札幌市の新築・中古マンション価格|上昇した理由と今後の見通し | イエ&ライフ

札幌市の新築・中古マンション価格|上昇した理由と今後の見通し

札幌市北区東日本

この記事では、札幌市の

  1. 新築のマンション価格
  2. 中古マンション価格の動き
  3. マンション価格の今後の見通し

の3点について、詳しく解説していきます。

 

1、札幌市のマンション価格

(1)新築マンション価格

*2022年12月現在

*面積・価格は概算(100万円単位)

 

マンション名価格(万円)面積(㎡)最寄駅(徒歩)総戸数入居時期
クリオ札幌グランクラス未定36-72さっぽろ(7分)672024年11月
クリーンリバー フィネス山鼻21条2200-420045-81市電:東屯田通(2分)862024年3月
クリーンリバー フィネス北1条イースト未定48-77バスセンター前(9分)572024年8月
ザ・札幌タワーズ未定43-121札幌(6分)3942025年3月
ル・ケレス福住未定52-73福住(6分)322023年10月
クリーンリバーフィネス北24条ステーションフロント2600-510045-70北24条(1分)562024年2月
クリーンリバーフィネス学園前ミッドステージ未定44-75学園前(5分)1122024年12月
ブランズ環状通東駅前未定57-73環状通東(1分)562024年1月
中の島新都市構想プロジェクト未定56-85中の島(5分)1052024年3月
レ・ジェイド札幌苗穂未定64-90苗穂(4分)422024年3月
イニシアグラン札幌2868-623841-82さっぽろ(11分)203即引渡可
ブランシエラ札幌桑園3900-480071-82桑園(4分)91即引渡可
ハイムスイート平岸 ブランシエラ2700-440057-79南平岸(10分)2042023年4月
ファインシティアイム札幌二十四軒2898-379856-67二十四軒(7分)1372024年3月
レーベン学園前 Air Residence3619-443664-78学園前(7分)125即引渡可
ブランシエラ札幌円山3800-540070-75西28丁目(4分)402023年3月
ブランズタワー札幌大通公園2680-1198038-90西11丁目(3分)1792023年3月
ブランシエラ札幌東区役所前2998-428860-75東区役所前(8分)522023年3月
シティホーム円山ザ・ヴィラ3598-859864-109円山公園(20分)342023年3月
ファインシティ札幌創成イースト3838-469853-65バスセンター前(4分)392023年2月
ファインシティアイム札幌琴似駅前393061琴似(2分)652023年3月
プレシス知事公館前2830-499037-61西18丁目(4分)56即引渡可
ファインシティ札幌本郷通2870-398050-71南郷7丁目(6分)522023年3月
レーベン北24条 THE RESILIA2878-499848-72北24条(3分)522023年3月
レーベン北大前 THE STILEA2998-495844-70北18条(2分)362023年3月
クリオ レジダンス札幌大通イースト
3794
63バスセンター前(9分)1342024年3月
クリオ レジダンス新札幌駅前5586-559780-88新札幌(4分)1182024年3月
クリーンリバー フィネス澄川駅前2998-452854-70澄川(1分)752023年10月
クリーンリバー フィネス南平岸レジデンス3058-459857-72南平岸(4分)562023年9月
パークホームズ宮ヶ丘5890-1998070-160西28丁目(6分)27即引渡可
クリーンリバー フィネス平岸スクエア3358-486857-75平岸(4分)922023年3月
クリーンリバーフィネス宮の沢ミッドステージ3458-349865宮の沢(3分)1252023年2月
クリーンリバーフィネス札幌イーストスクエア4918-528877-81さっぽろ(10分)832023年7月
プロスタイル札幌 宮の森24000-35000126-158円山公園(バス7分)20即引渡可
アルビオ・ガーデン南郷通3930-531070-93南郷13丁目(4分)402023年7月
ライオンズ南平岸ディアレジェンド2970-527053-84南平岸(5分)912023年10月
クレアホームズ月寒中央駅前3378-399856-75月寒中央(1分)402023年4月
ブランズ円山裏参道テラス6580-2450075-168円山公園(4分)192023年2月
クレアホームズ琴似中央未定52-78琴似(3分)562023年12月
パークリュクス札幌大通公園3000-460034-56大通り(7分)562023年4月
シティテラス宮ケ丘4900-890056-71円山公園(8分)972024年4月
グランファーレ環状通東グランディオ3597-416866-78環状通東(7分)392023年10月
ONE札幌ステーションタワー未定45-97さっぽろ(3分)6242024年5月

(参考:スーモ)

 

(2)中古マンションの取引価格

札幌市の中古マンション価格

(参考:東日本レインズ)

 

新型コロナで、一度大きく下落したものの、その後は回復し、30万円/㎡を越えそうな勢いとなっています。

 

2、なぜ、札幌市の中古マンション価格は、これほど安定しているのか?

