昭島市の公示地価|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

昭島市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

昭島市東京都
CA3I0509

(画像出典:ウィキペディア moonwalker76, モリタウン)

 

この記事では昭島市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、昭島市の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)昭島市昭和町5-10-17昭島(0)143.62.4%18.5%
公)昭島市昭和町1-5-17昭島(650)72.91.4%16.3%
基)昭島市昭和町5-10-17昭島(0)141.9-0.5%15.9%
公)昭島市玉川町1-17-9東中神(300)75.91.3%11.7%
公)昭島市上川原町1-20-5昭島(1000)61.40.0%11.4%
公)昭島市東町3-9-14西立川(750)70.31.4%10.9%
公)昭島市緑町3-2-16昭島(1200)53.80.0%10.1%
公)昭島市田中町1-20-9昭島(1100)57.80.0%10.1%
公)昭島市玉川町3-3-15東中神(640)64.71.0%9.5%
公)昭島市緑町5-11-10拝島(1000)57.10.0%9.5%
公)昭島市中神町1-10-8中神(900)61.40.5%9.4%
公)昭島市松原町5-10-5拝島(600)64.71.0%8.9%
公)昭島市武蔵野2-12-10西武立川(700)50.81.3%8.5%
基)昭島市武蔵野3-2-20中神(1300)49.2-0.7%8.0%
基)昭島市玉川町5-5-27東中神(900)67.7-1.0%7.9%
公)昭島市玉川町1-11-5東中神(300)80.91.2%7.5%
公)昭島市美堀町2-14-19西武立川(1200)48.20.0%7.4%
公)昭島市福島町2-34-10東中神(1300)54.50.0%7.1%
基)昭島市築地町字仲平249番33中神(560)79.2-0.4%7.1%
基)昭島市宮沢町2-20-11昭島(1400)56.1-1.7%5.6%
基)昭島市松原町4-14-10拝島(100)86.1-1.9%4.4%
基)昭島市中神町2-35-35中神(1300)53.8-1.2%3.8%
公)昭島市拝島町2-7-15拝島(1400)46.20.0%2.9%
公)昭島市郷地町2-17-6東中神(1300)58.10.0%2.9%
公)昭島市拝島町5-3-30拝島(2000)42.6-0.8%1.6%
基)昭島市大神町3-10-12昭島(1700)43.6-2.2%-1.5%
基)昭島市拝島町4-14-5昭島(1900)40.3-3.2%-2.4%
基)昭島市福島町3-10-38東中神(1700)40.3-3.2%-2.4%
公)昭島市美堀町5-12-7拝島(600)62.41.1%
公)昭島市昭和町4-10-16昭島(480)80.9
公)昭島市東町1-12-20西立川(450)86.11.6%
公)昭島市美堀町4-8-6拝島(950)52.10.0%
公)昭島市東町3-1-9西立川(300)90.82.2%
基)昭島市松原町1-34-12昭島(650)68.6-1.0%
基)昭島市緑町4-8-3拝島(1200)54.8-1.8%
基)昭島市昭和町4-10-16昭島(480)80.5
基)昭島市朝日町3-7-18中神(300)84.5-1.5%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報がすごく少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

このサイトでは、47都道府県・500以上の市区町村について、5万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。

 

そのため、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、昭島市で土地価格が強いエリアの特徴とは?

昭島市のこの7年間の土地価格は、8.9%上昇しました。

 

昭島市の公示地価の推移(令和2年)

 

2019年

2020年

2013比

昭島市

1.3%

0.5%

8.9%

多摩地区

1%

0.8%

5.9%

(出典:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

青梅線沿線の、特に駅周辺ほど上昇率が高く、遠くなるほどに低下する傾向にありました。

特に多摩川沿いでは、マイナスになっている地点が目立ちますね。

 

なぜ昭島市では、駅周辺しか大きく上がらないのか?

理由は3つあります。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

土地価格が上がりやすくなった最も大きな理由は、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

なので、そもそも昭島市では、土地価格が上昇しやすい条件にあったのです。では、なぜ駅周辺しか大きく上昇していないのでしょうか?

