舞鶴市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：kiwa dokokano,　Higashiyoshihara, Maizuru, Kyoto Prefecture 624-0921, Japan）

この記事では舞鶴市の

の３点について解説しています。

１、舞鶴市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2020.1.1現在）

*基）：基準地価（2020.7.1現在）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。

なので、この記事を読み終わる頃には、

• 買う、または売るタイミングがわかる
• どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の舞鶴市の土地価格の動き

この７年間で舞鶴市の土地価格を見ると、京都府の平均が０.８％上昇したのに対して、マイナス１１.６％と逆に大きく下げていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

すべての地点で下落していますが、特に沿岸部で大きく下落している地点が多いですね。

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

なぜ、舞鶴市ではこれほど下げているのか？

その理由は、主に３つあります。

①公共事業の減少で、地方経済が疲弊

１つは公共事業の減少です。

この２０年で、京都府の公共事業はほぼ半分に減少したため、京都市以外では景気が悪くなって、土地価格も大きく下げ続けてきたのです。

赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

また、９０年代から２０００年代の公共事業では、バイパスなどの道路の拡張工事が行われました。

そのため、国道などの大きな通り沿いに大きなお店が出店しやすくなったため、郊外に住む人が増えて、中心街がどんどん廃れてしまう原因となったのです。

②家を建てる中心年代の３０代人口が減少

２つ目が、３０代の人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、京都府ではこの１０年間で１０万人以上減少しています。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

その一方で、舞鶴市では空き家が余っており、２０１３年現在でなんと市内の１７.１％が空き家になっています。

全国平均よりも３％以上も高く、７,０００戸以上もの空き家があるのです。

（総務省　統計局　住宅土地統計調査）

家が余る一方で、家を買う人も減っているため、土地価格の下落が止まらないんですね。

③京都市への一極集中が進んだ

そして３つ目が、京都市への経済の一極集中です。

２０１３年９月に東京がオリンピックの開催地に決定してから、京都市に多くの外国人観光客が来るようになりました。

この５年でなんと４倍にも増えているのです。

（参考：日本政府観光局　訪日外客統計の集計・発表）

そのため、京都市ではホテルなどの土地開発も進み、仕事も増えて、多くの人が京都市やその周辺に移り住むようになりました。

そのため、ますます地方から若い人が減ってしまい、家を買う人が減ってしまっているのです。

市区町村別にこの７年間の土地価格（住宅地）を色分けしてみると、京都市の中心部に近いほど上昇し、離れるほど下落率が大きくなっています。

下京区、中京区に近いほど、上昇率が高い

（参考：国土交通省　地価公示）

このような理由から、舞鶴市の土地価格は下落が続いているんですね。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

（参考：各社の決算発表資料より）

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

京都府では、京都市が特に危ない

９月２９日に発表された基準地価を見ると、特に京都市の中心部での影響が大きかったです。

外国人観光客だけでなく、修学旅行も含めた国内の観光客も激減してしまったため、観光業に従事している企業もそうですが、これまでの加熱したホテル投資が一気に冷え切ってしまいました。

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに３〜６ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から６ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。

（参考：心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」）

６月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に７月に解約を申し出たとしても１０月〜１月までは借り続けることになります。

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

（中略）

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

（参考：毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示　超低金利受け地銀7割が赤字・減益」）

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）これから舞鶴市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した舞鶴市の人口の見通しによると、2025年までに10,000人減少するそうです。

舞鶴市の人口は、2025年までに10,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

また、家を買う中心年代である３０代も、2025年までに2,800人減る見通しです。

これまでの傾向が、より一層進むでしょう。

舞鶴市の30代人口は、2025年までに約2,800人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

（３）立地適正化計画で「住んで欲しいエリア」が決められる

人口が減少し、税収が減ってくると、上下水道や道路、除雪、バスの運行、学校運営など、さまざまな公共サービスの維持が難しくなってきます。

そのため、約２００の自治体で「立地適正化計画」を作成し、

• 住んで欲しいエリア（居住誘導区域）
• そうでないエリア

の２つに分けて、公共サービスを「住んで欲しいエリア」に集中させることでコストを削減しようとしています。

立地適正化計画で住む場所をコンパクトに

（参考：国土交通省　立地適正化計画）

舞鶴市でもすでにこの計画を作っており、「住んで欲しいエリア」と「そうでないエリア」の線引きをしています。

具体的にどうなっているかというと、こんな感じです。

東舞鶴：赤と青色の囲みが「住んで欲しいエリア」

西舞鶴：赤と青色の囲みが「住んで欲しいエリア」

（参考：舞鶴市　立地適正化計画）

特に２０２５年には団塊の世代が７５歳以上の後期高齢者になることで、医療費や介護費用が２０兆円以上増えて行政サービスが破綻する「２０２５年問題」が起こると言われています。

もし、行政サービスを削減する必要が出てきた場合には、「このエリア内かどうか」が判断基準となる可能性が高いです。

エリア外ではさらに土地価格の下落が進むのではないでしょうか。

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、舞鶴市の土地価格は、

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた舞鶴市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、舞鶴市内に「伊佐津（いさづ）」という地区があります。

西舞鶴駅から東側に広がる住宅地です。

この伊佐津地区の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約0.9〜1.1倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、１.２倍の価格差があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

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