東京都の土地価格の推移と今後の見通し

この記事では東京都の

の２点について解説しています。

１、過去７年間の東京都の不動産の上がり方の特徴とは？

まずはじめに、この７年間で東京都内の不動産が、どのように上昇してきたのかをザッと見ていきましょう。

この７年間の東京都の公示地価（住宅地）を調べてみると、２３区では＋25.1％、多摩地区（市部）では＋5.9%と２３区で大きく上昇してきたことがわかります。

（参考：国土交通省　地価公示）

もう少し詳しく、市区町村別に見てみましょう。

2013〜20年の公示地価の変化率（住宅地）

変化率：赤色（＋30%以上）＞オレンジ色（＋10〜29.9%）＞緑色（＋0〜9.9%）＞青色の↙️（ー0.1%〜5%）

（参考：国土交通省　地価公示）

ご覧の通り、千代田区、中央区、港区などの都心部の区ほど上昇率が高く、郊外へ向かうほどに低くなっていることがわかりますね。

なぜ東京都では、中心部のエリアほど上昇しているのか？

最初に結論をまとめておきます。

という、中心部と郊外で、土地価格の二極化が進んでいたと考えられます。

では、これから１つずつ詳しく解説していきます。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

なので、そもそも東京都内の市区でも、上がりやすい環境にあったのです。では、なぜ中心部のエリアほど上昇率が高いのでしょうか？

②株価が上昇したことで、投資家が都心部のマンション購入へと動いた

まず、中心部ほど上昇率が高い理由は、株価が上昇したからです。

2013年4月から日銀が異次元緩和と称して、銀行の国債を買い取ったり、円安、株価対策を行ったために、日経平均株価が大きく上昇してきました。

株式市場で儲かったお金は、消費や、まだ上昇していない資産へと連想買いが入ります。

不動産の中でももっとも換金性の高い（売却しやすい）人気エリアの都心３区の中古マンションへとお金が流れたのです。

2013年4月から上がり始めた株価と、中古マンション価格は連動

（出典：日経平均プロフィル　東日本不動産流通機構　月例マーケットウォッチ）

③共働きの増加によって、職住近接の動きが進んだ

また、共働き世帯の増加によって、通勤、買い物、子育てに便利な都内の駅近エリアに住む人が増えました。

この７年間の人口を見てみると、総人口にして約60万人も増えているのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代人口を見てみても、約３万人増えていました。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

これだけ人口が増えれば、住宅に対する需要は高まりますので、勤務先に近い区ほど土地価格も上昇しやすかったわけですね。

では、多摩地区（市部）では、どうだったのでしょうか？

多摩地区でも、この７年間で総人口は約９万人ほど増えていました。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

ですが、家を購入する３０〜４０代は、逆に減少傾向にありました。９万人も減っていたのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

そのため、多摩地区では、２３区ほど住宅に対する需要が盛り上がらず、通勤に便利な駅近エリアや、２３区に近いエリアでは大きく上昇する一方で、八王子市や青梅市のような通勤に時間がかかるエリアでは、あまり上がらなかったわけです。

③農地から宅地への転用が進んでいる

また、農地の宅地化も、土地価格に影響を与えてきました。

実は、この10年で、東京都内の農地は、約2,000ヘクタール（ha）も減っているのです。

（参考：農林センサス　「２−８　経営耕地の状況」）

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約20万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地が残っているエリアは、駅から離れた郊外に分布していることが多いです。２３区だと世田谷区や練馬区などのごく一部の区だけですが、多摩地区には多くの農地が残っています。

そのような農地が宅地化されると、数十戸単位の新しい街並みになるため、人気が集中する反面、それ以外の古い住宅地の需要が減ります。

その結果、宅地化されやすい農地が残っている郊外のエリアほど、土地価格が下がりやすくなっていたわけですね。

２、新型コロナの影響はどうなのか？

東京都の住宅地では、都心に近いエリアほど影響が少ない

公示地価は、１月１日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は７月１日現在の価格です。

そして、一部の土地については、１月と７月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。

東京都の住宅地のコロナによる影響（１月→７月の変化率）

変化率：赤色（+0.1〜1%）＞緑色（変化なし）＞青色の↙️（-0.1〜0.9%）＞紫色の↙️（-1.0〜1.9%）＞黒色の↙️（-2%以下）

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

ご覧の通り、１月→７月で土地価格が下がらなかったエリア（緑色のマーク）を見ると、都心３区から西側の大田区や西東京市ぐらいまでの、限られたエリアに集中しているようです。

今回のコロナによって影響を受けているのは、主に飲食店や観光業、ホテルなどの一部の業種ですので、商業地では大きな影響を受けています。

ですが、住宅地に限って見てみると、それ以外の業種で勤めている人の住宅に対する需要はそれほど下がっておらず、通勤に便利な都心に近いエリアほど影響が少なかったようです。

都内の住宅地でも、これから影響が広がっていく

2021年に入って、新型コロナの感染者数がさらに拡大しており、東京都は３月７日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されました。

