松原市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

松原市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

松原市大阪府

(画像出典:wikimedia commons Nankou Oronain,河内天美駅前)

 

この記事では松原市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、松原市の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)松原市丹南1丁目330番1近鉄河内松原(2600)26.13.9%13.7%
公)松原市三宅中7-4-27河内松原(2000)24.37.3%12.2%
基)松原市田井城1-6-21近鉄河内松原(900)53.52.5%2.5%
公)松原市天美我堂2丁目427番3北花田(1200)41.92.4%0.8%
公)松原市天美東6-8-4河内天美(450)57.41.8%0.6%
公)松原市柴垣1-23-4河内松原(1000)41.90.0%-0.8%
公)松原市天美南1丁目223番11河内天美(1000)39.30.0%-0.8%
基)松原市天美東6-8-4近鉄河内天美(450)56.4-0.6%-1.2%
公)松原市阿保3-10-8河内松原(650)51.20.6%-1.3%
公)松原市高見の里1-7-10高見ノ里(300)43.60.0%-1.5%
基)松原市上田7-12-30近鉄河内松原(700)40.3-0.8%-1.6%
公)松原市上田1-10-9河内松原(120)64.40.0%-2.0%
基)松原市田井城5-15-18近鉄高見ノ里(930)38-1.7%-3.4%
公)松原市岡4-6-20河内松原(1900)350.0%-3.6%
公)松原市南新町5-10-13布忍(820)28.1-0.6%-5.6%
基)松原市北新町3-1-18近鉄布忍(800)33.7-1.9%-5.6%
公)松原市東新町4-7-1布忍(400)36.6-0.9%-5.9%
公)松原市天美北3-16-17河内天美(1400)32.1-0.5%-6.5%
公)松原市天美南2丁目84番3河内天美(350)46.5-0.7%-7.2%
公)松原市岡5-1-34河内松原(1700)32.4-0.3%-7.4%
公)松原市三宅中3-11-33河内松原(1300)30.9-0.7%-7.4%
基)松原市一津屋1-12-13近鉄恵我ノ荘(900)32.7-2.0%-8.3%
公)松原市丹南4丁目184番48河内松原(2200)28.1-1.5%-10.3%
公)松原市小川1-15-20恵我ノ荘(1400)32.4-1.2%-10.6%
基)松原市立部1丁目172番6近鉄河内松原(2000)32.4-1.8%-12.3%
公)松原市松ケ丘2-5-5河内松原(1400)51.8-0.6%
公)松原市河合2丁目451番25高見ノ里(720)31.9-0.7%
公)松原市高見の里4-13-17高見ノ里(260)39.6-0.8%
公)松原市天美西1-11-3河内天美(680)370.0%
公)松原市別所5-13-35河内松原(2400)27.9-0.7%
公)松原市大堀1-4-17恵我ノ荘(1200)307.7%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報がすごく少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

このサイトでは、47都道府県・500以上の市区町村について、5万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。

 

そのため、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の松原市の土地価格の動き

この7年間の松原市の土地価格を見ると、大阪府の平均が0.4%上昇したのに対して、マイナス4.9%と逆に下げていました。

 

松原市の公示地価の推移(令和2年)

 

2019年

2020年

2013比

松原市

-0.4%

-0.2%

-4.9%

大阪府

0.2%

0.4%

0.4%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

住宅地で上昇しているのは、河内天美駅の北側と、北花田駅の南東にある地点のみで、他は商業地と工業地となっています。

そのため、駅に近いかどうかに限らず、ほとんどのエリアで下落傾向にあると言っていいでしょう。

 

なぜ松原市では、これほど土地価格が下がりやすいのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. しかし、松原市は人口が減っており、しかも市内に農地がまだあるため、数十戸単位の宅地開発が行われており、需要がそこに集中している
  3. そのため土地価格は、全体的に下がってしまう

と考えられます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

②松原市では人口が減っている

ところが、松原市では人口が増えていません。2013→20年の7年間で約4,400人減っていたのです。

松原市でも高齢化によって、若い人の仕事が減っているため、大阪市などの景気の良かったエリアへ引っ越す人が多いのでしょう。

 

松原市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、家を建てる中心年代である30〜40代人口を見てみると、約5,000人も減っていました。

 

松原市の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

つまり、家を建てる人が減っているわけです。

そこで今度は、地区別の人口の変化を見てみましょう。100人以上の増加、または減少している地区をピックアップしてみました。

 

松原市の地区別の人口変化(2015.12〜2020.12)

増減数:緑色(100〜499人増加)>青色(100〜499人減少)

(参考:松原市 町別年齢人口)

