秋田市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

秋田市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

秋田市秋田県

(画像出典:wikimedia commons 掬茶, 奥羽本線・羽越本線・秋田新幹線 秋田駅、フォンテAKITA7階より撮影)

 

この記事では秋田市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この8年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、秋田市の公示地価、基準地価

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)

*基:基準地価(2021.7.1現在)更新

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅秋田市手形字十七流106番5秋田(950)20.73.5%3.2%
公/住宅秋田市泉中央5-8-3秋田(3200)21.43.3%2.8%
公/住宅秋田市東通5-12-8秋田(1100)223.2%5.4%
公/商業秋田市(秋田駅西北地区4街区5)秋田(450)23.43.0%
公/住宅秋田市山王中島町13-35秋田(3700)182.4%-2.9%
公/住宅秋田市八橋三和町11-25秋田(3700)19.32.3%
公/住宅秋田市八橋本町3-11-6秋田(3100)20.12.2%3.6%
公/住宅秋田市手形休下町4-5秋田(1300)16.42.1%-4.5%
公/住宅秋田市外旭川八幡田2-18-19秋田(5000)13.12.1%-6.9%
公/住宅秋田市保戸野中町2-10秋田(1900)22.71.9%5.3%
公/住宅秋田市広面字糠塚17番3秋田(3200)14.51.6%-5.7%
公/住宅秋田市広面字碇68番4秋田(2000)14.91.6%-5.1%
公/住宅秋田市南通築地12-33秋田(1200)17.91.5%-6.6%
公/商業秋田市広面字樋ノ沖100番4外秋田(1900)21.21.1%-10.5%
公/住宅秋田市飯島新町3-3-8土崎(2000)101.0%-9.1%
公/住宅秋田市川尻総社町4-15秋田(3100)17.20.8%-7.0%
公/住宅秋田市川元開和町11-19秋田(2800)17.40.8%
公/商業秋田市川尻御休町14-34秋田(4200)15.60.6%-15.0%
公/住宅秋田市御所野元町2-8-5四ツ小屋(2700)11.60.0%-8.3%
公/商業秋田市中通2-1-21秋田(600)27.40.0%-9.6%
公/住宅秋田市楢山川口境15-21秋田(2800)13.70.0%-9.8%
公/住宅秋田市千秋中島町3-17秋田(2000)16.20.0%-9.9%
公/住宅秋田市卸町5-4-8羽後牛島(1200)11.80.0%-10.0%
公/商業秋田市中通2-8-1秋田(150)56.10.0%-10.1%
公/住宅秋田市楢山愛宕下10-3秋田(1800)13.50.0%-10.7%
公/住宅秋田市将軍野南1-14-32土崎(2300)12.60.0%-10.7%
公/住宅秋田市仁井田新田2-11-25羽後牛島(2700)11.70.0%-11.0%
公/住宅秋田市桜ガ丘2-5-6秋田(3700)100.0%-11.2%
公/住宅秋田市牛島東5-9-10羽後牛島(1000)120.0%-11.7%
公/商業秋田市中通4-17-33秋田(400)20.10.0%-12.1%
公/住宅秋田市手形田中8-30秋田(2200)10.80.0%-12.4%
公/住宅秋田市牛島南2-16-13羽後牛島(1800)10.50.0%-12.4%
公/商業秋田市中通6-1-64秋田(1000)19.40.0%-12.6%
公/住宅秋田市千秋北の丸7-13秋田(1200)12.10.0%-12.6%
公/住宅秋田市新屋大川町27-6新屋(650)9.30.0%-13.2%
公/住宅秋田市横森4-7-20秋田(2600)9.10.0%-13.2%
公/商業秋田市保戸野通町5-31秋田(1500)20.40.0%-13.3%
公/住宅秋田市川尻上野町8-26秋田(3800)13.80.0%-13.6%
公/住宅秋田市新屋栗田町5-19新屋(1900)8.50.0%-14.0%
公/商業秋田市山王3-5-28秋田(2400)17.30.0%-14.0%
公/住宅秋田市将軍野南5-11-66-2土崎(1900)10.50.0%-14.0%
公/商業秋田市泉字登木227番1外秋田(4500)16.20.0%-14.0%
