいでしたよね。

 

 

そのため、観光業や小売業、飲食業などで仕事が増え、地元で良い仕事が見つからない若い人たちが、大阪市へ引っ越してきたわけです。

 

北摂地域では、企業の研究開発が盛んに

また、北摂地域では、企業の研究開発エリアとして進化してきています。

大阪には、ライフサイエンス分野(製薬・医療など)の企業が多く、大阪大学での研究開発も盛んなため、箕面市〜吹田市をまたがる彩都エリアへの企業の進出が進んでいるのです。

 

彩都西駅の周辺にある研究開発拠点

彩都ライフサイエンスパーク

(参考:彩都ライフサイエンスパーク)

 

また、北摂地域は、

  • 公園などの自然環境が豊か
  • 駅から梅田まで20〜30分で行ける
  • 買い物しやすい人気のショッピングモールがたくさんできている
  • 治安が良い
  • 街並みが新しい

といった条件を満たす住宅地が多いため、若い家族世帯を中心に人気エリアになっているんですね。

 

このように、大阪市〜北摂地域が人気となる一方で、若い世代の人口自体は減っているわけですから、他のエリアでは「人口減少→土地価格の下落」という状況に陥っているのです。

 

そのため、大阪市(と周辺の通勤エリア)〜北摂地域と、それ以外のエリアとで土地価格の二極化が進みつつあるのです。

 

3、これからどうなるのか?

大阪府の今後の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

 

1930年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。

当時の反省から財政法では原則禁止されている。

(参考:「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」 日銀議事録詳報」)

 

このような危なっかしい政策を10年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

 

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

銀行が潰れれば、経済が大混乱になりますので、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、あまり目立たないように止めようとしているようです。

というのも、日銀の国債を買い占めるペースが、2018年頃から徐々に減ってきているからです。

 

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

日銀の国債買入れ比率

(参考:財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会(参考資料2)」)

 

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間1〜10年の国債(赤色の線)で約60%程度、期間10年超の国債(灰色の線)で8.7%にまで下がっています。

 

また、今年の3月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、9割の人が「上昇する」と回答しています。

(参考:2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割 日銀政策修正で市場参加者」)

 

このように、地銀の倒産リスクが高まっており、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

 

ちなみに、異次元緩和が始まる前は、今よりも1%程度金利が高い水準でしたので、そのぐらいまで戻るでしょう。

2021年8月現在から数えると、あと約1年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

 

金利が1%上昇すると、不動産価格は約15%下落する

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)新型コロナの今後の影響は?

新型コロナ・ウイルスの感染拡大によって、昨年のGDPは4.8%のマイナスと、リーマンショック以来、史上2番目の落ち込みとなりました。

リーマンショック時には不動産価格もかなり下落しましたので、今回もかなりの影響が出ると予想されていました。

(参考:東京新聞「2020年GDP、コロナ禍で史上2番目の落ち込みに 前年比4.8%減でリーマン・ショック以来のマイナス成長」)

 

ところが、大阪府内の住宅地を見てみると、全体的に下落している市町村が多いものの、池田市や箕面市などの北摂地区では、むしろ上昇していました。

また、大阪市や堺市でも、人気の高い駅近の住宅地では、上昇しているところも多く、駅から遠い戸建てエリアでの下落が目立っていました。

 

コロナ以降(住宅地):北摂地域で上昇、それ以外では下落

大阪府の公示地価の前年比変化率

(参考:国土交通省 地価公示)

 

その理由は、主に大企業の業績が好調だったためです。

上場企業のうち、5社に1社が過去最高益を更新していたのです。業種的には、ゲームや電子部品(巣ごもり需要)、陸運や倉庫業(通販の利用増)、海運(運賃上昇)など、かなり業種の幅が広がっていました。

 

最高益を更新した主な企業

*単位:億円

 20年3月期 純利益21年3月期 最終損益改善額
ソフトバンクグループ-9,61549,87959,495
ソニーグループ5,82111,7175,895
日立製作所8755,0164,140
武田薬品4423,7603,317
任天堂2,5864,8032,217

