伊賀市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons 関西エクスプローラー, 名阪上野宿イン（三重県伊賀市））

この記事では伊賀市の

の３点について解説しています。

１、伊賀市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）

*基：基準地価（2021.7.1現在）更新

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「わたしの（気になっている）不動産の価格は、今後はこうなっていきそうだ」とザックリ予測できるように解説をしていきます。

すごく不思議に思うんですが、新聞や雑誌、ニュースなどの不動産の特集を見ると、

「高層マンションが人気で盛り上がってます！」

「郊外の限界ニュータウンがヤバイです！！」

というような、とても極端な話題が多いと思いませんか？

ほとんどの人は、そんなところに住んでもいないし、もっと身近なエリアの現実的な情報が欲しいはずなのに、そういった情報はほとんど見当たりませんよね。

そのため、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、きちんと納得した上で取引したいですよね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・５００以上の市区の公示地価と基準地価について、これまで調べてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。

なので、この記事を読み終わる頃には、

• 買う、または売るタイミングがわかる
• どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去８年間の伊賀市の土地価格の動き

伊賀市の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で18.6%下落しました。

また、今年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地は前年比2.3%のマイナス、商業地は2.4%のマイナスと、コロナ以前の下落ペースとそれほど変わらず、影響は小さかったようです。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

上昇している地点はありませんでした。

特に伊賀上野駅、上野市駅などの駅周辺の商業地で、大きく下落しているのが目立ちますね。

なぜ伊賀市では、これほど下げているのか？

理由は、２つあります。

①伊賀市では、人口が減少している

最も大きな理由は、人口の減少です。

伊賀市では、この７年間で約6,000人も減っていたのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口は、この７年間で約1,300人も減っていました。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

若い世代が減れば、土地に対する需要も下がりますから、人気のない郊外のエリアほど、下げやすくなっているわけですね。

では、具体的に、どこで人口が減っているのか？増えているのか？

この点について確認するために、約７年間で100人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみました。

伊賀市の地区別の人口変化（2013.12〜2020.12）

増減：赤色（500人以上増加）＞オレンジ色（100〜499人増加）＞緑色（50〜99人増加）＞青色の↙️（50〜99人減少）＞紫色の↙️（100人以上の減少）

（参考：伊賀市　人口統計）

ご覧の通り、上野駅の北側の周辺や、ちょっと離れた郊外エリアで、人口が増えている地区が多くありますね。

人口が増えているにも関わらず、土地価格が大きく下落しているのはどういうことなのでしょうか？

②農地の宅地化で、郊外の宅地の人気が低下

その理由は、農地の宅地化です。

実は、この10年で、三重県内の農地は、約5,100ヘクタール（ha）も減っているのです。

（参考：農林センサス　「２−８　経営耕地の状況」）

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約５１万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

例えば、ゆめが丘やのような大規模な新興住宅地だけでなく、マックスバリューのある小田町のあたりでも、１０戸程度の住宅地が新しくできています。

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

つまり、新しくできた住宅地を買う人はいても、古くからある住宅地を購入する人は少ないのです。

そのため、古くからある住宅地では、土地価格の下落が止まらないんですね。

３、これからどうなるのか？

伊賀市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

（１）そろそろ低金利が終わりそう？

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

１９３０年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。

当時の反省から財政法では原則禁止されている。

（参考：「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」　日銀議事録詳報」）

このような危なっかしい政策を１０年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

このような状況もあって、今年の３月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、９割の人が「上昇する」と回答しています。

（参考：2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割　日銀政策修正で市場参加者」）

このように、副作用もあり、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

2021年8月現在から数えると、あと約１年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）これから伊賀市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した伊賀市の人口の見通しによると、2020→30年までに約１.３万人減少するそうです。

伊賀市の人口は、2020→30年までに約１.３万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

しかも、家を買う中心年代である３０〜４０代は、2020→30年までに約6,000人減る見通しです。

伊賀市の30〜40代人口は、2020→30年までに約6,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

つまり、家の買い手が今よりも３割近くも減るのです。

市内の多くの地域で、土地の買い手が減っていくことが予想されますので、土地価格の下落がさらに進みそうですね。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、伊賀市の土地価格は、

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた伊賀市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、「上野車坂町（うえのくるまざかちょう）」という住宅地があります。

このような現象は、残念ながら全国で見られます。

と言うのも、不動産の取引情報には個人情報（住所から個人が特定できてしまいます）が含まれるため、自社の取引情報しか分からないからです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

では、どうすれば、あなたの不動産を高く売ってくれる会社を探せるのでしょうか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

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