（画像出典：ウィキペディア moonwalker76, モリタウン）
この記事では昭島市の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動き
- 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、昭島市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2020.1.1現在）
*基）：基準地価（2020.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 公）昭島市昭和町５－１０－１７ | 昭島（0） | 143.6 | 2.4% | 18.5% |
| 公）昭島市昭和町１－５－１７ | 昭島（650） | 72.9 | 1.4% | 16.3% |
| 基）昭島市昭和町５－１０－１７ | 昭島（0） | 141.9 | -0.5% | 15.9% |
| 公）昭島市玉川町１－１７－９ | 東中神（300） | 75.9 | 1.3% | 11.7% |
| 公）昭島市上川原町１－２０－５ | 昭島（1000） | 61.4 | 0.0% | 11.4% |
| 公）昭島市東町３－９－１４ | 西立川（750） | 70.3 | 1.4% | 10.9% |
| 公）昭島市緑町３－２－１６ | 昭島（1200） | 53.8 | 0.0% | 10.1% |
| 公）昭島市田中町１－２０－９ | 昭島（1100） | 57.8 | 0.0% | 10.1% |
| 公）昭島市玉川町３－３－１５ | 東中神（640） | 64.7 | 1.0% | 9.5% |
| 公）昭島市緑町５－１１－１０ | 拝島（1000） | 57.1 | 0.0% | 9.5% |
| 公）昭島市中神町１－１０－８ | 中神（900） | 61.4 | 0.5% | 9.4% |
| 公）昭島市松原町５－１０－５ | 拝島（600） | 64.7 | 1.0% | 8.9% |
| 公）昭島市武蔵野２－１２－１０ | 西武立川（700） | 50.8 | 1.3% | 8.5% |
| 基）昭島市武蔵野３－２－２０ | 中神（1300） | 49.2 | -0.7% | 8.0% |
| 基）昭島市玉川町５－５－２７ | 東中神（900） | 67.7 | -1.0% | 7.9% |
| 公）昭島市玉川町１－１１－５ | 東中神（300） | 80.9 | 1.2% | 7.5% |
| 公）昭島市美堀町２－１４－１９ | 西武立川（1200） | 48.2 | 0.0% | 7.4% |
| 公）昭島市福島町２－３４－１０ | 東中神（1300） | 54.5 | 0.0% | 7.1% |
| 基）昭島市築地町字仲平２４９番３３ | 中神（560） | 79.2 | -0.4% | 7.1% |
| 基）昭島市宮沢町２－２０－１１ | 昭島（1400） | 56.1 | -1.7% | 5.6% |
| 基）昭島市松原町４－１４－１０ | 拝島（100） | 86.1 | -1.9% | 4.4% |
| 基）昭島市中神町２－３５－３５ | 中神（1300） | 53.8 | -1.2% | 3.8% |
| 公）昭島市拝島町２－７－１５ | 拝島（1400） | 46.2 | 0.0% | 2.9% |
| 公）昭島市郷地町２－１７－６ | 東中神（1300） | 58.1 | 0.0% | 2.9% |
| 公）昭島市拝島町５－３－３０ | 拝島（2000） | 42.6 | -0.8% | 1.6% |
| 基）昭島市大神町３－１０－１２ | 昭島（1700） | 43.6 | -2.2% | -1.5% |
| 基）昭島市拝島町４－１４－５ | 昭島（1900） | 40.3 | -3.2% | -2.4% |
| 基）昭島市福島町３－１０－３８ | 東中神（1700） | 40.3 | -3.2% | -2.4% |
| 公）昭島市美堀町５－１２－７ | 拝島（600） | 62.4 | 1.1% | |
| 公）昭島市昭和町４－１０－１６ | 昭島（480） | 80.9 | ||
| 公）昭島市東町１－１２－２０ | 西立川（450） | 86.1 | 1.6% | |
| 公）昭島市美堀町４－８－６ | 拝島（950） | 52.1 | 0.0% | |
| 公）昭島市東町３－１－９ | 西立川（300） | 90.8 | 2.2% | |
| 基）昭島市松原町１－３４－１２ | 昭島（650） | 68.6 | -1.0% | |
| 基）昭島市緑町４－８－３ | 拝島（1200） | 54.8 | -1.8% | |
| 基）昭島市昭和町４－１０－１６ | 昭島（480） | 80.5 | ||
| 基）昭島市朝日町３－７－１８ | 中神（300） | 84.5 | -1.5% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、昭島市で土地価格が強いエリアの特徴とは？
昭島市のこの７年間の土地価格は、８.９%上昇しました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
青梅線沿線の、特に駅周辺ほど上昇率が高く、遠くなるほどに低下する傾向にありました。
なぜ中心部だけが上昇しているのか？
最も大きな理由は、金利の低下です。
2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。
なぜ郊外では土地価格が上がりにくいのか？
ですが、住宅を建てる件数が増えているわけではありません。
東京都全体で見ると、家を購入する30代人口は、2007年ごろをピークにすでに減少しています。
そのため、この５年間の住宅の着工件数は横ばいです。
そのため、駅から遠いエリアまで買い手が広がらず、あまり上がってこなかったんですね。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。
代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。
| 産業 | 企業名 | ４〜６月売上（前年同期比） | 損益（億円） |
| 航空 | 全日空 | -75.7% | -1,088 |
| 鉄道 | JR東 | -55.2% | -1,553 |
| 百貨店 | 三越伊勢丹HD | -53.3% | -305 |
| 飲食 | ワタミ | -44.3% | -45 |
| 自動車 | トヨタ | -40.4% | 1,494 |
| 電機 | 日立 | -21.6% | 2,264 |
（参考：各社の決算発表資料より）
しかも、この影響は長期化することが予想されています。
というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。
