新型コロナウイルスの影響で、マンション価格はどうなるのか？

この記事では、「新型コロナウイルスによって、マンション価格がどうなるのか？」について、供給面（業者は値下げするのか？）と需要面（買い手はどれだけ減るのか？）のそれぞれについて分析していきたいと思います。

【供給面】業者が値下げする可能性はあるのか？
【需要面】買い手への影響
- リーマンショック時は、給与は減ったものの、取引件数はあまり減らなかった
- もし、新型コロナが長期化したら？
まとめ
- 買うなら：単価の高いエリアは様子見、それ以外は買い
- 売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

【供給面】業者が値下げする可能性はあるのか？

価格高騰で、中古マンションの取引へ移動

マンション価格指数の推移を見ると、南関東圏（東京・神奈川）、名古屋圏、京阪神圏いずれも、アベノミクス以降で平均４〜６割上昇しており、昨年あたりからようやく横ばいとなっています。

（参考：国土交通省　不動産価格指数）

このようにマンション価格はかなり高くなっているため、特に南関東圏においては、新築よりも安い中古マンション市場の取引件数が、ハッキリと増加しているように見えます。

*季節要因として、毎年3月に増加

（参考：国土交通省　不動産価格指数）

そのため、新築マンションの販売戸数はかなり減っており、契約率も初月で５０％を割る月も増えています。

そのため、「いずれ業者も値段を下げるのでは？」と期待している人も多いかと思います。

（参考：2019.11.18 読売新聞「首都圏新築マンション発売、３割減…契約率も５割切る」）

リーマンショックの時でも、１割しか下がらなかった

また、今回の新型コロナウイルスによる自粛によって、経済への影響も心配されています。

「リーマンショック級」とも言われる今回の不況ですが、先ほどの指数のグラフを見てもらっても分かる通り、リーマンショックの前後の2008〜2009年の間でも、価格は１割程度しか下がっていませんでした。

（参考：国土交通省　不動産価格指数）

投資用のマンションや、郊外の人気のないマンション、倒産してしまった中小企業が建てたマンションなどは、かなり安い価格で取引されたりもしましたが、大手のマンションはさほど大きな影響を受けなかったのです。

貯金の多い大手が増えて、売れなくても焦っていない

また、現在のマンション開発業者は、財務内容の良い大手企業の販売シェアが６割に迫る勢いとなっています。

つまり、貯金が潤沢で、倒産する確率が低くなっているため、すぐに売却して資金を回収しなくても大丈夫なのです。

（参考：不動産経済研究所「全国マンション市場動向」）

そのため、焦って値下げをして販売する必要がなくなっており、なかなか値下げが進まないんですね。

HARUMI FLAGの販売延期

オリンピック、パラリンピックの選手村跡地は、HARUMI FLAG（晴海フラッグ）として販売予定となっています。

すでに一部のエリアの住戸の販売がされており、価格も4,900〜22,900万円（61〜116㎡）と、周辺相場よりもかなり安めとなっています。

総戸数は4,145戸とかなりの規模だったため、順調にオリンピックが開催されていれば、マンションが欲しい人よりも戸数がだぶついてしまい、周辺相場は下落すると予想されていました。

