東京都の土地価格の推移と今後の見通し | イエ&ライフ

東京都の土地価格の推移と今後の見通し

東京都の土地価格の推移と今後の見通し東京都

この記事では東京都の

  1. この8年間の土地価格の動き
  2. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の2点について解説しています。

 

1、過去8年間の東京都の不動産の動き

東京都の住宅地は、アベノミクス効果もあって、この8年間で14.5%上昇しました。

ただし、コロナの影響もあり、今年の住宅地は前年比0.6%のマイナス商業地は1.9%のマイナスとなっていました。

 

東京都の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ですが、もちろん地域によって、動きに大きな差があります。

そこで、まずはコロナ以前の2013〜20年までの7年間について、住宅地の変化率を市区町村別にまとめてみました。

 

コロナ前(住宅地):都心3区を中心に上昇

東京都の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧の通り、千代田区、港区、中央区を中心に土地価格が大きく上昇していました。

 

なぜ東京都では、都心に近いエリアほど上昇しているのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. 共働き世帯の増加によって、都心に近いエリアに住む人が増え、土地価格も上昇してきた
  3. その一方で、農地の宅地化が進んでいることもあって、通勤に不便な郊外の土地価格は下落傾向にある

という、都心に近いエリアとそうでないエリアとの間で、土地価格の二極化が進んでいたと考えられます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

不動産事業者向けの貸し出しも増えて、駅近エリアの商業地も上がりやすくなった

また、金利がさらに下がったことによって、ホテルやマンションなどの不動産業者の投資も増えました。

銀行も国債の利息で稼げなくなったため、不動産を担保にお金を貸せる不動産業者への貸し出しを増やしたのです。

 

不動産向けの貸出残高

(参考:国土交通省 土地白書)

 

その結果、駅近エリアの商業地を中心に、マンションや商業施設、ホテルなどの建設が進み、駅近エリアほど土地価格が上がりやすくなったわけですね。

 

 

②人口が増加している

また、人口の増加も土地価格の上昇の追い風となりました。

2013年からアベノミクス政策によって円安や株高が進んだことで、都内の大企業の業績が好調になったことで、都心で働く人が増えました。

しかも、共働き世帯の増加によって、通勤、買い物、子育てに便利な都心に近い駅近エリアに住む人が増えてきたのです。

 

市区町村別の人口の変化(2013〜2020年)

増減数:赤色(+1万人以上)>オレンジ色(+5,000〜9,999人)>緑色(+1〜4,999人)>青色の↙️(−1〜4,999人)>紫色の↙️(−5,000人以上)

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

ご覧の通り、23区内は全て1万人以上の増加をしており、多摩地区でも武蔵野市や調布市などの、都心へ通勤しやすい東側の市ほど、人口が増えていました。

その一方で、通勤に時間がかかる八王子市や青梅市などの西側エリアでは、減少している市町村が多くなっていますね。

 

そのため、人口の増加している23区と、そこに近いエリアほど、土地価格も上昇しやすくなっていたわけです。

 

③農地から宅地への転用が進んでいる

また、農地の宅地化も、土地価格に影響を与えてきました。

実は、この10年で、東京都内の農地は、約2,000ヘクタール(ha)も減っているのです。

 

東京の農地面積の推移

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約20万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地の宅地化

 

農地が残っているエリアは、駅から離れた郊外に分布していることが多いです。

 

そのような農地が宅地化されると、数十戸単位の新しい街並みになるため、人気が集中する反面、それ以外の古い住宅地の需要が減ります。

その結果、宅地化されやすい農地が残っている郊外のエリアほど、土地価格が下がりやすくなっていたわけですね。

 

コロナ以後(23区の住宅地):港区、目黒区で上昇

東京23区の公示地価の前年比変化率

(参考:国土交通省 地価公示)

 

新型コロナの感染拡大によって、緊急事態宣言が出され、外国人観光客が来れなくなったこともあって、銀座や上野などの商業地では大きく下落しました。

その一方で、住宅地を見てみると、23区内では1%以上の下落をしているところもなく、むしろ港区と目黒区では上昇していました。

 

どちらの区の住宅地も、坪単価がかなり高い区ですが、株式市場が好調なこともあって、富裕層を中心に需要は安定しているようです。

また、他の区についても、1%未満の下落率となっており、それほど大きな影響が出ているわけではないようですね。

 

コロナ以後(多摩地区の住宅地):調布市、府中市、小平市の周辺が高い

多摩地区の公示地価の前年比変化率

(参考:国土交通省 地価公示)

 

武蔵野市や調布市など、都心に近く、通勤しやすい市では、コロナ以降も上昇し続けていますが、通勤に時間がかかる西側の市町村では、大きく下落が進んでいました。

この傾向はコロナ前からあったため、その動きがさらに加速したとも言えます。

 

3、これからどうなるのか?

