（画像出典：wikimedia commons 掬茶, 奥羽本線・羽越本線・秋田新幹線 秋田駅、フォンテAKITA7階より撮影）
この記事では秋田市の
- 公示地価、基準地価
- この９年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。（※1）
１、秋田市の公示地価、基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2022.1.1現在）
*基：基準地価（2022.7.1現在）2022年9月 更新
*2013年比：土地が上昇し始めたアベノミクス以降の上昇（下落）率
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2013年比 |
|---|---|---|---|---|
| 基）秋田市八橋新川向９１番４外 | 秋田（3000） | 23.3 | 4.0% | 11.4% |
| 基）秋田市手形字西谷地２１０番２ | 秋田（550） | 25.9 | 4.0% | 20.2% |
| 基）秋田市東通５丁目１２番５ | 秋田（1100） | 23.4 | 4.0% | 17.8% |
| 基）秋田市保戸野千代田町４７２番 | 秋田（2900） | 23.1 | 3.2% | 15.1% |
| 基）秋田市保戸野中町５１６番２ | 秋田（1900） | 23.7 | 3.0% | 13.4% |
| 基）秋田市泉北２丁目１０９番１外 | 泉外旭川（700） | 22.8 | 3.0% | 16.9% |
| 基）秋田市千秋久保田町３番３７外 | 秋田（350） | 34.7 | 2.9% | -2.8% |
| 基）秋田市手形山崎町２７６番１外 | 秋田（1200） | 18.5 | 2.8% | -3.1% |
| 基）秋田市山王６丁目２９６番 | 秋田（3100） | 19.5 | 2.6% | 3.5% |
| 基）秋田市八橋大畑２丁目８３番３ | 秋田（4400） | 19.1 | 2.5% | 8.8% |
| 基）秋田市仁井田本町４丁目２４８番５ | 羽後牛島（2200） | 12.5 | 2.4% | -11.2% |
| 基）秋田市卸町２丁目１６７番１ | 秋田（3100） | 18 | 2.3% | -7.5% |
| 基）秋田市外旭川字三千刈７７番４ | 泉外旭川（1400） | 14.2 | 2.1% | -0.9% |
| 基）秋田市東通仲町２１番 | 秋田（400） | 22.1 | 2.1% | -2.8% |
| 基）秋田市寺内堂ノ沢１丁目１８５番６ | 秋田（5000） | 12.9 | 2.1% | -6.0% |
| 基）秋田市将軍野南１丁目７４番２７ | 土崎（2300） | 12.9 | 2.1% | -7.1% |
| 基）秋田市土崎港中央４丁目２５番１１ | 土崎（950） | 11.4 | 2.1% | -9.4% |
| 基）秋田市寺内字大小路２０７番５４ | 秋田（6400） | 3.3 | 2.0% | -22.5% |
| 基）秋田市大住１丁目１５９番７９ | 羽後牛島（700） | 11.7 | 2.0% | -9.4% |
| 基）秋田市東通３丁目１番５外 | 秋田（1000） | 23.7 | 2.0% | -8.1% |
| 基）秋田市御野場４丁目５０番２０２ | 羽後牛島（3500） | 11.9 | 2.0% | -9.1% |
| 基）秋田市泉一ノ坪１０９番２ | 泉外旭川（950） | 12.4 | 1.9% | -5.1% |
| 基）秋田市川元開和町２３４番１ | 秋田（2600） | 18 | 1.9% | -2.7% |
| 基）秋田市川尻町字大川反１７０番２８外 | 秋田（4500） | 4 | 1.7% | -21.3% |
| 基）秋田市桜４丁目４５番５０ | 秋田（3000） | 11.1 | 1.5% | -5.1% |
| 基）秋田市仁井田目長田１丁目１１１番２ | 羽後牛島（3200） | 8.9 | 1.5% | -10.3% |
| 基）秋田市牛島東５丁目３６番３ | 羽後牛島（1000） | 12.2 | 1.4% | -8.4% |
| 基）秋田市新屋松美ガ丘北町７７２番 | 秋田（5400） | 10.6 | 1.3% | -9.8% |
