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この記事では、京都市でマンションを購入しようかどうか迷っている人に向けて、あえて「買わない方がいい理由」を解説します。
マンション業者さんや、不動産情報サイト、専門家の意見を聞いてみると、だいたいの場合は「買った方がいい」と言われていると思います。
ですが、迷っている側から見れば、「いい話」と「悪い話」を両天秤にかけて、納得の上で判断したいわけですよね。
そこで、この記事では、あえて反対側の立場から、「ちょっと考え直した方がいいかも」という事実をご紹介します。
購入・売却を検討する際の、参考になれば幸いです。
京都市でマンションを購入すべきでない理由
（１）近隣に比べて価格が高く、金利上昇の影響が大きい
１つ目は、京都市のマンション価格が、他に比べて高いと言うことです。
京都市の新築マンションの平均価格は、2023年1-6月で約5,300万円でした。2022年比で7.8%も上昇しており、ここ１０年では最高価格となっています。
そのため、多くのマンション購入者が、変動金利を選択しています。
ふらっと３５などの長期固定の住宅ローンの金利は上昇しているのに対して、変動金利は、ネット銀行では0.3%前後で借りられるからです。
ところが、2024年以降は、日銀の政策変更によって、変動金利も引き上がってくる見通しです。
2023年12月の日銀の政策決定会合で、植田総裁は金融政策をさらに次のステップへ進めることを匂わせる発言をしています。
「年末から来年にかけて一段とチャレンジングになると思っているので、情報管理の問題もきちんと徹底しつつ、丁寧な説明、適切な政策運営に努めていきたい」
この発言を受けて、金融市場では「利上げが本格化する」「マイナス金利が解除される」といった思惑から、１ドル＝147→141円台にまで、急激に円高が進みました。
変動金利は、日本の政策金利に影響を受けます。
いわゆる「マイナス金利の解除」とは、この政策金利が上昇することを表します。
2024年のどこかのタイミングで「マイナス金利の解除」が行われる可能性は高く、現在の低すぎる変動金利も、引き上がってくると言うわけです。
世界的なマンション市場を見ると、例えば、韓国やドイツなどでも、ここ１０年ぐらいの大都市のマンション価格は大きく上昇してきました。
それが下落に転じたのは、住宅ローン金利が引き上がったことで、支払負担が厳しくなったり、買い手が高値で購入するのを手控えるようになったからです。
これと同じ現象が、日本でも起こる可能性が出てきます。
そのため、変動金利を前提に、ギリギリの返済計画を立てようとしている人にとっては、今後数年で、支払額がどんどん増える可能性があるのです。
これが１番怖いですね。
（２）近隣の市町村でよくない？
２つ目は、京都市のマンション価格が高いと感じているのであれば、近隣の市町村に移住すればいいのでは？という点です。
実際、京都市に住んでいた人の中で、そういう人が増えています。
京都市の年代別の転入超過数（引っ越してくる人 ー 出て行く人）を見てみると、2015年ごろから、子育て世帯（0〜14歳、30〜40代）や50代以上の、市外への移住が増えています。
移住先は、大津市や草津市などの琵琶湖線、湖西線の沿線にある新築マンションが多いようです。
電車で１本で京都駅に行けますし、片道30分程度の通勤で済んで、マンション価格も500〜1,000万円安いということで、移住する人が増えているのです。
もちろん、「京都市に住む」ということが絶対条件であるならば、考える必要はないと思います。
ですが、京都市内にはマンションが建ちにくいという現実もありますので、大津市や草津市、長岡京市などの新築マンションも、検討の余地があるのではないでしょうか？
（３）外国人が増えすぎて、街が変わるかも
３つ目が、外国人の移住や、オーバーツーリズムの問題です。
先ほどご紹介した転入超過数のデータを見ると、新型コロナがあった2020〜21年は減少しているものの、それ以外の年は、一貫して15〜29歳と外国人は、増加傾向にあります。
特に2022年は、前年までの反動もあって、約9,000人の増加とかなりの外国人が増えました。
さらに、2023年は外国人観光客の数も回復傾向にあり、1〜11月で2,000万人を超えました。
しかも11月単月では、コロナ前の2019年11月とほぼ同水準となっており、来年には3,000万人超えも視野に入ってきました。
（参考：日本政府観光局「訪日外客数（2023年11月推計値）11月： 2,440,800人、累計2,000万人超える）
2019年当時の京都市を体験したことがないので、何とも言えませんが、交通機関が使いにくくなったり、生活が不便になるオーバーツーリズムの問題は、世界各地の観光地で起こっています。
もしあなたが、観光客が増えることで、生活がしにくくなったと感じたことがあるのならば、これから数年でさらに悪化する可能性を考えた方がいいかもしれません。
ただし、それほどの人気となれば、周辺のマンション価格は上昇しそうですけどね。
まとめ
というわけで、京都市のマンションを購入すべきでない理由について、実際のデータを元に考えてみました。
マンション購入を考えている人の多くが、京都市に住んで働いている人だと思いますので、市内にマンションが欲しいというのが本音だと思いますが、なにぶん価格の上昇がすごすぎるため、どうしても立ち止まって考えてしまいますよね。
特に、金利上昇のリスクは、変動金利で購入した場合に、ずっとついて来ますので、慎重に検討すべきでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
これから変動金利の上昇が始まりますので、８割近い人が変動金利を利用している現在の状況も減ってくるでしょうから、価格は下がりやすい環境になります。
ですが、急激に金利を引き上げることはなさそうなので、少しずつ価格に影響が出てくるでしょう。
そのため、もしこれから購入を考えるのであれば、ギリギリの返済計画で購入することはやめた方がいいでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下・変動金利の利用者の増加が１番の理由です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、今後の金利上昇リスクも考えると、一般世帯が購入する物件は、今が高値になってくる可能性が高いです。
不動産会社によって、売れる価格が違う？
マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。
というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。
また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。
そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。
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