京都市山科区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

京都市山科区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

京都市山科区京都府

(画像出典:wikimedia commons, Shigeru-a24, 京都市山科区にある、山科京極商店街。)

 

この記事では京都市山科区の土地価格について、

  1. 今いくらなのか?
  2. この6年間で、どこがどれだけ上昇・下落しているのか?
  3. 今後どうなるのか?

を解説していきます。

 

1、京都市山科区の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)京都市山科区音羽役出町1番25東野(350)1012.7%11.3%
基)京都市山科区椥辻中在家町9番3地下鉄椥辻(180)89.40.0%8.4%
公)京都市山科区四ノ宮神田町19番四宮(420)701.9%6.0%
公)京都市山科区御陵大津畑町53番26地下鉄山科(600)711.9%5.9%
基)京都市山科区東野片下リ町68番1地下鉄東野(170)59.4-1.6%5.3%
公)京都市山科区東野八反畑町58番82椥辻(650)52.81.3%4.6%
基)京都市山科区東野中井ノ上町21番56地下鉄東野(800)49.50.0%4.2%
公)京都市山科区大宅烏田町11番外椥辻(580)66.71.0%4.1%
基)京都市山科区東野八反畑町58番82地下鉄椥辻(650)52.5-0.6%3.9%
公)京都市山科区音羽初田町17番20東野(750)56.81.2%3.6%
公)京都市山科区御陵四丁野町58番1地下鉄山科(700)56.81.2%3.0%
公)京都市山科区小野鐘付田町18番36小野(400)50.20.7%2.7%
基)京都市山科区勧修寺西栗栖野町169番地下鉄椥辻(900)47.50.0%2.1%
基)京都市山科区音羽前田町45番1ほか2筆京阪四宮(950)49.5-1.3%1.4%
公)京都市山科区大宅沢町172番椥辻(590)51.81.3%1.3%
公)京都市山科区音羽草田町42番5外四宮(560)48.50.7%0.7%
基)京都市山科区音羽山等地18番23京阪四宮(670)50.80.0%0.7%
公)京都市山科区勧修寺東堂田町164番小野(900)45.90.7%0.0%
公)京都市山科区御陵平林町1番31山科(530)55.40.6%0.0%
基)京都市山科区御陵別所町52番16地下鉄御陵(750)51.80.0%-0.6%
公)京都市山科区西野岸ノ下町64番6外東野(1100)48.80.0%-0.7%
公)京都市山科区東野八代48番70東野(1300)47.20.0%-0.7%
基)京都市山科区勧修寺風呂尻町6番2地下鉄小野(340)44.2-0.7%-0.7%
公)京都市山科区北花山中道町35番49御陵(1200)45.50.0%-1.4%
公)京都市山科区西野山中鳥井町140番31椥辻(1500)44.20.0%-1.5%
公)京都市山科区川田御出町32番22東野(2200)32.50.0%-1.5%
公)京都市山科区大宅打明町16番12椥辻(770)48.80.0%-2.0%
公)京都市山科区御陵中筋町21番21御陵(1000)49.20.0%-2.6%
公)京都市山科区西野山欠ノ上町1番37椥辻(1300)39.90.0%-3.2%
公)京都市山科区西野山射庭ノ上町67番41椥辻(2000)39.6-0.8%-5.5%
基)京都市山科区小野高芝町74番8地下鉄小野(750)24.8-1.3%-6.3%
公)京都市山科区小山谷田町15番14地下鉄山科(2100)27.1-1.2%-6.8%
公)京都市山科区大宅中小路町61番9外椥辻(1400)31.4-1.1%-7.6%
公)京都市山科区西野櫃川町58番95東野(1300)39.9-0.8%-8.3%
基)京都市山科区西野山百々町242番16ほか1筆地下鉄椥辻(1800)36.6-0.9%-9.0%
基)京都市山科区御陵封ジ山町2番65地下鉄御陵(500)43.6-1.5%-12.0%
公)京都市山科区御陵封ジ山町2番65御陵(500)43.9-1.5%-13.1%
公)京都市山科区四ノ宮小金塚8番403四宮(1300)18.5-1.2%-13.7%
基)京都市山科区上花山坂尻5番5地下鉄東野(2000)30.4-2.9%-13.8%
公)京都市山科区大宅岩屋殿3番36外椥辻(1600)17.2-2.4%-15.3%
公)京都市山科区小野御所ノ内町1番93外小野(700)41.3-0.8%
公)京都市山科区大塚高岩6番66東野(1800)21.2-0.6%
公)京都市山科区大塚元屋敷町11番21東野(1200)45.20.0%
公)京都市山科区椥辻草海道町32番16椥辻(210)51.52.6%
公)京都市山科区勧修寺東栗栖野町18番35椥辻(700)45.20.0%
公)京都市山科区栗栖野打越町35番3外椥辻(650)60.41.1%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去6年間の京都市山科区の土地価格の動き

