紀の川市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

紀の川市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

紀の川市和歌山県

(画像出典:wikimedia commons  妖精書士, 和歌山県紀の川市、下井阪簡易郵便局)

 

この記事では紀の川市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、紀の川市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)紀の川市東国分字上川353番40下井阪(1300)8.8-0.7%-10.7%
基)紀の川市北勢田字烏子川1079番10外打田(3800)4.90.0%-10.9%
基)紀の川市上田井字レイ佛501番55紀伊長田(800)7.5-0.9%-11.0%
基)紀の川市花野字宮脇92番30打田(1200)9.8-0.7%-11.0%
公)紀の川市北大井字一ノ戸397番2外打田(1500)6.8-1.4%-11.2%
基)紀の川市貴志川町長山字荒子谷277番758西山口(300)8.2-1.2%-11.7%
基)紀の川市桃山町段新田字安多良312番船戸(5400)5.4-1.8%-12.4%
基)紀の川市名手西野字杉ノ森271番2名手(370)6.3-1.0%-12.7%
基)紀の川市中三谷字西大道下89番1外下井阪(1400)6-1.6%-12.9%
基)紀の川市粉河字上打田1379番16粉河(830)8.9-0.7%-12.9%
基)紀の川市西大井字波分94番1打田(200)12.5-1.8%-13.5%
公)紀の川市打田字鳥池1292番13打田(450)9.7-1.3%-14.2%
公)紀の川市江川中字高井505番1名手(2300)4.9-1.3%-15.0%
公)紀の川市貴志川町井ノ口字帆布625番5貴志(950)7.3-0.9%-15.4%
公)紀の川市桃山町最上字大畑毛157番3船戸(3900)8.4-1.6%-16.7%
公)紀の川市井田字上嶋60番30粉河(1700)7.2-1.4%-16.8%
基)紀の川市野上字八屋窪106番1外名手(2100)4.9-1.3%-17.2%
公)紀の川市貴志川町長原字城山444番34甘露寺前(830)7.9-1.6%-17.6%
公)紀の川市上野字名賀109番4打田(800)12.8-0.8%-17.7%
公)紀の川市桃山町市場字安ラ賀189番14船戸(5000)7.7-1.7%-19.1%
基)紀の川市貴志川町井ノ口字中ノ場261番2貴志(900)5.6-1.2%-19.4%
公)紀の川市粉河字西宅地2189番4粉河(550)12.3-2.4%-19.5%
基)紀の川市名手市場字丹過64番1名手(60)9.3-2.1%-20.6%
公)紀の川市貴志川町神戸字西ノ川395番3貴志(600)12-2.4%-21.0%
基)紀の川市桃山町調月字北上ノ台832番3船戸(4700)6.5-2.0%-21.5%
公)紀の川市名手西野字杉ノ森286番3外名手(240)10-2.9%-24.9%
公)紀の川市粉河字彌谷4801番14粉河(1200)7.5-1.7%-25.0%
基)紀の川市粉河字東鳥居784番7外粉河(450)12.4-1.0%
基)紀の川市貴志川町前田字堂ノ前229番1内貴志(1300)10.2-1.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を整理してご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という、あなたにとって大事なことが書かれている記事が少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

普通の人が住んでいる、または買おうと思っている住宅地の話は、ほとんど見当たらないじゃないですか。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の

  • 満足できる取引ができた、という「自信」
  • 金銭的な「余裕」

にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の紀の川市の土地価格の動き

この7年間で紀の川市の土地価格を見ると、和歌山県の平均が13.3%下落したのに対して、マイナス17%とさらに大きく下落していました。

 

紀の川市の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧のように、全域で10%以上のマイナスとなっています。

その中でも打越駅周辺は、下落率は比較的小さいようです。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

なぜ、紀の川市ではこれほど下げているのか?

その理由は、大きく2つあります。

 

①家を建てる年代の人口が減っている

1つ目は、人口の減少です。

家を建てる中心年代である20〜40代人口は、ずっと減り続けており、和歌山県でもこの10年ぐらいで5万人も減少しているのです。

 

和歌山県の20〜40代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、この5年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。

晩婚化や、未婚の人も増えていますから、金利が下がっても家を建てる人が増えなくなってしまったのですね。

 

②公共事業の減少

2つ目が公共事業の減少です。

和歌山県の土地価格は、バブル期を除いて、2000年ぐらいまでは横ばいが続いていましたが、この頃から公共事業がどんどん減り始め、和歌山県内の景気が全体的に悪くなってきたのです。

 

赤色の線:公共事業はこの20年間で半分に減少

和歌山県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

また、90年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。

そのため、郊外にショッピングセンターが多く建つようになり、通勤などで駅近を求める人以外は、郊外の新しい住宅地を選ぶようになってしまったのです。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

和歌山県内の住宅地でも、これから影響が広がっていく

和歌山県では出ていませんが、京都府や大阪府では、3月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されています。

