（画像出典：wikimedia commons redlegsfan21, Shimane, Japan）
この記事では松江市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
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１、松江市の公示地価、基準地価
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 松江市外中原町１２３番 | 松江しんじ湖温泉（700） | 27.4 | 2.3% | 6.3% |
| 松江市浜乃木６－４－５０ | 乃木（880） | 25.3 | 1.6% | 5.5% |
| 松江市浜乃木３－６－１３ | 乃木（600） | 22.2 | 1.5% | 4.8% |
| 松江市母衣町１７７番１外 | 松江（1700） | 27.5 | 1.3% | 3.5% |
| 松江市東朝日町字小浜２２０番７ | 松江（1200） | 21.9 | 1.2% | 4.4% |
| 松江市学園２－２１－２８ | 松江（2400） | 28.1 | 1.2% | 1.8% |
| 松江市山代町字鍛冶屋４２５番６ | 松江（4400） | 16.9 | 1.2% | 5.8% |
| 松江市田和山町１１９番外 | 乃木（1200） | 32.3 | 1.1% | 3.1% |
| 松江市黒田町字深坪１９番９ | 松江（4600） | 17.8 | 1.1% | 2.1% |
| 松江市学園南１－１４－２９ | 松江（1200） | 27.2 | 1.1% | 1.9% |
| 松江市国屋町字釣瓶３３１番６ | 松江しんじ湖温泉（1300） | 15.1 | 1.1% | 2.0% |
| 松江市内中原町１４０番１ | 松江（2200） | 28.2 | 1.1% | 2.9% |
| 松江市北堀町９５番 | 松江（2300） | 24.5 | 1.0% | 4.1% |
| 松江市朝日町字伊勢宮４７０番１ | 松江（0） | 38 | 0.9% | 1.8% |
| 松江市上乃木５－１４－１３ | 松江（2200） | 19.7 | 0.8% | 2.8% |
| 松江市大庭町字北原１１４６番１８ | 松江（4200） | 13.4 | 0.7% | 2.8% |
| 松江市南田町１２４番２１４ | 松江（1200） | 23.8 | 0.7% | 4.5% |
| 松江市朝日町字伊勢宮４７６番７ | 松江（150） | 56.1 | 0.6% | 2.4% |
| 松江市東出雲町出雲郷字郡屋敷４１１番１ | 揖屋（2000） | 11.7 | 0.6% | 0.6% |
| 松江市西津田３－２５－２７ | 松江（2000） | 18.3 | 0.5% | 0.0% |
| 松江市西茶町１０２番 | 松江しんじ湖温泉（650） | 24.6 | 0.5% | 0.1% |
| 松江市浜乃木３－２－２０ | 乃木（250） | 20.4 | 0.5% | 0.5% |
| 松江市錦新町７－７－３ | 揖屋（1000） | 13.8 | 0.5% | 1.5% |
| 松江市乃白町字岡ノ空５８６番１５ | 乃木（1700） | 14.9 | 0.4% | 0.7% |
| 松江市浜乃木１－２４－１４ | 乃木（950） | 14.9 | 0.4% | 0.2% |
| 松江市西津田３－１－１０ | 松江（1700） | 30 | 0.4% | 0.4% |
| 松江市大正町字伊勢宮４４９番２外 | 松江（300） | 26.4 | 0.3% | 0.5% |
| 松江市法吉町字二反田２３６番１３ | 松江（3600） | 15 | 0.0% | 0.0% |
| 松江市古志原５－１１－２３ | 松江（3500） | 17 | 0.0% | 0.0% |
| 松江市八幡町字休免１０番４外 | 東松江（1200） | 11.6 | 0.0% | 0.0% |
| 松江市雑賀町字３丁目５０７番３外 | 松江（1200） | 18.5 | 0.0% | 0.0% |
| 松江市玉湯町玉造１０７４番４ | 玉造温泉（2400） | 9.6 | 0.0% | 0.0% |
| 松江市東出雲町揖屋字横枕２４６７番６ | 揖屋（1500） | 5.2 | 0.0% | 0.0% |
| 松江市黒田町字馬場２４４番１ | 松江（3400） | 7.3 | 0.0% | 0.0% |
| 松江市西川津町７４８番８３ | 松江（4100） | 18.2 | 0.0% | -0.2% |
| 松江市東津田町字宮原８８０番３ | 松江（3200） | 17 | 0.0% | -0.2% |
| 松江市殿町２４８番外 | 松江（2000） | 25.9 | 0.0% | -0.6% |
| 松江市西尾町字梅母１５３２番５８ | 松江（4400） | 9.2 | 0.0% | -0.7% |
| 松江市東出雲町揖屋字町並９８９番 | 揖屋（400） | 11.1 | 0.0% | -0.9% |
| 松江市矢田町２５０番８７ | 松江（4800） | 7.4 | 0.0% | -1.8% |
| 松江市南田町２５番１外 | 松江（1300） | 26.3 | 0.0% | -2.8% |
| 松江市玉湯町布志名３８５番 | 玉造温泉（2400） | 6 | 0.0% | |
| 松江市東本町１丁目３３番１ | 松江（1100） | 28.6 | -0.1% | -1.1% |