公/住宅秋田市新屋北浜町7-9秋田(6700)8.60.0%-14.1%
公/商業秋田市山王新町1-28秋田(3200)16.70.0%-14.2%
公/住宅秋田市将軍野東2-10-16土崎(2000)9.80.0%-14.7%
公/商業秋田市外旭川字小谷地30番1外秋田(6300)13.50.0%-14.8%
公/住宅秋田市土崎港相染町字大谷地17番11外上飯島(1000)8.40.0%-15.1%
公/商業秋田市仁井田本町5-8-28羽後牛島(2900)10.80.0%-15.1%
公/住宅秋田市広面字昼寝7番11外秋田(1800)9.40.0%-16.0%
公/商業秋田市大町3-4-18秋田(1400)17.80.0%-16.1%
公/商業秋田市大町3-2-41秋田(1300)200.0%-16.2%
公/商業秋田市新屋大川町14-28新屋(1200)10.20.0%-16.7%
公/住宅秋田市寺内児桜2-5-8秋田(5400)10.50.0%-17.1%
公/住宅秋田市新藤田字中山台54番30秋田(3100)8.50.0%-17.4%
公/住宅秋田市下北手松崎字大巻26番206秋田(4100)8.30.0%-18.8%
公/住宅秋田市茨島6-19-4羽後牛島(1800)9.50.0%-19.6%
公/商業秋田市卸町3-5-2羽後牛島(1000)6.80.0%-19.8%
公/商業秋田市山王臨海町2-10秋田(4500)11.80.0%-21.9%
公/工業秋田市御所野湯本5-1-2四ツ小屋(3400)20.0%-24.4%
公/工業秋田市新屋鳥木町1-35新屋(1400)3.30.0%-27.5%
公/工業秋田市土崎港相染町字浜ナシ山6番29土崎(2100)2.40.0%-33.0%
公/住宅秋田市広面字二ツ屋63番5秋田(1400)13.30.0%
公/住宅秋田市外旭川字鳥谷場241番1秋田(6000)12.50.0%
公/住宅秋田市新屋勝平町8-27秋田(5900)8.60.0%
公/住宅秋田市仁井田福島1-14-16羽後牛島(1600)11.50.0%
公/住宅秋田市土崎港相染町字沼端40番上飯島(1500)1.60.0%
公/商業秋田市千秋矢留町1-14秋田(1400)18.80.0%
公/商業秋田市御所野地蔵田2-1-5四ツ小屋(1700)14.70.0%
公/工業秋田市御所野湯本2-1-2四ツ小屋(3000)4.10.0%
公/住宅秋田市寺内後城10-32土崎(2500)8.6-0.8%-19.4%
公/工業秋田市向浜1-1-3秋田(6500)1.5-1.1%-26.9%
公/商業秋田市河辺北野田高屋字黒沼下堤下46番10外和田(400)5.7-1.1%-18.3%
公/住宅秋田市仁井田字大野154番2羽後牛島(2300)5.1-1.3%-21.6%
公/住宅秋田市河辺赤平字田中91番大張野(2800)1.4-1.6%-17.3%
公/住宅秋田市下新城中野字街道端西41番外追分(1400)4-1.6%-26.1%
公/住宅秋田市河辺松渕字川原田家ノ後1番28和田(1200)3.7-1.8%-26.9%
公/住宅秋田市雄和椿川字前椿岱44番54四ツ小屋(5600)3.5-1.9%-27.5%
公/住宅秋田市雄和種沢字潜龍寺前130番四ツ小屋(14000)1.3-2.0%-21.2%
公/住宅秋田市金足追分字海老穴76番3追分(1600)4.6-2.1%-26.0%
公/住宅秋田市太平八田字八田176番3秋田(6000)2.2-2.2%-26.8%
公/住宅秋田市豊岩小山字狐森38番新屋(7800)1.9-2.3%-18.9%
公/住宅秋田市金足堀内字堀内86番追分(4000)1.7-2.3%-23.7%
公/商業秋田市雄和妙法字上大部133番1四ツ小屋(8900)4.1-2.4%
公/住宅秋田市太平黒沢字野崎74番1秋田(11000)1.6-2.4%-24.2%
公/住宅秋田市四ツ小屋字笹葉335番1四ツ小屋(500)3-2.5%-25.0%
公/住宅秋田市浜田字滝ノ下142番1新屋(3200)3.8-2.5%-24.4%
公/住宅秋田市下北手柳館字前田面121番4秋田(3900)3.5-2.8%-29.7%
公/商業秋田市大町5-1-10秋田(1500)18.6-3.1%-18.0%
公/商業秋田市寺内後城21-30土崎(2300)6.2-3.1%-27.2%
基/住宅秋田市(秋田駅東第3地区19街区8)秋田(550)2411.7%
基/住宅秋田市泉北2-9-22秋田(3900)21.510.2%
基/住宅秋田市東通5-12-8秋田(1100)21.79.7%
基/住宅秋田市保戸野千代田町10-30秋田(2900)21.78.2%
基/住宅秋田市保戸野中町2-10秋田(1900)22.57.9%
基/住宅秋田市八橋大畑2-9-11秋田(4400)18.23.8%
