(画像出典:wikimedia commons DVMG, Nishikujo)
この記事では大阪市此花区の
- 公示地価、基準地価
- この7年間の土地価格の動き
- 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?
の3点について解説しています。
1、大阪市此花区の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK
*公):公示地価(2020.1.1現在)
*基):基準地価(2020.7.1現在)
住居表示 | 最寄駅(m) | 坪単価(万円) | 前年比変化率 | H25比変化率 |
---|---|---|---|---|
公)大阪市此花区西九条4-3-39 | 西九条(0) | 119.8 | 10.0% | 14.9% |
公)大阪市此花区北港白津1-6-10 | 桜島(3500) | 26 | 1.0% | 9.4% |
公)大阪市此花区西九条3-9-19 | 西九条(300) | 80.9 | 6.1% | 8.4% |
基)大阪市此花区西九条1-25-14 | JR西九条(320) | 83.8 | 2.8% | 5.8% |
公)大阪市此花区梅香3-9-2 | 千鳥橋(520) | 70.6 | 1.9% | 1.4% |
基)大阪市此花区常吉2-3-3 | JR安治川口(3800) | 24.1 | -0.5% | 0.0% |
公)大阪市此花区春日出北2-9-5 | 千鳥橋(1100) | 63.4 | 1.1% | -0.5% |
公)大阪市此花区伝法2-11-21 | 伝法(400) | 61.7 | 0.5% | -0.5% |
基)大阪市此花区春日出中1-8-14 | 阪神千鳥橋(900) | 60.4 | 0.0% | -1.1% |
基)大阪市此花区酉島1-7-9 | 阪神伝法(1100) | 50.8 | -0.6% | -4.3% |
公)大阪市此花区酉島6-12-6 | 伝法(2000) | 47.5 | 0.0% | -5.3% |
公)大阪市此花区四貫島2-9-17 | 千鳥橋(250) | 80.5 | -0.4% | -6.5% |
公)大阪市此花区春日出中2-5-5 | 千鳥橋(1100) | 60.4 | 1.1% | |
基)大阪市此花区春日出北1-2-3 | 阪神千鳥橋(740) | 80.2 | 0.0% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか?下がっているのか?」
「これからどうなるのか?」
という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
- この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
2、過去7年間の此花区の土地価格の動き
この7年間の此花区の土地価格を見ると、大阪市の平均が4.0%上昇したのに対して、プラス0.4%と小幅な上昇に止まりました。
2019年 | 2020年 | 2013比 | |
大阪市此花区 | 0.1% | 1.8% | 0.4% |
大阪府 | 0.2% | 0.4% | 0.4% |
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?
公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ:2013-20年の上昇率
変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)
西九条駅の周辺と、千鳥橋駅の南側で上昇しているものの、それ以外のエリアでは下落していますね。
なお、湾岸部で上昇しているのは、工業地です。
なぜ此花区では、あまり上昇していないのか?
最初に結論をまとめておきます。
- 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
- しかし、此花区では人口が減少している。特に駅近エリアに人口が集中する一方で、郊外の戸建てエリアでは減少する二極化が進んでいる
- そのため、土地価格も同様に、駅近エリアで上昇、郊外の戸建てエリアで下落している
と言えます。
では、これから1つずつ詳しく解説していきます。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)
ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。
②此花区では、人口が減っている
ところが、此花区では人口が増えていません。2013→20年の7年間で約1,800人減少をしていたのです。
(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)
さらに、家を購入する中心年代である30〜40代の人口を見ると、約2,000人減少していました。そのため、住宅に対するニーズが減っているのです。
(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)
この辺りの実態を確認するために、地区別の人口の変化を調べてみたところ、かなり広範囲で人口が減っている地域が目立ちました。
大阪市此花区の地区別の人口変化(2013.9〜2020.9)
増減:オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)
増えているのは、西九条駅、伝法駅、安治川口駅の周辺のみです。
今の若い夫婦は共働きが多く、仕事場と職場が近い職住近接を求めて、市内で住もうとします。
そのため、此花区でも駅に近い100戸超のマンションが多く建てられています。
人口が大きく増加しているエリアは、そのようなマンションができた場所と対応しています。
地区名 | マンション名 | 築年月 | 総戸数 |
春日出南3丁目 | キングス夢咲シティC棟 | 15年2月 | 104戸 |
伝法3丁目 | プレサンスロジェ此花シティ | 20年3月 | 172戸 |
つまり、駅近エリアのマンションに人気が集中する一方で、駅から離れた郊外の戸建てエリアでは、人気がない状況なのです。
というわけで、大阪市此花区の土地価格は、
- 職住近接の流れから、駅に近く、買い物にも子育てにも便利なエリアに大規模マンションが建ち、その周辺の土地価格が上昇している
- その一方で、戸建てへのニーズがマンションに奪われているため、特に駅から遠い戸建てエリアでは、人口も減少し、土地価格も上がりにくくなっている
と言えるでしょう。
3、新型コロナの影響はどうなのか?