| 松江市天神町１３４番 | 松江（750） | 27.6 | -0.2% | -2.6% |
| 松江市青葉台９－１９ | 松江（5100） | 10.6 | -0.3% | -5.8% |
| 松江市東津田町字根屋２２５２番４ | 松江（2900） | 15.1 | -0.4% | -1.9% |
| 松江市富士見町３番１３外 | 東松江（2300） | 4.6 | -0.7% | -3.4% |
| 松江市玉湯町湯町９１９番 | 玉造温泉（220） | 12.2 | -0.8% | -2.4% |
| 松江市東長江町４５６番 | 長江（750） | 3.7 | -0.9% | -1.8% |
| 松江市宍道町昭和５７番 | 宍道（400） | 9.4 | -1.4% | -7.2% |
| 松江市宍道町白石１７４５番１７ | 宍道（1400） | 6 | -1.6% | -7.6% |
| 松江市玉湯町玉造３２５番外 | 玉造温泉（2200） | 20.5 | -3.6% | -15.1% |
| 松江市東出雲町下意東字蛇ノ堀７６５番４ | 揖屋（2400） | 7.8 | ||
| 松江市竹矢町字蟹穴７番外 | 東松江（2200） | 7 | ||
| 松江市大庭町１８０３番５外 | 松江（4400） | 23.1 |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 松江市玉湯町湯町５４３番２３ | 玉造温泉（ 1000） | 13.6 | 2.5% | 7.3% |
| 松江市内中原町２３３番３０ | 松江（ 2700） | 27.5 | 2.5% | 6.1% |
| 松江市玉湯町湯町７４２番５外 | 玉造温泉（ 800） | 18.2 | 1.5% | 2.4% |
| 松江市玉湯町湯町１７１番２ | 玉造温泉（ 700） | 16 | 1.5% | 5.0% |
| 松江市上乃木５－１４－１３ | 松江（ 2200） | 19.9 | 1.3% | 3.8% |
| 松江市浜乃木７－１－１１ | 乃木（ 1500） | 26.1 | 1.3% | 5.3% |
| 松江市南田町１２４番２１４ | 松江（ 1200） | 24 | 1.3% | 5.5% |
| 松江市春日町字洗足４７１番１６ | 松江（ 3500） | 21.3 | 1.1% | 4.0% |
| 松江市西川津町字山崎３２８０番１８ | 松江（ 4300） | 18.9 | 1.1% | 1.1% |
| 松江市比津が丘３－９－２４ | 松江（ 5100） | 16.6 | 1.0% | 1.6% |
| 松江市殿町３８番１ | 松江（ 1500） | 34 | 1.0% | 1.0% |
| 松江市法吉町字久米１１５２番１ | 松江（ 4500） | 17.5 | 1.0% | 1.3% |
| 松江市朝日町字伊勢宮４８７番１７外 | 松江（ 450） | 35.3 | 0.9% | 1.9% |
| 松江市東出雲町出雲郷字大木８１４番３２外 | 揖屋（ 1500） | 11 | 0.9% | 4.1% |
| 松江市朝日町字伊勢宮４７０番１ | 松江（ 1） | 38 | 0.9% | 1.8% |
| 松江市竹矢町字濱１９３５番 | 東松江（ 1100） | 4.2 | 0.8% | |
| 松江市菅田町字赤崎５番４ | 松江（ 2400） | 21.7 | 0.8% | 2.3% |
| 松江市堂形町７７０番 | 松江しんじ湖温泉（ 400） | 22.4 | 0.7% | 0.7% |
| 松江市西津田６－１０－４３ | 松江（ 1000） | 22.9 | 0.7% | 0.7% |
| 松江市東津田町字佐水１８３９番６外 | 松江（ 3600） | 15.5 | 0.6% | 2.4% |
| 松江市うぐいす台８－２５ | 松江（ 4700） | 16.4 | 0.6% | -0.4% |
| 松江市玉湯町湯町３９７番１ | 玉造温泉（ 550） | 5.7 | 0.6% | 1.2% |
| 松江市東出雲町出雲郷字郡屋敷４１１番１ | 揖屋（ 2000） | 11.7 | 0.6% | 0.8% |
| 松江市嫁島町１５－１４ | 乃木（ 1000） | 19.8 | 0.5% | 0.2% |
| 松江市東出雲町揖屋字森ヶ上１２０５番１ | 揖屋（ 660） | 13.8 | 0.5% | 0.5% |
| 松江市乃木福富町字中山７３３番４７ | 乃木（ 1600） | 16.8 | 0.4% | 1.8% |
| 松江市東津田町字沼１２０６番９ | 松江（ 2800） | 20.2 | 0.3% | 0.3% |
| 松江市西川津町字木佐屋田１５４０番２０ | 松江（ 2100） | 18.5 | 0.2% | 0.4% |
| 松江市八雲台１－３－７ | 松江（ 3500） | 15.2 | 0.0% | 0.0% |
| 松江市八雲町東岩坂２０１番 | 川向バス停（ 1） | 7.6 | 0.0% | 0.0% |
| 松江市学園２－２９－１０ | 松江（ 2800） | 35.6 | 0.0% | 0.0% |
| 松江市八雲町日吉１５６番１４ | 神納橋バス停（ 350） | 10.4 | 0.0% | -1.3% |
| 松江市千鳥町２６番１ | 松江しんじ湖温泉（ 100） | 25.7 | 0.0% | -1.4% |
| 松江市八束町波入字北１８９０番２ | 八束町由志園入口バス停（ 200） | 3.9 | 0.0% | -1.7% |