「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。
東京市部では、商業地とその周辺の住宅地が危ない
９月２９日に発表された基準地価を見ると、中央線〜青梅線沿線の市町村で特に大きな影響を受けていました。
都心への通勤需要から、駅近のマンションや商業施設の開発が活発化し、土地価格が大きく上昇してきましたので、その反動が起こったのです。
そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。
というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに３〜６ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。
店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から６ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。
６月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に７月に解約を申し出たとしても１０月〜１月までは借り続けることになります。
そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。
また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。
９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。
16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。
銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。
その面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなります。
東京の生産緑地の分布図：昭島市は４８ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。
お隣の八王子市、立川市には200ha以上も残っており、周辺でもかなりの影響が出てくるものと予想されます。
（３）これから昭島市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した昭島市の人口の見通しによると、2025年までに16,000人減るようです。
昭島市の人口は、2025年までに16,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心の２０〜４０代の人口は、2015年から2025年までに7,000人減っていく見通しなのです。
昭島市の２０〜４０代人口は、これから10年で7,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
買い手が今後は一層減るわけですから、郊外のエリアを中心に弱くなっていくのではないでしょうか。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、昭島市の土地価格は、
- 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったため、駅近を中心に土地価格は上昇している
- 新型コロナが長期化することで、商業地にある店舗の多くが閉店する可能性が高く、土地価格の下落が進む
- 今後は、①金利の上昇、②2022年問題、③買い手の減少、などの理由から、特に郊外の戸建ての住宅地では、弱くなる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が50〜70万円ぐらいの地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
都心への通勤需要もあって駅近エリアを中心に上昇していきた昭島市ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、昭島市に「玉川町（たまがわちょう）」という地区があります。
ここの公示地価と実際の取引を調べてみたところ、
- 公示地価：６４万円／坪
- 実際の取引価格：７９〜８３万円／坪
と、公示地価の約１.２〜１.３倍で取引されていました。
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 東京都 | 三鷹市牟礼 | 111万円 | 90〜150万円 | 0.81〜1.35倍 |
| 東京都 | 調布市上石原 | 92万円 | 70〜120万円 | 0.76〜1.3倍 |
| 東京都 | 府中市多磨町 | 80万円 | 85〜120万円 | 1.06〜1.5倍 |
| 東京都 | 小金井市中町 | 116万円 | 76〜160万円 | 0.66〜1.38倍 |
| 東京都 | 青梅市東青梅 | 58万円 | 34〜71万円 | 0.59〜1.22倍 |
| 東京都 | 西東京市芝久保町 | 82万円 | 50〜130万円 | 0.61〜1.59倍 |
| 東京都 | 町田市相原町 | 37万円 | 36〜61万円 | 0.97〜1.65倍 |
| 東京都 | 小平市仲町 | 77万円 | 53〜92万円 | 0.69〜1.19倍 |
| 東京都 | 日野市東豊田 | 71万円 | 47〜88万円 | 0.66〜1.24倍 |
| 東京都 | 東村山市秋津町 | 62万円 | 35〜120万円 | 0.56〜1.94倍 |
| 東京都 | 国分寺市東恋ヶ窪 | 90万円 | 170万円 | 1.89倍 |
| 東京都 | 東久留米市中央町 | 73万円 | 110万円 | 1.51倍 |
| 東京都 | 多摩市永山 | 69万円 | 110万円 | 1.59倍 |
| 東京都 | 昭島市玉川町 | 64万円 | 79〜83万円 | 1.23〜1.3倍 |
| 東京都 | 稲城市矢野口 | 79万円 | 78〜100万円 | 0.99〜1.27倍 |
| 東京都 | 東大和市南街 | 70万円 | 32〜77万円 | 0.46〜1.1倍 |
| 東京都 | あきる野市秋川 | 54万円 | 50〜63万円 | 0.93〜1.17倍 |
| 東京都 | 狛江市岩戸北 | 109万円 | 46〜120万円 | 0.42〜1.1倍 |
| 東京都 | 国立市北 | 100万円 | 57〜110万円 | 0.57〜1.1倍 |
| 東京都 | 清瀬市野塩 | 63万円 | 43〜84万円 | 0.68〜1.33倍 |
| 東京都 | 武蔵村山市大南 | 47万円 | 30〜60万円 | 0.64〜1.28倍 |
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