昭島市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：ウィキペディア　moonwalker76, モリタウン）

この記事では昭島市の

の３点について解説しています。

１、昭島市の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）

*基：基準地価（2021.7.1現在）更新

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「わたしの（気になっている）不動産の価格は、今後はこうなっていきそうだ」とザックリ予測できるように解説をしていきます。

すごく不思議に思うんですが、新聞や雑誌、ニュースなどの不動産の特集を見ると、

「高層マンションが人気で盛り上がってます！」

「郊外の限界ニュータウンがヤバイです！！」

というような、とても極端な話題が多いと思いませんか？

ほとんどの人は、そんなところに住んでもいないし、もっと身近なエリアの現実的な情報が欲しいはずなのに、そういった情報はほとんど見当たりませんよね。

そのため、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、きちんと納得した上で取引したいですよね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・５００以上の市区の公示地価と基準地価について、これまで調べてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。

なので、この記事を読み終わる頃には、

• 買う、または売るタイミングがわかる
• どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、昭島市で土地価格が強いエリアの特徴とは？

昭島市の住宅地は、アベノミクス効果もあって、この８年間で８%上昇しました。

ただし、コロナの影響もあり、今年の住宅地は前年比0.9%のマイナス、商業地は1.1%のマイナスとなっていました。

（出典：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

青梅線沿線の、特に駅周辺ほど上昇率が高く、遠くなるほどに低下する傾向にありました。

特に多摩川沿いでは、マイナスになっている地点が目立ちますね。

なぜ昭島市では、駅周辺しか大きく上がらないのか？

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、その主な理由を２つ、最初の解説します。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

土地価格が上がりやすくなった最も大きな理由は、金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

不動産事業者向けの貸し出しも増えて、駅近エリアの商業地も上がりやすくなった

また、金利がさらに下がったことによって、ホテルやマンションなどの不動産業者の投資も増えました。

銀行も国債の利息で稼げなくなったため、不動産を担保にお金を貸せる不動産業者への貸し出しを増やしたのです。

（参考：国土交通省　土地白書）

その結果、駅近エリアの商業地を中心に、マンションや商業施設、ホテルなどの建設が進み、駅近エリアほど土地価格が上がりやすくなったわけですね。

②農地の宅地化が進んでいる

その一方で、駅から離れたエリアでは、土地価格はあまり上昇していませんね。

その理由は、農地の宅地化です。

実はこの10年で、東京都内の農地は、約1,500ヘクタール（ha）も減っているのです。

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約１５万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

（参考：農林センサス　「２−８　経営耕地の状況」）

そのため、昭島市でも、農地が宅地化されているエリアで人口が増えていました。

この点を確認するために、この７年間で人口が100人以上の減少、または増加している地区を調べてみました。

昭島市の地区別の人口変化（2014.1〜2021.1）

増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）

（参考：昭島市　「過去の人口」）

ご覧の通り、多摩川沿いと青梅線沿いの地区で、人口が減少していますが、多摩川と青梅線に挟まれた駅から遠いエリアで、人口が増えている地区が多くあります。

これらのエリアでは、まだまだ農地が残っていることが多く、その農地が宅地化されることで新しい住宅地が生まれ、人口が増えているのです。

例えば、昭島市役所の東側に位置する大神町二丁目をGoogle マップの航空地図で確認してみると、かなり農地が残っており、数十戸単位で新しい住宅地ができていることが確認できます。

つまり、通勤目的による駅近エリアのマンションや、農地の宅地化によってできた新興住宅地に人気が集中してしまった結果、それ以外の古くからある住宅地の人気が減り、郊外エリアの土地価格が上がりにくくなっているわけですね。

３、これからどうなるのか？

ここからは、昭島市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

１９３０年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。

当時の反省から財政法では原則禁止されている。

（参考：「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」　日銀議事録詳報」）

このような危なっかしい政策を１０年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

銀行が潰れれば、経済が大混乱になりますので、いつまでも続けるわけにはいきません。

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、あまり目立たないように止めようとしているようです。

というのも、日銀の国債を買い占めるペースが、２０１８年頃から徐々に減ってきているからです。

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

（参考：財務省　2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会（参考資料２）」）

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間１〜１０年の国債（赤色の線）で約６０％程度、期間１０年超の国債（灰色の線）で８.７％にまで下がっています。

また、今年の３月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、９割の人が「上昇する」と回答しています。

（参考：2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割　日銀政策修正で市場参加者」）

このように、地銀の倒産リスクが高まっており、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

ちなみに、異次元緩和が始まる前は、今よりも１％程度金利が高い水準でしたので、そのぐらいまで戻るでしょう。

2021年8月現在から数えると、あと約１年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

金利が１％上昇すると、不動産価格は約１５％下落する

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる

2022年問題をご存知でしょうか？

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。

その面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなります。

東京の生産緑地の分布図：昭島市は４８ヘクタール

（参考：国土交通省　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）

ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。

お隣の八王子市、立川市には200ha以上も残っており、周辺でもかなりの影響が出てくるものと予想されます。

（３）これから昭島市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した昭島市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約5,000人減少するそうです。

昭島市はこれから10年間で約5,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、家を建てる25〜49才人口はすでに減り始めており、2020→30年の10年間で約6,000人も減る見通しです。

人口以上に、買い手が減るのです。

昭島市の２5〜４9才人口は、2020→30年で約6,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

買い手がこれから１０年で１割以上減るわけですから、郊外のエリアでは、さらに買い手が見つかりにくくなりそうです。

結論：買うなら？売るなら？

というわけで、昭島市の土地価格は、

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が50〜70万円ぐらいの地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：この低金利はチャンス

特に住宅地において、土地価格の上昇にもっとも影響があったのは、この低金利です。１％下がったことで、同じ返済額で２割近く高い物件を買えるようになったわけですからね。

ですが、金利はもうこれ以上、下りようがありません。

そのため、これ以上の価格上昇は、富裕層や高所得層に人気のエリアに限られてくるでしょう。

また、この金利低下を進めてきた日銀の黒田総裁は、任期が2023年までなので、もし売却を考えているのであれば、それまでに準備を進めた方がいいでしょう。

不動産会社選びを間違えると損する？

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

例えば、昭島市に「昭和町（しょうわちょう）」という地区があります。

昭島駅の南側に広がる住宅地です。

ここの公示地価と実際の取引を調べてみたところ、

と、公示地価の約１.３〜１.５倍で取引されていました。

どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、同じような街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？

このような現象は、残念ながら全国で見られます。

と言うのも、不動産の取引情報には個人情報（住所から個人が特定できてしまいます）が含まれるため、自社の取引情報しか分からないからです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

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