東京都の土地価格の推移と今後の見通し｜なぜこの７年間で上昇したのか？暴落する理由を検証

新型コロナでこれからどうなるのか？

おそらく多くの人が、現在の不動産市場に対して、

「新型コロナで下がるんじゃないか？」

と気になっているのではないでしょうか？

都内での感染者数もどんどん拡大していますし、いつロックダウン（封鎖）されるか分からないほどに、緊迫していますよね。

そこで、この記事では、これまで東京の土地価格が上昇してきた理由と、今回のコロナウイルスの影響を念頭におきながら、これからの東京都内の土地価格について解説していきたいと思います。

それでは参りましょう。

１、過去７年間の東京都の不動産の上がり方の特徴とは？

まずはじめに、この７年間で東京都内の不動産が、どのように上昇してきたのかをザッと見ていきましょう。

（１）はじめのきっかけは、日銀の異次元緩和

過去５年間の東京２３区の公示地価を見ていくと、2013年から2014年にかけてのはじめの１年間は、

商業地：2.7%

住宅地：1.8%

とそれほど大きく上がりませんでした。

その中で、もっとも大きく動いたのが、都心３区の中央区、港区、千代田区です。

この３区の住宅地は、最初の１年間でそれぞれ、

中央区：8.7%

港区：5.9%

千代田区：6.9%

と、同期間の商業地よりも大きく上がったのです。

（赤色の線）都心３区の土地価格は、住宅地から大きく反応した

（参考：国土交通省　地価公示）

では、なぜ都心３区の住宅地が、１番最初に大きく動いたのでしょうか？

その理由は、株価の上昇です。

2013年4月から日銀が異次元緩和と称して、銀行の国債を買い取ったり、円安、株価対策を行ったために、日経平均株価が大きく上昇したのです。

そのため、この１年間で大きく利益を上げた投資家がたくさん出たのです。

株式市場で儲かったお金は、その後消費や、まだ上昇していない資産へと連想買いが入ります。

不動産の中でももっとも換金性の高い（売却しやすい）人気エリアの都心３区の中古マンションへとお金が流れたのです。

2013年4月から上がり始めた株価と、中古マンション価格は連動

（出典：日経平均プロフィル　東日本不動産流通機構　月例マーケットウォッチ）

このように投資資金が不動産市場にも流れ込んで、不動産価格が上昇するパターンは、今から12年前の2006年からリーマンショックが起こる2008年までにも起こっていました。

この投資資金は、REIT（リート）と呼ばれる不動産の投資信託で運用されました。

当時のリートは、マンションやオフィスを購入して、その賃貸収入で儲けていました。

つまり、分譲マンションではなくて、賃貸マンションで運用していたのです。

個人が分譲マンションを購入しても、マーケットが下がったからといって、自分の住まいを投げ売りすることなんて普通はありませんよね？

ですが、当時の不動産市場で存在感の大きい買い手は、投資家だったので、その投資家が投げ売りしてしまったために、不動産市場も大きく下落してしまったのです。

（２）2013年9月にオリンピック開催が決定

このように前回の不動産市場の暴落時は、金融マーケットの影響をすこぶる受けていたわけですが、今回違うポイントは、2020年に東京オリンピックが開催されることです。

オリンピックそのものの影響は、改めて解説しますが、ここで触れたいことは外国人観光客数の増加です。

2018年の外国人観光客数は、3,000万人を超える見通し

（参考：日本政府観光局　訪日外客統計の集計・発表）

「インバウンド需要」とか「爆買い」という言葉が数年前から使われるようになりました。

外国人観光客数はこの５年間で４倍以上に増えて、確かに日本全国の観光地にお金を落としてくれています。

そして、過去のオリンピック開催国の例を見ると、オリンピック後も観光客数は減らず、むしろリピーターが増えるために増加している国の方が多いのです。

過去のオリンピック開催国は、その後も観光客数が増加

（出典：観光庁　過去のオリンピック・パラリンピック における観光の状況 *PDFファイル）

そのため、駅前の商業地や空港、観光地では、外国人観光客の売り上げが見込めるために、大規模な商業施設やホテルを建てても儲かる計算ができるようになりました。

札幌や福岡、長崎、沖縄、大阪、京都、そして、東京の浅草や銀座などの商業地では、商業施設やホテルの開発で土地価格も上昇しています。

また、雇用も増えているために通勤需要が生まれ、近隣の駅近にマンションが建つようになっています。

当然、土地価格も上昇してきています。

つまり、海外の投資家のマネーゲームで上昇した2006年〜2008年とは違って、「外国人観光客がこれから増えるから、もっと儲かりそうだぞ！」という実体経済が良くなっていることで、土地価格が上昇してきたのです。

