あま市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

あま市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

あま市愛知県

(画像出典:ウィキペディア Редактор Канзаки, 甚目寺駅北口のロータリー)

 

この記事ではあま市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、あま市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)あま市小路3丁目6番2七宝(1400)24.8-0.5%3.6%
公)あま市本郷郷中19番外甚目寺(1100)30.40.8%2.4%
公)あま市下萱津九反田59番甚目寺(2000)32.80.3%2.3%
公)あま市木田宮西52番9木田(800)250.0%1.6%
公)あま市篠田森後26番木田(1300)24.80.0%1.2%
基)あま市木田加瀬9番6木田(300)24.7-0.5%1.1%
基)あま市甚目寺乾出120番3甚目寺(650)26.80.0%1.0%
公)あま市木田北屋敷21番5外木田(480)22.40.0%0.7%
公)あま市甚目寺山之浦135番2甚目寺(300)27.40.0%0.5%
公)あま市新居屋上権現100番七宝(850)25.30.0%0.0%
公)あま市坂牧阿原95番2甚目寺(1900)25.30.0%0.0%
基)あま市甚目寺山之浦135番2甚目寺(300)27.40.0%0.0%
公)あま市上萱津銭神41番1甚目寺(1300)26.60.0%-0.2%
公)あま市七宝町秋竹廻場327番35七宝(2900)23.8-0.3%-0.3%
公)あま市新居屋大日75番七宝(720)25.40.0%-0.4%
公)あま市七宝町伊福壱町畑43番2蟹江(2900)21.7-0.5%-0.5%
公)あま市七宝町徳実郷ノ西2番13蟹江(1600)21.9-0.4%-0.7%
公)あま市七宝町鷹居3丁目82番2蟹江(2500)21.8-0.5%-0.8%
公)あま市甚目寺五位田155番2外甚目寺(250)33.7-1.0%-1.0%
基)あま市七宝町川部山王133番七宝(3600)23-0.7%-1.4%
基)あま市甚目寺五位田155番2外甚目寺(250)33.3-1.9%-1.9%
基)あま市七宝町沖之島南屋敷14番七宝(1000)14.4-1.1%-2.0%
基)あま市方領屋敷94番甚目寺(1800)19-0.9%-3.2%
基)あま市下萱津長者24番2甚目寺(2300)23.1-2.2%-7.8%
公)あま市七宝町桂山之浦1707番18蟹江(3700)23.4-0.4%
公)あま市上萱津矢台43番1甚目寺(1200)21-1.6%
公)あま市木田五反田33番33木田(600)25.60.0%
公)あま市小橋方田中528番13外木田(1900)22.90.0%
公)あま市新居屋辻畑1番2七宝(1100)23.60.3%
基)あま市七宝町桂親田2016番1外七宝(3200)29.1

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間のあま市の土地価格の動き

この7年間の名古屋市の土地価格を見ると、愛知県の平均が6.4%上昇したのに対して、完全に横ばいの0%でした。

 

あま市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

全体的に上昇している地点が多いですが、一部下落している地点が点在しているようです。はっきりとした傾向は見えにくいですね。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

なぜ、あま市ではあまり上がっていないのか?

この7年間の愛知県の土地価格は、トヨタ自動車などの製造業が好調なことを受けて、名古屋市〜豊田市周辺の西三河地区が激しく上昇しました。

 

住宅地の公示地価:7年間上昇率

愛知県の公示地価の変化率マップ

 

しかし、名古屋市の中でも南区、港区、中村区では下落している地点も多く、その勢いは一部のエリアに集中しています。

 

というのも、この7年間で土地価格は上昇したものの、家を建てる人の数は決して増えていないからです。

 

愛知県で見ると、家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、この10年間で30万人近く減少しています。

 

愛知県の30代人口と建設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、あま市内でも上昇エリアと下落エリアが混在しているのでしょう。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

愛知県では、名古屋〜西三河エリアの商業地が特に危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、名古屋市から刈谷市、安城市、豊田市などの西三河エリアで特に大きな影響を受けていました。

トヨタ関連企業の決算が好調で雇用が増えたことや、名古屋駅周辺を中心に、商業施設の開発が活発化していましたが、海外への輸出も厳しい状況となり、一気に景気が冷え込んでしまっています。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、ほとんどの住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

愛知県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これからあま市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表したあま市の人口の見通しによると、2025年までに3,000人減るそうです。

 

あま市の人口は、2025年までに3,000人減少する

あま市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である20〜40代はすでに減り始めており、2025年までに5,000人減る見通しです。

 

あま市の20〜40代人口は、2025年までに約5,000人減少

あま市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後もこの傾向は続くでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、あま市の土地価格は、

  • 人口の減少から、上昇エリア、下落エリアが混在している
  • 新型コロナが長期化することで、商業地や自動車産業に影響を出てくる
  • 今後は、20〜40代人口がさらに減っていくので、全体的にさらに下げる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまでほぼ横ばいを続けてきたあま市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「本郷(ほんごう)」という、甚目寺駅より南側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:30万円/坪
  • 実際の取引価格:29〜40万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.3倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.4倍です。

 

【あま市本郷の公示地価】

あま市本郷の公示地価

  • 甚目寺駅から1,100mの距離、徒歩約14分(1分=80m)
  • 91,500円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =30万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【あま市本郷の土地取引(過去2年間)】

