(画像出典:wikimedia commons, ブツチチ , センターフィールド浦和美園)
この記事では、さいたま市の
- 新築のマンション価格
- 中古マンション価格の動き
- マンション価格の今後の見通し
の3点について、詳しく解説していきます。
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1、さいたま市のマンション価格
(1)新築マンション価格
*2022年2月現在
*面積・価格は概算(100万円単位)
マンション名 | 価格(万円) | 面積(㎡) | 最寄駅(徒歩) | 総戸数 | 入居時期 |
---|---|---|---|---|---|
大宮スカイ&スクエア ザ・タワー | 未定 | 41-123 | 大宮(5分) | 522 | 2024年7月 |
レーベン北戸田 ATOMOS | 3,398-4,597 | 63-71 | 北戸田(12分) | 72 | 2022年3月 |
パークホームズ浦和仲町二丁目 | 6,108-6,998 | 70-71 | 浦和(9分) | 70 | 2023年9月 |
SHINTO CITY(シントシティ) | 未定 | 66-73 | さいたま新都心(5分) | 1411 | 2022年3月 |
ヴェレーナ大宮大成 | 未定 | 68-74 | 鉄道博物館(9分) | 41 | 2023年10月 |
エクセレントシティ中浦和 | 2,998-5,698 | 44-70 | 中浦和(5分) | 28 | 2022年9月 |
オハナ 中浦和 | 3,699-4,149 | 72-74 | 西浦和(8分) | 94 | 即入居可 |
ウィルローズ南浦和 | 2,900-5,400 | 43-65 | 南浦和(10分) | 52 | 2023年7月 |
(2)中古マンションの取引価格
ご覧の通り、一貫して上昇傾向にありますが、特に2022〜23年にかけて、大きく上昇していますね。
2、なぜ、さいたま市のマンションは、これほど上昇しているのか?
今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。
なので、これまで上昇してきた主な理由を3つ、解説します。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を選ぶようになりました。
そして、中古マンションでは、8割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(フラット35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと8,000万円以上の物件が買えるわけです。
東京の都心部では、マンション価格が8,000万〜1億円ぐらいして驚きますが、それにはこのような理由があるからなんですね。
②建築費が上昇している
2つ目は、物価の上昇(インフレ)です。
特に、新型コロナ以降、マンションの建築費が、20〜30%の上昇をしているのです。
マンションの建築費
特に、昨年22年は、大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
③世帯数の増加が続いている
3つ目は、世帯数が増加している点です。
建築費が上昇しても、買い手がいなければ、価格は上がりにくいのですが、さいたま市では、人口・世帯数ともに増加傾向にあるのです。
(参考:総務省統計局 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」)
特に、世帯数が増えていると言うことは、それだけ住居に対する需要も増えますので、戸建てやマンション価格の上昇につながっているわけですね。
3、これからどうなる?気になる2つのポイント
では、ここからは、「今後のさいたま市のマンション価格に影響を与えるかも?」と気になる2つのポイントについて検証していきましょう。
(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう
低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。
すでにフラット35などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。
(参考:ARUHI、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行)
なぜ金利が上がってきているのか?、というと、物価が上がってきているからです。
戦争によって、海外から安い商品が入りにくくなり、円安が進んだことで、さらに物価が上昇しているのです。
この物価上昇をおさえるためには、消費を減らさないといけません。
そのため、日銀は、まず10年国債などの金利を引き上げました。これによって、フラット35などの固定金利のローンが影響を受けています。
ですが、物価上昇は止まらず、前年比で3%前後の上昇を続けています。
そのため、現在マイナス0.1%のままである政策金利も引き上げると見られています。
2024年2月現在、経済関係のメディアを見てみると、だいたい4月前後ではないか?という予想が多いですね。
メディア名 | 時期・利上げ幅などの内容 | リンク先 |
ブルームバーグ | 3月にマイナス金利解除。年内に+0.25%へ | 参考記事 |
野村総合研究所 | 4月か10月か | 参考記事 |
東京財団政策研究所 | 4月 | 参考記事 |
日経新聞 | 3〜4月 | 参考記事 |
ロイター | 4月は早すぎる | 参考記事 |
そうなると、変動金利にも影響が出てきますので、一般世帯が現在の価格で住宅を購入することは、難しくなってくるでしょう。
高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい
変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している大都市圏の駅近マンションです。
というのも、新築・中古マンションの購入者の7〜8割が、変動金利を利用しているからです。
今までは、ネット銀行で申し込めば、0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。
異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、今後数年かけて、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。
1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
(2)これからさいたま市の人口はどうなるの?
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表したさいたま市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1,000人増加するそうです。
さいたま市はこれから10年で約1,000人増加
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
ところが、家を建てる中心年代の30〜40代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約2.2万人も減る見通しです。
さいたま市の30〜40代人口は、これから10年で約2.2万人減る
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
今のところ、23区のマンション価格が高すぎて、そこから流れてくる子育て世帯は減ってきていませんが、長期的に見ると、子育て世帯の数は減っていくため、駅近の便利なマンション以外では、購入は控えられるかもしれません。
4、結論:買うなら?売るなら?
以上のことから、さいたま市のマンション価格は、
- 金利低下や建築費の上昇、世帯数の増加などを追い風に、上昇傾向にある
- 人口も引き続き増加傾向にあるため、マンション価格は堅調に推移しそう
- 今後下落するとすれば、金利上昇が最も注意すべきリスク
と言えるでしょう。
買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?
金利の上昇を待つのは一つの方法ですが、その時には住宅ローン金利も上昇してしまうので、どちらが得かの判断は微妙なところです。
異次元緩和が終わるまで、あと1〜2年はあるでしょうから、その間の家賃分と比べて検討をすべきでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」か「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
売るなら:超低金利の今が1番のチャンス
ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が1番の理由です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、異次元緩和終了後の金利上昇リスクも考えると、今が高値になる可能性もあります。
不動産会社によって、売れる価格が違う?
マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。
というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。
また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。
そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。
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