土地総合情報システムで実勢価格を調べる方法 | イエ&ライフ

土地総合情報システムで相場を調べる方法

取引価格の調べ方土地価格の調べ方

 

不動産を売りたい、または買いたいと思った時に、まず気になるのが「相場がいくらなのか?」ですよね。

しかし、日本では個人情報の取り扱いが厳しいため調べることが難しいので、「公示地価」「不動産サイトの物件情報」を参考にするしかありません。

 

国が出している公示地価(や基準地価)は、全国の土地の1,600分の1しかカバーしていないため、知りたい場所の価格がわからないことがよくあります。

不動産サイトの物件情報も、売りたい価格であって、取引された価格ではないので、どこまで信用していいのかわかりません。

 

そこで出番となるのが、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」です。

この記事では、その活用方法について解説します。

 

土地総合情報システムの活用法

何はともあれ、まずは実際に使ってみましょう。

 

 

上の画像はPC版です。左側の選択画面を使って調べるのが簡単です。

スマホ版もほぼ同じようになっていますが、スマホ版の方がちょっとわかりにくいので、ここからはスマホ版で解説します。

 

不動産取引価格情報検索_スマホ

 

「1.時期を選ぶ」では、取引された時期を選びます。最初は過去1年間で設定されていますので、そのままで構いません。

 

次は「2.種類」で

  • 宅地
  • 宅地(土地と建物)
  • 中古マンション
  • 農地
  • 林地
  • すべて
  • 宅地(土地、土地と建物)

の7種類から選びます。

土地価格を調べたい場合には、「宅地」を選んでください。

 

「3.地域を選ぶ」では、都道府県、市区町村、町丁目の順にそれぞれを選択していきます。

取引価格情報検索_地域選択

 

今回は、「千葉県千葉市中央区赤井町」で調べました。

地区のところで、( )内に件数が表示されています。知りたいエリアの取引件数が少ないと感じたら、「1.時期を選ぶ」で過去2年間を選択してください。

 

不動産取引価格情報検索_表示設定

 

すると、このような画面が出てきます。

右上に「表示設定」というボタンが出ますので、これをクリックしてください。

 

不動産取引価格情報検索_表示設定_坪単価追加

 

設定画面に移ったら、「坪単価」をタップして画面のように「表示」にしてください。

こうすることで、坪単価ベースで取引価格を確認できるようになりました。

 

不動産取引価格情報検索_検索結果

 

スマホ版では、一覧表示ができないため、1件1件チェックしていきながら参考にしていくことになります。

 

それに対して、PC版で検索するとこのような形で画面が出てきます。

一覧表示になりますし、坪単価もパッと見て比較できるので、いろいろな地域の相場を見たい場合には、PC版を利用した方がいいでしょう。

 

千葉県の取引データ

 

 

どこまで信用できるのか?

 

ここで調べられる取引情報は、国土交通省が不動産取引をした人に送っているアンケート調査に回答してくれた分だけしかありません。

 

その数は、この1年間で約27万件です。

昨年の土地・マンションの取引件数は約162万件ですので、回収率は約17%ということになります。

 

つまり、残りの83%はいくらで取引されているかわからないのです。

さらに注意が必要なのは、この17%のデータをもとに公示地価が作られているという点です。

 

不動産の取引価格情報提供制度の目的

 

ということは、残りの83%の中に高い価格で取引があったとしても、公示地価には反映されないのです。

そのため、公示地価とこの取引データを比べてみると、公示地価よりも2〜5割高い事例を見かけることもあります。

 

千葉県柏市で見られた6〜7割高く売れた事例

例えば、千葉県柏市の今谷上町という地域で調べてみたところ、

  • 公示地価:49万円/坪
  • 取引価格:39〜85万円/坪

公示地価の0.8〜1.7倍で取引されていました。

 

柏市今谷上町

 

 

同じく柏市の南増尾地区では、

  • 公示地価:20.6万円/坪
  • 取引価格:5.2〜33万円/坪

公示地価の0.25〜1.6倍で取引されていました。

 

柏市南増尾の土地取引

 