(参考:日経新聞「5社に1社最高益、ソニーは6000億円改善 21年3月期集計」)

 

その結果、昨年度の税収は過去最高を更新し、法人税もコロナ前より4,000億円以上も増えています。

業績の良い大企業の社員なら、給料も上がっているでしょうから、オフィスに近いエリアほど、人気が衰えなかったのでしょう。

 

絶好調企業の半数以上が、減益を予想

しかし、今年以降については、最高益を達成した会社の半分以上が、減益の予想をしています。

巣ごもり需要が一巡したり、コロナの影響で工場や物流がうまく進まず、製品が作れなかったりなど、長期的な影響が出てきそうなのです。

 

今後の焦点は好業績の持続性だ。前期に最高益を更新して22年3月期の最終損益予想を開示している364社のうち、55%の199社は今期損益が悪化すると予想する。

(中略)

半導体不足の長期化なども懸念材料だ。任天堂の古川社長は「手は尽くしているが生産計画への不透明感は増している」と話す。

(参考:日経新聞「5社に1社最高益、ソニーは6000億円改善 21年3月期集計」)

 

また、変異株の新型ウイルスが出てきていることから、今後も緊急事態宣言が出されるでしょうし、旅行や買い物、外食も楽しみにくい状況が続くでしょう。

 

そのため、業績が好調な企業の数は、今後減っていくことが予想されます。

これまで安定していた市町村についても、今後、企業の業績が悪化してきた場合には注意が必要でしょう。

 

(3)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

では、大阪府ではどうなっているのか?

市区町村別に色分けしてみました。

 

大阪の生産緑地の分布図:府内全域で、かなり多くの生産緑地が残っている

大阪府の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

ご覧のように、東大阪市、八尾市、堺市などでは100ha単位で残っています。

1ha=3000坪ですから、30坪の戸建てが100件建つと計算すると、100haならば1万軒分の土地になります。

 

その全てが農地になるわけではありませんが、数年で1〜2割は宅地へと変わるでしょう。

生産緑地制度が始まった時に、この制度を使わなかった農地がそれぐらいの割合で宅地へと変わったからです。

 

また、この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアでしょう。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

郊外の土地への需要は、これまでずっと減り続けてきましたが、さらに追い討ちを受けることになりそうです。

 

今後、戸建てを買おうと計画しているのであれば、2022年以降にお宝物件が見つかるかもしれませんね。

 

4、大阪でこれから上がりそうな地域は?

この1年間は、新型コロナの影響もあって、幅広いエリアで土地価格の下落が予想されていましたが、金利は低いままですし、人口も減少していないため、「都心に近い住宅地に関しては、あまり影響がなかった」というのが正直な印象です。

 

そのため、大阪府内で今後も上昇しそうなエリアは、このような流れが続くと考えると、「大阪市の中心部に近い、または通勤に便利な駅近エリア」に絞られそうだと考えられます。

 

具体的には、

  • 北摂地域の駅近エリア
  • 大阪市、堺市の駅近エリア
  • 大阪市の近隣市の駅近エリア

あたりですね。

 

ただし、今後は好業績の企業が減っていく可能性が高いため、駅近の人気エリアなどの一部に限られてくるでしょう。

 

結論:売るなら?買うなら?

というわけで、大阪府の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

  • 外国人観光客の増加、企業の研究開発の増加によって、大阪市〜北摂地域で土地価格が大きく上昇する一方で、他のエリアでは人口減少による土地価格の下落が進んできた
  • 新型コロナの影響で、大阪市の商業地が特に打撃を受けているが、大企業のサラリーマンが購入しそうな北摂地区や、大阪市の中心部のマンションなどの、一部の住宅地では安定していた
  • 今後は生産緑地の解禁や、人口減少が進むことから、郊外エリアほど影響が大きくなりそう

と言えそうです。

 

買うなら:商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪80万円ぐらいの土地であれば、30坪でも2,400万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして240万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの8年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が1番のチャンスと言えます。

