伊賀市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons 関西エクスプローラー, 名阪上野宿イン（三重県伊賀市））

この記事では伊賀市の

の３点について解説しています。

１、伊賀市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

この記事では、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、重要な情報をまとめて解説しています。

すごく不思議に思うのですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

について、納得できる情報が少ないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

なので、そんな人の参考になればと、このような記事を作っています。

このサイトを始めて約４年。土地価格や、人口の動きなどのデータを分析しながら、約５００の市区町村の記事を更新し続けてきました。なので、おそらく他のサイトでは知ることができない発見もあると思います。

そして、この記事を読み終わる頃には、

• 買う、または売るタイミングがわかる
• どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の伊賀市の土地価格の動き

この７年間で伊賀市の土地価格を見ると、三重県の平均が９.２％下落したのに対して、マイナス１６.７％とさらに大きく下げていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

上昇している地点はありませんでした。

特に伊賀上野駅、上野市駅などの駅周辺の商業地で、大きく下落しているのが目立ちますね。

なぜ伊賀市では、これほど下げているのか？

理由は、２つあります。

①伊賀市では、人口が減少している

最も大きな理由は、人口の減少です。

伊賀市では、この７年間で約6,000人も減っていたのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口は、この７年間で約1,300人も減っていました。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

若い世代が減れば、土地に対する需要も下がりますから、人気のない郊外のエリアほど、下げやすくなっているわけですね。

では、具体的に、どこで人口が減っているのか？増えているのか？

この点について確認するために、約７年間で100人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみました。

伊賀市の地区別の人口変化（2013.12〜2020.12）

増減：赤色（500人以上増加）＞オレンジ色（100〜499人増加）＞緑色（50〜99人増加）＞青色の↙️（50〜99人減少）＞紫色の↙️（100人以上の減少）

（参考：伊賀市　人口統計）

ご覧の通り、上野駅の北側の周辺や、ちょっと離れた郊外エリアで、人口が増えている地区が多くありますね。

人口が増えているにも関わらず、土地価格が大きく下落しているのはどういうことなのでしょうか？

②農地の宅地化で、郊外の宅地の人気が低下

その理由は、農地の宅地化です。

実は、この10年で、三重県内の農地は、約5,100ヘクタール（ha）も減っているのです。

（参考：農林センサス　「２−８　経営耕地の状況」）

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約５１万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

例えば、ゆめが丘やのような大規模な新興住宅地だけでなく、マックスバリューのある小田町のあたりでも、１０戸程度の住宅地が新しくできています。

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

つまり、新しくできた住宅地を買う人はいても、古くからある住宅地を購入する人は少ないのです。

そのため、古くからある住宅地では、土地価格の下落が止まらないんですね。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、２.９％とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で５.５％まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

（参考：総務省統計局　労働力調査）

ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の１年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに２兆7,658億円と、４倍以上も使われているのです。

（参考：東洋経済「日本に｢隠れ失業者｣が山ほどいるという大問題」）

助成金の予算は、昨年６月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の６月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。

　従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

　厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

（参考：テレ朝ニュース　2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」）

この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは低金利のままでも、地銀の経営状態も大丈夫と思われていたのでしょう。

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

今は政府の支援があるので、企業の倒産もあまり増えていませんが、これから倒産が増えてくれば、そこに貸している銀行も大きな損失が出ますからね。

そんな状況にあるため、菅首相は就任した当日に、地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

（中略）

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

（参考：毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示　超低金利受け地銀7割が赤字・減益」）

そのため、銀行を助けるために、ある程度の金利引き上げも視野に入ってくる可能性があります。

金利が引き上げられると、住宅ローンの負担が増えるため、土地価格が下がりやすくなります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）これから伊賀市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した伊賀市の人口の見通しによると、2020→30年までに約１.３万人減少するそうです。

伊賀市の人口は、2020→30年までに約１.３万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

しかも、家を買う中心年代である３０〜４０代は、2020→30年までに約6,000人減る見通しです。

伊賀市の30〜40代人口は、2020→30年までに約6,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

つまり、家の買い手が今よりも３割近くも減るのです。

市内の多くの地域で、土地の買い手が減っていくことが予想されますので、土地価格の下落がさらに進みそうですね。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、伊賀市の土地価格は、

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた伊賀市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、「上野車坂町（うえのくるまざかちょう）」という住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

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