福岡県の土地価格の今後の見通し

この記事では福岡県の

の２点について解説しています。

１、福岡県の土地価格の動き

福岡県の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で１４.８％上昇しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で３.１%のプラス、商業地は４.１％のプラスとなっていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどこが上昇、または下落しているのか？

今度は市区町村別に、この７年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

コロナ前（住宅地）：福岡市を中心に大きく上昇

（参考：国土交通省　地価公示）

ご覧のように、市区町村単位で見ると、福岡市を中心に、近いエリアほど上昇しているようです。

福岡市だけでなく、春日市、大野城市などでも７年で平均10%以上の上昇をしています。

それとは対照的に、北九州市では5%以上の下落をしています。

大都市だから上昇している、というわけではなさそうです。

なぜ福岡県では、福岡市などの一部のエリアしか上昇していないのか？

理由は大きく３つあります。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

なので、そもそも福岡県内でも、上がりやすい環境にあったのです。では、なぜ福岡市とその周辺のエリアだけが、上昇しているのでしょうか？

②外国人観光客の恩恵が福岡市に集中

その理由は、外国人観光客の増加です。

２０１３年９月に東京がオリンピックの開催地に決定してから、福岡県内の宿泊客数が、どんどん増えてきたのです。

（参考：日本政府観光局　訪日外客統計の集計・発表）

特に外国人の宿泊客数は、2013→19年までに約100万人→400万人と、ほぼ４倍にまで膨れ上がりました。

中でも博多港は、外国人観光客の寄港数が日本一の港のため、買い物や宿泊施設が充実している福岡市内で、ホテルや商業施設の開発が進み、雇用も増えてきたため、土地価格が上昇してきたわけですね。

その結果、周辺の住宅地でも連れ高をして、福岡市内の中心部に近いエリアほど、住宅地も大きく上昇してきたのです。

③人口は福岡市周辺に集中

また、福岡県では人口の増加も追い風となりました。

2013〜21年の８年間で約１.９万人も増えていたのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

そして、市町村別に調べた結果がこちらです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

ご覧の通り、福岡市を中心に、その周辺の市町村で増加しているものの、それ以外のエリアでは減少傾向にありました。

北九州市の周辺では、小倉北区と苅田町、行橋市だけ増えており、全体的な傾向としては、福岡市への一極集中が進んでいたと言えます。

コロナ後（住宅地）：福岡市を中心に上昇は変わらず

（参考：国土交通省　地価公示）

新型コロナ以降も、基本的には福岡市を中心として上昇傾向にある点は変わりませんが、北九州市の周辺でも横ばい、ないしは上昇に転じているエリアもあり、福岡県内全体で見ると、それほど影響が出ていないようです。

在宅ワークが増えて、郊外に住む人が増えている

コロナ前は、福岡市とその周辺を中心に人口が増加し、土地価格が大きく上昇してきました。

しかし、新型コロナの拡大によって、在宅によるリモートワークが広がり、もっと広い家に住みたいというニーズが増えているようです。

特に糸島市や筑紫野市などでは、コロナ前よりも500人以上も引っ越してくる人が増えており、郊外へと流れていく傾向が見られます。

*転入超過数（引っ越してきた人　ー　出ていった人）

（参考：総務省統計局　住民基本台帳人口移動報告）

これまでは、福岡市内の駅近マンションが人気で、かなり上昇してきました。

ですが、在宅ワークが広がっていることによって、より広い戸建てや郊外のマンションを求める人が増えている結果、このような動きになっているのでしょう。

また、新型コロナの影響もあって、給料が増えている人は少ないため、より土地価格の安いエリアへと流れていると考えられます。

３、これからどうなるのか？

福岡県の土地価格について、これから影響がありそうなポイントをまとめてみました。

（１）金利が上がり始めている

日銀による異次元緩和政策で、住宅ローンの金利が下がったことから、全国的に不動産市場が大きく上昇してきました。

ところが、2022年に入ってからは、金利の上昇が始まっています。

期間21年以上のフラット３５の金利が、22年5月分から1.48%と、６年ぶりの水準にまで上がってきているのです。

（参考：財務省、ARUHI）

理由はいろいろ考えられますが、物価上昇によって、世界中で金利が上昇していることも影響しているのでしょう。

日銀は、必死になって低金利を維持しようとしていますが、このまま物価上昇が続けば、いずれ金利の引き上げて、物価上昇を抑えなければいけません。

民間の金融機関は、このような状況を踏まえて、住宅ローンの金利を徐々に引き上げていると考えられます。

どれぐらいまで上がるのか？

問題は、「どの程度まで上がるのか？」ですが、異次元緩和をする前の水準までは戻るでしょう。具体的には、約１％程度の上昇が予想されます。

１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。そのため、不動産の価格も１５〜２０％程度下げるでしょう。

金利が１％上昇すると、不動産価格は１５〜２０％下落する

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）ウクライナ侵攻の影響は？

2022年3月現在、ロシアがウクライナへ侵攻し、世界的に物価上昇の動きが加速しています。

日本でも円ドル相場が120円台まで円安になり、ガソリン価格もリッター170円を超えてきました。

これによって影響が心配されるのが、建築費のさらなる上昇です。

実は、日本の建築費は、ウクライナ前から上昇していました。これまでも中国などの途上国がどんどん豊かになってきたことで、木材や鉄鋼などの住宅需要が増え、価格が上がっていたためです。

