秋田市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

秋田市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

秋田市秋田県

(画像出典:wikimedia commons 掬茶, 奥羽本線・羽越本線・秋田新幹線 秋田駅、フォンテAKITA7階より撮影)

 

この記事では秋田市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、秋田市の公示地価、基準地価:上昇率ランキング

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)秋田市(秋田駅東第3地区19街区8)秋田(550)244.0%11.7%
基)秋田市泉北2-9-22秋田(3900)21.56.6%10.2%
基)秋田市東通5-12-8秋田(1100)21.73.9%9.7%
基)秋田市保戸野千代田町10-30秋田(2900)21.72.5%8.2%
基)秋田市保戸野中町2-10秋田(1900)22.52.6%7.9%
公)秋田市東通5-12-8秋田(1100)21.44.2%5.4%
公)秋田市保戸野中町2-10秋田(1900)22.33.7%5.3%
基)秋田市八橋大畑2-9-11秋田(4400)18.22.4%3.8%
公)秋田市八橋本町3-11-6秋田(3100)19.73.6%3.6%
公)秋田市手形字十七流106番5秋田(950)203.9%3.2%
基)秋田市八橋新川向1-33秋田(3000)21.53.8%3.0%
公)秋田市泉中央5-8-3秋田(3200)20.73.8%2.8%
基)秋田市山王6-19-25秋田(3100)18.61.3%-1.2%
公)秋田市山王中島町13-35秋田(3700)17.63.5%-2.9%
基)秋田市外旭川字三千刈77番4秋田(5000)13.71.0%-4.2%
公)秋田市手形休下町4-5秋田(1300)16.12.5%-4.5%
基)秋田市保戸野八丁7-33秋田(2400)15.40.0%-5.1%
公)秋田市広面字碇68番4秋田(2000)14.72.8%-5.1%
基)秋田市川元開和町4-11秋田(2600)17.51.0%-5.4%
基)秋田市千秋久保田町3-23秋田(350)33.71.0%-5.6%
基)秋田市東通仲町2-11秋田(400)21.50.5%-5.7%
公)秋田市広面字糠塚17番3秋田(3200)14.22.9%-5.7%
基)秋田市楢山南中町3-40秋田(2000)13.50.0%-6.4%
基)秋田市桜4-6-9秋田(3000)10.91.2%-6.5%
基)秋田市山王6-1-13秋田(3100)18.40.0%-6.5%
公)秋田市南通築地12-33秋田(1200)17.70.9%-6.6%
公)秋田市外旭川八幡田2-18-19秋田(5000)12.92.1%-6.9%
公)秋田市川尻総社町4-15秋田(3100)17.11.4%-7.0%
基)秋田市泉一ノ坪19-5秋田(3700)120.6%-7.6%
基)秋田市手形山崎町10-58秋田(1200)17.60.0%-7.8%
基)秋田市寺内堂ノ沢1-8-15秋田(5000)12.60.8%-8.0%
基)秋田市山王1-11-18秋田(2800)17.70.0%-8.2%
公)秋田市御所野元町2-8-5四ツ小屋(2700)11.61.1%-8.3%
基)秋田市茨島2-6-7羽後牛島(1500)12.30.0%-8.4%
基)秋田市新屋田尻沢西町6-7新屋(1000)6.90.0%-8.7%
基)秋田市広面字蓮沼79番1外秋田(2700)17.10.0%-9.0%
基)秋田市将軍野南1-14-32土崎(2300)12.60.0%-9.0%
公)秋田市飯島新町3-3-8土崎(2000)9.91.4%-9.1%
基)秋田市卸町2-3-1秋田(3100)17.60.0%-9.5%
公)秋田市中通2-1-21秋田(600)27.41.7%-9.6%
基)秋田市牛島東5-9-10羽後牛島(1000)120.3%-9.7%
公)秋田市楢山川口境15-21秋田(2800)13.70.0%-9.8%
公)秋田市千秋中島町3-17秋田(2000)16.20.0%-9.9%
公)秋田市卸町5-4-8羽後牛島(1200)11.80.0%-10.0%
公)秋田市中通2-8-1秋田(150)56.12.4%-10.1%
公)秋田市広面字樋ノ沖100番4外秋田(1900)20.91.3%-10.5%
基)秋田市土崎港北2-9-7土崎(950)10.50.0%-10.5%
基)秋田市東通3-1-6秋田(1000)230.4%-10.5%
