北九州市門司区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（アイキャッチ画像出典：ウィキペディア　STA3816,　めかり公園からの門司港全景）

この記事では北九州市門司区の

の３点について解説しています。

１、北九州市門司区の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2022.1.1現在）更新

*基：基準地価（2021.7.1現在）

途中ですが、この記事の目的を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、

がわかるように、詳しく解説していきたいと思っています。

とても不思議に思うんですが、不動産の売買は、「一生に一度あるかどうか」「数千万円〜億円単位の取引」であるにも関わらず、とても情報が少ないと思いませんか？

例えば、今年の３月に公示地価の発表がされましたが、都道府県単位の解説はあっても、市区町村ごとの細かい解説って、ほとんどないんですよね。

新聞やテレビ、ネットニュースを見ても、「○○県は〜％上がりました。１番上がった地域は〜でした。原因は〜」と言ったレベルで、あなたの住んでいるところも当てはまるのか？が分からないじゃないですか？

なので、このような記事を作っています。

これまで約５万地点の公示地価・基準地価の動きを調べながら、500以上の都道府県、市区町村の記事を作ってきました。

その経験から言うと、不動産価格が上昇、または下落してきた理由は、それほど難しいことはありませんでした。

ですから、ちょっと記事が長く感じるかもしれませんが、最後まで読み進めれば、きっと「ご自分の（気になる）不動産が、どうなっていきそうか？」を理解いただけるでしょう。

それでは参りましょう。

２、北九州市門司区の土地価格の動き

北九州市門司区の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で８.５%下落しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.３%のマイナス、商業地は０.９%のプラスとなっていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-21年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

ほぼ全域で下落していることが分かりますね。

特に駅から遠い山際や郊外エリアほど、下落率が大きくなっているようです。

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

なぜ北九州市では上がらないのか？

その一方で、北九州市全体では、小倉駅などの中心部の一部を除いて、下落傾向にあります。

その理由は３つあります。

①公共事業の減少で土地価格が下落した

１つは、公共事業の減少です。

福岡県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

福岡県の公共事業は、この２０年で２分の１に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この３０年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

②人口が減って、家を買う人が減った

２つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、福岡県ではこの１０年間で１０万人近く減少しています。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

それに加えて、北九州市でも空き家が上昇しています。

2013年現在で空き家率は１４.３％。71,000戸も空き家があるのです。

すでに家は十分に余っている状況なんですね。

（出典：国土交通省　住宅・土地統計調査）

③福岡市に外国人観光客が増えて、雇用がそちらに移った

2013年９月に東京でオリンピックが開催されることになり、博多港のある福岡市には、韓国人を中心に外国人観光客数がかなり増えました。

これによって、福岡市での雇用が増え、周辺の都市から移り住む人が増えています。

北九州市でも、2013年以降は転入者よりも転出者の方が増え、毎年2,000以上も市外へと出ている状況です。

このように、

• 公共事業が減って、福岡市だけに仕事がある
• 家を建てる３０代人口が減っている
• 福岡市に若い人が移っている

という状況のため、市街地の中心部や、マンション用地として適した住宅地でしか金利低下の恩恵を受けていないんですね。

３、これからどうなるのか？

北九州市門司区の土地価格に影響がありそうなポイントをまとめました。

（１）金利が上がり始めている

日銀による異次元緩和政策で、住宅ローンの金利が下がったことから、全国的に不動産市場が大きく上昇してきました。

ところが、2022年に入ってからは、金利の上昇が始まっています。

期間21年以上のフラット３５の金利が、22年5月分から1.48%と、６年ぶりの水準にまで上がってきているのです。

（参考：財務省、ARUHI）

そうは言っても、まだまだ低金利の水準ですから、金利が高すぎて住宅ローンを組めない、という人はいないでしょう。

ところが、海外で金利が上昇しているため、為替がどんどん円安に進んでいます。7月現在、１ドル135円を超えてきており、約24年ぶりの円安となっています。

（参考：FRB、yahoo finance）

そのため、食糧やガソリンなどの生活必需品だけでなく、建築費も高騰しており、木材などの価格は、昨年より１.７倍にまで上がっているのです。

木材価格は、この１年で１.５〜２倍以上に上昇

（参考：経済産業省「どうなったウッドショック；価格の高止まりが需要を抑制？」）

そのため、低金利を続けるのは、難しくなってくるかもしれません。

どれぐらいまで上がるのか？

問題は、「どの程度まで上がるのか？」ですが、金利を上げすぎると、経済に影響が出てくる可能性もあるため、異次元緩和をする前の水準まで戻すのではないでしょうか。

具体的には、約１％程度の上昇が予想されます。

１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。そのため、不動産の価格も１５〜２０％程度下げるでしょう。

金利が１％上昇すると、不動産価格は１５〜２０％下落する

そのため、特に売却を検討している人は、現在の低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）これから北九州市門司区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した北九州市門司区の人口の見通しによると、2020→30年で12,600人減る見通しです。

北九州市門司区の人口は、2020→30年で12,600人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、家を買う中心年代である２０〜４０代はすでに減り始めており、2020→30年の１０年間で約6,600人減る見通しです。

家の買い手が、２割以上減るのです。

北九州市門司区の20〜40代人口は、2020→30年までに約6,600人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、買い手が今後は減っていくため、特に住宅地では、土地価格も今後は弱まると言えるでしょう。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、北九州市門司区の土地価格は、

と言えるでしょう。

買うなら：安く買うには工夫が必要

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。

ですが、工夫すれば、普通よりも安く家を建てることが可能です。

あまり価格が上がっていないメーカーもある

日本の住宅は、海外からの輸入材が８割以上を占めているため、輸入材を使っているメーカーほど、価格が上昇している傾向にあります。

一方で、国産材は円安の影響を受けないため、それほど値上がりしていませんので、国産材を得意とするメーカーを利用すれば、費用を抑えて家を建てることが可能です。

非公開物件＝安い物件

また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた北九州市門司区ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、北九州市門司区内に「中央」という住宅地があります。

つまり、あなたの不動産はもっと高く売れる可能性があるのです。

実際、全国の各都市について調べてみても、同じ地区でもかなりの価格差で取引されていました。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

では、どうすれば高く売れるのか？

それは、その地域をもっとも得意とする不動産会社に依頼することです。

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