福岡県の土地価格の今後の見通し

この記事では福岡県の

の２点について解説しています。

１、過去８年間の福岡県の不動産の上がり方の特徴とは？

まずはじめに、２０１３年に始まった日銀の異次元緩和以降、この８年間で福岡県内の不動産が、どのように上昇してきたのかをザッと見ていきましょう。

福岡県の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で１１.２％上昇しました。

ただし、今年は新型コロナの影響もあって、住宅地は前年比１.５%のプラス、商業地も２.４%のプラスとかなり大きく下落していました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどこが上昇、または下落しているのか？

今度は市区町村別に、この７年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

福岡県で住宅地が上昇しているのは、福岡市周辺

（参考：国土交通省　地価公示）

ご覧のように、市区町村単位で見ると、福岡市を中心に、近いエリアほど上昇しているようです。

福岡市だけでなく、春日市、大野城市などでも７年で平均10%以上の上昇をしています。

それとは対照的に、北九州市では5%以上の下落をしています。

大都市だから上昇している、というわけではなさそうです。

なぜ福岡県では、福岡市などの一部のエリアしか上昇していないのか？

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、その主な理由を４つ、最初に解説します。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

なので、そもそも福岡県内でも、上がりやすい環境にあったのです。では、なぜ福岡市とその周辺のエリアだけが、上昇しているのでしょうか？

②外国人観光客の恩恵が福岡市に集中

その理由は、外国人観光客の増加です。

２０１３年９月に東京がオリンピックの開催地に決定してから、福岡県内の宿泊客数が、どんどん増えてきたのです。

（参考：日本政府観光局　訪日外客統計の集計・発表）

特に外国人の宿泊客数は、2013→19年までに約100万人→400万人と、ほぼ４倍にまで膨れ上がりました。

中でも博多港は、外国人観光客の寄港数が日本一の港のため、買い物や宿泊施設が充実している福岡市内で、ホテルや商業施設の開発が進み、雇用も増えてきたため、土地価格が上昇してきたわけですね。

その結果、周辺の住宅地でも連れ高をして、福岡市内の中心部に近いエリアほど、住宅地も大きく上昇してきたのです。

③しかし、福岡県内では、若い世代の人口が減少している

その一方で、福岡県内の人口は、特に若い世代において減少傾向にあります。この７年間で約２万人減少しているのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

では、具体的にどこが、どれだけ減少しているのか？総人口についてですが、市町村別に調べてみました。

市区町村別の人口の変化（2013〜2020年）

増減数：赤色（＋１万人以上）＞オレンジ色（＋5,000〜9,999人）＞緑色（+1〜4,999人）＞青色の↙️（−1〜4,999人）＞紫色の↙️（−5,000人以上）

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

ご覧の通り、福岡市を中心に、その周辺の市町村で増加しているものの、それ以外のエリアでは減少傾向にありました。

北九州市でも、増加しているのは中心部の小倉北区のみで、他の市ではすでに減っています。いかに福岡市への一極集中が進んでいるのかが分かりますね。

④農地の宅地化も追い討ち

さらに、郊外の市町村については、農地の宅地化も土地価格の下落を加速させています。

実は、この10年で、福岡県内の農地は、約０.５万ヘクタール（ha）も減っているのです。

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約50万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

（参考：農林センサス　「２−８　経営耕地の状況」）

農地が残っているエリアは、駅から離れた郊外に分布していることが多いです。

そのような農地が宅地化されると、数十戸単位の新しい街並みになるため、人気が集中する反面、それ以外の古い住宅地の需要が減り、土地価格が下がってきてしまうわけです。

３、これからどうなるのか？

福岡県の土地価格について、これから影響がありそうなポイントをまとめてみました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率２％で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

（参考：NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2％の物価目標 達成困難に」）

つまり、2013〜2023年の１０年間で、

という状況になっているわけです。

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、２０１８年頃からすでに減らしてきているからです。

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

（参考：財務省　2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会（参考資料２）」）

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間１〜１０年の国債（赤色の線）で約６０％程度、期間１０年超の国債（灰色の線）で８.７％にまで下がっています。

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）これから福岡県の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した福岡県の人口の見通しによると、2030年までに１４.２万人減少するそうです。

福岡県の人口は、2030年までに１４.２万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

また、家を買う中心年代である３０〜４０代も、2030年までに約２２万人減る見通しです。

福岡県の３０〜４０代人口は、2030年までに約２２万人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

家の買い手が今よりも１割以上減るので、これまで通りの上昇は見込めなくなるかもしれません。

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、福岡県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

と言えそうです。

買うなら：商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの７年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が１番のチャンスと言えます。

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、福岡市東区に「千早（ちはや）」という、名島駅の西側に広がる住宅地があります。

どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てや１０階建ぐらいのマンションが点在するエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

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