公示地価見てガッカリ?不動産がもっと高く売れるかを確かめる方法 | イエ&ライフ

公示地価見てガッカリ?あなたの不動産はもっと高く売れる

土地価格の調べ方

この記事では、あなたの不動産が高く売れるかどうかを確認する方法をご紹介します。

 

なぜ、公示地価からかけ離れた取引がたくさんあるのか?

確認

 

最初にこの点について、疑問を解消しておきましょう。

その理由は3つあります。

 

それは、

  1. 売り手や買い手の都合によって、価格が大きく変わるから
  2. 公示地価や基準地価のカバー率が低いから
  3. 不動産会社によって、持っている情報量が違うから

の3点です。

 

 

1、売り手や買い手の都合によって、価格が大きく変わるから

 

不動産は、全て1点ものなので、「形」や「広さ」「立地」が全て違うため、買い手によって、その価値が大きく変わります。

 

例えば、「隣の土地は借金してでも買え」という諺を1度は耳にしたことがあると思います。

その意味するところは、

  • 大きい土地にできるとアパートやマンションなど、自宅以外の使い方もできるから
  • 子供夫婦の家を隣に建てられると、孫の顔がいつでも見れるし、子供も親に頼れるから

などのメリットがあるからです。そのため、相場の2倍でも隣地を買いたい人はいるんですね。

 

また、売りたい人にも、独特な都合があります。

代表的なのが、相続税を払うための売却です。

相続税の納税期限は10ヶ月以内と決められていますが、不動産の売却は、戸建てで11ヶ月、マンションで6ヶ月という調査結果もあります。

 

中古の戸建ての売却までの期間 11ヶ月

不動産の売却期間

(参考:アットホーム 中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査)

 

しかも、相続人同士の話し合いを済ませて、名義を書き換えて売却となれば、とても間に合わないので、不動産業者に相場の6〜8割で買い取ってもらうケースが多いのです。

 

相続税の納税期限が10ヶ月というのは、盲点だったな。相続財産に現金が残ってなければ、売るしかないもんなぁ。

 

2、公示地価や基準地価のカバー率が低いから

 

毎年発表される公示地価の地点数は、約2.6万地点。

基準地価は約2.3万地点なので、合わせても5万地点にもなりません。

 

それに対して、全国の土地の数は、総務省の固定資産税の概要調書によると、約8,300万筆あります。

全国の宅地の 1,600〜1,700分の1″ しかカバーしていなのです。

 

例えば、東京の場合だと、

  • 宅地:約375万筆
  • 公示地価と基準地価の合計:3,870地点

ということで、約1,000分の1のカバー率となります。

 

東京のカバー率 約1,000戸に1戸

 

東京都の公示地価、基準地価の地点数

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

1,000戸分の土地となれば、1戸30坪、道路も含めて50坪としても、5万坪ぐらいは必要です。

ディズニーランドが15万坪なので、その3分の1の広さにつき、公示地価が1つしかないということです。

これではかなり無理がありますよね。

 

ディズニーランドは行ったことがないけど、かなり広そうだよね。その3分の1の広さに1つしか価格がないのなら、確かに迷う人もいるだろうなぁ。

 

3、不動産会社によって、持っている情報量が違うから

 

そして、これが重要なポイントなのですが、不動産会社によって、持っている取引情報の量が違うのです。

結論から言うと、取引実績のない不動産会社は、その地域の全取引情報の10%程度しか知りません。

そのため、そもそも「いくらで売れるか?」の査定結果が大きく変わってくるのです。

 

えっ?

不動産会社が、取引情報を全部知ってるわけじゃないのか?

