大阪市住之江区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

大阪市住之江区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

住之江区大阪府

(画像出典:wikimedia commons 小倉商事, ポートタウンショッピングセンター)

 

この記事では大阪市住之江区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この8年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、大阪市住之江区の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2013年比
公)大阪市住之江区南港中1-2-90ポートタウン東(720)33.71.0%14.6%
公)大阪市住之江区粉浜2-13-11粉浜(300)70.30.0%0.5%
公)大阪市住之江区西住之江2-11-27住ノ江(260)73.30.0%0.0%
公)大阪市住之江区中加賀屋2-16-9北加賀屋(490)73.30.0%0.0%
公)大阪市住之江区平林南1-3-33平林(520)26.90.0%-0.1%
公)大阪市住之江区南加賀屋2-5-5住之江公園(350)74.3-0.4%-0.4%
公)大阪市住之江区住之江1-2-20住ノ江(260)71.90.0%-0.5%
公)大阪市住之江区東加賀屋2-10-12北加賀屋(650)71.90.0%-0.5%
公)大阪市住之江区御崎2-11-19住之江公園(840)68.3-0.5%-1.0%
公)大阪市住之江区新北島4-4-63住之江公園(720)49.2-0.7%-1.3%
公)大阪市住之江区北島3-6-17住之江公園(1000)59.1-0.6%-1.6%
公)大阪市住之江区新北島3-8-48住之江公園(730)68.3-0.5%-2.8%
公)大阪市住之江区北加賀屋1-11-16北加賀屋(400)57.4-0.6%
公)大阪市住之江区平林南2-6-3平林(320)48.5-0.7%
公)大阪市住之江区南加賀屋2-8-25住之江公園(60)94.4-1.0%
基)大阪市住之江区粉浜西1-2-6OsakaMetro玉出(130)00.0%4.8%
基)大阪市住之江区中加賀屋2-16-9OsakaMetro北加賀屋(490)00.0%0.5%
基)大阪市住之江区浜口西2-8-9南海住吉大社(800)00.0%0.0%
基)大阪市住之江区西加賀屋3-17-12OsakaMetro北加賀屋(750)00.0%0.0%
基)大阪市住之江区御崎5-14-9OsakaMetro住之江公園(750)00.0%-0.5%
基)大阪市住之江区柴谷1-1-48OsakaMetro北加賀屋(860)00.9%

 

 

 

 

2、過去8年間の住之江区の土地価格の動き

住之江区の住宅地は、アベノミクス以降の8年間で1%下落しました。

今年は新型コロナによって、住宅地は前年比0.3%のマイナス商業地も1.0%のマイナスと影響が出ているようです。

 

大阪市住之江区の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

玉出駅近くの商業地で5%ぐらい上がっている地点もありますが、ほぼすべての地点で1%前後の上下しかしていないので、横ばいと考えていいでしょう。

なお、トレードセンター近くで10%以上の上昇をしているのは、工業地です。

 

なぜ住之江区では、あまり上昇していないのか?

理由は大きく3つあります。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②住之江区では、人口が減少している

ところが、住之江区では人口が減少してきました。2013→20年の7年間で約5,300人減ってしまったのです。

 

大阪市住之江区の人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

では、どのあたりが減っているのか?

町丁別に人口の変化を調べてみました。

 

大阪市住之江区の地区別の人口変化(2013.9〜2020.9)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500以上の減少)

(参考:大阪市 住民基本台帳人口)

 

住之江公園駅〜住之江駅の周辺で増加している地区が複数ありますが、それ以外のエリアでは減少している地区の方が多い状況です。

住之江公園周辺は、駅にも近く、子育てしやすい環境であることから、2017年に160戸の大規模マンション「イニシアブラン住之江公園」ができたことで、人口が一気に増えたようです。

 

また、ここ数年の好景気は、外国人観光客の増加によるところが大きかったため、難波方面で働く人が増えました。

そのため、南海本線を利用する人も回復傾向にあります。

 

③家を購入する世代が増えているわけではない

ただし、家を購入する中心年代である30〜40代の人口が増えているわけではありません。2013→20年の7年間で、4,000人ほど減少しているのです。

 

大阪市住之江区の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

そのため、住之江区内の持ち家に対する需要は、住之江公園の周辺に集中していると言ってよく、それ以外の戸建てエリアの需要を奪っているような状況となっています。

 

というわけで、大阪市住之江区の土地価格は、

  • 住之江公園に近いエリアに人気が集中しており、周辺の土地価格を押し上げている
  • その一方で、若い世代の人口は減少傾向にあり、他のエリアまで買い手が広がっていない
  • その結果、住之江区の人口は、住之江公園駅〜住之江駅周辺で増加する反面、他の戸建てエリアでは減少する二極化が進んでおり、土地価格もそれを反映している

と言えるでしょう。

 

3、これからどうなるのか?

