大分市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

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(画像出典:wikimedia commons 大分帰省中, 大分川)

 

この記事では大分市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

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1、大分市の公示地価、基準地価の一覧

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
大分市横尾東町4-15-25鶴崎(4500)17.311.5%47.6%
大分市新春日町1-1-13大分(1400)27.86.3%13.3%
大分市大字羽田字穴井前457番5外滝尾(1400)18.96.1%33.6%
大分市大字上宗方字小迫918番4南大分(3000)18.96.1%26.5%
大分市明野東3-9-16高城(3600)24.85.6%19.6%
大分市大字里字下市2240番3坂ノ市(1800)8.25.5%21.6%
大分市明野高尾2-10-8高城(4300)23.55.5%22.2%
大分市横田1-9-12大在(790)13.55.1%
大分市汐見1-2-10大在(1100)11.85.0%14.4%
大分市明野西1-14-5高城(2800)25.25.0%24.3%
大分市日吉町1-27高城(550)344.9%7.7%
大分市大字田尻字仏明633番8敷戸(2500)12.84.9%19.8%
大分市西大道4-3-17大分(1900)27.34.8%
大分市大字八幡字善神王田23番6西大分(1600)10.14.8%3.4%
大分市田尻中央3-10敷戸(3700)144.7%25.0%
大分市東大道2-5-47大分(740)75.94.5%16.8%
大分市大字皆春字新田765番1鶴崎(1500)12.24.5%15.6%
大分市坂ノ市南3-16-7坂ノ市(1200)12.34.5%24.0%
大分市大字田原字井ノ上127番2豊後国分(1800)9.34.4%24.2%
大分市賀来北2-6-11賀来(610)22.44.3%16.9%
大分市久原中央3-6-5坂ノ市(1300)11.54.2%20.5%
大分市坂ノ市中央3-2-5坂ノ市(400)14.84.2%19.8%
大分市緑が丘4-10-10豊後国分(4000)114.1%17.7%
大分市大字口戸字佃184番13豊後国分(2900)12.53.8%
大分市古国府5-7-4古国府(1300)25.93.7%31.0%
大分市大字光吉字張尾1112番2敷戸(2200)15.13.6%13.9%
大分市大字森字久保山1035番50鶴崎(4000)14.53.5%10.0%
大分市大字荏隈字中洲1220番108南大分(1500)17.83.5%13.0%
大分市下郡中央2-8-34牧(1700)293.4%20.4%
大分市大字上宗方字大坪503番16南大分(2700)15.43.3%12.0%
大分市南春日町3-16大分(1400)33.73.2%9.2%
大分市金池南1-11-34大分(450)117.23.2%17.2%
大分市大在中央1-12-16大在(170)16.13.2%8.4%
大分市曙台2-13-3大在(1500)10.83.2%19.8%
大分市森町西4-15-17鶴崎(2000)15.53.1%9.8%
大分市大字千歳字高城277番37高城(870)13.43.0%
大分市大字木上字石田117番2外豊後国分(3100)14.73.0%13.0%
大分市上野町14-6大分(1300)30.63.0%13.9%
大分市今津留2-1-30牧(1500)343.0%6.4%
大分市三ケ田町3-2-6南大分(550)21.73.0%8.8%
大分市大字荏隈字町口446番7南大分(700)19.62.9%17.6%
大分市大字鴛野字行衛993番25敷戸(400)16.22.9%11.1%
大分市岩田町3-3-19牧(1000)26.62.9%9.8%
大分市大字上野字櫨山838番19古国府(1200)212.9%15.8%
大分市大字中戸次字前田1306番2中判田(3000)9.42.9%10.9%
大分市大字政所字村田2223番17大在(600)10.72.9%19.2%
大分市花園2-1-10古国府(1400)28.82.8%6.3%
大分市大字上宗方字虚言迫567番87南大分(3000)24.52.8%15.8%
大分市星和台2-12-5敷戸(1200)14.92.7%11.1%
大分市西春日町4-25大分(1600)32.52.7%9.6%
大分市大字千歳字メグリ1878番28鶴崎(2200)13.82.7%4.8%
大分市城南北1-7-29南大分(1300)16.12.5%8.2%
大分市大字津守字外地814番7外滝尾(530)14.22.4%13.2%
大分市花園1-7-44古国府(1700)22.92.4%23.9%
大分市大字細字大藤屋敷367番1外坂ノ市(2100)5.72.4%5.5%
大分市豊町2-5-10大分(2700)20.72.3%6.5%
大分市角子南2丁目105番外大在(850)17.82.3%5.7%