新型コロナ以降、景気が悪化しているにもかかわらず、マンション価格が安定している理由はなんでしょうか?

主な理由を2つ、解説します。

 

①世帯数が増えている

最も大きな理由は、世帯数が増えている点です。

少子高齢化が進んでいるため、札幌市全体の人口は減少に転じていますが、世帯数は増えており、戸建てやマンションに対する需要が増加しているのです。

 

札幌市の人口・世帯数

*1月1日現在

(参考:札幌市 推計人口)

 

住居に対する需要が増えているため、マンション価格も上昇が続いているわけですね。

 

②新築マンションの販売が減っている

さらに、新築マンションの供給戸数は年々減っています。

2021年は、新型コロナで販売が激減した2020年から回復していましたが、昨年22年はまた減少傾向にあります。

 

新築マンションの供給戸数

(参考:不動産経済研究所 「マンション市場動向」)

 

供給戸数は減っていますので、どうしても買いたい人は、多少価格が高くても買ってしまっているわけですね。

 

というわけで、まとめると、

  1. 札幌市の世帯数は増加傾向が続いており、戸建て・マンションに対する需要が増えている
  2. それにも関わらず、マンションの販売は減っており、絶対欲しい人は、高くても買わなければいけない人が多い

といった理由から、新築・中古ともにマンション価格が上昇しているわけですね。

 

3、これからどうなる?気になる2つのポイント

では、ここからは、「今後の札幌市のマンション価格に影響を与えるかも?」と気になる2つのポイントについて検証していきましょう。

 

(1)金利の上昇が止まらない

日本の不動産市場は、2013年から上昇を始めましたが、そのきっかけとなったのは、日銀による異次元緩和です。

日銀が国債や株式を大量に買ったことによって、低金利と株高が作られ、マンション価格の上昇にもつながったのです。

 

異次元緩和

 

マンション価格が上昇を続ければ、買えなくなる人も増えそうなものです。

ですが、月々の返済額は少ないものの、金利上昇時には返済額も増える変動金利を利用する人が増えたことで、マンションの需要を押し上げてきたと言えます。

 

実際、変動金利の利用者は年々増加傾向にあり、令和2年は7割に達していました。

 

住宅ローンの金利利用割合

(参考:国土交通省 「令和3年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」*PDFファイル)

 

ところが、2022年に入ってからは、金利の上昇が始まっています。

期間21年以上のフラット35の金利も上昇傾向にあり、22年12月分は1.65%。6年ぶりの高水準にあります。

 

国債とフラット35の金利推移

(参考:財務省ARUHI

 

そして昨年12月20日に、日銀の黒田総裁が記者会見を開き、10年国債の金利目標を0.25%→0.50%に引き上げました。

(参考:日経新聞「日銀が緩和縮小、長期金利の上限0.5%に 事実上の利上げ」)

 

これによって、為替は1ドル137→132円台の円高に、10年国債の金利も0.27→0.4%台にまで上がっています。

今回の金利引き上げは、物価の上昇を抑えるためのものですから、物価上昇が続く限り、さらなる利上げをする可能性があります。

 

そうすると、これまで安い金利だからと利用できていた変動金利が、利用しにくくなります。つまり、現在の価格でマンションを買える人が減ってしまうわけです。

 

金利が1%上がると、支払いは15〜20%増える

なお、1%金利が上がれば、35年の住宅ローンで15〜20%も返済額が増えます。

多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。

 

金利上昇で下落

 

そのため、「低金利でマンション価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。

 

逆に、これから購入を検討している人は、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。

 

(2)これから札幌市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した札幌市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1.5万人減少するそうです。

実際、2021年から減少に転じていますので、予想通りと言えます。

 

札幌市はこれから10年で約1.5万人減る

札幌市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約9.7万人も減る見通しです。

 

札幌市の30〜40代人口は、2020→30年で約9.7万人減る

札幌市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

今のところは、世帯数が増え続けているため、住居に対する需要はまだ増えていますが、若い世代が減っていけば、買い手はさらに減っていきます。

そのため、駅近の便利なマンション以外では、購入は控えられるかもしれません。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、札幌市のマンション価格は、

  • 新型コロナの影響で一時的に下落していたが、その後は回復傾向にある
  • 駅周辺に人口が集中する傾向は、今後も変わりにくいため、マンション価格も安定していきそう
  • 今後下落するとすれば、金利上昇が最も注意すべきリスク

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

金利の上昇を待つのは一つの方法ですが、その時には住宅ローン金利も上昇してしまうので、どちらが得かの判断は微妙なところです。

 

異次元緩和が終わるまで、あと1〜2年はあるでしょうから、その間の家賃分と比べて検討をすべきでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

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ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が1番の理由です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、異次元緩和終了後の金利上昇リスクも考えると、今が高値になる可能性もあります。

 

不動産会社によって、売れる価格が違う?

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