公)秋田市楢山愛宕下10-3秋田(1800)13.50.0%-10.7%
基)秋田市新屋日吉町39-10新屋(1200)8.50.4%-10.7%
公)秋田市将軍野南1-14-32土崎(2300)12.60.0%-10.7%
基)秋田市土崎港中央1-6-16土崎(1200)12.80.0%-10.8%
基)秋田市御野場4-7-16羽後牛島(3500)11.60.6%-10.9%
基)秋田市新屋松美ガ丘北町3-22秋田(5400)10.50.0%-10.9%
公)秋田市仁井田新田2-11-25羽後牛島(2700)11.71.1%-11.0%
基)秋田市山王2-1-53秋田(2400)21.10.3%-11.1%
公)秋田市桜ガ丘2-5-6秋田(3700)101.0%-11.2%
基)秋田市大住1-3-26羽後牛島(700)11.50.0%-11.2%
基)秋田市土崎港中央4-1-75土崎(950)11.20.0%-11.3%
基)秋田市牛島東3-1-10羽後牛島(600)11.8-0.8%-11.4%
基)秋田市新屋朝日町7-5秋田(5000)110.0%-11.5%
基)秋田市仁井田目長田1-5-21羽後牛島(3200)8.80.0%-11.6%
公)秋田市牛島東5-9-10羽後牛島(1000)120.3%-11.7%
基)秋田市南通みその町1-5秋田(1100)19.50.0%-11.9%
公)秋田市中通4-17-33秋田(400)20.11.5%-12.1%
基)秋田市土崎港東1-2-8土崎(1600)13.20.0%-12.3%
基)秋田市土崎港相染町字中谷地9番38土崎(1700)9.10.0%-12.3%
公)秋田市手形田中8-30秋田(2200)10.80.0%-12.4%
公)秋田市牛島南2-16-13羽後牛島(1800)10.50.0%-12.4%
基)秋田市飯島道東2-19-5上飯島(550)7.4-0.4%-12.5%
基)秋田市濁川字三升作1番27秋田(4300)9.90.0%-12.5%
基)秋田市中通4-2-4秋田(550)25.40.9%-12.6%
公)秋田市中通6-1-64秋田(1000)19.41.0%-12.6%
公)秋田市千秋北の丸7-13秋田(1200)12.10.0%-12.6%
公)秋田市新屋大川町27-6新屋(650)9.30.0%-13.2%
公)秋田市横森4-7-20秋田(2600)9.11.1%-13.2%
基)秋田市仁井田本町4-8-27羽後牛島(2200)12.20.0%-13.3%
公)秋田市保戸野通町5-31秋田(1500)20.41.0%-13.3%
公)秋田市川尻上野町8-26秋田(3800)13.80.0%-13.6%
基)秋田市大町3-2-41秋田(1300)200.0%-13.8%
公)秋田市新屋栗田町5-19新屋(1900)8.50.0%-14.0%
公)秋田市山王3-5-28秋田(2400)17.31.0%-14.0%
公)秋田市将軍野南5-11-66-2土崎(1900)10.50.0%-14.0%
公)秋田市泉字登木227番1外秋田(4500)16.20.0%-14.0%
公)秋田市新屋北浜町7-9秋田(6700)8.6-0.8%-14.1%
公)秋田市山王新町1-28秋田(3200)16.70.8%-14.2%
公)秋田市手形山北町7-10秋田(3100)12.10.0%-14.3%
公)秋田市将軍野東2-10-16土崎(2000)9.80.0%-14.7%
公)秋田市外旭川字小谷地30番1外秋田(6300)13.50.7%-14.8%
基)秋田市飯島美砂町4-8上飯島(750)8.5-0.4%-14.9%
公)秋田市川尻御休町14-34秋田(4200)15.51.5%-15.0%
公)秋田市土崎港相染町字大谷地17番11外上飯島(1000)8.40.0%-15.1%
公)秋田市仁井田本町5-8-28羽後牛島(2900)10.80.0%-15.1%
基)秋田市土崎港北7-5-21土崎(2000)100.0%-15.4%
公)秋田市広面字昼寝7番11外秋田(1800)9.40.0%-16.0%
公)秋田市大町3-4-18秋田(1400)17.80.0%-16.1%
公)秋田市大町3-2-41秋田(1300)200.0%-16.2%
基)秋田市大町2-2-3秋田(1200)23.3-0.3%-16.6%
公)秋田市新屋大川町14-28新屋(1200)10.20.0%-16.7%
公)秋田市土崎港中央1-14-9土崎(1000)11.4-1.1%-16.9%
公)秋田市寺内児桜2-5-8秋田(5400)10.50.0%-17.1%
公)秋田市河辺赤平字田中91番大張野(2800)1.4-2.3%-17.3%
