大阪市の新築・中古マンション価格｜上昇した理由と今後の見通し

この記事では、大阪市の

の３点について、詳しく解説していきます。

（本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております） （※１）

 

１、大阪市のマンション価格

（１）新築マンション価格

*2022年2月現在

*面積・価格は概算（100万円単位）

 

区名	マンション名	価格（万円）	面積（㎡）	最寄駅（徒歩）	総戸数	入居時期
都島区	プレサンス ロジェ 都島ヴィラ	2,590-4,490	32-59	京橋（９分）	36	2023年5月
福島区	(仮称)福島区駅直上プロジェクト	2,900-5,900	34-63	海老江（１分）	112	2023年11月
福島区	ヴェリテ大阪福島	3,690-5,548	59-78	野田阪神（１１分）	84	2022年9月
福島区	プレサンス グラン 福島	5,470-6,890	62-80	福島（７分）	112	2023年5月
福島区	ブランズ大阪福島	2,980-5,790	31-49	福島（４分）	83	即入居可
福島区	ファインレジデンス福島野田 The Garden	3,279-5,729	34-64	野田阪神（５分）	112	2023年3月
福島区	シエリアタワー大阪福島	4,390-16,000	44-122	福島（５分）	157	2024年2月
福島区	プレイズ新福島	3,990-6,180	56-71	野田（８分）	42	2022年12月
此花区	プレサンス ロジェ OSAKAアライヴPJ	未定	48-71	千鳥橋（３分）	64	2023年9月
西区	ザ・ファインタワー大阪肥後橋	未定	42-120	肥後橋（４分）	197	2024年3月
西区	シエリアタワー大阪堀江	未定	44-142	西長堀（４分）	500	2024年9月
西区	THE HIGH HORIE	2,790-6,630	30-62	西長堀（１分）	141	即入居可
西区	ジオタワー新町	未定	41-141	西長堀（３分）	190	2025年3月
西区	プレミストタワー靱本町	4,570-18,780	42-103	本町（１分）	350	2023年4月
西区	ウエリスタワー京町堀	4,790-8,890	55-87	中之島（８分）	135	2023年3月
西区	クラッシィタワー靱公園	4,890-8,690	44-81	阿波座（７分）	176	2022年3月
西区	プレサンス レジェンド 大阪新町タワー	5580	57	心斎橋（４分）	120	2022年9月
西区	ファインレジデンス大阪本町	2,890-6,060	30-59	本町（４分）	99	2022年5月
西区	アウラ京町堀	未定	37-66	本町（９分）	48	2022年12月
西区	エステムコート南堀江IV レイズ	3,690-7,590	46-79	西長堀（３分）	42	2022年3月
西区	シエリア靱本町	未定	34-84	本町（３分）	94	2024年6月
港区	ザ・ファインタワーウエストコースト	3,970-4,980	55-66	弁天町（３分）	199	2023年3月
天王寺区	リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎	4,900-13,900	63-116	大阪上本町（１１分）	194	2023年11月
天王寺区	上本町 駅前タワー	未定	34-123	大阪上本町（１分）	135	2024年7月
天王寺区	リビオ ザ 烏ヶ辻	5,498-6,998	63-71	桃谷（３分）	28	即入居可
天王寺区	ピアッツァタワー 上本町EAST	6,250-11,470	67-89	大阪上本町（４分）	161	即入居可
天王寺区	グランドメゾン大阪上本町	未定	60-123	谷町九丁目（２分）	97	2024年1月
天王寺区	アウラ大阪上本町	2,800-5,800	31-55	谷町九丁目（４分）	39	2022年9月
天王寺区	ブランズ天王寺勝山	5,390-6,580	64-70	桃谷（７分）	66	即入居可
天王寺区	プラウド天王寺勝山	4,198-5,498	60-74	桃谷（８分）	35	2022年3月
天王寺区	グランアッシュ天王寺烏ヶ辻	4,860-6,770	62-76	桃谷（１分）	39	2023年3月
天王寺区	プラネスーペリア夕陽丘	6,580-10,920	72-81	桃谷（６分）	24	即入居可
天王寺区	ジオ四天王寺一丁目	4,500-7,000	68-76	四天王寺前夕陽ケ丘（４分）	69	2023年12月
天王寺区	レ・ジェイド四天王寺夕陽丘	6,160-15,990	61-108	四天王寺前夕陽ケ丘（１分）	52	2023年5月
天王寺区	シティタワー天王寺	5,400-9,900	41-75	天王寺（３分）	179	2023年7月
天王寺区	シティハウス四天王寺前夕陽ケ丘	5,700-6,800	64-67	四天王寺前夕陽ケ丘（６分）	48	2023年4月
浪速区	THE CROSS CITY TOWER	5,790-8,690	56-76	大国町（２分）	190	2023年9月
東淀川区	ローレルスクエアOSAKA LINK	3,280-4,720	59-75	下新庄（４分）	393	2022年7月
東淀川区	メイツ上新庄 SHIN-CITY	3,390-4,990	66-84	上新庄（１１分）	208	2023年2月
東淀川区	レ・ジェイド上新庄	未定	58-76	上新庄（８分）	60	2023年4月
旭区	ブランズ森小路	3,940-5,470	62-81	千林大宮（４分）	70	即入居可
旭区	プラネスーペリア関目高殿	4,320-4,580	68-74	関目高殿（１１分）	69	2022年6月
阿倍野区	ユニハイム阿倍野 晴明丘	4288	64-67	東天下茶屋（５分）	88	2022年3月
