神戸市の新築・中古マンション価格｜上昇した理由と今後の見通し

この記事では、神戸市の

の３点について、詳しく解説していきます。

（本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております） （※１）

 

１、神戸市のマンション価格

（１）新築マンション価格

*2022年12月現在

*面積・価格は概算（100万円単位）

 

マンション名	価格（万円）	面積（㎡）	最寄駅（徒歩）	総戸数	入居時期
プレミスト神戸学園東町	2999-4819	67-89	学園都市（１２分）	191	即引渡可
クレヴィアシティ西神中央	3948-6698	69-90	西神中央（３分）	304	即引渡可
ジオ阪神芦屋	未定	66-82	芦屋（４分）	85	2024年3月
ジークレフ神戸名谷	2288-4018	57-82	名谷（１５分）	206	即引渡可
イニシア神戸森北町	5898-11898	72-113	甲南山手（７分）	21	即引渡可
シエリア王子公園	3538-5998	66-87	王子公園（８分）	99	2024年2月
アトラス神戸北鈴蘭台	3400-4600	71-86	北鈴蘭台（１分）	105	2022年12月
イニシア甲南山手	5998-6498	73-76	甲南山手（７分）	21	即引渡可
エステムコート湊川公園プロジェクト(仮称)	未定	44-93	湊川公園（９分）	96	2024年3月
アトラス御影山手	未定	54-184	御影（５分）	70	2024年8月
ワコーレシティ神戸元町	2980-5490	43-72	元町（１２分）	177	2024年11月
ベイシティタワーズ神戸	4500-25000	48-104	三ノ宮（１５分）	699	2023年7月
ワコーレ西岡本グランプレイス	未定	70-78	住吉（１２分）	17	2023年9月
ワコーレ六甲篠原中町	未定	70-103	六甲（１２分）	25	2024年3月
エヌヴィ六甲桜口町	未定	38-60	六甲道（４分）	27	2023年9月
グランヴィ岡本	未定	100-121	岡本（５分）	19	2023年1月
ワコーレ東灘	未定	66-68	深江（２分）	29	2023年3月
ワコーレ　ザ・神戸旧居留地レジデンスタワー	40000	201	元町（６分）	128	2022年9月
ワコーレ須磨	3670	65	東須磨（４分）	22	2023年10月
ワコーレ垂水五色山一丁目	7580-7880	84-85	垂水（６分）	22	即引渡可

（参考：スーモ）

 

（２）中古マンションの取引価格

（参考：近畿レインズ）

 

ご覧の通り、新型コロナ以降も、マンション価格は回復・高値を更新し続けています。

 

２、なぜ、神戸市のマンションは、これほど上昇しているのか？

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、これまで上昇してきた主な理由を２つ、解説します。

 

①世帯数の増加が続いている

最も大きな理由は、世帯数が増加している点です。

神戸市では、人口が減少傾向にあるものの、世帯数は一貫して増加しているのです。

 

１〜２人で住む高齢者世帯が残る一方で、市外からの単身者や結婚して新しい世帯を作る人がいるため、全体で見ると、世帯数は増加傾向なんですね。

 

（参考：総務省統計局　「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」）

 

世帯数が増えていると言うことは、それだけ住居に対する需要も増えますので、戸建てやマンション価格の上昇につながっているわけですね。

 

②新築マンションの販売が減っている

さらに、新築マンションの供給戸数は年々減っています。

2018年ごろからすでに新築マンションの供給が減っていましたが、新型コロナでさらに減少しているのです。

 

（参考：不動産経済研究所　「マンション市場動向」）

 

人口が増えているのに対して、供給戸数は減っていますので、どうしても買いたい人は、多少価格が高くても買ってしまっているわけですね。

 

というわけで、まとめると、

といった理由から、新築・中古ともにマンション価格が上昇しているわけですね。

 

３、これからどうなる？気になる２つのポイント

では、ここからは、「今後の神戸市のマンション価格に影響を与えるかも？」と気になる２つのポイントについて検証していきましょう。

 

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

すでにフラット３５などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。

 

（参考：ARUHI、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行）

 

なぜ金利が上がってきているのか？、というと、物価が上がってきているからです。

戦争によって、海外から安い商品が入りにくくなり、円安が進んだことで、さらに物価が上昇しているのです。

 

（参考：財務省、総務省統計局）

 

この物価上昇をおさえるためには、消費を減らさないといけません。

そのため、日銀は、まず１０年国債などの金利を引き上げました。これによって、フラット３５などの固定金利のローンが影響を受けています。

ですが、物価上昇は止まらず、前年比で３％前後の上昇を続けています。

 

そのため、現在マイナス0.1%のままである政策金利も引き上げると見られています。

2024年2月現在、経済関係のメディアを見てみると、だいたい４月前後ではないか？という予想が多いですね。

 

メディア名	時期・利上げ幅などの内容	リンク先
ブルームバーグ	3月にマイナス金利解除。年内に+0.25%へ	参考記事
野村総合研究所	4月か10月か	参考記事
東京財団政策研究所	4月	参考記事
日経新聞	3〜4月	参考記事
ロイター	4月は早すぎる	参考記事

 

そうなると、変動金利にも影響が出てきますので、一般世帯が現在の価格で住宅を購入することは、難しくなってくるでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している大都市圏の駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の７〜８割が、変動金利を利用しているからです。

 

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も１％前後でした。そのため、今後数年かけて、１％前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

（２）これから神戸市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した神戸市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約6.7万人減少するそうです。

この７年間でも、2.1万人も減ってきた神戸市ですが、さらに減少幅が加速していきます。

 

神戸市はこれから10年で約6.7万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

さらに、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約7.8万人減る見通しです。家を購入する世代が、これから１割以上減るのです。

 

神戸市の30〜４0代人口は、2020→30年で約7.8万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

これまでの人口の増え方、減り方を見ても、駅周辺では安定するものの、郊外では減少する傾向が進むと考えられます。

そのため、駅近の便利なマンション以外では、購入は控えられるかもしれません。

 

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、神戸市のマンション価格は、

と言えるでしょう。

 

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

これから変動金利の上昇が始まりますので、８割近い人が変動金利を利用している現在の状況も減ってくるでしょうから、価格は下がりやすい環境になります。

ですが、急激に金利を引き上げることはなさそうなので、少しずつ価格に影響が出てくるでしょう。

 

そのため、もしこれから購入を考えるのであれば、ギリギリの返済計画で購入することはやめた方がいいでしょう。

 

 

売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下・変動金利の利用者の増加が１番の理由です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、今後の金利上昇リスクも考えると、一般世帯が購入する物件は、今が高値になってくる可能性が高いです。

 

不動産会社によって、売れる価格が違う？

マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。

 

というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。

また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。

 

そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。

 

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