具体的には、

などの要請が出されています。

（参考：内閣官房「新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言」）

昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地の土地価格に影響が出てきた都内の不動産ですが、今後は住宅地においても、徐々にですが影響が広がっていきそうです。

ワクチン接種に時間がかかる

というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。

今年の６月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。

実際、「コロナワクチンを接種したいか？」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は１割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。

（参考：「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」）

ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。

すでに赤字の企業はリストラモードへ

このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

（参考：「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増　コロナ禍で赤字リストラ目立つ」）

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。

３、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

ちなみに、2005年にペイオフが解禁となっていますので、もし倒産した銀行にお金を預けていると、1,000万円しか戻ってこなくなるので、大混乱になります。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

金利の上昇が始まった？

そして、最近ですが、アメリカの金利上昇が本格化してきたことで、日本でも5年ぶりの水準にまで上昇してきました。

（参考：ブルームバーグ「長期金利５年ぶり高水準､市場は日銀の政策点検に絡む対応を注目」）

（参考：財務省、　FRB of St.Louis）

2021年2月25日現在、日本の10年国債の金利は0.149%ということで、まだ低いですが、それでも5年ぶりの水準にまで上がってきています。

このような状況を受けて、大手銀行を中心に、住宅ローンの金利を引き上げる動きが始まっています。

（参考：NHKニュース「長期金利上昇 大手銀行 住宅ローン金利引き上げの動き」）

そもそも、日米の中央銀行が行っている異次元緩和政策は、お金を刷りまくって国債や株を買うものなので、お金に対する信頼が下がっていく政策です。

そのため、円安や金利上昇が起こるリスクのある政策であり、コロナによって、各国の中央銀行が無理をしてきた結果、金利上昇が始まっているのかもしれません。

もし仮に、このまま金利が上昇し続ければ、住宅ローン金利も上がるため、買える物件価格が下がりますので、土地価格も下がります。

ちなみに10年国債の金利が１％ぐらいにまで戻れば、土地価格は１５％〜２０％は下がると考えられます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）2022年問題で、郊外の戸建てはヤバイことになりそう

この2022年問題とは、簡単にいうと、

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。その面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなります。

そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

東京の生産緑地の分布図：東京都下に多く分布している

（参考：国土交通省　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）

ご覧のように、東京の多摩地区に生産緑地が集中しています。

この制度は1992年に作られた制度で、「30年間ずっと農業をするなら税金を安くするよ。」というものでした。

当時この制度を利用した農家の方も、おそらく70〜80代に達しています。

この30年で農家の方も400万戸からほぼ半分に減りました。

多くの農地が今後は宅地に変わっていくのではないかと言われています。

で、この生産緑地は、市の中心部よりも郊外のエリアに多いため、駅近のマンションよりは郊外のニュータウンなどのエリアに大きな影響が出てきます。

東京都の土地価格は、２３区では戸建てエリアでも上昇していますが、２３区外のエリアだと、駅前以外では下落しているところもけっこうあります。

特に都心から離れた八王子市や町田市、立川市ぐらいのエリアでは、郊外の土地価格の下落が目立ちます。

生産緑地も多い地域ですし、かなり影響は大きいのではないでしょうか？

４、東京でこれから上がりそうな地域は？

ここまで、ちょっと悲観的な見通しばかり書いてきましたが、「逆に上がりそうな地域はないのか？」も気になりますよね。

特に２３区内に関していえば、実は中央区と千代田区の人口は、すでに増加に転じています。

新型コロナで実体経済が落ち込んでいる一方で、株式市場が活況なため、金融関係の方々が丸の内オフィスに近いエリアに家を持とうという動きが出ているのでしょう。

（参考：東京都「東京都の人口（推計）」）

そのため、中央区、千代田区のマンションはまだまだ堅調な展開が予想されます。

また、先ほどの１〜７月の土地価格の動きを見てみても、通勤に便利な都心に近い住宅地ほど、影響を受けていないことが確認できました。

東京都全体の新築着工の件数もほぼ横ばいとなっており、住宅に対する需要は、まだまだ安定していると考えられます。

（参考：e-STAT 住宅着工統計）

もちろん、新型コロナで在宅勤務（リモートワーク）が増えていく流れを考えると、住環境を重視していく方向へと進んでいくのは間違いないでしょう。

そのため、

といったバランスのいいエリアや、設備の充実したマンションや戸建てが求められるようになるのではないでしょうか。

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、東京都の土地価格は、

と言えそうです。

買うなら：商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

例えば、坪100万円ぐらいの土地が欲しいとすると、20坪で2,000万円前後になります。

仮に新型コロナで今より大不況になったとしても、住宅地の価格が１割下がるには最低でも２〜３年はかかります。

数年で１割下げたとしても200万円安くなる計算ですから、

「その間の家賃と比べてどうか？」

「さっさと広い家で暮らした方が、家族とのいい時間を長く過ごせるのではないか？」

の２点を考えてみると、よほど高いエリアでなければ、購入を考えてもいいのではないでしょうか。

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

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例えば、大田区に「久ヶ原（くがはら）」という、千鳥町駅から久ヶ原駅にかけて広がる住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

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