それが、新型コロナのあたりを境に、世界的に労働力が不足してきたことで、さらに価格が跳ね上がってきています。

（参考：国土交通省　「建築工事費デフレーター」）

ロシアのウクライナ侵攻は、このような状況をさらに加速させることになりそうです。

というのも、ロシアは天然ガスや石油、鉄鋼などの資源の生産国だからです。原油や天然ガスなどのエネルギー資源だけでなく、鉄鋼や木材などの住宅建材でも世界トップクラスの輸出量なのです。

ロシアの輸出量（2020年）

（参考：UNCTAD（United Nations Conference on Trade and Development））

3月12日から、ロシアは欧米日などの先進国による経済制裁として、SWIFT（スウィフト：銀行同士のネットワーク）から排除されました。

これによって、ロシアからの輸入・輸出が難しくなってしまいました。

そのため、トヨタやホンダ、ユニクロなどの世界的な大企業が、ロシアでお金を稼いでも外貨に替えられなくなるため、ロシアから撤退を始めています。

（朝日新聞「ロシア離れ」拡大　SWIFT排除、すでに撤退・停止330社超）

上の表でわかる通り、ロシアは原油や鉄鉱石、木材などの輸出量で世界の１〜２割を占めています。この１〜２割の商品が出回らなくなれば、世界的な品不足となるため、価格はさらに上がっていく可能性があります。

つまり、これから作られるマンションや戸建ての建物価格は、さらに上がっていくことが予想されるのです。

そのため、家を購入したい世帯は、さらに土地価格の安い郊外へと流出する可能性が高いと考えられます。

すでに昨年から、①在宅ワークの普及や、②不動産価格が上がりすぎたため、２３区からの人口流出が始まっていますが、この動きが加速していくでしょう。

（３）これから福岡県の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した福岡県の人口の見通しによると、2030年までに１４.２万人減少するそうです。

福岡県の人口は、2030年までに１４.２万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

また、家を買う中心年代である３０〜４０代も、2030年までに約２２万人減る見通しです。

福岡県の３０〜４０代人口は、2030年までに約２２万人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

福岡市では人口が増加傾向にありますが、長期的に見ると、買い手は減っていくため、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、福岡県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

と言えそうです。

買うなら：低金利の今が買い

福岡県の土地価格は、若い世代の人口の減少やウクライナ侵攻による建築費の上昇など、土地価格に対してマイナスな影響が多く待っています。

しかし、福岡県内には、土地価格が安いエリアがまだまだ多くあり、下落を待つよりも家賃を払い続ける方が高くつくケースが多いと考えられます。

また、現在は低金利でもあるため、住宅ローンの負担も低いので、チャンスと言えるでしょう。

未公開物件＝安い物件の可能性大

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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売るなら：割安な物件が注目されつつある

現在起こっていることは、通勤に便利だった駅近マンションに集中していた住宅需要が、郊外にまで広がっている、ということです。

特に、福岡市周辺の駅近の土地・マンション価格は、かなり上がりましたが、少し駅から離れたエリアでは、まだまだ安いエリアがあります。

そのため、これまで安いままで放置されてきたエリアでも、高く売れる可能性が高まっていると言えます。

ただし、長期的には若い世代の人口減少の影響が出てきますので、早めに動いた方が高く売れる可能性が高いでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、福岡市東区に「千早（ちはや）」という、名島駅の西側に広がる住宅地があります。

どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てや１０階建ぐらいのマンションが点在するエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？

つまり、あなたの不動産はもっと高く売れる可能性があるのです。

実際、全国の各都市について調べてみても、同じ地区でもかなりの価格差で取引されていました。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

なぜ、これほど高く売れる場合があるのか？

その理由は、買い手にとっての理想の広さや立地の物件は、常に出回ることがないからです。エリアによっては、滅多に出てこないため、多少高くても購入してしまうケースがあるわけですね。

また、そのような好条件で不動産を購入しようとする買い手は、不動産会社に希望の条件を伝えておいて、物件が見つかったらすぐに連絡をもらえるようにしています。

なので、そのような好条件でも買ってくれる人を探せれば、高く売れるわけですが、どこにそんな買い手がいるのか？分かりませんよね。

そんな場合に便利なのが、不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社が、各社が持っているお客さんの購入意向をもとに査定をしてくれるため、高く売れそうな会社を簡単に探すことができるからです。

ですが、査定サービスによって、参加している不動産会社が異なります。

そこで、参加企業に特徴のあるサービスを２つご紹介します。

すまいバリューなら、大手に一括で査定が可能

こちらの「すまいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に、無料で査定を依頼することができます。

不動産の仲介件数で見ると、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の大手３社が突出しており、ここ数年の動きを見ても、仲介件数が増加傾向にあります。（ただし、昨年は新型コロナの影響で全体的に減少）

（参考：不動産流通推進センター）

これらの大手不動産会社は、ネット上の広告やホームページの運営に力を入れられるため、購入の相談が増え、件数の増加につながっているのでしょう。

そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

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地域密着企業にも依頼したいなら、イエウール

すまいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

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