 

②共働き世帯の増加

駅周辺の土地価格が大きく上昇しているのは、共働きの増加による影響が大きいです。

アベノミクスが始まった2013年ごろから、首都圏にある大企業を中心に景気が上向いてきたため、「仕事場に近い場所に家を持ちたい(職住近接)」という共働き世帯が増えているのです。

 

共働き世帯の比率

(参考:内閣府 男女共同参画白書「I-特-11図 共働き等世帯数の推移」)

 

実際に、昭島市内のJR駅の利用者数を調べてみたところ、中心部の昭島駅では減少しているものの、それ以外の駅では1〜10%の増加をしていました。

特に中神駅では10%も増えているということで、駅近エリアの需要が高いことがわかりますね。

 

昭島市の1日あたりの平均利用者数

単位:万人

①2013

②2019

2013比

(②÷①)

昭島

1.7

1.7

-1.4%

中神

0.7

0.8

+10%

東中神

0.5

0.5

+2%

拝島

1.9

1.9

+1.6%

(参考:JR東日本「各駅の乗車人員」)

 

駅の利用者が増えるということは、周辺のマンションや戸建てが売れるということですので、駅近エリアほど土地価格が上昇しやすくなっていたわけですね。

 

③農地の宅地化が進んでいる

その一方で、駅から離れたエリアでは、土地価格はあまり上昇していませんね。

その理由は、農地の宅地化です。

 

実はこの10年で、東京都内の農地は、約1,500ヘクタール(ha)も減っているのです。

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約15万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

東京都の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

そのため、昭島市でも、農地が宅地化されているエリアで人口が増えていました。

この点を確認するために、この7年間で人口が100人以上の減少、または増加している地区を調べてみました。

 

昭島市の地区別の人口変化(2014.1〜2021.1)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:昭島市 「過去の人口」)

 

ご覧の通り、多摩川沿いと青梅線沿いの地区で、人口が減少していますが、多摩川と青梅線に挟まれた駅から遠いエリアで、人口が増えている地区が多くあります。

これらのエリアでは、まだまだ農地が残っていることが多く、その農地が宅地化されることで新しい住宅地が生まれ、人口が増えているのです。

 

例えば、昭島市役所の東側に位置する大神町二丁目をGoogle マップの航空地図で確認してみると、かなり農地が残っており、数十戸単位で新しい住宅地ができていることが確認できます。

 

大規模マンションや新興住宅地が作られると、古い住宅地に対する需要が減ることになります。

そのため、昭島市では、空き家の数も増えていました。2013年から比べて、5年間で空き家は1,200戸増えていたのです。

 

昭島市の空き家率は、13.3%に悪化

昭島市の空き家率

単位:戸

2013

2018

増減

(2013比)

空き家率

11.7%

13.3%

+1.6%

空き家数

6,330

7,530

+1,200

総住戸数

54,080

56,800

+2,720

(総務省 統計局 住宅土地統計調査)

 

つまり、通勤目的による駅近エリアのマンションや、農地の宅地化によってできた新興住宅地に人気が集中してしまった結果、それ以外の古くからある住宅地の人気が減り、郊外エリアの土地価格が上がりにくくなっているわけですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

都内の住宅地でも、これから影響が広がっていく

2021年に入って、新型コロナの感染者数がさらに拡大しており、東京都は2月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されました。

具体的には、

  • 飲食店に対する営業時間の短縮
  • 外出、イベントなどの制限
  • テレワークの推奨、20時以降の勤務抑制

などの要請が出されています。

(参考:内閣官房「新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言」)

 

昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地の土地価格に影響が出てきた都内の不動産ですが、今後は住宅地においても、徐々にですが影響が広がっていきそうです。

 

ワクチン接種に時間がかかる

というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。

 

今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。

実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。

 

ワクチン接種のアンケート

(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)

 

ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。

 

イギリスでは、新種ウイルスも出てきた

現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、3度目のロックダウンに入っています。

今回のロックダウンは、当初は4月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。

(参考:ブルームバーグ「ジョンソン首相、3度目の英ロックダウンは夏まで継続も-罰則を強化」)

 

しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

ちなみに、2005年にペイオフが解禁となっていますので、もし倒産した銀行にお金を預けていると、1,000万円しか戻ってこなくなるので、大混乱になります。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

金利の上昇が始まった?

そして、最近ですが、アメリカの金利上昇が本格化してきたことで、日本でも5年ぶりの水準にまで上昇してきました。

(参考:ブルームバーグ「長期金利5年ぶり高水準、市場は日銀の政策点検に絡む対応を注目」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:財務省、 FRB of St.Louis

 

2021年2月25日現在、日本の10年国債の金利は0.149%ということで、まだ低いですが、それでも5年ぶりの水準にまで上がってきています。

このような状況を受けて、大手銀行を中心に、住宅ローンの金利を引き上げる動きが始まっています。

(参考:NHKニュース「長期金利上昇 大手銀行 住宅ローン金利引き上げの動き」)

 

そもそも、日米の中央銀行が行っている異次元緩和政策は、お金を刷りまくって国債や株を買うものなので、お金に対する信頼が下がっていく政策です。

 

