（画像出典：wikimedia commons STA3816, 熊本県山鹿市山鹿ランタン博物館近くの古い薩摩街道）
この記事では山鹿市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、山鹿市の公示地価、基準地価
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 山鹿市宗方通５０８番１ | 熊本（28000） | 8.6 | 0.0% | 1.6% |
| 山鹿市中字市目６８１番１ | 熊本（30000） | 7.6 | 0.0% | -0.4% |
| 山鹿市鹿校通３－１－４８ | 熊本（30000） | 13.2 | 0.0% | -0.5% |
| 山鹿市古閑字辻１３０３番１０外 | 熊本（31000） | 7 | -0.5% | -2.3% |
| 山鹿市山鹿字花見坂３２９番９ | 熊本（28000） | 10.6 | -1.2% | -7.8% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 山鹿市久原字吹上４２３０番１６ | 植木（ 18000） | 3 | 1.1% | 1.1% |
| 山鹿市鹿校通１－１５－９ | 玉名（ 22000） | 8.5 | 0.0% | 0.0% |
| 山鹿市鹿本町来民字笹本７７０番４ | 植木（ 17000） | 3.5 | 0.0% | 0.0% |
| 山鹿市鹿央町岩原字古原２５８３番１ | 植木（ 16000） | 1.4 | 0.0% | 0.0% |
| 山鹿市鹿本町来民字中町１６２３番２ | 植木（ 16000） | 5.4 | 0.0% | -0.6% |
| 山鹿市山鹿字東原９３５番３ | 玉名（ 20000） | 8.8 | 0.0% | -0.7% |
| 山鹿市方保田字一本杉２５３番１６ | 植木（ 15000） | 5 | 0.0% | -2.5% |
| 山鹿市菊鹿町上内田字小田３８２番４ | 植木（ 25000） | 1.1 | 0.0% | -2.9% |
| 山鹿市鹿本町津袋字蓮輪２１番１ | 植木（ 19000） | 2.6 | 0.0% | -4.9% |
| 山鹿市鹿本町来民字大坪６９４番１外 | 植木（ 17000） | 7.7 | -0.4% | -2.5% |
| 山鹿市山鹿字西九日町１６１６番７外 | 玉名（ 20000） | 11.7 | -0.6% | -9.0% |
| 山鹿市菊鹿町下内田字下嶋田５８２番１ | 植木（ 20000） | 1.9 | -0.8% | -0.8% |
| 山鹿市菊鹿町下永野字田中１２６８番 | 植木（ 22000） | 1.6 | -1.0% | -2.0% |
| 山鹿市鹿北町芋生字迫浦３６３４番 | 植木（ 26000） | 1.4 | -1.2% | -8.9% |
| 山鹿市鹿北町四丁字東原１５０９番１外 | 植木（ 28000） | 2 | -1.6% | -7.5% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、山鹿市の土地価格の動き
山鹿市の土地価格は、この１年間で、住宅地で-0.2％、商業地で-0.6％と、下落していました。
また、2018→2023年の５年間で見ても、住宅地で-0.5％。商業地で-4.3％と、住宅地はほぼ横ばいですが、商業地では少しずつ下落していることが分かりますね。
では、具体的にどのあたりが下落しているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
中心部の商業地・商店街で大きく下落しており、10%近い下落していました。
それ以外のエリアでも、全体的に下落傾向にありますね。
なぜ、山鹿市ではこれほど下落しているのか？
もっとも大きな理由は、少子高齢化による人口減少です。
2018〜23年の５年間で、山鹿市の人口は、3,000人以上も減っているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
さらに、家を建てる中心年代である30〜40代の人口も、５年間で1,000人近くも減っていました。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
人口が減れば、土地に対する需要が減るため、人気エリアしか買い手がつきにくくなります。
地方都市において、人気エリアとなるのは、ショッピングモールが近くにあるような場所になるため、そのあたりに人気が集中する一方で、それ以外では下落してしまいます。
その結果、山鹿市全体としては、下落しやすい状況になっているわけですね。
３、これからどうなるのか？
山鹿市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから山鹿市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した山鹿市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約6,000人減少するそうです。
山鹿市はこれから10年で人口が約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約2,000人減る見通しです。
山鹿市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約2,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ということは、これから１０年で買い手が２割以上も減るのです。
今後は、買い手が減っていくことは避けられませんので、人気の低い郊外のエリアを中心に土地価格は下がりそうですね。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、山鹿市の土地価格は、
- 全体的に下落しているが、特に中心部の商業地と郊外エリアの下落率が大きい
- 人口の減少が続くので、さらに下落が加速していく
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、山鹿市内に「方保田（かとうだ）」という住宅地があります。
このエリアの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：１１万円／坪
- 実際の取引価格：１０〜１６万円／坪
と、公示地価の約０.９〜１.５倍で取引されていました。
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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