大阪市東淀川区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

大阪市東淀川区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

東淀川区大阪府

(画像出典:wikimedia commons 切干大根,おおさか東線南吹田駅)

 

この記事では大阪市東淀川区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この8年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、大阪市東淀川区の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2013年比
公)大阪市東淀川区小松4-15-15上新庄(960)58.10.0%12.8%
公)大阪市東淀川区菅原7-1-19JR淡路(550)85.10.0%6.2%
公)大阪市東淀川区瑞光1-2-3上新庄(60)108.20.0%4.5%
公)大阪市東淀川区淡路4-9-14淡路(0)111.20.0%3.7%
公)大阪市東淀川区淡路5丁目28番1淡路(350)76.90.0%1.7%
公)大阪市東淀川区豊里7-28-15上新庄(1100)690.0%1.5%
公)大阪市東淀川区淡路1-5-10崇禅寺(500)61.10.0%0.5%
公)大阪市東淀川区北江口4-18-12井高野(200)640.0%0.0%
公)大阪市東淀川区豊里2-20-3上新庄(1100)67.30.0%0.0%
公)大阪市東淀川区井高野3-3-17井高野(900)52.10.0%0.0%
公)大阪市東淀川区瑞光2-7-14上新庄(700)72.30.0%0.0%
公)大阪市東淀川区下新庄1-10-2下新庄(400)69.30.0%0.0%
公)大阪市東淀川区相川3丁目1番29相川(380)670.0%0.0%
公)大阪市東淀川区下新庄6-2-17下新庄(450)60.40.0%0.0%
公)大阪市東淀川区東淡路1-2-5淡路(650)680.0%0.0%
公)大阪市東淀川区大桐2-17-20だいどう豊里(600)61.40.0%0.0%
公)大阪市東淀川区相川2-20-9相川(50)80.90.0%0.0%
公)大阪市東淀川区西淡路5-6-6東淀川(750)61.10.0%-0.5%
公)大阪市東淀川区淡路3-17-34淡路(450)66.30.0%
公)大阪市東淀川区豊新1-13-24上新庄(820)670.0%
公)大阪市東淀川区豊里5-13-16だいどう豊里(600)67.70.0%
公)大阪市東淀川区菅原4-3-22上新庄(1300)670.0%
公)大阪市東淀川区瑞光4-10-12瑞光四丁目(280)640.0%
公)大阪市東淀川区豊新5-6-21上新庄(600)91.10.0%
公)大阪市東淀川区東中島1-18-22新大阪(170)215.2-6.2%
基)大阪市東淀川区小松1-9-14阪急上新庄(230)00.0%6.8%
基)大阪市東淀川区淡路4-7-13阪急淡路(200)00.0%2.3%
基)大阪市東淀川区豊里7-28-15阪急上新庄(1100)00.5%1.5%
基)大阪市東淀川区下新庄1-10-2阪急下新庄(400)00.0%0.5%
基)大阪市東淀川区大道南3-14-19OsakaMetroだいどう豊里(400)00.0%0.0%
基)大阪市東淀川区柴島3-8-18阪急柴島(570)00.0%
基)大阪市東淀川区西淡路3-11-21JR東淀川(600)00.0%

 

 

 

 

2、過去8年間の東淀川区の土地価格の動き

東淀川区の住宅地は、アベノミクス以降の8年間で1%上昇しました。

今年はコロナの影響が心配されていましたが、住宅地は前年比で横ばい商業地は1.0%のマイナスと、住宅地ではあまり影響がなかったようです。

 

大阪市東淀川区の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

上新庄駅と瑞光4丁目駅の間にある小松地区では10%以上の上昇をしていますが、それ以外のほとんどのエリアでは小幅な動きとなっていました。

小松地区は、以前は工業地域として利用されていましたが、近くに大規模な関西スーパーがあり、現在はマンションが建つエリアとなっており、通勤にも買い物にも便利なエリアとして人気となっています。

 

なぜ東淀川区では、あまり上昇していないのか?

