大阪市住之江区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

大阪市住之江区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

住之江区大阪府

(画像出典:wikimedia commons 小倉商事, ポートタウンショッピングセンター)

 

この記事では大阪市住之江区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、大阪市住之江区の土地価格

(1)大阪市住之江区の公示地価・基準地価:上昇率ランキング

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)大阪市住之江区南港中1-2-90ポートタウン東(720)33.31.0%13.5%
基)大阪市住之江区粉浜西1-2-6OsakaMetro玉出(130)1000.0%4.8%
公)大阪市住之江区粉浜2-13-11粉浜(300)70.30.5%0.5%
基)大阪市住之江区中加賀屋2-16-9OsakaMetro北加賀屋(490)73.30.0%0.5%
公)大阪市住之江区西住之江2-11-27住ノ江(260)73.30.0%0.0%
公)大阪市住之江区中加賀屋2-16-9北加賀屋(490)73.30.5%0.0%
公)大阪市住之江区南加賀屋2-5-5住之江公園(350)74.60.4%0.0%
基)大阪市住之江区浜口西2-8-9南海住吉大社(800)71.60.0%0.0%
基)大阪市住之江区西加賀屋3-17-12OsakaMetro北加賀屋(750)69.30.0%0.0%
公)大阪市住之江区平林南1-3-33平林(520)26.90.4%-0.1%
公)大阪市住之江区住之江1-2-20住ノ江(260)71.90.0%-0.5%
公)大阪市住之江区東加賀屋2-10-12北加賀屋(650)71.90.0%-0.5%
基)大阪市住之江区御崎5-14-9OsakaMetro住之江公園(750)69.30.0%-0.5%
公)大阪市住之江区御崎2-11-19住之江公園(840)68.60.0%-0.5%
公)大阪市住之江区新北島4-4-63住之江公園(720)49.50.0%-0.7%
公)大阪市住之江区北島3-6-17住之江公園(1000)59.40.0%-1.1%
公)大阪市住之江区新北島3-8-48住之江公園(730)68.60.0%-2.3%
公)大阪市住之江区北加賀屋1-11-16北加賀屋(400)57.80.0%
公)大阪市住之江区平林南2-6-3平林(320)48.80.0%
公)大阪市住之江区南加賀屋2-8-25住之江公園(60)95.42.8%
基)大阪市住之江区柴谷1-1-48OsakaMetro北加賀屋(860)36.60.9%

 

(2)大阪市住之江区の土地取引

こちらのデータは、実際に土地取引をした人に対して、国土交通省がアンケートを行い、回収した分を掲載しています。

ただし、回収率は地域によって異なりますが、だいたい10〜20%程度のため、実際にはこのデータの5〜10倍の取引がありますので、あくまで参考とした方がいいでしょう。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引のみ

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
安立25800105住ノ江41種住居
安立472200155住ノ江81種住居
御崎411900150住之江公園161種住居
西加賀屋100290095北加賀屋61種住居
西住之江614500250住ノ江71種住居
西住之江100180060住ノ江101種住居
中加賀屋99220070北加賀屋5近隣商業
中加賀屋866600250北加賀屋6近隣商業
中加賀屋9216000580北加賀屋101種住居
南加賀屋17029000570住之江公園3商業
南加賀屋3870060住之江公園91種住居
南港東728700400フェリーターミナル5工業専用
南港東725300240フェリーターミナル5工業専用
南港東7211000490フェリーターミナル5工業専用
南港東7212000530フェリーターミナル5工業専用
南港北41530002000以上トレードセンター前6準工業
浜口西62150080住吉大社101種住居
浜口西57130075住吉大社101種住居
浜口東704900230住吉大社51種住居
粉浜843600140玉出31種住居
粉浜西77220095住吉大社71種住居
粉浜西96250085粉浜61種住居
粉浜西78130055粉浜71種住居
粉浜西95190065粉浜8準工業
北加賀屋90260095北加賀屋4準工業
北加賀屋5483050北加賀屋5工業
北島381400120住之江公園171種住居

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の住之江区の土地価格の動き

この7年間の住之江区の土地価格を見ると、大阪市の平均が4.0%上昇したのに対して、マイナス0.7%とほぼ横ばいでした。

 

住之江区の公示地価の推移(令和2年)

 