住之江区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

 

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率2%で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

(参考:NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2%の物価目標 達成困難に」)

 

つまり、2013〜2023年の10年間で、

  • 株や不動産価格は上昇した
  • 当初の物価目標は達成できず
  • 副作用として、金融機関の赤字行が続出

という状況になっているわけです。

 

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

 

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、2018年頃からすでに減らしてきているからです。

 

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

日銀の国債買入れ比率

(参考:財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会(参考資料2)」)

 

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間1〜10年の国債(赤色の線)で約60%程度、期間10年超の国債(灰色の線)で8.7%にまで下がっています。

 

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)新型コロナの今後の影響は?

新型コロナ・ウイルスの感染拡大によって、昨年のGDPは4.8%のマイナスと、リーマンショック以来、史上2番目の落ち込みとなりました。

リーマンショック時には不動産価格もかなり下落しましたので、今回もかなりの影響が出ると予想されていました。

(参考:東京新聞「2020年GDP、コロナ禍で史上2番目の落ち込みに 前年比4.8%減でリーマン・ショック以来のマイナス成長」)

 

ところが、鶴見区の土地価格は、商業地は1%下落していたものの、住宅地は0.3%の下落と、新型コロナの影響はほとんどありませんでした。

 

その理由は、主に大企業の業績が好調だったためです。

上場企業のうち、5社に1社が過去最高益を更新していたのです。業種的には、ゲームや電子部品(巣ごもり需要)、陸運や倉庫業(通販の利用増)、海運(運賃上昇)など、かなり業種の幅が広がっていました。

 

最高益を更新した主な企業

*単位:億円

 20年3月期 純利益21年3月期 最終損益改善額
ソフトバンクグループ-9,61549,87959,495
ソニーグループ5,82111,7175,895
日立製作所8755,0164,140
武田薬品4423,7603,317
任天堂2,5864,8032,217

(参考:日経新聞「5社に1社最高益、ソニーは6000億円改善 21年3月期集計」)

 

その結果、昨年度の税収は過去最高を更新し、法人税もコロナ前より4,000億円以上も増えています。

業績の良い大企業の社員なら、給料も上がっているでしょうから、オフィスに近いエリアほど、人気が衰えなかったのでしょう。

 

絶好調企業の半数以上が、減益を予想

しかし、今年以降については、最高益を達成した会社の半分以上が、減益の予想をしています。

巣ごもり需要が一巡したり、コロナの影響で工場や物流がうまく進まず、製品が作れなかったりなど、長期的な影響が出てきそうなのです。

 

今後の焦点は好業績の持続性だ。前期に最高益を更新して22年3月期の最終損益予想を開示している364社のうち、55%の199社は今期損益が悪化すると予想する。

(中略)

半導体不足の長期化なども懸念材料だ。任天堂の古川社長は「手は尽くしているが生産計画への不透明感は増している」と話す。

(参考:日経新聞「5社に1社最高益、ソニーは6000億円改善 21年3月期集計」)

 

また、変異株の新型ウイルスが出てきていることから、今後も緊急事態宣言が出されるでしょうし、旅行や買い物、外食も楽しみにくい状況が続くでしょう。

 

そのため、業績が好調な企業の数は、今後減っていくことが予想されます。

住之江区では今のところ影響は少ないですが、今後、企業の業績が悪化してきた場合には注意が必要でしょう。

 

(3)水害リスクが認知されてきている

東日本大震災以降、津波や洪水などの水害リスクに対して敏感になる人が増えてきました。

特に、東海〜近畿エリアでは、南海トラフ大地震がいずれ起こると言われているため、沿岸部を中心に土地価格は下落傾向にあります。

 

沿岸部に位置する住之江区でも、水害リスクに対する注意喚起はされており、ハザードマップによる周知がされています。

 

住之江区のハザードマップ(南海トラフ地震発生時)

住之江区のハザードマップ

(参考:大阪市 水害ハザードマップ(住之江区))

 

