京都市南区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

京都市南区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

京都市南区京都府

(画像出典:wikimedia commons, Kamigata0, 九条通の跨線橋南にある東山橋から鴨川の南側の風景)

 

この記事では京都市南区の土地価格について、

  1. 今いくらなのか?
  2. この6年間で、どこがどれだけ上昇・下落しているのか?
  3. 今後どうなるのか?

を解説していきます。

 

1、京都市南区の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅京都市南区久世上久世町360番桂川(160)101.60.3%
公/工業京都市南区上鳥羽仏現寺町34番近鉄十条(650)47.90.0%38.1%
公/工業京都市南区上鳥羽苗代町31番1外十条(350)48.80.0%35.8%
公/工業京都市南区吉祥院前河原町21番西大路(950)43.90.0%24.3%
公/工業京都市南区吉祥院這登中町51番西大路(1600)38.60.0%20.6%
公/住宅京都市南区久世中久世町1丁目121番2桂川(600)60.70.0%19.5%
公/住宅京都市南区西九条東比永城町35番東寺(380)79.20.0%18.8%
公/住宅京都市南区東九条柳下町40番12十条(450)51.20.0%0.6%
公/住宅京都市南区唐橋赤金町53番2西大路(1200)660.0%
公/住宅京都市南区東九条西明田町38番外九条(530)75.90.0%
公/工業京都市南区久世東土川町350番10中書島(5600)27.3-0.2%24.1%
公/工業京都市南区久世築山町378番5外桂川(2500)26-0.3%26.4%
公/住宅京都市南区吉祥院西浦町133番11西大路(1200)55.8-0.6%12.6%
公/住宅京都市南区久世大藪町28番10外桂川(1100)44.9-0.7%2.2%
公/住宅京都市南区吉祥院嶋高町68番5西大路(2600)44.9-0.7%-0.7%
公/住宅京都市南区上鳥羽南中ノ坪町3番西大路(1800)44.2-0.7%0.0%
公/住宅京都市南区(上鳥羽南部-第81-八王-53-2)上鳥羽口(1600)41.6-0.8%0.0%
公/商業京都市南区東九条北烏丸町36番2九条(220)108.9-2.7%54.8%
公/商業京都市南区東九条上殿田町41番1京都(420)419.1-3.1%
公/商業京都市南区西九条東島町29番1外東寺(350)93.7-3.7%
公/商業京都市南区唐橋羅城門町50番1東寺(1000)99-4.5%39.6%
公/商業京都市南区東九条上殿田町52番京都(260)1003.2-5.0%
公/商業京都市南区西九条川原城町7番東寺(210)117.5-5.1%47.1%
基/商業京都市南区唐橋西平垣町1番6西大路(110)143.658.8%
基/商業京都市南区東九条北烏丸町36番2九条(220)111.954.8%
基/商業京都市南区西九条川原城町7番東寺(210)123.847.1%
基/商業京都市南区西九条川原城町7番近鉄東寺(210)120.843.5%
基/商業京都市南区唐橋羅城門町50番1東寺(1000)103.639.6%
基/工業京都市南区上鳥羽仏現寺町34番近鉄十条(650)47.938.1%
基/工業京都市南区上鳥羽苗代町31番1外十条(350)48.835.8%
基/工業京都市南区(上鳥羽南部地区第124ブロック卯花-55-3)近鉄上鳥羽口(700)47.230.0%
基/工業京都市南区久世築山町378番5外桂川(2500)26.126.4%
基/工業京都市南区吉祥院前河原町21番西大路(950)43.924.3%
基/工業京都市南区久世東土川町350番10中書島(5600)27.424.1%
基/工業京都市南区吉祥院這登中町51番西大路(1600)38.620.6%
基/住宅京都市南区東九条東御霊町22番16地下鉄九条(450)60.720.3%
基/住宅京都市南区唐橋花園町4番13西大路(800)73.919.8%
基/住宅京都市南区久世中久世町1丁目121番2桂川(600)60.719.5%
基/住宅京都市南区西九条東比永城町35番東寺(380)79.218.8%
基/商業京都市南区久世殿城町427番1向日町(1200)57.117.7%
基/住宅京都市南区吉祥院西浦町133番11西大路(1200)56.112.6%
基/住宅京都市南区東九条中殿田町18番9地下鉄九条(300)6912.4%
基/住宅京都市南区吉祥院西浦町133番11西大路(1200)55.811.9%
基/住宅京都市南区久世大藪町28番10外桂川(1100)45.22.2%
基/住宅京都市南区東九条柳下町40番12十条(450)51.20.6%
基/住宅京都市南区上鳥羽南中ノ坪町3番西大路(1800)44.60.0%
基/住宅京都市南区(上鳥羽南部-第81-八王-53-2)上鳥羽口(1600)41.90.0%
基/住宅京都市南区吉祥院嶋高町68番5西大路(2600)45.2-0.7%
基/住宅京都市南区唐橋赤金町53番2西大路(1200)66
基/住宅京都市南区東九条西明田町38番外九条(530)75.9
基/住宅京都市南区久世上久世町360番桂川(160)101.3
基/住宅京都市南区上鳥羽南村山町34番2近鉄上鳥羽口(1000)43.2
基/商業京都市南区東九条上殿田町41番1京都(420)432.3
基/商業京都市南区東九条上殿田町50番2外京都(260)1056
基/商業京都市南区西九条東島町29番1外東寺(350)97.4
基/商業京都市南区西九条高畠町44番近鉄十条(800)84.2