| 基）秋田市山王６丁目４６番外 | 秋田（3100） | 18.6 | 1.3% | -5.4% |
| 基）秋田市新屋朝日町１２６１番 | 秋田（5000） | 11.1 | 1.2% | -10.4% |
| 基）秋田市土崎港相染町字中谷地９番３８ | 土崎（1700） | 9.2 | 1.1% | -11.4% |
| 基）秋田市土崎港北２丁目９番２ | 土崎（950） | 10.6 | 0.9% | -9.6% |
| 基）秋田市茨島２丁目１７番７ | 羽後牛島（1500） | 12.4 | 0.8% | -7.6% |
| 基）秋田市山王２丁目２０７番１外 | 秋田（2400） | 21.3 | 0.8% | -10.4% |
| 基）秋田市保戸野八丁８３６番 | 秋田（2400） | 15.5 | 0.6% | -4.5% |
| 基）秋田市新屋日吉町９５９番 | 新屋（1200） | 8.6 | 0.4% | -10.0% |
| 基）秋田市楢山南中町１２番 | 秋田（2000） | 13.5 | 0.0% | -6.4% |
| 基）秋田市新屋田尻沢西町３２３番 | 新屋（1000） | 6.9 | 0.0% | -8.7% |
| 基）秋田市広面字蓮沼７９番１外 | 秋田（2700） | 17.1 | 0.0% | -9.0% |
| 基）秋田市土崎港中央１丁目２５番 | 土崎（1200） | 12.8 | 0.0% | -11.2% |
| 基）秋田市南通みその町８番 | 秋田（1100） | 19.5 | 0.0% | -11.9% |
| 基）秋田市牛島東３丁目１７０番５ | 羽後牛島（600） | 11.7 | 0.0% | -12.1% |
| 基）秋田市土崎港東１丁目３７番２ | 土崎（1600） | 13.2 | 0.0% | -12.3% |
| 基）秋田市濁川字三升作１番２７ | 秋田（4300） | 9.9 | 0.0% | -12.5% |
| 基）秋田市中通４丁目３１４番 | 秋田（550） | 25.4 | 0.0% | -12.6% |
| 基）秋田市飯島道東２丁目１７４番１６ | 上飯島（550） | 7.4 | 0.0% | -12.9% |
| 基）秋田市大町３丁目１０７番外 | 秋田（1300） | 20 | 0.0% | -13.8% |
| 基）秋田市飯島美砂町１６番３６１ | 上飯島（750） | 8.5 | 0.0% | -15.2% |
| 基）秋田市土崎港北７丁目８６番１１２外 | 土崎（2000） | 10 | 0.0% | -15.4% |
| 基）秋田市大町２丁目１１５番外 | 秋田（1200） | 23.2 | 0.0% | -16.8% |
| 基）秋田市下新城長岡字毛無谷地１９４番２５ | 追分（550） | 5.4 | 0.0% | -18.8% |
| 基）秋田市下新城中野字琵琶沼３９９番 | 追分（1400） | 7.2 | 0.0% | -19.3% |
| 基）秋田市新屋前野町３２番 | 新屋（1100） | 2 | 0.0% | |
| 基）秋田市河辺和田字上中野４００番７ | 和田（500） | 5.4 | -0.6% | -24.2% |
| 基）秋田市山王１丁目４２番外 | 秋田（2800） | 17.3 | -1.1% | -10.4% |
| 基）秋田市外旭川字南沢８２番５ | 秋田（6200） | 2.2 | -1.2% | -24.4% |
| 基）秋田市河辺戸島字本町３４番６外 | 和田（2600） | 3.1 | -1.6% | -28.1% |
| 基）秋田市河辺岩見字鍛治屋敷９１番４外 | 大張野（6500） | 1.4 | -1.6% | -29.0% |
| 基）秋田市上北手小山田字桜田１６７番外 | 秋田（6300） | 1.9 | -1.7% | -25.0% |
| 基）秋田市雄和新波字竹ノ花１０番５外 | 四ツ小屋（20000） | 1.8 | -1.8% | -31.3% |
| 基）秋田市添川字湯沢４６番１ | 秋田（5600） | 2.7 | -1.8% | -30.9% |
| 基）秋田市雄和芝野新田字中台６５番１ | 四ツ小屋（3500） | 1.7 | -1.9% | -26.8% |
| 基）秋田市下浜羽川字横長根３２番１８ | 下浜（190） | 2.1 | -2.3% | -26.2% |
