仙台市の新築・中古マンション価格|上昇した理由と今後の見通し | イエ&ライフ

仙台市の新築・中古マンション価格|上昇した理由と今後の見通し

東日本

この記事では、仙台市の

  1. 新築のマンション価格
  2. 中古マンション価格の動き
  3. マンション価格の今後の見通し

の3点について、詳しく解説していきます。

 

1、仙台市のマンション価格

(1)新築マンション価格

*2023年1月現在

*面積・価格は概算(100万円単位)

 

マンション名価格(万円)面積(㎡)最寄駅(徒歩)総戸数入居時期
プラウド一番町一丁目未定36-73青葉通一番町(8分)1112024年3月
シエリア仙台定禅寺通未定43-90勾当台公園(4分)502024年7月
レーベン長町南PROJECT未定63-81長町南(4分)432024年2月
レジデンシャル青葉広瀬川3848-389871大町西公園(9分)2032023年10月
シエリア錦町一丁目未定65-146勾当台公園(8分)352023年3月
レーベン小鶴新田 THE ONE2900-550060-87小鶴新田(1分)2362024年2月
ライオンズ仙台五橋未定63-86五橋(2分)902024年2月
ネベル仙台一番町 recent未定38-50仙台(5分)862024年8月
ザ・レーベン上杉三丁目399865北四番丁(10分)53即引渡可
デュオヒルズ上杉勾当台公園2500-530032-62勾当台公園(5分)1102024年3月
アドグランデ長町南2900-390070-75長町南(10分)332023年3月
アルファスマート中野栄2980-424072-84中野栄(5分)622023年10月
プラウド錦町公園3400-460045-55広瀬通(3分)642023年4月
ノブレスあすと長町2800-510054-86長町(9分)1112024年3月
レーベン泉中央 GRAND SEASON3900-560062-74泉中央(5分)332023年6月
パークホームズ北仙台4148-669871-90北仙台(2分)1402023年9月
パークホームズ仙台卸町4438-538876-93卸町(1分)2862023年4月
プラウドタワー本町二丁目3229-809935-83広瀬通(3分)892023年4月
クレアホームズ フラン榴岡公園2988-448836-63宮城野原(7分)402023年10月
シティテラス上杉4300-790070-89北四番丁(7分)3362023年7月
レーベン上杉THE LUSTEA未定75-79北四番丁(6分)502023年3月
デュオヴェール仙台木町通2400-390033-45勾当台公園(9分)462024年3月
デュオヒルズ仙台富沢3698-579859-89富沢(5分)792023年11月

(参考:スーモ)

 

(2)中古マンションの取引価格

仙台市の中古マンション価格

(参考:東日本レインズ)

 

新型コロナで、一度大きく下落したものの、その後は回復し、35万円/㎡を越えそうな勢いとなっています。

 

2、なぜ、仙台市の中古マンション価格は、これほど安定しているのか?

新型コロナ以降、景気が悪化しているにもかかわらず、マンション価格が安定している理由はなんでしょうか?

主な理由を2つ、解説します。

 

①人口・世帯数ともに増加が続いている

最も大きな理由は、人口・世帯数がともに増加している点です。

少子高齢化が進んでいるため、仕事の減っている地方から大都市である仙台市に引っ越してくる人が多く、世帯数も増加傾向にあるのです。

 

仙台市の人口・世帯数

(参考:仙台市 推計人口)

 

特に世帯数が増えていると言うことは、それだけ住居に対する需要も増えますので、戸建てやマンション価格の上昇につながっているわけですね。

 

②新築マンションの販売が減っている

さらに、新築マンションの供給戸数は年々減っています。

新型コロナの感染拡大があった2020年に大きく減少し、21年は回復したものの、昨年の22年はまた減少に転じており、需要があるのに供給が少ないため、買い手同士で競争になっているのです。

 

新築マンションの供給戸数

(参考:不動産経済研究所 「マンション市場動向」)

 

上のグラフは、全国と首都圏のものですが、東日本エリアでも事情は同じです。

供給戸数は減っていますので、どうしても買いたい人は、多少価格が高くても買ってしまっているわけですね。

 

