新型コロナウイルスの影響で、マンション価格はどうなるのか? | イエ&ライフ

新型コロナウイルスの影響で、マンション価格はどうなるのか?

マンションコラム

この記事では、「新型コロナウイルスによって、マンション価格がどうなるのか?」について、供給面(業者は値下げするのか?)と需要面(買い手はどれだけ減るのか?)のそれぞれについて分析していきたいと思います。

 

【供給面】業者が値下げする可能性はあるのか?

価格高騰で、中古マンションの取引へ移動

マンション価格指数の推移を見ると、南関東圏(東京・神奈川)、名古屋圏、京阪神圏いずれも、アベノミクス以降で平均4〜6割上昇しており、昨年あたりからようやく横ばいとなっています。

 

マンション価格指数の推移

(参考:国土交通省 不動産価格指数)

 

このようにマンション価格はかなり高くなっているため、特に南関東圏においては、新築よりも安い中古マンション市場の取引件数が、ハッキリと増加しているように見えます。

 

中古マンションの取引件数

*季節要因として、毎年3月に増加

(参考:国土交通省 不動産価格指数)

 

そのため、新築マンションの販売戸数はかなり減っており、契約率も初月で50%を割る月も増えています。

そのため、「いずれ業者も値段を下げるのでは?」と期待している人も多いかと思います。

(参考:2019.11.18 読売新聞「首都圏新築マンション発売、3割減…契約率も5割切る」)

 

リーマンショックの時でも、1割しか下がらなかった

また、今回の新型コロナウイルスによる自粛によって、経済への影響も心配されています。

「リーマンショック級」とも言われる今回の不況ですが、先ほどの指数のグラフを見てもらっても分かる通り、リーマンショックの前後の2008〜2009年の間でも、価格は1割程度しか下がっていませんでした。

 

マンション指数の推移

(参考:国土交通省 不動産価格指数)

 

投資用のマンションや、郊外の人気のないマンション、倒産してしまった中小企業が建てたマンションなどは、かなり安い価格で取引されたりもしましたが、大手のマンションはさほど大きな影響を受けなかったのです。

 

貯金の多い大手が増えて、売れなくても焦っていない

また、現在のマンション開発業者は、財務内容の良い大手企業の販売シェアが6割に迫る勢いとなっています。

つまり、貯金が潤沢で、倒産する確率が低くなっているため、すぐに売却して資金を回収しなくても大丈夫なのです。

 

新築マンション販売戸数と上位シェア

(参考:不動産経済研究所「全国マンション市場動向」)

 

そのため、焦って値下げをして販売する必要がなくなっており、なかなか値下げが進まないんですね。

 

HARUMI FLAGの販売延期

オリンピック、パラリンピックの選手村跡地は、HARUMI FLAG(晴海フラッグ)として販売予定となっています。

すでに一部のエリアの住戸の販売がされており、価格も4,900〜22,900万円(61〜116㎡)と、周辺相場よりもかなり安めとなっています。

 

総戸数は4,145戸とかなりの規模だったため、順調にオリンピックが開催されていれば、マンションが欲しい人よりも戸数がだぶついてしまい、周辺相場は下落すると予想されていました。

(参考:2019.12.24 日経新聞「湾岸タワマンにたそがれ? 選手村が下落の引き金か」)

 

ところが、今回の新型コロナウイルスの影響で、オリンピックが1年延期となり、入居時期、販売時期ともにズレ込んでいます。

そのため、供給戸数がダブつくことでの価格下落は、1年程度遅くなる可能性があります。

 

新型コロナの影響で、企業の資金繰りが悪化

新型コロナによって、インフラや生活必需品を除く、ほぼ全ての産業でお金が動かなくなってしまいました。

これによって、業種によっては、月の売り上げが7〜8割減といったケースも出ています。

 

これほど売り上げが大きく減少してしまうと、たとえ大企業でも経営は安泰とは言えません。

というのも、売り上げが止まれば、お金が入ってこなくなるため、取引会社や従業員に支払うお金が足りなくなる可能性があるからです。

たとえば、日本の超優良企業であるトヨタ自動車でさえ、銀行から1兆円の融資枠を新たに設定してもらいました。

(参考:2020.3.27 日経新聞「トヨタ、1兆円の融資枠要請 新型コロナ長期化に備え」)

 

もともと不動産会社は、販売期間が長期になっても大丈夫なように、資金繰りをコントロールしています。

ですが、大手といっても、今回の新型コロナによって、財務内容が悪化してくる会社も出てきます。

そうすると、三菱、三井、住友などの超大手以外のマンションでは、徐々に値引きをしてくるところも出てくるでしょう。

 

【需要面】買い手への影響

ここまではマンション業者の側から見てみましたが、買い手の側から見ると、どのような影響が出てくるでしょうか?