| 公）秋田市手形字十七流１０６番５ | 秋田（950） | 21.7 | 4.6% | 11.7% |
| 公）秋田市千秋久保田町３番７７ | 秋田（450） | 24.3 | 3.8% | |
| 公）秋田市東通５丁目１２番５ | 秋田（1100） | 22.8 | 3.6% | 12.7% |
| 公）秋田市泉中央５丁目６１番１外 | 泉外旭川（850） | 22.2 | 3.5% | 10.0% |
| 公）秋田市八橋本町３丁目４５１番２ | 秋田（3100） | 20.8 | 3.1% | 9.2% |
| 公）秋田市八橋三和町１２３番１ | 秋田（3700） | 19.9 | 3.1% | |
| 公）秋田市山王中島町１７５番外 | 秋田（3700） | 18.5 | 2.9% | 2.4% |
| 公）秋田市手形休下町１０２番１１ | 秋田（1300） | 16.8 | 2.4% | -0.2% |
| 公）秋田市保戸野中町５１６番２ | 秋田（1900） | 23.2 | 2.2% | 9.7% |
| 公）秋田市広面字碇６８番４ | 秋田（2000） | 15.2 | 2.0% | -1.7% |
| 公）秋田市南通築地２７２番２ | 秋田（1200） | 18.2 | 1.8% | -3.5% |
| 公）秋田市広面字糠塚１７番３ | 秋田（3200） | 14.7 | 1.8% | -2.4% |
| 公）秋田市外旭川八幡田２丁目５８２番１６ | 泉外旭川（1300） | 13.4 | 1.8% | -3.3% |
| 公）秋田市御所野湯本５丁目１番２外 | 四ツ小屋（3400） | 2.1 | 1.6% | -23.2% |
| 公）秋田市御所野湯本２丁目１番２外 | 四ツ小屋（3000） | 4.2 | 1.6% | |
| 公）秋田市広面字樋ノ沖１００番４外 | 秋田（1900） | 21.5 | 1.6% | -8.1% |
| 公）秋田市川尻総社町６８番 | 秋田（3100） | 17.5 | 1.5% | -4.8% |
| 公）秋田市川元開和町１３３番２ | 秋田（2800） | 17.7 | 1.5% | |
| 公）秋田市川尻御休町２３０番２外 | 秋田（4200） | 15.8 | 1.5% | -13.2% |
| 公）秋田市東通仲町４５３番 | 秋田（300） | 24.9 | 1.5% | |
| 公）秋田市山王３丁目８８番１外 | 秋田（2400） | 17.5 | 1.1% | -13.0% |
| 公）秋田市新屋北浜町１７８番１２６ | 秋田（6700） | 8.7 | 1.1% | -13.1% |
| 公）秋田市御所野元町２丁目８番５ | 四ツ小屋（2700） | 11.8 | 1.1% | -7.3% |
| 公）秋田市土崎港相染町字浜ナシ山６番２９ | 土崎（2100） | 2.4 | 1.1% | -32.3% |
| 公）秋田市卸町５丁目７１番１６外 | 羽後牛島（1200） | 11.9 | 0.8% | -9.3% |
| 公）秋田市牛島東５丁目３６番３ | 羽後牛島（1000） | 12.1 | 0.8% | -10.9% |
| 公）秋田市楢山川口境６１番３１５ | 秋田（2800） | 13.8 | 0.7% | -9.1% |
| 公）秋田市千秋中島町４４８番７外 | 秋田（2000） | 16.3 | 0.6% | -9.4% |
| 公）秋田市仁井田福島１丁目１２９番３ | 羽後牛島（1600） | 11.6 | 0.6% | |
| 公）秋田市仁井田新田２丁目３３２番６外 | 羽後牛島（2700） | 11.8 | 0.6% | -10.5% |
| 公）秋田市広面字二ツ屋６３番５ | 秋田（1400） | 13.4 | 0.5% | |
| 公）秋田市楢山愛宕下３７番１ | 秋田（1800） | 13.5 | 0.2% | -10.5% |
| 公）秋田市川尻上野町３２９番３ | 秋田（3800） | 13.9 | 0.2% | -13.4% |
| 公）秋田市飯島新町３丁目７９番２３ | 土崎（2000） | 10 | 0.0% | -8.2% |
| 公）秋田市中通２丁目２３６番２ | 秋田（600） | 27.4 | 0.0% | -9.6% |
| 公）秋田市中通２丁目３５番 | 秋田（150） | 56.1 | 0.0% | -10.1% |
