この記事では、札幌市の
- 新築のマンション価格
- 中古マンション価格の動き
- マンション価格の今後の見通し
の３点について、詳しく解説していきます。
１、札幌市のマンション価格
（１）新築マンション価格
*2022年12月現在
*面積・価格は概算（100万円単位）
| マンション名 | 価格（万円） | 面積（㎡） | 最寄駅（徒歩） | 総戸数 | 入居時期 |
|---|---|---|---|---|---|
| クリオ札幌グランクラス | 未定 | 36-72 | さっぽろ（７分） | 67 | 2024年11月 |
| クリーンリバー フィネス山鼻21条 | 2200-4200 | 45-81 | 市電：東屯田通（２分） | 86 | 2024年3月 |
| クリーンリバー フィネス北1条イースト | 未定 | 48-77 | バスセンター前（９分） | 57 | 2024年8月 |
| ザ・札幌タワーズ | 未定 | 43-121 | 札幌（６分） | 394 | 2025年3月 |
| ル・ケレス福住 | 未定 | 52-73 | 福住（６分） | 32 | 2023年10月 |
| クリーンリバーフィネス北24条ステーションフロント | 2600-5100 | 45-70 | 北２４条（１分） | 56 | 2024年2月 |
| クリーンリバーフィネス学園前ミッドステージ | 未定 | 44-75 | 学園前（５分） | 112 | 2024年12月 |
| ブランズ環状通東駅前 | 未定 | 57-73 | 環状通東（１分） | 56 | 2024年1月 |
| 中の島新都市構想プロジェクト | 未定 | 56-85 | 中の島（５分） | 105 | 2024年3月 |
| レ・ジェイド札幌苗穂 | 未定 | 64-90 | 苗穂（４分） | 42 | 2024年3月 |
| イニシアグラン札幌 | 2868-6238 | 41-82 | さっぽろ（１１分） | 203 | 即引渡可 |
| ブランシエラ札幌桑園 | 3900-4800 | 71-82 | 桑園（４分） | 91 | 即引渡可 |
| ハイムスイート平岸 ブランシエラ | 2700-4400 | 57-79 | 南平岸（１０分） | 204 | 2023年4月 |
| ファインシティアイム札幌二十四軒 | 2898-3798 | 56-67 | 二十四軒（７分） | 137 | 2024年3月 |
| レーベン学園前 Air Residence | 3619-4436 | 64-78 | 学園前（７分） | 125 | 即引渡可 |
| ブランシエラ札幌円山 | 3800-5400 | 70-75 | 西２８丁目（４分） | 40 | 2023年3月 |
| ブランズタワー札幌大通公園 | 2680-11980 | 38-90 | 西１１丁目（３分） | 179 | 2023年3月 |
| ブランシエラ札幌東区役所前 | 2998-4288 | 60-75 | 東区役所前（８分） | 52 | 2023年3月 |
| シティホーム円山ザ・ヴィラ | 3598-8598 | 64-109 | 円山公園（２０分） | 34 | 2023年3月 |
| ファインシティ札幌創成イースト | 3838-4698 | 53-65 | バスセンター前（４分） | 39 | 2023年2月 |
| ファインシティアイム札幌琴似駅前 | 3930 | 61 | 琴似（２分） | 65 | 2023年3月 |
| プレシス知事公館前 | 2830-4990 | 37-61 | 西１８丁目（４分） | 56 | 即引渡可 |
| ファインシティ札幌本郷通 | 2870-3980 | 50-71 | 南郷７丁目（６分） | 52 | 2023年3月 |
| レーベン北24条 THE RESILIA | 2878-4998 | 48-72 | 北２４条（３分） | 52 | 2023年3月 |
| レーベン北大前 THE STILEA | 2998-4958 | 44-70 | 北１８条（２分） | 36 | 2023年3月 |
| クリオ レジダンス札幌大通イースト | 3794 | 63 | バスセンター前（９分） | 134 | 2024年3月 |
| クリオ レジダンス新札幌駅前 | 5586-5597 | 80-88 | 新札幌（４分） | 118 | 2024年3月 |
| クリーンリバー フィネス澄川駅前 | 2998-4528 | 54-70 | 澄川（１分） | 75 | 2023年10月 |
| クリーンリバー フィネス南平岸レジデンス | 3058-4598 | 57-72 | 南平岸（４分） | 56 | 2023年9月 |
| パークホームズ宮ヶ丘 | 5890-19980 | 70-160 | 西２８丁目（６分） | 27 | 即引渡可 |