この6年間の京都市山科区の公示地価を見ると、3.1%のマイナスと、京都府全体よりも大きく見劣りする結果となりました。

 

京都市山科区の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の6年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

山科駅、東野駅などの東西線沿線では上昇している地点も多いですが、それ以外のエリアでは下落する二極化となっていますね。

 

なぜ、中心部だけが上昇しているのか?

最も大きな理由は、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

外国人観光客数の増加が、土地価格の上昇を加速

このような状況の中で、京都市では外国人観光客数が大きく増えました。

2013年9月にオリンピック開催地に東京が選ばれてから、外国人観光客数が4倍以上に増えていますからね。

 

外国人観光客数の推移

(参考:日本政府観光局 訪日外客統計の集計・発表)

 

そのため、観光地や商業地を中心に、土地価格が大きく上昇しているんですね。

 

なぜ郊外エリアでは下落しているのか?

京都府の経済は、ほぼ京都市に一極集中している状況です。

この20年で、京都府の公共事業はほぼ半分に減少したため、京都市以外では景気が悪くなって、土地価格も大きく下げ続けてきました。

 

赤色の線:公共事業はこの20年間で半分に減少

京都府の公共事業と公示地価の推移

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

しかも、家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、京都府ではこの10年間で10万人以上減少しています。

 

京都府の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、この6年間で京都市の土地価格はかなり上昇しましたが、京都市の人口はほとんど増えていません。

 

人口が増えなければ、家を建てる人も増えないので、中心部に人気が集中した分だけ、郊外で家を買う人が減り、土地価格が上がりにくくなっているんですね。

 

3、これからどうなる?気になる3つのポイント

では、ここからは、「今後の京都市山科区の土地価格に影響を与えるかも?」と気になる3つのポイントについて検証していきましょう。

 

【追加】コロナウイルスの影響について

今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出てきています。

 

日本で現在行っている政策は、

  • 飲食店、百貨店などの営業自粛
  • 在宅勤務の要請(企業の出社7〜8割減)
  • 幼稚園、小中高生の謹慎待機

などで、すでに飲食店やホテル、イベント会社などで売り上げの大きな減少が起こっています。

そして、この影響は長期化することが予想されています。

 

というのも、ワクチンの開発には1年〜1年半かかると予想されているからです。

 

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。

(参考:ニッセイ基礎研究所 「新型コロナ 急がれる医薬品開発-抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」)

 

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2〜3年後ということは、オリンピック前後ということになります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

 

 

(2)これから京都市山科区の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した京都市山科区の人口の見通しによると、2025年までに4,000人減少するそうです。

 

京都市山科区の人口は、2025年までに4,000人減る

京都市山科区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代も、2025年までに9,500人減る見通しです。

かなりのハイペースで買い手が減っている状況ですから、影響が大きくなるでしょう。

 

京都市山科区の20〜40代人口は、2025年までに約9,500人減少

京都市山科区の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

(3)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

京都市山科区でもっとも厄介なのが、この2022年問題です。

 

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、京都市はこの生産緑地の面積が全国1位の600ヘクタールもあるのです。