2019年

2020年

2013比

大阪市住之江区

0.1%

0.1%

-0.7%

大阪市

0.8%

1.2%

4.0%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

玉出駅近くの商業地で5%ぐらい上がっている地点もありますが、ほぼすべての地点で1%前後の上下しかしていないので、横ばいと考えていいでしょう。

なお、トレードセンター近くで10%以上の上昇をしているのは、工業地です。

 

なぜ住之江区では、あまり上昇していないのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. 住之江区では人口が減少しており、住之江公園周辺の一部のエリアを除いて、買い手のニーズがない
  3. そのため、一部のエリアでは人口、土地価格がともに上昇し、それ以外のエリアでは下落する二極化が進みつつある

と言えます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

②住之江区では、人口が減少している

ところが、住之江区では人口が減少してきました。2013→20年の7年間で約5,300人減ってしまったのです。

 

大阪市住之江区の人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

では、どのあたりが減っているのか?

町丁別に人口の変化を調べてみました。

 

大阪市住之江区の地区別の人口変化(2013.9〜2020.9)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500以上の減少)

(参考:大阪市 住民基本台帳人口)

 

住之江公園駅〜住之江駅の周辺で増加している地区が複数ありますが、それ以外のエリアでは減少している地区の方が多い状況です。

住之江公園周辺は、駅にも近く、子育てしやすい環境であることから、2017年に160戸の大規模マンション「イニシアブラン住之江公園」ができたことで、人口が一気に増えたようです。

 

また、ここ数年の好景気は、外国人観光客の増加によるところが大きかったため、難波方面で働く人が増えました。

そのため、南海本線を利用する人も回復傾向にあります。

 

③家を購入する世代が増えているわけではない

ただし、家を購入する中心年代である30〜40代の人口が増えているわけではありません。2013→20年の7年間で、4,000人ほど減少しているのです。

 

大阪市住之江区の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

そのため、住之江区内の持ち家に対する需要は、住之江公園の周辺に集中していると言ってよく、それ以外の戸建てエリアの需要を奪っているような状況となっています。

 

というわけで、大阪市住之江区の土地価格は、

  • 住之江公園に近いエリアに人気が集中しており、周辺の土地価格を押し上げている
  • その一方で、若い世代の人口は減少傾向にあり、他のエリアまで買い手が広がっていない
  • その結果、住之江区の人口は、住之江公園駅〜住之江駅周辺で増加する反面、他の戸建てエリアでは減少する二極化が進んでおり、土地価格もそれを反映している

と言えるでしょう。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

昨年1月に発覚し、3月下旬には緊急事態宣言にまで発展した新型コロナウイルスの感染拡大ですが、大阪府においても、日々の感染者は増加傾向にあります。

 

大阪府の新型コロナの感染者数と完全失業率

(参考:新型コロナ関連の情報提供:NHK 、大阪府 「大阪の就業状況」)

 

そのため、飲食店や小売店、観光業などの幅広い業種で売り上げが減少しており、アルバイトや派遣社員などの非正規雇用の方から雇い止めが始まっています。

完全失業率も7〜9月の時点で3.9%まで上昇しており、2021年1月現在では、さらに雇用状況は悪化しているものと考えられます。

 

住之江区では、人気の住宅地では安定している

公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格なので、この2つの価格を比較することで、新型コロナの影響を調べることができます。

 

基準地価(7月の価格)公示地価(1月の価格)コロナの影響

 

住之江区の公示地価と基準地価を調べたところ、同一住所の価格は1地点ありましたので、比較してみました。

 

住之江区の新型コロナの影響(単位:万円/坪)

*住所の番地は省略

住所区分①公示地価②基準地価変化率(②÷①)
中加賀屋2丁目住宅地73.373.30%

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧の通り、住宅地では変わりませんでした。

住宅地の中加賀屋2丁目のこちらの土地は、北加賀屋駅からも近く、土地価格も安定していた場所です。

このような利便性の高い住宅地では、コロナの影響も少ないようです。

 

他の区の事例を見ても、特に住宅地に関しては、利便性の高い人気エリアかどうかが、新型コロナの今後の影響をはかる上での目安となりそうです。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)水害リスクが認知されてきている

東日本大震災以降、津波や洪水などの水害リスクに対して敏感になる人が増えてきました。

特に、東海〜近畿エリアでは、南海トラフ大地震がいずれ起こると言われているため、沿岸部を中心に土地価格は下落傾向にあります。

 