住吉区	グランアッシュ我孫子前	3,490-4,780	64-78	我孫子前（３分）	44	2023年2月
住吉区	ブランニードタワー長居ガーデンスクエア	4,460-5,670	60-75	長居（２分）	111	2022年10月
住吉区	エステムコート御堂筋あびこプロジェクト	未定	43-64	あびこ（７分）	55	2023年5月
東住吉区	プレミスト針中野駅前	3,298-7,698	54-94	針中野（１分）	229	2022年3月
東住吉区	ユニハイム東住吉フォレスト	3,498-4,088	65-74	今川（９分）	54	2022年9月
東住吉区	グランエクシア南田辺	4,498-8,998	63-88	鶴ヶ丘（１１分）	28	2022年3月
淀川区	ラシュレ新大阪	4,800-6,300	61-80	東三国（７分）	69	2022年4月
淀川区	ヴェリテ神崎川シティサイド	4290	68	神崎川（３分）	59	即入居可
鶴見区	カサーレ鶴見ノースプレイス	3998	65	横堤（７分）	58	2023年2月
鶴見区	ルネ鶴見横堤	3998	65	横堤（４分）	42	即入居可
鶴見区	シティテラス鶴見緑地公園	4,200-5,100	65-78	鶴見緑地（８〜１２分）	224	2022年6〜9月
住之江区	カサーレ ウエストゲートシティ	2,800-5,500	60-83	北加賀屋（３分）	128	2022年4月
住之江区	大阪ベイレジデンス	2,798-3,998	59-81	コスモスクエア（３分）	330	即入居可
住之江区	プレージア住之江公園エアパレス	2,800-4,100	58-64	住之江公園（５分）	85	即入居可
住之江区	プレサンス ロジェ 住之江レジデンス	3590	64	北加賀屋（５分）	52	2022年11月
住之江区	リビオ住之江公園	3,848-4,478	64-73	住之江公園（４分）	42	即入居可
住之江区	ユニハイム住之江公園	3268	59	住之江公園（１０分）	69	即入居可
平野区	ユニハイム平野本町プロジェクト	未定	54-79	平野（５分）	46	2023年3月
平野区	グランドパレス平野	3,748-4,698	62-80	平野（８分）	88	即入居可
北区	Brillia Tower 堂島	未定	37-127	西梅田（４分）	463	2024年5月
北区	プレサンス ロジェ 梅田North	2,980-4,680	32-54	中津（５分）	56	2022年12月
北区	シエリアタワー大阪天満橋	5,020-18,870	55-125	天満橋（４分）	172	2022年8月
北区	プラウドタワー梅田豊崎	未定	56-116	中津（７分）	126	2023年3月
北区	プレサンス ロジェ 大阪南森町	2,880-3,150	30-34	大阪天満宮（４分）	36	2023年2月
北区	リビオレゾン南森町	未定	35-66	大阪天満宮（６分）	41	2023年7月
北区	ラシュレ扇町公園	未定	57-74	扇町（１分）	65	2023年3月
北区	シティタワー東梅田パークフロント	25000	111	東梅田（１０分）	490	2022年7月
北区	梅田ガーデンレジデンス	11,000-20,000	59-88	梅田（３分）	584	2023年4月
中央区	ソルティア大手前	2,448-2,798	31-33	北浜（９分）	56	2023年5月
中央区	ブランズタワー谷町四丁目	未定	41-115	谷町４丁目（３分）	174	2024年3月
中央区	ブランズ大阪松屋町	2,940-5,720	38-63	松屋町（３分）	163	即入居可
中央区	ローレルタワー堺筋本町	3,998-16,998	43-118	堺筋本町（１分）	511	2024年3月
中央区	ローレルタワー御堂筋本町	6,960-8,760	77-89	本町（４分）	241	即入居可
中央区	クレヴィアタワー御堂筋本町	5,810-19,290	56-111	本町（１分）	170	2022年3月
中央区	イニシア大手前	2,858-4,058	33-44	谷町四丁目（３分）	84	即入居可
中央区	ウエリスタワー谷町四丁目	3,478-8,008	38-76	谷町四丁目（５分）	148	2023年3月
中央区	シエリア大手前	2,748-2,908	38	谷町四丁目（８分）	56	即入居可
中央区	ラシュレ北浜	3,110-6,590	40-75	北浜（５分）	98	2022年4月
中央区	シエリアタワーなんば	3,860-12,990	55-122	谷町九丁目（９分）	220	即入居可
中央区	グランドメゾン上町一丁目タワー	7,200-12,210	83-100	玉造（７分）	188	2023年2月
中央区	シエリア大阪上町台パークタワー	5,980-25,990	69-155	谷町四丁目（６分）	112	2022年4月
中央区	ソルティア天満橋駅前	3,998-4,268	45	天満橋（３分）	54	2023年7月
中央区	ジリオ森ノ宮中央	3,190-7,500	41-87	森ノ宮（４分）	24	即入居可
中央区	エステムプラザ南船場レジスタ	3,390-5,210	43-53	長堀橋（５分）	56	2023年3月
中央区	クレアホームズ フラン本町橋	3,858-4,058	43-44	堺筋本町（６分）	56	2022年12月
中央区	ブランズタワー大阪本町	4,280-9,390	42-80	本町（４分）	302	2024年3月
中央区	シティテラス谷町四丁目	5,300-6,600	55-67	谷町四丁目（４分）	182	2023年4月
中央区	シティタワー大阪本町	4,600-14,000	39-84	本町（５分）	855	2023年4月
中央区	リバーガーデン上町一丁目	6,488-7,698	70-81	谷町四丁目（８分）	93	2022年11月

