伊賀市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

伊賀市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

伊賀市三重県

(画像出典:wikimedia commons 関西エクスプローラー, 名阪上野宿イン(三重県伊賀市))

 

この記事では伊賀市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、伊賀市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

 

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)伊賀市平野東町77番伊賀鉄広小路(800)14.8-0.4%-5.7%
基)伊賀市川東字北田310番新堂(1800)4.20.0%-8.0%
公)伊賀市緑ケ丘南町3968番12茅町(1600)13.3-1.5%-9.7%
基)伊賀市四十九町字上教免2065番8伊賀鉄桑町(350)9.1-0.7%-9.8%
公)伊賀市服部町字中之坊1116番22広小路(2000)9.3-1.4%-10.8%
基)伊賀市緑ケ丘本町1631番6外伊賀鉄茅町(600)13.3-1.0%-10.9%
公)伊賀市上野福居町1263番6西大手(560)8.8-1.5%-12.2%
公)伊賀市三田字東大町410番3外伊賀上野(1000)4.6-0.7%-13.8%
基)伊賀市平野中川原500番13伊賀鉄上野市(1600)10.8-2.7%-14.1%
公)伊賀市上野田端町920番25広小路(900)10.5-1.2%-14.3%
公)伊賀市小田町字西出1657番外西大手(1000)4.4-0.7%-14.6%
公)伊賀市上野丸之内131番3上野市(330)14.5-2.2%-14.8%
基)伊賀市柘植町字戸代田380番2外柘植(1900)2.3-2.7%-15.5%
公)伊賀市長田字樋口1018番西大手(1600)3.2-1.0%-15.7%
公)伊賀市下友生字廣川原2678番4外桑町(1700)7.8-2.1%-15.7%
基)伊賀市上野丸之内131番3伊賀鉄上野市(330)14.2-2.7%-15.7%
公)伊賀市猪田字横枕2612番1外猪田道(1600)3-1.1%-15.7%
公)伊賀市小田町字稲久保238番1外西大手(990)19.2-2.0%-16.5%
公)伊賀市下柘植字物堂583番新堂(1000)3.3-2.9%-16.5%
公)伊賀市問屋町20番外桑町(740)8.9-0.7%-16.7%
基)伊賀市希望ケ丘西4-3-6新堂(6700)3-3.2%-18.2%
公)伊賀市三田字出口1086番外伊賀上野(300)7.8-2.1%-18.3%
基)伊賀市荒木字上清水651番伊賀鉄広小路(3000)3.5-2.7%-18.3%
公)伊賀市西明寺2806番1外桑町(1800)7.3-1.3%-18.4%
公)伊賀市阿保字楳ケ森40番4外青山町(100)9.5-2.7%-18.9%
基)伊賀市上野車坂町591番伊賀鉄広小路(700)10.3-2.8%-19.1%
公)伊賀市小田町字南出1499番7西大手(800)10.6-2.4%-19.4%
公)伊賀市桐ケ丘5丁目137番青山町(2100)4.7-2.8%-19.4%
基)伊賀市阿山ハイツ1440番6佐那具(1600)3-3.2%-19.5%
公)伊賀市上野万町2252番西大手(1000)10.3-2.2%-19.8%
公)伊賀市上野桑町1411番外桑町(320)10.8-2.4%-20.3%
公)伊賀市上野農人町428番6広小路(0)12.1-2.7%-20.6%
基)伊賀市阿保字澤代214番23近鉄青山町(600)6.2-2.6%-20.6%
基)伊賀市島ケ原字東町6008番島ケ原(300)2.5-3.2%-20.7%
基)伊賀市四十九町字矢倉谷1179番2外伊賀鉄四十九(450)12.2-2.6%-20.9%
公)伊賀市上野池町1282番茅町(300)12-2.4%-22.0%
公)伊賀市上野東町2968番上野市(200)16.8-2.7%-22.0%
公)伊賀市東高倉字田中寺1244番外新居(600)4.5-2.8%-22.2%
基)伊賀市上野東町2968番伊賀鉄上野市(200)16.5-3.1%-22.5%
公)伊賀市上野東町2961番上野市(250)22.9-2.9%-23.0%
基)伊賀市青山羽根字中嶋276番外近鉄青山町(1600)3.4-3.7%-26.2%
公)伊賀市馬田字焼尾1463番2外佐那具(3900)2.6-2.5%
公)伊賀市平野西町61番外広小路(1200)23.8-1.4%
公)伊賀市新堂字中出311番7外新堂(400)6.7-2.4%
基)伊賀市平田字町422番新堂(7200)2.6-2.5%
基)伊賀市玉瀧字八幡前3474番2新堂(7600)1.7-2.0%
基)伊賀市上野桑町2219番伊賀鉄茅町(550)17.7
基)伊賀市上野愛宕町1940番2伊賀鉄茅町(600)11.9-3.0%
基)伊賀市川合字黒田3528番1佐那具(2800)5.3-1.8%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の伊賀市の土地価格の動き