| クリーンリバー フィネス平岸スクエア | 3358-4868 | 57-75 | 平岸（４分） | 92 | 2023年3月 |
| クリーンリバーフィネス宮の沢ミッドステージ | 3458-3498 | 65 | 宮の沢（３分） | 125 | 2023年2月 |
| クリーンリバーフィネス札幌イーストスクエア | 4918-5288 | 77-81 | さっぽろ（１０分） | 83 | 2023年7月 |
| プロスタイル札幌 宮の森 | 24000-35000 | 126-158 | 円山公園（バス７分） | 20 | 即引渡可 |
| アルビオ・ガーデン南郷通 | 3930-5310 | 70-93 | 南郷１３丁目（４分） | 40 | 2023年7月 |
| ライオンズ南平岸ディアレジェンド | 2970-5270 | 53-84 | 南平岸（５分） | 91 | 2023年10月 |
| クレアホームズ月寒中央駅前 | 3378-3998 | 56-75 | 月寒中央（１分） | 40 | 2023年4月 |
| ブランズ円山裏参道テラス | 6580-24500 | 75-168 | 円山公園（４分） | 19 | 2023年2月 |
| クレアホームズ琴似中央 | 未定 | 52-78 | 琴似（３分） | 56 | 2023年12月 |
| パークリュクス札幌大通公園 | 3000-4600 | 34-56 | 大通り（７分） | 56 | 2023年4月 |
| シティテラス宮ケ丘 | 4900-8900 | 56-71 | 円山公園（８分） | 97 | 2024年4月 |
| グランファーレ環状通東グランディオ | 3597-4168 | 66-78 | 環状通東（７分） | 39 | 2023年10月 |
| ONE札幌ステーションタワー | 未定 | 45-97 | さっぽろ（３分） | 624 | 2024年5月 |
（２）中古マンションの取引価格
新型コロナで、一度大きく下落したものの、その後は回復し、30万円／㎡を越えそうな勢いとなっています。
２、なぜ、札幌市の中古マンション価格は、これほど安定しているのか？
新型コロナ以降、景気が悪化しているにもかかわらず、マンション価格が安定している理由はなんでしょうか？
主な理由を２つ、解説します。
①世帯数が増えている
最も大きな理由は、世帯数が増えている点です。
少子高齢化が進んでいるため、札幌市全体の人口は減少に転じていますが、世帯数は増えており、戸建てやマンションに対する需要が増加しているのです。
*１月１日現在
住居に対する需要が増えているため、マンション価格も上昇が続いているわけですね。
②新築マンションの販売が減っている
さらに、新築マンションの供給戸数は年々減っています。
2021年は、新型コロナで販売が激減した2020年から回復していましたが、昨年22年はまた減少傾向にあります。
供給戸数は減っていますので、どうしても買いたい人は、多少価格が高くても買ってしまっているわけですね。
というわけで、まとめると、
- 札幌市の世帯数は増加傾向が続いており、戸建て・マンションに対する需要が増えている
- それにも関わらず、マンションの販売は減っており、絶対欲しい人は、高くても買わなければいけない人が多い
といった理由から、新築・中古ともにマンション価格が上昇しているわけですね。
３、これからどうなる？気になる２つのポイント
では、ここからは、「今後の札幌市のマンション価格に影響を与えるかも？」と気になる２つのポイントについて検証していきましょう。
（１）金利の上昇が止まらない
日本の不動産市場は、2013年から上昇を始めましたが、そのきっかけとなったのは、日銀による異次元緩和です。
日銀が国債や株式を大量に買ったことによって、低金利と株高が作られ、マンション価格の上昇にもつながったのです。
マンション価格が上昇を続ければ、買えなくなる人も増えそうなものです。
ですが、月々の返済額は少ないものの、金利上昇時には返済額も増える変動金利を利用する人が増えたことで、マンションの需要を押し上げてきたと言えます。
実際、変動金利の利用者は年々増加傾向にあり、令和２年は７割に達していました。
（参考：国土交通省 「令和3年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」*PDFファイル）
ところが、2022年に入ってからは、金利の上昇が始まっています。
期間21年以上のフラット３５の金利も上昇傾向にあり、22年12月分は1.65%。６年ぶりの高水準にあります。
そして昨年12月20日に、日銀の黒田総裁が記者会見を開き、１０年国債の金利目標を0.25%→0.50%に引き上げました。
（参考：日経新聞「日銀が緩和縮小、長期金利の上限0.5%に 事実上の利上げ」）
これによって、為替は１ドル137→132円台の円高に、１０年国債の金利も0.27→0.4%台にまで上がっています。
