舞鶴市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：kiwa dokokano,　Higashiyoshihara, Maizuru, Kyoto Prefecture 624-0921, Japan）

この記事では舞鶴市の

の３点について解説しています。

１、舞鶴市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

と参考になる情報が少ないと思いませんか？

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は３０年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約３年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、４７都道府県・５００以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

なので、この記事を読み終わる頃には、

ようになっているはずです。

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の舞鶴市の土地価格の動き

この７年間で舞鶴市の土地価格を見ると、京都府の平均が０.８％上昇したのに対して、マイナス１１.６％と逆に大きく下げていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

すべての地点で下落していますが、特に沿岸部で大きく下落している地点が多いですね。

なぜ舞鶴市では、これほど下落しているのか？

最初に結論をまとめておきます。

と言えます。

では、これから１つずつ詳しく解説していきます。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

②舞鶴市では、人口が減っている

ところが、舞鶴市では人口が減っています。2013→20年の７年間で約6,000人も減ってしまったのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

では、具体的にどのあたりが増えているのでしょうか？

この７年間で100人以上増えている地区、減っている地区について調べてみました。

舞鶴市の地区別の人口変化（2015.10〜2020.10）

増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500以上の減少）

（参考：舞鶴市　「舞鶴市統計書」）

旧舞鶴、新舞鶴、余内地区などの市街地では、人口が多いこともあって、特に人口の減少が大きいですね。

また、人口の減少は、高齢化によるものだけではありません。若い世代を中心に、市外へ引っ越す人の方が多いのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

この７年間で、２０代は2,000人以上、３０〜４０代も800人以上が、市外へ出ていっています。

家を購入する中心年代が減少していくため、買い手がつきにくい土地が増え、土地価格も下落傾向にあるんですね。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

舞鶴市の住宅地は、あまり影響を受けていない

公示地価は、１月１日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は７月１日現在の価格です。

そして、一部の土地については、１月と７月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。

京都府内の１月→７月の土地価格の変化

緑色（変化なし）＞青色の↙️（0.1〜1.9%の下落）

舞鶴市には対象となる地点がなかったため、影響の大きそうな京都市を参考にしてみると、

といった傾向にあるようです。

外国人観光客がいなくなったことで、観光業や飲食店を中心に厳しい状況が続いていますが、それ以外の業態ではあまり影響のないものも多いのが現状です。

舞鶴市の場合は、むしろ、止まらない人口流出の方が影響が大きいと言えるでしょう。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）そろそろ、金利が上昇する？

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに１０年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が２年３ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

（参考：NHK「住宅ローンの金利が上がる？」）

（参考：FRB　St.Louis、財務省）

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

専門家の半数以上が、２〜３年以内に低金利政策が限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは１つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

（２）これから舞鶴市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した舞鶴市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約１万人減少するそうです。

舞鶴市では、これから10年で約１万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

また、30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約5,000人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で２割以上も減ることになります。

舞鶴市の30〜４0代人口は、2020→30年で約5,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、今後は、さらに買い手がつきにくくなるでしょう。

（３）立地適正化計画で「住んで欲しいエリア」が決められる

人口が減少し、税収が減ってくると、上下水道や道路、除雪、バスの運行、学校運営など、さまざまな公共サービスの維持が難しくなってきます。

そのため、約２００の自治体で「立地適正化計画」を作成し、

• 住んで欲しいエリア（居住誘導区域）
• そうでないエリア

の２つに分けて、公共サービスを「住んで欲しいエリア」に集中させることでコストを削減しようとしています。

立地適正化計画で住む場所をコンパクトに

（参考：国土交通省　立地適正化計画）

舞鶴市でもすでにこの計画を作っており、「住んで欲しいエリア」と「そうでないエリア」の線引きをしています。

具体的にどうなっているかというと、こんな感じです。

東舞鶴：赤と青色の囲みが「住んで欲しいエリア」

西舞鶴：赤と青色の囲みが「住んで欲しいエリア」

（参考：舞鶴市　立地適正化計画）

特に２０２５年には団塊の世代が７５歳以上の後期高齢者になることで、医療費や介護費用が２０兆円以上増えて行政サービスが破綻する「２０２５年問題」が起こると言われています。

もし、行政サービスを削減する必要が出てきた場合には、「このエリア内かどうか」が判断基準となる可能性が高いです。

エリア外ではさらに土地価格の下落が進むのではないでしょうか。

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、舞鶴市の土地価格は、

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた舞鶴市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、舞鶴市内に「伊佐津（いさづ）」という地区があります。

西舞鶴駅から東側に広がる住宅地です。

この伊佐津地区の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約0.9〜1.1倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、１.２倍の価格差があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

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新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

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参考データ

舞鶴市の土地取引

こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。

日本では１年間に約１３０万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、３０万件弱となっています。

また、大都市では回収率が低いので１割前後、地方では２割前後の取引価格が回収できています。

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画：建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が１〜２割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては１.５〜２倍以上に開いている地区もあります。

そのため、「もっと安く買えるのか？」「もっと高い評価額なのか？」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。

というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。

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