新型コロナでこれからどうなるのか？
おそらく多くの人が、現在の不動産市場に対して、
「新型コロナで下がるんじゃないか？」
と気になっているのではないでしょうか？
都内での感染者数もどんどん拡大していますし、いつロックダウン（封鎖）されるか分からないほどに、緊迫していますよね。
そこで、この記事では、これまで三重県の土地価格が上昇・下落してきた理由と、今回のコロナウイルスの影響を念頭におきながら、これからの三重県内の土地価格について解説していきたいと思います。
それでは参りましょう。
１、過去７年間の三重県の不動産の上がり方の特徴とは？
まずはじめに、この７年間で三重県内の不動産が、どのような動きをしてきたのかをザッと見ていきましょう。
この７年間の三重県の公示地価を調べてみると、住宅地は９.２％の下落をしていました。
なんでお隣の愛知県は６％も上がってるのに、三重県はこんなに下がってるの？
そう思っちゃいますよね。
オリンピック前の今ですら、下がってるのなら、オリンピック後なんてどうなってしまうのでしょうか？
そこで、今度は市区町村別に、この７年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。
名古屋市に近いエリアほど、下落幅が小さい
ご覧のように、市区町村単位で見ると、桑名市、四日市市などの名古屋市に近い北側の市の下落率が少なく、遠いほど大きく下落している傾向にあります。
そもそも、今回の「不動産バブル」は、何が理由なのか？
そもそも、今回の「不動産バブル」は、2013年４月から始まった日銀の異次元緩和が原因です。
それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として１万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。
ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。
そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい！」
とやってしまったのです。
それで困った銀行は、不動産業者に融資をすることにしました。
この７年間で、企業や個人がお金を稼ぐために銀行から借りたお金（設備資金と言います）は、なんとその８割近くが不動産関連だったのです。
製造業はわずか1.7%、そのほとんどが不動産関係
お金が借りやすくなった企業や個人は、そのお金でバンバン、アパートやマンションを建てました。
その一部が、「かぼちゃの馬車」や「サブリース問題」「スルガ銀行の不正融資」などで個人の不動産投資家が餌食になっているんですね。
低金利によって、買い手の購買力が上がった
それに加えて、住宅地でも大きな追い風がありました。
それが金利の低下です。
異次元緩和によって、住宅ローンが約１％下がったのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は１.４万円も減りました。
異次元緩和前後のフラット３５の返済額
*融資手数料：2.16%として計算
①緩和前 （2013年3月） | ②緩和後 （2019年1月現在） | ②ー① | |
フラット３５の金利 （団信込み） | 2.27% | 1.33% | -0.94% |
| 月々の支払額 | 103,500円 | 89,400円 | -14,100円 |
| 総支払額 | 4,415万円 | 3,819万円 | -596万円 |
ご覧の通り、返済額で月1.4万円、総額で約600万円減った計算になります。
言い換えると、月々10.4万円の返済で、3,000万円の物件から3,500万円の物件まで買えるようになったことになります。
金利の低下によって、高い物件が買えるようになった
つまり、金利が下がったことで、買い手の購買力が上がったため、値上げにも簡単に応じられてきたわけです。
２、なぜ、これほど下落している地域が多いのか？
大きく分けて３つあります。
①震災の影響で、沿岸部に家を建てる人が激減
東日本大震災以降、全国的に海ぞいの土地価格が大きく下がってます。
例外なのは東京都内のタワーマンションぐらいで、神奈川や茨城、愛知などの他の県でも海ぞいの土地価格は弱いままです。
まあ、震災以降はずいぶんと地震や津波の可能性について話題になりましたよね。
特に南海トラフ大地震は、毎年の忘れそうな頃に掘り返されます。
また、ここ数年は大雨や台風で洪水が起きて、全国各地で自宅が流される事例も増えています。
こんな話をずーっと聞かされてたら、さすがに海ぞいに家を建てたいという人は減ってしまいますよ。
そのような災害リスクを敬遠して、内陸部の住宅地を選ぶ人が増えているのです。
②公共事業の減少で土地価格が下落した
２つ目は、公共事業の減少です。
三重県の住宅地のピークは、１９９１〜９２年ごろになりますが、本格的な下落は２０００年ごろからでした。
その理由は、公共事業の予算があまり減らなかったからです。
県内で仕事がたくさんあったので、働く人の給料もその当時まではあまり下がらなかったんですね。
三重県の公共事業は、２００２年から半分以下に減少
しかし、1990年代の公共事業では、郊外にバイパスなどの大きな道路が作られ、大きなお店が出しやすくなりました。
しかも、2000年には大店法（大規模小売店舗法）が改正されて、郊外にショッピングモールを作れるようになりました。
イオンモールのような大きなお店を出す時って、周りで渋滞ができないようにいろいろ規制があるんですけど、90年代にやった道路を大きくする工事のおかげで、けっこう簡単に作れるようになったんですね。
そうすると、わざわざ駅前のお店で高い駐車場代を払って買う必要もありませんから、古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。
それで、どんどん郊外に家が建つようになってしまったのです。
そこに追い打ちをかけるように、2000年代に入ると公共事業がさらに削られていきました。