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

と参考になる情報が少ないと思いませんか?

 

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は30年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約3年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、47都道府県・500以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去6年間の京都市南区の土地価格の動き

この6年間の京都市南区の公示地価を見ると、5.5%のプラスと、京都府全体よりもはるかに大きく上昇していました。

 

京都市南区の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の6年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

九条駅、東寺駅周辺が特に大きく上昇しています。

その一方で、特に南側では下落している地点がいくつかありますね。

 

なぜ、中心部だけが上昇しているのか?

最も大きな理由は、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

外国人観光客数の増加が、土地価格の上昇を加速

このような状況の中で、京都市では外国人観光客数が大きく増えました。

2013年9月にオリンピック開催地に東京が選ばれてから、外国人観光客数が4倍以上に増えていますからね。

 

外国人観光客数の推移

(参考:日本政府観光局 訪日外客統計の集計・発表)

 

そのため、観光地や商業地を中心に、土地価格が大きく上昇しているんですね。

 

なぜ郊外エリアでは下落しているのか?

京都府の経済は、ほぼ京都市に一極集中している状況です。

この20年で、京都府の公共事業はほぼ半分に減少したため、京都市以外では景気が悪くなって、土地価格も大きく下げ続けてきました。

 

赤色の線:公共事業はこの20年間で半分に減少

京都府の公共事業と公示地価の推移

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

しかも、家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、京都府ではこの10年間で10万人以上減少しています。

 

京都府の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、この6年間で京都市の土地価格はかなり上昇しましたが、京都市の人口はほとんど増えていません。

 

人口が増えなければ、家を建てる人も増えないので、中心部に人気が集中した分だけ、郊外で家を買う人が減り、土地価格が上がりにくくなっているんですね。

 

3、これからどうなる?気になる3つのポイント

では、ここからは、「今後の京都市南区の土地価格に影響を与えるかも?」と気になる3つのポイントについて検証していきましょう。

 

【追加】コロナウイルスの影響について

今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出てきています。

 

日本で現在行っている政策は、

  • 飲食店、百貨店などの営業自粛
  • 在宅勤務の要請(企業の出社7〜8割減)
  • 幼稚園、小中高生の謹慎待機

などで、すでに飲食店やホテル、イベント会社などで売り上げの大きな減少が起こっています。

そして、この影響は長期化することが予想されています。

 

というのも、ワクチンの開発には1年〜1年半かかると予想されているからです。

 

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。

(参考:ニッセイ基礎研究所 「新型コロナ 急がれる医薬品開発-抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」)

 

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2〜3年後ということは、オリンピック前後ということになります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

 

 

(2)これから京都市南区の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した京都市南区の人口の見通しによると、2020年ごろにピークになるそうです。

 

京都市南区の人口は、2020年ごろにピーク

京都市南区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代は、2025年までに3,300人減る見通しです。

買い手が減っていくため、不動産の取引は減少していくでしょう。

 

京都市南区の20〜40代人口は、2025年までに約3,300人減少

京都市南区の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

(3)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

京都市南区でもちょっと注意が必要なのが、この2022年問題です。

 

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、京都市はこの生産緑地の面積が全国1位の600ヘクタールもあるのです。

30坪の土地で約6万戸分にもなります。

 

