三重県の土地価格の8年間の動きと、今後の見通し | イエ&ライフ

三重県の土地価格の8年間の動きと、今後の見通し

三重県の土地価格の8年間の動きと、今後の見通し三重県

この記事では三重県の

  1. この8年間の土地価格の動き
  2. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の2点について解説しています。

 

1、過去8年間の三重県の不動産の上がり方の特徴とは?

まずはじめに、この8年間で三重県内の不動産が、どのような動きをしてきたのかをザッと見ていきましょう。

 

この8年間の三重県の公示地価を調べてみると、住宅地は10.3%の下落をしていました。

 

三重県の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

今度は市区町村別に、この7年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

 

名古屋市に近いエリアほど、下落幅が小さい

三重県の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧のように、市区町村単位で見ると、桑名市、四日市市などの名古屋市に近い北側の市の下落率が少なく、遠いほど大きく下落している傾向にあります。

 

なぜ、これほど下落している地域が多いのか?

大きく分けて3つあります。

 

①震災の影響で、沿岸部に家を建てる人が激減

東日本大震災以降、全国的に海ぞいの土地価格が大きく下がってます。

例外なのは東京都内のタワーマンションぐらいで、神奈川や茨城、愛知などの他の県でも海ぞいの土地価格は弱いままです。

 

まあ、震災以降はずいぶんと地震や津波の可能性について話題になりましたよね。

特に南海トラフ大地震は、毎年の忘れそうな頃に掘り返されます。

また、ここ数年は大雨や台風で洪水が起きて、全国各地で自宅が流される事例も増えています。

 

こんな話をずーっと聞かされてたら、さすがに海ぞいに家を建てたいという人は減ってしまいますよ。

そのような災害リスクを敬遠して、内陸部の住宅地を選ぶ人が増えているのです。

 

②公共事業の減少で土地価格が下落した

2つ目は、公共事業の減少です。

三重県の住宅地のピークは、1991〜92年ごろになりますが、本格的な下落は2000年ごろからでした。

 

その理由は、公共事業の予算があまり減らなかったからです。

県内で仕事がたくさんあったので、働く人の給料もその当時まではあまり下がらなかったんですね。

 

三重県の公共事業は、2002年から半分以下に減少

三重県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

しかし、1990年代の公共事業では、郊外にバイパスなどの大きな道路が作られ、大きなお店が出しやすくなりました。

しかも、2000年には大店法(大規模小売店舗法)が改正されて、郊外にショッピングモールを作れるようになりました。

 

イオンモールのような大きなお店を出す時って、周りで渋滞ができないようにいろいろ規制があるんですけど、90年代にやった道路を大きくする工事のおかげで、けっこう簡単に作れるようになったんですね。

 

そうすると、わざわざ駅前のお店で高い駐車場代を払って買う必要もありませんから、古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

それで、どんどん郊外に家が建つようになってしまったのです。

 

そこに追い打ちをかけるように、2000年代に入ると公共事業がさらに削られていきました。

これによって働く人の給料が下がり、余計に土地価格の安い郊外に家を建てる人が増え、中心街が廃れてしまったのです、、、

 

③人口が減って、家を買う人が減った

3つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代の人口は、2007年ごろがピークでした。

三重県では、すでにこの10年間で約7万人減少しているのです。

 

三重県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

家を買う年代が減れば、家を建てる人は減りますから、この5年間でも着工件数は増えていません。

しかも、多くの人は郊外に家を建てるため、駅近のエリアしか土地価格が上がらなくなってしまったんですね。

 

上昇している地域の特徴とは?

そんな状況ですが、もちろん上昇しているエリアもあります。

 

特徴的なのは、

  1. 市街地の中心駅の周辺(四日市駅、桑名駅、津駅の周辺)
  2. 外国人にも受けがいい観光地(伊勢神宮の周辺)

の2つですね。

 

四日市駅や桑名駅の周辺は、名古屋市への通勤にも便利ですし、商業施設もいろいろあるので買い物にも便利です。

駅前にマンションが建つようになっていますし、通勤と買い物のどちらにも便利な駅周辺は改めて見直されているんですね。

 

2、これからどうなるのか?

三重県の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

 

(1)そろそろ低金利が終わりそう?

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

 

1930年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。

当時の反省から財政法では原則禁止されている。

(参考:「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」 日銀議事録詳報」)

 

このような危なっかしい政策を10年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

 

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

このような状況もあって、今年の3月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、9割の人が「上昇する」と回答しています。

(参考:2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割 日銀政策修正で市場参加者」)

 

このように、副作用もあり、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

2021年8月現在から数えると、あと約1年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから三重県の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した三重県の人口の見通しによると、2025年までに10.6万人減少するそうです。

 

三重県の人口は、2025年までに10.6万人減る

三重県の総人口の見通し

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代も、2025年までに10万人減る見通しです。

 

三重県の20〜40代人口は、2025年までに10万人減少

三重県の20-40代人口の見通し

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

家の買い手が今よりも2割近く減るので、これまで通りの上昇は見込めなくなるかもしれません。

 

結論:売るなら?買うなら?

 

というわけで、三重県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

  • 今回の土地価格の上昇は、日銀の異次元緩和がきっかけ
  • 三重県内では人口の減少が進んでいるため、名古屋への通勤に便利なエリアを除いて下落が進んでいる
  • 新型コロナが長期化すれば、商業地から店舗が撤退するので、商業地の土地価格が下げやすくなる

と言えそうです。

 

買うなら:商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、40坪でも1,200万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして120万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの7年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が1番のチャンスと言えます。

 

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、鈴鹿市内に「江島台」という地区があります。

白子駅に北側に広がる住宅地です。

 

この茂福地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:17万円/坪
  • 実際の取引価格:24〜28万円/坪

と、公示地価の約1.4〜1.6倍で取引されていました。

取引価格同士で見ても、約1.2倍の価格差があります。
 
 

【鈴鹿市江島台の公示地価】

鈴鹿市江島台の公示地価

  • 白子駅から1,500mの距離、徒歩約19分(1分=80m)
  • 52,100円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =17万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【鈴鹿市江島台の土地取引(過去2年間)】

鈴鹿市江島台の土地取引

  • 白子駅から徒歩19分のエリアで、24〜28万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
三重県伊勢市御薗町高向9万円11〜13万円1.22〜1.44倍
三重県松阪市嬉野中川町10万円8〜16万円0.8〜1.6倍
三重県鈴鹿市江島台17万円24〜28万円1.41〜1.65倍
三重県名張市東町10.5万円16〜18万円1.52〜1.71倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県各務原市蘇原沢上町22万円20〜29万円0.91〜1.32倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
岐阜県可児市下恵土12.5万円3.2〜30万円0.26〜2.4倍
岐阜県高山市石浦町14万円4.4〜17万円0.31〜1.21倍
岐阜県関市鋳物師屋13.2万円5.2〜15万円0.39〜1.14倍
岐阜県中津川市昭和町12.5万円3.6〜17万円0.29〜1.36倍
岐阜県羽島市小熊町14.5万円16〜34万円1.1〜2.34倍
岐阜県土岐市泉町15.2万円16〜19万円1.05〜1.25倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。

 

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新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

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市区町村別の土地価格はこちら

 

 

 

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