館林市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

館林市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

館林市群馬県

(画像出典:ウィキペディア ブルーノ, アゼリアモール外観)

 

この記事では館林市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、館林市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅館林市大街道3-3-10館林(1100)11.7-0.3%-8.5%
公/住宅館林市花山町2番13外館林(3300)10.3-0.3%-7.4%
公/住宅館林市大手町10-20館林(1300)12.7-0.5%-8.3%
公/住宅館林市松原3丁目7番14館林(2000)12.5-0.5%-8.7%
公/住宅館林市美園町9-39茂林寺前(1500)12.3-0.5%-9.0%
公/住宅館林市(西部第一南25街区13外)館林(1500)11.9-0.6%-8.6%
公/住宅館林市松沼町18-2成島(1000)10.6-0.6%-8.7%
公/住宅館林市足次町字新田101番6渡瀬(300)9.7-0.7%-9.8%
公/住宅館林市近藤町字障子178番813成島(1000)9.4-0.7%-8.9%
公/住宅館林市松原2-15-22館林(2700)11.9-0.8%-10.1%
公/住宅館林市青柳町字萩原1860番12茂林寺前(1400)7.9-0.8%
公/住宅館林市尾曳町322番6外館林(1800)11.5-0.9%-10.5%
公/住宅館林市北成島町字休泊前3223番成島(1100)7.2-0.9%-14.1%
公/住宅館林市緑町1-19-6館林(1300)13.6-1.7%-6.5%
公/住宅館林市木戸町字道東610番1多々良(2100)5.5-1.8%
基/商業館林市東美園町30番15館林(2500)15.2-3.1%
基/工業館林市大新田町字南蓮河原156番4渡瀬(1300)7-3.6%
基/住宅館林市新栄町字天神1923番4館林(1000)11.3-5.3%
基/住宅館林市南美園町7番3外館林(2800)12.1-5.4%
基/住宅館林市緑町1-19-6館林(1300)13.7-5.5%
基/住宅館林市つつじ町4-11館林(2300)12.3-5.8%
基/住宅館林市西高根町42番12館林(2900)11.2-6.6%
公/商業館林市美園町3-4館林(1500)15.2-7.0%
基/工業館林市近藤町字開拓619番成島(2000)6.6-7.4%
基/商業館林市大手町6-33館林(1200)15-7.7%
基/住宅館林市堀工町字遠山1900番239茂林寺前(550)10.7-8.2%
公/商業館林市大手町6-33館林(1200)15.2-8.4%
基/住宅館林市坂下町字坂下3119番5渡瀬(450)10.1-8.4%
基/住宅館林市大谷町字二本松13番20成島(1100)11.4-8.5%
基/商業館林市足次町字道下1172番1外渡瀬(700)13.1-8.9%
基/住宅館林市朝日町23-12渡瀬(800)11.3-9.0%
公/商業館林市本町2-11-11館林(550)14.4-9.4%
公/商業館林市赤土町字赤土802番1館林(1000)14.1-10.3%
基/住宅館林市瀬戸谷町字瀬戸谷2240番24渡瀬(2100)11.6-12.2%
基/住宅館林市羽附町字上志柄1807番1外館林(3400)6.6-16.4%
基/住宅館林市小桑原町字大道西959番11外館林(1800)10.9
基/商業館林市本町2-5-46館林(200)16.8

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

と参考になる情報が少ないと思いませんか?

 

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は30年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約3年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、47都道府県・500以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の館林市の土地価格の動き

この7年間で館林市の土地価格を見ると、群馬県の平均が7.8%下落したのに対して、マイナス9.5%とさらに下落していました。

 

館林市の公示地価の推移(令和2年)

 

2019年

2020年

2013比

館林市

-0.4%

-0.4%

-9.5%

群馬県

-0.6%

-0.6%

-7.8%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

全体的に下落していますが、特に館林駅などの中心部から離れた、城沼周辺の住宅地で大きい下げが目立ちますね。

 

なぜ館林市では、これほど下落しているのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. ところが、館林市では、農地の宅地化が進んでおり、土地価格の下落が止まらない
  3. さらに若い世代の人口も減っているため、古い住宅地の買い手がさらにつきにくくなっている

と言えます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

なので、本当は館林市の土地価格も上昇しやすいはずなのです。

では、なぜこれほど下落しているのでしょうか?

