（画像出典：ウィキペディア moonwalker76, モリタウン）
この記事では昭島市の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、昭島市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2020.1.1現在）
*基）：基準地価（2020.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 公）昭島市昭和町５－１０－１７ | 昭島（0） | 143.6 | 2.4% | 18.5% |
| 公）昭島市昭和町１－５－１７ | 昭島（650） | 72.9 | 1.4% | 16.3% |
| 基）昭島市昭和町５－１０－１７ | 昭島（0） | 141.9 | -0.5% | 15.9% |
| 公）昭島市玉川町１－１７－９ | 東中神（300） | 75.9 | 1.3% | 11.7% |
| 公）昭島市上川原町１－２０－５ | 昭島（1000） | 61.4 | 0.0% | 11.4% |
| 公）昭島市東町３－９－１４ | 西立川（750） | 70.3 | 1.4% | 10.9% |
| 公）昭島市緑町３－２－１６ | 昭島（1200） | 53.8 | 0.0% | 10.1% |
| 公）昭島市田中町１－２０－９ | 昭島（1100） | 57.8 | 0.0% | 10.1% |
| 公）昭島市玉川町３－３－１５ | 東中神（640） | 64.7 | 1.0% | 9.5% |
| 公）昭島市緑町５－１１－１０ | 拝島（1000） | 57.1 | 0.0% | 9.5% |
| 公）昭島市中神町１－１０－８ | 中神（900） | 61.4 | 0.5% | 9.4% |
| 公）昭島市松原町５－１０－５ | 拝島（600） | 64.7 | 1.0% | 8.9% |
| 公）昭島市武蔵野２－１２－１０ | 西武立川（700） | 50.8 | 1.3% | 8.5% |
| 基）昭島市武蔵野３－２－２０ | 中神（1300） | 49.2 | -0.7% | 8.0% |
| 基）昭島市玉川町５－５－２７ | 東中神（900） | 67.7 | -1.0% | 7.9% |
| 公）昭島市玉川町１－１１－５ | 東中神（300） | 80.9 | 1.2% | 7.5% |
| 公）昭島市美堀町２－１４－１９ | 西武立川（1200） | 48.2 | 0.0% | 7.4% |
| 公）昭島市福島町２－３４－１０ | 東中神（1300） | 54.5 | 0.0% | 7.1% |
| 基）昭島市築地町字仲平２４９番３３ | 中神（560） | 79.2 | -0.4% | 7.1% |
| 基）昭島市宮沢町２－２０－１１ | 昭島（1400） | 56.1 | -1.7% | 5.6% |
| 基）昭島市松原町４－１４－１０ | 拝島（100） | 86.1 | -1.9% | 4.4% |
| 基）昭島市中神町２－３５－３５ | 中神（1300） | 53.8 | -1.2% | 3.8% |
| 公）昭島市拝島町２－７－１５ | 拝島（1400） | 46.2 | 0.0% | 2.9% |
| 公）昭島市郷地町２－１７－６ | 東中神（1300） | 58.1 | 0.0% | 2.9% |
| 公）昭島市拝島町５－３－３０ | 拝島（2000） | 42.6 | -0.8% | 1.6% |
| 基）昭島市大神町３－１０－１２ | 昭島（1700） | 43.6 | -2.2% | -1.5% |
| 基）昭島市拝島町４－１４－５ | 昭島（1900） | 40.3 | -3.2% | -2.4% |
| 基）昭島市福島町３－１０－３８ | 東中神（1700） | 40.3 | -3.2% | -2.4% |
| 公）昭島市美堀町５－１２－７ | 拝島（600） | 62.4 | 1.1% | |
| 公）昭島市昭和町４－１０－１６ | 昭島（480） | 80.9 | ||
| 公）昭島市東町１－１２－２０ | 西立川（450） | 86.1 | 1.6% | |
| 公）昭島市美堀町４－８－６ | 拝島（950） | 52.1 | 0.0% | |
| 公）昭島市東町３－１－９ | 西立川（300） | 90.8 | 2.2% | |
| 基）昭島市松原町１－３４－１２ | 昭島（650） | 68.6 | -1.0% | |
| 基）昭島市緑町４－８－３ | 拝島（1200） | 54.8 | -1.8% | |
| 基）昭島市昭和町４－１０－１６ | 昭島（480） | 80.5 | ||
| 基）昭島市朝日町３－７－１８ | 中神（300） | 84.5 | -1.5% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報がすごく少ないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
このサイトでは、４７都道府県・５００以上の市区町村について、５万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。
そのため、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、昭島市で土地価格が強いエリアの特徴とは？
昭島市のこの７年間の土地価格は、８.９%上昇しました。
2019年 | 2020年 | 2013比 | |
昭島市 | 1.3% | 0.5% | 8.9% |
多摩地区 | 1% | 0.8% | 5.9% |
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
青梅線沿線の、特に駅周辺ほど上昇率が高く、遠くなるほどに低下する傾向にありました。
特に多摩川沿いでは、マイナスになっている地点が目立ちますね。
なぜ昭島市では、駅周辺しか大きく上がらないのか？
理由は３つあります。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
土地価格が上がりやすくなった最も大きな理由は、金利の低下です。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。
なので、そもそも昭島市では、土地価格が上昇しやすい条件にあったのです。では、なぜ駅周辺しか大きく上昇していないのでしょうか？
②共働き世帯の増加
駅周辺の土地価格が大きく上昇しているのは、共働きの増加による影響が大きいです。