具体的には、

  • 飲食店に対する営業時間の短縮
  • 外出、イベントなどの制限
  • テレワークの推奨、20時以降の勤務抑制

などの要請が出されています。

(参考:京都府)

 

昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地や、それまで人気のなかった郊外の住宅地において、土地価格に影響が広がっていました。

ですが、今後はさらにその影響が広がっていくものと予想されます。

 

ワクチン接種に時間がかかる

というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。

 

今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。

実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。

 

ワクチン接種のアンケート

(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)

 

ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。

 

イギリスでは、新種ウイルスも出てきた

現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、3度目のロックダウンに入っています。

今回のロックダウンは、当初は4月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。

(参考:ブルームバーグ「ジョンソン首相、3度目の英ロックダウンは夏まで継続も-罰則を強化」)

 

しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)これから紀の川市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した紀の川市の人口の見通しによると、2020→30年までに7,200人減少するだそうです。

 

紀の川市の人口は、2020→30年までに7,200人減る

紀の川市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代であ20〜40代は、2025年までに4,300人減る見通しです。

 

紀の川市の20〜40代人口は、2020→30年までに約4,300人減少

紀の川市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

家の買い手が今よりも2割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、紀の川市の土地価格は、

  • 人口減少、公共事業の減少によって、全域で土地価格の下落が止まらない
  • さらに、家を建てる年代は減っていくため、土地価格の下落は今後さらに加速するだろう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた紀の川市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、消費税が10%に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、紀の川市内に「東国分(ひがしこくぶ)」という住宅地があります。

 

ここの公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:8.8万円/坪
  • 実際の取引価格:3.4〜12万円/坪

と、公示地価の約0.4〜1.4倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、3.5倍の価格差があります。

 

【紀の川市東国分の公示地価】

紀の川市の公示地価

  • 下井阪駅から1,300mの距離、徒歩約16分(1分=80m)
  • 26,800円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =8.8万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【紀の川市東国分の土地取引(過去2年間)】

紀の川市の土地取引

  • 下井阪駅から徒歩7〜16分のエリアで、3.4〜12万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
京都府京都市深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府亀岡市大井町並河29万円9.9〜33万円0.34〜1.14倍
京都府舞鶴市伊佐津21万円19〜23万円0.9〜1.1倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
京都府長岡京市今里60万円47〜73万円0.78〜1.22倍
京都府福知山市篠尾新町22万円20〜23万円0.91〜1.05倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
奈良県大和郡山市北郡山町25万円17〜47万円0.68〜1.88倍

 

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

紀の川市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
下井阪2.7420520下井阪10その他
下井阪2.715001800下井阪11その他
貴志川町丸栖6.3230120船戸30-60分その他
貴志川町前田320002000以上貴志18その他
貴志川町前田141400320貴志18近隣商業
貴志川町長原15840185甘露寺前2その他
貴志川町長山11950290西山口42低住専
貴志川町長山9.3650230西山口92低住専
貴志川町長山0.432001500大池遊園9その他
貴志川町神戸7.8270115貴志18その他
貴志川町神戸10480160貴志18その他
貴志川町神戸6.693070貴志18その他
貴志川町神戸6.1430230貴志16第2種住居
久留壁7.1260120打田13近隣商業
久留壁16930195打田3第2種住居
久留壁16880185打田4第2種住居
古和田82200910打田23その他
荒見0.5648280名手18その他
高野0.1515330打田60-90分その他
松井1324065紀伊長田11その他
上野10680220打田12その他
深田0.11902000以上下井阪3その他
杉原0.053251600粉河30-60分その他
杉原0.1220550粉河30-60分その他
杉原0.5820001900粉河30-60分その他
西三谷4960800下井阪30-60分その他
西大井5220145打田11その他
西大井4.3230175打田11その他
西大井0.46100710打田8第2種住居
西脇0.7569310名手30-60分その他
西脇0.5728165名手30-60分その他
打田102500790打田12その他
打田11650190打田14その他
打田1.2200540打田14その他
打田5.339002000以上打田15その他
打田5.5780470打田20その他
打田222000290打田25その他
打田15900200打田26その他
打田7.11700780打田13近隣商業
打田211000165打田13第2種住居
中三谷7.3460210下井阪19その他
中鞆渕1.170220名手120分以上その他
長田中410085紀伊長田11その他
4.8780540紀伊長田2その他
東国分12350100下井阪16その他
東三谷3.4800780打田30-60分その他
桃山町元0.1750980船戸60-90分その他
桃山町元6.9300145船戸60-90分その他
桃山町市場3.114001500船戸30-60分その他
桃山町調月0.8180740船戸30-60分その他
藤崎6490270名手15その他
粉河2.4500690粉河8その他
粉河15001600粉河10その他
北勢田4.7600420打田28その他
北大井197320打田18その他
北大井3.6180165打田20その他
北長田3.516001500紀伊長田20その他
名手市場3.5180170名手9その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

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