| 公）秋田市将軍野南１丁目７４番２７ | 土崎（2300） | 12.6 | 0.0% | -10.7% |
| 公）秋田市桜ガ丘２丁目５番６外 | 秋田（3700） | 10 | 0.0% | -11.2% |
| 公）秋田市手形田中３６８番６ | 秋田（2200） | 10.8 | 0.0% | -12.4% |
| 公）秋田市牛島南２丁目８２番３ | 羽後牛島（1800） | 10.5 | 0.0% | -12.4% |
| 公）秋田市中通６丁目２２７番９ | 秋田（1000） | 19.4 | 0.0% | -12.6% |
| 公）秋田市千秋北の丸２番７７ | 秋田（1200） | 12.1 | 0.0% | -12.6% |
| 公）秋田市新屋大川町２２２番１１７ | 新屋（650） | 9.3 | 0.0% | -13.2% |
| 公）秋田市横森４丁目４５７番 | 秋田（2600） | 9.1 | 0.0% | -13.2% |
| 公）秋田市新屋栗田町４４７番 | 新屋（1900） | 8.5 | 0.0% | -14.0% |
| 公）秋田市泉字登木２２７番１外 | 泉外旭川（970） | 16.2 | 0.0% | -14.0% |
| 公）秋田市山王新町２番 | 秋田（3200） | 16.7 | 0.0% | -14.2% |
| 公）秋田市将軍野東２丁目２４番７ | 土崎（2000） | 9.8 | 0.0% | -14.7% |
| 公）秋田市外旭川字小谷地３０番１外 | 秋田（6300） | 13.5 | 0.0% | -14.8% |
| 公）秋田市土崎港相染町字大谷地１７番１１外 | 上飯島（1000） | 8.4 | 0.0% | -15.1% |
| 公）秋田市仁井田本町５丁目５１１番１ | 羽後牛島（2900） | 10.8 | 0.0% | -15.1% |
| 公）秋田市広面字昼寝７番１１外 | 秋田（1800） | 9.4 | 0.0% | -16.0% |
| 公）秋田市大町３丁目２２１番外 | 秋田（1400） | 17.8 | 0.0% | -16.1% |
| 公）秋田市大町３丁目１０７番外 | 秋田（1300） | 20 | 0.0% | -16.2% |
| 公）秋田市新屋大川町３４２番 | 新屋（1200） | 10.2 | 0.0% | -16.7% |
| 公）秋田市寺内児桜２丁目２３７番２７ | 秋田（5400） | 10.5 | 0.0% | -17.1% |
| 公）秋田市新藤田字中山台５４番３０ | 秋田（3100） | 8.5 | 0.0% | -17.4% |
| 公）秋田市下北手松崎字大巻２６番２０６ | 秋田（4100） | 8.3 | 0.0% | -18.8% |
| 公）秋田市茨島６丁目１３８番６ | 羽後牛島（1800） | 9.5 | 0.0% | -19.6% |
| 公）秋田市卸町３丁目１８１番２ | 羽後牛島（1000） | 6.8 | 0.0% | -19.8% |
| 公）秋田市山王臨海町４１番外 | 秋田（4500） | 11.8 | 0.0% | -21.9% |
| 公）秋田市仁井田字大野１５４番２ | 羽後牛島（2300） | 5.1 | 0.0% | -22.6% |
| 公）秋田市新屋鳥木町３５０番１９ | 新屋（1400） | 3.3 | 0.0% | -27.5% |
| 公）秋田市外旭川字鳥谷場２４１番１ | 秋田（6000） | 12.5 | 0.0% | |
| 公）秋田市新屋勝平町２８６番１５４ | 秋田（5900） | 8.6 | 0.0% | |
| 公）秋田市土崎港相染町字沼端４０番 | 上飯島（1500） | 1.6 | 0.0% | |
| 公）秋田市千秋矢留町１番３５ | 秋田（1400） | 18.8 | 0.0% | |
| 公）秋田市御所野地蔵田２丁目１番５ | 四ツ小屋（1700） | 14.7 | 0.0% | |
| 公）秋田市中通４丁目２５１番 | 秋田（400） | 20.1 | -0.2% | -12.2% |
| 公）秋田市向浜１丁目１番５９外 | 秋田（6500） | 1.5 | -0.2% | -27.8% |
| 公）秋田市寺内後城９８番２ | 土崎（2500） | 8.5 | -0.4% | -20.3% |