このようにして、全国の約200の市区町村について調べてみたところ、かなり公示地価と実際の取引とで違いがあることが判明しました。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区文京区千石241万円85〜350万円0.35〜1.45倍
東京都23区台東区池之端227万円170〜300万円0.75〜1.32倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都23区江東区永代179万円300〜390万円1.68〜2.18倍
東京都23区品川区東五反田330万円350〜520万円1.06〜1.58倍
東京都23区目黒区下目黒229万円200〜370万円0.87〜1.62倍
東京都23区大田区久ヶ原173万円110〜220万円0.64〜1.27倍
東京都23区世田谷区代沢228万円200〜310万円0.88〜1.36倍
東京都23区中野区東中野187万円220〜310万円1.18〜1.66倍
東京都23区杉並区松庵170万円200〜270万円1.18〜1.59倍
東京都23区豊島区千川195万円210〜290万円1.08〜1.49倍
東京都23区北区西ヶ原151万円48〜300万円0.32〜1.99倍
東京都23区荒川区西日暮里190万円220〜360万円1.16〜1.89倍
東京都23区板橋区高島平108万円96〜140万円0.89〜1.3倍
東京都23区練馬区石神井町132万円94〜160万円0.71〜1.21倍
東京都23区足立区谷中99万円140〜170万円1.41〜1.72倍
東京都23区葛飾区西亀有125万円74〜280万円0.59〜2.24倍
東京都23区江戸川区北葛西111万円95〜170万円0.86〜1.53倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
東京都三鷹市牟礼111万円90〜150万円0.81〜1.35倍
東京都調布市上石原92万円70〜120万円0.76〜1.3倍
東京都府中市多磨町80万円85〜120万円1.06〜1.5倍
東京都小金井市中町116万円76〜160万円0.66〜1.38倍
東京都青梅市東青梅58万円34〜71万円0.59〜1.22倍
東京都西東京市芝久保町82万円50〜130万円0.61〜1.59倍
東京都町田市相原町37万円36〜61万円0.97〜1.65倍
東京都小平市仲町77万円53〜92万円0.69〜1.19倍
東京都日野市東豊田71万円47〜88万円0.66〜1.24倍
東京都東村山市秋津町62万円35〜120万円0.56〜1.94倍
東京都国分寺市東恋ヶ窪90万円170万円1.89倍
東京都東久留米市中央町73万円110万円1.51倍
東京都多摩市永山69万円110万円1.59倍
神奈川県横浜市鶴見区豊岡町115万円200〜210万円1.74〜1.83倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
神奈川県藤沢市本鵠沼70万円58〜96万円0.83〜1.37倍
神奈川県茅ヶ崎市小和田68万円38〜120万円0.56〜1.76倍
神奈川県平塚市北金目29万円18〜35万円0.62〜1.21倍
神奈川県大和市中央林間85万円12〜130万円0.14〜1.53倍
神奈川県厚木市恩名58万円30〜100万円0.52〜1.72倍
神奈川県小田原市飯泉30万円24〜37万円0.8〜1.23倍
神奈川県鎌倉市材木座71万円4.6〜92万円0.06〜1.3倍
神奈川県秦野市南矢名27万円5.3〜31万円0.2〜1.15倍
千葉県千葉市花見川区検見川町54万円26〜68万円0.48〜1.26倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県松戸市秋山33万円30〜46万円0.91〜1.39倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
千葉県市川市新田96万円93〜120万円0.97〜1.25倍
千葉県習志野市鷺沼48万円52〜78万円1.08〜1.63倍
千葉県流山市西初石6丁目56万円49〜81万円0.88〜1.45倍
千葉県市原市古市場17万円3.6〜28万円0.21〜1.65倍
千葉県八千代市大和田新田40万円17〜54万円0.43〜1.35倍
千葉県浦安市堀江96万円36〜130万円0.38〜1.35倍
千葉県佐倉市王子台21万円17〜38万円0.81〜1.81倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県川越市石原町37万円33〜47万円0.89〜1.27倍
埼玉県上尾市上町52万円71〜75万円1.37〜1.44倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
埼玉県鴻巣市氷川町27万円21〜33万円0.78〜1.22倍
埼玉県草加市高砂64万円79〜110万円1.23〜1.72倍
埼玉県朝霞市岡55万円32〜89万円0.58〜1.62倍
埼玉県新座市新堀66万円39〜78万円0.59〜1.18倍
埼玉県富士見市鶴馬73万円52〜89万円0.71〜1.22倍
埼玉県戸田市上戸田83万円77〜110万円0.93〜1.33倍
埼玉県和光市白子69万円62〜100万円0.9〜1.45倍
埼玉県越谷市東越谷40万円39〜60万円0.98〜1.5倍
埼玉県春日部市備後東33万円16〜47万円0.48〜1.42倍
埼玉県熊谷市中央26万円24〜34万円0.92〜1.31倍
埼玉県入間市扇台37万円18〜47万円0.49〜1.27倍
埼玉県久喜市吉羽28万円24〜85万円0.86〜3.04倍
埼玉県三郷市中央49万円36〜70万円0.73〜1.43倍
埼玉県狭山市富士見44万円22〜57万円0.5〜1.3倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道函館市柏木町20万円15〜21万円0.75〜1.05倍
北海道帯広市白樺16条9万円7〜12万円0.78〜1.33倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
北海道千歳市北陽9万円7.8〜11万円0.87〜1.22倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
福島県会津若松市山鹿町20万円20〜28万円1〜1.4倍
福島県須賀川市森宿10万円10〜14万円1〜1.4倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県太田市八幡町17万円8.1〜20万円0.48〜1.18倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県栃木市平柳町11万円7.4〜14万円0.67〜1.27倍