アベノミクスが始まった2013年ごろから、首都圏にある大企業を中心に景気が上向いてきたため、「仕事場に近い場所に家を持ちたい（職住近接）」という共働き世帯が増えているのです。
（参考：内閣府 男女共同参画白書「I－特－11図 共働き等世帯数の推移」）
実際に、昭島市内のJR駅の利用者数を調べてみたところ、中心部の昭島駅では減少しているものの、それ以外の駅では１〜１０％の増加をしていました。
特に中神駅では１０％も増えているということで、駅近エリアの需要が高いことがわかりますね。
昭島市の1日あたりの平均利用者数
単位：万人 | ①2013 | ②2019 | 2013比 （②÷①） |
昭島 | 1.7 | 1.7 | -1.4% |
中神 | 0.7 | 0.8 | +10% |
東中神 | 0.5 | 0.5 | +2% |
拝島 | 1.9 | 1.9 | +1.6% |
駅の利用者が増えるということは、周辺のマンションや戸建てが売れるということですので、駅近エリアほど土地価格が上昇しやすくなっていたわけですね。
③農地の宅地化が進んでいる
その一方で、駅から離れたエリアでは、土地価格はあまり上昇していませんね。
その理由は、農地の宅地化です。
実はこの10年で、東京都内の農地は、約1,500ヘクタール（ha）も減っているのです。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約１５万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
そのため、昭島市でも、農地が宅地化されているエリアで人口が増えていました。
この点を確認するために、この７年間で人口が100人以上の減少、または増加している地区を調べてみました。
昭島市の地区別の人口変化（2014.1〜2021.1）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）
ご覧の通り、多摩川沿いと青梅線沿いの地区で、人口が減少していますが、多摩川と青梅線に挟まれた駅から遠いエリアで、人口が増えている地区が多くあります。
これらのエリアでは、まだまだ農地が残っていることが多く、その農地が宅地化されることで新しい住宅地が生まれ、人口が増えているのです。
例えば、昭島市役所の東側に位置する大神町二丁目をGoogle マップの航空地図で確認してみると、かなり農地が残っており、数十戸単位で新しい住宅地ができていることが確認できます。
大規模マンションや新興住宅地が作られると、古い住宅地に対する需要が減ることになります。
そのため、昭島市では、空き家の数も増えていました。2013年から比べて、５年間で空き家は1,200戸増えていたのです。
昭島市の空き家率は、13.3%に悪化
単位：戸 | 2013 | 2018 | 増減 （2013比） |
空き家率 | 11.7% | 13.3% | +1.6% |
空き家数 | 6,330 | 7,530 | +1,200 |
総住戸数 | 54,080 | 56,800 | +2,720 |
つまり、通勤目的による駅近エリアのマンションや、農地の宅地化によってできた新興住宅地に人気が集中してしまった結果、それ以外の古くからある住宅地の人気が減り、郊外エリアの土地価格が上がりにくくなっているわけですね。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
都内の住宅地でも、これから影響が広がっていく
2021年に入って、新型コロナの感染者数がさらに拡大しており、東京都は２月７日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されました。
具体的には、
- 飲食店に対する営業時間の短縮
- 外出、イベントなどの制限
- テレワークの推奨、２０時以降の勤務抑制
などの要請が出されています。
昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地の土地価格に影響が出てきた都内の不動産ですが、今後は住宅地においても、徐々にですが影響が広がっていきそうです。
ワクチン接種に時間がかかる
というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。
今年の６月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。
実際、「コロナワクチンを接種したいか？」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は１割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。
（参考：「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」）
ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。
イギリスでは、新種ウイルスも出てきた
現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、３度目のロックダウンに入っています。
今回のロックダウンは、当初は４月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。
（参考：ブルームバーグ「ジョンソン首相、３度目の英ロックダウンは夏まで継続も－罰則を強化」）
しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。
すでに赤字の企業はリストラモードへ
このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。
（参考：「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」）
このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
ちなみに、2005年にペイオフが解禁となっていますので、もし倒産した銀行にお金を預けていると、1,000万円しか戻ってこなくなるので、大混乱になります。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
金利の上昇が始まった？
そして、最近ですが、アメリカの金利上昇が本格化してきたことで、日本でも5年ぶりの水準にまで上昇してきました。
（参考：ブルームバーグ「長期金利５年ぶり高水準､市場は日銀の政策点検に絡む対応を注目」）
（参考：財務省、 FRB of St.Louis）
