（画像出典：ウィキペディア moonwalker76, モリタウン）
この記事では昭島市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、昭島市の土地価格
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 昭島市玉川町３－３－１５ | 東中神（640） | 69.3 | 4.5% | 8.2% |
| 昭島市拝島町２－７－１５ | 拝島（1400） | 46.9 | 4.4% | 1.4% |
| 昭島市美堀町２－１４－１９ | 西武立川（1200） | 49.2 | 3.5% | 2.1% |
| 昭島市東町３－１－９ | 西立川（300） | 94.1 | 3.3% | 5.9% |
| 昭島市武蔵野２－１２－１０ | 西武立川（700） | 54.5 | 3.1% | 8.6% |
| 昭島市福島町２－３４－１０ | 東中神（1300） | 56.8 | 3.0% | 4.2% |
| 昭島市玉川町１－１１－５ | 東中神（300） | 83.5 | 2.8% | 4.5% |
| 昭島市東町１－１２－２０ | 西立川（450） | 90.1 | 2.6% | 6.2% |
| 昭島市美堀町５－１２－７ | 拝島（600） | 64.4 | 2.6% | 4.3% |
| 昭島市松原町５－１０－５ | 拝島（600） | 67 | 2.5% | 4.6% |
| 昭島市玉川町１－１７－９ | 東中神（300） | 80.5 | 2.5% | 7.5% |
| 昭島市緑町３－２－１６ | 昭島（1200） | 55.4 | 2.4% | 3.1% |
| 昭島市昭和町４－１０－１６ | 昭島（480） | 85.1 | 2.4% | |
| 昭島市東町３－９－１４ | 西立川（750） | 72.6 | 2.3% | 4.8% |
| 昭島市緑町５－１１－１０ | 拝島（1000） | 58.7 | 2.3% | 2.9% |
| 昭島市田中町１－２０－９ | 昭島（1100） | 59.1 | 2.3% | 2.3% |
| 昭島市昭和町５－１０－１７ | 昭島（0） | 148.5 | 2.3% | 5.9% |
| 昭島市郷地町２－１７－６ | 東中神（1300） | 59.7 | 2.3% | 2.8% |
| 昭島市昭和町１－５－１７ | 昭島（650） | 76.6 | 2.2% | 6.4% |
| 昭島市上川原町１－２０－５ | 昭島（1000） | 63.7 | 2.1% | 3.8% |
| 昭島市中神町１－１０－８ | 中神（900） | 63.7 | 1.6% | 4.3% |
| 昭島市拝島町５－３－３０ | 拝島（2000） | 40.9 | 0.8% | -4.6% |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 昭島市武蔵野３－２－２０ | 中神(1300) | 54.8 | 5.1% | 10.7% |
| 昭島市拝島町４－１４－５ | 昭島(1900) | 42.2 | 4.1% | 1.6% |
| 昭島市福島町３－１０－３８ | 東中神(1700) | 42.9 | 4.0% | 3.2% |
| 昭島市大神町３－１０－１２ | 昭島(1700) | 46.2 | 3.7% | 3.7% |
| 昭島市昭和町５－１０－１７ | 昭島(0) | 151.8 | 3.4% | 6.5% |
| 昭島市中神町２－３５－３５ | 中神(1300) | 56.8 | 3.0% | 4.2% |
| 昭島市緑町四丁目２６０４番７ | 拝島(1200) | 57.8 | 2.9% | 3.6% |
| 昭島市宮沢町２－２０－１１ | 昭島(1400) | 58.7 | 2.9% | 2.9% |
| 昭島市松原町１－３４－１２ | 昭島(650) | 74.3 | 2.7% | 7.1% |
| 昭島市松原町４－１４－１０ | 拝島(100) | 89.1 | 2.7% | 1.5% |
| 昭島市築地町字仲平２４９番３３ | 中神(560) | 85.1 | 2.4% | 7.1% |
| 昭島市昭和町４－１０－１６ | 昭島(480) | 86.1 | 2.4% | |
| 昭島市玉川町５－５－２７ | 東中神(900) | 72.6 | 2.3% | 6.3% |
| 昭島市朝日町３－７－１８ | 中神(300) | 88.4 | 2.3% | 3.1% |
２、昭島市の土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「昭島市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
昭島市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋1.4％、商業地で＋1.2％と、大きく上昇しました。
また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの１０年間で見ると、住宅地で＋9.7％、商業地で＋13.6％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
10年間の変化率（2013→2023年）
変化率：赤紫（+100%以上）＞ピンク色（+50〜99.9%）＞オレンジ色（+10〜49.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
昭島駅、拝島駅、東中神駅などの駅周辺ほど、大きく上昇していました。
その一方で、多摩川沿いの、駅から離れたエリアでは下落が進んでいますので、駅近とそうでないエリアとで二極化が進んでいると言えます。
なぜ、駅周辺だけがこれほど上昇しているのか？
上昇している理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。
具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット３５は、約3,478万円借りることができました。
2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。
月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
*変動金利①：住信SBIネット新生銀行、変動金利②：SBI新生銀行
ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。
反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。
フラット３５と比べると、その差は約1,000万円にもなります。
このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは４割前後だったのが、現在は７割以上に増加しているのです。
共働き世帯の場合、変動金利でそれぞれペアローンを組んで、月10万円をそれぞれ返済すると決めれば、なんと約8,000万円の物件が買える状況なのです。
このように、少ない返済額で高額のローンを組めるようになったことで、土地価格が上がりやすくなったわけですね
ハザードマップ改訂で、多摩川周辺の人気が低下
その一方で、多摩川の周辺ではあまり上がっていません。
その理由は、2019年の6月に「昭島市洪水・土砂災害ハザードマップ」が改訂され、全戸に配布されたためです。
このマップによって、多摩川周辺が災害リスクがある、ということが広く知れ渡り、2020〜21年にかけて、多摩川周辺の土地価格が下落し、価格の低迷が続いているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、昭島市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）これから昭島市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した昭島市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約2,000人減少するそうです。
昭島市はこれから10年で約2,000人減少
ですが、足元の転入超過数（引っ越してきた人 ー 出て行った人）を見てみると、毎年のように移住者が増加しており、特に2021〜22年は子育て世帯も増えていました。
リモートワークが普及してきたことで、都心に比べて住宅価格が安い昭島市に引っ越してきたのでしょう。
そのため、住宅の需要は今後も安定しそうです。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、昭島市の土地価格は、
- 【駅近マンションエリア】リモートワークが広がっていることから、都心からの移住者の人気が集中しやすく、価格は上昇または安定しそう
- 【戸建てエリア】建築費の上昇に加えて、変動金利の上昇によって、住宅の取得コストはさらに上がる。そのため、今が１番の高値のエリアは多いだろう
- 【多摩川の周辺】土砂災害警戒区域のエリアは、ハザードマップの全戸配布により、災害リスクが知れ渡ってしまったため、買い手がつきにくくなりそう
と言えるでしょう。
買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に
昭島市の土地価格は、この１０年で上昇はしているものの、小幅な上昇エリアがほとんどです。
むしろ、気になるのは、今後の金利と建築費の上昇です。購入コストは、待てば待つほど上がっていく可能性が高いため、迷っている方は、今のうちから物件探しをしたほうがいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利の今が、高く売れるチャンス
昭島市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、リモートワークによる移住者の増加によって、駅周辺を中心に上昇してきました。
ですが、変動金利の利用率が８割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。
そのため、今が１番の高値の地区は多そうです。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？
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