大分市金池町3-1-68大分(750)60.42.2%15.8%
大分市舞鶴町2丁目6268番37大分(2000)31.52.1%7.1%
大分市判田台北3-9-9中判田(1800)9.92.0%7.1%
大分市下郡北3-26-8牧(1400)33.72.0%7.4%
大分市錦町2-1-7大分(1400)29.81.9%7.4%
大分市羽屋新町2-1-40南大分(1200)35.31.9%7.1%
大分市大字関園字太郎663番4外鶴崎(3800)9.81.7%5.3%
大分市王子町7-3西大分(800)39.91.7%10.0%
大分市萩原1-16-8牧(1100)21.51.6%7.8%
大分市大道町3-3-4大分(800)44.21.5%8.9%
大分市明野北5-1-19高城(2400)27.81.4%6.0%
大分市西大道3-1-24大分(1500)46.91.4%13.6%
大分市大字松岡字土井ノ内3816番1外中判田(4000)9.51.4%5.1%
大分市牧上町8-14牧(500)201.3%6.7%
大分市荏隈町2-13-16南大分(350)201.3%12.0%
大分市金池南2-11-2大分(810)50.81.3%7.7%
大分市大字日吉原1番32坂ノ市(2900)5.21.3%1.3%
大分市大手町1-1-8大分(800)52.51.3%8.2%
大分市末広町2-1-13大分(460)54.11.2%10.1%
大分市賀来北2-9-6賀来(730)24.71.2%3.3%
大分市大字森町字外園通516番2外鶴崎(1800)28.31.2%3.0%
大分市中央町3-1-2大分(530)94.71.1%12.1%
大分市高松1-7-8高城(400)22.11.1%2.0%
大分市南鶴崎2-8-6鶴崎(750)12.91.0%3.7%
大分市東春日町9-16大分(1600)27.11.0%3.4%
大分市田中町1丁目725番5外南大分(600)20.71.0%7.7%
大分市府内町1-4-11大分(630)701.0%6.5%
大分市中島中央2丁目5494番大分(1800)38.60.9%7.3%
大分市大字勢家字七本木855番7大分(2000)32.20.8%2.5%
大分市大字迫字新殿730番1外鶴崎(2400)8.40.8%-0.8%
大分市三佐3-7-29鶴崎(1700)12.70.8%1.6%
大分市大字勢家字下組934番大分(2000)21.90.8%4.9%
大分市碩田町3-1-41大分(2000)44.20.8%4.7%
大分市中鶴崎1-8-18鶴崎(350)18.30.7%2.4%
大分市金池南1-14-32大分(550)52.50.6%6.0%
大分市高崎2-18-16西大分(1900)26.40.6%7.4%
大分市三佐5-1-8鶴崎(1900)16.60.6%0.0%
大分市末広町1-1-32大分(0)221.80.6%
大分市大字津守字伏子82番1外滝尾(850)23.50.6%2.0%
大分市都町2-1-6大分(840)119.80.6%10.0%
大分市寿町6-24大分(1200)60.70.5%8.2%
大分市中央町1-3-23大分(480)196.40.5%14.2%
大分市山津町1-9-5高城(1300)15.30.4%0.0%
大分市大字家島字蛭子前695番22鶴崎(2600)7.80.4%0.4%
大分市花高松3-4-15高城(1700)15.70.4%0.2%
大分市東浜1-7-8牧(1600)20.80.3%1.3%
大分市大字田尻字川成88番1外敷戸(2700)32.90.3%3.3%
大分市大字口戸字崩戸574番3豊後国分(3900)5.40.0%0.6%
大分市大字神崎字見内452番4西大分(2300)4.50.0%0.0%
大分市大字下戸次字広瀬384番1中判田(1800)4.40.0%0.0%
大分市浜の市1-3-7西大分(130)22.70.0%0.0%
大分市青崎1-4-49大在(2800)7.70.0%0.0%
大分市大字海原字新田1005番9外鶴崎(3300)6.30.0%-0.5%
大分市向原沖1-2-62高城(2000)10.80.0%-0.9%
大分市大字中判田字深町1389番外中判田(1200)2.30.0%-1.7%
大分市大字一木字中原1037番2外大在(2000)4.70.0%-2.1%
大分市大字政所字久保田2251番外大在(900)5.40.0%-3.5%
大分市弁天2-5-13大分(2800)13.3-0.2%-1.9%
大分市豊海3-8-12大分(3200)9.3-0.4%-1.7%
大分市大字勢家字春日浦843番18外大分(2400)8.4-0.4%-2.3%
大分市大字宮河内字淨土寺3809番鶴崎(6700)3.9-0.8%-4.1%
大分市大字種具字田代1210番鶴崎(3300)2.3-1.6%-9.1%
大分市都町2-5-24大分(1100)54.8-2.4%-2.4%
大分市城東町10-26高城(650)22.7
大分市田中町3-8-5南大分(1300)21.9
大分市望みが丘13番8大在(1500)13.2
大分市けやき台3丁目2062番16中判田(4500)8.9
大分市大字羽田字産ノ木941番1滝尾(1300)24.7
大分市大字下郡字川原瀬3055番7牧(1800)23.6
大分市新春日町2-3-13大分(1800)37.3