大阪府内の住宅地でも、これから影響が広がっていく
大阪府においても、新型コロナウイルスの感染者は増加傾向にあります。
(参考:新型コロナ関連の情報提供:NHK 、大阪府 「大阪の就業状況」)
そのため、飲食店や小売店、観光業などの幅広い業種で売り上げが減少しており、アルバイトや派遣社員などの非正規雇用の方から雇い止めが始まっています。
完全失業率も7〜9月の時点で3.9%まで上昇しており、2021年1月現在では、さらに雇用状況は悪化しているものと考えられます。
そのような状況の中で、大阪府では2月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されました。
具体的には、
- 飲食店に対する営業時間の短縮
- 外出、イベントなどの制限
- テレワークの推奨、20時以降の勤務抑制
などの要請が出されています。
昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地の土地価格に影響が出てきた大阪の不動産ですが、今後は住宅地においても、徐々にですが影響が広がっていきそうです。
ワクチン接種に時間がかかる
というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。
今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。
実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。
(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)
ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。
イギリスでは、新種ウイルスも出てきた
現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、3度目のロックダウンに入っています。
今回のロックダウンは、当初は4月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。
(参考:ブルームバーグ「ジョンソン首相、3度目の英ロックダウンは夏まで継続も-罰則を強化」)
しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。
すでに赤字の企業はリストラモードへ
このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。
(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)
このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。
此花区の住宅地は、安定している可能性が高い
公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格なので、この2つの価格を比較することで、新型コロナの影響を調べることができます。
ただし、此花区には同一住所の地点の価格情報がなかったため、お隣の福島区の2地点を参考にしてみましょう。
福島区の新型コロナの影響(単位:万円/坪)
*住所の番地は省略
住所 | 区分 | ①公示地価 | ②基準地価 | 変化率(②÷①) |
玉川2丁目 | 住宅地 | 101 | 102.3 | +1.3% |
福島6丁目 | 商業地 | 336.6 | 330 | -2.0% |
ご覧の通り、玉川2丁目の土地価格は、むしろ上昇し、商業地である福島6丁目は下落していました。
玉川2丁目は、地下鉄、阪神どちらも近くにあり、通勤しやすい立地であることから、人気が継続しているようです。
というのも、仕事をする場所、住もうとする場所に変化がないからでしょう。
大阪市全体で見ても、商業地では難波や梅田を中心に大きく下落しているところが多いですが、住宅地ではあまり影響はありませんでした。
これらのことから、此花区においても、通勤や通学に便利な住宅地では、それほど影響はないものと思われます。
4、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
(1)この低金利はいつまで続くのか?
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか?
ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が2〜3年以内に限界と回答
(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)
このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。
銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
(2)これから此花区の人口はどうなるの?
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した此花区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約700人減少するそうです。
この7年間で、人口が少しずつ減ってきた此花区ですが、今後も同じようなペースで緩やかに減っていくようです。
此花区はこれから10年で約700人減る
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
さらに、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約2,300人減る見通しです。この世代の減少ペースも、これまでとあまり変わりませんね。
此花区の30〜40代人口は、2020→30年で約2,300人減る
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
そのため、これまでの傾向が当分続くことになりそうです。
駅に近いエリアでマンションが建てば買い手はつきそうですが、駅から遠い、密集した戸建てエリアでは、さらに買い手がつきにくくなりそうですね。
結論:買うなら?売るなら?