| 公）秋田市保戸野通町６３番１外 | 秋田（1500） | 20.2 | -0.8% | -14.0% |
| 公）秋田市土崎港中央１丁目１２５番１ | 土崎（1000） | 11.2 | -0.9% | |
| 公）秋田市河辺北野田高屋字黒沼下堤下４６番１０外 | 和田（400） | 5.6 | -1.2% | -20.2% |
| 公）秋田市河辺赤平字田中９１番 | 大張野（2800） | 1.4 | -1.2% | -19.6% |
| 公）秋田市金足追分字海老穴７６番３ | 追分（1600） | 4.5 | -1.4% | -28.6% |
| 公）秋田市下新城中野字街道端西４１番外 | 追分（1400） | 3.9 | -1.7% | -28.5% |
| 公）秋田市金足堀内字堀内８６番 | 追分（4000） | 1.7 | -1.7% | -26.8% |
| 公）秋田市浜田字滝ノ下１４２番１ | 新屋（3200） | 3.7 | -1.7% | -27.6% |
| 公）秋田市雄和種沢字潜龍寺前１３０番 | 四ツ小屋（14000） | 1.3 | -1.7% | -24.0% |
| 公）秋田市豊岩小山字狐森３８番 | 新屋（7800） | 1.8 | -1.8% | -22.1% |
| 公）秋田市河辺松渕字川原田家ノ後１番２８ | 和田（1200） | 3.6 | -1.8% | -29.5% |
| 公）秋田市太平黒沢字野崎７４番１ | 秋田（11000） | 1.6 | -1.8% | -27.4% |
| 公）秋田市雄和椿川字前椿岱４４番５４ | 四ツ小屋（5600） | 3.4 | -1.9% | -30.2% |
| 公）秋田市下北手柳館字前田面１２１番４ | 秋田（3900） | 3.4 | -1.9% | -32.9% |
| 公）秋田市四ツ小屋字笹葉３３５番１ | 四ツ小屋（500） | 2.9 | -2.2% | -28.5% |
| 公）秋田市雄和妙法字上大部１３３番１ | 四ツ小屋（8900） | 4 | -2.4% | |
| 公）秋田市太平八田字八田１７６番３ | 秋田（6000） | 2.2 | -2.5% | -30.2% |
| 公）秋田市寺内後城５７番１２外 | 土崎（2300） | 6 | -2.7% | -31.3% |
| 公）秋田市大町５丁目１７番１ | 秋田（1500） | 18.1 | -3.0% | -23.0% |
| 公）秋田市手形山北町１０番１０９ | 秋田（3100） | 12.1 |
途中ですが、この記事の目的を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、
- あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？
- 今が買い時（売り時）なのか？
- まだ待つとしたら、これから気をつけるべきポイントは何か？
がわかるように、詳しく解説していきたいと思っています。
とても不思議に思うんですが、不動産の売買は、「一生に一度あるかどうか」「数千万円〜億円単位の取引」であるにも関わらず、とても情報が少ないと思いませんか？
例えば、今年の３月に公示地価の発表がされましたが、都道府県単位の解説はあっても、市区町村ごとの細かい解説って、ほとんどないんですよね。
新聞やテレビ、ネットニュースを見ても、「○○県は〜％上がりました。１番上がった地域は〜でした。原因は〜」と言ったレベルで、あなたの住んでいるところも当てはまるのか？が分からないじゃないですか？
なので、このような記事を作っています。
これまで約５万地点の公示地価・基準地価の動きを調べながら、500以上の都道府県、市区町村の記事を作ってきました。
その経験から言うと、不動産価格が上昇、または下落してきた理由は、それほど難しいことはありませんでした。
ですから、ちょっと記事が長く感じるかもしれませんが、最後まで読み進めれば、きっと「ご自分の（気になる）不動産が、どうなっていきそうか？」を理解いただけるでしょう。
それでは参りましょう。
２、秋田市の土地価格の動き
秋田市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で１３.３%下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.３%のプラス、商業地は０.１%のマイナスとなっていました。
