東京都の土地価格の推移と今後の見通し｜なぜこの５年間で上昇したのか？暴落する理由を検証

オリンピック後は下がるのか？

おそらく多くの人が、現在の不動産市場に対して、

「オリンピック後に下がるんじゃないか？」

と気になっているのではないでしょうか？

そのような暴落説を解説する雑誌やネット上の記事もありますし、２３区内を見渡せば、タワーマンションの工事がたくさん見られますからね。

「こんなに作って、誰が住むの？」

「今の状況でもマンションが余ってるのに、どうなるんだよ？」

などなど、疑問に思うこともありますよね。

そこで、この記事では、雑誌やネット上で語られる「暴落する理由」について、１つ１つ詳しく調べて検討していきたいと思います。

それでは参りましょう。

１、過去５年間の東京都の不動産の上がり方の特徴とは？

まずはじめに、この５年間で東京都内の不動産が、どのように上昇してきたのかをザッと見ていきましょう。

（１）はじめのきっかけは、日銀の異次元緩和

過去５年間の東京２３区の公示地価を見ていくと、2013年から2014年にかけてのはじめの１年間は、

商業地：2.7%

住宅地：1.8%

とそれほど大きく上がりませんでした。

その中で、もっとも大きく動いたのが、都心３区の中央区、港区、千代田区です。

この３区の住宅地は、最初の１年間でそれぞれ、

中央区：8.7%

港区：5.9%

千代田区：6.9%

と、同期間の商業地よりも大きく上がったのです。

（赤色の線）都心３区の土地価格は、住宅地から大きく反応した

（参考：国土交通省　地価公示）

では、なぜ都心３区の住宅地が、１番最初に大きく動いたのでしょうか？

その理由は、株価の上昇です。

2013年4月から日銀が異次元緩和と称して、銀行の国債を買い取ったり、円安、株価対策を行ったために、日経平均株価が大きく上昇したのです。

そのため、この１年間で大きく利益を上げた投資家がたくさん出たのです。

株式市場で儲かったお金は、その後消費や、まだ上昇していない資産へと連想買いが入ります。

不動産の中でももっとも換金性の高い（売却しやすい）人気エリアの都心３区の中古マンションへとお金が流れたのです。

2013年4月から上がり始めた株価と、中古マンション価格は連動

（出典：日経平均プロフィル　東日本不動産流通機構　月例マーケットウォッチ）

このように投資資金が不動産市場にも流れ込んで、不動産価格が上昇するパターンは、今から12年前の2006年からリーマンショックが起こる2008年までにも起こっていました。

