（画像出典：wikimedia commons 大分帰省中, 大分川）
この記事では大分市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
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１、大分市の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 大分市汐見１－２－１０ | 大在（1100） | 13.7 | 15.6% | 30.6% |
| 大分市横田１－９－１２ | 大在（790） | 14.9 | 10.5% | |
| 大分市南鶴崎２－８－６ | 鶴崎（750） | 14.2 | 10.3% | 14.4% |
| 大分市都町２－５－２４ | 大分（1100） | 59.4 | 8.4% | 2.9% |
| 大分市末広町２－１－１３ | 大分（460） | 58.4 | 7.9% | 14.9% |
| 大分市望みが丘１３番８ | 大在（1500） | 14.2 | 7.5% | |
| 大分市岩田町３－３－１９ | 牧（1000） | 28.5 | 7.1% | 16.2% |
| 大分市新春日町１丁目１１６５番５ | 大分（1400） | 29.7 | 6.8% | 18.9% |
| 大分市萩原１－１６－８ | 牧（1100） | 22.9 | 6.8% | 12.3% |
| 大分市判田台北３－９－９ | 中判田（1800） | 10.6 | 6.7% | 13.5% |
| 大分市三ケ田町３－２－６ | 南大分（550） | 23.1 | 6.5% | 14.9% |
| 大分市大在中央１－１２－１６ | 大在（170） | 17.2 | 6.3% | 14.5% |
| 大分市東春日町９－１６ | 大分（1600） | 28.7 | 5.8% | 8.9% |
| 大分市大字田尻字仏明６３３番８ | 敷戸（2500） | 13.5 | 5.7% | 23.1% |
| 大分市大字千歳字高城２７７番３７ | 高城（870） | 14.2 | 5.7% | |
| 大分市大字里字下市２２４０番３ | 坂ノ市（1800） | 8.6 | 5.6% | 26.6% |
| 大分市星和台２－１２－５ | 敷戸（1200） | 15.7 | 5.3% | 15.5% |
| 大分市大字羽田字穴井前４５７番５外 | 滝尾（1400） | 19.9 | 5.2% | 36.7% |
| 大分市大字上宗方字小迫９１８番４ | 南大分（3000） | 19.9 | 5.2% | 28.3% |
| 大分市田尻中央３－１０ | 敷戸（3700） | 14.8 | 5.2% | 27.7% |
| 大分市森町西４－１５－１７ | 鶴崎（2000） | 16.3 | 5.1% | 13.6% |
| 大分市横尾東町４－１５－２５ | 鶴崎（4500） | 18.2 | 5.0% | 49.5% |
| 大分市坂ノ市中央３－２－５ | 坂ノ市（400） | 15.5 | 4.9% | 23.7% |
| 大分市久原中央３－６－５ | 坂ノ市（1300） | 12 | 4.9% | 24.2% |
| 大分市大字皆春字新田７６５番１ | 鶴崎（1500） | 12.8 | 4.9% | 20.1% |
| 大分市日吉町１－２７ | 高城（550） | 35.6 | 4.9% | 11.9% |
| 大分市坂ノ市南３－１６－７ | 坂ノ市（1200） | 12.9 | 4.8% | 27.0% |
| 大分市西大道４－３－１７ | 大分（1900） | 28.6 | 4.8% | |
| 大分市緑が丘４－１０－１０ | 豊後国分（4000） | 11.5 | 4.8% | 21.2% |
| 大分市山津町１－９－５ | 高城（1300） | 16.1 | 4.7% | 4.7% |
| 大分市羽屋新町２－１－４０ | 南大分（1200） | 37 | 4.7% | 10.9% |
| 大分市明野東３－９－１６ | 高城（3600） | 25.9 | 4.7% | 23.8% |
| 大分市花園１－７－４４ | 古国府（1700） | 24 | 4.6% | 22.4% |
| 大分市明野西１－１４－５ | 高城（2800） | 26.3 | 4.6% | 28.5% |
| 大分市大字口戸字佃１８４番１３ | 豊後国分（2900） | 13.1 | 4.5% | |