理由は大きく2つあります。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②淀川区では、人口がほぼ横ばい

ところが、淀川区では人口が増えていません。2013→20年の7年間で約500人減少をしていたのです。

 

大阪市東淀川区の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、家を購入する中心年代である30〜40代の人口を見ると、約3,300人減少していました。そのため、住宅に対するニーズが減っているのです。

 

大阪市東淀川区の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

この辺りの実態を確認するために、地区別の人口の変化を調べてみたところ、かなり広範囲で人口が減っている地域が目立ちました。

 

大阪市東淀川区の地区別の人口変化(2013.9〜2020.9)

増減:オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)

(参考:大阪市 住民基本台帳人口)

 

今の若い夫婦は共働きが多く、仕事場と職場が近い職住近接を求めて、市内で住もうとします。

そのため、東淀川区でも駅に近い100戸超のマンションが多く建てられています。人口が大きく増加しているエリアは、そのようなマンションができた場所と対応しています。

 

逆を言えば、そのような新しいマンションが建たないと、人口が増えにくいということです。これはお隣の淀川区でも同じような現象が起こっています。

 

というわけで、大阪市東淀川区の土地価格は、

  • 職住近接の流れから、駅に近く、買い物にも子育てにも便利なエリアに大規模マンションが建ち、その周辺の土地価格が上昇している
  • その一方で、戸建てへのニーズがマンションに奪われているため、特に駅から遠い戸建てエリアでは、人口も減少し、土地価格も上がりにくくなっている

と言えるでしょう。

 

3、これからどうなるのか?

東淀川区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

 

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率2%で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

(参考:NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2%の物価目標 達成困難に」)

 

つまり、2013〜2023年の10年間で、

  • 株や不動産価格は上昇した
  • 当初の物価目標は達成できず
  • 副作用として、金融機関の赤字行が続出

という状況になっているわけです。

 

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

 

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、2018年頃からすでに減らしてきているからです。

 

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

日銀の国債買入れ比率

(参考:財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会(参考資料2)」)

 

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間1〜10年の国債(赤色の線)で約60%程度、期間10年超の国債(灰色の線)で8.7%にまで下がっています。

 

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)新型コロナの今後の影響は?

新型コロナ・ウイルスの感染拡大によって、昨年のGDPは4.8%のマイナスと、リーマンショック以来、史上2番目の落ち込みとなりました。

リーマンショック時には不動産価格もかなり下落しましたので、今回もかなりの影響が出ると予想されていました。

(参考:東京新聞「2020年GDP、コロナ禍で史上2番目の落ち込みに 前年比4.8%減でリーマン・ショック以来のマイナス成長」)

 

ところが、フタを開けてみれば、東淀川区の住宅地では、前年比で横ばいと、ほとんど影響はありませんでした。

 

地価マップ:変動率(2020年→21年)

変化率:赤色(+3%以上)>オレンジ色(+0.1%〜 +2.9%)>緑色(変わらず)>青色の↙️(-0.1%〜 -2.9%)>紫色の↙️(-3%〜 -9.9%)>黒色の↙️(-10%以下)

 

その理由は、新型コロナで影響を受けている業種が、一部に限られていたからでしょう。

 

新型コロナで巣ごもり需要が刺激され、国内では主に通販事業や家電、住宅産業が活発化しました。また、海外向けには自動車、電子部品などの輸出が好調だったようです。

その結果、昨年度の税収は過去最高を更新し、法人税もコロナ前より4,000億円以上も増えていますから、人気エリアの買い需要が衰えなかったのでしょう。

 

絶好調企業の半数以上が、減益を予想

しかし、今年以降については、儲かっている会社の5割以上が減益の予想をしています。

巣ごもり需要が一巡したり、コロナの影響で工場や物流がうまく進まず、製品が作れなかったりなど、長期的な影響が出てきそうなのです。

 

今後の焦点は好業績の持続性だ。前期に最高益を更新して22年3月期の最終損益予想を開示している364社のうち、55%の199社は今期損益が悪化すると予想する。

(中略)

半導体不足の長期化なども懸念材料だ。任天堂の古川社長は「手は尽くしているが生産計画への不透明感は増している」と話す。

(参考:日経新聞「5社に1社最高益、ソニーは6000億円改善 21年3月期集計」)

 

また、変異株の新型ウイルスが出てきていることから、今後も緊急事態宣言が出されるでしょうし、旅行や買い物、外食も楽しみにくい状況が続くでしょう。

 