 

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、茨木市内に「庄(しょう)」という、JR総持寺駅と阪急総持寺駅に挟まれた住宅地があります。

 

この庄地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:61万円/坪
  • 実際の取引価格:40〜100万円/坪

と、公示地価の約0.6〜1.7倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、2.5倍の価格差があります。

 

【茨木市庄の公示地価】

茨木市庄の公示地価

  • 総持寺駅から800mの距離、徒歩約10分(1分=80m)
  • 185,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =61万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【茨木市庄の土地取引(過去2年間)】

茨木市庄の土地取引

  • 徒歩9〜14分のエリアで、40〜100万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
大阪府堺市北区新金岡町66万円50〜84万円0.76〜1.27倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
大阪府豊中市緑丘78万円54〜98万円0.69〜1.26倍
大阪府東大阪市衣摺47万円27〜58万円0.57〜1.23倍
大阪府枚方市楠葉並木79万円64〜120万円0.81〜1.52倍
大阪府八尾市東山本新町47万円35〜56万円0.74〜1.19倍
大阪府吹田市佐井寺62万円46〜120万円0.74〜1.94倍
大阪府寝屋川市豊野町58万円50〜85万円0.86〜1.47倍
大阪府岸和田市池尻町23万円16〜37万円0.7〜1.61倍
大阪府和泉市はつが野22万円16〜52万円0.73〜2.36倍
大阪府守口市大久保町41万円21〜54万円0.51〜1.32倍
大阪府門真市三ツ島36万円14〜81万円0.39〜2.25倍
大阪府箕面市小野原西65万円78〜110万円1.2〜1.69倍
大阪府大東市幸町50万円48〜81万円0.96〜1.62倍
大阪府松原市天美我堂41万円43〜64万円1.05〜1.56倍
大阪府富田林市向陽台33万円30〜38万円0.91〜1.15倍
大阪府羽曳野市南恵我之荘38万円39〜56万円1.03〜1.47倍
大阪府河内長野市千代田台町28万円24〜33万円0.86〜1.18倍
大阪府池田市満寿美町103万円69〜170万円0.67〜1.65倍
大阪府泉佐野市日根野24万円28〜220万円1.17〜9.17倍
大阪府貝塚市澤23万円15〜35万円0.65〜1.52倍
大阪府摂津市正雀本町62万円79万円1.27倍
大阪府交野市私部62万円46〜120万円0.74〜1.94倍
大阪府泉大津市池園町41万円47〜49万円1.15〜1.2倍
大阪府柏原市国分西43万円46〜58万円1.07〜1.35倍
大阪府大阪市都島区都島本通80万円67〜110万円0.84〜1.38倍

 

なぜ、同じ地域でも、これほど価格差があるのか?

その理由は、不動産会社が、取引情報を他社とほとんど共有していないからです。

 

実はあまり知られていませんが、不動産会社が持っている取引情報は、その地域の取引の1〜2割しかありません。

 

実際、不動産会社が加入できる会員サイト「レインズ」には、全取引の1割程度しか登録されていないんですよ。

 

 

それに対して、全国の不動産取引件数は、土地で128万件、マンションも含めると約155万件にもなるんですよ。

 

【全国の土地取引件数:128万件】
土地取引件数の推移これにマンションの件数を加えると、約155万件になる。

(参考:国土交通省 土地白書)

 

つまり、

18万件 ➗ 155万件 = 11%

しか、不動産会社同士で情報を共有していないんですね。

そのため、高い価格で取引をしたことがある会社に頼むか、そうでない会社に頼むかで、売却結果もかなり変わってしまうわけです。

 

持っている取引情報が違うので、売却結果が変わる

査定額が違うイメージ

 

ですから、複数の不動産会社に査定をしてもらわないと、

「もっと高く売れたはずが、安く売ってしまった、、、」

といったことになってしまうのです。

 

その点、一括査定を使えば、簡単な登録で複数の不動産会社から査定がもらえるため、あなたの不動産を得意とする会社を探すことが可能になります。

 

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