では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？
上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。
コロナ前：2013-20年の変化率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
全域で下落していますが、秋田駅に近い東側の住宅地で一部上昇している地点があります。
繁華街のある土地価格の高い商業地では、大きく価格が下落していますが、駅の反対側の住宅地では、ロードサイドのお店が増えたり、土地価格の割安感もあって上昇しているようです。
このような現象は、人口規模が同じぐらいの弘前市や釧路市などでも起こっています。
また、新型コロナ以前は、
- 金利が約１％低下（月10.4万円の35年返済で、3,000万→3,500万円の物件が購入可能に）
- 人口が減少（８年で１.５万人減少）
といったことにより、上昇エリアが一部にとどまっていると考えられます。
コロナ後：2020-22年の変化率
変化率：赤色（5%以上）＞オレンジ色（2〜4.9%）＞緑色（0〜1.9%）＞青色（-0.1〜 -1.9％）＞紫色（-2%以下）
新型コロナ以降は、さらに上昇エリアが増えていました。
特に秋田駅に近い住宅地で大きく上昇（赤色のマーク）しているようです。反面、商業地は下落が続いています。
なぜ秋田市では、新型コロナ以降で上昇しているのか？
ですが、不思議ですよね。
新型コロナで飲食店や観光業など、いろいろな業種で売り上げに影響が出ているはずなのに、なぜ土地価格が広範囲で上がっているのでしょうか？
その理由は、おそらく市外へ引っ越す人が減っているためでしょう。
秋田市の転入超過数（引っ越してくる人 ー 出ていく人）を見てみると、コロナ前は年間500〜1,000人程度の転出超過（出ていく人の方が多い）だったのが、昨年21年はほぼゼロにまで回復していました。
年齢別に見ると、２０代以降での回復が目立ちます。
新型コロナ以降、県を超えての移動が難しくなったこともあって、県外に出ていく人が減っていることと、秋田市以外では景気の落ち込みが激しく、働く先を探して引っ越してくる人が増えたのでしょう。
その結果、住宅に対する需要が増え、土地価格の回復につながったと考えられます。
３、これからどうなるのか？
秋田市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇が止まらない
日本の不動産市場は、2013年から上昇を始めましたが、そのきっかけとなったのは、日銀による異次元緩和です。
日銀が国債や株式を大量に買ったことによって、低金利と株高が作られ、不動産価格の上昇にもつながったのです。
不動産価格が上昇を続ければ、買えなくなる人も増えそうなものです。
ですが、月々の返済額は少ないものの、金利上昇時には返済額も増える変動金利を利用する人が増えたことで、不動産の需要を押し上げてきたと言えます。
実際、変動金利の利用者は年々増加傾向にあり、令和２年は７割に達していました。
（低金利の時には）返済負担が少ない変動金利の利用者が増加
（参考：国土交通省 「令和3年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」*PDFファイル）
ところが、2022年に入ってからは、金利の上昇が始まっています。
期間21年以上のフラット３５の金利も上昇傾向にあり、22年12月分は1.65%。６年ぶりの高水準にあります。
そして昨年12月20日に、日銀の黒田総裁が記者会見を開き、１０年国債の金利目標を0.25%→0.50%に引き上げました。
（参考：日経新聞「日銀が緩和縮小、長期金利の上限0.5%に 事実上の利上げ」）
これによって、為替は１ドル137→132円台の円高に、１０年国債の金利も0.27→0.4%台にまで上がっています。
今回の金利引き上げは、物価の上昇を抑えるためのものですから、物価上昇が続く限り、さらなる利上げをする可能性があります。