これによって働く人の給料が下がり、余計に土地価格の安い郊外に家を建てる人が増え、中心街が廃れてしまったのです、、、
③人口が減って、家を買う人が減った
３つ目が、人口の減少です。
家を建てる中心年代である30代の人口は、2007年ごろがピークでした。
三重県では、すでにこの１０年間で約７万人減少しているのです。
家を買う年代が減れば、家を建てる人は減りますから、この５年間でも着工件数は増えていません。
しかも、多くの人は郊外に家を建てるため、駅近のエリアしか土地価格が上がらなくなってしまったんですね。
上昇している地域の特徴とは？
そんな状況ですが、もちろん上昇しているエリアもあります。
特徴的なのは、
- 市街地の中心駅の周辺（四日市駅、桑名駅、津駅の周辺）
- 外国人にも受けがいい観光地（伊勢神宮の周辺）
の２つですね。
四日市駅や桑名駅の周辺は、名古屋市への通勤にも便利ですし、商業施設もいろいろあるので買い物にも便利です。
駅前にマンションが建つようになっていますし、通勤と買い物のどちらにも便利な駅周辺は改めて見直されているんですね。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出ています。
オリンピックの延期が決まった３月２４日の翌日から日本では緊急事態宣言が出され、５月２５日の解除宣言までの２ヶ月間は、飲食店やホテル、交通機関の利用がかなり減少しました。
解除された６月以降も、本格的な回復までは程遠い状況です。
このような状況を受けて専門家の間では、「この４〜６月のGDP（国内総生産）は、年率にして２３％ほど減少したのではないか？」という見通しが出ています。
（参考：日経新聞「実質GDP、4～6月23%減 民間予測」）
ほとんどの業界では、売り上げが１割減れば、利益がほぼ吹っ飛びますので、平均２３％の売り上げが減ったということであれば、赤字の企業が続出していることになります。
そして、これから先の景気についても、まだまだ予断を許しません。
例えば、これまで業績が絶好調だったユニクロは、すでに今年に入って３回目の業績の下方修正をしました。
（参考：サンケイBIZ「ファストリ通期予想、３回目の下方修正 海外ユニクロ赤字が影響」）
日本だけでなく、世界的に売り上げの回復が思っている以上に鈍いため、このような状況になっているのです。
これはユニクロに限った話ではなく、自動車や電機など、幅広い業界で起こっている状況です。
また、この影響は長期化することが予想されています。
というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。
「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。
三重県では、自動車産業への影響に注意
三重県内で特に気になるのが、自動車産業の今後の動向です。
新型コロナが世界中に感染拡大したことで、アメリカ・ヨーロッパといった先進国で３月からロックダウン（封鎖）が本格化しました。
これによって、自動車の販売もかなり落ち込んでいます。
３月の前年同月比実績（中国のみ２月）
| 日本 | アメリカ | その他 | |
| トヨタ | -2.6% | -38.0% | -25.5%（中国） |
| ホンダ | -17.2% | -48.0% | -24.1%（中国） |
| 日産 | -32.7% | -48.5% | -36.8%（中国） |
| マツダ | +1.9% | -41.8% | -32.0%（中国） |
| スバル | -18.1% | -47.1% | – |
| 三菱 | -49.6% | -52.1% | – |
| スズキ | -8.2% | – | -46.4%（インド） |
特にアメリカの３月はほぼ半減しています。ロックダウンは４月以降も続きますし、先が見えないため、スバルでは１７日間の生産停止を行っています。
（参考：MONOist「自動車の国内生産に新型コロナの影響広がる、スバルは17日間稼働停止」）
三重県では自動車関連の企業だけでなく、家電や鉄鋼などの製造業の工場が多くあるため、長期化すれば所得の減少や最悪の場合には失業者の増加の可能性もあります。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。
銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がるため、海外の投資家が国債の売却をする可能性もあります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
（２）立地適正化計画で、「住んで欲しくない地域」の線引きが始まる
立地適正化計画とは、ぶっちゃけて言うと、
「このエリアの中に住んでください」
という線引きを自治体が行う計画のことです。
立地適正化計画のイメージ
なんでこんなことをしているのかと言うと、国も自治体もお金がないからです。
「2025年問題」って言葉、聞いたことありませんか？
「2025年に団塊の世代が７５歳以上になるから、社会保障費が今よりも20〜30兆円増えるので、行政サービスも首が回らなくなる、、、」
ということが起こるのです。
そうすると、今ある行政サービスもどうにかして削らなければいけませんよね。
その削る判断基準として、「エリア内」「エリア外」を分けている可能性があるのです。
「可能性」と書いたのは、誰もそんなことを明文化していないからですが、間違いなくそうなると思います。
というのも、「住んで欲しいエリア」には、人がたくさん住んでるからです。
例えば、１００万円の税金が使えるとして、
①１０００人を満足させられるエリア
②１０人しか満足させられないエリア
があったら、①を選ぶしかないじゃないですか？
ちなみに、2018年8月末現在で、静岡県内では、
- 津市
- 伊勢市
- 桑名市
- 亀山市
- 伊賀市
- 朝日町
の５市１町が本格的に進めています。
青色のエリア：伊勢市の「住んで欲しいエリア」
上の地図は津市の計画で、赤・黄色のエリアが「住んで欲しいエリア」です。
