豊見城市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

豊見城市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

豊見城市沖縄県

(画像出典:wikimedia commons Kugel~commonswiki, 海軍壕公園から望む豊見城市の街並み)

 

この記事では豊見城市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この8年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、豊見城市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/工業豊見城市字豊崎3番62道の駅豊崎停(470)33.729.1%
公/住宅豊見城市字上田上田原211番7上田停(550)28.31.7%17.4%
公/住宅豊見城市字伊良波伊良波原78番伊良波停(300)23.10.9%18.8%
公/住宅豊見城市字高安後原718番30高安停(500)28.90.8%17.7%
公/住宅豊見城市字我那覇漢謝原383番54平和台団地入口停(330)30.60.0%20.4%
公/住宅豊見城市字豊崎1番1198アウトレットモールあしびなー前停(460)52.50.0%
基/住宅豊見城市宜保2丁目2番16外宜保停(90)47.244.2%
基/商業豊見城市宜保2丁目6番1豊見城中央病院前停(1)57.842.3%
基/住宅豊見城市字翁長翁長原129番翁長入口停(800)19.422.5%
基/住宅豊見城市字我那覇漢謝原383番54平和台団地入口停(330)30.620.4%
基/商業豊見城市字平良東原146番1豊見城団地入口停(60)32.219.8%
基/住宅豊見城市字豊見城豊見城原126番豊見城停(100)28.618.3%
基/住宅豊見城市字根差部東原108番16嘉数入口停(600)32.317.6%
基/住宅豊見城市字高嶺前ヌ原375番16豊見城団地入口停(150)25.316.2%
基/住宅豊見城市字金良金良原41番金良停(160)16.79.5%
基/住宅豊見城市字豊見城石火矢橋原747番とよみ小学校前停(800)8.18.4%
基/商業豊見城市字渡橋名浜原279番2与根入口停(1)38.3
基/商業豊見城市字豊崎1番1195アウトレットモールあしびなー前停(150)46.9
基/工業豊見城市字豊崎3番62道の駅豊崎停(470)27.4

 

 

 

 

2、過去7年間の豊見城市の土地価格の動き

この7年間で豊見城市の土地価格を見ると、沖縄県の平均が32.3%上昇したのに対して、プラス24.1%とそれ以上に上げていました。

特に平成29年以降で、上昇率がさらに加速していますね。

 

豊見城市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

全域で上昇していますが、スーパーや郊外型店舗が立ち並ぶ県道256号線沿いで上昇していますね。

また、アウトレットモールのあしびなーの周辺も、この数年で20〜50%上昇しています。

 

なぜ、これほど上昇しているのか?

最初に結論をまとめます。

  1. 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
  2. また、外国人観光客が増えたことで、ホテルや商業施設の需要が増えたことで、県内の仕事が増え、住宅に対する需要も増えた
  3. さらに、人口の増加も追い風となり、特に大きめの道路の周辺地区で、人口増加、土地価格の上昇が目立つ

といったことから、大きく上昇してきたと考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下でした。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②外国人観光客の増加も追い風に

また、外国人観光客数の増加も、土地価格上昇の追い風となりました。

2013年9月に東京でオリンピックが開催されることに決定したことで、沖縄県でも50万人→400万人と、なんと8倍以上に増えています。

 

沖縄県の外国人観光客数

(参考:観光庁 宿泊旅行統計調査)

 

その結果、ホテルや商業施設への設備投資が大きく増加し、沖縄県のGDP(県民総生産)も増加しました。

2012年には3.7兆円だったGDPが、2017年には4.4兆円(約1.2倍)にまで増えたのです。

 

沖縄県のGDP

(参考:沖縄県 「県民経済計算」)

 

これほどGDPが増えれば、雇用も増えますし、家を建てる人も増えます。その結果、豊見城市でも土地価格が上昇しやすくなったわけです。

 

③人口も増えている

さらに、豊見城市では人口の増加が追い風となりました。

2013〜20年の7年間で、約5,000人も増えたのです。

 

豊見城市の人口推移

(参考:東京都の統計「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」)

 

特に30代以上の人たちが引っ越してきているようです。7年間で差し引き1,000人以上も増えていました。

おそらく、那覇市の土地価格が上がりすぎたため、通勤にも便利な隣町である豊見城市に引っ越してきている人が多いのでしょう。

 

では、具体的にどのあたりで増えているのでしょうか?