| 大分市花園２－１－１０ | 古国府（1400） | 30.1 | 4.5% | 10.8% |
| 大分市錦町２－１－７ | 大分（1400） | 31.1 | 4.4% | 10.0% |
| 大分市大字光吉字張尾１１１２番２ | 敷戸（2200） | 15.8 | 4.4% | 16.8% |
| 大分市大字上宗方字虚言迫５６７番８７ | 南大分（3000） | 25.5 | 4.3% | 16.2% |
| 大分市大字木上字石田１１７番２外 | 豊後国分（3100） | 15.3 | 4.3% | 14.9% |
| 大分市大字八幡字善神王田２３番６ | 西大分（1600） | 10.5 | 4.3% | 7.8% |
| 大分市王子町７－３ | 西大分（800） | 41.6 | 4.1% | 12.5% |
| 大分市大字森字久保山１０３５番５０ | 鶴崎（4000） | 15.1 | 4.1% | 14.3% |
| 大分市舞鶴町２丁目６２６８番３７ | 大分（2000） | 32.8 | 4.1% | 9.4% |
| 大分市大字鴛野字行衛９９３番２５ | 敷戸（400） | 16.8 | 4.1% | 14.1% |
| 大分市大字細字大藤屋敷３６７番１外 | 坂ノ市（2100） | 6 | 4.0% | 9.7% |
| 大分市豊町２－５－１０ | 大分（2700） | 21.5 | 4.0% | 9.2% |
| 大分市大字上野字櫨山８３８番１９ | 古国府（1200） | 21.8 | 3.9% | 16.4% |
| 大分市南春日町３－１６ | 大分（1400） | 35 | 3.9% | 12.8% |
| 大分市東大道２－５－４７ | 大分（740） | 78.9 | 3.9% | 17.7% |
| 大分市大字上宗方字大坪５０３番１６ | 南大分（2700） | 16 | 3.8% | 14.4% |
| 大分市中央町３－１－２ | 大分（530） | 98.3 | 3.8% | 12.5% |
| 大分市大道町３－３－４ | 大分（800） | 45.9 | 3.7% | 10.3% |
| 大分市末広町１－１－３２ | 大分（0） | 230 | 3.7% | 13.3% |
| 大分市古国府５－７－４ | 古国府（1300） | 26.9 | 3.7% | 25.4% |
| 大分市西春日町４－２５ | 大分（1600） | 33.7 | 3.7% | 12.1% |
| 大分市牧上町８－１４ | 牧（500） | 20.7 | 3.6% | 8.3% |
| 大分市大字田原字井ノ上１２７番２ | 豊後国分（1800） | 9.6 | 3.5% | 24.8% |
| 大分市新春日町２－３－１３ | 大分（1800） | 38.6 | 3.5% | |
| 大分市大字中戸次字前田１３０６番２ | 中判田（3000） | 9.7 | 3.5% | 13.9% |
| 大分市賀来北２－６－１１ | 賀来（610） | 23.1 | 3.4% | 17.8% |
| 大分市大字千歳字メグリ１８７８番２８ | 鶴崎（2200） | 14.3 | 3.3% | 8.0% |
| 大分市下郡中央２－８－３４ | 牧（1700） | 30 | 3.3% | 19.9% |
| 大分市金池町３－１－６８ | 大分（750） | 62.4 | 3.3% | 15.2% |
| 大分市大字政所字村田２２２３番１７ | 大在（600） | 11 | 3.1% | 19.4% |
| 大分市大字下郡字川原瀬３０５５番７ | 牧（1800） | 24.3 | 3.1% | |
| 大分市城南北１－７－２９ | 南大分（1300） | 16.6 | 3.1% | 10.0% |
| 大分市曙台２－１３－３ | 大在（1500） | 11.1 | 3.1% | 18.7% |
| 大分市都町２－１－６ | 大分（840） | 123.4 | 3.0% | 9.0% |
| 大分市上野町１４－６ | 大分（1300） | 31.5 | 3.0% | 15.1% |
| 大分市碩田町３－１－４１ | 大分（2000） | 45.5 | 3.0% | 6.2% |
| 大分市高松１－７－８ | 高城（400） | 22.8 | 3.0% | 4.9% |
| 大分市大字荏隈字中洲１２２０番１０８ | 南大分（1500） | 18.3 | 3.0% | 14.5% |
| 大分市下郡北３－２６－８ | 牧（1400） | 34.7 | 2.9% | 8.5% |
| 大分市今津留２－１－３０ | 牧（1500） | 35 | 2.9% | 8.3% |