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
大分市横塚2-13-13坂ノ市( 1600)13.215.3%27.0%
大分市角子原1-8-14大在( 1200)15.711.8%
大分市南太平寺4-5-30古国府( 700)26.411.1%32.7%
大分市古ケ鶴2-12-6牧( 600)27.57.2%15.1%
大分市大字上宗方字小迫918番4南大分( 3000)19.36.8%27.5%
大分市下郡東2-6-16牧( 1900)21.56.6%25.2%
大分市東津留2-7-8牧( 840)27.66.5%15.2%
大分市明野北3-22-5高城( 2200)206.1%15.2%
大分市富士見が丘西1-25-12豊後国分( 2900)12.65.8%25.6%
大分市大字佐野字南4240番大在( 3800)9.75.8%19.1%
大分市大字羽田字伐畑85番7牧( 2800)18.25.8%17.0%
大分市大字小池原字仲門85番外高城( 1500)11.25.6%10.7%
大分市乙津港町2丁目3番13鶴崎( 1300)13.95.5%5.3%
大分市大字猪野字東ノ平223番6鶴崎( 3400)115.4%9.2%
大分市大字駄原字河原1213番4大分( 1800)29.45.3%17.9%
大分市寺崎町2-1-15高城( 1300)15.95.0%5.5%
大分市森町西4-15-17鶴崎( 2000)15.95.0%11.5%
大分市大字屋山字宮ノ下2170番33坂ノ市( 1800)9.34.8%21.6%
大分市明野東3-9-16高城( 3600)25.14.8%21.0%
大分市大字横尾字二目川3883番4外高城( 4300)11.64.8%16.2%
大分市長浜町3丁目3449番2大分( 1600)294.8%10.7%
大分市大字市字迫752番146南大分( 4000)19.44.6%25.3%
大分市久原南1-12-2坂ノ市( 1100)12.74.3%28.7%
大分市大字光吉字仏ノ迫1456番77敷戸( 1900)21.14.1%33.3%
大分市公園通り1丁目10番16高城( 7000)184.0%7.9%
大分市大字森字簾471番11外鶴崎( 2500)11.73.8%11.9%
大分市徳島2-5-9鶴崎( 1100)9.13.8%7.4%
大分市大字寒田字平園521番6敷戸( 1400)11.83.8%19.3%
大分市王子中町350番1大分( 2000)27.43.8%13.7%
大分市大字城原字南473番1大在( 1700)8.63.6%13.0%
大分市ふじが丘南2-12-14敷戸( 2500)19.13.6%39.1%
大分市大字寒田字小迫1066番54敷戸( 1200)19.33.5%23.2%
大分市大字政所字村田2223番17大在( 600)10.83.1%19.3%
大分市王子新町3-22大分( 1900)333.1%10.6%
大分市牧2-5-4牧( 450)22.33.1%4.2%
大分市萩原2-2-32牧( 1200)243.0%8.4%
大分市長浜町1-5-16大分( 1400)352.9%6.5%
大分市西大道3-1-24大分( 1500)47.92.8%14.2%
大分市都町2-1-6大分( 840)122.82.8%10.4%
大分市永興1-13-5南大分( 500)12.62.7%5.0%
大分市大字三芳字庄原1116番1南大分( 1700)42.5%
大分市碩田町2-4-12大分( 2000)27.72.4%7.8%
大分市大字羽田字前田790番1滝尾( 1500)172.4%11.7%
大分市西新地2-1-10牧( 2600)14.52.3%1.1%
大分市中央町1-4-12大分( 630)113.92.1%11.3%
大分市田中町3-1-12南大分( 1000)33.72.0%4.1%
大分市大字鶴崎字家形2409番5鶴崎( 900)10.22.0%10.8%
大分市原新町11-15高城( 750)18.62.0%3.7%
大分市新川町2-2-13大分( 1900)26.11.9%
大分市大字下郡字年ノ神1557番8牧( 900)21.31.9%10.3%
大分市萩原1-16-8牧( 1100)21.61.9%7.4%
大分市舞鶴町2丁目6268番37大分( 2000)31.61.8%6.3%
大分市中島東2丁目6409番1外大分( 2300)28.71.8%6.1%
大分市城崎町2丁目5900番大分( 1400)49.21.4%4.2%
大分市大字丹生字身添1番20大在( 3500)2.51.3%1.3%
大分市田中町1丁目725番5外南大分( 600)20.81.3%7.5%
大分市東大道1-4-22大分( 300)1371.2%13.1%
大分市上野丘西21-30大分( 2000)26.51.1%7.2%
大分市東浜2-6-7牧( 1700)21.41.1%0.8%
大分市大字津留字六本松1941番2外大分( 2200)32.21.0%2.4%
大分市大字光吉字西津留918番1敷戸( 2100)32.71.0%2.2%
大分市大字宮崎字延命1377番1外敷戸( 1100)34.71.0%1.9%
大分市高松2丁目2番9高城( 500)19.10.9%1.8%
大分市大字市字堺ノ坪1199番外豊後国分( 3200)38.60.9%0.9%
大分市大字神崎字蟹喰11番39西大分( 900)120.8%0.3%
大分市にじが丘2丁目11番7西大分( 2400)31.20.7%9.1%
大分市大津町1-2-9牧( 2300)180.7%2.6%
大分市金池南1-14-32大分( 550)52.50.6%4.6%
大分市大字中判田字笹越375番1外中判田( 1500)6.50.5%0.5%
大分市仲西町2-6-14高城( 1100)21.60.5%0.9%
大分市大字中戸次字北園6071番1外中判田( 1600)17.30.2%-1.3%
大分市大字東院字都原711番1賀来( 2400)4.80.0%0.0%
大分市大字竹矢字法泉寺582番3豊後国分( 7400)2.50.0%-0.7%
大分市大字野津原字中牟田919番3豊後国分( 5800)70.0%-0.9%
大分市大字野津原字二ノ瀬原649番豊後国分( 5600)5.90.0%-1.1%
大分市大字松岡字鍛治屋敷4717番4外鶴崎( 6900)17.20.0%-1.9%
大分市大字玉沢字垣添726番1外南大分( 4000)8.80.0%-2.2%
大分市大字佐賀関字園458番3幸崎( 8400)2.40.0%-3.4%
大分市大字一の洲3番3外鶴崎( 3400)5.40.0%
大分市大字佐賀関字上浦町2257番幸崎( 8900)7-2.8%-8.6%