栃木県佐野市堀米町11万円8〜13万円0.73〜1.18倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
栃木県那須塩原市東原1.0〜39万円
栃木県鹿沼市貝島町11.5万円7.6〜13万円0.66〜1.13倍
栃木県日光市板橋0.1〜38万円
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県日立市鮎川町13万円20万円1.54倍
茨城県土浦市乙戸南10万円7.9〜13万円0.79〜1.3倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県取手市井野18万円20〜25万円1.11〜1.39倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
茨城県ひたちなか市勝田本町16万円18〜19万円1.13〜1.19倍
茨城県筑西市二木成10万円13〜16万円1.3〜1.6倍
茨城県牛久市上柏田11万円5.9〜18万円0.54〜1.64倍
茨城県神栖市土合本町5〜18万円
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県一宮市花池36万円23〜43万円0.64〜1.19倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
愛知県豊田市井上町34万円11〜43万円0.32〜1.26倍
愛知県春日井市小野町38万円29〜56万円0.76〜1.47倍
愛知県安城市安城町37万円22〜44万円0.59〜1.19倍
愛知県刈谷市板倉町51万円58〜60万円1.14〜1.18倍
愛知県西尾市今川町29万円20〜34万円0.69〜1.17倍
愛知県豊川市新青馬町28万円18〜33万円0.64〜1.18倍
愛知県小牧市小松寺26万円20〜39万円0.77〜1.5倍
愛知県瀬戸市石田町20万円7,3〜32万円0.37〜1.6倍
愛知県江南市高屋町24万円20〜29万円0.83〜1.21倍
愛知県日進市浅田町33万円29〜46万円0.88〜1.39倍
愛知県尾張旭市旭ヶ丘町27万円13〜35万円0.48〜1.3倍
愛知県半田市有楽町21万円9.3〜27万円0.44〜1.29倍
愛知県稲沢市祖父江町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県大府市柊山町44万円45〜59万円1.02〜1.34倍
愛知県北名古屋市沖村36万円30〜42万円0.83〜1.17倍
愛知県東海市荒尾町30万円16〜36万円0.53〜1.2倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県各務原市蘇原沢上町22万円20〜29万円0.91〜1.32倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
岐阜県可児市下恵土12.5万円3.2〜30万円0.26〜2.4倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
三重県伊勢市御薗町高向9万円11〜13万円1.22〜1.44倍
三重県松阪市嬉野中川町10万円8〜16万円0.8〜1.6倍
三重県鈴鹿市江島台17万円24〜28万円1.41〜1.65倍
三重県名張市桔梗が丘7.5〜14万円
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県富士市松岡24万円17〜32万円0.71〜1.33倍
静岡県富士宮市黒田15万円5〜18万円0.33〜1.2倍
静岡県沼津市東椎路27万円18〜31万円0.67〜1.15倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
静岡県磐田市国府台27万円27〜32万円1〜1.19倍
静岡県焼津市塩津20万円2.8〜22万円0.14〜1.1倍
静岡県掛川市中宿13〜21万円
静岡県藤枝市高岡25万円9.5〜29万円0.38〜1.16倍
静岡県袋井市高尾5〜18万円
大阪府大阪市東住吉区西今川80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府堺市北区新金岡町66万円50〜84万円0.76〜1.27倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
大阪府豊中市緑丘78万円54〜98万円0.69〜1.26倍
大阪府東大阪市衣摺47万円27〜58万円0.57〜1.23倍
大阪府枚方市楠葉並木79万円64〜120万円0.81〜1.52倍
大阪府八尾市東山本新町47万円35〜56万円0.74〜1.19倍
大阪府吹田市佐井寺62万円46〜120万円0.74〜1.94倍
大阪府寝屋川市豊野町58万円50〜85万円0.86〜1.47倍
大阪府岸和田市池尻町23万円16〜37万円0.7〜1.61倍
大阪府和泉市はつが野22万円16〜52万円0.73〜2.36倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
兵庫県西宮市仁川町83万円74〜99万円0.89〜1.19倍
兵庫県明石市朝霧町39万円30〜50万円0.77〜1.28倍
兵庫県加古川市尾上町21万円13〜31万円0.62〜1.48倍
兵庫県宝塚市伊孑志60万円51〜94万円0.85〜1.57倍
兵庫県伊丹市安堂寺町68万円45〜87万円0.66〜1.28倍
兵庫県川西市大和東18万円16〜24万円0.89〜1.33倍
兵庫県三田市天神20万円25〜38万円1.25〜1.9倍
兵庫県芦屋市岩園町101万円75〜130万円0.74〜1.29倍
兵庫県高砂市阿弥陀町20万円2.7〜65万円0.14〜3.25倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
広島県尾道市高須町18万円18〜25万円1〜1.39倍
広島県東広島市西条町西条18万円5.3〜25万円0.29〜1.39倍
広島県廿日市市串戸42万円22〜53万円0.52〜1.26倍
広島県三原市皆実20万円16〜29万円0.8〜1.45倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
福岡県飯塚市伊岐須7.6万円11万円1.45倍
福岡県大牟田市大字草木8万円5.6〜12万円0.7〜1.5倍
福岡県筑紫野市二日市西25万円12〜33万円0.48〜1.32倍
福岡県大野城市瓦田43万円22〜79万円0.51〜1.84倍
福岡県春日市春日原南町56万円58〜76万円1.04〜1.36倍
福岡県宗像市田久11万円8.7〜12万円0.79〜1.09倍
福岡県糸島市志摩師吉8.5万円4.7〜12万円0.55〜1.41倍
福岡県行橋市西宮市17万円19〜22万円1.12〜1.29倍

