伊賀市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons 関西エクスプローラー, 名阪上野宿イン（三重県伊賀市））

この記事では伊賀市の

公示地価、基準地価
この７年間の土地価格の動き
新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？

の３点について解説しています。

１、伊賀市の公示地価、基準地価の一覧
- 途中ですが、この記事の説明を。
２、過去７年間の伊賀市の土地価格の動き
３、新型コロナの影響はどうなのか？
- 三重県では、ほぼ全域で影響あり
４、その他のリスク
- （１）この低金利はいつまで続くのか？
- （２）これから伊賀市の人口はどうなるの？
結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
- 売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

１、伊賀市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2020.1.1現在）

*基）：基準地価（2020.7.1現在）

住居表示	最寄駅（m)	坪単価（万円）	前年比変化率	H25比変化率
基）伊賀市平野東町７７番	伊賀鉄広小路（800）	14.8	-0.4%	-5.7%
基）伊賀市川東字北田３１０番	新堂（1800）	4.2	0.0%	-8.0%
公）伊賀市緑ケ丘南町３９６８番１２	茅町（1600）	13.3	-1.5%	-9.7%
基）伊賀市四十九町字上教免２０６５番８	伊賀鉄桑町（350）	9.1	-0.7%	-9.8%
公）伊賀市服部町字中之坊１１１６番２２	広小路（2000）	9.3	-1.4%	-10.8%
基）伊賀市緑ケ丘本町１６３１番６外	伊賀鉄茅町（600）	13.3	-1.0%	-10.9%
公）伊賀市上野福居町１２６３番６	西大手（560）	8.8	-1.5%	-12.2%
公）伊賀市三田字東大町４１０番３外	伊賀上野（1000）	4.6	-0.7%	-13.8%
基）伊賀市平野中川原５００番１３	伊賀鉄上野市（1600）	10.8	-2.7%	-14.1%
公）伊賀市上野田端町９２０番２５	広小路（900）	10.5	-1.2%	-14.3%
公）伊賀市小田町字西出１６５７番外	西大手（1000）	4.4	-0.7%	-14.6%
公）伊賀市上野丸之内１３１番３	上野市（330）	14.5	-2.2%	-14.8%
基）伊賀市柘植町字戸代田３８０番２外	柘植（1900）	2.3	-2.7%	-15.5%
公）伊賀市長田字樋口１０１８番	西大手（1600）	3.2	-1.0%	-15.7%
公）伊賀市下友生字廣川原２６７８番４外	桑町（1700）	7.8	-2.1%	-15.7%
基）伊賀市上野丸之内１３１番３	伊賀鉄上野市（330）	14.2	-2.7%	-15.7%
公）伊賀市猪田字横枕２６１２番１外	猪田道（1600）	3	-1.1%	-15.7%
公）伊賀市小田町字稲久保２３８番１外	西大手（990）	19.2	-2.0%	-16.5%
公）伊賀市下柘植字物堂５８３番	新堂（1000）	3.3	-2.9%	-16.5%
公）伊賀市問屋町２０番外	桑町（740）	8.9	-0.7%	-16.7%
基）伊賀市希望ケ丘西４－３－６	新堂（6700）	3	-3.2%	-18.2%
公）伊賀市三田字出口１０８６番外	伊賀上野（300）	7.8	-2.1%	-18.3%
基）伊賀市荒木字上清水６５１番	伊賀鉄広小路（3000）	3.5	-2.7%	-18.3%
公）伊賀市西明寺２８０６番１外	桑町（1800）	7.3	-1.3%	-18.4%
公）伊賀市阿保字楳ケ森４０番４外	青山町（100）	9.5	-2.7%	-18.9%
基）伊賀市上野車坂町５９１番	伊賀鉄広小路（700）	10.3	-2.8%	-19.1%
公）伊賀市小田町字南出１４９９番７	西大手（800）	10.6	-2.4%	-19.4%
公）伊賀市桐ケ丘５丁目１３７番	青山町（2100）	4.7	-2.8%	-19.4%
基）伊賀市阿山ハイツ１４４０番６	佐那具（1600）	3	-3.2%	-19.5%
公）伊賀市上野万町２２５２番	西大手（1000）	10.3	-2.2%	-19.8%
公）伊賀市上野桑町１４１１番外	桑町（320）	10.8	-2.4%	-20.3%
公）伊賀市上野農人町４２８番６	広小路（0）	12.1	-2.7%	-20.6%
基）伊賀市阿保字澤代２１４番２３	近鉄青山町（600）	6.2	-2.6%	-20.6%
基）伊賀市島ケ原字東町６００８番	島ケ原（300）	2.5	-3.2%	-20.7%
基）伊賀市四十九町字矢倉谷１１７９番２外	伊賀鉄四十九（450）	12.2	-2.6%	-20.9%
公）伊賀市上野池町１２８２番	茅町（300）	12	-2.4%	-22.0%
公）伊賀市上野東町２９６８番	上野市（200）	16.8	-2.7%	-22.0%
公）伊賀市東高倉字田中寺１２４４番外	新居（600）	4.5	-2.8%	-22.2%
基）伊賀市上野東町２９６８番	伊賀鉄上野市（200）	16.5	-3.1%	-22.5%
公）伊賀市上野東町２９６１番	上野市（250）	22.9	-2.9%	-23.0%
基）伊賀市青山羽根字中嶋２７６番外	近鉄青山町（1600）	3.4	-3.7%	-26.2%
公）伊賀市馬田字焼尾１４６３番２外	佐那具（3900）	2.6	-2.5%
公）伊賀市平野西町６１番外	広小路（1200）	23.8	-1.4%
公）伊賀市新堂字中出３１１番７外	新堂（400）	6.7	-2.4%
基）伊賀市平田字町４２２番	新堂（7200）	2.6	-2.5%
基）伊賀市玉瀧字八幡前３４７４番２	新堂（7600）	1.7	-2.0%
基）伊賀市上野桑町２２１９番	伊賀鉄茅町（550）	17.7
基）伊賀市上野愛宕町１９４０番２	伊賀鉄茅町（600）	11.9	-3.0%
基）伊賀市川合字黒田３５２８番１	佐那具（2800）	5.3	-1.8%