 

ほとんどの地域で、人口が減少していますね。

一部の地区で、100人以上増えているところもありますが、これは数十戸単位で新築住宅が建っていたエリアでした。

 

松原市では、市内でもまだそこそこの広さの農地が残っていますので、宅地に転用することで数十戸単位の新興住宅地ができます。

若い子育て世代から見れば、周りが新しい住宅ばかりの方がキレイな印象がありますし、隣近所も年代が近くなるため、人気なのでしょう。

 

逆を言えば、このような住宅地が人気になるということは、今ある住宅地を個別に買うニーズが少なくなるとも言えます。

そのため、ある程度の規模の宅地開発がされたエリアだけが人口が増え、それ以外が減少している状況なのです。

 

というわけで、松原市の土地価格は、

  • 松原市内の景気の悪化から、大阪市へ引っ越す若い世代が増え、人口が減少傾向にある
  • しかも、松原市内には農地が多く残っており、宅地への転用によって数十戸単位の新興住宅地ができて、そこに人気が集中してしまう
  • その結果、他の宅地の人気が減ってしまい、全体的に土地価格が下落傾向になっている

と言えるでしょう。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

大阪府内の住宅地でも、これから影響が広がっていく

大阪府においても、新型コロナウイルスの感染者は増加傾向にあります。

 

大阪府の新型コロナの感染者数と完全失業率

(参考:新型コロナ関連の情報提供:NHK 、大阪府 「大阪の就業状況」)

 

そのため、飲食店や小売店、観光業などの幅広い業種で売り上げが減少しており、アルバイトや派遣社員などの非正規雇用の方から雇い止めが始まっています。

完全失業率も7〜9月の時点で3.9%まで上昇しており、2021年1月現在では、さらに雇用状況は悪化しているものと考えられます。

 

そのような状況の中で、大阪府では2月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されました。

具体的には、

  • 飲食店に対する営業時間の短縮
  • 外出、イベントなどの制限
  • テレワークの推奨、20時以降の勤務抑制

などの要請が出されています。

(参考:内閣官房「新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言」)

 

昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地の土地価格に影響が出てきた大阪の不動産ですが、今後は住宅地においても、徐々にですが影響が広がっていきそうです。

 

ワクチン接種に時間がかかる

というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。

 

今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。

実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。

 

ワクチン接種のアンケート

(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)

 

ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。

 

イギリスでは、新種ウイルスも出てきた

現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、3度目のロックダウンに入っています。

今回のロックダウンは、当初は4月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。

(参考:ブルームバーグ「ジョンソン首相、3度目の英ロックダウンは夏まで継続も-罰則を強化」)

 

しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。

 

松原市では、住宅地でも影響が出ている

公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格なので、この2つの価格を比較することで、新型コロナの影響を調べることができます。

松原市の公示地価と基準地価を調べたところ、同一住所の価格は1地点ありましたので、比較してみました。

 

松原市の新型コロナの影響(単位:万円/坪)

*住所の番地は省略

住所区分①公示地価②基準地価変化率(②÷①)
松原市天美東住宅地17.417.1-1.7%

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧の通り、住宅地では1.7%のマイナスとなっていました。

天美東地区は河内天美駅の北側に位置する住宅地で、駅からも近く、これまでも土地価格が安定していたエリアでした。

そこで2%近いマイナスとなっているわけですが、他のエリアでも前年比マイナスのエリアが多くありますので、幅広いエリアで影響が出ているようです。

 

なお、基準地価が7月1日現在の価格ということは、新型コロナ感染以降の4〜6月の3カ月間の取引を参考にしているだけですので、その後の状況によっては、さらに下がっている可能性もあります。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

ちなみに、2005年にペイオフが解禁となっていますので、もし倒産した銀行にお金を預けていると、1,000万円しか戻ってこなくなるので、大混乱になります。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

金利の上昇が始まった?

そして、最近ですが、アメリカの金利上昇が本格化してきたことで、日本でも5年ぶりの水準にまで上昇してきました。

(参考:ブルームバーグ「長期金利5年ぶり高水準、市場は日銀の政策点検に絡む対応を注目」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:財務省、 FRB of St.Louis

 

2021年2月25日現在、日本の10年国債の金利は0.149%ということで、まだ低いですが、それでも5年ぶりの水準にまで上がってきています。

このような状況を受けて、大手銀行を中心に、住宅ローンの金利を引き上げる動きが始まっています。

(参考:NHKニュース「長期金利上昇 大手銀行 住宅ローン金利引き上げの動き」)

 

