豊見城市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　Kugel~commonswiki,　海軍壕公園から望む豊見城市の街並み）

この記事では豊見城市の

公示地価、基準地価
この８年間の土地価格の動きと、その理由
今後どうなるのか？

の３点について解説しています。

１、豊見城市の公示地価、基準地価の一覧
２、過去７年間の豊見城市の土地価格の動き
３、これからどうなるのか？
- （１）この低金利はいつまで続くのか？
- （２）これから豊見城市の人口はどうなるの？
結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
- 売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

１、豊見城市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

区分	住居表示	最寄駅（m)	坪単価（万円）	R2比変化率	H25比変化率
公／工業	豊見城市字豊崎３番６２	道の駅豊崎停（470）	33.7	29.1%
公／住宅	豊見城市字上田上田原２１１番７	上田停（550）	28.3	1.7%	17.4%
公／住宅	豊見城市字伊良波伊良波原７８番	伊良波停（300）	23.1	0.9%	18.8%
公／住宅	豊見城市字高安後原７１８番３０	高安停（500）	28.9	0.8%	17.7%
公／住宅	豊見城市字我那覇漢謝原３８３番５４	平和台団地入口停（330）	30.6	0.0%	20.4%
公／住宅	豊見城市字豊崎１番１１９８	アウトレットモールあしびなー前停（460）	52.5	0.0%
基／住宅	豊見城市宜保２丁目２番１６外	宜保停（90）	47.2		44.2%
基／商業	豊見城市宜保２丁目６番１	豊見城中央病院前停（1）	57.8		42.3%
基／住宅	豊見城市字翁長翁長原１２９番	翁長入口停（800）	19.4		22.5%
基／住宅	豊見城市字我那覇漢謝原３８３番５４	平和台団地入口停（330）	30.6		20.4%
基／商業	豊見城市字平良東原１４６番１	豊見城団地入口停（60）	32.2		19.8%
基／住宅	豊見城市字豊見城豊見城原１２６番	豊見城停（100）	28.6		18.3%
基／住宅	豊見城市字根差部東原１０８番１６	嘉数入口停（600）	32.3		17.6%
基／住宅	豊見城市字高嶺前ヌ原３７５番１６	豊見城団地入口停（150）	25.3		16.2%
基／住宅	豊見城市字金良金良原４１番	金良停（160）	16.7		9.5%
基／住宅	豊見城市字豊見城石火矢橋原７４７番	とよみ小学校前停（800）	8.1		8.4%
基／商業	豊見城市字渡橋名浜原２７９番２	与根入口停（1）	38.3
基／商業	豊見城市字豊崎１番１１９５	アウトレットモールあしびなー前停（150）	46.9
基／工業	豊見城市字豊崎３番６２	道の駅豊崎停（470）	27.4

２、過去７年間の豊見城市の土地価格の動き

この７年間で豊見城市の土地価格を見ると、沖縄県の平均が３２.３％上昇したのに対して、プラス２４.１％とそれ以上に上げていました。

特に平成２９年以降で、上昇率がさらに加速していますね。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

全域で上昇していますが、スーパーや郊外型店舗が立ち並ぶ県道２５６号線沿いで上昇していますね。

また、アウトレットモールのあしびなーの周辺も、この数年で２０〜５０％上昇しています。

なぜ、これほど上昇しているのか？

最初に結論をまとめます。

住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
また、外国人観光客が増えたことで、ホテルや商業施設の需要が増えたことで、県内の仕事が増え、住宅に対する需要も増えた
さらに、人口の増加も追い風となり、特に大きめの道路の周辺地区で、人口増加、土地価格の上昇が目立つ

といったことから、大きく上昇してきたと考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下でした。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