東京都の今後の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

 

1930年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。

当時の反省から財政法では原則禁止されている。

(参考:「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」 日銀議事録詳報」)

 

このような危なっかしい政策を10年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

 

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

銀行が潰れれば、経済が大混乱になりますので、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、あまり目立たないように止めようとしているようです。

というのも、日銀の国債を買い占めるペースが、2018年頃から徐々に減ってきているからです。

 

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

日銀の国債買入れ比率

(参考:財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会(参考資料2)」)

 

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間1〜10年の国債(赤色の線)で約60%程度、期間10年超の国債(灰色の線)で8.7%にまで下がっています。

 

また、今年の3月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、9割の人が「上昇する」と回答しています。

(参考:2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割 日銀政策修正で市場参加者」)

 

このように、地銀の倒産リスクが高まっており、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

 

ちなみに、異次元緩和が始まる前は、今よりも1%程度金利が高い水準でしたので、そのぐらいまで戻るでしょう。

2021年8月現在から数えると、あと約1年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

 

金利が1%上昇すると、不動産価格は約15%下落する

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)2022年問題で、郊外の戸建てはヤバイことになりそう

この2022年問題とは、簡単にいうと、

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、この生産緑地は、東京が1番多いのです。その面積は、約3,200ヘクタール、30坪の土地で約32万戸分にもなります。

そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

 

東京の生産緑地の分布図:東京都下に多く分布している

東京都の生産緑地の分布図

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

ご覧のように、東京の多摩地区に生産緑地が集中しています。

この制度は1992年に作られた制度で、「30年間ずっと農業をするなら税金を安くするよ。」というものでした。

当時この制度を利用した農家の方も、おそらく70〜80代に達しています。

 

この30年で農家の方も400万戸からほぼ半分に減りました。

それに伴い、農地の宅地化も進んでおり、特に西側の市町村では、土地価格の下落が進んでいます。

 

今後は、この制度を利用していた農家の方々の宅地化も進むでしょうから、農地が近くに残っている住宅地では、さらに売れにくくなっていくでしょう。

 

4、東京でこれから上がりそうな地域は?

この1年間は、新型コロナの影響が心配されていましたが、フタを開けてみれば、好調な企業も多く、土地価格も安定していました。

 

そのため、もしこの流れが続くのであれば、東京都内で上昇していくエリアは、好業績企業のサラリーマンや富裕層によって支えられていくものと考えられます。

 

具体的には、富裕層に人気のエリアや、通勤に便利な駅近エリアでしょう。例を挙げると、

  • 23区の西側:港区、渋谷区、目黒区、大田区の駅周辺
  • 23区の北側:荒川区、足立区の駅周辺
  • 多摩地区(京王線):調布市、府中市、稲城市の駅周辺
  • 多摩地区(中央線):立川市、国分寺市、武蔵野市、三鷹市の駅周辺

あたりですね。

 

ただし、今後の企業業績には不透明感も強いので、人気エリアの駅周辺では安定するものの、駅から離れていくほどに、買い手が減っていく可能性はあるでしょう。

 

結論:売るなら?買うなら?

というわけで、東京都の土地価格は、

  • 新型コロナ以降も、好調な業績の企業が多いため、「都心に近い、または都心への通勤に便利な住宅地」では安定している
  • その一方で、農地の宅地化が進んでいることもあって、西側の市町村では下落が進んでいる
  • 今後は生産緑地の解禁があるため、特に多摩地区の、駅から離れたエリアで影響が出てきそう

と言えそうです。

 

買うなら:商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

 

例えば、坪100万円ぐらいの土地が欲しいとすると、20坪で2,000万円前後になります。

仮に新型コロナで今より大不況になったとしても、住宅地の価格が1割下がるには最低でも2〜3年はかかります。

 