（３）日銀の異次元緩和によって、金融機関が不動産業者にお金をバンバン貸すようになった

そもそも、2013年４月に日銀が異次元緩和政策を行った理由は、銀行のケツをひっぱたいて本業の融資で稼がせるためでした。

それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として１万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。

ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。

そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい！」

とやってしまったのです。

それで困った銀行は、不動産業者に融資をすることにしました。

この５年間で、企業や個人がお金を稼ぐために銀行から借りたお金（設備資金と言います）は、なんとその８割近くが不動産関連だったのです。

製造業はわずか1.7%、そのほとんどが不動産関係

（参考：日銀　貸出先別貸出金）

お金が借りやすくなった企業や個人は、そのお金でバンバン、アパートやマンションを建てました。

その一部が、「かぼちゃの馬車」や「サブリース問題」「スルガ銀行の不正融資」などで個人の不動産投資家が餌食になっているものもありますし、現在も都内の至る所で見られるタワーマンションの工事につながっているわけです。

（４）低金利によって、買い手の購買力が上がった

ここまでの（１）〜（３）によって影響を受けたのは、都内の商業地やマンションが建つような駅近エリアです。

しかし、戸建ての住宅地のエリアでも１〜２割上昇している地域もあります。

そのようなエリアでは、なぜこれほど上昇したのでしょうか？

その理由は金利の低下です。

異次元緩和によって、住宅ローンが約１％下がったのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は１.４万円も減りました。

異次元緩和前後のフラット３５の返済額

*融資手数料：2.16%として計算

ご覧の通り、返済額で月1.4万円、総額で約600万円減った計算になります。

言い換えると、月々10.4万円の返済で、3,000万円の物件から3,500万円の物件まで買えるようになったことになります。

金利の低下によって、高い物件が買えるようになった

つまり、金利が下がったことで、買い手の購買力が上がったため、値上げにも簡単に応じられてきたわけです。

ですが、金利はこれ以上下がりようがないので、ここからの上昇は買い手の給料が上がらないと難しいでしょう。

（５）今回の不動産価格の上がり方の特徴

とまあ、こんな話が背景にあるとして、実際にどのように土地価格が上昇してきたのかを見てみましょう。

この７年間で２３区平均は２５.１％、東京都全体でも１５.２％の上昇をしていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

「駅から近くて、タワーマンションが建ちやすいエリア」が上昇

（参考データ：国土数値情報ダウンロードサービス）

こちらは、２３区内の土地価格の上昇率を「駅からの距離」と「用途地域」で分けて整理したものです。

用途地域の違いによって、建てられる建物が違ってきます。

例えば、「商業（商業地域）」では、タワーマンションが建てられますが、「１低専（第一種低層住居専用地域）」では、12m以上高い建物は建てられません。

つまり、上の表から、

という傾向がわかります。

ところで、マンションの建設費用に占める土地の費用の割合は２〜３割と言われています。

ということは、５割高く土地を買っても、建設費用全体で見れば１割ぐらいしか費用が上がりません。

そのため、マンションが建つような駅近エリアでは、価格が大きく上がりやすかったのです。

それに対して、駅から離れた戸建てエリアでは、戸建ての費用に占める土地の割合が６〜７割ぐらいになりますから、２割以上は上がりにくいわけです。

つまり、この７年間で２割近く上昇している戸建てエリアでは、買い手の給料が上がらない限りは、そろそろ限界にきているということなんですね。

２、新型コロナの影響はどうなのか？

今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出ています。

オリンピックの延期が決まった３月２４日の翌日から日本では緊急事態宣言が出され、５月２５日の解除宣言までの２ヶ月間は、飲食店やホテル、交通機関の利用がかなり減少しました。

解除された６月以降も、本格的な回復までは程遠い状況です。

このような状況を受けて専門家の間では、「この４〜６月のGDP（国内総生産）は、年率にして２３％ほど減少したのではないか？」という見通しが出ています。

（参考：日経新聞「実質GDP、4～6月23%減　民間予測」）

ほとんどの業界では、売り上げが１割減れば、利益がほぼ吹っ飛びますので、平均２３％の売り上げが減ったということであれば、赤字の企業が続出していることになります。

そして、これから先の景気についても、まだまだ予断を許しません。

例えば、これまで業績が絶好調だったユニクロは、すでに今年に入って３回目の業績の下方修正をしました。

（参考：サンケイBIZ「ファストリ通期予想、３回目の下方修正　海外ユニクロ赤字が影響」）

日本だけでなく、世界的に売り上げの回復が思っている以上に鈍いため、このような状況になっているのです。

これはユニクロに限った話ではなく、自動車や電機など、幅広い業界で起こっている状況です。

また、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

（１）投資用不動産の回復は鈍い

東京都の不動産は、株価の上昇に刺激されて上げ始めたと解説しましたが、「では、株が下がったら、不動産も下がるのか？」と思いますよね。

今回のコロナウイルス騒ぎによって、日経平均株価は年初の24,000円から18,000円を割れるところまで下げました。

その後、日銀による株式の追加購入もあって、日経平均は22,000円台まで持ち直していますが、オフィスビルやマンションなどの不動産物件を指数化した東証リート指数は、そこまで回復していません。