町丁ごとの人口の変化を調べてみました。

 

豊見城市の地区別の人口変化(2014.1〜2021.1)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(出典:豊見城市 「字別世帯数及び人口」)

 

ご覧の通り、全体的に人口が増えていました。特に人口が増えている地区の特徴を見てみると、

  • 那覇市に近い「豊見城地区」
  • ショッピングセンターのイーアス沖縄豊崎に近い「豊崎地区」
  • 農地の宅地化が大規模に進んでいるため、キレイな住宅地が作られている「高嶺地区」

などで500人以上の増加していました。

 

このように、沖縄県全体の景気が良くなり、家を持ちたい人が増えてきたことによって、豊見城市全体の土地価格が上昇してきたわけですね。

 

新型コロナは、住宅地では影響が小さい

新型コロナの影響が出てきたのは、緊急事態宣言が出された2020年4月以降です。

同じ住所で公示地価(1月の価格)と基準地価(7月の価格)の両方の価格が出ている地点がありましたので、比較することで影響がわかりました。

 

豊見城市の新型コロナの影響(単位:万円/坪)
住所区分①1月②7月変化率(②÷①)
字我那覇漢謝原383番54住宅地30.630.60%
字豊崎3番62工業地26.127.4+5.0%

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧の通り、住宅地は横ばいとなっていました。また、豊崎地区の商業地では、むしろ上昇していました。

昨年のイーアス沖縄豊崎は、6月にできたばかりなので、目新しさもあって人の入りも好調なのでしょう。地元のお客さん相手の商業施設ですので、観光客減少の影響も少ないと考えられます。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、豊見城市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

2018年6月に、ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

つまり、2020〜2021年ごろと考える専門家が半数以上もいたのです。

 

「日銀の低金利政策はいつ頃まで続きますか?(2018年6月)」

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

ちなみに、長く続かないと考えられている理由は、

  • 日本の借金が1,000兆円を超えてきており、国債を買おうという投資家がいなくなるから
  • 超低金利を続けると、地銀が潰れてしまい、経済が大混乱するから

あたりでしょう。

 

金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、価格は確実に下がります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから豊見城市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した豊見城市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約6,000人増加するそうです。

 

豊見城市は、これから10年で約6,000人増える

豊見城市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

その一方で、家を建てる30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約2,000人も減る見通しです。

 

豊見城市の30〜40代人口は、2020→30年で約1,000人減る

豊見城市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、買い手がこれから10年で、1割近くも減るのです。

そのため、今後は上昇ペースも鈍ってくるでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、豊見城市の土地価格は、

  • 外国人観光客の増加によって、県内の景気が良くなり、住宅を購入したい世帯が増えたことで、那覇市の隣に位置する豊見城市にも土地価格の上昇の流れが波及した
  • 今後は若い世代の人口が徐々に減少していくため、上昇率は緩やかになっていきそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで上昇を続けてきた豊見城市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、豊見城市内に「宜保(ぎぼ)」という住宅地があります。

 

この宜保地区の公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:40万円/坪
  • 実際の取引価格:34〜58万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.4倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.7倍です。

 

【豊見城市宜保の公示地価】

豊見城市宜保の公示地価

  • 122,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =40万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【豊見城市宜保の土地取引(過去2年間)】

豊見城市宜保の土地取引

  • 34〜58万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第1種中高層住居専用地域」という、マンションと戸建てが混在する、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県沖縄市上地30万円31〜44万円1.03〜1.47倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍
沖縄県宜野湾市野嵩26万円30〜50万円1.15〜1.92倍
沖縄県豊見城市宜保40万円34〜58万円0.85〜1.45倍
沖縄県糸満市武富20万円20〜27万円1〜1.35倍
沖縄県名護市宇茂佐の森14万円14〜20万円1〜1.43倍
沖縄県南城市佐敷12万円10〜23万円0.83〜1.92倍

 

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