あま市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

あま市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

あま市愛知県

(画像出典:ウィキペディア Редактор Канзаки, 甚目寺駅北口のロータリー)

 

この記事ではあま市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、あま市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅あま市本郷郷中19番外甚目寺(1100)30.40.0%2.4%
公/住宅あま市甚目寺山之浦135番2甚目寺(300)27.40.0%0.5%
公/住宅あま市新居屋辻畑1番2七宝(1100)23.5-0.3%
公/住宅あま市木田宮西52番9木田(800)24.8-0.7%1.6%
公/住宅あま市上萱津銭神41番1甚目寺(1300)26.4-0.7%-0.2%
公/住宅あま市新居屋大日75番七宝(720)25.2-0.8%-0.4%
公/商業あま市下萱津九反田59番甚目寺(2000)32.6-0.8%2.3%
公/住宅あま市坂牧阿原95番2甚目寺(1900)25.1-0.9%0.0%
公/住宅あま市七宝町鷹居3丁目82番2蟹江(2500)21.5-1.1%-0.8%
公/住宅あま市七宝町伊福壱町畑43番2蟹江(2900)21.5-1.1%-0.5%
公/住宅あま市篠田森後26番木田(1300)24.5-1.1%1.2%
公/住宅あま市七宝町秋竹廻場327番35七宝(2900)23.5-1.1%-0.3%
公/住宅あま市七宝町桂山之浦1707番18蟹江(3700)23.1-1.1%
公/住宅あま市新居屋上権現100番七宝(850)25-1.2%0.0%
公/住宅あま市木田北屋敷21番5外木田(480)22.1-1.2%0.7%
公/住宅あま市小橋方田中528番13外木田(1900)22.6-1.3%
公/住宅あま市七宝町徳実郷ノ西2番13蟹江(1600)21.6-1.5%-0.7%
公/住宅あま市上萱津矢台43番1甚目寺(1200)20.5-2.2%
公/商業あま市甚目寺五位田155番2外甚目寺(250)32.8-2.5%-1.0%
基/住宅あま市小路3丁目6番2七宝(1400)24.83.6%
基/住宅あま市木田加瀬9番6木田(300)24.71.1%
基/住宅あま市甚目寺乾出120番3甚目寺(650)26.81.0%
基/住宅あま市甚目寺山之浦135番2甚目寺(300)27.40.0%
基/住宅あま市七宝町川部山王133番七宝(3600)23-1.4%
基/商業あま市甚目寺五位田155番2外甚目寺(250)33.3-1.9%
基/住宅あま市七宝町沖之島南屋敷14番七宝(1000)14.4-2.0%
基/住宅あま市方領屋敷94番甚目寺(1800)19-3.2%
基/住宅あま市下萱津長者24番2甚目寺(2300)23.1-7.8%
公/住宅あま市金岩江西上26番木田(430)23.2
基/商業あま市七宝町桂親田2016番1外七宝(3200)29.1

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

と参考になる情報が少ないと思いませんか?

 

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は30年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約3年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、47都道府県・500以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去8年間のあま市の土地価格の動き

あま市の住宅地は、アベノミクス以降の8年間で1%下落しました。

ただし、今年は新型コロナの影響もあって、住宅地は前年比1.0%のマイナス商業地も1.7%のマイナスとなっていました。

 

あま市の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

全体的に上昇している地点が多いですが、一部下落している地点が点在しているようです。はっきりとした傾向は見えにくいですね。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

なぜ、あま市ではあまり上がっていないのか?

この7年間の愛知県の土地価格は、トヨタ自動車などの製造業が好調なことを受けて、名古屋市〜豊田市周辺の西三河地区が激しく上昇しました。

 

住宅地の公示地価:7年間上昇率

愛知県の公示地価の変化率マップ

 

しかし、名古屋市の中でも南区、港区、中村区では下落している地点も多く、その勢いは一部のエリアに集中しています。

 

というのも、この7年間で土地価格は上昇したものの、家を建てる人の数は決して増えていないからです。

 

愛知県で見ると、家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、この10年間で30万人近く減少しています。

 

愛知県の30代人口と建設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、あま市内でも上昇エリアと下落エリアが混在しているのでしょう。

 

新型コロナで、駅から遠いエリアほど下落

新型コロナの感染拡大によって、飲食店やホテルなどで大きな影響が出ました。

あま市でも、住宅地、商業地ともに全体的に下落していました。ですが、甚目寺駅の周辺では、比較的安定していました。

 

全体としては、買い手が減っているものの、名古屋方面に近い方がまだ需要があり、土地価格の安定に寄与しているようです。

 

3、これからどうなるのか?

