葛飾区の新築・中古マンション価格|上昇した理由と今後の見通し | イエ&ライフ

葛飾区の新築・中古マンション価格|上昇した理由と今後の見通し

葛飾区マンション

(画像出典:wikimedia commons Ebiebi2, 国道6号線 東京都葛飾区金町四丁目付近 松戸方面を撮影

 

この記事では、葛飾区の

  1. 新築のマンション価格
  2. 中古マンション価格の動き
  3. マンション価格の今後の見通し

の3点について、詳しく解説していきます。

 

1、葛飾区のマンション価格

(1)新築マンション価格

*2021年12月現在

*面積・価格は概算(100万円単位)

 

マンション名価格(万円)面積(㎡)最寄駅(徒歩)総戸数入居時期
ウィザースレジデンス金町テラス3,600-6,00055-81金町(14分)682023年2月
クラッシィハウス亀有-69-77亀有(4分)1212022年4月
レーベン立石DUNAMIS-55-63京成立石(6分)382022年7月
ライオンズ青砥レジデンス-61-76青砥(12分)532023年3月
ソルフィエスタ青砥4,490-5,44971-73お花茶屋(9分)48即入居可
ライオンズ綾瀬グランフォート4,990-5,49066綾瀬(11分)44即入居可
エクセレントシティ亀有ステーションスイート3,900-7,20045-76亀有(3分)412022年12月
シティテラス金町4,900-8,40070-86金町(10分)6102022年7月
シティテラス新小岩5,900-8,90061-77新小岩(3分)2682022年9月
プラウドタワー金町628057金町(1分)190即入居可
クラッシィハウス亀有678069亀有(4分)121即入居可
ソルフィエスタ堀切菖蒲園4,299-5,19954-70堀切菖蒲園(9分)62即入居可

(参考:スーモ)

 

(2)中古マンションの取引価格

城東地区の中古マンション価格の推移

(参考:東日本不動産流通機構 マーケットデータ)

 

ご覧の通り、新型コロナの拡大で緊急事態宣言が行われた2020年4〜5月にも大きく下落することなく、その後は回復・高値を更新し続けています。

 

2、なぜ葛飾区のマンションは、これほど上昇しているのか?

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、これまで上昇してきた主な理由を3つ、解説します。

 

①金利が低下して、同じ返済額でも約2割高い物件を買えるようになった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

不動産事業者向けの貸し出しも増えて、駅近エリアの商業地も上がりやすくなった

また、金利がさらに下がったことによって、ホテルやマンションなどの不動産業者の投資も増えました。

銀行も国債の利息で稼げなくなったため、不動産を担保にお金を貸せる不動産業者への貸し出しを増やしたのです。

 

不動産向けの貸出残高

(参考:国土交通省 土地白書)

 

その結果、駅近エリアの商業地を中心に、マンションや商業施設、ホテルなどの建設が進み、駅近エリアほど土地価格が上がりやすくなったわけですね。

 

 

②人口が増えている

また、この8年間で、葛飾区の人口は約1.6万人増えてきました。土地価格の上昇は、金利だけでなく、人口の増加も追い風となっていたのです。

 

葛飾区の人口推移

(参考:東京都の統計「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」)

 

ただし、コロナ後に2020〜21年では、約850人の減少をしています。

住宅地の土地価格が前年比0.4%しか下げていないことから、その多くが、賃貸住まいの学生やアルバイト、外国人の方だったと考えられています。

 

③新築マンションの販売が減っている

さらに、新築マンションの販売戸数は年々減っています。

昨年は新型コロナの影響もあって、新築マンションの販売戸数が大きく減少しましたが、今年に入ってからも、新築マンションの供給は回復していません。

 

23区の新築マンションの販売戸数

(参考:不動産経済研究所 「マンション市場動向」)

 

人口が増えているのに対して、販売戸数は減っていますので、どうしても買いたい人は、多少価格が高くても買ってしまいます。

特に、新型コロナ以降は株式市場が好調なこともあって、金融資産の多い富裕層による購入が増えており、平均価格を押し上げているようです。

 

また、2008年にリーマンショックによって、新興のマンション業者が次々と倒産し、今は三菱地所や住友不動産などの超大企業しか残っていません。

さらに今の低金利下では、銀行からの借金に対する金利も低いため、さっさと値下げをして資金を返済する必要もなく、完成後2〜3年かけて、小出しに販売をする方法が一般化しています。

 

というわけで、まとめると、

  1. 金利が下がったため、月々の返済額を増やさなくても、価格の高いマンションを買えるようになった
  2. 人口が増えているため、マンションに対する需要も安定している
  3. マンション業者が販売を絞って、値下げ競争をしなくなった
  4. 株価が上がっているため、高くても富裕層の買い手がついている

といった理由から、新築・中古ともにマンション価格の上昇が続いているわけですね。

 

3、これからどうなる?気になる2つのポイント

では、ここからは、「今後の葛飾区のマンション価格に影響を与えるかも?」と気になる2つのポイントについて検証していきましょう。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

 

1930年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。

当時の反省から財政法では原則禁止されている。

(参考:「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」 日銀議事録詳報」)

 

このような危なっかしい政策を10年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

 

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

銀行が潰れれば、経済が大混乱になりますので、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、あまり目立たないように止めようとしているようです。

というのも、日銀の国債を買い占めるペースが、2018年頃から徐々に減ってきているからです。

 

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

日銀の国債買入れ比率

(参考:財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会(参考資料2)」)

 

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間1〜10年の国債(赤色の線)で約60%程度、期間10年超の国債(灰色の線)で8.7%にまで下がっています。

 

また、今年の3月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、9割の人が「上昇する」と回答しています。

(参考:2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割 日銀政策修正で市場参加者」)

 

このように、地銀の倒産リスクが高まっており、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

 

ちなみに、異次元緩和が始まる前は、今よりも1%程度金利が高い水準でしたので、そのぐらいまで戻るでしょう。

2021年12月現在から数えると、あと約1年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

 

金利が1%上昇すると、不動産価格は約15%下落する

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから葛飾区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した葛飾区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で1.3万人減少するそうです。

 

葛飾区はこれから10年で1.3万人減る

葛飾区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を建てる30〜40代人口はすでに減り始めており、2020→30年の10年間でさらに1.6万人も減るのです。

 

葛飾区の30〜40代人口は、2020→30年で1.6万人減る

葛飾区の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

この予想はコロナ前に作られたことから、もしかしたら、今回のコロナをきっかけに人口のピークが来ている可能性もあります。

そのため、取引件数は徐々に減っていく可能性もあるでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、葛飾区のマンション価格は、

  • 新型コロナの影響で一時的に下落していたが、その後は回復傾向にあり、むしろ高値を更新するほど人気化している
  • 人口も引き続き増加傾向にあるため、マンション価格は堅調に推移しそう
  • 今後下落するとすれば、金利上昇が最も注意すべきリスク

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

金利の上昇を待つのは一つの方法ですが、その時には住宅ローン金利も上昇してしまうので、どちらが得かの判断は微妙なところです。

 

異次元緩和が終わるまで、あと1〜2年はあるでしょうから、その間の家賃分と比べて検討をすべきでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

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ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が1番の理由です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、異次元緩和終了後の金利上昇リスクも考えると、今が高値になる可能性もあります。

 

不動産会社によって、売れる価格が違う?

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