（参考：2019.12.24 日経新聞「湾岸タワマンにたそがれ？　選手村が下落の引き金か」）

ところが、今回の新型コロナウイルスの影響で、オリンピックが１年延期となり、入居時期、販売時期ともにズレ込んでいます。

そのため、供給戸数がダブつくことでの価格下落は、１年程度遅くなる可能性があります。

新型コロナの影響で、企業の資金繰りが悪化

新型コロナによって、インフラや生活必需品を除く、ほぼ全ての産業でお金が動かなくなってしまいました。

これによって、業種によっては、月の売り上げが７〜８割減といったケースも出ています。

これほど売り上げが大きく減少してしまうと、たとえ大企業でも経営は安泰とは言えません。

というのも、売り上げが止まれば、お金が入ってこなくなるため、取引会社や従業員に支払うお金が足りなくなる可能性があるからです。

たとえば、日本の超優良企業であるトヨタ自動車でさえ、銀行から１兆円の融資枠を新たに設定してもらいました。

（参考：2020.3.27 日経新聞「トヨタ、1兆円の融資枠要請　新型コロナ長期化に備え」）

もともと不動産会社は、販売期間が長期になっても大丈夫なように、資金繰りをコントロールしています。

ですが、大手といっても、今回の新型コロナによって、財務内容が悪化してくる会社も出てきます。

そうすると、三菱、三井、住友などの超大手以外のマンションでは、徐々に値引きをしてくるところも出てくるでしょう。

【需要面】買い手への影響

ここまではマンション業者の側から見てみましたが、買い手の側から見ると、どのような影響が出てくるでしょうか？

リーマンショック時は、給与は減ったものの、取引件数はあまり減らなかった

新型コロナでリストラが加速すると同時に、多くの産業の売り上げが減少することで、サラリーマンの給与・ボーナスも減るでしょう。

参考になるのは、２００８年９月に起こったリーマンショックです。この時の経済的な混乱によって、翌年２００９年の平均給与は約５％の減少をしました。

（参考：国税庁「民間給与実態統計調査結果」）

しかし、リーマンショック時を見てみると、新築マンションの販売戸数も、2008年→2009年で２割減少しましたが、中古マンションの取引件数は、むしろ微増でした。

給与は下がったものの、それ以上に価格の調整もあったため、会社を辞めずに済んだ正社員の方々が購入したものと思われます。

日本の正社員は、企業が余程の赤字を計上しないと解雇が難しいため、本格的なリストラが始まるのは、まだ１〜２年後と予想されます。

特に子育て世帯であれば、景気の影響よりも、狭い賃貸住宅では子育てが難しいという状況に直面しているケースも多いでしょう。

新型コロナの今後の収束具合にもよりますが、価格面である程度下がれば、購入に踏み切る世帯は案外多いかもしれません。

もし、新型コロナが長期化したら？

現在、世界中の大都市が封鎖され、全国の商業施設で営業の自粛が続いていますが、このような状況が長引けば、倒産する会社はどんどん増えてくるでしょう。

特に、影響が大きい業界として、

イベント会社（すでに自粛中のものが多いですよね）
旅行会社やホテルなどのインバウンド関係の業界（渡航制限で観光地は閑古鳥です）
飲食店やアパレル（ショッピングや飲み会が減っています）
航空・電鉄会社（利用者の利用が深刻です）
自動車・不動産（よほど必要でなければ、高額商品の買い控えは起きます）
広告業界（モノが売れなくなるので、企業の広告も減るでしょう）

などが思いつきます。

現在、政府が低所得者、失業者向けの対策を練っていますが、これらの政策は生きるための最低限を確保するためのものであり、経済全体を好転させることにはなりません。

（参考：日経新聞「首相、過去最大の緊急経済対策　個人・企業に現金給付」）

そのため、新型コロナの収束が長引けば長引くほど、マンション購入者の数は減少していくことになるでしょう。

ちなみに、新型コロナのワクチン開発には、１年〜１年半程度かかると言われており、ワクチン摂取による収束、消費者マインドの回復を考えると１年半〜２年程度はかかるのではないでしょうか。

（参考：2020.3.28 NHK「ＷＨＯ事務局長「ワクチン開発少なくとも１年から１年半」）

まとめ

以上、売る側、買う側から、思いつく要因について挙げてきましたが、まとめると以下のようになります。

マンション業者は、大手の比率が高くなっており、財務内容が良好なため、焦って値下げをする必要がなかった
新型コロナの影響は長期化が予想されるが、リーマンショック時でも中古マンションの取引件数は落ち込んでおらず、価格条件に見合う物件があれば、購入したい潜在的な買い手は多くいる
そのため、極端な値下がりは予想しにくく、あっても１割程度の調整となる可能性が高い（リーマンショック時を参考）
ただし、雇用が不安定になることで、手放す人は増えるので、中古マンションの価格はもう少し下がる可能性がある

と言えます。

買うなら：単価の高いエリアは様子見、それ以外は買い

新型コロナウイルス、株式市場の暴落、そして不況の長期化と今後購入を検討している方は、なるべく慎重に購入を検討すべきと思います。

ただし、公務員や電力会社など、景気の良し悪しにあまり関係のない方であれば、購入を前向きに考えてもいいかもしれません。

その理由は２つあります。

①マンション価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

これは、マンション価格の比較的安いエリアで言えるポイントなのですが、例えば、3,000万円程度のマンションであれば、１割下がっても300万円です。

現在のマンション業者は大手が占めるため、１年で１割下がることは考えにくいです。

２年かけて１割下がるとすると、１年あたり150万円となり、現在支払っている家賃と同程度になるで、その分を返済に充てた方が得という方も出てくると思います。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もしマンションを買おうと思っているのならば、マンション価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストな場合もあります。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

