あま市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：ウィキペディア　Редактор Канзаки,　甚目寺駅北口のロータリー）

この記事ではあま市の

の３点について解説しています。

１、あま市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

と参考になる情報が少ないと思いませんか？

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は３０年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約３年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、４７都道府県・５００以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

なので、この記事を読み終わる頃には、

ようになっているはずです。

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去８年間のあま市の土地価格の動き

あま市の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で１％下落しました。

ただし、今年は新型コロナの影響もあって、住宅地は前年比１.０%のマイナス、商業地も１.７%のマイナスとなっていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

全体的に上昇している地点が多いですが、一部下落している地点が点在しているようです。はっきりとした傾向は見えにくいですね。

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

なぜ、あま市ではあまり上がっていないのか？

この７年間の愛知県の土地価格は、トヨタ自動車などの製造業が好調なことを受けて、名古屋市〜豊田市周辺の西三河地区が激しく上昇しました。

住宅地の公示地価：７年間上昇率

しかし、名古屋市の中でも南区、港区、中村区では下落している地点も多く、その勢いは一部のエリアに集中しています。

というのも、この７年間で土地価格は上昇したものの、家を建てる人の数は決して増えていないからです。

愛知県で見ると、家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、この１０年間で３０万人近く減少しています。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

そのため、あま市内でも上昇エリアと下落エリアが混在しているのでしょう。

新型コロナで、駅から遠いエリアほど下落

新型コロナの感染拡大によって、飲食店やホテルなどで大きな影響が出ました。

あま市でも、住宅地、商業地ともに全体的に下落していました。ですが、甚目寺駅の周辺では、比較的安定していました。

全体としては、買い手が減っているものの、名古屋方面に近い方がまだ需要があり、土地価格の安定に寄与しているようです。

３、これからどうなるのか？

あま市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

（１）そろそろ、金利が上昇する？

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに１０年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が２年３ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

（参考：NHK「住宅ローンの金利が上がる？」）

（参考：FRB　St.Louis、財務省）

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

専門家の半数以上が、２〜３年以内に低金利政策が限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは１つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

（２）新型コロナが長期化するとどうなる？

愛知県内の、この１年間の住宅地の動向を見ると、名古屋市では中心部に近いところで、名古屋以外では駅から近いエリアほど、土地価格が安定していました。

仕事や買い物に便利なエリアでは安定しているものの、通勤に時間がかかるエリアでは下落しているようです。

その理由は、外国人観光客を相手にしていた飲食店やホテルなどでは影響があるものの、金融関係や製造業では、あまり影響がなかったためでしょう。

それらの業界の正社員の待遇はそれほど変わっておらず、仕事や買い物に便利なエリアに住みたいというニーズは安定しているようです。

しかし、それなりに住宅地が安定していたのは、政府による支援が大きかったためです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の１年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに２兆7,658億円と、４倍以上も使われているのです。

（参考：総務省統計局　労働力調査）

そのため、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ているものの、2021年2月時点の失業率は、２.９％とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で５.５％まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

新型コロナでの助成金の予算は、昨年６月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の６月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

つまり、休業者の解雇が、これから進む可能性が高いのです。

　従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

　厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

（参考：テレ朝ニュース　2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」）

そのため、今後は徐々に失業率が高まってくることが予想されます。その結果、まずは賃貸物件の空室が増えてくるでしょう。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

（３）これからあま市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表したあま市の人口の見通しによると、2025年までに3,000人減るそうです。

あま市の人口は、2025年までに3,000人減少する

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

しかも、家を買う中心年代である20〜40代はすでに減り始めており、2025年までに5,000人減る見通しです。

あま市の20〜40代人口は、2025年までに約5,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、今後もこの傾向は続くでしょう。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、あま市の土地価格は、

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

好条件の土地を探すならこちら

売るなら：助成金打ち切り前、金利上昇の前の今がチャンス

土地価格が上昇した地点、下落した地点のどちらにおいても、これまでの金利低下は土地価格の追い風となっていました。

ですが、金利はこれ以上は下がりようがないので、金利低下による上昇はありません。

また、休業者に対する雇用調整助成金も、いつまで続くかわかりませんので、よほど人気のエリア以外では、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、「本郷（ほんごう）」という、甚目寺駅より南側に広がる住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

こちらの「住まいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に無料で査定を依頼することができます。

特に、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の３社は、ここでしか査定を依頼できないため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

住まいバリューで査定するならこちら

地域密着企業にも依頼したいなら、イエウール

住まいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、訪問される心配もありません。

訪問査定の案内を２回「いいえ」で回答する

新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？

あなたの不動産の評価額を調べるならこちら

参考データ

あま市の土地取引

こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。

日本では１年間に約１３０万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、３０万件弱となっています。

また、大都市では回収率が低いので１割前後、地方では２割前後の取引価格が回収できています。

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画：建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が１〜２割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては１.５〜２倍以上に開いている地区もあります。

そのため、「もっと安く買えるのか？」「もっと高い評価額なのか？」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。

というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。

この記事でご紹介したサービスを使えば、各社が持っている情報をもとに、あなたの（気になる）不動産について調べてくれます。いずれも無料で簡単に使えますので、１度チェックしてみてはいかがでしょうか。

（買うなら）非公開物件の情報を手に入れるならこちら↓

タウンライフの詳細はこちら

（売るなら）大手６社から価格を調べるならこちら↓

大手６社から調べてもらうならこちら（すまいバリュー）

（売るなら）大手＋地元（1,700社以上）から価格を調べるならこちら↓

1,700社から調べてもらうこちら（イエウール）