（画像出典：wikimedia commons, Alpsdake, 平和公園アクアタワーの展望室から望む名古屋ドーム、愛知県名古屋市）
この記事では名古屋市東区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、名古屋市東区の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）名古屋市東区泉１丁目５０２番 | 久屋大通（640） | 429 | 18.2% | 86.2% |
| 公）名古屋市東区泉１丁目１３１７番 | 久屋大通（210） | 462 | 13.8% | 76.8% |
| 公）名古屋市東区泉１丁目２３０４番 | 久屋大通（50） | 900.9 | 11.4% | 75.0% |
| 公）名古屋市東区代官町２７０１番 | 車道（590） | 214.2 | 10.0% | 34.9% |
| 公）名古屋市東区東桜１丁目１０３３番外 | 久屋大通（120） | 1023 | 8.4% | 49.8% |
| 公）名古屋市東区白壁４丁目８９番 | 東大手（780） | 234.3 | 8.1% | 20.7% |
| 公）名古屋市東区飯田町４７番外 | 高岳（700） | 155.1 | 8.0% | 27.7% |
| 公）名古屋市東区徳川町２６０９番１ | 大曽根（500） | 111.5 | 7.6% | 19.9% |
| 公）名古屋市東区白壁３丁目２７０２番１ | 尼ヶ坂（140） | 102.3 | 6.9% | 17.9% |
| 公）名古屋市東区白壁３丁目１１０１番外 | 清水（570） | 135.3 | 6.2% | 26.2% |
| 公）名古屋市東区東桜１丁目９２２番外 | 栄（350） | 455.4 | 6.2% | 38.0% |
| 公）名古屋市東区葵２丁目７０４番 | 車道（450） | 160.1 | 6.1% | 24.4% |
| 公）名古屋市東区徳川２丁目６０１番 | 森下（500） | 126.4 | 6.1% | 26.8% |
| 公）名古屋市東区大松町１０４番２ | 大曽根（930） | 90.8 | 5.8% | |
| 公）名古屋市東区徳川１丁目１３０９番 | 車道（1100） | 109.6 | 5.4% | 19.4% |
| 公）名古屋市東区白壁３丁目１８１９番 | 清水（570） | 149.8 | 5.3% | 22.7% |
| 公）名古屋市東区橦木町３丁目４番 | 高岳（800） | 199.7 | 5.2% | 23.7% |
| 公）名古屋市東区東桜２丁目６０５番 | 高岳（260） | 165 | 5.0% | 30.9% |
| 公）名古屋市東区泉３丁目１１２３番 | 高岳（350） | 165.7 | 5.0% | 27.7% |
| 公）名古屋市東区代官町３９０２番 | 新栄町（500） | 253.1 | 4.4% | 50.4% |
| 公）名古屋市東区葵１丁目１６０９番外 | 新栄町（100） | 396 | 4.3% | 62.2% |
| 公）名古屋市東区徳川町８０９番 | 森下（800） | 122.1 | 4.2% | 15.6% |
| 公）名古屋市東区筒井２丁目７４８番 | 車道（360） | 124.7 | 3.6% | |
| 公）名古屋市東区古出来１丁目１１０番 | 大曽根（1100） | 100 | 3.1% | 26.3% |
| 公）名古屋市東区砂田橋５丁目４０４番２ | 茶屋ヶ坂（480） | 81.5 | 2.5% | 6.5% |
| 公）名古屋市東区芳野３丁目１２０２番 | 森下（450） | 87.8 | 2.3% | 17.2% |
| 公）名古屋市東区筒井３丁目４０５番 | 車道（320） | 122.4 | 1.6% | 23.7% |
| 基）名古屋市東区泉１丁目４０３番外 | 高岳（700） | 203 | 9.8% | 33.7% |
| 基）名古屋市東区葵１丁目１６０９番外 | 新栄町（100） | 386.1 | 9.3% | 45.2% |
| 基）名古屋市東区白壁２丁目４０９番 | 東大手（430） | 142.9 | 6.1% | 20.9% |
| 基）名古屋市東区泉２丁目２１１０番外 | 高岳（170） | 220.4 | 6.0% | 30.0% |
| 基）名古屋市東区出来町３丁目１２０１番２ | 大曽根（680） | 86.5 | 5.6% | 9.2% |
| 基）名古屋市東区代官町１７１９番 | 高岳（600） | 171.6 | 5.1% | 28.4% |
| 基）名古屋市東区橦木町３丁目４番 | 高岳（800） | 197.3 | 4.9% | 21.1% |
| 基）名古屋市東区徳川２丁目６０１番 | 森下（500） | 122.8 | 4.5% | 15.5% |
| 基）名古屋市東区矢田２丁目８０３番外 | 大曽根（400） | 83.5 | 3.3% | 5.9% |
| 基）名古屋市東区大幸２丁目９３５番 | 矢田（150） | 68.6 | 3.0% | 4.5% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）名古屋市東区の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、名古屋市東区の土地価格は、すべての地点において、過去５年間で今年が最高値だったのです（27地点中27地点、100%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、名古屋市東区の土地価格の動き
名古屋市東区の土地価格は、この１年間で、住宅地で+6.5％、商業地で+6.4％と、かなり大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+24.4％。商業地で+39.8％と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
中心部ほど上昇率が高い傾向にありますが、桜通線より南側よりも北側の方が高くなっています。
５年で５０％以上の上昇をしているところに共通するのは、高層マンションが多くあるエリアであるということですね。
なぜ、これほど上昇しているのか？
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、名古屋市の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年の５年間で、中古戸建てで1.6%、中古マンションでは、なんと12.8%も上昇しているのです。
駅周辺の商業地ほど、土地価格の上昇率が高いのは、多くの高層マンションが立地しているためです。そのため、オフィスだけのエリアは、上昇率が低めです。
また、駅から離れたエリアでは、戸建てが多く、通勤にもあまり便利ではないため、土地価格の上昇率も低いのでしょう。
３、これからどうなるのか？
名古屋市東区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから名古屋市東区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した名古屋市東区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約3,000人増加するそうです。
名古屋市東区はこれから10年で約3,000人増加
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
一方で、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約2,000人減る見通しです。
名古屋市東区の３０〜４０代人口は、これから１０年で約2,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、駅周辺などの人気エリアでは、影響はなさそうですが、駅から離れた戸建てエリアでは、上がりにくくなりそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、名古屋市東区の土地価格は、
- ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、富裕層・海外投資家による不動産購入が活発化し、多くのマンションが立地する駅周辺の商業地ほど、土地価格が大きく上昇してきた
- インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地情報だけでなく、相見積もりをすることで、他社の見積書を使って値引き交渉も出来ますので、「①非公開物件を探せる」「②安く家を建てられる」の２つのおいしいところが狙えます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
名古屋市東区の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされていますが、これは富裕層や海外投資家、一般世帯の買い手がついているからこそ、成り立っている状況です。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層や投資家による購入も見込めなくなります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、東区内に「橦木町（しゅもくちょう）」という住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：１７３万円／坪
- 実際の取引価格：１７０〜２５０万円／坪
と、公示地価の約１.０〜１.５倍で取引されていました。
どちらも「第二種住居地域」と呼ばれる、戸建てや５階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【名古屋市東区橦木町の土地取引（令和元年〜２年）】
- 高岳駅から徒歩１０分のエリアで、190〜250万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
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すまいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
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