この7年間で伊賀市の土地価格を見ると、三重県の平均が9.2%下落したのに対して、マイナス16.7%とさらに大きく下げていました。

 

伊賀市の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

上昇している地点はありませんでした。

特に伊賀上野駅、上野市駅などの駅周辺の商業地で、大きく下落しているのが目立ちますね。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

 

 

なぜ伊賀市では、これほど下げているのか?

その理由は、大きく2つあります。

 

①公共事業の減少で土地価格が下落した

1つは、公共事業の減少です。

 

三重県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

 

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

 

三重県の公共事業は、この20年で2分の1に減少

三重県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この30年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

 

そのため、土地価格が上がらなくなってしまったのです。

 

②人口が減って、家を買う人が減った

2つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、三重県ではこの10年間で7万人減少しています。

 

三重県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、買い手が減り、土地価格の下落が続いているんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

 

産業企業名4〜6月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-75.7%-1,088
鉄道JR東-55.2%-1,553
百貨店三越伊勢丹HD-53.3%-305
飲食ワタミ-44.3%-45
自動車トヨタ-40.4%1,494
電機日立-21.6%2,264

(参考:各社の決算発表資料より)

 

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には1年〜1年半かかると予想されているからです。

 

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。

(参考:ニッセイ基礎研究所 「新型コロナ 急がれる医薬品開発-抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」)

 

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

 

三重県では、ほぼ全域で影響あり

9月29日に発表された基準地価を見ると、ほぼ全域で影響が出ています。

四日市市や桑名市などの、名古屋への通勤エリアももちろんそうですが、それ以外のエリアでも、少なかった買い手がさらに減ってしまったことで、さらに土地価格の下落が加速している状況です。

 

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに3〜6ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

 

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から6ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。

(参考:心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」)

 

6月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に7月に解約を申し出たとしても10月〜1月までは借り続けることになります。

 

特に伊勢市を含む県南エリアは、県外・海外からの観光客で潤ってきた企業や個人が多いため、今回の新型コロナはかなりの影響を与えています。

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから伊賀市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した伊賀市の人口の見通しによると、2020→30年までに13,100人減少するそうです。

 

伊賀市の人口は、2020→30年までに13,100人減る

伊賀市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である20〜40代は、2020→30年までに7,100人減る見通しです。

 

伊賀市の20〜40代人口は、2020→30年までに約7,100人減少

伊賀市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、これから10年で買い手が2割以上減るのです。

そのため、買い手のつかないエリアも今後は増えていくでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、伊賀市の土地価格は、

  • 人口の減少と公共事業の減少から、全域で下落している
  • 今後は、20〜40代人口がさらに減っていき、家を建てる人も減るので、これまでの下落がさらに加速する

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた伊賀市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「上野車坂町(うえのくるまざかちょう)」という住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:10.3万円/坪
  • 実際の取引価格:4〜17万円/坪

と、公示地価の0.4〜1.6倍で取引されていました。

 

【伊賀市上野車坂町の公示地価】

伊賀市の公示地価

  • 広小路駅から700mの距離、徒歩約9分(1分=80m)
  • 31,300円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =10.3万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【伊賀市上野車坂町の土地取引(過去2年間)】

伊賀市の土地取引

  • 広小路駅から徒歩6〜13分のエリアで、4〜17万円/坪で取引されている
  • 公示地価、実際の取引ともに「第1種住居地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
三重県伊勢市御薗町高向9万円11〜13万円1.22〜1.44倍
三重県松阪市嬉野中川町10万円8〜16万円0.8〜1.6倍
三重県鈴鹿市江島台17万円24〜28万円1.41〜1.65倍
三重県名張市東町10.5万円16〜18万円1.52〜1.71倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県各務原市蘇原沢上町22万円20〜29万円0.91〜1.32倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
岐阜県可児市下恵土12.5万円3.2〜30万円0.26〜2.4倍
岐阜県高山市石浦町14万円4.4〜17万円0.31〜1.21倍
岐阜県関市鋳物師屋13.2万円5.2〜15万円0.39〜1.14倍
岐阜県中津川市昭和町12.5万円3.6〜17万円0.29〜1.36倍
岐阜県羽島市小熊町14.5万円16〜34万円1.1〜2.34倍
岐阜県土岐市泉町15.2万円16〜19万円1.05〜1.25倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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