あま市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)そろそろ、金利が上昇する?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

 

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに10年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が2年3ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

(参考:NHK「住宅ローンの金利が上がる?」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:FRB St.Louis、財務省)

 

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

専門家の半数以上が、2〜3年以内に低金利政策が限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

 

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは1つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

 

 

(2)新型コロナが長期化するとどうなる?

愛知県内の、この1年間の住宅地の動向を見ると、名古屋市では中心部に近いところで、名古屋以外では駅から近いエリアほど、土地価格が安定していました。

仕事や買い物に便利なエリアでは安定しているものの、通勤に時間がかかるエリアでは下落しているようです。

 

その理由は、外国人観光客を相手にしていた飲食店やホテルなどでは影響があるものの、金融関係や製造業では、あまり影響がなかったためでしょう。

それらの業界の正社員の待遇はそれほど変わっておらず、仕事や買い物に便利なエリアに住みたいというニーズは安定しているようです。

 

しかし、それなりに住宅地が安定していたのは、政府による支援が大きかったためです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の1年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに2兆7,658億円と、4倍以上も使われているのです。

 

失業率の推移

(参考:総務省統計局 労働力調査)

 

そのため、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ているものの、2021年2月時点の失業率は、2.9%とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で5.5%まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

 

新型コロナでの助成金の予算は、昨年6月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の6月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

つまり、休業者の解雇が、これから進む可能性が高いのです。

 

 従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

 厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

(参考:テレ朝ニュース 2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」)

 

そのため、今後は徐々に失業率が高まってくることが予想されます。その結果、まずは賃貸物件の空室が増えてくるでしょう。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

 

(3)これからあま市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表したあま市の人口の見通しによると、2025年までに3,000人減るそうです。

 

あま市の人口は、2025年までに3,000人減少する

あま市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である20〜40代はすでに減り始めており、2025年までに5,000人減る見通しです。

 

あま市の20〜40代人口は、2025年までに約5,000人減少

あま市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後もこの傾向は続くでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、あま市の土地価格は、

  • 人口の減少から、上昇エリア、下落エリアが混在している
  • 新型コロナで買い手が減ったことで、全体的に下落傾向だが、甚目寺駅周辺では、比較的安定している
  • 今後は、20〜40代人口がさらに減っていくので、全体的にさらに下げる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:助成金打ち切り前、金利上昇の前の今がチャンス

土地価格が上昇した地点、下落した地点のどちらにおいても、これまでの金利低下は土地価格の追い風となっていました。

 

ですが、金利はこれ以上は下がりようがないので、金利低下による上昇はありません。

また、休業者に対する雇用調整助成金も、いつまで続くかわかりませんので、よほど人気のエリア以外では、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「本郷(ほんごう)」という、甚目寺駅より南側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:30万円/坪
  • 実際の取引価格:29〜40万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.3倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.4倍です。

 

【あま市本郷の公示地価】

あま市本郷の公示地価

  • 甚目寺駅から1,100mの距離、徒歩約14分(1分=80m)
  • 91,500円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =30万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【あま市本郷の土地取引(過去2年間)】

あま市本郷の土地取引

  • 徒歩16〜18分のエリアで、29〜40万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県一宮市花池36万円23〜43万円0.64〜1.19倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
愛知県豊田市井上町34万円11〜43万円0.32〜1.26倍
愛知県春日井市小野町38万円29〜56万円0.76〜1.47倍
愛知県安城市安城町37万円22〜44万円0.59〜1.19倍
愛知県刈谷市板倉町51万円58〜60万円1.14〜1.18倍
愛知県西尾市今川町29万円20〜34万円0.69〜1.17倍
愛知県豊川市新青馬町28万円18〜33万円0.64〜1.18倍
愛知県小牧市小松寺26万円20〜39万円0.77〜1.5倍
愛知県瀬戸市石田町20万円7.3〜32万円0.37〜1.6倍
愛知県江南市高屋町24万円20〜29万円0.83〜1.21倍
愛知県日進市浅田町33万円29〜46万円0.88〜1.39倍
愛知県尾張旭市旭ヶ丘町27万円13〜35万円0.48〜1.3倍
愛知県半田市有楽町21万円9.3〜27万円0.44〜1.29倍
愛知県稲沢市祖父江町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県大府市柊山町44万円45〜59万円1.02〜1.34倍
愛知県北名古屋市沖村36万円30〜42万円0.83〜1.17倍
愛知県東海市荒尾町30万円16〜36万円0.53〜1.2倍
愛知県あま市本郷30万円29〜40万円0.97〜1.33倍
愛知県蒲郡市水竹町26万円9〜30万円0.35〜1.15倍
愛知県犬山市大字犬山18.5万円1.5〜22万円0.08〜1.19倍
愛知県碧南市幸町26万円30〜32万円1.15〜1.23倍
愛知県豊明市阿野町32万円34〜45万円1.06〜1.41倍
愛知県知立市池端49万円49〜60万円1〜1.22倍
愛知県清須市清洲31万円6.5〜41万円0.21〜1.32倍
愛知県津島市愛宕町19.7万円10〜27万円0.51〜1.37倍
愛知県愛西市諏訪町20.8万円8.5〜27万円0.41〜1.3倍
愛知県田原市田原町22万円9.3〜30万円0.42〜1.36倍
愛知県みよし市黒笹いずみ47万円22〜57万円0.47〜1.21倍
愛知県常滑市飛香台22万円20〜28万円0.91〜1.27倍
愛知県長久手市岩作35.6万円52〜75万円1〜2.11倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