南海トラフ地震が起こった場合には、木津川周辺での被害が大きいようですね。

ハザードマップはこれ以外にも、大和川の洪水時や高潮発生時のケースなど、複数のシミュレーションが行われていますので、特に戸建てでの取得を検討している方は、一度チェックしておいた方がいいでしょう。

 

(4)これから住之江区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した住之江区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約11,000人減少するそうです。

この7年間でも、5,000人以上も人口が減ってきた住之江区ですが、今後はさらに加速していくようです。

 

住之江区はこれから10年で約11,000人減る

大阪市住之江区の人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約6,600人減る見通しです。この世代の減少ペースも、さらに加速していくようですね。

 

住之江区の30〜40代人口は、2020→30年で約6,600人減る

大阪市住之江区の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、戸建ての住宅地に対するニーズは、今後さらに減っていきます。

駅近エリアで大規模マンションができるか、住之江公園周辺で戸建て分譲がされるか、どちらかであればニーズはあるかもしれませんが、それ以外のエリアは厳しくなっていきそうですね。

 

結論:買うなら?売るなら?

ここまでの話をまとめると、こうなります。

  • 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったものの、人口の減少が進む住之江区では、住之江公園周辺以外では、ほとんど恩恵がなかった
  • 新型コロナ以降は、住宅地ではあまり影響がない
  • 今後はさらに家を建てる年代が減少していくため、特に駅から遠い住宅地は弱くなるだろう

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

 

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で1割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか?」で考えるべきでしょうね。

 

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

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売るなら:異次元緩和が終了する前がチャンス

土地価格にとって、金利の低下や株価の上昇、好業績の企業の増加が追い風となってきました。

ですが、異次元緩和が終われば、これまで日銀が買い支えてきた金利も上昇、株価も調整する可能性が高いため、土地価格には逆回転になる可能性が高いです。

 

そのため、よほど人気のエリアでない限りは、異次元緩和が終わる前が高値になってくるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、住之江区に「西住之江(にしすみのえ)」という地区があります。

住ノ江駅の西側に広がる住宅地です。

 

こちらの公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価: 73万円/坪
  • 実際の取引価格:61〜100万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.4倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.6倍です。

 

どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てやマンションが立ち並ぶエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【住之江区西住之江の公示地価】

大阪市住之江区の公示地価

  • 住ノ江駅から260mの距離、徒歩約3分(1分=80m)
  • 222,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 73万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【住之江区西住之江の土地取引(令和元年〜2年)】

大阪市住之江区の土地取引

  • 住ノ江駅から徒歩7〜10分のエリアで、61〜100万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
大阪府大阪市都島区都島本通80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府大阪市福島区玉川99万円110〜150万円1.11〜1.52倍
大阪府大阪市此花区梅香80万円91〜96万円1.14〜1.2倍
大阪府大阪市西区立売堀206万円210〜310万円1.02〜1.5倍
大阪府大阪市港区南市岡66万円5.4〜120万円0.08〜1.82倍
大阪府大阪市大正区三軒家東67万円63〜110万円0.94〜1.64倍
大阪府大阪市天王寺区勝山147万円180〜210万円1.22〜1.43倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府大阪市西淀川区佃57万円32〜78万円0.56〜1.37倍
大阪府大阪市東淀川区淡路66万円24〜110万円0.36〜1.67倍
大阪府大阪市東成区大今里西80万円36〜120万円0.45〜1.5倍
大阪府大阪市生野区小路東51万円51〜74万円1〜1.45倍
大阪府大阪市旭区中宮66万円42〜99万円0.64〜1.5倍
大阪府大阪市城東区蒲生76万円47〜110万円0.62〜1.45倍
大阪府大阪市阿倍野区文の里124万円100〜180万円0.81〜1.45倍
大阪府大阪市住吉区我孫子町83万円74〜95万円0.89〜1.14倍
大阪府大阪市東住吉区西今川80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府大阪市西成区旭55万円1.6〜100万円0.03〜1.82倍
大阪府大阪市淀川区木川東83万円56〜220万円0.67〜2.65倍
大阪府大阪市鶴見区横堤83万円51〜150万円0.61〜1.81倍
大阪府大阪市住之江区御崎69万円70〜110万円1.01〜1.59倍
大阪府大阪市平野区流町72万円47〜100万円0.65〜1.39倍
大阪府大阪市北区中津100万円16〜130万円0.16〜1.3倍
大阪府大阪市中央区玉造161万円150〜180万円0.93〜1.12倍

 

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