公)秋田市新藤田字中山台54番30秋田(3100)8.50.0%-17.4%
公)秋田市大町5-1-10秋田(1500)19.2-1.4%-18.0%
公)秋田市河辺北野田高屋字黒沼下堤下46番10外和田(400)5.7-1.1%-18.3%
基)秋田市下新城長岡字毛無谷地194番25追分(550)5.4-0.6%-18.3%
公)秋田市下北手松崎字大巻26番206秋田(4100)8.30.0%-18.8%
公)秋田市豊岩小山字狐森38番新屋(7800)1.9-2.9%-18.9%
基)秋田市下新城中野字琵琶沼399番追分(1400)7.2-0.9%-19.3%
公)秋田市寺内後城10-32土崎(2500)8.6-0.8%-19.4%
公)秋田市茨島6-19-4羽後牛島(1800)9.50.0%-19.6%
公)秋田市卸町3-5-2羽後牛島(1000)6.80.0%-19.8%
公)秋田市雄和種沢字潜龍寺前130番四ツ小屋(14000)1.4-1.9%-21.2%
基)秋田市外旭川字南沢82番5土崎(4000)2.3-2.8%-21.6%
公)秋田市仁井田字大野154番2羽後牛島(2300)5.1-1.9%-21.6%
基)秋田市上北手小山田字桜田167番外秋田(6300)2-2.5%-21.7%
公)秋田市山王臨海町2-10秋田(4500)11.80.0%-21.9%
基)秋田市下浜羽川字横長根32番18下浜(190)2.2-2.2%-22.7%
基)秋田市河辺和田字上中野400番7和田(500)5.5-2.9%-22.8%
基)秋田市川尻町字大川反170番28外秋田(4500)3.90.8%-23.2%
公)秋田市金足堀内字堀内86番追分(4000)1.7-2.4%-23.7%
基)秋田市雄和芝野新田字中台65番1四ツ小屋(3500)1.8-1.8%-23.9%
基)秋田市寺内字大小路207番54秋田(6400)3.20.0%-24.0%
公)秋田市太平黒沢字野崎74番1秋田(11000)1.7-2.9%-24.2%
公)秋田市浜田字滝ノ下142番1新屋(3200)3.9-3.3%-24.4%
公)秋田市御所野湯本5-1-2四ツ小屋(3400)20.0%-24.4%
公)秋田市四ツ小屋字笹葉335番1四ツ小屋(500)3-2.8%-25.0%
基)秋田市河辺戸島字本町34番6外和田(2600)3.2-3.0%-25.4%
公)秋田市金足追分字海老穴76番3追分(1600)4.7-2.7%-26.0%
公)秋田市下新城中野字街道端西41番外追分(1400)4-3.2%-26.1%
基)秋田市河辺岩見字鍛治屋敷91番4外大張野(6500)1.5-4.3%-26.2%
公)秋田市太平八田字八田176番3秋田(6000)2.3-2.8%-26.8%
公)秋田市向浜1-1-3秋田(6500)1.5-1.5%-26.9%
公)秋田市河辺松渕字川原田家ノ後1番28和田(1200)3.8-2.6%-26.9%
公)秋田市寺内後城21-30土崎(2300)6.4-3.0%-27.2%
公)秋田市雄和椿川字前椿岱44番54四ツ小屋(5600)3.6-2.7%-27.5%
公)秋田市新屋鳥木町1-35新屋(1400)3.30.0%-27.5%
基)秋田市添川字湯沢46番1秋田(5600)2.8-2.9%-28.0%
基)秋田市雄和新波字竹ノ花10番5外四ツ小屋(20000)1.9-2.5%-28.1%
公)秋田市下北手柳館字前田面121番4秋田(3900)3.6-2.7%-29.7%
公)秋田市土崎港相染町字浜ナシ山6番29土崎(2100)2.4-2.0%-33.0%
公)秋田市広面字二ツ屋63番5秋田(1400)13.31.3%
公)秋田市八橋三和町11-25秋田(3700)18.93.6%
公)秋田市川元開和町11-19秋田(2800)17.32.1%
公)秋田市外旭川字鳥谷場241番1秋田(6000)12.52.2%
公)秋田市新屋勝平町8-27秋田(5900)8.6-0.8%
公)秋田市仁井田福島1-14-16羽後牛島(1600)11.50.0%
公)秋田市土崎港相染町字沼端40番上飯島(1500)1.60.0%
公)秋田市千秋矢留町1-14秋田(1400)18.80.0%
公)秋田市雄和妙法字上大部133番1四ツ小屋(8900)4.2-2.3%
公)秋田市(秋田駅西北地区4街区5)秋田(450)22.71.6%
公)秋田市御所野地蔵田2-1-5四ツ小屋(1700)14.70.0%
公)秋田市御所野湯本2-1-2四ツ小屋(3000)4.10.0%
基)秋田市新屋前野町32番新屋(1100)20.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の秋田市の土地価格の動き