そうすると、これまで安い金利だからと利用できていた変動金利が、利用しにくくなります。つまり、現在の価格で不動産を買える人が減ってしまうわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）これから秋田市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した秋田市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約２.７万人減少するそうです。
この７年で１.３万人減っていますが、さらに減少ペースが加速しそうです。
秋田市はこれから10年で約２.７万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる３０〜４０代人口は、2020→30年の10年間で約１.８万人も減る見通しです。
秋田市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ということは、これから１０年で買い手が２割以上も減るのです。
今後は、買い手が減っていくことは避けられませんので、人気の低い郊外のエリアを中心に土地価格は下がりそうですね。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、秋田市の土地価格は、
- 新型コロナ以降、県外への移動が難しくなったことで、県庁所在地で仕事がある秋田市へ引っ越す人が増え、土地価格の安定につながっている
- 今後は、金利が上昇し始めていることと、買い手となる若い世代が減っていることから、中心部の住宅地を除いて、買い手がつきにくくなっていきそう
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
未公開物件＝安い物件の可能性大
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安の物件情報を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
新型コロナ以降、土地価格が安定し始めている秋田市ですが、金利が上昇し始めていることもあって、買い手の利息負担が増えていきます。
そのため、今が高値となるエリアも多いと考えられるため、売却を検討すべきかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、秋田市内に「手形（てがた）」という地区があります。
秋田駅の東側に広がる住宅地です。
この手形の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：22万円／坪
- 実際の取引価格：１８〜２５万円／坪
と、公示地価の約０.８〜１.１倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約１.４倍です。
【秋田市手形の土地取引（過去２年間）】
- 秋田駅から徒歩８〜１２分のエリアで、１８〜２５万円／坪で取引されている
- 基準地価も実際の取引も「第２種住居地域」という用途区分
つまり、あなたの不動産はもっと高く売れる可能性があるのです。
実際、全国の各都市について調べてみても、同じ地区でもかなりの価格差で取引されていました。
*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
では、どうすれば高く売れるのか？
それは、その地域をもっとも得意とする不動産会社に依頼することです。
そんな場合に便利なのが、不動産の一括査定です。
というのも、複数の不動産会社が、各社が持っているお客さんの購入意向をもとに査定をしてくれるため、高く売れそうな会社を簡単に探すことができるからです。
ですが、査定サービスによって、参加している不動産会社が異なります。
そこで、参加企業に特徴のあるサービスを２つご紹介します。
すまいバリューなら、大手に一括で査定が可能
こちらの「すまいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に、無料で査定を依頼することができます。
そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
地域密着企業にも依頼したいなら、イエウール
すまいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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