今回の金利引き上げは、物価の上昇を抑えるためのものですから、物価上昇が続く限り、さらなる利上げをする可能性があります。
そうすると、これまで安い金利だからと利用できていた変動金利が、利用しにくくなります。つまり、現在の価格でマンションを買える人が減ってしまうわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利でマンション価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）これから札幌市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した札幌市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約１.５万人減少するそうです。
実際、2021年から減少に転じていますので、予想通りと言えます。
札幌市はこれから10年で約１.５万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる３０〜４０代人口も、2020→30年の10年間で約９.７万人も減る見通しです。
札幌市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約９.７万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
今のところは、世帯数が増え続けているため、住居に対する需要はまだ増えていますが、若い世代が減っていけば、買い手はさらに減っていきます。
そのため、駅近の便利なマンション以外では、購入は控えられるかもしれません。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、札幌市のマンション価格は、
- 新型コロナの影響で一時的に下落していたが、その後は回復傾向にある
- 駅周辺に人口が集中する傾向は、今後も変わりにくいため、マンション価格も安定していきそう
- 今後下落するとすれば、金利上昇が最も注意すべきリスク
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
金利の上昇を待つのは一つの方法ですが、その時には住宅ローン金利も上昇してしまうので、どちらが得かの判断は微妙なところです。
異次元緩和が終わるまで、あと１〜２年はあるでしょうから、その間の家賃分と比べて検討をすべきでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
新築・中古マンションの適正価格を知りたいなら
こちらのサービス「すまいサーフィン」は、約200万件の新築・中古マンション価格をもとに、気になるマンションの適正価格を知ることができます。
すでに住んでいる人の口コミや、サイト独自の分析もしているため、割高なマンションや売却時に高く売れそうな物件かどうかもわかるので便利です。
無料で使えますので、買いたい人だけでなく、売却を考えている人も、適正価格を知りたい場合にはオススメのサービスです。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が１番の理由です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、異次元緩和終了後の金利上昇リスクも考えると、今が高値になる可能性もあります。
不動産会社によって、売れる価格が違う？
前述の「住まいサーフィン」で適正価格はわかりますが、売却を担当する不動産会社によって、売却額が変わってくることがあります。
というのも、住まいサーフィンが持っているデータは、ネット上で出ている売り出し価格や、不動産会社間で共有されている取引価格だけであって、不動産会社が外部に出していない取引データもあるからです。
また、不動産会社によっては、戸建てが得意な会社もあれば、マンションが得意な会社もあり、会社選びによって大きく結果が変わる場合もあります。
そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。
こちらの「住まいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に無料で査定を依頼することができます。
特に、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の３社は、ここでしか査定を依頼できないため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
地域密着企業にも依頼したいなら、イエウール
すまいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
コメント