こちらの「タウンライフ」に登録すると、３００社以上の不動産会社から、非公開物件を含めたマンション情報を教えてもらうことができます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が１番の理由ですが、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナは長期化が予想されるため、早めに売却に動いた方が高く売れるでしょう。

不動産会社によって、売れる価格が大きく違う？

不動産の取引には、住所などの個人情報が含まれるため、ネット上で詳しい取引情報が開示されていません。

そのため、実際の取引では平均以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、「久ヶ原（くがはら）」という、千鳥町駅から久ヶ原駅にかけて広がる住宅地があります。

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

公示地価：173万円／坪
実際の取引価格：110〜220万円／坪

と、公示地価の約0.6〜1.3倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の２倍です。

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？

【大田区久ヶ原の公示地価】

千鳥町駅から750mの距離、徒歩約9分（1分＝８０m）
524,000円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝173万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【大田区久ヶ原の土地取引（過去２年間）】

綾瀬駅から徒歩5〜11分のエリアで、110〜220万円／坪で取引されている

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	千代田区神保町	485万円	300〜990万円	0.62〜2.04倍
東京都２３区	中央区佃	644万円	530〜970万円	0.82〜1.51倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都	八王子市北野台	33万円	30〜43万円	0.91〜1.3倍
東京都	立川市柴崎町	121万円	97〜340万円	0.8〜2.81倍
東京都	武蔵野市吉祥寺本町	216万円	150〜300万円	0.69〜1.39倍
神奈川県	横浜市神奈川区松見町	85万円	74〜150万円	0.87〜1.76倍
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
千葉県	千葉市中央区松波	77万円	64〜110万円	0.83〜1.43倍
千葉県	船橋市松が丘	30万円	26〜41万円	0.87〜1.37倍
千葉県	柏市今谷上町	49万円	39〜85万円	0.8〜1.73倍
埼玉県	さいたま市浦和区北浦和	113万円	78〜160万円	0.69〜1.42倍
埼玉県	川口市差間	43万円	42〜61万円	0.98〜1.42倍
埼玉県	所沢市久米	49万円	22〜76万円	0.45〜1.55倍
北海道	札幌市北区25条西	38万円	32〜48万円	0.84〜1.26倍
北海道	旭川市８条通	10万円	7〜14万円	0.7〜1.4倍
北海道	苫小牧市桜木町	7万円	6.5〜13万円	0.93〜1.86倍
青森県	青森市三内	10万円	5.4〜14万円	0.54〜1.4倍
青森県	八戸市田向	14万円	10〜28万円	0.71〜2倍
青森県	弘前市大字田園	13万円	15〜18万円	1.15〜1.38倍
秋田県	秋田市手形	22万円	18〜25万円	0.82〜1.14倍
秋田県	大仙市大曲中通町	11万円	13〜15万円	1.18〜1.36倍
秋田県	由利本荘市石脇	7.8万円	5〜14万円	0.64〜1.79倍
岩手県	盛岡市加賀野	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
岩手県	一関市赤荻	8万円	5.5〜17万円	0.69〜2.13倍
岩手県	奥州市佐倉河	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