沿岸部に位置する住之江区でも、水害リスクに対する注意喚起はされており、ハザードマップによる周知がされています。

 

住之江区のハザードマップ(南海トラフ地震発生時)

住之江区のハザードマップ

(参考:大阪市 水害ハザードマップ(住之江区))

 

南海トラフ地震が起こった場合には、木津川周辺での被害が大きいようですね。

ハザードマップはこれ以外にも、大和川の洪水時や高潮発生時のケースなど、複数のシミュレーションが行われていますので、特に戸建てでの取得を検討している方は、一度チェックしておいた方がいいでしょう。

 

(3)これから住之江区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した住之江区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約11,000人減少するそうです。

この7年間でも、5,000人以上も人口が減ってきた住之江区ですが、今後はさらに加速していくようです。

 

住之江区はこれから10年で約11,000人減る

大阪市住之江区の人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約6,600人減る見通しです。この世代の減少ペースも、さらに加速していくようですね。

 

住之江区の30〜40代人口は、2020→30年で約6,600人減る

大阪市住之江区の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、戸建ての住宅地に対するニーズは、今後さらに減っていきます。

駅近エリアで大規模マンションができるか、住之江公園周辺で戸建て分譲がされるか、どちらかであればニーズはあるかもしれませんが、それ以外のエリアは厳しくなっていきそうですね。

 

結論:買うなら?売るなら?

ここまでの話をまとめると、こうなります。

  • 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったものの、人口の減少が進む住之江区では、住之江公園周辺以外では、ほとんど恩恵がなかった
  • 今後はさらに家を建てる年代が減少していくため、特に駅から遠い住宅地は弱くなるだろう
  • また、金利が上昇した場合は短期的にも大きく価格が動く。立地に関係なく、確実に不動産価格は下がるので、金利動向には注意が必要

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

 

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で1割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか?」で考えるべきでしょうね。

 

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

外国人観光客の増加もあって、盛り上がっている大阪市ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、住之江区に「御崎(みさき)」という地区があります。

 

この御崎地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:69万円/坪
  • 実際の取引価格:70〜110万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.6倍で取引されていました。

 

【住之江区御前の公示地価】

住之江区の公示地価

  • 住之江公園駅から750mの距離、徒歩約9分(1分=80m)
  • 210,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =69万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【住之江区御崎の土地取引(過去2年間)】

住之江区の土地取引

  • 住之江公園駅から徒歩6〜10分のエリアで、70〜110万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第2種中高層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
大阪府大阪市都島区都島本通80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府大阪市福島区玉川99万円110〜150万円1.11〜1.52倍
大阪府大阪市此花区梅香80万円91〜96万円1.14〜1.2倍
大阪府大阪市西区立売堀206万円210〜310万円1.02〜1.5倍
大阪府大阪市港区南市岡66万円5.4〜120万円0.08〜1.82倍
大阪府大阪市大正区三軒家東67万円63〜110万円0.94〜1.64倍
大阪府大阪市天王寺区勝山147万円180〜210万円1.22〜1.43倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府大阪市西淀川区佃57万円32〜78万円0.56〜1.37倍
大阪府大阪市東淀川区淡路66万円24〜110万円0.36〜1.67倍
大阪府大阪市東成区大今里西80万円36〜120万円0.45〜1.5倍
大阪府大阪市生野区小路東51万円51〜74万円1〜1.45倍
大阪府大阪市旭区中宮66万円42〜99万円0.64〜1.5倍
大阪府大阪市城東区蒲生76万円47〜110万円0.62〜1.45倍
大阪府大阪市阿倍野区文の里124万円100〜180万円0.81〜1.45倍
大阪府大阪市住吉区我孫子町83万円74〜95万円0.89〜1.14倍
大阪府大阪市東住吉区西今川80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府大阪市西成区旭55万円1.6〜100万円0.03〜1.82倍
大阪府大阪市淀川区木川東83万円56〜220万円0.67〜2.65倍
大阪府大阪市鶴見区横堤83万円51〜150万円0.61〜1.81倍
大阪府大阪市住之江区御崎69万円70〜110万円1.01〜1.59倍
大阪府大阪市平野区流町72万円47〜100万円0.65〜1.39倍
大阪府大阪市北区中津100万円16〜130万円0.16〜1.3倍
大阪府大阪市中央区玉造161万円150〜180万円0.93〜1.12倍

 

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