この7年間で秋田市の土地価格を見ると、秋田県の平均が17.6%下落したのに対して、マイナス13.5%とこの2〜3年は横ばいへと改善していました。

 

秋田市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

全域で下落していますが、秋田駅に近い東側の住宅地で一部上昇している地点があります。

繁華街のある土地価格の高い商業地では、大きく価格が下落していますが、駅の反対側の住宅地では、ロードサイドのお店が増えたり、土地価格の割安感もあって上昇しているようです。

 

このような現象は、人口規模が同じぐらいの弘前市や釧路市などでも起こっています。

 

そもそも、今回の不動産バブルと言われる理由とは?

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

なぜ、秋田市はこれほど下げているのか?

ですが、秋田市はこの追い風を生かせず、大きく下げています。

その理由は大きく2つあります。

 

①公共事業の減少で土地価格が下落した

1つは、公共事業の減少です。

秋田県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

 

秋田県の公共事業は、この20年で2分の1に減少

秋田県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

1993年には、御所野ニュータウンにイオンモール秋田ができましたが、中心部からかなり離れた郊外にありますよね。

 

この頃から、車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなってきたわけです。

 

②人口が減って、家を買う人が減った

2つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である20〜40代人口は、1996年ごろにすでにピークを打ち、減り続けています。

この10年だけでも67,000人も減少しているのです。

 

秋田県の20〜40代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

ご覧の通り、20〜40代人口の減少とともに、家を建てる件数も減少しています。

しかも、少子高齢化が進んでいるため、亡くなられた方の空き家も増えますから、よけいに土地や家が余ってしまいます。

 

秋田市の空き家率は、13.2%

秋田市の空き家率

(参考:国土交通省 「住宅地・土地統計調査」)

 

ご覧のように、秋田市の空き家率は13.2%、空き家数は20,840戸と、2000年代に入ってからは、かなり家が余ってきています。

 

このように、郊外で家を建てやすくなって、しかも人口減少で空き家も増えているため、秋田市全体として土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

秋田県では、特に商業地が危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、もともと多くのエリアで下落傾向にあったため、さらに加速しているわけではありませんでした。

ですが、今回の新型コロナは商業施設の売り上げを確実に減少させています。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

秋田県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、アパートの家賃程度の月々の返済額で、住宅ローンが組めるため、子育て世帯にとっては、買わない理由がないからでしょう。

 

ですが、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから秋田市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した秋田市の人口の見通しによると、2025年までに23,000人減少するそうです。

 

秋田市の人口は、2025年までに23,000人減る

秋田市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代も、2025年までに21,000人減る見通しです。

家の買い手が今よりも2割近く減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。

 

秋田市の20〜40代人口は、2025年までに約21,000人減少

秋田市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

(3)秋田駅の再開発はこれからどうなる?

