館林市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：ウィキペディア　ブルーノ,　アゼリアモール外観）

この記事では館林市の

の３点について解説しています。

１、館林市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

２、過去７年間の館林市の土地価格の動き

この７年間で館林市の土地価格を見ると、群馬県の平均が７.８％下落したのに対して、マイナス９.５％とさらに下落していました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

全体的に下落していますが、特に館林駅などの中心部から離れた、城沼周辺の住宅地で大きい下げが目立ちますね。

なぜ館林市では、これほど下落しているのか？

最初に結論をまとめておきます。

と言えます。

では、これから１つずつ詳しく解説していきます。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

なので、本当は館林市の土地価格も上昇しやすいはずなのです。

では、なぜこれほど下落しているのでしょうか？

②館林市では、農地の宅地化が進んでいる

最も大きな理由は、農地の宅地化です。この10年で、栃木県内の農地は、約0.6万ヘクタール（ha）も減っているのです。

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約60万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

（参考：農林センサス　「２−８　経営耕地の状況」）

そのため、館林市では、農地が宅地化されているエリアで人口が増えていました。

この点を確認するために、この１年半で人口が20人以上の減少、または増加している地区を調べてみました。

館林市の地区別の人口変化（2019.4〜2020.12）

増減：赤色（100人以上増加）＞オレンジ色（50〜99人増加）＞緑色（20〜49人増加）＞青色の↙️（20〜49人減少）＞紫色の↙️（50人以上の減少）

（参考：館林市　「館林市統計書」）

ご覧の通り、中心部では人口が増加している地区が見られますが、郊外では減少傾向にあります。

中心部で人口が増えているのであれば、土地価格も上がりそうな気がしますが、その多くがマンションやアパートなどの賃貸物件が増えたためです。

これらの賃貸物件は、戸建てに比べて、少ない土地で多くの人が住めますので、周囲の戸建ての需要を奪いますから、土地価格が下がりやすいんですね。

③館林市では、人口の減少が止まらない

さらに、人口の減少も、土地価格の下落を加速させています。館林市では、この７年間で約3,000人ほど人口が減っていたのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

さらに、買い手となる３０〜４０代の人口も、約2,000人減っていました。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

館林市は、群馬県内でも首都圏に近いこともあって、館林駅の利用者数も安定していますから、駅周辺に住みたいという需要はあります。

ですが、地元で働くところも減っているため、若い人を中心に引っ越す人が多く、しかも農地の宅地化も進むため、古い住宅地に対する需要が減っているため、土地価格の下落が止まらないのです。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

館林市では、住宅地で下落が大きい

公示地価は、１月１日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は７月１日現在の価格です。

そして、一部の土地については、１月と７月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。

館林市の新型コロナの影響（単位：万円／坪）

*住所の番地は省略

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

館林市内で影響を確認できるのは、この２地点だけですが、これらの地区は、もともと下落傾向にあったエリアであり、コロナの影響とは言えるほど、大きく下落したとは言えませんでした。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率２％で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

（参考：NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2％の物価目標 達成困難に」）

つまり、2013〜2023年の１０年間で、

という状況になっているわけです。

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、２０１８年頃からすでに減らしてきているからです。

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

（参考：財務省　2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会（参考資料２）」）

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間１〜１０年の国債（赤色の線）で約６０％程度、期間１０年超の国債（灰色の線）で８.７％にまで下がっています。

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）これから館林市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した館林市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約０.７万人減少するそうです。

館林市では、これから10年間で約０.７万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、30〜40代人口でも、2020→30年の10年間で約０.５万人減る見通しです。これから10年で、買い手が２割以上も減る計算になります。

館林市の30〜４0代人口は、2020→30年で約０.５万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、今後はさらに買い手がつきにくい土地が増えるでしょう。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、館林市の土地価格は、

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた館林市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、「富士見町（ふじみちょう）」という、館林駅より西側に広がる住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

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