そのため、業績が好調な企業の数は、今後減っていくことが予想されます。

年収の安定した世帯が減れば、土地価格が安定するエリアも狭まりますので、住宅地で上昇を見込めるのは、富裕層に人気の一部のエリアに限られるでしょう。

 

(3)これから東淀川区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した淀川区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約7,000人減少するそうです。

この7年間で、人口がほぼ横ばいだった東淀川区ですが、今後は本格的な減少期に入っていきそうですね。

 

東淀川区はこれから10年で約7,000人減る

大阪市東淀川区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約6,000人減る見通しです。

 

東淀川区の30〜40代人口は、2020→30年で約6,000人減る

大阪市東淀川区の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後は住宅に対する需要が、さらに低調となる可能性があります。

駅に近いエリアでマンションが建てば買い手はつきそうですが、駅から遠い、密集した戸建てエリアでは、さらに買い手がつきにくくなりそうですね。

 

結論:買うなら?売るなら?

ここまでの話をまとめると、こうなります。

  • 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったものの、駅近のマンションに需要がシフトし、戸建てはあまり人気が出ない二極化が進んでいる
  • 新型コロナでも影響はあまりなく、住宅地では横ばい
  • 今後は人口の減少が始まり、特に買い手となる若い世代が大きく減るため、中心部と郊外の二極化が進む

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が50〜70万円ぐらいの地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:異次元緩和が終了する前がチャンス

土地価格にとって、金利の低下や株価の上昇、好業績の企業の増加が追い風となってきました。

ですが、異次元緩和が終われば、これまで日銀が買い支えてきた金利も上昇、株価も調整する可能性が高いため、土地価格には逆回転になる可能性が高いです。

 

そのため、よほど人気のエリアでない限りは、異次元緩和が終わる前が高値になってくるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、東淀川区に「淡路(あわじ)」という地区があります。

淡路駅の西側に広がる住宅地です。

 

こちらの公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:77万円/坪
  • 実際の取引価格:57〜110万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.4倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約2倍です。

 

どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てとマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【東淀川区淡路の公示地価】

大阪市東淀川区の公示地価

  • 淡路駅から350mの距離、徒歩約4分(1分=80m)
  • 233,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =77万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【東淀川区淡路の土地取引(令和元年〜2年)】

大阪市東淀川区の土地取引

  • 淡路駅から徒歩3〜6分のエリアで、57〜110万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
大阪府大阪市都島区都島本通80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府大阪市福島区玉川99万円110〜150万円1.11〜1.52倍
大阪府大阪市此花区梅香80万円91〜96万円1.14〜1.2倍
大阪府大阪市西区立売堀206万円210〜310万円1.02〜1.5倍
大阪府大阪市港区南市岡66万円5.4〜120万円0.08〜1.82倍
大阪府大阪市大正区三軒家東67万円63〜110万円0.94〜1.64倍
大阪府大阪市天王寺区勝山147万円180〜210万円1.22〜1.43倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府大阪市西淀川区佃57万円32〜78万円0.56〜1.37倍
大阪府大阪市東淀川区淡路66万円24〜110万円0.36〜1.67倍
大阪府大阪市東成区大今里西80万円36〜120万円0.45〜1.5倍
大阪府大阪市生野区小路東51万円51〜74万円1〜1.45倍
大阪府大阪市旭区中宮66万円42〜99万円0.64〜1.5倍
大阪府大阪市城東区蒲生76万円47〜110万円0.62〜1.45倍
大阪府大阪市阿倍野区文の里124万円100〜180万円0.81〜1.45倍
大阪府大阪市住吉区我孫子町83万円74〜95万円0.89〜1.14倍
大阪府大阪市東住吉区西今川80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府大阪市西成区旭55万円1.6〜100万円0.03〜1.82倍
大阪府大阪市淀川区木川東83万円56〜220万円0.67〜2.65倍
大阪府大阪市鶴見区横堤83万円51〜150万円0.61〜1.81倍
大阪府大阪市住之江区御崎69万円70〜110万円1.01〜1.59倍
大阪府大阪市平野区流町72万円47〜100万円0.65〜1.39倍
大阪府大阪市北区中津100万円16〜130万円0.16〜1.3倍
大阪府大阪市中央区玉造161万円150〜180万円0.93〜1.12倍

 

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