あま市本郷の土地取引

  • 徒歩16〜18分のエリアで、29〜40万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県一宮市花池36万円23〜43万円0.64〜1.19倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
愛知県豊田市井上町34万円11〜43万円0.32〜1.26倍
愛知県春日井市小野町38万円29〜56万円0.76〜1.47倍
愛知県安城市安城町37万円22〜44万円0.59〜1.19倍
愛知県刈谷市板倉町51万円58〜60万円1.14〜1.18倍
愛知県西尾市今川町29万円20〜34万円0.69〜1.17倍
愛知県豊川市新青馬町28万円18〜33万円0.64〜1.18倍
愛知県小牧市小松寺26万円20〜39万円0.77〜1.5倍
愛知県瀬戸市石田町20万円7.3〜32万円0.37〜1.6倍
愛知県江南市高屋町24万円20〜29万円0.83〜1.21倍
愛知県日進市浅田町33万円29〜46万円0.88〜1.39倍
愛知県尾張旭市旭ヶ丘町27万円13〜35万円0.48〜1.3倍
愛知県半田市有楽町21万円9.3〜27万円0.44〜1.29倍
愛知県稲沢市祖父江町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県大府市柊山町44万円45〜59万円1.02〜1.34倍
愛知県北名古屋市沖村36万円30〜42万円0.83〜1.17倍
愛知県東海市荒尾町30万円16〜36万円0.53〜1.2倍
愛知県あま市本郷30万円29〜40万円0.97〜1.33倍
愛知県蒲郡市水竹町26万円9〜30万円0.35〜1.15倍
愛知県犬山市大字犬山18.5万円1.5〜22万円0.08〜1.19倍
愛知県碧南市幸町26万円30〜32万円1.15〜1.23倍
愛知県豊明市阿野町32万円34〜45万円1.06〜1.41倍
愛知県知立市池端49万円49〜60万円1〜1.22倍
愛知県清須市清洲31万円6.5〜41万円0.21〜1.32倍
愛知県津島市愛宕町19.7万円10〜27万円0.51〜1.37倍
愛知県愛西市諏訪町20.8万円8.5〜27万円0.41〜1.3倍
愛知県田原市田原町22万円9.3〜30万円0.42〜1.36倍
愛知県みよし市黒笹いずみ47万円22〜57万円0.47〜1.21倍
愛知県常滑市飛香台22万円20〜28万円0.91〜1.27倍
愛知県長久手市岩作35.6万円52〜75万円1〜2.11倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

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参考データ

あま市の土地取引

こちらのデータは、実際に土地取引をした人に対して、国土交通省がアンケートを行い、回収した分を掲載しています。

ただし、回収率は地域によって異なりますが、だいたい10〜20%程度のため、実際にはこのデータの5〜10倍の取引がありますので、あくまで参考とした方がいいでしょう。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引のみ

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名取引総額(万円)坪単価(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
乙之子8005.6470木田30分-60分その他
乙之子11006.1590木田30分-60分その他
下萱津140024185甚目寺192中住専
下萱津110016230甚目寺281種住居
花正150013370木田7その他
金岩100022155木田61種住居
金岩540.3600木田14その他
古道1001.8180七宝13その他
坂牧120028145甚目寺291中住専
坂牧700027870甚目寺242種住居
七宝町安松220011660七宝30分-60分1中住専
七宝町伊福27008.51100春田18その他
七宝町伊福8700171700春田20その他
七宝町遠島2801185七宝30分-60分1中住専
七宝町沖之島39012105七宝19その他
七宝町沖之島60018110七宝6その他
七宝町沖之島160010520七宝16その他
七宝町沖之島160010520七宝18その他
七宝町沖之島400015870七宝19その他
七宝町沖之島24006.41200七宝20その他
七宝町桂5201895蟹江30分-60分その他
七宝町桂501.1145蟹江30分-60分その他
七宝町桂50011155蟹江30分-60分その他
七宝町桂501165蟹江30分-60分その他
七宝町桂150021240蟹江30分-60分1中住専
七宝町桂98019170七宝30分-60分2中住専
七宝町桂70010230七宝30分-60分その他
七宝町桂130014320七宝30分-60分その他
七宝町秋竹140028165七宝30分-60分1低住専
七宝町川部12009.9400蟹江30分-60分2中住専
七宝町川部9807.2450蟹江30分-60分その他
七宝町川部96024130七宝30分-60分1中住専
七宝町川部1002.4135七宝30分-60分2中住専
七宝町川部210014490木田30分-60分2中住専
七宝町川部210014490木田30分-60分2中住専
七宝町川部220014520木田30分-60分2中住専
七宝町鷹居6009.7210蟹江30分-60分2中住専
七宝町徳実10005670蟹江14その他
七宝町鯰橋110014260蟹江262中住専
七宝町鯰橋110012300蟹江252中住専
篠田420025560甚目寺161種住居
篠田10005.1650木田211中住専
篠田7901.51700木田20その他
小橋方79021125木田241中住専
上萱津100027125甚目寺191種住居
上萱津16006.1860甚目寺231種住居
新居屋120024165七宝91種住居
新居屋8006.6400七宝91種住居
新居屋110012290甚目寺141種住居
4008.8150七宝191種住居
140025175七宝262中住専
森山5005.5300青塚12その他
甚目寺140028160甚目寺102中住専
甚目寺130026165甚目寺61種住居
甚目寺140027165甚目寺81種住居
甚目寺140023195甚目寺101種住居
甚目寺230027270甚目寺91種住居
西今宿130017250甚目寺152中住専
中萱津180015400甚目寺161種住居
二ツ寺130020210七宝14その他
北苅750.58430木田15その他
本郷200033200甚目寺162中住専
本郷200033200甚目寺182中住専
木田160027190木田131中住専
木田65011200木田61中住専

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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