基/商業秋田市八橋新川向1-33秋田(3000)21.53.0%
基/住宅秋田市山王6-19-25秋田(3100)18.6-1.2%
基/住宅秋田市外旭川字三千刈77番4秋田(5000)13.7-4.2%
基/住宅秋田市保戸野八丁7-33秋田(2400)15.4-5.1%
基/商業秋田市川元開和町4-11秋田(2600)17.5-5.4%
基/商業秋田市千秋久保田町3-23秋田(350)33.7-5.6%
基/商業秋田市東通仲町2-11秋田(400)21.5-5.7%
基/住宅秋田市楢山南中町3-40秋田(2000)13.5-6.4%
基/住宅秋田市桜4-6-9秋田(3000)10.9-6.5%
基/商業秋田市山王6-1-13秋田(3100)18.4-6.5%
基/住宅秋田市泉一ノ坪19-5秋田(3700)12-7.6%
基/商業秋田市手形山崎町10-58秋田(1200)17.6-7.8%
基/住宅秋田市寺内堂ノ沢1-8-15秋田(5000)12.6-8.0%
基/商業秋田市山王1-11-18秋田(2800)17.7-8.2%
基/住宅秋田市茨島2-6-7羽後牛島(1500)12.3-8.4%
基/住宅秋田市新屋田尻沢西町6-7新屋(1000)6.9-8.7%
基/商業秋田市広面字蓮沼79番1外秋田(2700)17.1-9.0%
基/住宅秋田市将軍野南1-14-32土崎(2300)12.6-9.0%
基/商業秋田市卸町2-3-1秋田(3100)17.6-9.5%
基/住宅秋田市牛島東5-9-10羽後牛島(1000)12-9.7%
基/住宅秋田市土崎港北2-9-7土崎(950)10.5-10.5%
基/商業秋田市東通3-1-6秋田(1000)23-10.5%
基/住宅秋田市新屋日吉町39-10新屋(1200)8.5-10.7%
基/商業秋田市土崎港中央1-6-16土崎(1200)12.8-10.8%
基/住宅秋田市御野場4-7-16羽後牛島(3500)11.6-10.9%
基/住宅秋田市新屋松美ガ丘北町3-22秋田(5400)10.5-10.9%
基/商業秋田市山王2-1-53秋田(2400)21.1-11.1%
基/住宅秋田市大住1-3-26羽後牛島(700)11.5-11.2%
基/住宅秋田市土崎港中央4-1-75土崎(950)11.2-11.3%
基/商業秋田市牛島東3-1-10羽後牛島(600)11.8-11.4%
基/住宅秋田市新屋朝日町7-5秋田(5000)11-11.5%
基/住宅秋田市仁井田目長田1-5-21羽後牛島(3200)8.8-11.6%
基/商業秋田市南通みその町1-5秋田(1100)19.5-11.9%
基/商業秋田市土崎港東1-2-8土崎(1600)13.2-12.3%
基/住宅秋田市土崎港相染町字中谷地9番38土崎(1700)9.1-12.3%
基/住宅秋田市飯島道東2-19-5上飯島(550)7.4-12.5%
基/住宅秋田市濁川字三升作1番27秋田(4300)9.9-12.5%
基/商業秋田市中通4-2-4秋田(550)25.4-12.6%
基/商業秋田市仁井田本町4-8-27羽後牛島(2200)12.2-13.3%
基/商業秋田市大町3-2-41秋田(1300)20-13.8%
基/住宅秋田市飯島美砂町4-8上飯島(750)8.5-14.9%
基/商業秋田市土崎港北7-5-21土崎(2000)10-15.4%
基/商業秋田市大町2-2-3秋田(1200)23.3-16.6%
基/住宅秋田市下新城長岡字毛無谷地194番25追分(550)5.4-18.3%
基/商業秋田市下新城中野字琵琶沼399番追分(1400)7.2-19.3%
基/住宅秋田市外旭川字南沢82番5土崎(4000)2.3-21.6%
基/住宅秋田市上北手小山田字桜田167番外秋田(6300)2-21.7%
基/住宅秋田市下浜羽川字横長根32番18下浜(190)2.2-22.7%
基/住宅秋田市河辺和田字上中野400番7和田(500)5.5-22.8%
基/工業秋田市川尻町字大川反170番28外秋田(4500)3.9-23.2%
基/住宅秋田市雄和芝野新田字中台65番1四ツ小屋(3500)1.8-23.9%
基/工業秋田市寺内字大小路207番54秋田(6400)3.2-24.0%
基/住宅秋田市河辺戸島字本町34番6外和田(2600)3.2-25.4%
基/住宅秋田市河辺岩見字鍛治屋敷91番4外大張野(6500)1.5-26.2%
基/住宅秋田市添川字湯沢46番1秋田(5600)2.8-28.0%
基/商業秋田市雄和新波字竹ノ花10番5外四ツ小屋(20000)1.9-28.1%
基/住宅秋田市新屋前野町32番新屋(1100)2
公/商業秋田市土崎港中央1-14-11土崎(1000)11.3
公/商業秋田市東通仲町3-32秋田(300)24.6

