秋田市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons 掬茶, 奥羽本線・羽越本線・秋田新幹線 秋田駅、フォンテAKITA7階より撮影）

この記事では秋田市の

の３点について解説しています。

１、秋田市の公示地価、基準地価：上昇率ランキング

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

２、過去７年間の秋田市の土地価格の動き

この７年間で秋田市の土地価格を見ると、秋田県の平均が１７.６％下落したのに対して、マイナス１３.５％とこの２〜３年は横ばいへと改善していました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

全域で下落していますが、秋田駅に近い東側の住宅地で一部上昇している地点があります。

繁華街のある土地価格の高い商業地では、大きく価格が下落していますが、駅の反対側の住宅地では、ロードサイドのお店が増えたり、土地価格の割安感もあって上昇しているようです。

このような現象は、人口規模が同じぐらいの弘前市や釧路市などでも起こっています。

そもそも、今回の不動産バブルと言われる理由とは？

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

なぜ、秋田市はこれほど下げているのか？

ですが、秋田市はこの追い風を生かせず、大きく下げています。

その理由は大きく２つあります。

①公共事業の減少で土地価格が下落した

１つは、公共事業の減少です。

秋田県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

秋田県の公共事業は、この２０年で２分の１に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

１９９３年には、御所野ニュータウンにイオンモール秋田ができましたが、中心部からかなり離れた郊外にありますよね。

この頃から、車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなってきたわけです。

②人口が減って、家を買う人が減った

２つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である２０〜４０代人口は、1996年ごろにすでにピークを打ち、減り続けています。

この１０年だけでも67,000人も減少しているのです。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

ご覧の通り、２０〜４０代人口の減少とともに、家を建てる件数も減少しています。

しかも、少子高齢化が進んでいるため、亡くなられた方の空き家も増えますから、よけいに土地や家が余ってしまいます。

秋田市の空き家率は、13.2%

（参考：国土交通省　「住宅地・土地統計調査」）

ご覧のように、秋田市の空き家率は13.2%、空き家数は20,840戸と、2000年代に入ってからは、かなり家が余ってきています。

このように、郊外で家を建てやすくなって、しかも人口減少で空き家も増えているため、秋田市全体として土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、２.９％とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で５.５％まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

（参考：総務省統計局　労働力調査）

ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の１年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに２兆7,658億円と、４倍以上も使われているのです。

（参考：東洋経済「日本に｢隠れ失業者｣が山ほどいるという大問題」）

助成金の予算は、昨年６月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の６月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。

　従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

　厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

（参考：テレ朝ニュース　2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」）

この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率２％で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

（参考：NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2％の物価目標 達成困難に」）

つまり、2013〜2023年の１０年間で、

という状況になっているわけです。

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、２０１８年頃からすでに減らしてきているからです。

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

（参考：財務省　2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会（参考資料２）」）

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間１〜１０年の国債（赤色の線）で約６０％程度、期間１０年超の国債（灰色の線）で８.７％にまで下がっています。

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）これから秋田市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した秋田市の人口の見通しによると、2025年までに23,000人減少するそうです。

秋田市の人口は、2025年までに23,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

また、家を買う中心年代である２０〜４０代も、2025年までに21,000人減る見通しです。

家の買い手が今よりも２割近く減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。

秋田市の２０〜４０代人口は、2025年までに約21,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

（３）秋田駅の再開発はこれからどうなる？

秋田市ではこれまで中心街の再開発を何度もチャレンジしてきましたが、なかなかうまくいきませんでした。

その理由は、郊外に住んでいる人が、わざわざ駅近の商業施設まで行きたいと思わないからです。

郊外に車で行けてもっと広いショッピングモールがありますからね。

そこで、JR東日本は、郊外のショッピングモールと差別化をして、駅周辺に人を集める施策を始めています。

具体的には、

などといったことをしています。

ＪＲ東が駅から街へ、秋田駅から始まるコンパクトシティーの挑戦｜ニュースイッチ by 日刊工業新聞社

こちらは、ＪＲ東が駅から街へ、秋田駅から始まるコンパクトシティーの挑戦のページです。日刊工業新聞社のニュースをはじめとするコンテンツを､もっと新鮮に､親しみやすくお届けするサイトです。

newswitch.jp

ようするに、

「駅周辺の魅力を高めて、近くで暮らしたくなるように整備をすることで、駅周辺の人口が増えれば中心街も盛り上がるだろう」

ということでしょう。

このような動きもあって、2019年には駅西口の公示地価が、27年ぶりに上昇に転じ、今年20年も上昇しています。

新型コロナで鉄道の利用は減少していますが、ここで失敗したら、秋田市の活性化の芽は完全に潰れますので、秋田市・JR東ともに全力で推進しています。

住環境・生活環境の良さから、見直しは続くのではないかと思われます。

戸建てでの購入であれば、駅の東側はまだ割安感がありますので、狙い目かもしれませんね。

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、秋田市の土地価格は、

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた秋田市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、秋田市内に「手形（てがた）」という地区があります。

秋田駅の東側に広がる住宅地です。

この手形の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約０.８〜１.１倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約１.４倍です。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

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