秋田市ではこれまで中心街の再開発を何度もチャレンジしてきましたが、なかなかうまくいきませんでした。

 

その理由は、郊外に住んでいる人が、わざわざ駅近の商業施設まで行きたいと思わないからです。

郊外に車で行けてもっと広いショッピングモールがありますからね。

 

そこで、JR東日本は、郊外のショッピングモールと差別化をして、駅周辺に人を集める施策を始めています。

 

具体的には、

  • 駅ビルを整備して、イベントで盛り上げる
  • 自社で余っている土地でスポーツクラブや合宿所、バスケットボールの練習施設などを作る
  • 学生用のマンションの建設

などといったことをしています。

JR東が駅から街へ、秋田駅から始まるコンパクトシティーの挑戦|ニュースイッチ by 日刊工業新聞社
こちらは、JR東が駅から街へ、秋田駅から始まるコンパクトシティーの挑戦のページです。日刊工業新聞社のニュースをはじめとするコンテンツを、もっと新鮮に、親しみやすくお届けするサイトです。

 

ようするに、

「駅周辺の魅力を高めて、近くで暮らしたくなるように整備をすることで、駅周辺の人口が増えれば中心街も盛り上がるだろう」

ということでしょう。

 

このような動きもあって、2019年には駅西口の公示地価が、27年ぶりに上昇に転じ、今年20年も上昇しています。

新型コロナで鉄道の利用は減少していますが、ここで失敗したら、秋田市の活性化の芽は完全に潰れますので、秋田市・JR東ともに全力で推進しています。

住環境・生活環境の良さから、見直しは続くのではないかと思われます。

 

戸建てでの購入であれば、駅の東側はまだ割安感がありますので、狙い目かもしれませんね。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、秋田市の土地価格は、

  • 公共事業、人口の減少によって土地価格の下落が止まらない
  • 新型コロナが長期化することで、商業地の下落が進む可能性あり
  • JR東が積極的に駅前の有休土地の活用に動いているので、駅周辺に人が集まりやすくなるため、中心部では土地価格が安定する可能性がある

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた秋田市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、秋田市内に「手形(てがた)」という地区があります。

秋田駅の東側に広がる住宅地です。

 

この手形の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:22万円/坪
  • 実際の取引価格:18〜25万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.1倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.4倍です。

 

【秋田市手形の公示地価】

秋田市手形の公示地価

  • 秋田駅から550mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 67,400円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =22万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【秋田市手形の土地取引(過去2年間)】

秋田市手形の土地取引

  • 秋田駅から徒歩8〜12分のエリアで、18〜25万円/坪で取引されている
  • 基準地価も実際の取引も「第2種住居地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県横手市梅の木町7.4万円5.5〜8.2万円0.74〜1.11倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県花巻市松園町6.5万円6〜12万円0.92〜1.85倍
岩手県北上市中野町11万円9.1〜12万円0.83〜1.09倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
山形県米沢市大町7万円8〜10万円1.14〜1.43倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