 

そのため、土地総合情報システムで調べるだけでは、その地域の相場を調べるのはかなり難しいのが現状です。

 

なぜ、これほど大きく違うのか?

その理由は2つあります。

 

1つは、先ほど説明したように、公示地価が全国の宅地の1,600分の1しかカバーしていないということ。

近くに参考となる価格がなければ、売り手も強気で売り出したり、弱気で売り出したりと様々ですから、取引価格が大きく開いてしまうのです。

 

 

そして、もう1つが、不動産会社によって持っている取引情報が違うこと。

実は、どんなにその地域に詳しい不動産会社でも、1〜2割の取引情報しか持っていないのです。

 

というのも、不動産会社はレインズというシステムを通じて、不動産会社同士で物件情報や取引情報を共有しているのですが、このレインズで共有している取引情報は全体の11%しかないからです。

 

レインズに登録されている取引情報は、17.9万件しかない

 

昨年の土地・マンションの取引件数は約162万件でしたので、

 

17.9万件 ÷ 159万件 = 11%

 

つまり、不動産会社が持っている取引情報は、

「レインズに登録されている11% + 自社の取引実績」

だけなのです。

 

どんなにその地域で有名な不動産会社でも、取引の1割以上を占めることはありませんので、持っている取引情報は1〜2割になるんですね。

 

持っている取引情報が違うから、査定額に差が出る

査定額が違うイメージ

 

正確な価格を調べる方法

 

不動産会社によって査定額が変わるのであれば、その地域の相場はどうやって調べられるのでしょうか?

確実なのは、不動産の一括査定を活用して「平均価格」を調べる方法です。

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、複数の不動産会社から「いくらで売れるか?」を教えてもらえるサービスのことです。

複数の不動産会社が査定をするので、会社によって査定額も変わります。

 

そのため、

  • 最高価格:その地域を得意とする会社による高く売れる限界価格
  • 平均価格:その地域の相場

の2種類の価格を調べることが可能になります。

 

査定と相場の関係

 

平均価格を調べておけば、その価格よりも少し安めにすれば、早く売れやすくなりますし、買い替え先の予算などの把握にも役立ちます。

また、高い査定額を出してきた会社に理由を聞いて、高く売り出せるかを判断することも可能です。

 

そのため、不動産の売却を考えているのであれば、1度利用しておいて損はないでしょう。

 

オススメのサービス3社

では、ここまでの検証結果から、あなたの不動産の状況や、受けられるサービスから、オススメの3社をご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイト「HOME’S(ホームズ)」が運営している一括査定サービスです。

参加社数がもっとも多いため、地方や郊外の物件でも広く対応してくれるのが強みです。

 

 

HOME’Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特長は、大手企業の参加社数がもっとも多い点です。

仲介実績が多い会社へ査定ができた方が、より多くの過去の取引情報から査定をしてくれますので、高い査定が出てくる可能性も上がります。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

  • 参加社数が1,600社
  • 大手企業の参加社数も15社中9社と1番
  • クレーム企業は契約解除する仕組み

など、もっともバランスのとれたサービスと言えるでしょう。

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイは、参加社数が1,000社と他の2社よりも少なめですが、「お断り代行」「メールでの相談」などのフォロー体制が充実しているサービスです。

 

クレーム企業は契約解除される仕組みもあるため、強引な勧誘の心配もありません。

「不動産会社以外の人にいろいろ相談してみたい」「いざという時に断ってくれる安心できる仕組みが欲しい」という方には、こちらがオススメです。

 

 

イエイはこちら

 

 

 

コメント