 

理由を詳しく説明しましょう。

 

不動産会社は、「レインズ」という物件情報や取引情報を共有できる会員制のサイトに参加しています。

ここに情報を登録することで、他の不動産会社も全国の物件情報を確認できるのです。

お店に「不動産を買いたい」というお客さんが来れば、このレインズから条件に合う物件を探して紹介することができるんですね。

 

レインズのイメージ

レインズの仕組み

 

ですが、物件情報は数百万件登録されていますが、実際に成約された取引は、それほど多く登録されていないのです。

レインズが出している利用状況についてのレポートによると、昨年分の成立した取引のうち、登録されている件数は約17.9万件でした。

 

昨年レインズに成約情報が登録された件数 179,289件

レインズの成約報告件数

(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

しかし、全国の宅地・戸建ての取引件数は、年間約120万件です。

ということは、レインズに登録されている取引は、全体の14.5%程度しかカバーしていないんですね。

 

しかも、レインズの成約情報には中古マンションも含まれていますから、その割合はもっと低くなります。

おそらく土地・戸建ての取引の10%前後しか登録されていないでしょう。

 

つまり、不動産会社が見ることができる取引情報は、

「レインズに登録されている10% + 自社の取引実績」

だけなのです。

 

取引情報

 

そんな、、、

これじゃあ、実績のない不動産会社を選んだら、大変なことになるってことじゃないか、、、

 

例えば、ある地域の不動産取引を独占しているA社があるとしますよね。

あなたがもし、このA社に査定を依頼すれば、その地域の全ての取引情報をもとに査定してもらうことができます。

ですが、隣町のB社に査定を依頼してしまうと、レインズに登録されている10%の取引情報しか参考にできないため、無難な査定額しか教えてもらえないことになります。

 

持っている取引情報によって、査定内容が変わる

不動産会社によって査定内容が違う

 

実績の多い会社の方が、高く売れることを知ってるわけだ!

 

取引実績の多い不動産会社を探す方法とは?

お金探し

 

しかし、現実問題として、どこの不動産会社がどれだけの情報を持っているのかを知るのは難しいです。

小さな会社ではホームページにも載っていませんし、大手企業が「何万件も取引実績があります!」とアピールしていても、地域ごとの実績を載せている会社はほとんどありませんからね。

 

確かに。不動産会社のホームページって、物件情報しか載っていなくて、よくわからないんだよぁ。

 

ですが、ある方法を使えば、簡単にあなたの不動産が公示地価よりも高く売れるのかを確認する方法があるのです。

それは何でしょうか?

それは、、、、

 

 

不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定サービスとは?

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産の一括査定とは、1度の登録で複数の不動産会社から、無料で査定をもらえるサービスです。

 

先ほども触れましたが、不動産会社によって持っている過去の取引情報には大きな差があるため、査定額がかなり変わってきます。

公示地価では坪50万円であっても、坪70〜80万円で取引実績のある会社ならば、当然高く査定してくれますし、取引実績のない会社ならば、それなりになります。

 

そのため、複数の不動産会社からの査定結果を比較することで、どこに頼めば高く売れるかが簡単に知ることができるのです。

 

不動産会社によって査定額が違うのは、そういう理由だったんだな!

 

しつこい勧誘の心配は?

しつこい電話

 

しかし、車の査定サービスの経験者であれば、「登録した途端に、電話の嵐になるのでは?」と怪しむ方もいるかもしれませんね。

ですが、そのような心配はありません。

というのも、車の査定が電話の嵐になってしまうのは、業者間での価格差がそれほどなく、早い者勝ちになってしまうからです。

 

また、実際には、何社も相見積もりをとっても、買取価格はほとんど変わりません。というのも、クルマを買い取った後、その業者が車両やパーツを売る相手はほとんど同じであり、よって売れる価格も基本的には変わらないからです。

(出典:ガリバー 一括査定のデメリットと注意点)

 

しかも、車の買取の場合は、「契約=業者の利益」となりますが、不動産の場合は「契約+売買が成立=業者の利益」です。

早い者勝ちで契約が取れても、売れなければタダ働きなので、そんなことはしないのです。

 

