松原市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

松原市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

松原市大阪府

(画像出典:wikimedia commons Nankou Oronain,河内天美駅前)

 

この記事では松原市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、松原市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

 

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)松原市丹南1丁目330番1近鉄河内松原(2600)26.13.9%13.7%
公)松原市三宅中7-4-27河内松原(2000)24.37.3%12.2%
基)松原市田井城1-6-21近鉄河内松原(900)53.52.5%2.5%
公)松原市天美我堂2丁目427番3北花田(1200)41.92.4%0.8%
公)松原市天美東6-8-4河内天美(450)57.41.8%0.6%
公)松原市柴垣1-23-4河内松原(1000)41.90.0%-0.8%
公)松原市天美南1丁目223番11河内天美(1000)39.30.0%-0.8%
基)松原市天美東6-8-4近鉄河内天美(450)56.4-0.6%-1.2%
公)松原市阿保3-10-8河内松原(650)51.20.6%-1.3%
公)松原市高見の里1-7-10高見ノ里(300)43.60.0%-1.5%
基)松原市上田7-12-30近鉄河内松原(700)40.3-0.8%-1.6%
公)松原市上田1-10-9河内松原(120)64.40.0%-2.0%
基)松原市田井城5-15-18近鉄高見ノ里(930)38-1.7%-3.4%
公)松原市岡4-6-20河内松原(1900)350.0%-3.6%
公)松原市南新町5-10-13布忍(820)28.1-0.6%-5.6%
基)松原市北新町3-1-18近鉄布忍(800)33.7-1.9%-5.6%
公)松原市東新町4-7-1布忍(400)36.6-0.9%-5.9%
公)松原市天美北3-16-17河内天美(1400)32.1-0.5%-6.5%
公)松原市天美南2丁目84番3河内天美(350)46.5-0.7%-7.2%
公)松原市岡5-1-34河内松原(1700)32.4-0.3%-7.4%
公)松原市三宅中3-11-33河内松原(1300)30.9-0.7%-7.4%
基)松原市一津屋1-12-13近鉄恵我ノ荘(900)32.7-2.0%-8.3%
公)松原市丹南4丁目184番48河内松原(2200)28.1-1.5%-10.3%
公)松原市小川1-15-20恵我ノ荘(1400)32.4-1.2%-10.6%
基)松原市立部1丁目172番6近鉄河内松原(2000)32.4-1.8%-12.3%
公)松原市松ケ丘2-5-5河内松原(1400)51.8-0.6%
公)松原市河合2丁目451番25高見ノ里(720)31.9-0.7%
公)松原市高見の里4-13-17高見ノ里(260)39.6-0.8%
公)松原市天美西1-11-3河内天美(680)370.0%
公)松原市別所5-13-35河内松原(2400)27.9-0.7%
公)松原市大堀1-4-17恵我ノ荘(1200)307.7%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の松原市の土地価格の動き

この7年間の松原市の土地価格を見ると、大阪府の平均が0.4%上昇したのに対して、マイナス4.9%と逆に下げていました。

 

松原市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

河内松原駅や河内天美駅の周辺の住宅地では、下落率が小さい傾向にあるようです。一方で駅から離れるほど下落率が大きくなっています。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

 

 

なぜ、松原市では上がらなかったのか?

その理由は、大きく2つあります。

 

1つは公共事業の減少です。

大阪府の公共事業はこの20年で半減してしまい、中心部の経済の落ち込みが進みました。

そのため、大阪市への通勤に便利な駅周辺しか上がりにくくなってしまったのです。

 

赤色の線:公共事業はこの20年間で半分に減少

大阪府の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

そしてもう1つが、人口の減少です。

家を建てる中心年代である20〜40代人口は、1996年ごろにすでにピークを打ち、大阪府ではこの10年間だけでも22万人以上減少しています。

 

大阪府の20〜40代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、この6年間は住宅ローン金利が下がってとても買いやすくなったのですが、家を建てる件数はほとんど増えていません。

 

人口が増えなければ、家を建てる人も増えないので、郊外のエリアでは特に土地価格が上がりにくくなっているんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

 

産業企業名4〜6月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-75.7%-1,088
鉄道JR東-55.2%-1,553
百貨店三越伊勢丹HD-53.3%-305
飲食ワタミ-44.3%-45
自動車トヨタ-40.4%1,494
電機日立-21.6%2,264

(参考:各社の決算発表資料より)

 

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には1年〜1年半かかると予想されているからです。

 