| 大分市田中町３－８－５ | 南大分（1300） | 22.6 | 2.9% | |
| 大分市中島中央２丁目５４９４番 | 大分（1800） | 39.6 | 2.6% | 7.1% |
| 大分市大字羽田字産ノ木９４１番１ | 滝尾（1300） | 25.3 | 2.5% | |
| 大分市大字津守字伏子８２番１外 | 滝尾（850） | 24.1 | 2.5% | 4.1% |
| 大分市大字荏隈字町口４４６番７ | 南大分（700） | 20.1 | 2.5% | 15.7% |
| 大分市大字勢家字七本木８５５番７ | 大分（2000） | 33 | 2.5% | 4.8% |
| 大分市大字津守字外地８１４番７外 | 滝尾（530） | 14.5 | 2.3% | 15.2% |
| 大分市角子南２丁目１０５番外 | 大在（850） | 18.2 | 2.2% | 7.0% |
| 大分市けやき台３丁目２０６２番１６ | 中判田（4500） | 9.1 | 2.2% | |
| 大分市大字海原字新田１００５番９外 | 鶴崎（3300） | 6.4 | 2.1% | 1.6% |
| 大分市大字関園字太郎６６３番４外 | 鶴崎（3800） | 10 | 2.0% | 6.7% |
| 大分市荏隈町２－１３－１６ | 南大分（350） | 20.4 | 2.0% | 10.4% |
| 大分市大字中判田字深町１３８９番外 | 中判田（1200） | 2.4 | 2.0% | 1.3% |
| 大分市金池南１－１１－３４ | 大分（450） | 119.5 | 2.0% | 14.2% |
| 大分市大手町１－１－８ | 大分（800） | 53.5 | 1.9% | 8.0% |
| 大分市明野北５－１－１９ | 高城（2400） | 28.3 | 1.8% | 7.4% |
| 大分市賀来北２－９－６ | 賀来（730） | 25.1 | 1.7% | 4.5% |
| 大分市府内町１－４－１１ | 大分（630） | 71 | 1.4% | 5.9% |
| 大分市大字松岡字土井ノ内３８１６番１外 | 中判田（4000） | 9.6 | 1.4% | 5.4% |
| 大分市大字田尻字川成８８番１外 | 敷戸（2700） | 33.3 | 1.3% | 3.5% |
| 大分市大字日吉原１番３２ | 坂ノ市（2900） | 5.3 | 1.3% | 2.6% |
| 大分市花高松３－４－１５ | 高城（1700） | 15.9 | 1.3% | 1.5% |
| 大分市大字森町字外園通５１６番２外 | 鶴崎（1800） | 28.6 | 1.2% | 4.0% |
| 大分市三佐３－７－２９ | 鶴崎（1700） | 12.9 | 1.0% | 2.6% |
| 大分市三佐５－１－８ | 鶴崎（1900） | 16.8 | 1.0% | 1.4% |
| 大分市大字勢家字下組９３４番 | 大分（2000） | 22.1 | 0.9% | 4.5% |
| 大分市中鶴崎１－８－１８ | 鶴崎（350） | 18.5 | 0.9% | 3.1% |
| 大分市東浜１－７－８ | 牧（1600） | 21 | 0.8% | 1.9% |
| 大分市大字迫字新殿７３０番１外 | 鶴崎（2400） | 8.5 | 0.8% | 0.4% |
| 大分市浜の市１－３－７ | 西大分（130） | 22.9 | 0.7% | 0.7% |
| 大分市中央町１－３－２３ | 大分（480） | 197.7 | 0.7% | 8.9% |
| 大分市金池南２－１１－２ | 大分（810） | 51.2 | 0.6% | 6.2% |
| 大分市金池南１－１４－３２ | 大分（550） | 52.8 | 0.6% | 4.6% |
| 大分市向原沖１－２－６２ | 高城（2000） | 10.9 | 0.6% | -0.3% |
| 大分市寿町６－２４ | 大分（1200） | 61.1 | 0.5% | 5.1% |
| 大分市高崎２－１８－１６ | 西大分（1900） | 26.5 | 0.5% | 5.8% |
| 大分市弁天２－５－１３ | 大分（2800） | 13.4 | 0.5% | -1.5% |
| 大分市大字家島字蛭子前６９５番２２ | 鶴崎（2600） | 7.8 | 0.4% | 0.9% |
| 大分市大字口戸字崩戸５７４番３ | 豊後国分（3900） | 5.4 | 0.0% | 0.6% |