2021年2月25日現在、日本の10年国債の金利は0.149%ということで、まだ低いですが、それでも5年ぶりの水準にまで上がってきています。
このような状況を受けて、大手銀行を中心に、住宅ローンの金利を引き上げる動きが始まっています。
（参考：NHKニュース「長期金利上昇 大手銀行 住宅ローン金利引き上げの動き」）
そもそも、日米の中央銀行が行っている異次元緩和政策は、お金を刷りまくって国債や株を買うものなので、お金に対する信頼が下がっていく政策です。
そのため、円安や金利上昇が起こるリスクのある政策であり、コロナによって、各国の中央銀行が無理をしてきた結果、金利上昇が始まっているのかもしれません。
もし仮に、このまま金利が上昇し続ければ、住宅ローン金利も上がるため、買える物件価格が下がりますので、土地価格も下がります。
ちなみに10年国債の金利が１％ぐらいにまで戻れば、土地価格は１５％〜２０％は下がると考えられます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。
その面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなります。
東京の生産緑地の分布図：昭島市は４８ヘクタール
単位：ha | 生産緑地 | 何戸建てられるか （30坪換算） |
昭島市 | 48.7 | 4,911 |
立川市 | 206.7 | 20,842 |
八王子市 | 242.5 | 24,452 |
日野市 | 116.6 | 11,757 |
福生市 | 6.5 | 655 |
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。
お隣の八王子市、立川市には200ha以上も残っており、周辺でもかなりの影響が出てくるものと予想されます。
（３）これから昭島市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した昭島市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約5,000人減少するそうです。
昭島市はこれから10年間で約5,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる25〜49才人口はすでに減り始めており、2020→30年の10年間で約6,000人も減る見通しです。
人口以上に、買い手が減るのです。
昭島市の２5〜４9才人口は、2020→30年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
買い手がこれから１０年で１割以上減るわけですから、郊外のエリアでは、さらに買い手が見つかりにくくなりそうです。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、昭島市の土地価格は、
- 共働き世帯の増加によって、駅周辺に住みたい子育て世帯が増え、駅周辺を中心に土地価格が大きく上昇してきた
- その一方で、多摩川と青梅線に挟まれた郊外エリアでは、農地の宅地化が進んだため、古くからある住宅地の人気が下がり、あまり土地価格が上がらないエリアが増えた
- 今後は若い世代の人口減少や、2022年問題の影響も出てくるため、通勤目的で買われる駅近エリアは土地価格が安定するものの、特に農地が残っている郊外のエリアでは、土地価格が下がりそう
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が50〜70万円ぐらいの地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
都心への通勤需要もあって駅近エリアを中心に上昇していきた昭島市ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、昭島市に「玉川町（たまがわちょう）」という地区があります。
ここの公示地価と実際の取引を調べてみたところ、
- 公示地価：６４万円／坪
- 実際の取引価格：７９〜８３万円／坪
と、公示地価の約１.２〜１.３倍で取引されていました。
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 東京都 | 三鷹市牟礼 | 111万円 | 90〜150万円 | 0.81〜1.35倍 |
| 東京都 | 調布市上石原 | 92万円 | 70〜120万円 | 0.76〜1.3倍 |
| 東京都 | 府中市多磨町 | 80万円 | 85〜120万円 | 1.06〜1.5倍 |
| 東京都 | 小金井市中町 | 116万円 | 76〜160万円 | 0.66〜1.38倍 |
| 東京都 | 青梅市東青梅 | 58万円 | 34〜71万円 | 0.59〜1.22倍 |
| 東京都 | 西東京市芝久保町 | 82万円 | 50〜130万円 | 0.61〜1.59倍 |
| 東京都 | 町田市相原町 | 37万円 | 36〜61万円 | 0.97〜1.65倍 |
| 東京都 | 小平市仲町 | 77万円 | 53〜92万円 | 0.69〜1.19倍 |
| 東京都 | 日野市東豊田 | 71万円 | 47〜88万円 | 0.66〜1.24倍 |
| 東京都 | 東村山市秋津町 | 62万円 | 35〜120万円 | 0.56〜1.94倍 |
| 東京都 | 国分寺市東恋ヶ窪 | 90万円 | 170万円 | 1.89倍 |
| 東京都 | 東久留米市中央町 | 73万円 | 110万円 | 1.51倍 |
| 東京都 | 多摩市永山 | 69万円 | 110万円 | 1.59倍 |
| 東京都 | 昭島市玉川町 | 64万円 | 79〜83万円 | 1.23〜1.3倍 |
| 東京都 | 稲城市矢野口 | 79万円 | 78〜100万円 | 0.99〜1.27倍 |
| 東京都 | 東大和市南街 | 70万円 | 32〜77万円 | 0.46〜1.1倍 |
| 東京都 | あきる野市秋川 | 54万円 | 50〜63万円 | 0.93〜1.17倍 |
| 東京都 | 狛江市岩戸北 | 109万円 | 46〜120万円 | 0.42〜1.1倍 |
| 東京都 | 国立市北 | 100万円 | 57〜110万円 | 0.57〜1.1倍 |
| 東京都 | 清瀬市野塩 | 63万円 | 43〜84万円 | 0.68〜1.33倍 |
| 東京都 | 武蔵村山市大南 | 47万円 | 30〜60万円 | 0.64〜1.28倍 |
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