（アイキャッチ画像出典：ウィキペディア STA3816, めかり公園からの門司港全景）
この記事では北九州市門司区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、北九州市門司区の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 北九州市門司区社ノ木２－４－１ | 門司（1600） | 41.6 | 5.0% | 13.5% |
| 北九州市門司区高田１－２１－２２ | 門司（700） | 34.3 | 4.0% | |
| 北九州市門司区新門司１丁目７番７ | 門司（7700） | 8.9 | 3.8% | 12.5% |
| 北九州市門司区大里戸ノ上１－９－３４ | 門司（760） | 29.3 | 3.3% | |
| 北九州市門司区上馬寄１－２－１６ | 門司（1900） | 31.2 | 2.5% | 10.8% |
| 北九州市門司区光町１－１－５ | 門司（2200） | 29.7 | 2.3% | 5.3% |
| 北九州市門司区新門司３丁目２３番 | 門司（9500） | 5.2 | 1.9% | 4.7% |
| 北九州市門司区松原１－９－６ | 門司（1400） | 12.7 | 1.9% | 4.6% |
| 北九州市門司区太刀浦海岸１２番１ | 門司港（4700） | 10.9 | 1.9% | 4.8% |
| 北九州市門司区羽山１－７－２０ | 小森江（1000） | 14.7 | 1.8% | 0.7% |
| 北九州市門司区大里本町３－１４－１６ | 門司（430） | 27.4 | 1.7% | 6.4% |
| 北九州市門司区柳町２－２－２６ | 門司（100） | 59.7 | 1.7% | 4.0% |
| 北九州市門司区田野浦海岸１７番１ | 門司港（3500） | 5.7 | 1.2% | 3.0% |
| 北九州市門司区大里本町２－３－２２ | 門司（1100） | 20.7 | 1.1% | 2.0% |
| 北九州市門司区栄町１０－２１ | 門司港（670） | 37.6 | 0.9% | |
| 北九州市門司区浜町２－２４ | 門司港（750） | 38 | 0.9% | 4.5% |
| 北九州市門司区栄町１－２０ | 門司港（350） | 45.2 | 0.7% | 0.7% |
| 北九州市門司区黄金町７－２０ | 門司（1100） | 24.9 | 0.7% | 1.6% |
| 北九州市門司区柳町２－４－１１ | 門司（350） | 52.5 | 0.6% | |
| 北九州市門司区東本町１－２－２０ | 門司港（800） | 23.1 | 0.6% | |
| 北九州市門司区黄金町３－２６ | 門司（600） | 31.9 | 0.3% | 0.1% |
| 北九州市門司区庄司町１２－３０ | 門司港（1200） | 19.7 | -0.2% | -2.4% |
| 北九州市門司区緑ヶ丘５－１０ | 門司（2700） | 18.1 | -0.2% | -1.8% |
| 北九州市門司区大里東１－９－３５ | 小森江（600） | 16.4 | -0.2% | -2.2% |
| 北九州市門司区清滝３－１－５ | 門司港（900） | 16.6 | -0.6% | -4.0% |
| 北九州市門司区大字畑字今在家２１４４番１ | 門司（7500） | 10.9 | -0.6% | -2.4% |
| 北九州市門司区旧門司２－１１－２７ | 門司港（1800） | 12.3 | -0.8% | -3.6% |
| 北九州市門司区丸山吉野町１２－３８ | 門司港（1600） | 12 | -0.8% | -4.2% |
| 北九州市門司区吉志６－２－８ | 門司（8200） | 11.2 | -0.9% | -3.4% |
| 北九州市門司区白野江４－２－１５ | 門司港（7100） | 8.6 | -1.1% | -5.4% |
| 北九州市門司区東門司２－３－１８ | 門司港（1400） | 19.4 | -1.3% | -2.0% |
| 北九州市門司区大字伊川字神山１２０４番６ | 門司（7000） | 6.9 | -1.4% | -8.3% |
| 北九州市門司区田野浦１－９－２４ | 門司港（3800） | 8.8 | -1.5% | -7.0% |
| 北九州市門司区風師４－９－１２ | 小森江（2200） | 9.3 | -2.1% | -11.3% |
| 北九州市門司区高砂町１０－１１ | 門司港（2900） | 10.4 | -2.2% | -9.5% |
| 北九州市門司区大字畑字桑ノ木１４１７番８ | 門司（6600） | 7.3 | -2.2% | -6.7% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 北九州市門司区上馬寄１－２－１６ | 門司（ 1900） | 31.5 | 2.2% | 11.8% |
| 北九州市門司区新門司北２丁目４番２ | 門司（ 8100） | 9.2 | 2.2% | 7.7% |
| 北九州市門司区柳町２－４－１１ | 門司（ 350） | 52.8 | 1.3% | 1.9% |
| 北九州市門司区泉ヶ丘１－８ | 門司（ 1600） | 22.8 | 0.9% | 2.8% |
| 北九州市門司区原町別院４－２３ | 門司（ 900） | 45.2 | 0.7% | 3.0% |
| 北九州市門司区港町６－９ | 門司港（ 170） | 47.5 | 0.7% | 3.6% |
| 北九州市門司区西海岸２－３－２１ | 門司港（ 1000） | 20.4 | 0.3% | 1.3% |
