伊賀市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

伊賀市 三重県

(画像出典:wikimedia commons 関西エクスプローラー, 名阪上野宿イン(三重県伊賀市))

 

この記事では伊賀市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、伊賀市の公示地価、基準地価

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
伊賀市三田字東大町410番3外伊賀上野(1000)4.60.7%-2.1%
伊賀市小田町字西出1657番外西大手(1000)4.40.0%-2.9%
伊賀市上野丸之内131番3上野市(330)13.7-0.2%-9.6%
伊賀市緑ケ丘南町3968番12茅町(1600)12.9-0.3%-5.8%
伊賀市上野田端町920番25広小路(900)10.2-0.3%-5.8%
伊賀市問屋町20番外桑町(740)8.7-0.4%-4.3%
伊賀市上野福居町1263番6西大手(560)8.5-0.4%-6.2%
伊賀市西明寺2806番1外桑町(1800)7.1-0.5%-5.7%
伊賀市服部町字中之坊1116番22広小路(2000)9-0.7%-6.5%
伊賀市桐ケ丘5丁目137番青山町(2100)4.4-0.7%-10.7%
伊賀市東高倉字田中寺1244番外新居(600)4.3-0.8%-11.0%
伊賀市上野池町1282番茅町(300)11.4-0.9%-10.9%
伊賀市三田字出口1086番外伊賀上野(300)7.5-0.9%-8.9%
伊賀市上野桑町1411番外桑町(320)10.2-1.0%-10.7%
伊賀市小田町字南出1499番7西大手(800)10-1.0%-11.2%
伊賀市平野西町61番外広小路(1200)22.8-1.0%-6.9%
伊賀市上野万町2252番西大手(1000)9.7-1.0%-10.4%
伊賀市下柘植字物堂583番新堂(1000)3.2-1.0%-10.3%
伊賀市新堂字中出311番7外新堂(400)6.3-1.0%-9.9%
伊賀市長田字樋口1018番西大手(1600)3.1-1.1%-6.0%
伊賀市小田町字稲久保238番1外西大手(990)18.3-1.1%-8.9%
伊賀市阿保字楳ケ森40番4外青山町(100)9-1.1%-10.5%
伊賀市猪田字横枕2612番1外猪田道(1600)2.9-1.1%-6.4%
伊賀市上野東町2968番上野市(200)15.7-1.2%-12.0%
伊賀市下友生字廣川原2678番4外桑町(1700)7.4-1.3%-9.7%
伊賀市馬田字焼尾1463番2外佐那具(3900)2.4-1.3%-9.8%
伊賀市上野農人町428番6広小路(0)11.4-1.4%-11.6%
伊賀市上野魚町2854番上野市(350)20.2

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
伊賀市川東字北田310番新堂( 1800)4.20.8%0.8%
伊賀市平野東町77番伊賀鉄広小路( 800)14.80.4%-0.7%
伊賀市緑ケ丘本町1631番6外伊賀鉄茅町( 600)13.10.0%-3.2%
伊賀市四十九町字上教免2065番8伊賀鉄桑町( 350)8.90.0%-3.2%
伊賀市平野中川原500番13伊賀鉄上野市( 1600)10.50.0%-7.8%
伊賀市上野丸之内131番3伊賀鉄上野市( 330)13.70.0%-8.4%
伊賀市上野東町2968番伊賀鉄上野市( 200)15.7-0.4%-10.5%
伊賀市阿山ハイツ1440番6佐那具( 1600)2.9-0.6%-9.8%
伊賀市上野愛宕町1940番2伊賀鉄茅町( 600)11.3-0.6%-10.2%
伊賀市上野桑町2219番伊賀鉄茅町( 550)16.8-0.6%
伊賀市川合字黒田3528番1佐那具( 2800)5.1-0.6%-7.2%
伊賀市荒木字上清水651番伊賀鉄広小路( 3000)3.4-1.0%-9.7%
伊賀市上野車坂町591番伊賀鉄広小路( 700)9.8-1.0%-10.3%
伊賀市青山羽根字中嶋276番外近鉄青山町( 1600)3.3-1.0%-12.1%
伊賀市玉瀧字八幡前3474番2新堂( 7600)1.6-1.0%-7.7%
伊賀市阿保字澤代214番23近鉄青山町( 600)5.9-1.1%-9.5%
伊賀市希望ケ丘西4-3-6新堂( 6700)2.8-1.2%-10.9%
伊賀市平田字町422番新堂( 7200)2.5-1.3%-9.6%
伊賀市島ケ原字東町6008番島ケ原( 300)2.4-1.4%-10.4%
伊賀市柘植町字戸代田380番2外柘植( 1900)2.2-1.5%-10.0%
伊賀市四十九町字矢倉谷1183番1伊賀鉄四十九( 500)11.6

 

 

 

 

2、伊賀市の土地価格の動き

伊賀市の土地価格は、この1年間で、住宅地は-0.8%、商業地で-1.1%でした。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で-8.6%。商業地で-9.6%と、ジリジリと毎年のように下落していますね。

 

伊賀市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤色(+10%以上)>オレンジ色(+5〜9.9%)>緑色(0〜 +4.9%)>青色(-0.1〜 -4.9%)>紺色(-5〜 -9.9%)>紫色(-10%以下)

 

全域で下落していました。

特に伊賀上野駅、上野市駅などの駅周辺の商業地で、大きく下落しているのが目立ちますね。

 

なぜ伊賀市では、毎年下げているのか?