| 松江市八幡町字大土手外９５３番１７ | 東松江（ 2000） | 5.4 | 0.0% | -1.8% |
| 松江市八束町江島字中島５３８番３５外 | 江島バス停（ 250） | 3.1 | 0.0% | -2.1% |
| 松江市八束町江島字新中浦１１２８番５４外 | 江島バス停（ 700） | 3.1 | 0.0% | -2.1% |
| 松江市東出雲町錦浜５８３番１６ | 揖屋（ 1600） | 5 | 0.0% | -2.6% |
| 松江市東津田町字宮沖１２６２番１外 | 松江（ 3000） | 12.1 | 0.0% | -3.9% |
| 松江市内中原町３７番 | 松江（ 2000） | 27 | 0.0% | -4.4% |
| 松江市宍道町佐々布７５番１外 | 宍道（ 1400） | 2.9 | 0.0% | -4.8% |
| 松江市菅田町字堂ノ上２９４番１ | 松江（ 2800） | 7.6 | 0.0% | |
| 松江市南平台１２－５ | 松江（ 4000） | 9.8 | -0.3% | -4.2% |
| 松江市鹿島町名分字才ノ丘１１５５番９７ | 才ノ谷団地入口バス停（ 300） | 7.3 | -0.5% | -1.8% |
| 松江市本庄町字門畑１１９番 | 松江（ 10000） | 6.1 | -0.5% | -2.6% |
| 松江市宍道町東来待９９４番２４ | 来待（ 300） | 5.6 | -0.6% | -6.6% |
| 松江市東忌部町８３番７８ | 乃木（ 4100） | 9.7 | -0.7% | -7.0% |
| 松江市西浜佐陀町１０３７番 | 松江イングリッシュガーデン前（ 2100） | 9.3 | -0.7% | |
| 松江市鹿島町武代字八神田２２９番３外 | 恵曇連絡所バス停（ 1） | 8.5 | -0.8% | -3.7% |
| 松江市島根町大芦１５４９番 | 大芦浜バス停（ 1） | 3.8 | -0.9% | -4.1% |
| 松江市玉湯町林５５１番 | 玉造温泉（ 2900） | 3.7 | -0.9% | -2.6% |
| 松江市鹿島町南講武字大日１９２番 | 南講武バス停（ 1） | 3.6 | -0.9% | -3.6% |
| 松江市八雲町熊野７４６番４外 | 熊野大社前バス停（ 130） | 3.6 | -0.9% | -4.4% |
| 松江市鹿島町古浦字砂山６０１番５７外 | 古浦漁業会前バス停（ 150） | 5.6 | -1.2% | -5.6% |
| 松江市美保関町北浦２８０番 | 北浦バス停（ 170） | 2.5 | -1.3% | -6.1% |
| 松江市島根町加賀１１４５番８ | 松江市島根支所前バス停（ 250） | 4.9 | -1.3% | -6.3% |
| 松江市宍道町昭和１２６番 | 宍道（ 300） | 9.4 | -1.4% | -10.9% |
| 松江市鹿島町佐陀宮内字馬飼６８番 | 佐太神社前バス停（ 300） | 6.1 | -1.6% | -7.5% |
| 松江市島根町加賀６１２番 | ＪＡ島根前バス停（ 110） | 5.2 | -1.9% | -13.3% |
| 松江市美保関町福浦６６５番２ | 福浦バス停（ 250） | 3.1 | -2.1% | -7.9% |
| 松江市宍道町白石２１５番２ | 宍道（ 2000） | 5.3 | -2.4% | -11.0% |
| 松江市美保関町七類１７３２番３ | 農協前バス停（ 1） | 4.3 | -3.0% | -10.9% |
| 松江市美保関町美保関６５１番外 | 美保神社入口バス停（ 100） | 7.5 | -4.2% | -16.5% |
| 松江市黒田町字四拾間堀４３３番１ | 松江しんじ湖温泉（ 1000） | 35.6 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、松江市の土地価格の動き
松江市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で６.３％下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.１%のプラス、商業地は０.３%のマイナスとなっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
中心部にある松江駅周辺の商業地や、郊外の住宅地ほど大きく下落していました。
今回の不動産バブルの背景
そもそも全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
なぜ、松江市はこれほど下げているのか？
その理由は、大きく２つあります。
①公共事業の減少で土地価格が下落した
１つは、公共事業の減少です。
島根県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。
島根県の公共事業は、この２０年で２分の１以下に減少
特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。
そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。
2005年〜2015年の10年間で増加したのは（赤色）、ほとんどが郊外エリア
車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。
