三重県の土地価格の７年間の動きと、今後の見通し

この記事では三重県の

の２点について解説しています。

１、過去７年間の三重県の不動産の上がり方の特徴とは？

まずはじめに、この７年間で三重県内の不動産が、どのような動きをしてきたのかをザッと見ていきましょう。

この７年間の三重県の公示地価を調べてみると、住宅地は９.２％の下落をしていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

なんでお隣の愛知県は６％も上がってるのに、三重県はこんなに下がってるの？

そう思っちゃいますよね。

オリンピック前の今ですら、下がってるのなら、オリンピック後なんてどうなってしまうのでしょうか？

そこで、今度は市区町村別に、この７年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

名古屋市に近いエリアほど、下落幅が小さい

（参考：国土交通省　地価公示）

ご覧のように、市区町村単位で見ると、桑名市、四日市市などの名古屋市に近い北側の市の下落率が少なく、遠いほど大きく下落している傾向にあります。

そもそも、今回の「不動産バブル」は、何が理由なのか？

そもそも、今回の「不動産バブル」は、2013年４月から始まった日銀の異次元緩和が原因です。

それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として１万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。

ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。

そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい！」

とやってしまったのです。

それで困った銀行は、不動産業者に融資をすることにしました。

この７年間で、企業や個人がお金を稼ぐために銀行から借りたお金（設備資金と言います）は、なんとその８割近くが不動産関連だったのです。

製造業はわずか1.7%、そのほとんどが不動産関係

（参考：日銀　貸出先別貸出金）

お金が借りやすくなった企業や個人は、そのお金でバンバン、アパートやマンションを建てました。

その一部が、「かぼちゃの馬車」や「サブリース問題」「スルガ銀行の不正融資」などで個人の不動産投資家が餌食になっているんですね。

低金利によって、買い手の購買力が上がった

それに加えて、住宅地でも大きな追い風がありました。

それが金利の低下です。

異次元緩和によって、住宅ローンが約１％下がったのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は１.４万円も減りました。

異次元緩和前後のフラット３５の返済額

*融資手数料：2.16%として計算

ご覧の通り、返済額で月1.4万円、総額で約600万円減った計算になります。

言い換えると、月々10.4万円の返済で、3,000万円の物件から3,500万円の物件まで買えるようになったことになります。

金利の低下によって、高い物件が買えるようになった

つまり、金利が下がったことで、買い手の購買力が上がったため、値上げにも簡単に応じられてきたわけです。

なぜ、これほど下落している地域が多いのか？

大きく分けて３つあります。

①震災の影響で、沿岸部に家を建てる人が激減

東日本大震災以降、全国的に海ぞいの土地価格が大きく下がってます。

例外なのは東京都内のタワーマンションぐらいで、神奈川や茨城、愛知などの他の県でも海ぞいの土地価格は弱いままです。

まあ、震災以降はずいぶんと地震や津波の可能性について話題になりましたよね。

特に南海トラフ大地震は、毎年の忘れそうな頃に掘り返されます。

また、ここ数年は大雨や台風で洪水が起きて、全国各地で自宅が流される事例も増えています。

こんな話をずーっと聞かされてたら、さすがに海ぞいに家を建てたいという人は減ってしまいますよ。

そのような災害リスクを敬遠して、内陸部の住宅地を選ぶ人が増えているのです。

②公共事業の減少で土地価格が下落した

２つ目は、公共事業の減少です。

三重県の住宅地のピークは、１９９１〜９２年ごろになりますが、本格的な下落は２０００年ごろからでした。

その理由は、公共事業の予算があまり減らなかったからです。

県内で仕事がたくさんあったので、働く人の給料もその当時まではあまり下がらなかったんですね。

三重県の公共事業は、２００２年から半分以下に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

しかし、1990年代の公共事業では、郊外にバイパスなどの大きな道路が作られ、大きなお店が出しやすくなりました。

しかも、2000年には大店法（大規模小売店舗法）が改正されて、郊外にショッピングモールを作れるようになりました。

イオンモールのような大きなお店を出す時って、周りで渋滞ができないようにいろいろ規制があるんですけど、90年代にやった道路を大きくする工事のおかげで、けっこう簡単に作れるようになったんですね。

そうすると、わざわざ駅前のお店で高い駐車場代を払って買う必要もありませんから、古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

それで、どんどん郊外に家が建つようになってしまったのです。

そこに追い打ちをかけるように、2000年代に入ると公共事業がさらに削られていきました。

これによって働く人の給料が下がり、余計に土地価格の安い郊外に家を建てる人が増え、中心街が廃れてしまったのです、、、

③人口が減って、家を買う人が減った

３つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代の人口は、2007年ごろがピークでした。

三重県では、すでにこの１０年間で約７万人減少しているのです。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

家を買う年代が減れば、家を建てる人は減りますから、この５年間でも着工件数は増えていません。

しかも、多くの人は郊外に家を建てるため、駅近のエリアしか土地価格が上がらなくなってしまったんですね。

上昇している地域の特徴とは？

そんな状況ですが、もちろん上昇しているエリアもあります。

特徴的なのは、

の２つですね。

四日市駅や桑名駅の周辺は、名古屋市への通勤にも便利ですし、商業施設もいろいろあるので買い物にも便利です。

駅前にマンションが建つようになっていますし、通勤と買い物のどちらにも便利な駅周辺は改めて見直されているんですね。

２、新型コロナの影響はどうなのか？

今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、２.９％とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で５.５％まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

（参考：総務省統計局　労働力調査）

ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の１年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに２兆7,658億円と、４倍以上も使われているのです。

（参考：東洋経済「日本に｢隠れ失業者｣が山ほどいるという大問題」）

助成金の予算は、昨年６月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の６月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。

　従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

　厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

（参考：テレ朝ニュース　2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」）

この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

３、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率２％で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

（参考：NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2％の物価目標 達成困難に」）

つまり、2013〜2023年の１０年間で、

という状況になっているわけです。

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、２０１８年頃からすでに減らしてきているからです。

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

（参考：財務省　2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会（参考資料２）」）

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間１〜１０年の国債（赤色の線）で約６０％程度、期間１０年超の国債（灰色の線）で８.７％にまで下がっています。

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）これから三重県の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した三重県の人口の見通しによると、2025年までに１０.６万人減少するそうです。

三重県の人口は、2025年までに１０.６万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

また、家を買う中心年代である２０〜４０代も、2025年までに１０万人減る見通しです。

三重県の２０〜４０代人口は、2025年までに１０万人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

家の買い手が今よりも２割近く減るので、これまで通りの上昇は見込めなくなるかもしれません。

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、三重県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

と言えそうです。

買うなら：商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、40坪でも1,200万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして120万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの７年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が１番のチャンスと言えます。

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、鈴鹿市内に「江島台」という地区があります。

白子駅に北側に広がる住宅地です。

この茂福地区の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約1.4〜1.6倍で取引されていました。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

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