 

②館林市では、農地の宅地化が進んでいる

最も大きな理由は、農地の宅地化です。この10年で、栃木県内の農地は、約0.6万ヘクタール(ha)も減っているのです。

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約60万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

群馬県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

そのため、館林市では、農地が宅地化されているエリアで人口が増えていました。

この点を確認するために、この1年半で人口が20人以上の減少、または増加している地区を調べてみました。

 

館林市の地区別の人口変化(2019.4〜2020.12)

増減:赤色(100人以上増加)>オレンジ色(50〜99人増加)>緑色(20〜49人増加)>青色の↙️(20〜49人減少)>紫色の↙️(50人以上の減少)

(参考:館林市 「館林市統計書」)

 

ご覧の通り、中心部では人口が増加している地区が見られますが、郊外では減少傾向にあります。

 

中心部で人口が増えているのであれば、土地価格も上がりそうな気がしますが、その多くがマンションやアパートなどの賃貸物件が増えたためです。

これらの賃貸物件は、戸建てに比べて、少ない土地で多くの人が住めますので、周囲の戸建ての需要を奪いますから、土地価格が下がりやすいんですね。

 

③館林市では、人口の減少が止まらない

さらに、人口の減少も、土地価格の下落を加速させています。館林市では、この7年間で約3,000人ほど人口が減っていたのです。

 

館林市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、買い手となる30〜40代の人口も、約2,000人減っていました。

 

館林市の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

館林市は、群馬県内でも首都圏に近いこともあって、館林駅の利用者数も安定していますから、駅周辺に住みたいという需要はあります。

ですが、地元で働くところも減っているため、若い人を中心に引っ越す人が多く、しかも農地の宅地化も進むため、古い住宅地に対する需要が減っているため、土地価格の下落が止まらないのです。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

館林市では、住宅地で下落が大きい

公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格です。

そして、一部の土地については、1月と7月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。

 

基準地価(7月の価格)公示地価(1月の価格)コロナの影響

 

館林市の新型コロナの影響(単位:万円/坪)

*住所の番地は省略

住所区分①公示地価②基準地価変化率(②÷①)
大手町6丁目住宅地15.1815.05-0.9%
緑町1丁目住宅地13.8313.7-0.9%

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

館林市内で影響を確認できるのは、この2地点だけですが、これらの地区は、もともと下落傾向にあったエリアであり、コロナの影響とは言えるほど、大きく下落したとは言えませんでした。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)そろそろ、金利が上昇する?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

 

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに10年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が2年3ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

(参考:NHK「住宅ローンの金利が上がる?」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:FRB St.Louis、財務省)

 

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

専門家の半数以上が、2〜3年以内に低金利政策が限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

 

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは1つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから館林市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した館林市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約0.7万人減少するそうです。

 

館林市では、これから10年間で約0.7万人減る

館林市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、30〜40代人口でも、2020→30年の10年間で約0.5万人減る見通しです。これから10年で、買い手が2割以上も減る計算になります。

 

館林市の30〜40代人口は、2020→30年で約0.5万人減る

館林市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後はさらに買い手がつきにくい土地が増えるでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、館林市の土地価格は、

  • 館林駅の利用者は減っていないため、駅周辺の需要はあるものの、農地の宅地化が進んでいるため、土地の供給がダブつき、全体的に価格の下落が止まらない
  • 今後は、若い世代の人口がさらに減っていくので、全体的にさらに下げる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた館林市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「富士見町(ふじみちょう)」という、館林駅より西側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:12万円/坪
  • 実際の取引価格:14〜22万円/坪

と、公示地価の約1.2〜1.8倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.6倍です。

 

【館林市富士見町の公示地価】

館林市の公示地価

  • 館林駅から1,500mの距離、徒歩約16分(1分=80m)
  • 36,300円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =12万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【館林市富士見町の土地取引(過去2年間)】

館林市の土地取引

  • 徒歩9〜14分のエリアで、14〜22万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県太田市八幡町17万円8.1〜20万円0.48〜1.18倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
群馬県桐生市宮本町11.6万円4.7〜15万円0.41〜1.29倍
群馬県渋川市金井15.7万円0.82〜30万円0.05〜1.91倍
群馬県館林市富士見町12万円14〜22万円1.17〜1.83倍
群馬県藤岡市藤岡11万円9.9〜14万円0.9〜1.27倍
群馬県安中市中宿9万円3.1〜15万円0.34〜1.67倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県栃木市平柳町11万円7.4〜14万円0.67〜1.27倍
栃木県佐野市堀米町11万円8〜13万円0.73〜1.18倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
栃木県那須塩原市埼玉5.3万円0.62〜10万円0.12〜1.89倍
栃木県鹿沼市貝島町11.5万円7.6〜13万円0.66〜1.13倍
栃木県日光市平ケ崎9万円5.9〜16万円0.66〜1.78倍
栃木県真岡市並木町12.5万円7.1〜32万円0.57〜2.56倍
栃木県大田原市本町8.3万円2.1〜11万円0.25〜1.33倍
栃木県下野市緑26万円24〜38万円0.92〜1.46倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県日立市鮎川町13万円20万円1.54倍
茨城県土浦市乙戸南10万円7.9〜13万円0.79〜1.3倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県取手市井野18万円20〜25万円1.11〜1.39倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
茨城県ひたちなか市勝田本町16万円18〜19万円1.13〜1.19倍
茨城県筑西市二木成10万円13〜16万円1.3〜1.6倍
茨城県牛久市上柏田11万円5.9〜18万円0.54〜1.64倍
茨城県神栖市大野原7.5万円7.9〜15万円1.05〜2倍
茨城県龍ケ崎市佐貫町10万円11〜18万円1.1〜1.8倍
茨城県石岡市旭台10万円7.1〜12万円0.71〜1.2倍
茨城県笠間市平町9.3万円6.5〜13万円0.7〜1.4倍
茨城県鹿嶋市宮中9.3万円3.1〜13万円0.33〜1.4倍
茨城県常総市内守谷町きぬの里10.5万円11〜16万円1.05〜1.52倍
茨城県守谷市松ケ丘30万円27〜37万円0.9〜1.23倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