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。

(参考:ニッセイ基礎研究所 「新型コロナ 急がれる医薬品開発-抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」)

 

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

 

大阪府では、大阪市〜県北部が特に危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、大阪市〜茨木市や豊中市などの北部エリアで特に大きな影響を受けていました。

外国人観光客でにぎわってきた大阪市の商業施設が壊滅的な状況となっていますし、景気が好調だったことで、大阪市への通勤需要から人気化していた北部エリアへの需要に急ブレーキがかかっているのです。

 

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに3〜6ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

 

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から6ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。

(参考:心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」)

 

6月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に7月に解約を申し出たとしても10月〜1月までは借り続けることになります。

 

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから松原市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した松原市の人口の見通しによると、2025年までに12,000人減少するそうです。

 

松原市の人口は、2025年までに12,000人減る

松原市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代も、2025年までに10,000人減る見通しです。

家の買い手が今よりも2割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。

 

松原市の20〜40代人口は、2025年までに約10,000人減少

松原市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

(3)2020年に生産緑地が宅地になると?

 

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、この生産緑地は、大阪府は2番目に多いのです。その面積は、約2,000ヘクタール、30坪の土地で約20万戸分にもなります。

そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

 

大阪府の生産緑地の分布図:松原市は44ヘクタール

大阪府の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

実は、堺市が大阪府内で1番生産緑地の多い街なのです。その広さは166ヘクタール。戸建てにして約1.7万戸分になります。

 

生産緑地は街の中心部よりも郊外のエリアに多くあります。そのため、お隣の松原市にも影響があるでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、松原市の土地価格は、

  • 公共事業の減少、人口減少によって通勤需要の高い駅近と郊外エリアとの間で二極化が進んでいる
  • 新型コロナが長期化することで、商業地の下落は避けられない
  • 今後はさらに人口が減少していくことと、生産緑地の解禁によって、郊外のエリアでは特に土地価格が下がりやすくなる

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた松原市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、松原市に「天美我堂(あまみがどう)」という住宅地があります。

 

この天美我堂地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:41万円/坪
  • 実際の取引価格:43〜64万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.6倍で取引されていました。

 

【松原市天美我堂の公示地価】

松原市の公示地価

  • 北花田駅から1,200mの距離、徒歩約15分(1分=80m)
  • 124,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =41万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【松原市天美我堂の土地取引(過去2年間)】

松原市の土地取引

  • 北花田駅から徒歩13〜15分のエリアで、43〜64万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
大阪府堺市北区新金岡町66万円50〜84万円0.76〜1.27倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
大阪府豊中市緑丘78万円54〜98万円0.69〜1.26倍
大阪府東大阪市衣摺47万円27〜58万円0.57〜1.23倍
大阪府枚方市楠葉並木79万円64〜120万円0.81〜1.52倍
大阪府八尾市東山本新町47万円35〜56万円0.74〜1.19倍
大阪府吹田市佐井寺62万円46〜120万円0.74〜1.94倍
大阪府寝屋川市豊野町58万円50〜85万円0.86〜1.47倍
大阪府岸和田市池尻町23万円16〜37万円0.7〜1.61倍
大阪府和泉市はつが野22万円16〜52万円0.73〜2.36倍
大阪府守口市大久保町41万円21〜54万円0.51〜1.32倍
大阪府門真市三ツ島36万円14〜81万円0.39〜2.25倍
大阪府箕面市小野原西65万円78〜110万円1.2〜1.69倍
大阪府大東市幸町50万円48〜81万円0.96〜1.62倍
大阪府松原市天美我堂41万円43〜64万円1.05〜1.56倍
大阪府富田林市向陽台33万円30〜38万円0.91〜1.15倍
大阪府羽曳野市南恵我之荘38万円39〜56万円1.03〜1.47倍
大阪府河内長野市千代田台町28万円24〜33万円0.86〜1.18倍
大阪府池田市満寿美町103万円69〜170万円0.67〜1.65倍
大阪府泉佐野市日根野24万円28〜220万円1.17〜9.17倍
大阪府貝塚市澤23万円15〜35万円0.65〜1.52倍
大阪府摂津市正雀本町62万円79万円1.27倍
大阪府交野市私部62万円46〜120万円0.74〜1.94倍
大阪府泉大津市池園町41万円47〜49万円1.15〜1.2倍
大阪府柏原市国分西43万円46〜58万円1.07〜1.35倍
大阪府大阪市都島区都島本通80万円67〜110万円0.84〜1.38倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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