この投資資金は、REIT（リート）と呼ばれる不動産の投資信託で運用されました。

当時のリートは、マンションやオフィスを購入して、その賃貸収入で儲けていました。

つまり、分譲マンションではなくて、賃貸マンションで運用していたのです。

個人が分譲マンションを購入しても、マーケットが下がったからといって、自分の住まいを投げ売りすることなんて普通はありませんよね？

ですが、当時の不動産市場で存在感の大きい買い手は、投資家だったので、その投資家が投げ売りしてしまったために、不動産市場も大きく下落してしまったのです。

（２）2013年9月にオリンピック開催が決定

このように前回の不動産市場の暴落時は、金融マーケットの影響をすこぶる受けていたわけですが、今回違うポイントは、2020年に東京オリンピックが開催されることです。

オリンピックそのものの影響は、改めて解説しますが、ここで触れたいことは外国人観光客数の増加です。

2018年の外国人観光客数は、3,000万人を超える見通し

（参考：日本政府観光局　訪日外客統計の集計・発表）

「インバウンド需要」とか「爆買い」という言葉が数年前から使われるようになりました。

外国人観光客数はこの５年間で４倍以上に増えて、確かに日本全国の観光地にお金を落としてくれています。

そして、過去のオリンピック開催国の例を見ると、オリンピック後も観光客数は減らず、むしろリピーターが増えるために増加している国の方が多いのです。

過去のオリンピック開催国は、その後も観光客数が増加

（出典：観光庁　過去のオリンピック・パラリンピック における観光の状況 *PDFファイル）

そのため、駅前の商業地や空港、観光地では、外国人観光客の売り上げが見込めるために、大規模な商業施設やホテルを建てても儲かる計算ができるようになりました。

札幌や福岡、長崎、沖縄、大阪、京都、そして、東京の浅草や銀座などの商業地では、商業施設やホテルの開発で土地価格も上昇しています。

また、雇用も増えているために通勤需要が生まれ、近隣の駅近にマンションが建つようになっています。

当然、土地価格も上昇してきています。

つまり、海外の投資家のマネーゲームで上昇した2006年〜2008年とは違って、「外国人観光客がこれから増えるから、もっと儲かりそうだぞ！」という実体経済が良くなっていることで、土地価格が上昇しているのです。

ただし、恩恵を受ける地域は限られていますので、今後も不動産価格は二極化していくでしょう。

（３）日銀の異次元緩和によって、金融機関が不動産業者にお金をバンバン貸すようになった

そもそも、2013年４月に日銀が異次元緩和政策を行った理由は、銀行のケツをひっぱたいて本業の融資で稼がせるためでした。

それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として１万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。

ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。

そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい！」

とやってしまったのです。

それで困った銀行は、不動産業者に融資をすることにしました。

この５年間で、企業や個人がお金を稼ぐために銀行から借りたお金（設備資金と言います）は、なんとその８割近くが不動産関連だったのです。

製造業はわずか1.7%、そのほとんどが不動産関係

（参考：日銀　貸出先別貸出金）

お金が借りやすくなった企業や個人は、そのお金でバンバン、アパートやマンションを建てました。

その一部が、「かぼちゃの馬車」や「サブリース問題」「スルガ銀行の不正融資」などで個人の不動産投資家が餌食になっているものもありますし、現在も都内の至る所で見られるタワーマンションの工事につながっているわけです。

（４）低金利によって、買い手の購買力が上がった

ここまでの（１）〜（３）によって影響を受けたのは、都内の商業地やマンションが建つような駅近エリアです。

しかし、戸建ての住宅地のエリアでも１〜２割上昇している地域もあります。

そのようなエリアでは、なぜこれほど上昇したのでしょうか？

その理由は金利の低下です。

異次元緩和によって、住宅ローンが約１％下がったのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は１.４万円も減りました。

異次元緩和前後のフラット３５の返済額

*融資手数料：2.16%として計算

ご覧の通り、返済額で月1.4万円、総額で約600万円減った計算になります。

言い換えると、月々10.4万円の返済で、3,000万円の物件から3,500万円の物件まで買えるようになったことになります。

金利の低下によって、高い物件が買えるようになった

つまり、金利が下がったことで、買い手の購買力が上がったため、値上げにも簡単に応じられてきたわけです。

ですが、金利はこれ以上下がりようがないので、ここからの上昇は買い手の給料が上がらないと難しいでしょう。

（５）今回の不動産価格の上がり方の特徴

とまあ、こんな話が背景にあるとして、実際にどのように土地価格が上昇してきたのかを見てみましょう。

この６年間で２３区平均は１９.６％、東京都全体でも１２.１％の上昇をしていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