理由は、大きく2つあります。

 

①伊賀市では、人口が減少している

最も大きな理由は、人口の減少です。

伊賀市では、2018〜23年の5年間で、人口が約6,000人の減少、世帯数は1,000世帯の増加でした。

 

伊賀市の人口

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

また、年代別の転入超過数(市外から引っ越してきた人 ー 出て行った人)を見てみると、増えているのは、大半が外国人(灰色の部分↓)でした。

 

伊賀市の転入超過数

(参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告)

 

国外から移住してきた外国人は、免許証がないため、バスや電車で通勤できる場所に住むか、勤務先に近い寮などで住むことになります。

そのため、賃貸物件の需要は増えますが、持ち家需要には影響がありません。

 

逆に、日本人は全ての年代で、伊賀市から出ていく人の方が多く、住宅の需要が年々減っていることがわかります。

 

では、具体的に、どこで人口が減っているのか?増えているのか?

この点について確認するために、約7年間で100人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみました。

 

伊賀市の地区別の人口変化(2013.12〜2020.12)

増減:赤色(500人以上増加)>オレンジ色(100〜499人増加)>緑色(50〜99人増加)>青色の↙️(50〜99人減少)>紫色の↙️(100人以上の減少)

(参考:伊賀市 人口統計)

 

ご覧の通り、上野駅の北側の周辺や、ちょっと離れた郊外エリアで、人口が増えている地区が多くありますね。

人口が増えているにも関わらず、土地価格が大きく下落しているのはどういうことなのでしょうか?

 

②農地の宅地化で、郊外の宅地の人気が低下

その理由は、農地の宅地化です。

実は、この10年で、三重県内の農地は、約5,100ヘクタール(ha)も減っているのです。

 

三重県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約51万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

例えば、ゆめが丘やのような大規模な新興住宅地だけでなく、マックスバリューのある小田町のあたりでも、10戸程度の住宅地が新しくできています。

 

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地の宅地化

 

つまり、新しくできた住宅地を買う人はいても、古くからある住宅地を購入する人は少ないのです。

そのため、古くからある住宅地では、土地価格の下落が止まらないんですね。

 

3、これからどうなるのか?

伊賀市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

 

(1)伊賀市の人口は、これからどうなるのか?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した伊賀市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約9,000減少するそうです。

 

伊賀市の人口は、これから10年間で約9,000人減る

伊賀市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である30〜40代は、これから10年間で約4,000人減る見通しです。

 

伊賀市の30〜40代人口は、これから10年間で約4,000人減少

名張市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、家の買い手が今よりも2割以上も減るのです。

そのため、市内の多くの地域で、土地の買い手が減っていくことが予想されます。

 

(2)空き家がさらに増えていく

人口が減少傾向にある伊賀市では、空き家問題も深刻です。

伊賀市の空き家率は、2018年時点で18.4%、空き家数は約7,500戸もあります。

 

伊賀市の空き家率の推移

(参考:国土交通省 平成30年 住宅・土地統計調査)

 

その内訳を見ると、「未利用」のいわゆる放置されている空き家は、4,290戸と、半分以上にもなります。

 

伊賀市の空き家率の推移

(参考:国土交通省 平成30年 住宅・土地統計調査)

 

手入れがされていない空き家は、湿気がこもって家が傷みやすくなり、老朽化で周辺住民にも迷惑がかかるケースが増えています。

 

そのため、自治体でも、きちんと管理されていない空き家は、「特定空き家」として認定を行い、指導やペナルティが行われるようになりました。

 

特定空き家に対する自治体の対応

 

2023年12月から、空き家の規制がさらに強化

そして、2023年12月からは、さらに対策を強化しています。

「特定空き家(周囲に迷惑をかけている空き家)」になる前の、「管理不全空き家」に対しても、指導や勧告(固定資産税の特例を廃止→6倍になる)を行えるように法律が変わったのです。

 

空き家特措法の改正内容の一部

(参考:国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律(令和5年法律第50号)について」)

 

今までは、よほどひどい空き家でなければ、行政からの連絡が来ることもありませんでしたが、これからはその対象が広がり、ペナルティ(固定資産税の減免措置の撤回)も増えてくるでしょう。

そのため、今後はさらに空き家の売却が増えるものと予想されます。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、伊賀市の土地価格は、

  • 人口の減少と農地の宅地化によって、伊賀市の全域で土地価格が下落している
  • 外国人の移住は増えるかもしれないが、増えるのは一部のエリアの賃貸需要だけ
  • 若い世代はさらに減っていき、農地の宅地化、空き家の売却も増えるため、買い手がつかない土地がさらに増えていく

と言えるでしょう。

 

買うなら

ここでは、掘り出し物件を探すコツをご紹介します。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら

ここからは、高く売るコツをご紹介します。

 

公示地価よりも高く売れるカラクリ

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「上野車坂町(うえのくるまざかちょう)」という住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:10.3万円/坪
  • 実際の取引価格:4〜17万円/坪

と、公示地価の0.4〜1.6倍で取引されていました。

 

【伊賀市上野車坂町の公示地価】

伊賀市の公示地価

  • 広小路駅から700mの距離、徒歩約9分(1分=80m)
  • 31,300円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =10.3万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【伊賀市上野車坂町の土地取引(過去2年間)】

伊賀市の土地取引

  • 広小路駅から徒歩6〜13分のエリアで、4〜17万円/坪で取引されている
  • 公示地価、実際の取引ともに「第1種住居地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、あなたの不動産が、思っていた以上に、数百万円〜数千万円高い可能性があるのです。

では、どうすれば、それがわかるのか?

 

答えは、不動産の一括査定です。

不動産は、その地域、または物件を多く手がける会社かどうかで、評価額が変わります。なので、多くの不動産会社が参加している一括査定を使うことで、評価額が高いかどうかがわかるんですね。

 

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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

 

 

 

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