 

 

 

 

2、大分市の土地価格の動き

大分市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+2.9%、商業地で+1.6%と、大きく上昇しました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+11.2%。商業地で+7.0%と、毎年のように上昇し続けていますね。

 

大分市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

中心部の市街地では、ほぼ全域で上昇していました。

かなり広範囲で上昇していることがわかりますね。

 

なぜ大分市では、これほど広範囲で上昇しているのか?

理由は大きく2つあります。

 

①建築費が上昇して、土地価格が連れ高した

1つ目が、建築費の上昇です。

新型コロナ以降、輸入木材の上昇(ウッドショック)や、円安によって、建築資材が全体的に上昇しており、それが新築の住宅価格にも広がっているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

なぜ、建築費が上がると、土地価格も上がるのか?

その理由は、新築価格が上がることで、周りの売り手が「値上げしても売れる」と思って値上げしてしまうからです。

 

新築価格上昇→土地価格上昇の流れ

値上げのメカニズム

 

②大分市に人口が集中

2つ目が、大分市に人口が集中しているためです。

建築費が上昇して新築価格が上がっても、買い手がつかなければ、土地価格の連れ高はおきません。

 

しかし、上昇している大分市では、世帯数がかなり増加しています。

2018〜23年の5年間で、約10,500世帯も増加していました。

 

大分県の世帯数の変化

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

他の市町村に比べて、世帯数の増加がすごいですよね。

公共事業の減少や、少子高齢化によって、どこの地方県でも、県庁所在地への一極集中が進んでいます。

大分県においても、若い人が働きたいような職場が、大分市に多いのでしょう。

 

