大阪市東淀川区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

大阪市東淀川区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

東淀川区大阪府

(画像出典:wikimedia commons 切干大根,おおさか東線南吹田駅)

 

この記事では大阪市東淀川区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、大阪市東淀川区の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)大阪市東淀川区小松4-15-15上新庄(960)58.12.3%12.8%
基)大阪市東淀川区小松1-9-14阪急上新庄(230)88.40.0%6.8%
公)大阪市東淀川区菅原7-1-19JR淡路(650)85.13.6%6.2%
公)大阪市東淀川区瑞光1-2-3上新庄(60)108.20.9%4.5%
公)大阪市東淀川区淡路4-9-14淡路(0)111.20.6%3.7%
基)大阪市東淀川区淡路4-7-13阪急淡路(200)117.50.0%2.3%
公)大阪市東淀川区淡路5丁目28番1淡路(350)76.90.9%1.7%
公)大阪市東淀川区豊里7-28-15上新庄(1100)690.5%1.5%
基)大阪市東淀川区豊里7-28-15阪急上新庄(1100)690.5%1.5%
公)大阪市東淀川区淡路1-5-10崇禅寺(500)61.10.5%0.5%
基)大阪市東淀川区下新庄1-10-2阪急下新庄(400)69.30.0%0.5%
公)大阪市東淀川区北江口4-18-12井高野(200)640.0%0.0%
公)大阪市東淀川区豊里2-20-3上新庄(1100)67.30.0%0.0%
公)大阪市東淀川区井高野3-3-17井高野(900)52.10.0%0.0%
公)大阪市東淀川区瑞光2-7-14上新庄(700)72.30.0%0.0%
公)大阪市東淀川区下新庄1-10-2下新庄(400)69.30.0%0.0%
公)大阪市東淀川区相川3-1-10相川(380)670.0%0.0%
公)大阪市東淀川区下新庄6-2-17下新庄(450)60.40.0%0.0%
公)大阪市東淀川区東淡路1-2-5淡路(650)680.0%0.0%
公)大阪市東淀川区大桐2-17-20だいどう豊里(600)61.40.0%0.0%
公)大阪市東淀川区相川2-20-9相川(50)80.90.0%0.0%
基)大阪市東淀川区大道南3-14-19OsakaMetroだいどう豊里(400)61.70.0%0.0%
公)大阪市東淀川区西淡路5-6-6東淀川(750)61.10.0%-0.5%
公)大阪市東淀川区淡路3-17-34淡路(450)66.31.0%
公)大阪市東淀川区豊新1-13-24上新庄(820)670.5%
公)大阪市東淀川区豊里5-13-16だいどう豊里(600)67.70.0%
公)大阪市東淀川区菅原4-3-22上新庄(1300)670.5%
公)大阪市東淀川区瑞光4-10-12瑞光四丁目(280)640.0%
公)大阪市東淀川区東中島1-18-22新大阪(170)229.415.1%
公)大阪市東淀川区豊新5-6-21上新庄(600)91.11.1%
基)大阪市東淀川区柴島3-8-18阪急柴島(570)57.80.0%
基)大阪市東淀川区西淡路3-11-21JR東淀川(600)68.30.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の東淀川区の土地価格の動き

この7年間の東淀川区の土地価格を見ると、大阪市の平均が4.0%上昇したのに対して、プラス1.0%と小幅な上昇に止まりました。

 

東淀川区の公示地価の推移(令和2年)

 

2019年

2020年

2013比

大阪市東淀川区

0.4%

0.3%

1.0%

大阪府

0.2%

0.4%

0.4%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

上新庄駅と瑞光4丁目駅の間にある小松地区では10%以上の上昇をしていますが、それ以外のほとんどのエリアでは小幅な動きとなっていました。

小松地区は、以前は工業地域として利用されていましたが、近くに大規模な関西スーパーがあり、現在はマンションが建つエリアとなっており、通勤にも買い物にも便利なエリアとして人気となっています。

 