| 大分市大字神崎字見内４５２番４ | 西大分（2300） | 4.5 | 0.0% | 0.0% |
| 大分市大字下戸次字広瀬３８４番１ | 中判田（1800） | 4.4 | 0.0% | 0.0% |
| 大分市青崎１－４－４９ | 大在（2800） | 7.7 | 0.0% | 0.0% |
| 大分市大字一木字中原１０３７番２外 | 大在（2000） | 4.7 | 0.0% | -1.4% |
| 大分市豊海３－８－１２ | 大分（3200） | 9.3 | 0.0% | -1.7% |
| 大分市大字勢家字春日浦８４３番１８外 | 大分（2400） | 8.4 | 0.0% | -2.3% |
| 大分市大字政所字久保田２２５１番外 | 大在（900） | 5.4 | 0.0% | -2.4% |
| 大分市大字宮河内字淨土寺３８０９番 | 鶴崎（6700） | 3.9 | 0.0% | -3.3% |
| 大分市大字種具字田代１２１０番 | 鶴崎（3300） | 2.3 | -0.3% | -7.7% |
| 大分市田中町１－２－６４ | 南大分（920） | 22.9 | ||
| 大分市大字猪野字堀木９４３番７ | 高城（2300） | 12.7 | ||
| 大分市西大道３丁目５３６番１外 | 大分（1500） | 59.4 | ||
| 大分市古国府５－１－２４ | 古国府（950） | 32.3 |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 大分市横塚２－１３－１３ | 坂ノ市(1600) | 14.2 | 7.5% | 34.0% |
| 大分市牧２－５－４ | 牧(450) | 23.9 | 7.4% | 11.5% |
| 大分市富士見が丘西１－２５－１２ | 豊後国分(2900) | 13.5 | 7.0% | 32.3% |
| 大分市下郡東２－６－１６ | 牧(1900) | 22.9 | 6.9% | 28.7% |
| 大分市萩原１－１６－８ | 牧(1100) | 23.1 | 6.9% | 12.0% |
| 大分市明野東３－９－１６ | 高城(3600) | 26.7 | 6.6% | 26.6% |
| 大分市大字羽田字前田７９０番１ | 滝尾(1500) | 18.1 | 6.0% | 16.4% |
| 大分市大字羽田字伐畑８５番７ | 牧(2800) | 19.2 | 6.0% | 22.7% |
| 大分市王子新町３－２２ | 大分(1900) | 35.0 | 6.0% | 15.8% |
| 大分市乙津港町２丁目３番１３ | 鶴崎(1300) | 14.7 | 6.0% | 11.5% |
| 大分市明野北３－２２－５ | 高城(2200) | 21.1 | 5.8% | 21.9% |
| 大分市大字猪野字東ノ平２２３番６ | 鶴崎(3400) | 11.6 | 5.7% | 15.0% |
| 大分市大字駄原字河原１２１３番４ | 大分(1800) | 31.0 | 5.6% | 22.1% |
| 大分市大字横尾字二目川３８８３番４外 | 高城(4300) | 12.2 | 5.4% | 21.3% |
| 大分市大字上宗方字小迫９１８番４ | 南大分(3000) | 20.3 | 5.3% | 28.3% |
| 大分市大字丹生字身添１番２０ | 大在(3500) | 2.6 | 5.3% | 6.7% |
| 大分市角子原１－８－１４ | 大在(1200) | 16.5 | 5.3% | |
| 大分市森町西４－１５－１７ | 鶴崎(2000) | 16.8 | 5.2% | 14.9% |
| 大分市大字佐野字南４２４０番 | 大在(3800) | 10.2 | 5.1% | 24.2% |
| 大分市王子中町３５０番１ | 大分(2000) | 28.8 | 5.1% | 17.8% |
| 大分市田中町３－１－１２ | 南大分(1000) | 35.3 | 4.9% | 8.1% |
| 大分市寺崎町２－１－１５ | 高城(1300) | 16.7 | 4.8% | 10.5% |
| 大分市中島東２丁目６４０９番１外 | 大分(2300) | 30.0 | 4.6% | 9.6% |
| 大分市萌葱台１－３－３ | 南大分(4000) | 20.3 | 4.6% | 26.2% |
| 大分市大字森字簾４７１番１１外 | 鶴崎(2500) | 12.3 | 4.5% | 15.5% |
| 大分市原新町１１－１５ | 高城(750) | 19.5 | 4.4% | 7.3% |