「駅から近くて、タワーマンションが建ちやすいエリア」が上昇

（参考データ：国土数値情報ダウンロードサービス）

こちらは、２３区内の土地価格の上昇率を「駅からの距離」と「用途地域」で分けて整理したものです。

用途地域の違いによって、建てられる建物が違ってきます。

例えば、「商業（商業地域）」では、タワーマンションが建てられますが、「１低専（第一種低層住居専用地域）」では、12m以上高い建物は建てられません。

つまり、上の表から、

という傾向がわかります。

ところで、マンションの建設費用に占める土地の費用の割合は２〜３割と言われています。

ということは、５割高く土地を買っても、建設費用全体で見れば１割ぐらいしか費用が上がりません。

そのため、マンションが建つような駅近エリアでは、価格が大きく上がりやすかったのです。

それに対して、駅から離れた戸建てエリアでは、戸建ての費用に占める土地の割合が６〜７割ぐらいになりますから、２割以上は上がりにくいわけです。

つまり、この５年間で２割近く上昇している戸建てエリアでは、買い手の給料が上がらない限りは、そろそろ限界にきているということなんですね。

２、気になる暴落リスクを検証

ここからは、東京の不動産に関係する、今後起こるリスクについて１つずつ検証していきましょう。

（１）株価の下落で不動産市場が下がる？

東京都の不動産は、株価の上昇に刺激されて上げ始めたと解説しましたが、「では、株が下がったら、不動産も下がるのか？」と思いますよね。

特に、不動産以上に株は「期待（欲）」で動くため、

「オリンピック開催という材料が出尽くす前に、投資家は売り逃げるのでは？」

と考えるのは当然です。

しかも、2019年10月に消費税が増税されます。

増税すれば消費は減るでしょうから、株式市場にも悪影響が起こると考えるのが自然ですからね。

これが株価下落の引き金になるという可能性もあるでしょう。

３％、５％の増税後に日経平均は下落

（出典：日経平均プロフィル）

過去の消費税と日経平均の推移を見ると、３％、５％のあとには、タイムラグがあるものの日経平均は下落しました。

８％への増税時には影響はありませんでしたが、10%の大台に乗った時にどうなるのか？

ここでポイントとなるのが金利です。

実は、2014年に５→８％に増税になる前から、金利はずっと下げ続けていたのです。

金利が下がると住宅ローンの金利も下がります。

１％下がると、35年ローンで5,000万円借りたとして、1,000万円も利息の負担が軽くなります。

そのため、前回の増税の時にはあまり景気に影響がなかったんですね。

ですが、もうこれ以上金利は下げようがありません。

変動金利でも0.4%台、フラット３５も1.3%台ですからね。

そのため、今回の増税では、確実に影響が出てくるでしょう。

（２）オリンピックが終わることで、開発需要はどれだけ無くなるのか？

現在オリンピック開催のために、競技場や選手村など、いろいろな不動産開発が行われていますよね。

公共事業のようなイメージで構わないと思うのですが、その公共事業が終われば、仕事がなくなる人も出てきますし、景気も悪くなるものです。

では、実際にオリンピックのために、どれだけのお金が使われているのでしょうか？

オリンピックで動くお金は、７年間で約９兆円

（出典：みずほOneシンクタンク　「2020年東京オリンピック・パラリンピックの経済効果」より一部参照）

７年間で約９兆円ということですが、間接効果に計上している費用は、地下鉄や道路の整備費用なので、オリンピックが終わったからと言って、この費用がゼロになるわけではありません。

7.1兆円ならば、年間約1兆円ですから、工事が半分減るとして5,000億円ぐらいの仕事が減るイメージでしょう。

それに加えて、施設整備に7,000億円かかってますので、7年で割れば1,000億円。

合計6,000億円ぐらいの仕事が、オリンピック後の東京からなくなるということではないでしょうか？

ちなみに、東京都のGDPは約50兆円ですので、約１〜1.2％の影響があるということになります。

1%ぐらいなら、あまり影響もなさそうですよね？

むしろ、先ほど触れた異次元緩和の解除などの方が、よほど影響がありそうな気がします。

また、ホテルやオフィスもオリンピックのあたりにかけて建設ラッシュが続いていますが、主に商業地に建つものですので、これらの開発がなくなることで影響を受けるとすれば、商業地でしょう。