リートという金融商品は、借り手の賃料を投資家に分配することで成り立っている商品ですので、不動産の借り手が減っていく中で買い手がつきにくくなっているため、価格が戻ってこないのです。

（参考：yahoo finance）

そのため、株で儲かったお金で、自分で住むために買う物件については、あまり影響がないかもしれませんが、賃料をあてにしてきたマンションやオフィスビルなどの投資物件については、今後は厳しくなっていくでしょう。

（２）ホテル・百貨店の多い商業地でも影響が大きい

アベノミクスが始まった２０１３年以降、オリンピック開催決定や、80円→110円台まで円安になったことによって、海外からの観光客が大きく増えました。

これによって、ホテルの建設がかなり進み、都内の商業地の土地価格を大きく上げてきました。

例えば、都内で宿泊する場合には、１泊２〜３万円は最低でもしますから、３０日予約が入れば、１ヶ月で１部屋６０〜９０万円の売り上げになります。

都内でファミリー向けにマンションを賃貸しても、これほどの家賃は稼げませんから、マンション業者よりもホテル業者の方が土地を高く買ってくれていたわけです。

しかし、今回の新型コロナの影響で、ホテルの稼働率はかなり激減しています。

４〜５月のホテルの稼働率は、なんと１４％前後しかなく、しかも客室単価も４割減ということなので、売り上げはほぼ９割減という悲惨な状況になっているのです。

（参考：日経新聞「ホテル稼働率14.8% 5月も最低水準　客室単価4割減」）

また、外国人の爆買いで恩恵を受けていた百貨店も売り上げが５月時点でも６割以上も減っています。

（参考：日本百貨店協会）

今回のコロナウイルスは、収束するまで１年程度はかかると予想されているため、百貨店含め、小売店においては、倒産するところも出てくる可能性があります。

そうすると、商業地から撤退する企業も増えてくるため、土地価格にも大きな影響を与えることになるでしょう。

３、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がるため、海外の投資家が国債の売却をする可能性もあります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）2022年問題で、郊外の戸建てはヤバイことになりそう

最後に、これはコロナウイルスとは関係ないのですが、2022年問題という不動産市場に影響を与える問題を解説します。

この2022年問題とは、簡単にいうと、

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。その面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなります。

そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

東京の生産緑地の分布図：東京都下に多く分布している

（参考：国土交通省　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）

ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。

この制度は1992年に作られた制度で、「30年間ずっと農業をするなら税金を安くするよ。」というものでした。

当時この制度を利用した農家の方も、おそらく70〜80代に達しています。

この30年で農家の方も400万戸からほぼ半分に減りました。

多くの農地が今後は宅地に変わっていくのではないかと言われています。

で、この生産緑地は、市の中心部よりも郊外のエリアに多いため、駅近のマンションよりは郊外のニュータウンなどのエリアに大きな影響が出てきます。

東京都の土地価格は、２３区では戸建てエリアでも上昇していますが、２３区外のエリアだと、駅前以外では下落しているところもけっこうあります。

特に都心から離れた八王子市や町田市、立川市ぐらいのエリアでは、郊外の土地価格の下落が目立ちます。

生産緑地も多い地域ですし、かなり影響は大きいのではないでしょうか？

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、東京都の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

と言えそうです。

買うなら：単価の高いエリアは様子見、それ以外は買い

都心３区のような投資家が買いそうなエリアや、観光客で賑わったエリアの周辺では、もう少し待った方がいいでしょう。

また、それ以外のエリアでは、土地価格の水準によって、様子見か、買いかの判断は変わるでしょう。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになると言えます。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

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売るなら：金利が１番低い今がチャンス

アベノミクス以降のこの７年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が１番のチャンスと言えます。

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

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例えば、大田区に「久ヶ原（くがはら）」という、千鳥町駅から久ヶ原駅にかけて広がる住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

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東京都全体ではこのような感じですが、市区町村別にくわしく見ていくと、地域によって、けっこう違ってきます。

そこで、市区町村別に記事を作りました。

ご興味のある方は、こちらもご参考ください。

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