（画像出典：wikimedia commons, Nryate, 黒川駅バスターミナル）
この記事では名古屋市北区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、名古屋市北区の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）名古屋市北区御成通１丁目１３番１ | 平安通（150） | 72.9 | 7.8% | 15.7% |
| 公）名古屋市北区城見通２丁目１６番外 | 黒川（300） | 82.8 | 6.8% | 18.4% |
| 公）名古屋市北区若葉通３丁目１６番１ | 平安通（300） | 83.8 | 6.7% | 17.1% |
| 公）名古屋市北区黒川本通３丁目３５番１外 | 黒川（200） | 96 | 5.8% | 13.2% |
| 公）名古屋市北区石園町３丁目１８番１ | 平安通（180） | 68.6 | 5.1% | 8.9% |
| 公）名古屋市北区大曽根３丁目１４０５番外 | 大曽根（0） | 194 | 5.0% | 27.8% |
| 公）名古屋市北区志賀南通１丁目１８番 | 黒川（0） | 107.3 | 4.8% | 10.9% |
| 公）名古屋市北区柳原２丁目２０１１番 | 名城公園（400） | 65.3 | 4.8% | 8.2% |
| 公）名古屋市北区上飯田南町５丁目７５番３ | 平安通（750） | 63.4 | 4.3% | 9.1% |
| 公）名古屋市北区金城２丁目７０７番 | 名城公園（850） | 72.3 | 4.3% | 10.1% |
| 公）名古屋市北区清水３丁目５０３番 | 名城公園（600） | 77.6 | 4.0% | 8.8% |
| 公）名古屋市北区田幡２丁目１００３番 | 黒川（200） | 77.9 | 4.0% | 8.3% |
| 公）名古屋市北区元志賀町２丁目７６番 | 黒川（500） | 78.9 | 3.9% | 9.6% |
| 公）名古屋市北区上飯田南町１丁目３４番２ | 上飯田（160） | 61.7 | 3.9% | 9.4% |
| 公）名古屋市北区志賀町３丁目１８番２１ | 志賀本通（800） | 66.7 | 3.6% | 8.6% |
| 公）名古屋市北区憧旛町２丁目１３番 | 志賀本通（230） | 67.3 | 3.6% | 7.4% |
| 公）名古屋市北区金城町４丁目５番 | 黒川（1400） | 52.8 | 3.2% | 6.0% |
| 公）名古屋市北区長田町３丁目４９番３ | 尼ヶ坂（500） | 63.7 | 3.2% | |
| 公）名古屋市北区上飯田北町２丁目３５番 | 上飯田（380） | 56.4 | 3.0% | 5.6% |
| 公）名古屋市北区会所町１１４番外 | 名鉄味美（2900） | 47.2 | 2.9% | 3.6% |
| 公）名古屋市北区安井２丁目８０８番 | 上飯田（1700） | 51.5 | 2.6% | 4.0% |
| 公）名古屋市北区萩野通２丁目１０番１ | 黒川（1400） | 65.3 | 2.6% | 7.0% |
| 公）名古屋市北区如意２丁目７５番 | 名鉄味美（1900） | 39.9 | 2.5% | 3.4% |
| 公）名古屋市北区金田町４丁目８番４外 | 志賀本通（1500） | 53.8 | 2.5% | 3.8% |
| 公）名古屋市北区若鶴町２６４番 | 名鉄味美（2300） | 40.6 | 2.5% | 3.4% |
| 公）名古屋市北区三軒町２６７番３外 | 名鉄味美（1600） | 41.3 | 2.5% | 3.3% |
| 公）名古屋市北区光音寺町４丁目２７番２ | 黒川（1800） | 55.8 | 2.4% | 4.3% |
| 公）名古屋市北区楠５丁目４０７番 | 味鋺（1300） | 44.9 | 2.3% | 4.6% |
| 公）名古屋市北区楠１丁目１３０３番１ | 味鋺（2000） | 36.6 | 1.8% | 2.8% |
| 公）名古屋市北区中味鋺１丁目５０５番 | 味鋺（1500） | 37.3 | 0.9% | 0.9% |
| 公）名古屋市北区喜惣治１丁目２１８番 | 名鉄味美（3100） | 38.6 | 0.9% | 0.9% |
| 基）名古屋市北区志賀南通１丁目１８番 | 黒川（1） | 105.9 | 4.2% | 8.4% |
| 基）名古屋市北区山田１丁目１３０６番 | 大曽根（360） | 74.6 | 4.1% | 8.7% |
| 基）名古屋市北区黒川本通５丁目１８番１ | 黒川（730） | 80.2 | 3.8% | 8.0% |
| 基）名古屋市北区稚児宮通１丁目４５番外 | 黒川（550） | 64.4 | 3.7% | 7.1% |
| 基）名古屋市北区山田１丁目９１４番 | 大曽根（300） | 70.6 | 2.9% | 5.9% |
| 基）名古屋市北区大杉２丁目１６０７番 | 尼ヶ坂（150） | 70.6 | 2.9% | 5.9% |
| 基）名古屋市北区清水３丁目５０３番 | 名城公園（600） | 75.9 | 2.7% | 6.0% |
| 基）名古屋市北区金田町１丁目１９番１４ | 黒川（1500） | 55.1 | 1.8% | 2.5% |
| 基）名古屋市北区中丸町３丁目１３番７ | 黒川（1400） | 56.8 | 1.8% | 3.0% |
| 基）名古屋市北区如意２丁目７５番 | 名鉄味美（1900） | 39.6 | 1.7% | 2.6% |
| 基）名古屋市北区西味鋺２丁目１４０番 | 味鋺（2500） | 41.9 | 1.6% | 3.3% |
| 基）名古屋市北区会所町３３番 | 名鉄味美（3300） | 34.3 | 1.0% | 1.0% |
| 基）名古屋市北区西味鋺４丁目３１０番１ | 味鋺（2000） | 35 | 1.0% | 1.0% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）名古屋市北区の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、名古屋市北区の土地価格は、すべての地点において、過去５年間で今年が最高値だったのです（31地点中31地点、100%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、名古屋市北区の土地価格の動き