なぜ東淀川区では、あまり上昇していないのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. また、淀川区では人口が増えている。特に、梅田まで一本で行ける北大阪急行電鉄の沿線では、大規模マンションの建設もされ、利用者も増えたことで、土地価格が大きく押し上げられてきた
  3. 梅田まで近く、通勤には便利なものの、駅周辺では商業地もあまりなく、車で利用するような大規模スーパーかコンビニしかないため、駅周辺の人口が増えにくい
  4. さらに、中島地区周辺で、かなり大規模な住宅地の開発が進んでいるため、戸建ての需要がこちらに奪われてしまっている

ということで、全体的に土地価格が上がりにくい状況となっていると考えられます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

②淀川区では、人口がほぼ横ばい

ところが、淀川区では人口が増えていません。2013→20年の7年間で約500人減少をしていたのです。

 

大阪市東淀川区の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、家を購入する中心年代である30〜40代の人口を見ると、約3,300人減少していました。そのため、住宅に対するニーズが減っているのです。

 

大阪市東淀川区の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

この辺りの実態を確認するために、地区別の人口の変化を調べてみたところ、かなり広範囲で人口が減っている地域が目立ちました。

 

大阪市東淀川区の地区別の人口変化(2013.9〜2020.9)

増減:オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)

(参考:大阪市 住民基本台帳人口)

 

今の若い夫婦は共働きが多く、仕事場と職場が近い職住近接を求めて、市内で住もうとします。

そのため、東淀川区でも駅に近い100戸超のマンションが多く建てられています。人口が大きく増加しているエリアは、そのようなマンションができた場所と対応しています。

 

逆を言えば、そのような新しいマンションが建たないと、人口が増えにくいということです。これはお隣の淀川区でも同じような現象が起こっています。

 

というわけで、大阪市東淀川区の土地価格は、

  • 職住近接の流れから、駅に近く、買い物にも子育てにも便利なエリアに大規模マンションが建ち、その周辺の土地価格が上昇している
  • その一方で、戸建てへのニーズがマンションに奪われているため、特に駅から遠い戸建てエリアでは、人口も減少し、土地価格も上がりにくくなっている

と言えるでしょう。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

大阪府内の住宅地でも、これから影響が広がっていく

大阪府においても、新型コロナウイルスの感染者は増加傾向にあります。

 

大阪府の新型コロナの感染者数と完全失業率

(参考:新型コロナ関連の情報提供:NHK 、大阪府 「大阪の就業状況」)

 

そのため、飲食店や小売店、観光業などの幅広い業種で売り上げが減少しており、アルバイトや派遣社員などの非正規雇用の方から雇い止めが始まっています。

完全失業率も7〜9月の時点で3.9%まで上昇しており、2021年1月現在では、さらに雇用状況は悪化しているものと考えられます。

 

そのような状況の中で、大阪府では2月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されました。

具体的には、

  • 飲食店に対する営業時間の短縮
  • 外出、イベントなどの制限
  • テレワークの推奨、20時以降の勤務抑制

などの要請が出されています。

(参考:内閣官房「新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言」)

 

昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地の土地価格に影響が出てきた大阪の不動産ですが、今後は住宅地においても、徐々にですが影響が広がっていきそうです。

 

ワクチン接種に時間がかかる

というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。

 

今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。

実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。

 

ワクチン接種のアンケート

(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)

 

ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。

 

イギリスでは、新種ウイルスも出てきた

現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、3度目のロックダウンに入っています。

今回のロックダウンは、当初は4月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。

(参考:ブルームバーグ「ジョンソン首相、3度目の英ロックダウンは夏まで継続も-罰則を強化」)

 

しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。

 

東淀川区では、住宅地で下落

公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格なので、この2つの価格を比較することで、新型コロナの影響を調べることができます。

 

基準地価(7月の価格)公示地価(1月の価格)コロナの影響

 

東淀川区の公示地価と基準地価を調べたところ、同一住所の価格は2地点ありましたので、比較してみました。

 

東淀川区の新型コロナの影響(単位:万円/坪)

*住所の番地は省略

住所区分①公示地価②基準地価変化率(②÷①)
下新庄1丁目住宅地69.369.30%
豊里7丁目住宅地69690%

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧の通り、どちらの住宅地も影響はありませんでした。

下新庄1丁目、豊里7丁目のどちらの地点も、駅から近いエリアにあり、通勤の利便性に優れているため、あまり影響がなかったのでしょう。

 