| 大分市久原南１－１２－２ | 坂ノ市(1100) | 13.3 | 4.4% | 29.2% |
| 大分市公園通り１丁目１０番１６ | 高城(7000) | 18.8 | 4.4% | 11.8% |
| 大分市舞鶴町２丁目６２６８番３７ | 大分(2000) | 32.8 | 4.0% | 9.1% |
| 大分市大字城原字南４７３番１ | 大在(1700) | 8.9 | 3.8% | 13.9% |
| 大分市長浜町１－５－１６ | 大分(1400) | 36.3 | 3.8% | 10.2% |
| 大分市大字政所字村田２２２３番１７ | 大在(600) | 11.2 | 3.7% | 18.9% |
| 大分市徳島２－５－９ | 鶴崎(1100) | 9.4 | 3.6% | 11.3% |
| 大分市碩田町２－４－１２ | 大分(2000) | 28.7 | 3.6% | 9.8% |
| 大分市東津留２－７－８ | 牧(840) | 28.5 | 3.5% | 17.7% |
| 大分市高松２丁目２番９ | 高城(500) | 19.8 | 3.4% | 5.1% |
| 大分市大字光吉字仏ノ迫１４５６番７７ | 敷戸(1900) | 21.8 | 3.4% | 32.4% |
| 大分市大字寒田字平園５２１番６ | 敷戸(1400) | 12.2 | 3.4% | 18.6% |
| 大分市萩原２－２－３２ | 牧(1200) | 24.8 | 3.3% | 11.6% |
| 大分市大字下郡字年ノ神１５５７番８ | 牧(900) | 21.9 | 3.1% | 10.8% |
| 大分市大字小池原字仲門８５番外 | 高城(1500) | 11.6 | 2.9% | 12.9% |
| 大分市ふじが丘南２－１２－１４ | 敷戸(2500) | 19.7 | 2.9% | 37.9% |
| 大分市都町２－１－６ | 大分(840) | 126.1 | 2.7% | 9.5% |
| 大分市城崎町２丁目５９００番 | 大分(1400) | 50.5 | 2.7% | 4.8% |
| 大分市永興１－１３－５ | 南大分(500) | 12.9 | 2.6% | 7.1% |
| 大分市大字寒田字小迫１０６６番５４ | 敷戸(1200) | 19.8 | 2.6% | 22.4% |
| 大分市金池南１－１４－３２ | 大分(550) | 53.8 | 2.5% | 5.8% |
| 大分市南太平寺４－５－３０ | 古国府(560) | 27.1 | 2.5% | 30.2% |
| 大分市上野丘西２１－３０ | 大分(2000) | 27.2 | 2.5% | 7.7% |
| 大分市大字三芳字庄原１１１６番１ | 南大分(1700) | 4.1 | 2.5% | 4.2% |
| 大分市中央町１－４－１２ | 大分(630) | 116.5 | 2.3% | 8.0% |
| 大分市長浜町３丁目３４４９番２ | 大分(1600) | 29.7 | 2.3% | 10.4% |
| 大分市東浜２－６－７ | 牧(1700) | 21.8 | 2.0% | 2.8% |
| 大分市大字鶴崎字家形２４０９番５ | 鶴崎(900) | 10.4 | 1.9% | 8.7% |
| 大分市新川町２－２－１３ | 大分(1900) | 26.6 | 1.9% | |
| 大分市大字市字堺ノ坪１１９９番外 | 豊後国分(3200) | 39.3 | 1.7% | 1.7% |
| 大分市東大道１－４－２２ | 大分(300) | 139.3 | 1.7% | 9.3% |
| 大分市古ケ鶴２－１２－６ | 牧(600) | 27.9 | 1.6% | 15.8% |
| 大分市大字野津原字中牟田９１９番３ | 豊後国分(5800) | 7.1 | 1.4% | 0.9% |
| 大分市西新地２－１－１０ | 牧(2600) | 14.7 | 1.4% | 2.5% |
| 大分市大字中戸次字北園６０７１番１外 | 中判田(1600) | 17.5 | 1.1% | -0.2% |
| 大分市仲西町２－６－１４ | 高城(1100) | 21.9 | 1.1% | 2.0% |
| 大分市大字津留字六本松１９４１番２外 | 大分(2200) | 32.5 | 1.0% | 2.6% |
| 大分市大字光吉字西津留９１８番１ | 敷戸(2100) | 33.0 | 1.0% | 2.0% |
| 大分市大字中判田字笹越３７５番１外 | 中判田(1500) | 6.6 | 1.0% | 1.5% |
