大阪市住之江区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons 小倉商事,　ポートタウンショッピングセンター）

この記事では大阪市住之江区の

の３点について解説しています。

１、大阪市住之江区の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

と参考になる情報が少ないと思いませんか？

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は３０年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約３年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、４７都道府県・５００以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

なので、この記事を読み終わる頃には、

ようになっているはずです。

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去８年間の住之江区の土地価格の動き

住之江区の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で１％下落しました。

今年は新型コロナによって、住宅地は前年比０.３%のマイナス、商業地も１.０%のマイナスと影響が出ているようです。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

玉出駅近くの商業地で５％ぐらい上がっている地点もありますが、ほぼすべての地点で１％前後の上下しかしていないので、横ばいと考えていいでしょう。

なお、トレードセンター近くで１０％以上の上昇をしているのは、工業地です。

なぜ住之江区では、あまり上昇していないのか？

最初に結論をまとめておきます。

と言えます。

では、これから１つずつ詳しく解説していきます。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

②住之江区では、人口が減少している

ところが、住之江区では人口が減少してきました。2013→20年の７年間で約5,300人減ってしまったのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

では、どのあたりが減っているのか？

町丁別に人口の変化を調べてみました。

大阪市住之江区の地区別の人口変化（2013.9〜2020.9）

増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500以上の減少）

（参考：大阪市　住民基本台帳人口）

住之江公園駅〜住之江駅の周辺で増加している地区が複数ありますが、それ以外のエリアでは減少している地区の方が多い状況です。

住之江公園周辺は、駅にも近く、子育てしやすい環境であることから、2017年に160戸の大規模マンション「イニシアブラン住之江公園」ができたことで、人口が一気に増えたようです。

また、ここ数年の好景気は、外国人観光客の増加によるところが大きかったため、難波方面で働く人が増えました。

そのため、南海本線を利用する人も回復傾向にあります。

③家を購入する世代が増えているわけではない

ただし、家を購入する中心年代である30〜40代の人口が増えているわけではありません。2013→20年の７年間で、4,000人ほど減少しているのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

そのため、住之江区内の持ち家に対する需要は、住之江公園の周辺に集中していると言ってよく、それ以外の戸建てエリアの需要を奪っているような状況となっています。

というわけで、大阪市住之江区の土地価格は、

と言えるでしょう。

新型コロナで、駅から遠いエリアほど下落

大阪市では外国人観光客が激減したことで、飲食店や観光業で影響が大きかったものの、それ以外の業種ではあまり影響がありませんでした。

そのため、梅田や心斎橋などのオフィスに近い住宅地では上昇、通勤に時間がかかる郊外エリアでは下落、という二極化が進みました。

住之江区では、住之江公園駅の周辺で下落していますが、それ以外のエリアでは横ばいであまり影響がないようです。

３、これからどうなるのか？

住之江区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

（１）そろそろ、金利が上昇する？

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに１０年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が２年３ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

（参考：NHK「住宅ローンの金利が上がる？」）

（参考：FRB　St.Louis、財務省）

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

専門家の半数以上が、２〜３年以内に低金利政策が限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは１つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

（２）新型コロナが長期化するとどうなる？

大阪市内の、この１年間の住宅地の動向を見ると、梅田から天王寺にかけての、仕事や買い物に便利なエリアでは安定しているものの、通勤に時間がかかるエリアでは下落しています。

その理由は、外国人観光客を相手にしていた飲食店やホテルなどでは影響があるものの、金融関係や製造業では、あまり影響がなかったためでしょう。

それらの業界の正社員の待遇はそれほど変わっておらず、仕事や買い物に便利なエリアに住みたいというニーズは安定しているようです。

しかし、それなりに住宅地が安定していたのは、政府による支援が大きかったためです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の１年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに２兆7,658億円と、４倍以上も使われているのです。

（参考：総務省統計局　労働力調査）

そのため、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ているものの、2021年2月時点の失業率は、２.９％とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で５.５％まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

新型コロナでの助成金の予算は、昨年６月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の６月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

つまり、休業者の解雇が、これから進む可能性が高いのです。

　従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

　厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

（参考：テレ朝ニュース　2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」）

そのため、今後は徐々に失業率が高まってくることが予想されます。その結果、まずは賃貸物件の空室が増えてくるでしょう。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

（３）水害リスクが認知されてきている

東日本大震災以降、津波や洪水などの水害リスクに対して敏感になる人が増えてきました。

特に、東海〜近畿エリアでは、南海トラフ大地震がいずれ起こると言われているため、沿岸部を中心に土地価格は下落傾向にあります。

沿岸部に位置する住之江区でも、水害リスクに対する注意喚起はされており、ハザードマップによる周知がされています。

住之江区のハザードマップ（南海トラフ地震発生時）

（参考：大阪市　水害ハザードマップ（住之江区））

南海トラフ地震が起こった場合には、木津川周辺での被害が大きいようですね。

ハザードマップはこれ以外にも、大和川の洪水時や高潮発生時のケースなど、複数のシミュレーションが行われていますので、特に戸建てでの取得を検討している方は、一度チェックしておいた方がいいでしょう。

（４）これから住之江区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した住之江区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約11,000人減少するそうです。

この７年間でも、5,000人以上も人口が減ってきた住之江区ですが、今後はさらに加速していくようです。

住之江区はこれから10年で約11,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約6,600人減る見通しです。この世代の減少ペースも、さらに加速していくようですね。

住之江区の30〜４0代人口は、2020→30年で約6,600人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、戸建ての住宅地に対するニーズは、今後さらに減っていきます。

駅近エリアで大規模マンションができるか、住之江公園周辺で戸建て分譲がされるか、どちらかであればニーズはあるかもしれませんが、それ以外のエリアは厳しくなっていきそうですね。

結論：買うなら？売るなら？

ここまでの話をまとめると、こうなります。

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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売るなら：助成金打ち切り前、金利上昇の前の今がチャンス

土地価格が上昇した地点、下落した地点のどちらにおいても、これまでの金利低下は土地価格の追い風となっていました。

ですが、金利はこれ以上は下がりようがないので、金利低下による上昇はありません。

また、休業者に対する雇用調整助成金も、いつまで続くかわかりませんので、よほど人気のエリア以外では、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、住之江区に「御崎（みさき）」という地区があります。

この御崎地区の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約１.０〜１.６倍で取引されていました。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

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答えは不動産の一括査定です。

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参考データ

大阪市住之江区の土地取引

こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。

日本では１年間に約１３０万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、３０万件弱となっています。

また、大都市では回収率が低いので１割前後、地方では２割前後の取引価格が回収できています。

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画：建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が１〜２割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては１.５〜２倍以上に開いている地区もあります。

そのため、「もっと安く買えるのか？」「もっと高い評価額なのか？」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。

というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。

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