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参考データ

館林市の土地取引

こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。

日本では1年間に約130万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、30万件弱となっています。

また、大都市では回収率が低いので1割前後、地方では2割前後の取引価格が回収できています。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
つつじ町3.8130115館林291低住専
つつじ町5790520館林30-60分1低住専
岡野町6.390002000以上渡瀬(群馬)91種住居
岡野町1.7100210渡瀬(群馬)15その他
岡野町631001700館林191種住居
花山町10900300館林30-60分1中住専
花山町4.51100820館林30-60分1中住専
花山町11890280館林30-60分1低住専
花山町11480150館林30-60分1低住専
花山町0.522145館林30-60分その他
花山町6.5660340館林30-60分その他
近藤町26701100成島(群馬)11準工業
近藤町318002000以上成島(群馬)14その他
近藤町0.089370館林29その他
広内町8.4570220渡瀬(群馬)111中住専
広内町6.728001400渡瀬(群馬)121種住居
広内町9.1990360渡瀬(群馬)121種住居
松原4.6150105館林18近隣商業
上三林町5600400茂林寺前30-60分その他
上赤生田町0.21001700茂林寺前30-60分その他
上赤生田町5.8320002000以上館林30-60分準工業
上早川田町1.1300870渡瀬(群馬)24その他
城町7.9600250館林212中住専
城町2.6100125館林212中住専
新栄町8.51800700館林121種住居
新宿4.3200155館林10準工業
新宿1.3110270館林15準工業
諏訪町0.96150500茂林寺前11その他
諏訪町1.2310830茂林寺前11その他
諏訪町1.2190510茂林寺前11その他
諏訪町7.51700760茂林寺前21準工業
成島町14901600成島(群馬)2その他
成島町8.2530210成島(群馬)6その他
成島町0.523155成島(群馬)10その他
成島町0.433270成島(群馬)10その他
成島町0.419160成島(群馬)10その他
成島町6.9300145館林131中住専
成島町8.2840340館林14その他
西本町8.51200470館林10近隣商業
西本町7270125館林121種住居
青柳町1020065茂林寺前16その他
青柳町6.2850450茂林寺前17その他
青柳町6.81500700茂林寺前17その他
赤生田町5.81700990館林30-60分1種住居
赤土町11840250館林111中住専
赤土町8.1800330館林121中住専
足次町1.2160450渡瀬(群馬)1その他
足次町8.730001100渡瀬(群馬)51中住専
足次町3.4280270渡瀬(群馬)61種住居
足次町2.9240270渡瀬(群馬)61種住居
足次町7.325001100渡瀬(群馬)61種住居
足次町414001100渡瀬(群馬)61中住専
代官町7.2700320館林111種住居
大街道11590185館林131種住居
大街道91400530館林161種住居
大手町6.1300160館林14商業
大手町9780290館林16第2種住居
大新田町4.1860700渡瀬(群馬)9その他
大谷町1.9100180成島(群馬)131種住居
大島町2.95360渡瀬(群馬)30-60分その他
朝日町4.7500350館林181種住居
当郷町2.6700880館林30-60分1低住専
楠町1.655110館林30-60分その他
日向町6.4600310多々良61中住専
日向町0.84200810多々良6その他
日向町0.835202000以上多々良7その他
尾曳町9.4780270館林251低住専
苗木町0.37100890館林30-60分その他
苗木町2.820002000以上館林30-60分その他
富士見町11750220館林121種住居
富士見町11750220館林121種住居
富士原町7.8800340館林232中住専
北成島町0.638210成島(群馬)11その他
北成島町6.51000530館林231種住居
堀工町3220240茂林寺前11第2種住居
堀工町1.9200350茂林寺前151中住専
本町15780175館林11商業
本町10720240館林14近隣商業
野辺町0.260990本中野30-60分その他
緑町131200300館林181中住専

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が1〜2割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては1.5〜2倍以上に開いている地区もあります。

 

そのため、「もっと安く買えるのか?」「もっと高い評価額なのか?」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。

というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。

 

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