というわけで、まとめると、

  1. 仙台市の人口・世帯数が増加しており、戸建て・マンションに対する需要が増えている
  2. それにも関わらず、マンションの販売は減っており、絶対欲しい人は、高くても買わなければいけない人が多い

といった理由から、新築・中古ともにマンション価格が上昇しているわけですね。

 

3、これからどうなる?気になる2つのポイント

では、ここからは、「今後の仙台市のマンション価格に影響を与えるかも?」と気になる2つのポイントについて検証していきましょう。

 

(1)金利の上昇が止まらない

日本の不動産市場は、2013年から上昇を始めましたが、そのきっかけとなったのは、日銀による異次元緩和です。

日銀が国債や株式を大量に買ったことによって、低金利と株高が作られ、マンション価格の上昇にもつながったのです。

 

異次元緩和

 

マンション価格が上昇を続ければ、買えなくなる人も増えそうなものです。

ですが、月々の返済額は少ないものの、金利上昇時には返済額も増える変動金利を利用する人が増えたことで、マンションの需要を押し上げてきたと言えます。

 

実際、変動金利の利用者は年々増加傾向にあり、令和2年は7割に達していました。

 

住宅ローンの金利利用割合

(参考:国土交通省 「令和3年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」*PDFファイル)

 

ところが、2022年に入ってからは、金利の上昇が始まっています。

期間21年以上のフラット35の金利も上昇傾向にあり、22年12月分は1.65%。6年ぶりの高水準にあります。

 

国債とフラット35の金利推移

(参考:財務省ARUHI

 

そして昨年12月20日に、日銀の黒田総裁が記者会見を開き、10年国債の金利目標を0.25%→0.50%に引き上げました。

(参考:日経新聞「日銀が緩和縮小、長期金利の上限0.5%に 事実上の利上げ」)

 

これによって、為替は1ドル137→132円台の円高に、10年国債の金利も0.27→0.4%台にまで上がっています。

今回の金利引き上げは、物価の上昇を抑えるためのものですから、物価上昇が続く限り、さらなる利上げをする可能性があります。

 

そうすると、これまで安い金利だからと利用できていた変動金利が、利用しにくくなります。つまり、現在の価格でマンションを買える人が減ってしまうわけです。

 

金利が1%上がると、支払いは15〜20%増える

なお、1%金利が上がれば、35年の住宅ローンで15〜20%も返済額が増えます。

多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。

 

金利上昇で下落

 

そのため、「低金利でマンション価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。

 

逆に、これから購入を検討している人は、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。

 

(2)これから仙台市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した仙台市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約3.6万人減少するそうです。

これまで増え続けてきた仙台市の人口も、今後は減少に転じるのです。

 

仙台市はこれから10年で約3.6万人減る

仙台市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約5.6万人も減る見通しです。

 

仙台市の30〜40代人口は、2020→30年で約5.6万人減る

仙台市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

これまでの人口の増え方、減り方を見ても、駅周辺では安定するものの、郊外では減少する傾向が進むと考えられます。

そのため、駅近の便利なマンション以外では、購入は控えられるかもしれません。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、仙台市のマンション価格は、

  • 新型コロナの影響で一時的に下落していたが、その後は回復傾向にある
  • 駅周辺に人口が集中する傾向は、今後も変わりにくいため、マンション価格も安定していきそう
  • 今後下落するとすれば、金利上昇が最も注意すべきリスク

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

金利の上昇を待つのは一つの方法ですが、その時には住宅ローン金利も上昇してしまうので、どちらが得かの判断は微妙なところです。

 

異次元緩和が終わるまで、あと1〜2年はあるでしょうから、その間の家賃分と比べて検討をすべきでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が1番の理由です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、異次元緩和終了後の金利上昇リスクも考えると、今が高値になる可能性もあります。

 

不動産会社によって、売れる価格が違う?

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というのも、住まいサーフィンが持っているデータは、ネット上で出ている売り出し価格や、不動産会社間で共有されている取引価格だけであって、不動産会社が外部に出していない取引データもあるからです。

 

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