（参考：スーモ）

 

（２）中古マンションの取引価格

（参考：近畿レインズ）

 

ご覧の通り、一貫して上昇傾向にありますが、特に2022〜23年にかけて、大きく上昇していますね。

 

２、なぜ、大阪市のマンションは、これほど上昇しているのか？

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、これまで上昇してきた主な理由を３つ、解説します。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。

 

（参考：財務省、ARUHI、SBI新生銀行）

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を選ぶようになりました。

そして、中古マンションでは、８割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（フラット３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと8,000万円以上の物件が買えるわけです。

東京の都心部では、マンション価格が8,000万〜1億円ぐらいして驚きますが、それにはこのような理由があるからなんですね。

 

②建築費が上昇している

２つ目は、物価の上昇（インフレ）です。

特に、新型コロナ以降、マンションの建築費が、２０〜３０％の上昇をしているのです。

 

マンションの建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

特に、昨年22年は、大きく上昇していますね。

ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。

 

③世帯数の増加が続いている

３つ目は、世帯数が増加している点です。

建築費が上昇しても、買い手がいなければ、価格は上がりにくいのですが、大阪市では、人口は2022年に減少しているものの、世帯数は一貫して増加しているのです。

 

（参考：総務省統計局　「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」）

 

特に、世帯数が増えていると言うことは、それだけ住居に対する需要も増えますので、戸建てやマンション価格の上昇につながっているわけですね。

 

３、これからどうなる？気になる２つのポイント

では、ここからは、「今後の大阪市のマンション価格に影響を与えるかも？」と気になる２つのポイントについて検証していきましょう。

 

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

すでにフラット３５などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。

 

（参考：ARUHI、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行）

 

なぜ金利が上がってきているのか？、というと、物価が上がってきているからです。

戦争によって、海外から安い商品が入りにくくなり、円安が進んだことで、さらに物価が上昇しているのです。

 

（参考：財務省、総務省統計局）

 

この物価上昇をおさえるためには、消費を減らさないといけません。

そのため、日銀は、まず１０年国債などの金利を引き上げました。これによって、フラット３５などの固定金利のローンが影響を受けています。

ですが、物価上昇は止まらず、前年比で３％前後の上昇を続けています。

 

そのため、現在マイナス0.1%のままである政策金利も引き上げると見られています。

2024年2月現在、経済関係のメディアを見てみると、だいたい４月前後ではないか？という予想が多いですね。

 

メディア名	時期・利上げ幅などの内容	リンク先
ブルームバーグ	3月にマイナス金利解除。年内に+0.25%へ	参考記事
野村総合研究所	4月か10月か	参考記事
東京財団政策研究所	4月	参考記事
日経新聞	3〜4月	参考記事
ロイター	4月は早すぎる	参考記事

 

そうなると、変動金利にも影響が出てきますので、一般世帯が現在の価格で住宅を購入することは、難しくなってくるでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している大都市圏の駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の７〜８割が、変動金利を利用しているからです。

 

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も１％前後でした。そのため、今後数年かけて、１％前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

（２）これから大阪市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した大阪市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約7.1万人減少するそうです。

 

大阪市はこれから10年で約7.1万人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約10.2万人減る見通しです。

 

大阪市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約10.2万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

つまり、買い手となる世代が、これから１０年で１割以上も減るのです。

そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだまだ人気が続くでしょうが、郊外ではさらに買い手が減っていきそうです。

 

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、大阪市のマンション価格は、

と言えるでしょう。

 

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

これから変動金利の上昇が始まりますので、８割近い人が変動金利を利用している現在の状況も減ってくるでしょうから、価格は下がりやすい環境になります。

ですが、急激に金利を引き上げることはなさそうなので、少しずつ価格に影響が出てくるでしょう。

 

そのため、もしこれから購入を考えるのであれば、ギリギリの返済計画で購入することはやめた方がいいでしょう。

 

 

売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下・変動金利の利用者の増加が１番の理由です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、今後の金利上昇リスクも考えると、一般世帯が購入する物件は、今が高値になってくる可能性が高いです。

 

不動産会社によって、売れる価格が違う？

マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。

 

というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。

また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。

 

そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。

 

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