そのため、円安や金利上昇が起こるリスクのある政策であり、コロナによって、各国の中央銀行が無理をしてきた結果、金利上昇が始まっているのかもしれません。

 

もし仮に、このまま金利が上昇し続ければ、住宅ローン金利も上がるため、買える物件価格が下がりますので、土地価格も下がります。

ちなみに10年国債の金利が1%ぐらいにまで戻れば、土地価格は15%〜20%は下がると考えられます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、この生産緑地は、東京が1番多いのです。

その面積は、約3,200ヘクタール、30坪の土地で約32万戸分にもなります。

 

東京の生産緑地の分布図:昭島市は48ヘクタール

東京都の生産緑地の分布図

単位:ha

生産緑地

何戸建てられるか

(30坪換算)

昭島市

48.7

4,911

立川市

206.7

20,842

八王子市

242.5

24,452

日野市

116.6

11,757

福生市

6.5

655

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。

お隣の八王子市、立川市には200ha以上も残っており、周辺でもかなりの影響が出てくるものと予想されます。

 

(3)これから昭島市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した昭島市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約5,000人減少するそうです。

 

昭島市はこれから10年間で約5,000人減る

昭島市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる25〜49才人口はすでに減り始めており、2020→30年の10年間で約6,000人も減る見通しです。

人口以上に、買い手が減るのです。

 

昭島市の25〜49才人口は、2020→30年で約6,000人減る

昭島市の25〜49才人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

買い手がこれから10年で1割以上減るわけですから、郊外のエリアでは、さらに買い手が見つかりにくくなりそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

というわけで、昭島市の土地価格は、

  • 共働き世帯の増加によって、駅周辺に住みたい子育て世帯が増え、駅周辺を中心に土地価格が大きく上昇してきた
  • その一方で、多摩川と青梅線に挟まれた郊外エリアでは、農地の宅地化が進んだため、古くからある住宅地の人気が下がり、あまり土地価格が上がらないエリアが増えた
  • 今後は若い世代の人口減少や、2022年問題の影響も出てくるため、通勤目的で買われる駅近エリアは土地価格が安定するものの、特に農地が残っている郊外のエリアでは、土地価格が下がりそう

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が50〜70万円ぐらいの地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

都心への通勤需要もあって駅近エリアを中心に上昇していきた昭島市ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

 

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、昭島市に「玉川町(たまがわちょう)」という地区があります。

ここの公示地価と実際の取引を調べてみたところ、

 

  • 公示地価:64万円/坪
  • 実際の取引価格:79〜83万円/坪

と、公示地価の約1.2〜1.3倍で取引されていました。

 

【昭島市玉川町の公示地価】

昭島市玉川町の公示地価

  • 東中神駅から640mの距離、徒歩約8分(1分=80m)
  • 194,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =64万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【昭島市玉川町の土地取引(過去2年間)】

昭島市玉川町の土地取引

  • 東中神駅から徒歩6〜10分のエリアで、79〜83万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
東京都三鷹市牟礼111万円90〜150万円0.81〜1.35倍
東京都調布市上石原92万円70〜120万円0.76〜1.3倍
東京都府中市多磨町80万円85〜120万円1.06〜1.5倍
東京都小金井市中町116万円76〜160万円0.66〜1.38倍
東京都青梅市東青梅58万円34〜71万円0.59〜1.22倍
東京都西東京市芝久保町82万円50〜130万円0.61〜1.59倍
東京都町田市相原町37万円36〜61万円0.97〜1.65倍
東京都小平市仲町77万円53〜92万円0.69〜1.19倍
東京都日野市東豊田71万円47〜88万円0.66〜1.24倍
東京都東村山市秋津町62万円35〜120万円0.56〜1.94倍
東京都国分寺市東恋ヶ窪90万円170万円1.89倍
東京都東久留米市中央町73万円110万円1.51倍
東京都多摩市永山69万円110万円1.59倍
東京都昭島市玉川町64万円79〜83万円1.23〜1.3倍
東京都稲城市矢野口79万円78〜100万円0.99〜1.27倍
東京都東大和市南街70万円32〜77万円0.46〜1.1倍
東京都あきる野市秋川54万円50〜63万円0.93〜1.17倍
東京都狛江市岩戸北109万円46〜120万円0.42〜1.1倍
東京都国立市北100万円57〜110万円0.57〜1.1倍
東京都清瀬市野塩63万円43〜84万円0.68〜1.33倍
東京都武蔵村山市大南47万円30〜60万円0.64〜1.28倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

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