（画像出典：wikimedia commons 切干大根,おおさか東線南吹田駅）
この記事では大阪市東淀川区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、大阪市東淀川区の土地価格
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 大阪市東淀川区菅原７－１－１９ | ＪＲ淡路（550） | 89.1 | 3.1% | 9.3% |
| 大阪市東淀川区豊新５－６－２１ | 上新庄（600） | 94.7 | 2.9% | 6.3% |
| 大阪市東淀川区小松４－１５－１５ | 上新庄（960） | 60.4 | 2.2% | 8.9% |
| 大阪市東淀川区下新庄６－２－１７ | 下新庄（450） | 62 | 2.2% | 3.3% |
| 大阪市東淀川区瑞光４－１０－１２ | 瑞光四丁目（280） | 65.7 | 2.1% | 2.6% |
| 大阪市東淀川区豊新１－１３－２４ | 上新庄（820） | 68.6 | 2.0% | 4.0% |
| 大阪市東淀川区相川３－１－１０ | 相川（380） | 68.6 | 2.0% | 2.5% |
| 大阪市東淀川区豊里５－１３－１６ | だいどう豊里（600） | 69.3 | 1.9% | 3.4% |
| 大阪市東淀川区東淡路１－２－５ | 淡路（650） | 69.6 | 1.9% | 2.4% |
| 大阪市東淀川区豊里７－２８－１５ | 上新庄（1100） | 70.6 | 1.9% | 3.9% |
| 大阪市東淀川区下新庄１－１０－２ | 下新庄（400） | 71 | 1.9% | 2.9% |
| 大阪市東淀川区瑞光２－７－１４ | 上新庄（700） | 73.9 | 1.8% | 2.3% |
| 大阪市東淀川区淡路５－５－５ | 淡路（350） | 78.5 | 1.7% | 3.9% |
| 大阪市東淀川区淡路１－５－１０ | 崇禅寺（500） | 62.4 | 1.6% | 3.3% |
| 大阪市東淀川区大桐２－１７－２０ | だいどう豊里（600） | 62.7 | 1.6% | 2.2% |
| 大阪市東淀川区淡路３－１７－３４ | 淡路（450） | 67.7 | 1.5% | 3.0% |
| 大阪市東淀川区菅原４－３－２２ | 上新庄（1300） | 68.3 | 1.5% | 3.0% |
| 大阪市東淀川区豊里２－２０－３ | 上新庄（1100） | 68.6 | 1.5% | 2.0% |
| 大阪市東淀川区井高野３－３－１７ | 井高野（900） | 53.1 | 1.3% | 1.9% |
| 大阪市東淀川区西淡路５－６－６ | 東淀川（750） | 62 | 1.1% | 1.6% |
| 大阪市東淀川区北江口４－１８－１２ | 井高野（200） | 64.4 | 0.5% | 0.5% |
| 大阪市東淀川区瑞光１－２－３ | 上新庄（60） | 108.6 | 0.3% | 2.2% |
| 大阪市東淀川区淡路４－９－１４ | 淡路（0） | 111.2 | 0.0% | 1.2% |
| 大阪市東淀川区相川２－２０－９ | 相川（50） | 80.9 | 0.0% | 0.0% |
| 大阪市東淀川区東中島１－１８－２２ | 新大阪（170） | 213.2 | 0.0% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 大阪市東淀川区柴島３－８－１８ | 阪急柴島（ 570） | 61.1 | 3.9% | |
| 大阪市東淀川区西淡路３－１１－２１ | ＪＲ東淀川（ 600） | 71.9 | 3.8% | 5.3% |
| 大阪市東淀川区豊里７－２８－１５ | 阪急上新庄（ 1100） | 72.6 | 3.8% | 6.3% |
| 大阪市東淀川区下新庄１－１０－２ | 阪急下新庄（ 400） | 72.9 | 3.8% | 5.7% |
| 大阪市東淀川区大道南３－１４－１９ | 地下鉄 だいどう豊里（ 400） | 64.4 | 3.2% | 4.3% |
| 大阪市東淀川区淡路４－７－１３ | 阪急淡路（ 200） | 118.8 | 1.1% | 1.7% |
| 大阪市東淀川区小松１－９－１４ | 阪急上新庄（ 230） | 89.4 | 1.1% | 1.9% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、大阪市東淀川区の土地価格の動き
大阪市東淀川区の土地価格は、この１年間で、住宅地で+1.7％、商業地で+1.1％と、回復傾向にありました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+2.9％。商業地で+4.7％と、特に住宅地では、昨年〜今年にかけての上昇率が高かったようです。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
全域で上昇しているものの、１〜３％前後の上昇率となっていました。
ただし、イオンスタイル東淀川がオープンしたことで、その周辺では１０％近い上昇をしているところもあったようです。
なぜ、昨年から今年にかけて、大きく上昇しているのか？
最も大きな理由は、建築費の上昇によって、中古住宅の価格が上がっているためです。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がりました。特に大きく上昇したのが、昨年2022年だったのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、新築、中古ともに、住宅価格が上昇しています。