駅の周辺が重点的に指定されており、郊外のエリアほど少なくなっているのがわかりますよね。
また、③のグレーのエリアは、市街地で家も多く建っていますが、対象から外されています。
津波などの災害リスクのあるエリアや、工業地などは対象外になっているからです。
今後、津市の財政が悪くなっていけば、「住んで欲しいエリア」以外のエリアでは、公共サービスが削られている可能性があります。
幼稚園や小学校の統合や、公共バスの減便などがそうですね。
そうなると、新しく家を建てようとする人は減りますので、エリア外では土地価格は下落していくでしょう。
しかし、逆にエリア内では、土地価格は安定していくでしょう。
特に駅近の便利なエリアには、人が移り住むことで今よりも上昇するエリアが増える可能性があります。
人口はこれから減る一方なので、土地価格も下がっていきやすくなりますが、全ての土地が下がるわけではなくて、上がる場所が２〜３割、下がる場所が７〜８割の二極化が進むでしょう。
結論：売るなら？買うなら？
というわけで、三重県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。
- 今回の土地価格の上昇は、日銀の異次元緩和がきっかけ
- 三重県内では人口の減少が進んでいるため、名古屋への通勤に便利なエリアを除いて下落が進んでいる
- 新型コロナが長期化すれば、製造業の雇用も不安定になるため、買い手が減ってくる
- これから気をつけたいのは「金利」。特に日銀の異次元緩和が終了すれば、金利上昇で土地価格はさらに下がる
と言えそうです。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
坪単価が高いエリアで購入を予定しているのであれば、「下がるまで待つ」という選択肢もあり得ますが、新型コロナでも安定した仕事についている方であれば、購入を検討して見てもいいと思います。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく可能性
例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,000万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして100万円ぐらいしか安くなりませんから、１〜２年分の家賃でペイできてしまいますよね。
現在の家賃と買いたい場所の土地価格を比べてみれば、買ってもいいという判断は十分に成り立つと思います。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
現在の低金利は、日銀の異次元緩和政策が続いているからなので、この政策が終われば金利は上がります。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、６００社以上の注文住宅メーカーから、
「間取りプラン」「資金計画書」「土地情報」を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：金利が上がる前に売った方がいい
アベノミクス以降のこの７年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。
不動産を売るなら、金利の低い今が１番のチャンスと言えます。
特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、鈴鹿市内に「江島台」という地区があります。
白子駅に北側に広がる住宅地です。
この茂福地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：17万円／坪
- 実際の取引価格：24〜28万円／坪
と、公示地価の約1.4〜1.6倍で取引されていました。
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*三重県、岐阜県の市区町村の公示地価と実際の取引を比較
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 三重県 | 伊勢市御薗町高向 | 9万円 | 11〜13万円 | 1.22〜1.44倍 |
| 三重県 | 松阪市嬉野中川町 | 10万円 | 8〜16万円 | 0.8〜1.6倍 |
| 三重県 | 鈴鹿市江島台 | 17万円 | 24〜28万円 | 1.41〜1.65倍 |
| 三重県 | 名張市東町 | 10.5万円 | 16〜18万円 | 1.52〜1.71倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 各務原市蘇原沢上町 | 22万円 | 20〜29万円 | 0.91〜1.32倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 岐阜県 | 可児市下恵土 | 12.5万円 | 3.2〜30万円 | 0.26〜2.4倍 |
| 岐阜県 | 高山市石浦町 | 14万円 | 4.4〜17万円 | 0.31〜1.21倍 |
| 岐阜県 | 関市鋳物師屋 | 13.2万円 | 5.2〜15万円 | 0.39〜1.14倍 |
| 岐阜県 | 中津川市昭和町 | 12.5万円 | 3.6〜17万円 | 0.29〜1.36倍 |
| 岐阜県 | 羽島市小熊町 | 14.5万円 | 16〜34万円 | 1.1〜2.34倍 |
| 岐阜県 | 土岐市泉町 | 15.2万円 | 16〜19万円 | 1.05〜1.25倍 |
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市区町村別の土地価格の分析はこちら
三重県全体ではこのような感じですが、市区町村別にくわしく見ていくと、地域によって、けっこう違ってきます。
そこで、市区町村別に記事を作りました。
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