宮城県	仙台市泉区将監	26万円	34〜52万円	1.31〜2倍
宮城県	石巻市三ツ股	10万円	7.8〜14万円	0.78〜1.4倍
宮城県	名取市大手町	27万円	29〜40万円	1.07〜1.48倍
福島県	福島市野田町	22万円	16〜72万円	0.73〜3.27倍
福島県	いわき市小島町	22万円	35万円	1.59倍
福島県	郡山市芳賀	18万円	17〜35万円	0.94〜1.94倍
山形県	山形市東原町	26万円	18〜32万円	0.69〜1.23倍
山形県	鶴岡市本町	11万円	8〜17万円	0.73〜1.55倍
山形県	酒田市新橋	9.5万円	10〜15万円	1.05〜1.58倍
新潟県	新潟市中央区天神尾	38万円	35〜62万円	0.92〜1.63倍
新潟県	長岡市東栄	19万円	13〜19万円	0.68〜1倍
新潟県	上越市春日野	14万円	9.6〜16万円	0.69〜1.14倍
富山県	富山市牛島本町	26万円	23〜36万円	0.88〜1.38倍
富山県	高岡市城東	17万円	9.3〜19万円	0.55〜1.12倍
富山県	射水市太閤山	15万円	12〜18万円	0.8〜1.2倍
石川県	金沢市泉野町	35万円	24〜45万円	0.69〜1.29倍
石川県	加賀市小菅波町	14万円	2.3〜21万円	0.16〜1.5倍
石川県	野々市市押野	26万円	25〜31万円	0.96〜1.19倍
福井県	福井市灯明寺	19万円	15〜26万円	0.79〜1.37倍
福井県	坂井市丸岡町西瓜屋	10万円	12〜15万円	1.2〜1.5倍
群馬県	高崎市上中居町	25万円	18〜36万円	0.72〜1.44倍
群馬県	前橋市駒形町	15万円	8.7〜18万円	0.58〜1.2倍
群馬県	伊勢崎市昭和町	13万円	9.6〜41万円	0.74〜3.15倍
栃木県	宇都宮市泉が丘	28万円	28〜40万円	1〜1.43倍
栃木県	足利市八幡町	16.5万円	8.7〜19万円	0.53〜1.15倍
栃木県	小山市城東	24万円	3.8〜27万円	0.16〜1.13倍
茨城県	水戸市河和田	14万円	9.2〜20万円	0.66〜1.43倍
茨城県	古河市東	24万円	11〜36万円	0.46〜1.5倍
茨城県	つくば市春日	37万円	53万円	1.43倍
愛知県	名古屋市千種区東山元町	56万円	19〜67万円	0.34〜1.2倍
愛知県	岡崎市大和町	37万円	43〜51万円	1.16〜1.38倍
愛知県	豊橋市高師本郷町	24万円	11〜33万円	0.46〜1.38倍
岐阜県	岐阜市北一色	21万円	17〜28万円	0.81〜1.33倍
岐阜県	大垣市林町	23万円	10〜31万円	0.43〜1.35倍
岐阜県	多治見市明和町	11.5万円	8.9〜15万円	0.77〜1.3倍
三重県	津市大谷町	35万円	41〜55万円	1.17〜1.57倍
三重県	四日市市大字茂福	21万円	24〜32万円	1.14〜1.52倍
三重県	桑名市大字桑名	22万円	25〜29万円	1.14〜1.32倍
静岡県	静岡市葵区音羽町	71万円	51〜85万円	0.72〜1.2倍
静岡県	浜松市中区鴨江	31万円	0.85〜40万円	0.03〜1.29倍
静岡県	三島市加茂	33万円	33〜44万円	1〜1.33倍
長野県	長野市若里	29万円	30〜46万円	1.03〜1.59倍
長野県	松本市桐	21万円	29〜30万円	1.38〜1.43倍
長野県	上田市常磐城	14万円	14〜18万円	1〜1.29倍
山梨県	甲府市上石田	15万円	19〜23万円	1.27〜1.53倍
大阪府	大阪市浪速区恵美須東	149万円	39〜600万円	0.26〜4.03倍
大阪府	茨木市庄	61万円	40〜100万円	0.66〜1.64倍
大阪府	高槻市安岡時町	38万円	25〜55万円	0.66〜1.45倍
京都府	京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町	41万円	22〜64万円	0.54〜1.56倍
京都府	宇治市小倉町	43万円	22〜55万円	0.51〜1.28倍
京都府	城陽市久世	37万円	28〜49万円	0.76〜1.32倍
滋賀県	大津市朝日が丘	45万円	25〜55万円	0.56〜1.22倍
滋賀県	草津市追分	30万円	32〜37万円	1.07〜1.23倍
滋賀県	長浜市祇園町	17万円	8.9〜23万円	0.52〜1.35倍
