この記事では、仙台市の
- 新築のマンション価格
- 中古マンション価格の動き
- マンション価格の今後の見通し
の３点について、詳しく解説していきます。
１、仙台市のマンション価格
（１）新築マンション価格
*2023年1月現在
*面積・価格は概算（100万円単位）
| マンション名 | 価格（万円） | 面積（㎡） | 最寄駅（徒歩） | 総戸数 | 入居時期 |
|---|---|---|---|---|---|
| プラウド一番町一丁目 | 未定 | 36-73 | 青葉通一番町（８分） | 111 | 2024年3月 |
| シエリア仙台定禅寺通 | 未定 | 43-90 | 勾当台公園（４分） | 50 | 2024年7月 |
| レーベン長町南PROJECT | 未定 | 63-81 | 長町南（４分） | 43 | 2024年2月 |
| レジデンシャル青葉広瀬川 | 3848-3898 | 71 | 大町西公園（９分） | 203 | 2023年10月 |
| シエリア錦町一丁目 | 未定 | 65-146 | 勾当台公園（８分） | 35 | 2023年3月 |
| レーベン小鶴新田 THE ONE | 2900-5500 | 60-87 | 小鶴新田（１分） | 236 | 2024年2月 |
| ライオンズ仙台五橋 | 未定 | 63-86 | 五橋（２分） | 90 | 2024年2月 |
| ネベル仙台一番町 recent | 未定 | 38-50 | 仙台（５分） | 86 | 2024年8月 |
| ザ・レーベン上杉三丁目 | 3998 | 65 | 北四番丁（１０分） | 53 | 即引渡可 |
| デュオヒルズ上杉勾当台公園 | 2500-5300 | 32-62 | 勾当台公園（５分） | 110 | 2024年3月 |
| アドグランデ長町南 | 2900-3900 | 70-75 | 長町南（１０分） | 33 | 2023年3月 |
| アルファスマート中野栄 | 2980-4240 | 72-84 | 中野栄（５分） | 62 | 2023年10月 |
| プラウド錦町公園 | 3400-4600 | 45-55 | 広瀬通（３分） | 64 | 2023年4月 |
| ノブレスあすと長町 | 2800-5100 | 54-86 | 長町（９分） | 111 | 2024年3月 |
| レーベン泉中央 GRAND SEASON | 3900-5600 | 62-74 | 泉中央（５分） | 33 | 2023年6月 |
| パークホームズ北仙台 | 4148-6698 | 71-90 | 北仙台（２分） | 140 | 2023年9月 |
| パークホームズ仙台卸町 | 4438-5388 | 76-93 | 卸町（１分） | 286 | 2023年4月 |
| プラウドタワー本町二丁目 | 3229-8099 | 35-83 | 広瀬通（３分） | 89 | 2023年4月 |
| クレアホームズ フラン榴岡公園 | 2988-4488 | 36-63 | 宮城野原（７分） | 40 | 2023年10月 |
| シティテラス上杉 | 4300-7900 | 70-89 | 北四番丁（７分） | 336 | 2023年7月 |
| レーベン上杉THE LUSTEA | 未定 | 75-79 | 北四番丁（６分） | 50 | 2023年3月 |
| デュオヴェール仙台木町通 | 2400-3900 | 33-45 | 勾当台公園（９分） | 46 | 2024年3月 |
| デュオヒルズ仙台富沢 | 3698-5798 | 59-89 | 富沢（５分） | 79 | 2023年11月 |
（２）中古マンションの取引価格
新型コロナで、一度大きく下落したものの、その後は回復し、35万円／㎡を越えそうな勢いとなっています。
２、なぜ、仙台市の中古マンション価格は、これほど安定しているのか？
新型コロナ以降、景気が悪化しているにもかかわらず、マンション価格が安定している理由はなんでしょうか？
主な理由を２つ、解説します。
①人口・世帯数ともに増加が続いている
最も大きな理由は、人口・世帯数がともに増加している点です。
少子高齢化が進んでいるため、仕事の減っている地方から大都市である仙台市に引っ越してくる人が多く、世帯数も増加傾向にあるのです。
特に世帯数が増えていると言うことは、それだけ住居に対する需要も増えますので、戸建てやマンション価格の上昇につながっているわけですね。
②新築マンションの販売が減っている
さらに、新築マンションの供給戸数は年々減っています。
新型コロナの感染拡大があった2020年に大きく減少し、21年は回復したものの、昨年の22年はまた減少に転じており、需要があるのに供給が少ないため、買い手同士で競争になっているのです。
上のグラフは、全国と首都圏のものですが、東日本エリアでも事情は同じです。
供給戸数は減っていますので、どうしても買いたい人は、多少価格が高くても買ってしまっているわけですね。
というわけで、まとめると、
- 仙台市の人口・世帯数が増加しており、戸建て・マンションに対する需要が増えている
- それにも関わらず、マンションの販売は減っており、絶対欲しい人は、高くても買わなければいけない人が多い
といった理由から、新築・中古ともにマンション価格が上昇しているわけですね。
３、これからどうなる？気になる２つのポイント
では、ここからは、「今後の仙台市のマンション価格に影響を与えるかも？」と気になる２つのポイントについて検証していきましょう。
（１）金利の上昇が止まらない
日本の不動産市場は、2013年から上昇を始めましたが、そのきっかけとなったのは、日銀による異次元緩和です。
日銀が国債や株式を大量に買ったことによって、低金利と株高が作られ、マンション価格の上昇にもつながったのです。
マンション価格が上昇を続ければ、買えなくなる人も増えそうなものです。
