山鹿市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

山鹿市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

山鹿市熊本県

(画像出典:wikimedia commons STA3816, 熊本県山鹿市山鹿ランタン博物館近くの古い薩摩街道)

 

この記事では山鹿市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、山鹿市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)山鹿市菊鹿町下内田字下嶋田582番1植木(20000)1.90.0%-1.7%
基)山鹿市菊鹿町下永野字田中1268番植木(22000)1.60.0%-2.0%
基)山鹿市鹿本町来民字笹本770番4植木(17000)3.50.0%-2.8%
基)山鹿市鹿校通1-15-9玉名(22000)8.50.0%-5.1%
基)山鹿市久原字吹上4230番16植木(18000)30.0%-5.3%
基)山鹿市鹿本町来民字大坪694番1外植木(17000)7.8-0.8%-5.6%
基)山鹿市山鹿字東原935番3玉名(20000)8.90.0%-5.6%
公)山鹿市鹿校通3-1-48熊本(30000)13.30.0%-7.4%
公)山鹿市中字市目681番1熊本(30000)7.70.0%-7.9%
基)山鹿市菊鹿町上内田字小田382番4植木(25000)1.1-1.4%-8.1%
基)山鹿市鹿本町来民字中町1623番2植木(16000)5.40.0%-8.3%
基)山鹿市方保田字一本杉253番16植木(15000)5.1-0.6%-8.8%
公)山鹿市宗方通508番1熊本(28000)8.51.2%-9.1%
公)山鹿市古閑字辻1303番10外熊本(31000)7.1-0.5%-9.3%
基)山鹿市鹿北町四丁字東原1509番1外植木(28000)2.1-1.5%-9.7%
基)山鹿市鹿本町津袋字蓮輪21番1植木(19000)2.6-1.2%-11.1%
基)山鹿市鹿北町芋生字迫浦3634番植木(26000)1.4-2.3%-12.2%
公)山鹿市山鹿字花見坂329番9熊本(28000)11.1-1.5%-16.0%
基)山鹿市山鹿字西九日町1616番7外玉名(20000)12.1-3.9%-23.5%
基)山鹿市鹿央町岩原字古原2583番1植木(16000)1.40.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測できるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

の参考になる情報が、すごく少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

このサイトでは、47都道府県・500以上の市区町村について、5万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。

 

そのため、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の山鹿市の土地価格の動き

この7年間で山鹿市の土地価格を見ると、熊本県の平均が1.7%上昇したのに対して、マイナス8.8%と逆に下げていました。

 

山鹿市の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

中心部の山鹿地区の商業地や、山あいのエリアほど下落率が大きくなっていることが分かりますね。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

なぜ、山鹿市ではこれほど下落しているのか?

理由は2つあります。

 

①公共事業の減少で土地価格が下落した

1つ目は、公共事業の減少が挙げられます。

 

熊本県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

 

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

 

熊本県の公共事業は、この20年で2分の1に減少

熊本県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

 

しかも、この30年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

相続税対策で、郊外の農地が次々とマンションやアパートに姿を変えていますから、そこに新しい世帯が住むようになって、ますます中心部から人が離れてしまっているのです。

 

②人口が減って、家を買う人が減った

2つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろまで一時回復していましたが、熊本県ではこの10年間で2万人以上減少しています。

 

熊本県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

山鹿市も人口減少が進んでいるため、買い手がどんどん減っているんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

熊本県では、熊本市の商業地が危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、熊本市の商業地で影響が出ているようです。

これまで中心部桜町の再開発によって、土地価格を押し上げてきていましたが、今回の新型コロナで上通下通のお店の売り上げが激減したことが大きいのでしょう。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、ほとんどの住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

熊本県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)これから山鹿市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した山鹿市の人口の見通しによると、2020→30年までに6,300人減少するそうです。

 

山鹿市の人口は、2020→30年までに6,300人減る

山鹿市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である20〜40代はすでに減り始めており、2020→30年の10年間で2,900人減る見通しです。

 

山鹿市の20〜40代人口は、2020→30年で約2,900人減少

山鹿市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、これから買い手が約2割減っていくわけです。そのため、今後はさらに土地価格が弱くなっていくでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、山鹿市の土地価格は、

  • 全体的に下落しているが、特に中心部の商業地と郊外エリアの下落率が大きい
  • 人口の減少が続くので、さらに下落が加速していく

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた山鹿市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、山鹿市内に「方保田(かとうだ)」という住宅地があります。

 

このエリアの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:11万円/坪
  • 実際の取引価格:10〜16万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.5倍で取引されていました。

 

【山鹿市方保田の公示地価】

山鹿市の公示地価

  • 植木駅が最寄りのエリア
  • 15,500円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =5万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【山鹿市方保田の土地取引(過去2年間)】

山鹿市の土地取引

  • 植木駅が最寄りのエリアで、2.5〜7.2万円で取引している

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
福岡県飯塚市伊岐須7.6万円11万円1.45倍
福岡県大牟田市大字草木8万円5.6〜12万円0.7〜1.5倍
福岡県筑紫野市二日市西25万円12〜33万円0.48〜1.32倍
福岡県大野城市瓦田43万円22〜79万円0.51〜1.84倍
福岡県春日市春日原南町56万円58〜76万円1.04〜1.36倍
福岡県宗像市田久11万円8.7〜12万円0.79〜1.09倍
福岡県糸島市志摩師吉8.5万円4.7〜12万円0.55〜1.41倍
福岡県行橋市西宮市17万円19〜22万円1.12〜1.29倍

 

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

山鹿市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
蒲生1.6170340植木120分以上その他
菊鹿町松尾0.2550670植木120分以上その他
久原0.864001500植木120分以上その他
古閑2.8200240植木120分以上1低住専
山鹿5.5190110植木120分以上1種住居
山鹿3.1250270植木120分以上商業
山鹿7.5450200植木120分以上1中住専
鹿央町岩原0.69200950木葉120分以上その他
鹿央町岩原0.552201300木葉120分以上その他
鹿央町持松1.856105木葉120分以上その他
鹿央町千田0.362001900植木120分以上その他
鹿校通2.9400450植木120分以上第2種住居
鹿校通4.7280195植木120分以上1種住居
鹿校通101100340植木120分以上第2種住居
鹿北町芋生0.46100720植木120分以上その他
鹿本町下分田160195植木120分以上その他
鹿本町来民5.1330220植木120分以上その他
1.511002000以上植木120分以上その他
2.1110165木葉120分以上準工業
2.17201100木葉120分以上準工業
大橋通8.41800710木葉120分以上近隣商業
津留0.77120520植木120分以上その他
南島2.1120190植木120分以上その他
南島1.65001000植木120分以上その他
南島1.6150310木葉120分以上その他
平山3.610095玉名120分以上その他
方保田5.316001000植木120分以上その他
方保田5.5400240植木120分以上その他
方保田4.311085植木120分以上その他
方保田5.515090植木120分以上その他
方保田7.2430195植木120分以上その他
方保田4.6220160植木120分以上その他
名塚5.1360230植木120分以上その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

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