ここまでの話をまとめると、こうなります。
- 駅近エリアに人口が集中する一方で、郊外の戸建てエリアでは人口が減少しているため、土地価格も二極化が進んでいる
- 今後も同じぐらいのペースで人口が減少していくため、これまでと同じような傾向で土地価格が推移しそう
と言えるでしょう。
買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?
坪100万円以上するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。
例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。
仮に数年で1割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか?」で考えるべきでしょうね。
異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」か「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件=安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら:超低金利の今が1番のチャンス
外国人観光客の増加もあって、盛り上がっている大阪市ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする?
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、此花区に「梅香(ばいか)」という地区があります。
この梅香地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価:80万円/坪
- 実際の取引価格:91〜96万円/坪
と、公示地価の約1.1〜1.2倍で取引されていました。
【此花区梅香の土地取引(過去2年間)】
- 千鳥橋駅から徒歩6〜8分のエリアで、91〜96万円/坪で取引されている
- 公示地価・実際の取引ともに「第1種住居地域」という、似たような街並みのエリア
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
都道府県 | 住所 | 公示地価/坪 | 取引価格/坪 | 公示地価の何倍? |
---|---|---|---|---|
大阪府 | 大阪市都島区都島本通 | 80万円 | 67〜110万円 | 0.84〜1.38倍 |
大阪府 | 大阪市福島区玉川 | 99万円 | 110〜150万円 | 1.11〜1.52倍 |
大阪府 | 大阪市此花区梅香 | 80万円 | 91〜96万円 | 1.14〜1.2倍 |
大阪府 | 大阪市西区立売堀 | 206万円 | 210〜310万円 | 1.02〜1.5倍 |
大阪府 | 大阪市港区南市岡 | 66万円 | 5.4〜120万円 | 0.08〜1.82倍 |
大阪府 | 大阪市大正区三軒家東 | 67万円 | 63〜110万円 | 0.94〜1.64倍 |
大阪府 | 大阪市天王寺区勝山 | 147万円 | 180〜210万円 | 1.22〜1.43倍 |
大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
大阪府 | 大阪市西淀川区佃 | 57万円 | 32〜78万円 | 0.56〜1.37倍 |
大阪府 | 大阪市東淀川区淡路 | 66万円 | 24〜110万円 | 0.36〜1.67倍 |
大阪府 | 大阪市東成区大今里西 | 80万円 | 36〜120万円 | 0.45〜1.5倍 |
大阪府 | 大阪市生野区小路東 | 51万円 | 51〜74万円 | 1〜1.45倍 |
大阪府 | 大阪市旭区中宮 | 66万円 | 42〜99万円 | 0.64〜1.5倍 |
大阪府 | 大阪市城東区蒲生 | 76万円 | 47〜110万円 | 0.62〜1.45倍 |
大阪府 | 大阪市阿倍野区文の里 | 124万円 | 100〜180万円 | 0.81〜1.45倍 |
大阪府 | 大阪市住吉区我孫子町 | 83万円 | 74〜95万円 | 0.89〜1.14倍 |
大阪府 | 大阪市東住吉区西今川 | 80万円 | 67〜110万円 | 0.84〜1.38倍 |
大阪府 | 大阪市西成区旭 | 55万円 | 1.6〜100万円 | 0.03〜1.82倍 |
大阪府 | 大阪市淀川区木川東 | 83万円 | 56〜220万円 | 0.67〜2.65倍 |
大阪府 | 大阪市鶴見区横堤 | 83万円 | 51〜150万円 | 0.61〜1.81倍 |
大阪府 | 大阪市住之江区御崎 | 69万円 | 70〜110万円 | 1.01〜1.59倍 |
大阪府 | 大阪市平野区流町 | 72万円 | 47〜100万円 | 0.65〜1.39倍 |
大阪府 | 大阪市北区中津 | 100万円 | 16〜130万円 | 0.16〜1.3倍 |
大阪府 | 大阪市中央区玉造 | 161万円 | 150〜180万円 | 0.93〜1.12倍 |
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