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参考データ

あま市の土地取引

こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。

日本では1年間に約130万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、30万件弱となっています。

また、大都市では回収率が低いので1割前後、地方では2割前後の取引価格が回収できています。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名取引総額(万円)坪単価(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
乙之子8005.6470木田30分-60分その他
乙之子11006.1590木田30分-60分その他
下萱津140024185甚目寺192中住専
下萱津110016230甚目寺281種住居
花正150013370木田7その他
金岩100022155木田61種住居
金岩540.3600木田14その他
古道1001.8180七宝13その他
坂牧120028145甚目寺291中住専
坂牧700027870甚目寺242種住居
七宝町安松220011660七宝30分-60分1中住専
七宝町伊福27008.51100春田18その他
七宝町伊福8700171700春田20その他
七宝町遠島2801185七宝30分-60分1中住専
七宝町沖之島39012105七宝19その他
七宝町沖之島60018110七宝6その他
七宝町沖之島160010520七宝16その他
七宝町沖之島160010520七宝18その他
七宝町沖之島400015870七宝19その他
七宝町沖之島24006.41200七宝20その他
七宝町桂5201895蟹江30分-60分その他
七宝町桂501.1145蟹江30分-60分その他
七宝町桂50011155蟹江30分-60分その他
七宝町桂501165蟹江30分-60分その他
七宝町桂150021240蟹江30分-60分1中住専
七宝町桂98019170七宝30分-60分2中住専
七宝町桂70010230七宝30分-60分その他
七宝町桂130014320七宝30分-60分その他
七宝町秋竹140028165七宝30分-60分1低住専
七宝町川部12009.9400蟹江30分-60分2中住専
七宝町川部9807.2450蟹江30分-60分その他
七宝町川部96024130七宝30分-60分1中住専
七宝町川部1002.4135七宝30分-60分2中住専
七宝町川部210014490木田30分-60分2中住専
七宝町川部210014490木田30分-60分2中住専
七宝町川部220014520木田30分-60分2中住専
七宝町鷹居6009.7210蟹江30分-60分2中住専
七宝町徳実10005670蟹江14その他
七宝町鯰橋110014260蟹江262中住専
七宝町鯰橋110012300蟹江252中住専
篠田420025560甚目寺161種住居
篠田10005.1650木田211中住専
篠田7901.51700木田20その他
小橋方79021125木田241中住専
上萱津100027125甚目寺191種住居
上萱津16006.1860甚目寺231種住居
新居屋120024165七宝91種住居
新居屋8006.6400七宝91種住居
新居屋110012290甚目寺141種住居
4008.8150七宝191種住居
140025175七宝262中住専
森山5005.5300青塚12その他
甚目寺140028160甚目寺102中住専
甚目寺130026165甚目寺61種住居
甚目寺140027165甚目寺81種住居
甚目寺140023195甚目寺101種住居
甚目寺230027270甚目寺91種住居
西今宿130017250甚目寺152中住専
中萱津180015400甚目寺161種住居
二ツ寺130020210七宝14その他
北苅750.58430木田15その他
本郷200033200甚目寺162中住専
本郷200033200甚目寺182中住専
木田160027190木田131中住専
木田65011200木田61中住専

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が1〜2割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては1.5〜2倍以上に開いている地区もあります。

 

そのため、「もっと安く買えるのか?」「もっと高い評価額なのか?」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。

というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。

 

この記事でご紹介したサービスを使えば、各社が持っている情報をもとに、あなたの(気になる)不動産について調べてくれます。いずれも無料で簡単に使えますので、1度チェックしてみてはいかがでしょうか。

 

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