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「わたしの(気になっている)不動産の価格は、今後はこうなっていきそうだ」とザックリ予測できるように解説をしていきます。

 

すごく不思議に思うんですが、新聞や雑誌、ニュースなどの不動産の特集を見ると、

「高層マンションが人気で盛り上がってます!」

「郊外の限界ニュータウンがヤバイです!!」

というような、とても極端な話題が多いと思いませんか?

 

ほとんどの人は、そんなところに住んでもいないし、もっと身近なエリアの現実的な情報が欲しいはずなのに、そういった情報はほとんど見当たりませんよね。

 

そのため、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、きちんと納得した上で取引したいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区の公示地価と基準地価について、これまで調べてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去8年間の秋田市の土地価格の動き

秋田市の住宅地は、アベノミクス以降の8年間で13.6%下落しました。

また、今年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地は前年比で横ばい商業地では0.1%のマイナスでした。

ほぼ横ばいであり、ほとんど影響はなかったと言えますね。

 

秋田市の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

全域で下落していますが、秋田駅に近い東側の住宅地で一部上昇している地点があります。

繁華街のある土地価格の高い商業地では、大きく価格が下落していますが、駅の反対側の住宅地では、ロードサイドのお店が増えたり、土地価格の割安感もあって上昇しているようです。

 

このような現象は、人口規模が同じぐらいの弘前市や釧路市などでも起こっています。

 

なぜ、秋田市はこれほど下げているのか?

その理由は大きく2つあります。

 

①公共事業の減少で土地価格が下落した

1つは、公共事業の減少です。

秋田県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

 

秋田県の公共事業は、この20年で2分の1に減少

秋田県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

1993年には、御所野ニュータウンにイオンモール秋田ができましたが、中心部からかなり離れた郊外にありますよね。

 

この頃から、車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなってきたわけです。

 

②人口が減って、家を買う人が減った

2つ目が、人口の減少です。

秋田市では、2013〜20年の7年間で、約1.3万人も減っているのです。

 

秋田市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、家を購入する中心年代である30〜40代人口も、この7年間で約7,000人も減っていました。

大学進学を機に、東京や仙台へ引っ越して、そのまま戻らない人が増えているのでしょう。

 

秋田市の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

しかも、少子高齢化が進んでいるため、亡くなられた方の空き家も増えますから、市内の空き家も2万戸以上もあります。

 

秋田市の空き家率は、13.2%

秋田市の空き家率

(参考:国土交通省 「住宅地・土地統計調査」)

 

このように、郊外で家を建てやすくなって、しかも人口減少で空き家も増えているため、秋田市全体として土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

 

3、これからどうなるのか?