30坪の土地で約6万戸分にもなります。

 

京都市は、市区町村ランキングで1位

生産緑地ランキング

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

さすがに中心部のあたりでは見当たりませんが、ちょっと郊外に行くと畑がけっこうありますよね。

これらの農地が宅地に変わるのです。

 

この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

 

現在人口が減少したり、土地価格が下落しているエリアで、さらに追い討ちを掛けられる可能性があるのです。

 

郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。

売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、京都市山科区の土地価格は、

  • 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったことと外国人観光客数の増加によって、駅近を中心に土地価格は上昇している
  • その一方で、買い手の数は減っているため、郊外の土地価格は下落するという二極化が起こっている
  • 山科区の人口は減少するし、2022年問題もあるので、中心部と郊外の二極化がさらに進む

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

 

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で1割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか?」で考えるべきでしょうね。

 

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

外国人観光客数の増加もあって駅近エリアを中心に上昇していきた京都市山科区ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、消費税が10%に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、山科区に「御陵平林町(みささぎひらばやしちょう)」という地区があります。

 

この御陵平林町の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:55万円/坪
  • 実際の取引価格:73〜94万円/坪

と、公示地価の約1.3〜1.7倍で取引されていました。

 

【山科区御陵平林町の公示地価】

京都市山科区の公示地価

  • 山科駅から530mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 167,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =55万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【山科区御陵平林町の土地取引(過去2年間)】

京都市山科区の土地取引

  • 山科駅から徒歩6〜8分のエリアで、73〜94万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第1種低層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
京都府京都市深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府亀岡市大井町並河29万円9.9〜33万円0.34〜1.14倍
京都府舞鶴市伊佐津21万円19〜23万円0.9〜1.1倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
京都府長岡京市今里60万円47〜73万円0.78〜1.22倍
京都府福知山市篠尾新町22万円20〜23万円0.91〜1.05倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
滋賀県守山市守山37万円35〜53万円0.95〜1.43倍
滋賀県東近江市佐野町20万円23〜25万円1.15〜1.25倍
滋賀県彦根市外町23万円17〜31万円0.74〜1.35倍
滋賀県甲賀市水口町貴生川12万円8.4〜26万円0.7〜2.17倍
滋賀県近江八幡市堀上町29万円26〜66万円0.9〜2.28倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

京都市山科区の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名取引総額(万円)坪単価(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
安朱堂ノ後町380079160山科101低住専
安朱南屋敷町18000150400山科2近隣商業
音羽草田町5003945四宮62種住居
勧修寺平田町370078155小野(京都)6近隣商業
勧修寺平田町12005570椥辻92中住専
御陵岡ノ西町560078240御陵91低住専
御陵鴨戸町190032200御陵31中住専
御陵原西町200050130御陵31低住専
御陵三蔵町290072135山科111中住専
御陵大津畑町19007290山科71種住居
御陵池堤町200049135御陵41低住専
御陵別所町4702080山科141低住専
四ノ宮川原町240043185四宮41種住居
小山南溝町11003895四宮191中住専
小山姫子町4002455東野(京都)231種住居
西野山欠ノ上町250021390東野(京都)251中住専
西野大鳥井町150029170東野(京都)151中住専
西野楳本町3102245御陵161中住専
大宅甲ノ辻町340036320椥辻111種住居
大宅細田町11000100330小野(京都)6近隣商業
大宅打明町160054100椥辻101種住居
大宅辻脇町13005085椥辻81中住専
大塚中溝700041570東野(京都)131中住専
大塚野溝町350037310東野(京都)201種住居
竹鼻外田町300064155山科5近隣商業
東野舞台町15005790椥辻111中住専
東野舞台町15005590椥辻121中住専
東野片下リ町21008090東野(京都)31種住居
日ノ岡一切経谷町2401360蹴上101低住専
北花山大林町8304265東野(京都)212中住専
北花山中道町86027105御陵181種住居
椥辻草海道町11006060椥辻62中住専
椥辻東浦町12005075椥辻5近隣商業

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

 

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