世帯数が増えれば、不動産の取引も増えますので、人気のあるエリアでは値上げされた住宅でも購入者がつきます。

そのため、広範囲で不動産価格の上昇が起こっているわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、大分市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

すでにフラット35などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:ARUHI、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行)

 

なぜ金利が上がってきているのか?、というと、物価が上がってきているからです。

戦争によって、海外から安い商品が入りにくくなり、円安が進んだことで、さらに物価が上昇しているのです。

 

日本の消費者物価指数と政策金利

(参考:財務省総務省統計局

 

この物価上昇をおさえるためには、消費を減らさないといけません。

そのため、日銀は、まず10年国債などの金利を引き上げました。これによって、フラット35などの固定金利のローンが影響を受けています。

ですが、物価上昇は止まらず、前年比で3%前後の上昇を続けています。

 

そのため、現在マイナス0.1%のままである政策金利も引き上げると見られています。

昨年12月に日銀で行われた会議では、マイナス金利の解除について話し合われています。

 

複数の委員は、マイナス金利の解除やイールドカーブコントロール(長短金利操作、YCC)政策の枠組みを解除後も「当面は大幅な金融緩和を継続していく可能性が高い」と言及。

(参考:ブルームバーグ「正常化見据え議論開始、マイナス金利後も緩和継続-12月日銀会合」)

 

上の記事の中で、「マイナス金利政策の解除」という言葉が出ていますが、これによって、変動金利の住宅ローンも上がることになります。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している大都市圏の駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の7〜8割が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、今後数年かけて、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

(2)これから大分市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した大分市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1.7万人減ることになりそうです。

 

大分市は、これから10年で約1.7万人減少

大分市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 令和5年度人口推計)

 

ただし、足元の転入超過数(市外から引っ越してきた人 ー 出て行った人)を見ると、進学や就職で、若い世代(15〜29歳)は、大分市から出て行っていますが、それ以外の年代では、市外からの移住者が増えています。

 

大分市の年代別の転入超過数

(参考:総務省統計局 「住民基本台帳人口移動報告」)

 

そのため、当分の間は、住宅需要は増え続けるでしょうから、買い手がつきにくい状況にはならないでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、大分市の土地価格は、

  • 世帯数が増加している中で、建築費が上昇しているため、住宅価格が上昇し、土地価格も連れ高している
  • 住宅需要は今後も増えていきそうだが、金利や建築費の上昇によって、買い手の負担が増えていくため、価格が高いエリアでは、土地価格が上がりにくくなる可能性あり

と言えるでしょう。

 

買うなら:待つよりも購入した方がお得

大分市の土地価格は、大分駅の周辺でも、30坪で1,500〜2,000万円前後が相場のため、1割下がっても、150〜200万円安くしか買えません。

しかも、大分市への一極集中が進んでいる状況を考えると、何年もかけて土地価格の下落を待つよりも、今のうちに購入した方がトータルの費用は少なくなるでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:今が高値の可能性もあり

大分市の土地価格は、2〜3年前までは、これほど広範囲で上昇していたわけではなく、一部の人気エリアに限られていました。

つまり、現在盛り上がっている不動産価格の上昇は、建築費の上昇による連れ高の可能性が高く、よほど人気のエリア(内陸部に多い)でなければ、今が高値である可能性が高いです。

 

そのため、あまり立地が良くない不動産については、今が売り時の可能性があります。

 

こんなに違うの?公示地価と実際の取引価格が違いすぎる

そうは言っても、いくらで売れそうなのか?がわからなければ、判断することもできませんよね。

しかも、公示地価と実際の取引価格は、かなり違う場合もあるので、注意が必要です。

 

例えば、大分市内に「王子新町(おうじしんまち)」という、大分駅の西側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:30万円/坪
  • 実際の取引価格:28〜45万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.6倍です。

 

【大分市王子新町の公示地価】

大分市王子新町の公示地価

  • 大分駅から1,900mの距離、徒歩約24分(1分=80m)
  • 90,400円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =30万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【大分市王子新町の土地取引(過去2年間)】

大分市王子新町の土地取引

  • 徒歩21〜24分のエリアで、28〜45万円/坪で取引されている
  • 基準地価も実際の取引も「第1種低層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、あなたの不動産が、思っていた以上に、数百万円〜数千万円高い可能性があるのです。

では、どうすれば、それがわかるのか?

 

答えは、不動産の一括査定です。

不動産は、その地域、または物件を多く手がける会社かどうかで、評価額が変わります。なので、多くの不動産会社が参加している一括査定を使うことで、評価額が高いかどうかがわかるんですね。

 

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