 

リーマンショック時は、給与は減ったものの、取引件数はあまり減らなかった

新型コロナでリストラが加速すると同時に、多くの産業の売り上げが減少することで、サラリーマンの給与・ボーナスも減るでしょう。

参考になるのは、2008年9月に起こったリーマンショックです。この時の経済的な混乱によって、翌年2009年の平均給与は約5%の減少をしました。

 

平均給与の推移

(参考:国税庁「民間給与実態統計調査結果」)

 

しかし、リーマンショック時を見てみると、新築マンションの販売戸数も、2008年→2009年で2割減少しましたが、中古マンションの取引件数は、むしろ微増でした。

給与は下がったものの、それ以上に価格の調整もあったため、会社を辞めずに済んだ正社員の方々が購入したものと思われます。

 

日本の正社員は、企業が余程の赤字を計上しないと解雇が難しいため、本格的なリストラが始まるのは、まだ1〜2年後と予想されます。

特に子育て世帯であれば、景気の影響よりも、狭い賃貸住宅では子育てが難しいという状況に直面しているケースも多いでしょう。

新型コロナの今後の収束具合にもよりますが、価格面である程度下がれば、購入に踏み切る世帯は案外多いかもしれません。

 

もし、新型コロナが長期化したら?

現在、世界中の大都市が封鎖され、全国の商業施設で営業の自粛が続いていますが、このような状況が長引けば、倒産する会社はどんどん増えてくるでしょう。

 

特に、影響が大きい業界として、

  • イベント会社(すでに自粛中のものが多いですよね)
  • 旅行会社やホテルなどのインバウンド関係の業界(渡航制限で観光地は閑古鳥です)
  • 飲食店やアパレル(ショッピングや飲み会が減っています)
  • 航空・電鉄会社(利用者の利用が深刻です)
  • 自動車・不動産(よほど必要でなければ、高額商品の買い控えは起きます)
  • 広告業界(モノが売れなくなるので、企業の広告も減るでしょう)

などが思いつきます。

 

現在、政府が低所得者、失業者向けの対策を練っていますが、これらの政策は生きるための最低限を確保するためのものであり、経済全体を好転させることにはなりません。

(参考:日経新聞「首相、過去最大の緊急経済対策 個人・企業に現金給付」)

 

そのため、新型コロナの収束が長引けば長引くほど、マンション購入者の数は減少していくことになるでしょう。

ちなみに、新型コロナのワクチン開発には、1年〜1年半程度かかると言われており、ワクチン摂取による収束、消費者マインドの回復を考えると1年半〜2年程度はかかるのではないでしょうか。

(参考:2020.3.28  NHK「WHO事務局長「ワクチン開発 少なくとも1年から1年半」)

 

まとめ

以上、売る側、買う側から、思いつく要因について挙げてきましたが、まとめると以下のようになります。

  • マンション業者は、大手の比率が高くなっており、財務内容が良好なため、焦って値下げをする必要がなかった
  • 新型コロナの影響は長期化が予想されるが、リーマンショック時でも中古マンションの取引件数は落ち込んでおらず、価格条件に見合う物件があれば、購入したい潜在的な買い手は多くいる
  • そのため、極端な値下がりは予想しにくく、あっても1割程度の調整となる可能性が高い(リーマンショック時を参考)
  • ただし、雇用が不安定になることで、手放す人は増えるので、中古マンションの価格はもう少し下がる可能性がある

と言えます。

 

買うなら:単価の高いエリアは様子見、それ以外は買い

新型コロナウイルス、株式市場の暴落、そして不況の長期化と今後購入を検討している方は、なるべく慎重に購入を検討すべきと思います。

ただし、公務員や電力会社など、景気の良し悪しにあまり関係のない方であれば、購入を前向きに考えてもいいかもしれません。

 

その理由は2つあります。

 

①マンション価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

これは、マンション価格の比較的安いエリアで言えるポイントなのですが、例えば、3,000万円程度のマンションであれば、1割下がっても300万円です。

現在のマンション業者は大手が占めるため、1年で1割下がることは考えにくいです。

2年かけて1割下がるとすると、1年あたり150万円となり、現在支払っている家賃と同程度になるで、その分を返済に充てた方が得という方も出てくると思います。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もしマンションを買おうと思っているのならば、マンション価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストな場合もあります。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が1番の理由ですが、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナは長期化が予想されるため、早めに売却に動いた方が高く売れるでしょう。

 

不動産会社によって、売れる価格が大きく違う?

 

不動産の取引には、住所などの個人情報が含まれるため、ネット上で詳しい取引情報が開示されていません。

そのため、実際の取引では平均以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「久ヶ原(くがはら)」という、千鳥町駅から久ヶ原駅にかけて広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:173万円/坪
  • 実際の取引価格:110〜220万円/坪

と、公示地価の約0.6〜1.3倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の2倍です。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【大田区久ヶ原の公示地価】

大田区久ヶ原の公示地価

  • 千鳥町駅から750mの距離、徒歩約9分(1分=80m)
  • 524,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =173万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【大田区久ヶ原の土地取引(過去2年間)】

大田区久ヶ原の土地取引

  • 綾瀬駅から徒歩5〜11分のエリアで、110〜220万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*47都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
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