秋田市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

 

1930年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。

当時の反省から財政法では原則禁止されている。

(参考:「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」 日銀議事録詳報」)

 

このような危なっかしい政策を10年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

 

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

銀行が潰れれば、経済が大混乱になりますので、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、あまり目立たないように止めようとしているようです。

というのも、日銀の国債を買い占めるペースが、2018年頃から徐々に減ってきているからです。

 

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

日銀の国債買入れ比率

(参考:財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会(参考資料2)」)

 

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間1〜10年の国債(赤色の線)で約60%程度、期間10年超の国債(灰色の線)で8.7%にまで下がっています。

 

また、今年の3月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、9割の人が「上昇する」と回答しています。

(参考:2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割 日銀政策修正で市場参加者」)

 

このように、地銀の倒産リスクが高まっており、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

 

ちなみに、異次元緩和が始まる前は、今よりも1%程度金利が高い水準でしたので、そのぐらいまで戻るでしょう。

2021年8月現在から数えると、あと約1年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

 

金利が1%上昇すると、不動産価格は約15%下落する

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから秋田市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した秋田市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約2.7万人減少するそうです。

この7年で1.3万人減っていますが、さらに減少ペースが加速しそうです。

 

秋田市はこれから10年で約2.7万人減る

秋田市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約1.8万人も減る見通しです。

 

秋田市の30〜40代人口は、2020→30年で約6,000人減る

秋田市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ということは、これから10年で買い手が2割以上も減るのです。

今後は、買い手が減っていくことは避けられませんので、人気の低い郊外のエリアを中心に土地価格は下がりそうですね。

 

(3)秋田駅の再開発はこれからどうなる?

秋田市ではこれまで中心街の再開発を何度もチャレンジしてきましたが、なかなかうまくいきませんでした。

 

その理由は、郊外に住んでいる人が、わざわざ駅近の商業施設まで行きたいと思わないからです。

郊外に車で行けてもっと広いショッピングモールがありますからね。

 

そこで、JR東日本は、郊外のショッピングモールと差別化をして、駅周辺に人を集める施策を始めています。

 

具体的には、

  • 駅ビルを整備して、イベントで盛り上げる
  • 自社で余っている土地でスポーツクラブや合宿所、バスケットボールの練習施設などを作る
  • 学生用のマンションの建設

などといったことをしています。

JR東が駅から街へ、秋田駅から始まるコンパクトシティーの挑戦|ニュースイッチ by 日刊工業新聞社
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ようするに、

「駅周辺の魅力を高めて、近くで暮らしたくなるように整備をすることで、駅周辺の人口が増えれば中心街も盛り上がるだろう」

ということでしょう。

 

このような動きもあって、2019年には駅西口の公示地価が、27年ぶりに上昇に転じ、今年20年も上昇しています。

新型コロナで鉄道の利用は減少していますが、ここで失敗したら、秋田市の活性化の芽は完全に潰れますので、秋田市・JR東ともに全力で推進しています。

住環境・生活環境の良さから、見直しは続くのではないかと思われます。

 

戸建てでの購入であれば、駅の東側はまだ割安感がありますので、狙い目かもしれませんね。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、秋田市の土地価格は、

  • 公共事業、人口の減少によって土地価格の下落が止まらない
  • JR東が積極的に駅前の有休土地の活用に動いているので、駅周辺に人が集まりやすくなるため、中心部では土地価格が安定する可能性がある

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

 

タウンライフ土地探し

 

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた秋田市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、秋田市内に「手形(てがた)」という地区があります。

秋田駅の東側に広がる住宅地です。

 

この手形の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:22万円/坪
  • 実際の取引価格:18〜25万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.1倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.4倍です。

 

【秋田市手形の公示地価】

秋田市手形の公示地価

  • 秋田駅から550mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 67,400円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =22万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【秋田市手形の土地取引(過去2年間)】

秋田市手形の土地取引

  • 秋田駅から徒歩8〜12分のエリアで、18〜25万円/坪で取引されている
  • 基準地価も実際の取引も「第2種住居地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような現象は、残念ながら全国で見られます。

と言うのも、不動産の取引情報には個人情報(住所から個人が特定できてしまいます)が含まれるため、自社の取引情報しか分からないからです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

では、どうすれば、あなたの不動産を高く売ってくれる会社を探せるのでしょうか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。

 

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