しかも、この３０年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。
そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。
②人口が減って、家を買う人が減った
２つ目が、人口の減少です。
家を建てる中心年代である２０〜４０代人口は、1996年ごろにすでにピークを打ち、減り続けています。
この１０年だけでも24,000人も減少しているのです。
このような状況が重なってしまい、島根県内の土地価格は上がりにくくなってしまったのです。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから松江市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した松江市の人口の見通しによると、2025年までに7,600人減少するそうです。
松江市の人口は、2025年までに7,600人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を買う中心年代である２０〜４０代はすでに減り始めており、2025年までに9,000人減る見通しです。
家の買い手が今よりも１割以上減るので、かなり影響も大きくなるでしょう。
松江市の２０〜４０代人口は、2025年までに約9,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
（３）松江市の立地適正化計画の影響は？
人口が減少し、税収が減ってくると、上下水道や道路、除雪、バスの運行、学校運営など、さまざまな公共サービスの維持が難しくなってきます。
そのため、約２００の自治体で「立地適正化計画」を作成し、
- 住んで欲しいエリア（居住誘導区域）
- そうでないエリア
の２つに分けて、公共サービスを「住んで欲しいエリア」に集中させることでコストを削減しようとしています。
立地適正化計画で住む場所をコンパクトに
松江市でも現在この計画を作成中で、「住んで欲しいエリア」と「そうでないエリア」の線引きを計画しています。
松江市：黄色の部分が「住んで欲しいエリア」
市の中心部や、鉄道路線や国道沿いなどを中心に設定されていますが、郊外のエリアは対象外のところも多くあります。
特に２０２５年には団塊の世代が７５歳以上の後期高齢者になることで、医療費や介護費用が２０兆円以上増えて行政サービスが破綻する「２０２５年問題」が起こると言われています。
もし、行政サービスを削減する必要が出てきた場合には、「このエリア内かどうか」が判断基準となる可能性が高いです。
エリア外ではさらに土地価格の下落が進むでしょうし、エリア内に移住する人も出てくるでしょう。
土地価格が安定している中心部と、それ以外の二極化が進むのではないでしょうか。
（４）IT企業の誘致で、中心部で働く人が増加中
ネットで情報のやりとりができるようになったことで、「わざわざ東京や大阪などの大都市に引っ越さなくても働ける」という状況になりつつあります。
そんな中でも松江市は、「RUBY CITY MATSUE」プロジェクトを立ち上げて、ITエンジニアを松江市に住んでもらおうと呼び込む活動を行なっています。
松江駅前に松江オープンソースラボという拠点を作り、エンジニア同士の交流の場を作ったり、企業の誘致を進めたりしています。
中学校ではプログラミングの授業を入れたりと、自治体のバックアップもかなり手厚めです。
中心部で働く人が増えれば、オフィスや商業施設などの需要が生まれ、活性化につながります。
立地適正化計画と合わせて、今後は中心部の土地価格の安定につながるのではないでしょうか。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、松江市の土地価格は、
- 公共事業と人口の減少によって、土地価格の下落が止まらない
- 新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり
- 立地適正化計画が策定され、IT企業の誘致も進めば、対象外となる郊外のエリアと中心部の二極化が進む
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
未公開物件＝安い物件の可能性大
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安の物件情報を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで下落を続けてきた松江市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、松江市内に「内中原町（うちなかばらちょう）」という、松江城の西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：２６万円／坪
- 実際の取引価格：２６〜３２万円／坪
と、公示地価の約１.０〜１.２倍で取引されていました。
【松江市内中原町の土地取引（過去２年間）】
- 松江駅から徒歩３０〜６０分のエリアで、２６〜３２万円／坪で取引されている
- 基準地価も実際の取引も「第１種中高層住居専用地域」という用途区分
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
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