| 北九州市門司区光町１－９－５ | 門司（ 2600） | 18.6 | 0.0% | -2.2% |
| 北九州市門司区寺内２－５－２０ | 門司（ 1600） | 20.2 | -0.2% | -1.1% |
| 北九州市門司区丸山１－１１－１７ | 門司港（ 1200） | 17.5 | -0.2% | -0.9% |
| 北九州市門司区清見２－３－１２ | 門司港（ 2200） | 10.7 | -0.3% | -3.9% |
| 北九州市門司区大字猿喰字間谷１３７番 | 門司（ 4400） | 6 | -0.5% | -6.7% |
| 北九州市門司区吉志１－３３－１７ | 門司（ 7100） | 16.5 | -0.6% | -1.2% |
| 北九州市門司区黒川東２－１３－２６ | 門司港（ 4000） | 9.9 | -0.7% | -10.2% |
| 北九州市門司区不老町１－３－１５ | 門司（ 830） | 32.8 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、北九州市門司区の土地価格の動き
北九州市門司区の土地価格は、この１年間で、住宅地で-0.1％、商業地で+1.5％と、特に商業地で上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-2.2％。商業地で+3.4％と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
門司駅や門司港駅の周辺では上昇していますが、それ以外では下落傾向にありました。
特に大きく上昇しているのは、門司駅より少し南側の、マックスバリューやトライアルなどの、商業施設が集まっている国道３号線沿いのあたりです。
ですが、駅から離れたエリア、特に反対側の白野江地区などでは、下落しているところが多いですね。
なぜ、門司駅の周辺だけが、大きく上昇しているのか？
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、福岡県内の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年で、中古戸建てで15.6%、中古マンションでは、なんと21.5%も上昇しているのです。
このように、全体的に住宅価格は上がりやすい環境にあったわけですが、値上げは買い手があってこそ、成り立ちます。
門司駅や門司港駅の周辺は、通勤利用の人もいますし、買い手がじゅうぶんにつきますから、価格は上昇しています。
一方で、駅や商業施設から離れたエリアでは、住宅需要が少ないため、土地価格の下落が進んでしまったわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、北九州市門司区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから北九州市門司区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した門司区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約1.3万人減少するそうです。
門司区では、すでに人口は減少傾向にありますが、その動きがさらに加速していきます。
門司区はこれから10年で人口が約8,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約4,000人減る見通しです。
門司区の３０〜４０代人口は、これから１０年で約4,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、駅周辺などの人気エリアでは、影響は小さそうですが、駅から離れた戸建てエリアでは、すこしずつ買い手がつきにくくなっていきそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、北九州市門司区の土地価格は、
- 建築費の上昇によって、住宅価格は上昇しやすい環境にあったため、買い手がつきやすい門司駅、門司港駅の周辺を中心に、土地価格が上昇して来た
- 門司区では、人口減少が進んでおり、今後はさらに加速していくため、買い手がつきにくい郊外では注意が必要
- インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
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売るなら：低金利の今がチャンス
北九州市門司区の土地価格は、一部のエリアを除いて、下落傾向にありますが、それでも低金利だったことは、需要を押し上げていました。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されます。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、北九州市門司区内に「中央」という住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：２３万円／坪
- 実際の取引価格：２２〜３６万円／坪
なんと、公示地価の約１.０〜１.６倍で取引されていました。
【北九州市門司区東本町の土地取引（過去２年間）】
- 門司港駅から徒歩１０〜１２分のエリアで、２２〜３６万円／坪で取引されている
- 公示地価も取引も、ともに「商業地域」と呼ばれる似たような街並みのエリア
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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