数年で1割下げたとしても200万円安くなる計算ですから、

「その間の家賃と比べてどうか?」

「さっさと広い家で暮らした方が、家族とのいい時間を長く過ごせるのではないか?」

の2点を考えてみると、よほど高いエリアでなければ、購入を考えてもいいのではないでしょうか。

 

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:この低金利はチャンス

特に住宅地において、土地価格の上昇にもっとも影響があったのは、この低金利です。1%下がったことで、同じ返済額で2割近く高い物件を買えるようになったわけですからね。

 

ですが、金利はもうこれ以上、下りようがありません。

そのため、これ以上の価格上昇は、富裕層や高所得層に人気のエリアに限られてくるでしょう。

 

また、この金利低下を進めてきた日銀の黒田総裁は、任期が2023年までなので、もし売却を考えているのであれば、それまでに準備を進めた方がいいでしょう。

 

不動産会社選びを間違えると損する?

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類(戸建て・マンション)が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、大田区に「久ヶ原(くがはら)」という、千鳥町駅から久ヶ原駅にかけて広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:173万円/坪
  • 実際の取引価格:110〜220万円/坪

と、公示地価の約0.6〜1.3倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の2倍です。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【大田区久ヶ原の公示地価】

大田区久ヶ原の公示地価

  • 千鳥町駅から750mの距離、徒歩約9分(1分=80m)
  • 524,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =173万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【大田区久ヶ原の土地取引(過去2年間)】

大田区久ヶ原の土地取引

  • 千鳥町駅から徒歩5〜11分のエリアで、110〜220万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区港区白金台409万円240〜470万円0.59〜1.15倍
東京都23区新宿区下落合189万円190〜280万円1.01〜1.48倍
東京都23区文京区千石241万円85〜350万円0.35〜1.45倍
東京都23区台東区池之端227万円170〜300万円0.75〜1.32倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都23区江東区永代179万円300〜390万円1.68〜2.18倍
東京都23区品川区東五反田330万円350〜520万円1.06〜1.58倍
東京都23区目黒区下目黒229万円200〜370万円0.87〜1.62倍
東京都23区大田区久ヶ原173万円110〜220万円0.64〜1.27倍
東京都23区世田谷区代沢228万円200〜310万円0.88〜1.36倍
東京都23区中野区東中野187万円220〜310万円1.18〜1.66倍
東京都23区杉並区松庵170万円200〜270万円1.18〜1.59倍
東京都23区豊島区千川195万円210〜290万円1.08〜1.49倍
東京都23区北区西ヶ原151万円48〜300万円0.32〜1.99倍
東京都23区荒川区西日暮里190万円220〜360万円1.16〜1.89倍
東京都23区板橋区高島平108万円96〜140万円0.89〜1.3倍
東京都23区練馬区石神井町132万円94〜160万円0.71〜1.21倍
東京都23区足立区谷中99万円140〜170万円1.41〜1.72倍
東京都23区葛飾区西亀有125万円74〜280万円0.59〜2.24倍
東京都23区江戸川区北葛西111万円95〜170万円0.86〜1.53倍

 

なぜ、同じ地域でも、これほど価格差があるのか?

その理由は、不動産会社が、取引情報を他社とほとんど共有していないからです。

 

実はあまり知られていませんが、不動産会社が持っている取引情報は、その地域の取引の1〜2割しかありません。

 

実際、不動産会社が加入できる会員サイト「レインズ」には、全取引の1割程度しか登録されていないんですよ。

 

 

それに対して、全国の不動産取引件数は、土地で128万件、マンションも含めると約155万件にもなるんですよ。

 

【全国の土地取引件数:128万件】
土地取引件数の推移これにマンションの件数を加えると、約155万件になる。

(参考:国土交通省 土地白書)

 

つまり、

18万件 ➗ 155万件 = 11%

しか、不動産会社同士で情報を共有していないんですね。

そのため、高い価格で取引をしたことがある会社に頼むか、そうでない会社に頼むかで、売却結果もかなり変わってしまうわけです。

 

持っている取引情報が違うので、売却結果が変わる

査定額が違うイメージ

 

ですから、複数の不動産会社に査定をしてもらわないと、

「もっと高く売れたはずが、安く売ってしまった、、、」

といったことになってしまうのです。

 

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