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

買う・売るタイミングはいつがいいのか？
この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。

なので、この記事を読み終わる頃には、

買う、または売るタイミングがわかる
どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の伊賀市の土地価格の動き

この７年間で伊賀市の土地価格を見ると、三重県の平均が９.２％下落したのに対して、マイナス１６.７％とさらに大きく下げていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

上昇している地点はありませんでした。

特に伊賀上野駅、上野市駅などの駅周辺の商業地で、大きく下落しているのが目立ちますね。

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

なぜ伊賀市では、これほど下げているのか？

その理由は、大きく２つあります。

①公共事業の減少で土地価格が下落した

１つは、公共事業の減少です。

三重県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

三重県の公共事業は、この２０年で２分の１に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この３０年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

そのため、土地価格が上がらなくなってしまったのです。

②人口が減って、家を買う人が減った

２つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、三重県ではこの１０年間で７万人減少しています。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

そのため、買い手が減り、土地価格の下落が続いているんですね。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

産業	企業名	４〜６月売上（前年同期比）	損益（億円）
航空	全日空	-75.7%	-1,088
鉄道	JR東	-55.2%	-1,553
百貨店	三越伊勢丹HD	-53.3%	-305
飲食	ワタミ	-44.3%	-45
自動車	トヨタ	-40.4%	1,494
電機	日立	-21.6%	2,264

（参考：各社の決算発表資料より）

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
（参考：ニッセイ基礎研究所　「新型コロナ急がれる医薬品開発－抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」）

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

三重県では、ほぼ全域で影響あり

９月２９日に発表された基準地価を見ると、ほぼ全域で影響が出ています。

四日市市や桑名市などの、名古屋への通勤エリアももちろんそうですが、それ以外のエリアでも、少なかった買い手がさらに減ってしまったことで、さらに土地価格の下落が加速している状況です。

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに３〜６ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から６ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。
（参考：心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」）

６月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に７月に解約を申し出たとしても１０月〜１月までは借り続けることになります。

特に伊勢市を含む県南エリアは、県外・海外からの観光客で潤ってきた企業や個人が多いため、今回の新型コロナはかなりの影響を与えています。

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
（参考：毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示　超低金利受け地銀7割が赤字・減益」）

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）これから伊賀市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した伊賀市の人口の見通しによると、2020→30年までに13,100人減少するそうです。

伊賀市の人口は、2020→30年までに13,100人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

しかも、家を買う中心年代である20〜40代は、2020→30年までに7,100人減る見通しです。

伊賀市の20〜40代人口は、2020→30年までに約7,100人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

つまり、これから１０年で買い手が２割以上減るのです。

そのため、買い手のつかないエリアも今後は増えていくでしょう。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、伊賀市の土地価格は、

人口の減少と公共事業の減少から、全域で下落している
今後は、20〜40代人口がさらに減っていき、家を建てる人も減るので、これまでの下落がさらに加速する

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた伊賀市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、「上野車坂町（うえのくるまざかちょう）」という住宅地があります。

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

公示地価：１０.３万円／坪
実際の取引価格：４〜１７万円／坪

と、公示地価の０.４〜１.６倍で取引されていました。

【伊賀市上野車坂町の公示地価】

広小路駅から700mの距離、徒歩約９分（1分＝８０m）
31,300円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝１０.３万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【伊賀市上野車坂町の土地取引（過去２年間）】

広小路駅から徒歩６〜１３分のエリアで、４〜１７万円／坪で取引されている
公示地価、実際の取引ともに「第１種住居地域」という、似たような街並みのエリア

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
三重県	津市大谷町	35万円	41〜55万円	1.17〜1.57倍
三重県	四日市市大字茂福	21万円	24〜32万円	1.14〜1.52倍
三重県	桑名市大字桑名	22万円	25〜29万円	1.14〜1.32倍
三重県	伊勢市御薗町高向	9万円	11〜13万円	1.22〜1.44倍
三重県	松阪市嬉野中川町	10万円	8〜16万円	0.8〜1.6倍
三重県	鈴鹿市江島台	17万円	24〜28万円	1.41〜1.65倍
三重県	名張市東町	10.5万円	16〜18万円	1.52〜1.71倍
岐阜県	岐阜市北一色	21万円	17〜28万円	0.81〜1.33倍
岐阜県	大垣市林町	23万円	10〜31万円	0.43〜1.35倍
岐阜県	各務原市蘇原沢上町	22万円	20〜29万円	0.91〜1.32倍
岐阜県	多治見市明和町	11.5万円	8.9〜15万円	0.77〜1.3倍
岐阜県	可児市下恵土	12.5万円	3.2〜30万円	0.26〜2.4倍
岐阜県	高山市石浦町	14万円	4.4〜17万円	0.31〜1.21倍
岐阜県	関市鋳物師屋	13.2万円	5.2〜15万円	0.39〜1.14倍
岐阜県	中津川市昭和町	12.5万円	3.6〜17万円	0.29〜1.36倍
岐阜県	羽島市小熊町	14.5万円	16〜34万円	1.1〜2.34倍
岐阜県	土岐市泉町	15.2万円	16〜19万円	1.05〜1.25倍