②外国人観光客の増加も追い風に

また、外国人観光客数の増加も、土地価格上昇の追い風となりました。

2013年9月に東京でオリンピックが開催されることに決定したことで、沖縄県でも５０万人→４００万人と、なんと８倍以上に増えています。

（参考：観光庁　宿泊旅行統計調査）

その結果、ホテルや商業施設への設備投資が大きく増加し、沖縄県のGDP（県民総生産）も増加しました。

2012年には3.7兆円だったGDPが、2017年には4.4兆円（約１.２倍）にまで増えたのです。

（参考：沖縄県　「県民経済計算」）

これほどGDPが増えれば、雇用も増えますし、家を建てる人も増えます。その結果、豊見城市でも土地価格が上昇しやすくなったわけです。

③人口も増えている

さらに、豊見城市では人口の増加が追い風となりました。

2013〜20年の7年間で、約5,000人も増えたのです。

（参考：東京都の統計「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」）

特に３０代以上の人たちが引っ越してきているようです。７年間で差し引き1,000人以上も増えていました。

おそらく、那覇市の土地価格が上がりすぎたため、通勤にも便利な隣町である豊見城市に引っ越してきている人が多いのでしょう。

では、具体的にどのあたりで増えているのでしょうか？

町丁ごとの人口の変化を調べてみました。

豊見城市の地区別の人口変化（2014.1〜2021.1）

増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）

（出典：豊見城市　「字別世帯数及び人口」）

ご覧の通り、全体的に人口が増えていました。特に人口が増えている地区の特徴を見てみると、

那覇市に近い「豊見城地区」
ショッピングセンターのイーアス沖縄豊崎に近い「豊崎地区」
農地の宅地化が大規模に進んでいるため、キレイな住宅地が作られている「高嶺地区」

などで500人以上の増加していました。

このように、沖縄県全体の景気が良くなり、家を持ちたい人が増えてきたことによって、豊見城市全体の土地価格が上昇してきたわけですね。

新型コロナは、住宅地では影響が小さい

新型コロナの影響が出てきたのは、緊急事態宣言が出された2020年4月以降です。

同じ住所で公示地価（1月の価格）と基準地価（7月の価格）の両方の価格が出ている地点がありましたので、比較することで影響がわかりました。

豊見城市の新型コロナの影響（単位：万円／坪）

住所	区分	①1月	②7月	変化率（②÷①）
字我那覇漢謝原３８３番５４	住宅地	30.6	30.6	0%
字豊崎３番６２	工業地	26.1	27.4	+5.0%

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

ご覧の通り、住宅地は横ばいとなっていました。また、豊崎地区の商業地では、むしろ上昇していました。

昨年のイーアス沖縄豊崎は、6月にできたばかりなので、目新しさもあって人の入りも好調なのでしょう。地元のお客さん相手の商業施設ですので、観光客減少の影響も少ないと考えられます。

３、これからどうなるのか？

ここからは、豊見城市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率２％で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

（参考：NHK「日銀黒田総裁今の任期中に2％の物価目標達成困難に」）

つまり、2013〜2023年の１０年間で、

株や不動産価格は上昇した
当初の物価目標は達成できず
副作用として、金融機関の赤字行が続出

という状況になっているわけです。

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、２０１８年頃からすでに減らしてきているからです。

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

（参考：財務省　2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会（参考資料２）」）

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間１〜１０年の国債（赤色の線）で約６０％程度、期間１０年超の国債（灰色の線）で８.７％にまで下がっています。

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）これから豊見城市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した豊見城市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約6,000人増加するそうです。

豊見城市は、これから10年で約6,000人増える

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

その一方で、家を建てる３０〜４０代人口は、2020→30年の10年間で約2,000人も減る見通しです。

豊見城市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約1,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

つまり、買い手がこれから１０年で、１割近くも減るのです。

そのため、今後は上昇ペースも鈍ってくるでしょう。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、豊見城市の土地価格は、

外国人観光客の増加によって、県内の景気が良くなり、住宅を購入したい世帯が増えたことで、那覇市の隣に位置する豊見城市にも土地価格の上昇の流れが波及した
今後は若い世代の人口が徐々に減少していくため、上昇率は緩やかになっていきそう

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで上昇を続けてきた豊見城市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、豊見城市内に「宜保（ぎぼ）」という住宅地があります。

この宜保地区の公示地価と実際の取引を比べてみると、

公示地価：４０万円／坪
実際の取引価格：３４〜５８万円／坪

と、公示地価の約０.９〜１.４倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約１.７倍です。

【豊見城市宜保の公示地価】

122,000円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝４０万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【豊見城市宜保の土地取引（過去２年間）】

３４〜５８万円／坪で取引されている
公示地価・実際の取引ともに「第１種中高層住居専用地域」という、マンションと戸建てが混在する、似たような街並みのエリア

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
沖縄県	那覇市首里石嶺町	42万円	31〜46万円	0.74〜1.1倍
沖縄県	沖縄市上地	30万円	31〜44万円	1.03〜1.47倍
沖縄県	うるま市江州	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
沖縄県	浦添市経塚	53万円	60〜69万円	1.13〜1.3倍
沖縄県	宜野湾市野嵩	26万円	30〜50万円	1.15〜1.92倍
沖縄県	豊見城市宜保	40万円	34〜58万円	0.85〜1.45倍
沖縄県	糸満市武富	20万円	20〜27万円	1〜1.35倍
沖縄県	名護市宇茂佐の森	14万円	14〜20万円	1〜1.43倍
沖縄県	南城市佐敷	12万円	10〜23万円	0.83〜1.92倍