というのも、仕事をする場所、住もうとする場所に変化がないからです。

大阪市全体で見ても、商業地では難波や梅田を中心に大きく下落しているところが多いですが、利便性の高い住宅地では、あまり影響はなく、駅から遠い戸建てエリアでは注意が必要な状況となっています。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから東淀川区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した淀川区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約7,000人減少するそうです。

この7年間で、人口がほぼ横ばいだった東淀川区ですが、今後は本格的な減少期に入っていきそうですね。

 

東淀川区はこれから10年で約7,000人減る

大阪市東淀川区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約6,000人減る見通しです。

 

東淀川区の30〜40代人口は、2020→30年で約6,000人減る

大阪市東淀川区の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後は住宅に対する需要が、さらに低調となる可能性があります。

駅に近いエリアでマンションが建てば買い手はつきそうですが、駅から遠い、密集した戸建てエリアでは、さらに買い手がつきにくくなりそうですね。

 

結論:買うなら?売るなら?

ここまでの話をまとめると、こうなります。

  • 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったものの、駅近のマンションに需要がシフトし、戸建てはあまり人気が出ない二極化が進んでいる
  • 今後は人口の減少が始まり、特に買い手となる若い世代が大きく減るため、中心部と郊外の二極化が進む

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が50〜70万円ぐらいの地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

人口が減少傾向にあった戸建ての住宅地でも、それなりに土地価格が上昇してきたのは、この超低金利のおかげです。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、東淀川区に「淡路(あわじ)」という地区があります。

 

この淡路地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:66万円/坪
  • 実際の取引価格:24〜110万円/坪

と、公示地価の約0.4〜1.7倍で取引されていました。

 

【東淀川区淡路の公示地価】

東淀川区淡路の公示地価

  • 淡路駅から450mの距離、徒歩約6分(1分=80m)
  • 199,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =66万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【東淀川区淡路の土地取引(過去2年間)】

東淀川区淡路の土地取引

  • 淡路駅から徒歩5〜7分のエリアで、24〜110万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第1種住居地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
大阪府大阪市都島区都島本通80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府大阪市福島区玉川99万円110〜150万円1.11〜1.52倍
大阪府大阪市此花区梅香80万円91〜96万円1.14〜1.2倍
大阪府大阪市西区立売堀206万円210〜310万円1.02〜1.5倍
大阪府大阪市港区南市岡66万円5.4〜120万円0.08〜1.82倍
大阪府大阪市大正区三軒家東67万円63〜110万円0.94〜1.64倍
大阪府大阪市天王寺区勝山147万円180〜210万円1.22〜1.43倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府大阪市西淀川区佃57万円32〜78万円0.56〜1.37倍
大阪府大阪市東淀川区淡路66万円24〜110万円0.36〜1.67倍
大阪府大阪市東成区大今里西80万円36〜120万円0.45〜1.5倍
大阪府大阪市生野区小路東51万円51〜74万円1〜1.45倍
大阪府大阪市旭区中宮66万円42〜99万円0.64〜1.5倍
大阪府大阪市城東区蒲生76万円47〜110万円0.62〜1.45倍
大阪府大阪市阿倍野区文の里124万円100〜180万円0.81〜1.45倍
大阪府大阪市住吉区我孫子町83万円74〜95万円0.89〜1.14倍
大阪府大阪市東住吉区西今川80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府大阪市西成区旭55万円1.6〜100万円0.03〜1.82倍
大阪府大阪市淀川区木川東83万円56〜220万円0.67〜2.65倍
大阪府大阪市鶴見区横堤83万円51〜150万円0.61〜1.81倍
大阪府大阪市住之江区御崎69万円70〜110万円1.01〜1.59倍
大阪府大阪市平野区流町72万円47〜100万円0.65〜1.39倍
大阪府大阪市北区中津100万円16〜130万円0.16〜1.3倍
大阪府大阪市中央区玉造161万円150〜180万円0.93〜1.12倍

 

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