また、そのようなしつこい勧誘があった場合には、一括査定会社にクレームを入れることで、その会社が出入り禁止になる契約となっているサービスもあります。

こういう仕組みは、車の査定サービスにはありませんし、不動産会社も出入り禁止になっては商売ができなくなるので、そんなことはしません。

 

しつこい勧誘があった場合に、契約を解除できる仕組みのあるサービス

 

HOME 4 U・悪質な行為がないか、パトロールして監視をしている
イエイ・クレームがあった会社の契約を解除
イエウール・クレームがあった会社の契約を解除

 

また、主にメールだけのやり取りですむ「机上査定」という査定方法が選べるサービスもあります。

いきなり来てもらうのは抵抗のある人は、机上査定を活用すれば安心でしょう。

 

各社の申し込み画面では、このような感じで机上査定を選択できます
机上査定

 

 

オススメのサービス3社

では、ここまでの検証結果から、あなたの不動産の状況や、受けられるサービスから、オススメの3社をご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイト「HOME’S(ホームズ)」が運営している一括査定サービスです。

ホームズの1番の特徴は、選べる不動産会社のプロフィール情報がかなり詳しいことでしょう。

 

こんな感じで、査定してくれる会社の情報が事前にわかります

 

ホームズの査定時の会社リスト

 

多くの不動産会社のホームページでは、物件情報の説明が前面に出ていて、どんな会社なのかわかりにくいものが多いですが、こちらのサービスでは、参加企業の詳しい情報を見ることができます。

 

また、参加社数がもっとも多いため、地方や郊外の物件でも広く対応してくれるのが強みです。

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特長は、大手企業の参加社数がもっとも多い点です。

仲介実績が多い会社へ査定ができた方が、より多くの過去の取引情報から査定をしてくれますので、高い査定が出てくる可能性も上がります。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

  • 参加社数が1,600社
  • 大手企業の参加社数も15社中9社と1番
  • クレーム企業は契約解除する仕組み

など、もっともバランスのとれたサービスと言えるでしょう。

 

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイは、参加社数が1,000社と他の2社よりも少なめですが、「お断り代行」「メールでの相談」などのフォロー体制が充実しているサービスです。

クレーム企業は契約解除される仕組みもあるため、強引な勧誘の心配もありません。

「不動産会社以外の人にいろいろ相談してみたい」「いざという時に断ってくれる安心できる仕組みが欲しい」という方には、こちらがオススメです。

 

 

 

さいごに 信頼できる不動産会社の条件とは?

信頼できる会社

 

不動産会社の知人に、

「信頼できる不動産会社って、どんな会社なんだ?」

と聞いたところ、

 

「売り急がせない会社は、いい会社だよね。」

と言われて、なるほどと感心したことがありました。

 

ですが、不動産は数千万〜数億円単位のお金が動きますし、一生に何度もない経験なので、

  • 買い替え物件を見つけてから売ろうとしたり
  • 遺産分割協議でもめにもめた後に、納税期限にあわてて、安く買い取ってもらったり
  • 離婚で自暴自棄になって、さっさと処分したり

「売るのはしょうがなかったんだ」というギリギリになってから動き始める人が多いのだそうです。

 

その結果、ムリやり期限に間に合わせようと、大きく値下げをしたり、相場の6〜8割で買い取られたりするのだとか、、、

ちょっと残念すぎますよね。

 

早めに情報収拾をして、得意な会社を探せれば、数百万円単位で高く売ることも可能です。

数百万円高く売れたら、

  • もっといい家に住み替えられたり
  • 好きなところへ旅行に行ったり
  • 我慢していたこと、諦めていたことを始められたり
  • 毎日がもっと余裕を持って暮らせたり

今よりも、いろいろ楽しいことが待っていそうですよね。

 

楽しい計画

 

査定の登録は、無料ですし、1分程度で済みます。

たった1分の手間で、人生が大きく変わるのならば、早めに準備する価値はあると思いませんか?

 

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
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イエウール
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