| 大分市大字松岡字鍛治屋敷４７１７番４外 | 鶴崎(6900) | 17.3 | 1.0% | -0.9% |
| 大分市大字宮崎字延命１３７７番１外 | 敷戸(1100) | 35.0 | 1.0% | 2.9% |
| 大分市大字神崎字蟹喰１１番３９ | 西大分(900) | 12.1 | 0.8% | 1.1% |
| 大分市大津町１－２－９ | 牧(2300) | 18.1 | 0.7% | 3.4% |
| 大分市にじが丘２丁目１１番７ | 西大分(2400) | 31.4 | 0.6% | 5.6% |
| 大分市大字一の洲３番３外 | 鶴崎(3400) | 5.4 | 0.6% | |
| 大分市大字野津原字二ノ瀬原６４９番 | 豊後国分(5600) | 5.9 | 0.6% | 0.0% |
| 大分市大字東院字都原７１１番１ | 賀来(2400) | 4.8 | 0.0% | 0.0% |
| 大分市大字竹矢字法泉寺５８２番３ | 豊後国分(7400) | 2.5 | 0.0% | -0.7% |
| 大分市大字玉沢字垣添７２６番１外 | 南大分(4000) | 8.8 | 0.0% | -1.1% |
| 大分市大字佐賀関字園４５８番３ | 幸崎(8400) | 2.3 | -0.7% | -2.7% |
| 大分市大字上判田字同尻３０８４番外 | 中判田(2800) | 198.0 | -1.0% | -4.8% |
| 大分市大字佐賀関字上浦町２２５７番 | 幸崎(8900) | 6.8 | -2.4% | -9.6% |
| 大分市田中町１－２－６４ | 南大分(920) | 23.4 | ||
| 大分市大字屋山字宮ノ下２１７０番７７ | 坂ノ市(1800) | 9.8 | ||
| 大分市西大道３丁目５３６番１外 | 大分(1500) | 60.1 |
この記事の活用方法
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。
この記事は、
「なぜ、土地価格が上がっているのか？（下がっているのか？）」
「これからどうなるのか」
をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。
とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。
特に「これからどうなるのか」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。
なので、記事自体はけっこう長めになっています。
そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。
それでは参りましょう。
２、大分市の土地価格の動き
大分市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋2.9％、商業地で＋1.6％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋11.2％。商業地で＋7.0％と、毎年のように上昇し続けていますね。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
中心部の市街地では、ほぼ全域で上昇していました。
かなり広範囲で上昇していることがわかりますね。
なぜ大分市では、これほど広範囲で上昇しているのか？
理由は大きく２つあります。
①建築費が上昇して、土地価格が連れ高した
１つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナ以降、輸入木材の上昇（ウッドショック）や、円安によって、建築資材が全体的に上昇しており、それが新築の住宅価格にも広がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
なぜ、建築費が上がると、土地価格も上がるのか？
その理由は、新築価格が上がることで、周りの売り手が「値上げしても売れる」と思って値上げしてしまうからです。
新築価格上昇→土地価格上昇の流れ
②大分市に人口が集中
２つ目が、大分市に人口が集中しているためです。
建築費が上昇して新築価格が上がっても、買い手がつかなければ、土地価格の連れ高はおきません。
しかし、上昇している大分市では、世帯数がかなり増加しています。