秋田市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
旭川新藤田東町13580150秋田30-60分1種住居
茨島5.2700450羽後牛島191低住専
茨島5.5420250羽後牛島161種住居
茨島102200730羽後牛島261種住居
茨島11660195羽後牛島152中住専
横森3.85045秋田292低住専
横森8.8630240秋田281低住専
横森12520145秋田291低住専
下新城中野2540910追分(秋田)182中住専
下新城長岡5.3420260追分(秋田)61低住専
下浜羽川1140450下浜281低住専
河辺和田4.4800610和田21種住居
河辺和田4.4210160和田181種住居
外旭川6.7500250秋田30-60分1低住専
外旭川12640175秋田60-90分1低住専
外旭川121200320秋田30-60分1低住専
外旭川12870250秋田30-60分1低住専
外旭川14900210秋田60-90分1種住居
外旭川161000210秋田30-60分1種住居
外旭川八幡田15950210秋田60-90分1低住専
外旭川八柳15820180秋田60-90分1種住居
牛島西2.314002000以上羽後牛島181低住専
牛島西7700330羽後牛島181低住専
牛島西8.3500200羽後牛島91種住居
牛島西11490150羽後牛島21種住居
牛島東13880230羽後牛島141低住専
牛島南8.1810330羽後牛島231低住専
金足小泉2.5250330追分(秋田)101低住専
御所野元町9.22200790四ツ小屋30-60分1低住専
御所野元町143200750四ツ小屋30-60分1低住専
御所野堤台11620180四ツ小屋30-60分1種住居
御野場7.5560250羽後牛島30-60分1低住専
御野場9680250羽後牛島30-60分1低住専
広面0.81150610秋田252中住専
広面8.3840330秋田192中住専
広面8.9620230秋田192中住専
広面9.51200420秋田281低住専
広面11600175秋田30-60分1低住専
広面16500105秋田201低住専
広面20890145秋田231低住専
広面206000990秋田241低住専
広面201600260秋田30-60分1低住専
広面202000330秋田30-60分1低住専
高陽幸町111500440秋田30-60分1種住居
11460135秋田30-60分1低住専
桜台7.31800810秋田30-60分1低住専
桜台11840250秋田30-60分1低住専
桜台161100230秋田30-60分1種住居
桜台162100440秋田30-60分1低住専
桜台161000200秋田30-60分1低住専
寺内185000930秋田60-90分1種住居
寺内1862001100秋田30-60分1種住居
寺内大小路6.7840410土崎30-60分2中住専
寺内蛭根151300270秋田30-60分1種住居
寺内油田13650165秋田60-90分1種住居
寺内油田14710170秋田60-90分1種住居
蛇野4.3600460秋田212中住専
手形211800280秋田142中住専
手形211700270秋田7第2種住居
手形251100145秋田112中住専
手形252000260秋田9第2種住居
手形261200155秋田142中住専
手形291100125秋田142中住専
手形381600140秋田8第2種住居
手形休下町3.2100105秋田161種住居
手形休下町19800140秋田161種住居
手形田中4.2150115秋田281中住専
手形田中11500145秋田251中住専
将軍野桂町8.2760310土崎261低住専
将軍野青山町1140460土崎281種住居
将軍野青山町4.1150120土崎241種住居
将軍野東1.170210土崎241低住専
将軍野東1.8340620土崎201低住専
将軍野東3.9230195土崎30-60分1低住専
将軍野東4.418001400土崎231種住居
将軍野東9320115土崎191種住居
将軍野東131200320土崎181種住居
将軍野東13950240土崎181種住居
将軍野南9.41000350土崎231中住専
新屋栗田町3400450新屋(秋田)191中住専
新屋栗田町4.3400310新屋(秋田)191中住専
新屋栗田町8.3650260新屋(秋田)191中住専
新屋元町6.2460240新屋(秋田)211種住居
新屋勝平台13980250秋田60-90分1低住専
新屋松美ガ丘東町3.210001100秋田60-90分1種住居
新屋松美ガ丘東町111100330秋田60-90分1種住居
新屋松美ガ丘南町6.51100550秋田60-90分1低住専
新屋松美ガ丘南町8.7620240秋田60-90分1中住専
新屋松美町4.1450360秋田60-90分1低住専
新屋扇町8.1350145新屋(秋田)71種住居
新屋前野町8.3640260新屋(秋田)121低住専
新屋前野町8.6490190新屋(秋田)131低住専
新屋大川町8.6700270新屋(秋田)71種住居
新屋朝日町11660200秋田60-90分1中住専
新屋朝日町12650175秋田60-90分1中住専
新屋朝日町12740200秋田60-90分1中住専
新屋朝日町12780220秋田60-90分1中住専
