大阪市此花区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　DVMG, Nishikujo）

この記事では大阪市此花区の

の３点について解説しています。

１、大阪市此花区の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2020.1.1現在）

*基）：基準地価（2020.7.1現在）

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・５００以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

なので、この記事を読み終わる頃には、

• 買う、または売るタイミングがわかる
• どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の此花区の土地価格の動き

この７年間の此花区の土地価格を見ると、大阪市の平均が４.０％上昇したのに対して、プラス０.４％と小幅な上昇に止まりました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

西九条駅の周辺と、千鳥橋駅の南側で上昇しているものの、それ以外のエリアでは下落していますね。

なお、湾岸部で上昇しているのは、工業地です。

なぜ此花区では、あまり上昇していないのか？

最初に結論をまとめておきます。

と言えます。

では、これから１つずつ詳しく解説していきます。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

②此花区では、人口が減っている

ところが、此花区では人口が増えていません。2013→20年の７年間で約1,800人減少をしていたのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口を見ると、約2,000人減少していました。そのため、住宅に対するニーズが減っているのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

この辺りの実態を確認するために、地区別の人口の変化を調べてみたところ、かなり広範囲で人口が減っている地域が目立ちました。

大阪市此花区の地区別の人口変化（2013.9〜2020.9）

増減：オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）

（参考：大阪市　住民基本台帳人口）

増えているのは、西九条駅、伝法駅、安治川口駅の周辺のみです。

今の若い夫婦は共働きが多く、仕事場と職場が近い職住近接を求めて、市内で住もうとします。

そのため、此花区でも駅に近い100戸超のマンションが多く建てられています。

人口が大きく増加しているエリアは、そのようなマンションができた場所と対応しています。

つまり、駅近エリアのマンションに人気が集中する一方で、駅から離れた郊外の戸建てエリアでは、人気がない状況なのです。

というわけで、大阪市此花区の土地価格は、

と言えるでしょう。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

大阪府内の住宅地でも、これから影響が広がっていく

大阪府においても、新型コロナウイルスの感染者は増加傾向にあります。

（参考：新型コロナ関連の情報提供:NHK　、大阪府　「大阪の就業状況」）

そのため、飲食店や小売店、観光業などの幅広い業種で売り上げが減少しており、アルバイトや派遣社員などの非正規雇用の方から雇い止めが始まっています。

完全失業率も７〜９月の時点で3.9％まで上昇しており、2021年１月現在では、さらに雇用状況は悪化しているものと考えられます。

そのような状況の中で、大阪府では２月７日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されました。

具体的には、

などの要請が出されています。

（参考：内閣官房「新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言」）

昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地の土地価格に影響が出てきた大阪の不動産ですが、今後は住宅地においても、徐々にですが影響が広がっていきそうです。

ワクチン接種に時間がかかる

というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。

今年の６月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。

実際、「コロナワクチンを接種したいか？」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は１割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。

（参考：「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」）

ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。

イギリスでは、新種ウイルスも出てきた

現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、３度目のロックダウンに入っています。

今回のロックダウンは、当初は４月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。

（参考：ブルームバーグ「ジョンソン首相、３度目の英ロックダウンは夏まで継続も－罰則を強化」）

しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。

すでに赤字の企業はリストラモードへ

このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

（参考：「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増　コロナ禍で赤字リストラ目立つ」）

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。

此花区の住宅地は、安定している可能性が高い

公示地価は、１月１日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は７月１日現在の価格なので、この２つの価格を比較することで、新型コロナの影響を調べることができます。

ただし、此花区には同一住所の地点の価格情報がなかったため、お隣の福島区の２地点を参考にしてみましょう。

福島区の新型コロナの影響（単位：万円／坪）

*住所の番地は省略

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

ご覧の通り、玉川２丁目の土地価格は、むしろ上昇し、商業地である福島６丁目は下落していました。

玉川２丁目は、地下鉄、阪神どちらも近くにあり、通勤しやすい立地であることから、人気が継続しているようです。

というのも、仕事をする場所、住もうとする場所に変化がないからでしょう。

大阪市全体で見ても、商業地では難波や梅田を中心に大きく下落しているところが多いですが、住宅地ではあまり影響はありませんでした。

これらのことから、此花区においても、通勤や通学に便利な住宅地では、それほど影響はないものと思われます。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、「２０２０〜２１年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）これから此花区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した此花区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約700人減少するそうです。

この７年間で、人口が少しずつ減ってきた此花区ですが、今後も同じようなペースで緩やかに減っていくようです。

此花区はこれから10年で約700人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約2,300人減る見通しです。この世代の減少ペースも、これまでとあまり変わりませんね。

此花区の30〜４0代人口は、2020→30年で約2,300人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、これまでの傾向が当分続くことになりそうです。

駅に近いエリアでマンションが建てば買い手はつきそうですが、駅から遠い、密集した戸建てエリアでは、さらに買い手がつきにくくなりそうですね。

結論：買うなら？売るなら？

ここまでの話をまとめると、こうなります。

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

坪100万円以上するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

外国人観光客の増加もあって、盛り上がっている大阪市ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、此花区に「梅香（ばいか）」という地区があります。

この梅香地区の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約１.１〜１.２倍で取引されていました。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

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