京都市は、市区町村ランキングで1位

生産緑地ランキング

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

さすがに中心部のあたりでは見当たりませんが、ちょっと郊外に行くと畑がけっこうありますよね。

これらの農地が宅地に変わるのです。

 

この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

 

現在人口が減少したり、土地価格が下落しているエリアで、さらに追い討ちを掛けられる可能性があるのです。

 

南区でも中心部から離れた南側ほど下落地点が出てきていますので、この傾向がさらに進むのではないでしょうか。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、京都市南区の土地価格は、

  • 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったことと外国人観光客数の増加によって、駅近を中心に土地価格は上昇している
  • その一方で、買い手の数は減っているため、郊外の土地価格は下落するという二極化が起こっている
  • 南区の人口は、特に20〜40代人口は減少し始めているし、2022年問題もあるので、駅から離れたエリアでは土地価格の調整が出てくる可能性あり

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

 

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で1割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか?」で考えるべきでしょうね。

 

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

外国人観光客数の増加もあって駅近エリアを中心に上昇していきた京都市南区ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、消費税が10%に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、南区に「久世中久世町(くぜなかくぜちょう)」という地区があります。

 

この久世中久世町の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:59万円/坪
  • 実際の取引価格:69〜91万円/坪

と、公示地価の約1.3〜1.5倍で取引されていました。

 

【南区久世中久世町の公示地価】

京都市南区の公示地価

  • 桂川駅から600mの距離、徒歩約8分(1分=80m)
  • 178,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =59万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【南区久世中久世町の土地取引(過去2年間)】

京都市南区の土地取引

  • 桂川駅から徒歩9〜11分のエリアで、69〜91万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「準工業地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
京都府京都市深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府亀岡市大井町並河29万円9.9〜33万円0.34〜1.14倍
京都府舞鶴市伊佐津21万円19〜23万円0.9〜1.1倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
京都府長岡京市今里60万円47〜73万円0.78〜1.22倍
京都府福知山市篠尾新町22万円20〜23万円0.91〜1.05倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
滋賀県守山市守山37万円35〜53万円0.95〜1.43倍
滋賀県東近江市佐野町20万円23〜25万円1.15〜1.25倍
滋賀県彦根市外町23万円17〜31万円0.74〜1.35倍
滋賀県甲賀市水口町貴生川12万円8.4〜26万円0.7〜2.17倍
滋賀県近江八幡市堀上町29万円26〜66万円0.9〜2.28倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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参考データ

京都市南区の土地取引

こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。

日本では1年間に約130万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、30万件弱となっています。

また、大都市では回収率が低いので1割前後、地方では2割前後の取引価格が回収できています。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名取引総額(万円)坪単価(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
吉祥院高畑町190055115西大路161種住居
吉祥院新田弐ノ段町230055140西大路16工業
吉祥院菅原町170050110西大路181種住居
吉祥院政所町4301595西大路151種住居
吉祥院西浦町310082125西大路141種住居
吉祥院石原堂ノ後町630063330西大路24工業
吉祥院前田町190011055西大路181種住居
吉祥院前田町1300066670西大路181種住居
吉祥院這登西町25000701200西大路19工業
吉祥院這登中町2400080980西大路19工業
吉祥院里ノ内町270011080西大路111種住居
吉祥院流作町340054210西京極18工業
久世上久世町13008650桂川(京都)111種住居
久世上久世町11008345桂川(京都)111種住居
久世中久世町1500098510向日町7準工業
上鳥羽塔ノ森柴東町850071400上鳥羽口242種住居
西九条高畠町4004230十条(京都市営)10準工業
西九条西柳ノ内町310013080十条(近鉄)4準工業
西九条大国町12005475東寺131種住居
西九条唐戸町340099115東寺141種住居
西九条東島町5000130130東寺32種住居
唐橋川久保町20006795西大路81種住居
東九条西岩本町3600110105京都7商業
東九条西明田町19008175九条(京都)6準工業
東九条南松ノ木町402.260東福寺10準工業
東九条北烏丸町25000260320九条(京都)2商業
東九条明田町4200110125九条(京都)52種住居
八条源町520062280西大路151種住居
八条源町870073390東寺151種住居
八条源町12005475京都191種住居
八条内田町7003960西大路141種住居

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が1〜2割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては1.5〜2倍以上に開いている地区もあります。

 

そのため、「もっと安く買えるのか?」「もっと高い評価額なのか?」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。

というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。

 

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