新屋朝日町13670165秋田60-90分1中住専
新屋朝日町13970240秋田60-90分1中住専
新屋朝日町13700175秋田60-90分1中住専
新屋田尻沢西町9.6800270新屋(秋田)131低住専
新屋日吉町11800250新屋(秋田)151低住専
新屋比内町6.8280135新屋(秋田)61種住居
新屋豊町16640135秋田60-90分1中住専
新藤田6.3580300秋田30-60分1低住専
仁井田栄町11560165羽後牛島241低住専
仁井田潟中町6.4550280羽後牛島231低住専
仁井田潟中町12660175羽後牛島211低住専
仁井田新田12980260羽後牛島30-60分1低住専
仁井田新田161000210羽後牛島30-60分1低住専
仁井田本町4.2300240羽後牛島30-60分1低住専
仁井田本町5.71700990羽後牛島30-60分1低住専
仁井田本町7.5750330羽後牛島60-90分1中住専
仁井田本町12600165羽後牛島30-60分1低住専
仁井田本町12750210羽後牛島30-60分1低住専
仁井田本町132100510羽後牛島30-60分1低住専
仁井田目長田4.6750540羽後牛島30-60分1低住専
仁井田目長田4.9500340羽後牛島30-60分1低住専
千秋中島町14450105秋田211種住居
千秋北の丸5.61500850秋田151中住専
千秋北の丸7.82000850秋田151中住専
川元小川町9.41900680秋田30-60分1種住居
川尻上野町14470110秋田30-60分1種住居
泉釜ノ町11820250秋田30-60分1低住専
泉釜ノ町151200260秋田30-60分1種住居
泉三嶽根10980320秋田30-60分1低住専
泉中央20950160秋田30-60分2中住専
泉中央201800300秋田30-60分2中住専
泉中央231400200秋田30-60分2中住専
泉中央241900260秋田30-60分1種住居
泉中央241300180秋田30-60分2中住専
泉南231700240秋田30-60分1種住居
泉南232800400秋田30-60分2中住専
泉南2563085秋田30-60分1種住居
泉馬場4400330秋田30-60分1低住専
泉北6.17140秋田30-60分1種住居
大住111400420羽後牛島141中住専
大住11710210羽後牛島161中住専
大住11740210羽後牛島181中住専
大住111400420羽後牛島181中住専
大住121600450羽後牛島181中住専
添川7.213060秋田30-60分1種住居
添川7.2810380秋田30-60分1種住居
土崎港中央8.5670260土崎111種住居
土崎港南0.76100440土崎231種住居
土崎港南6.9260120土崎231種住居
土崎港南8.912045土崎211種住居
土崎港北4800670土崎131種住居
土崎港北8.4820320土崎181種住居
土崎港北9.4760270土崎181低住専
土崎港北14670160土崎31種住居
東通1897001800秋田122中住専
東通観音前102000650秋田121種住居
東通観音前14740170秋田131種住居
楢山金照町7.2600280秋田30-60分1低住専
楢山川口境171300260秋田30-60分1種住居
楢山南中町18800145秋田261種住居
南通宮田2265095秋田141種住居
南通築地25780105秋田121種住居
八橋221100165秋田30-60分1種住居
八橋イサノ18600110秋田30-60分2中住専
八橋イサノ181600290秋田30-60分2中住専
八橋三和町191600280秋田30-60分2中住専
八橋田五郎151200270秋田30-60分2中住専
八橋田五郎201400240秋田30-60分2中住専
八橋本町142600620秋田30-60分1種住居
八橋本町1635075秋田30-60分2中住専
八橋本町231200170秋田30-60分2中住専
浜田4.313095新屋(秋田)161低住専
保戸野すわ町181200210秋田30-60分1種住居
保戸野金砂町12680180秋田30-60分2中住専
保戸野千代田町273200390秋田30-60分1種住居
保戸野千代田町28100001200秋田30-60分1種住居
保戸野八丁1.9350600秋田30-60分2中住専
保戸野八丁1.9170300秋田30-60分2中住専
飯島0.642001000上飯島161低住専
飯島3.9900770上飯島192中住専
飯島4.81100770上飯島192中住専
飯島松根東町6.8680330上飯島141中住専
飯島新町9.6570195土崎30-60分1低住専
飯島鼠田3.1140150上飯島61低住専
飯島鼠田4.8260180上飯島91低住専
飯島鼠田5.9700390上飯島61低住専
飯島鼠田8.7690260上飯島51低住専
飯島長野本町4.51000730上飯島242中住専
飯島道東4.724001700上飯島62中住専
飯島道東6.4610310上飯島92中住専

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

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