そもそも、日米の中央銀行が行っている異次元緩和政策は、お金を刷りまくって国債や株を買うものなので、お金に対する信頼が下がっていく政策です。

 

そのため、円安や金利上昇が起こるリスクのある政策であり、コロナによって、各国の中央銀行が無理をしてきた結果、金利上昇が始まっているのかもしれません。

 

もし仮に、このまま金利が上昇し続ければ、住宅ローン金利も上がるため、買える物件価格が下がりますので、土地価格も下がります。

ちなみに10年国債の金利が1%ぐらいにまで戻れば、土地価格は15%〜20%は下がると考えられます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから松原市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した松原市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約13,000人減少するそうです。

 

松原市はこれから10年で約13,000人減少する

松原市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を購入する中心世代である30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約6,000人減る見通しです。

 

松原市の30〜40代人口は、2020→30年で約6,000人減る

松原市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

特に、これから10年の減り幅が大きいようですので、今後はさらに土地の買い手がつきにくくなるでしょう。

 

(3)2020年に生産緑地が宅地になると?

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、この生産緑地は、大阪府は2番目に多いのです。その面積は、約2,000ヘクタール、30坪の土地で約20万戸分にもなります。

そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

 

大阪府の生産緑地の分布図:松原市は44ヘクタール

大阪府の生産緑地

単位:ha

生産緑地

何戸建てられるか

(30坪換算)

松原市

44.4

4,477

堺市

166.2

16,759

八尾市

146.6

14,782

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

実は、堺市が大阪府内で1番生産緑地の多い街なのです。その広さは166ヘクタール。戸建てにして約1.7万戸分になります。

 

生産緑地は街の中心部よりも郊外のエリアに多くあります。そのため、お隣の松原市にも影響があるでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、松原市の土地価格は、

  • 若い世代を中心に人口が減少傾向にあること、農地から宅地への転用で新しい住宅地ができることから、古くからある宅地のニーズが低く、土地価格も低下傾向にある
  • 今後はさらに人口が減少していくことと、生産緑地の解禁によって、全体的に土地価格が下がりやすくなるだろう

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた松原市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、松原市に「天美我堂(あまみがどう)」という住宅地があります。

 

この天美我堂地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:41万円/坪
  • 実際の取引価格:43〜64万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.6倍で取引されていました。

 

【松原市天美我堂の公示地価】

松原市の公示地価

  • 北花田駅から1,200mの距離、徒歩約15分(1分=80m)
  • 124,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =41万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【松原市天美我堂の土地取引(過去2年間)】

松原市の土地取引

  • 北花田駅から徒歩13〜15分のエリアで、43〜64万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
大阪府堺市北区新金岡町66万円50〜84万円0.76〜1.27倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
大阪府豊中市緑丘78万円54〜98万円0.69〜1.26倍
大阪府東大阪市衣摺47万円27〜58万円0.57〜1.23倍
大阪府枚方市楠葉並木79万円64〜120万円0.81〜1.52倍
大阪府八尾市東山本新町47万円35〜56万円0.74〜1.19倍
大阪府吹田市佐井寺62万円46〜120万円0.74〜1.94倍
大阪府寝屋川市豊野町58万円50〜85万円0.86〜1.47倍
大阪府岸和田市池尻町23万円16〜37万円0.7〜1.61倍
大阪府和泉市はつが野22万円16〜52万円0.73〜2.36倍
大阪府守口市大久保町41万円21〜54万円0.51〜1.32倍
大阪府門真市三ツ島36万円14〜81万円0.39〜2.25倍
大阪府箕面市小野原西65万円78〜110万円1.2〜1.69倍
大阪府大東市幸町50万円48〜81万円0.96〜1.62倍
大阪府松原市天美我堂41万円43〜64万円1.05〜1.56倍
大阪府富田林市向陽台33万円30〜38万円0.91〜1.15倍
大阪府羽曳野市南恵我之荘38万円39〜56万円1.03〜1.47倍
大阪府河内長野市千代田台町28万円24〜33万円0.86〜1.18倍
大阪府池田市満寿美町103万円69〜170万円0.67〜1.65倍
大阪府泉佐野市日根野24万円28〜220万円1.17〜9.17倍
大阪府貝塚市澤23万円15〜35万円0.65〜1.52倍
大阪府摂津市正雀本町62万円79万円1.27倍
大阪府交野市私部62万円46〜120万円0.74〜1.94倍
大阪府泉大津市池園町41万円47〜49万円1.15〜1.2倍
大阪府柏原市国分西43万円46〜58万円1.07〜1.35倍
大阪府大阪市都島区都島本通80万円67〜110万円0.84〜1.38倍

 

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