兵庫県	神戸市鈴蘭台南町	24万円	14〜41万円	0.58〜1.71倍
兵庫県	姫路市飾磨区今在家	28万円	30〜35万円	1.07〜1.25倍
兵庫県	尼崎市稲葉荘	56万円	39〜83万円	0.7〜1.48倍
奈良県	奈良市中登美ケ丘	35万円	40〜61万円	1.14〜1.74倍
奈良県	橿原市土橋町	26万円	31〜44万円	1.19〜1.69倍
奈良県	生駒市俵口町	27万円	22〜35万円	0.81〜1.3倍
和歌山県	和歌山市黒田	21万円	19〜48万円	0.9〜2.29倍
和歌山県	田辺市東山	19万円	22〜24万円	1.16〜1.26倍
岡山県	岡山市田中	33万円	35〜47万円	1.06〜1.42倍
岡山県	倉敷市大島	31万円	13〜35万円	0.42〜1.13倍
岡山県	津山市東一宮	10万円	4.5〜12万円	0.45〜1.2倍
広島県	広島市牛田早稲田	40万円	19〜80万円	0.48〜2倍
広島県	福山市沖野上町	24万円	6.9〜34万円	0.29〜1.42倍
広島県	呉市広白岳	17万円	7.4〜21万円	0.44〜1.24倍
鳥取県	鳥取市吉方温泉	17万円	5〜19万円	0.29〜1.12倍
鳥取県	米子市観音寺新町	16万円	15〜20万円	0.94〜1.25倍
島根県	松江市内中原町	26万円	26〜32万円	1〜1.23倍
山口県	下関市綾羅木南町	13万円	20万円	1.54倍
山口県	山口市小郡下郷	16.5万円	8.9〜19万円	0.54〜1.15倍
山口県	宇部市笹山町	7.3万円	10〜13万円	1.37〜1.78倍
愛媛県	松山市岩崎町	44万円	30〜68万円	0.68〜1.55倍
愛媛県	今治市南大門町	17万円	24〜30万円	1.41〜1.76倍
愛媛県	新居浜市河内町	22万円	10〜24万円	0.45〜1.09倍
香川県	高松市松縄町	29万円	39〜40万円	1.34〜1.38倍
香川県	丸亀市中府町	25万円	35万円	1.4倍
徳島県	徳島市佐古一番町	31万円	13〜59万円	0.42〜1.9倍
高知県	高知市東久万	34万円	29〜38万円	0.85〜1.12倍
福岡県	福岡市南区大楠	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
福岡県	北九州市八幡西区永犬丸西町	17万円	10〜21万円	0.59〜1.24倍
福岡県	久留米市諏訪野町	22万円	15〜27万円	0.68〜1.23倍
佐賀県	佐賀市兵庫北	21万円	16〜31万円	0.76〜1.48倍
佐賀県	唐津市和多田本村	18万円	18〜24万円	1〜1.33倍
佐賀県	鳥栖市弥生が丘	19万円	18〜21万円	0.95〜1.11倍
大分県	大分市王子新町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
大分県	別府市山の手町	21万円	16〜35万円	0.76〜1.67倍
大分県	中津市中央町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
長崎県	長崎市滑石	20万円	14〜24万円	0.7〜1.2倍
長崎県	佐世保市広田	11万円	19〜29万円	1.73〜2.64倍
長崎県	諫早市小船越町	13万円	22万円	1.69倍
熊本県	熊本市武蔵ヶ丘	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
熊本県	八代市井上町	9万円	4.7〜10万円	0.52〜1.11倍
熊本県	天草市今釜新町	14万円	14〜15万円	1〜1.07倍
宮崎県	宮崎市神宮	28万円	32〜33万円	1.14〜1.18倍
宮崎県	都城市姫城町	10万円	8.5〜15万円	0.85〜1.5倍
宮崎県	延岡市西小路	19万円	20〜26万円	1.05〜1.37倍
鹿児島県	鹿児島市荒田	56万円	35〜91万円	0.63〜1.63倍
鹿児島県	霧島市国分中央	11万円	9.5〜15万円	0.86〜1.36倍
鹿児島県	薩摩川内市平佐町	9.5万円	7.9〜10.4万円	0.83〜1.09倍
沖縄県	那覇市首里石嶺町	42万円	31〜46万円	0.74〜1.1倍
沖縄県	うるま市江州	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
沖縄県	浦添市経塚	53万円	60〜69万円	1.13〜1.3倍