川口市の新築・中古マンション価格|上昇した理由と今後の見通し

ドリームタワーキュアレジデンス 川口市 埼玉県

(画像出典:wikimedia commons, ブツチチ , ドリームタワーキュアレジデンス

 

この記事では、川口市の

  1. 新築のマンション価格
  2. 中古マンション価格の動き
  3. マンション価格の今後の見通し

の3点について、詳しく解説していきます。

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1、川口市のマンション価格

(1)新築マンション価格

*2022年2月現在

*面積・価格は概算(100万円単位)

 

マンション名価格(万円)面積(㎡)最寄駅(徒歩)総戸数入居時期
イイな!BASE KAWAGUCHI2,800-5,50059-90新井宿(7分)1582023年5月
プラウドタワー川口クロス5,808-11,29857-96川口(3分)4812023年3月
ガーラ・レジデンス川口西青木3,900-5,20059-66西川口(8分)482023年2月

(参考:スーモ)

 

(2)中古マンションの取引価格

埼玉県中央地区の中古マンション価格と在庫数

(参考:東日本不動産流通機構 マーケットデータ)

 

ご覧の通り、一貫して上昇傾向にありますが、特に2022〜23年にかけて、大きく上昇していますね。

 

2、なぜ、川口市のマンションは、これほど上昇しているのか?

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、これまで上昇してきた主な理由を3つ、解説します。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を選ぶようになりました。

そして、中古マンションでは、8割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(フラット35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるか?

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと8,000万円以上の物件が買えるわけです。

東京の都心部では、マンション価格が8,000万〜1億円ぐらいして驚きますが、それにはこのような理由があるからなんですね。

 

②建築費が上昇している

2つ目は、物価の上昇(インフレ)です。

特に、新型コロナ以降、マンションの建築費が、20〜30%の上昇をしているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

特に、昨年22年は、大きく上昇していますね。

ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。

 

③世帯数の増加が続いている

3つ目は、世帯数が増加している点です。

建築費が上昇しても、買い手がいなければ、価格は上がりにくいのですが、川口市では、人口が減っているものの、世帯数は増加傾向にあるのです。

 

川口市の人口・世帯数

(参考:総務省統計局 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」)

 

特に、世帯数が増えていると言うことは、それだけ住居に対する需要も増えますので、戸建てやマンション価格の上昇につながっているわけですね。

 

3、これからどうなる?気になる2つのポイント

では、ここからは、「今後の川口市のマンション価格に影響を与えるかも?」と気になる2つのポイントについて検証していきましょう。

 

(1)そろそろ金利が上がりそう

ここまで、マンション価格が上昇してきた最も大きな理由は、金利の低下と変動金利の利用者の増加と解説してきました。

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

 

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?

実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。

 

その結果、住宅価格が下落している状況です。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

日本では、まだ政策金利を引き上げてはいませんが、4月に日銀の総裁が交代しました。

これによって、これまでの現在の低金利政策から、金利を引き上げて、物価上昇をおさえる政策へと変えるのではないかと見られています。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

 

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

(2)これから川口市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した川口市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間では、ほぼ横ばいとなそうです。

 

川口市はこれから10年でも、ほぼ横ばい

川口市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ところが、家を建てる中心年代の30〜40代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約8,000人も減る見通しです。

 

川口市の30〜40代人口は、これから10年で約8,000人減る

川口市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

今のところ、23区のマンション価格が高すぎて、そこから流れてくる子育て世帯は減ってきていませんが、長期的に見ると、子育て世帯の数は減っていくため、駅近の便利なマンション以外では、購入は控えられるかもしれません。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、川口市のマンション価格は、

  • 金利低下や建築費の上昇、世帯数の増加などを追い風に、上昇傾向にある
  • 人口も引き続き増加傾向にあるため、マンション価格は堅調に推移しそう
  • 今後下落するとすれば、金利上昇が最も注意すべきリスク

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

金利の上昇を待つのは一つの方法ですが、その時には住宅ローン金利も上昇してしまうので、どちらが得かの判断は微妙なところです。

 

異次元緩和が終わるまで、あと1〜2年はあるでしょうから、その間の家賃分と比べて検討をすべきでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

 

 

 

売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が1番の理由です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、異次元緩和終了後の金利上昇リスクも考えると、今が高値になる可能性もあります。

 

不動産会社によって、売れる価格が違う?

マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。

 

というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。

また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。

 

そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。

 

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