タワーマンション は商業地に建つので、ホテルやオフィスの建設がひと段落すれば、オリンピック後のタワーマンション も安くなるかもしれませんね。

（３）オリンピック選手村がマンションとして安く売り出される可能性

新築のマンション価格に確実に影響を与えるのは、オリンピック選手村のマンション売り出しでしょう。

その規模は5,650戸と、江東区の人口が1.5万人ぐらい増える大規模なものとなります。

「お買い得マンション」が五輪後にかつてないほど増えそうな理由

2020年の東京五輪・パラリンピックを機に、東京では過去に例がないほど大量のマンション供給が行われる可能性がある。しかもそれはかなり「お買い得」なはずだ。公開抽選で誰にでもチャンスが生まれる可能性が高い。どうしてそうなりそうか、説明しよう。

diamond.jp

現在の江東区のマンションは、豊洲や勝どきなどでかなり高い価格で取引されていますから、この選手村の販売価格によっては、かなり大きく値を下げる可能性があるでしょう。

江戸川区や中央区、港区などの周辺でも影響が広がるでしょうね。

（４）2022年問題で、郊外の戸建てはヤバイことになりそう

最後に、これはオリンピックとは関係ないのですが、2022年問題という不動産市場に影響を与える問題を解説します。

この2022年問題とは、簡単にいうと、

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。その面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなります。

そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

東京の生産緑地の分布図：東京都下に多く分布している

（参考：国土交通省　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）

ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。

この制度は1992年に作られた制度で、「30年間ずっと農業をするなら税金を安くするよ。」というものでした。

当時この制度を利用した農家の方も、おそらく70〜80代に達しています。

この30年で農家の方も400万戸からほぼ半分に減りました。

多くの農地が今後は宅地に変わっていくのではないかと言われています。

で、この生産緑地は、市の中心部よりも郊外のエリアに多いため、駅近のマンションよりは郊外のニュータウンなどのエリアに大きな影響が出てきます。

東京都の土地価格は、２３区では戸建てエリアでも上昇していますが、２３区外のエリアだと、駅前以外では下落しているところもけっこうあります。

特に都心から離れた八王子市や町田市、立川市ぐらいのエリアでは、郊外の土地価格の下落が目立ちます。

生産緑地も多い地域ですし、かなり影響は大きいのではないでしょうか？

2022年問題で生産緑地が解禁｜影響のあるエリアはどこ？

生産緑地が宅地に解禁される2022年問題ですが、どのような影響があるのでしょうか？そして、どこが影響を受けるのか？都道府県、市区町村ごとに、具体的に解説していきます。

ie-and-life.com

2018.09.09

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、東京都の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

と言えそうです。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

坪単価が高いエリアで購入を予定しているのであれば、「下がるまで待つ」という選択肢もあり得ますが、それ以外のエリアでは「今が買い」という選択肢もあり得ます。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく可能性

例えば、坪150万円ぐらいの土地であれば、30坪でも4,500万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして450万円ぐらいしか安くなりませんから、都内に住んでいる人ならば、２〜３年分の家賃でペイできてしまいますよね。

現在の家賃と買いたい場所の土地価格を比べてみれば、買ってもいいという判断は十分に成り立つと思います。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

現在の低金利は、日銀の異次元緩和政策が続いているからなので、この政策が終われば金利は上がります。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：金利が上がる前に売った方がいい

売ろうか迷っている人も１番気をつけなければいけないことは「金利」です。

金利とは金融機関の取り分なわけですから、この金利が低い時の方が、買い手も高い価格で買ってくれるので、売り手にとってもいい時期だからです。

異次元緩和はいつまでも続くわけではありません。

アメリカもEUも同じ政策をしていましたが、すでにやめていますからね。

日本でもオリンピック以降は注意が必要です。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、大田区に「久ヶ原（くがはら）」という、千鳥町駅から久ヶ原駅にかけて広がる住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

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今年は消費税が増税になるので、その前の駆け込み需要が起こっている可能性がありますから、思っている以上に高い評価がつく可能性が高いです。

無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？

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市区町村別の土地価格の分析はこちら

東京都全体ではこのような感じですが、市区町村別にくわしく見ていくと、地域によって、けっこう違ってきます。

そこで、市区町村別に記事を作りました。

ご興味のある方は、こちらもご参考ください。

東京２３区

東京都市部