例えば、大阪府の中古マンションでは、この５年間で約38%、中古戸建てでも約17%上昇しているのです。
中古住宅が上がっていることで、土地価格も連れ高しているわけですね。
ただし、増えているのは若い単身世帯
しかし、中古マンションで約４割、中古戸建てでも２割弱も上がっているのであれば、東淀川区でももう少し上がっても良さそうなものです。
ところが、東淀川区のこの５年間の人口・世帯数を見てみると、世帯数は約5,000世帯も増えているものの、人口はほぼ横ばいでした。
世帯数が増えていると言うことは、住宅の需要が増えていると言うことです。では、どのような人が増えているのか？
東淀川区の転入超過数（区外から引っ越して来た人数 ー 出て行った人数）を見てみると、15〜29才は増加しているものの、それ以外の年代は、区外に流出していました。
特に、0〜14才が毎年500〜1,000人規模で減少しています。
つまり、子育て世帯が、区外に引っ越しているわけです。そのため、持ち家に対する需要があまり盛り上がらず、土地価格もあまり上がらなかったわけですね。
その一方で、若い世代が流入していると言うことは、賃貸物件の需要が増えていると言うことになります。
単身者は、通勤や買い物に便利なエリアを好みますので、駅近の賃貸物件の需要が上がります。その結果、賃貸物件も多く立地する、駅近の商業地の土地価格が上昇しているわけですね。
３、これからどうなるのか？
東淀川区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから東淀川区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した大阪市東淀川区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約7,000人減少するそうです。
大阪市東淀川区はこれから10年で約7,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約6,000人減る見通しです。
大阪市東淀川区の３０〜４０代人口は、これから１０年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
若い世代は引っ越して来ていますが、子育て世帯が出て行っている状況を考えると、持ち家需要は今後も減っていき、駅近の賃貸需要は安定していきそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、大阪市東淀川区の土地価格は、
- 若い世代の人口流入が続いている反面、子育て世帯が出て行っているため、賃貸物件の多い駅近の商業地では上昇しているものの、駅から離れた住宅地では、あまり上がらなくなっている
- 今後も子育て世帯の人口流出が続きそうなため、持ち家需要は盛り上がりにくい。ただし、北区や中央区などの中心部への通勤に便利なため、駅周辺の需要は安定していきそう
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地情報だけでなく、相見積もりをすることで、他社の見積書を使って値引き交渉も出来ますので、「①非公開物件を探せる」「②安く家を建てられる」の２つのおいしいところが狙えます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
大阪市東淀川区の土地価格は、若い単身世帯が増えていることもあって、賃貸物件の多い駅近エリアでは上昇しているものの、駅から遠い住宅地は、あまり上がっていませんでした。
今後も、持ち家に対する需要が盛り上がる可能性は低そうですし、金利が上がれば、住宅ローン負担が増えて、土地価格は下がりやすくなりますので、売却を検討している方は、今のうちに準備をしておいた方がいいかもしれません。
不動産会社選びを失敗すると、数百万円単位で損をする理由
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、東淀川区に「淡路（あわじ）」という地区があります。
淡路駅の西側に広がる住宅地です。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：７７万円／坪
- 実際の取引価格：５７〜１１０万円／坪
と、公示地価の約０.７〜１.４倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約２倍です。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てとマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【東淀川区淡路の土地取引】
- 淡路駅から徒歩３〜６分のエリアで、５７〜１１０万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
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- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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