東京都の土地価格の推移と今後の見通し

この記事では東京都の

の２点について解説しています。

１、過去８年間の東京都の不動産の上がり方の特徴とは？

東京都の住宅地は、アベノミクス効果もあって、この８年間で１４.５%上昇しました。

ただし、コロナの影響もあり、今年の住宅地は前年比0.6%のマイナス、商業地は1.9%のマイナスとなっていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

もう少し詳しく、市区町村別に見てみましょう。

2013〜20年の公示地価の変化率（住宅地）

変化率：赤色（＋30%以上）＞オレンジ色（＋10〜29.9%）＞緑色（＋0〜9.9%）＞青色の↙️（ー0.1%〜5%）

（参考：国土交通省　地価公示）

ご覧の通り、千代田区、中央区、港区などの都心部の区ほど上昇率が高く、郊外へ向かうほどに低くなっていることがわかりますね。

なぜ東京都では、中心部のエリアほど上昇しているのか？

最初に結論をまとめておきます。

ということで、駅近エリアと郊外とで、土地価格の二極化が進んでいたと考えられます。

では、これから１つずつ詳しく解説していきます。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

②共働きの増加によって、職場に近い都内に住みたい人が増えた

それに加えて、共働き世帯の増加によって、通勤、買い物、子育てに便利な都内の駅近エリアに住む人が増えました。

この７年間の人口を見てみると、23区内の総人口は、約60万人も増えているのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

これだけ人口が増えれば、住宅に対する需要は高まりますので、勤務先に近い区ほど土地価格も上昇しやすかったわけですね。

また、多摩地区（東京市部）でも、この７年間で総人口は約９万人ほど増えていました。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

なので、本当であれば、多摩地区でも土地価格が大きく上昇してもおかしくなかったのです。

では、なぜ一部のエリア、特に駅近エリアしか上昇してこなかったのでしょうか？

③農地から宅地への転用が進んでいる

その理由は、農地の宅地化です。

実は、この10年で、東京都内の農地は、約2,000ヘクタール（ha）も減っているのです。

（参考：農林センサス　「２−８　経営耕地の状況」）

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約20万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地が残っているエリアは、駅から離れた郊外に分布していることが多いです。

２３区だと世田谷区や練馬区などのごく一部の区だけですが、多摩地区には多くの農地が残っています。

そのような農地が宅地化されると、数十戸単位の新しい街並みになるため、人気が集中する反面、それ以外の古い住宅地の需要が減ります。

その結果、宅地化されやすい農地が残っている郊外のエリアほど、土地価格が下がりやすくなっていたわけですね。

新型コロナの影響で、住宅地でも下落

昨年から今年にかけての土地価格を調べてみたところ、23区、多摩地区それぞれにおいて、幅広いエリアで下落していました。

しかし、逆に上昇しているエリアもあり、具体的に港区、目黒区、大田区、世田谷区のあたりと、多摩地区では中央線、京王線の沿線あたりがあまり影響がなかったようです。

東京都の住宅地のコロナによる影響（2020年→21年の変化率）

変化率：オレンジ色（+0.1〜2.9%）＞緑色（変化なし）＞青色の↙️（-0.1〜 -2.9%）＞紫色の↙️（-3%以下）

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

今回のコロナによって影響を受けているのは、主に飲食店や観光業、ホテルなどの一部の業種ですので、商業地では大きな影響を受けています。

ですが、住宅地に限って見てみると、それ以外の業種で勤めている人の住宅に対する需要はそれほど下がっておらず、通勤に便利な都心に近いエリアほど影響が少なかったようです。

３、これからどうなるのか？

東京都の今後の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

２０１８年６月に、ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

つまり、２０２０〜２０２１年ごろと考える専門家が半数以上もいたのです。

「日銀の低金利政策はいつ頃まで続きますか？（２０１８年６月）」

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

ちなみに、長く続かないと考えられている理由は、

あたりでしょう。

金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、価格は確実に下がります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）新型コロナが長期化するとどうなる？

新型コロナ以降の、多摩地区の住宅地の動向を見てみると、稲城市で上昇している他は、調布市、府中市、武蔵野市が横ばいで、それ以外では下落していました。

稲城市の周辺と武蔵野市を除いて、前年比マイナス

（参考：国土交通省　地価公示）

多摩地区で影響が少ないエリアの特徴は、

に集中していました。

新型コロナで買い手が減少していることから、これまで人気が低かったエリアほど影響を受けていると考えられます。

そして、今後も収束までに時間がかかるのであれば、さらに買い手は減っていきますので、都心や駅から遠いエリアほど、影響が大きくなっていくと考えられます。

（３）2022年問題で、郊外の戸建てはヤバイことになりそう

この2022年問題とは、簡単にいうと、

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。その面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなります。

そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

東京の生産緑地の分布図：東京都下に多く分布している

（参考：国土交通省　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）

ご覧のように、東京の多摩地区に生産緑地が集中しています。

この制度は1992年に作られた制度で、「30年間ずっと農業をするなら税金を安くするよ。」というものでした。

当時この制度を利用した農家の方も、おそらく70〜80代に達しています。

この30年で農家の方も400万戸からほぼ半分に減りました。

多くの農地が今後は宅地に変わっていくのではないかと言われています。

で、この生産緑地は、市の中心部よりも郊外のエリアに多いため、駅近のマンションよりは郊外のニュータウンなどのエリアに大きな影響が出てきます。

東京都の土地価格は、２３区では戸建てエリアでも上昇していますが、２３区外のエリアだと、駅前以外では下落しているところもけっこうあります。

特に都心から離れた八王子市や町田市、立川市ぐらいのエリアでは、郊外の土地価格の下落が目立ちます。

生産緑地も多い地域ですし、かなり影響は大きいのではないでしょうか？

４、東京でこれから上がりそうな地域は？

この１年間は、新型コロナの影響もあって、幅広いエリアで土地価格の下落が起こりましたが、逆に上昇している地区もいくつかありました。

新型コロナの収束まで時間がかかりそうですし、この１年間に起こった動きは、まだまだ続きそうですよね。

先ほどご紹介した、コロナ前後の変化率のマップを参考に考えてみると、やはり駅近エリアの住宅地では人気は継続しそうです。

具体的には、

あたりですね。

正社員の方々の通勤需要はなくならないため、これらのエリアの土地価格は安定しそうです。

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、東京都の土地価格は、

と言えそうです。

買うなら：商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

例えば、坪100万円ぐらいの土地が欲しいとすると、20坪で2,000万円前後になります。

仮に新型コロナで今より大不況になったとしても、住宅地の価格が１割下がるには最低でも２〜３年はかかります。

数年で１割下げたとしても200万円安くなる計算ですから、

「その間の家賃と比べてどうか？」

「さっさと広い家で暮らした方が、家族とのいい時間を長く過ごせるのではないか？」

の２点を考えてみると、よほど高いエリアでなければ、購入を考えてもいいのではないでしょうか。

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

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売るなら：金利が上昇する前に準備を

土地価格が上昇した地点、下落した地点のどちらにおいても、これまでの金利低下は土地価格の追い風となっていました。

ですが、金利はこれ以上は下がりようがありません。

逆に金利が１％上がれば、ローン負担は１５〜２０％増えるので、不動産価格は確実に下がることになります。

そのため、よほど人気のエリア以外では、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、大田区に「久ヶ原（くがはら）」という、千鳥町駅から久ヶ原駅にかけて広がる住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

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