名古屋市北区の土地価格は、この１年間で、住宅地で+3.0％、商業地で+4.7％と、かなり大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+5.7％。商業地で+11.6％と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
名城線の駅周辺ほど、大きく上昇していますね。
一方で、庄内川より北側のエリアでは、全体的に上昇率は低めです。
なぜ、中心部ほど上昇しているのか？
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、名古屋市の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年の５年間で、中古戸建てで1.6%、中古マンションでは、なんと12.8%も上昇しているのです。
北区で価格が上がっているような、築年数が浅く、人気のマンションは、名城線沿いに集中しているため、土地価格が上昇しやすいわけです。
農地の宅地化によって、古い住宅地の人気が低下
その一方で、駅から離れた戸建てエリア、特に庄内川より北側では、まだ農地も残っており、新しい宅地開発も行われています。
実はこの10年で、愛知県内の農地は、約9,000ヘクタール（ha）も減っているのです。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約９０万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
実際、これらのエリアをGoogle マップで確認してみると、楠味鋺二丁目、楠１丁目などで、数十戸単位で新しい住宅地が作られていました。
新しい住宅地ができれば、古い家付きの住宅地を購入する必要がありませんので、古い住宅地の人気が下がり、土地価格も上がりにくくなっているわけです。
３、これからどうなるのか？
名古屋市北区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、名古屋市の生産緑地面積は、２７０ヘクタールの全国５位の規模なのです。
３０坪の土地で約２.７万戸分にもなります。
愛知の生産緑地の分布図：名古屋市は２７０ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
すでに庄内川より北側では、農地の宅地化による下落が始まっていますが、今後はこの動きがさらに加速すると考えられます。
そのため、庄内川より北側の住宅地では、今後も注意が必要でしょう。
（３）これから名古屋市北区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した名古屋市北区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約9,000人減少するそうです。
名古屋市北区はこれから10年で人口が約9,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約3,000人減る見通しです。
名古屋市北区の３０〜４０代人口は、これから１０年で約3,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、駅周辺などの人気エリアでは、影響はなさそうですが、駅から離れた戸建てエリアでは、買い手がつきにくくなりそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、名古屋市北区の土地価格は、
- ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、富裕層・海外投資家による不動産購入が活発化し、多くのマンションが立地する駅周辺の商業地ほど、土地価格が大きく上昇してきた
- 今後は若い世代の人口減少が進むことと、農地の宅地化が一層進むため、駅から離れた戸建てエリアでは、買い手がつきにくくなりそう
- インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ家づくり」に登録すると、全国８５０社以上の住宅メーカーや工務店が、あなたの条件に予算に合わせて、間取りプランや、自社で持っている土地情報を教えてくれます。
土地情報だけでなく、相見積もりをすることで、他社の見積書を使って値引き交渉も出来ますので、「①非公開物件を探せる」「②安く家を建てられる」の２つのおいしいところが狙えます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
名古屋市北区の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされていますが、これは富裕層や海外投資家、一般世帯の買い手がついているからこそ、成り立っている状況です。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層や投資家による購入も見込めなくなります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、北区内に「大杉（おおすぎ）」という、尼ヶ坂駅の西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：６８万円／坪
- 実際の取引価格：６３〜１３０万円／坪
と、公示地価の約０.９〜１.９倍で取引されていました。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや５階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【名古屋市北区大杉の土地取引（過去２年間）】
- 尼ヶ坂駅から徒歩３〜７分で、６３〜１３０万円／坪
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
【PR】すまいバリュー（大手に依頼したいなら）
こちらの「すまいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に、無料で査定を依頼することができます。
そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
【PR】イエウール（地域密着企業に依頼したいなら）
すまいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。
それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
コメント