2018〜23年の5年間で、約10,500世帯も増加していました。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
他の市町村に比べて、世帯数の増加がすごいですよね。
公共事業の減少や、少子高齢化によって、どこの地方県でも、県庁所在地への一極集中が進んでいます。
大分県においても、若い人が働きたいような職場が、大分市に多いのでしょう。
世帯数が増えれば、不動産の取引も増えますので、人気のあるエリアでは値上げされた住宅でも購入者がつきます。
そのため、広範囲で不動産価格の上昇が起こっているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、大分市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）これから大分市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した大分市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1.7万人減ることになりそうです。
大分市は、これから10年で約1.7万人減少
ただし、足元の転入超過数（市外から引っ越してきた人 ー 出て行った人）を見ると、進学や就職で、若い世代（15〜29歳）は、大分市から出て行っていますが、それ以外の年代では、市外からの移住者が増えています。
そのため、当分の間は、住宅需要は増え続けるでしょうから、買い手がつきにくい状況にはならないでしょう。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、大分市の土地価格は、
- 世帯数が増加している中で、建築費が上昇しているため、住宅価格が上昇し、土地価格も連れ高している
- 住宅需要は今後も増えていきそうだが、金利や建築費の上昇によって、買い手の負担が増えていくため、価格が高いエリアでは、土地価格が上がりにくくなる可能性あり
と言えるでしょう。
買うなら：待つよりも購入した方がお得
大分市の土地価格は、大分駅の周辺でも、３０坪で1,500〜2,000万円前後が相場のため、１割下がっても、150〜200万円安くしか買えません。
しかも、大分市への一極集中が進んでいる状況を考えると、何年もかけて土地価格の下落を待つよりも、今のうちに購入した方がトータルの費用は少なくなるでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：今が高値の可能性もあり
大分市の土地価格は、２〜３年前までは、これほど広範囲で上昇していたわけではなく、一部の人気エリアに限られていました。
つまり、現在盛り上がっている不動産価格の上昇は、建築費の上昇による連れ高の可能性が高く、よほど人気のエリア（内陸部に多い）でなければ、今が高値である可能性が高いです。
そのため、あまり立地が良くない不動産については、今が売り時の可能性があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の取引価格が違いすぎる
そうは言っても、いくらで売れそうなのか？がわからなければ、判断することもできませんよね。
しかも、公示地価と実際の取引価格は、かなり違う場合もあるので、注意が必要です。
例えば、大分市内に「王子新町（おうじしんまち）」という、大分駅の西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：３０万円／坪
- 実際の取引価格：２８〜４５万円／坪
と、公示地価の約０.９〜１.５倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約１.６倍です。
【大分市王子新町の土地取引（過去２年間）】
- 徒歩２１〜２４分のエリアで、２８〜４５万円／坪で取引されている
- 基準地価も実際の取引も「第１種低層住居専用地域」という用途区分
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
つまり、あなたの不動産が、思っていた以上に、数百万円〜数千万円高い可能性があるのです。
では、どうすれば、それがわかるのか？
答えは、不動産の一括査定です。
不動産は、その地域、または物件を多く手がける会社かどうかで、評価額が変わります。なので、多くの不動産会社が参加している一括査定を使うことで、評価額が高いかどうかがわかるんですね。
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