ですが、月々の返済額は少ないものの、金利上昇時には返済額も増える変動金利を利用する人が増えたことで、マンションの需要を押し上げてきたと言えます。
実際、変動金利の利用者は年々増加傾向にあり、令和２年は７割に達していました。
（参考：国土交通省 「令和3年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」*PDFファイル）
ところが、2022年に入ってからは、金利の上昇が始まっています。
期間21年以上のフラット３５の金利も上昇傾向にあり、22年12月分は1.65%。６年ぶりの高水準にあります。
そして昨年12月20日に、日銀の黒田総裁が記者会見を開き、１０年国債の金利目標を0.25%→0.50%に引き上げました。
（参考：日経新聞「日銀が緩和縮小、長期金利の上限0.5%に 事実上の利上げ」）
これによって、為替は１ドル137→132円台の円高に、１０年国債の金利も0.27→0.4%台にまで上がっています。
今回の金利引き上げは、物価の上昇を抑えるためのものですから、物価上昇が続く限り、さらなる利上げをする可能性があります。
そうすると、これまで安い金利だからと利用できていた変動金利が、利用しにくくなります。つまり、現在の価格でマンションを買える人が減ってしまうわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利でマンション価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）これから仙台市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した仙台市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約３.６万人減少するそうです。
これまで増え続けてきた仙台市の人口も、今後は減少に転じるのです。
仙台市はこれから10年で約３.６万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる３０〜４０代人口は、2020→30年の10年間で約５.６万人も減る見通しです。
仙台市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約５.６万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
これまでの人口の増え方、減り方を見ても、駅周辺では安定するものの、郊外では減少する傾向が進むと考えられます。
そのため、駅近の便利なマンション以外では、購入は控えられるかもしれません。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、仙台市のマンション価格は、
- 新型コロナの影響で一時的に下落していたが、その後は回復傾向にある
- 駅周辺に人口が集中する傾向は、今後も変わりにくいため、マンション価格も安定していきそう
- 今後下落するとすれば、金利上昇が最も注意すべきリスク
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
金利の上昇を待つのは一つの方法ですが、その時には住宅ローン金利も上昇してしまうので、どちらが得かの判断は微妙なところです。
異次元緩和が終わるまで、あと１〜２年はあるでしょうから、その間の家賃分と比べて検討をすべきでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
新築・中古マンションの適正価格を知りたいなら
こちらのサービス「すまいサーフィン」は、約200万件の新築・中古マンション価格をもとに、気になるマンションの適正価格を知ることができます。
すでに住んでいる人の口コミや、サイト独自の分析もしているため、割高なマンションや売却時に高く売れそうな物件かどうかもわかるので便利です。
無料で使えますので、買いたい人だけでなく、売却を考えている人も、適正価格を知りたい場合にはオススメのサービスです。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が１番の理由です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、異次元緩和終了後の金利上昇リスクも考えると、今が高値になる可能性もあります。
不動産会社によって、売れる価格が違う？
前述の「住まいサーフィン」で適正価格はわかりますが、売却を担当する不動産会社によって、売却額が変わってくることがあります。
というのも、住まいサーフィンが持っているデータは、ネット上で出ている売り出し価格や、不動産会社間で共有されている取引価格だけであって、不動産会社が外部に出していない取引データもあるからです。
また、不動産会社によっては、戸建てが得意な会社もあれば、マンションが得意な会社もあり、会社選びによって大きく結果が変わる場合もあります。
そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。
こちらの「住まいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に無料で査定を依頼することができます。
特に、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の３社は、ここでしか査定を依頼できないため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
地域密着企業にも依頼したいなら、イエウール
すまいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
コメント