（画像出典：wikimedia commons 掬茶, 奥羽本線・羽越本線・秋田新幹線 秋田駅、フォンテAKITA7階より撮影）
この記事では秋田市の土地価格について、
- 今いくらなのか？
- この６年間で、どこがどれだけ上昇・下落しているのか？
- 今後どうなるのか？
を解説していきます。
１、秋田市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2019.1.1現在）
*基）：基準地価（2019.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 基）秋田市（秋田駅東第３地区１９街区８） | 秋田（550） | 23.1 | 3.9% | 7.4% |
| 基）秋田市保戸野千代田町１０－３０ | 秋田（2900） | 21.2 | 3.7% | 5.6% |
| 基）秋田市東通５－１２－８ | 秋田（1100） | 20.9 | 4.6% | 5.5% |
| 基）秋田市保戸野中町２－１０ | 秋田（1900） | 21.9 | 3.7% | 5.2% |
| 基）秋田市泉北２－９－２２ | 秋田（3900） | 20.1 | 4.3% | 3.4% |
| 公）秋田市保戸野中町２－１０ | 秋田（1900） | 21.5 | 3.7% | 1.6% |
| 基）秋田市八橋大畑２－９－１１ | 秋田（4400） | 17.8 | 3.3% | 1.3% |
| 公）秋田市東通５－１２－８ | 秋田（1100） | 20.5 | 4.7% | 1.1% |
| 公）秋田市八橋本町３－１１－６ | 秋田（3100） | 19 | 3.2% | 0.0% |
| 公）秋田市手形字十七流１０６番５ | 秋田（950） | 19.3 | 4.3% | -0.7% |
| 基）秋田市八橋新川向１－３３ | 秋田（3000） | 20.7 | 4.0% | -0.8% |
| 公）秋田市泉中央５－８－３ | 秋田（3200） | 20 | 3.6% | -1.0% |
| 基）秋田市山王６－１９－２５ | 秋田（3100） | 18.3 | 1.5% | -2.5% |
| 基）秋田市外旭川字三千刈７７番４ | 秋田（5000） | 13.6 | 1.0% | -5.1% |
| 基）秋田市保戸野八丁７－３３ | 秋田（2400） | 15.4 | 0.0% | -5.1% |
| 基）秋田市東通仲町２－１１ | 秋田（400） | 21.4 | 0.6% | -6.1% |
| 公）秋田市山王中島町１３－３５ | 秋田（3700） | 17 | 2.6% | -6.2% |
| 基）秋田市川元開和町４－１１ | 秋田（2600） | 17.3 | 0.8% | -6.3% |
| 基）秋田市楢山南中町３－４０ | 秋田（2000） | 13.5 | 0.0% | -6.4% |
| 基）秋田市千秋久保田町３－２３ | 秋田（350） | 33.3 | 2.0% | -6.5% |
| 基）秋田市山王６－１－１３ | 秋田（3100） | 18.4 | 0.0% | -6.5% |
| 公）秋田市手形休下町４－５ | 秋田（1300） | 15.7 | 1.9% | -6.9% |
| 公）秋田市南通築地１２－３３ | 秋田（1200） | 17.5 | 0.0% | -7.5% |
| 基）秋田市桜４－６－９ | 秋田（3000） | 10.8 | 1.2% | -7.6% |
| 公）秋田市広面字碇６８番４ | 秋田（2000） | 14.3 | 1.9% | -7.7% |
| 基）秋田市手形山崎町１０－５８ | 秋田（1200） | 17.6 | 0.0% | -7.8% |
| 基）秋田市泉一ノ坪１９－５ | 秋田（3700） | 12 | 0.0% | -8.1% |
| 基）秋田市山王１－１１－１８ | 秋田（2800） | 17.7 | 0.0% | -8.2% |
| 公）秋田市川尻総社町４－１５ | 秋田（3100） | 16.9 | 1.4% | -8.3% |
| 公）秋田市広面字糠塚１７番３ | 秋田（3200） | 13.8 | 1.9% | -8.3% |
| 基）秋田市茨島２－６－７ | 羽後牛島（1600） | 12.3 | 0.0% | -8.4% |
| 基）秋田市寺内堂ノ沢１－８－１５ | 秋田（5000） | 12.5 | 0.0% | -8.7% |
| 基）秋田市新屋田尻沢西町６－７ | 新屋（1000） | 6.9 | 0.0% | -8.7% |
| 公）秋田市外旭川八幡田２－１８－１９ | 秋田（5000） | 12.6 | 0.8% | -8.8% |
| 基）秋田市広面字蓮沼７９番１外 | 秋田（2700） | 17.1 | 0.0% | -9.0% |
| 基）秋田市将軍野南１－１４－３２ | 土崎（2300） | 12.6 | 0.0% | -9.0% |
| 公）秋田市御所野元町２－８－５ | 四ツ小屋（2700） | 11.5 | 0.0% | -9.4% |
| 基）秋田市卸町２－３－１ | 秋田（3100） | 17.6 | 0.0% | -9.5% |
| 公）秋田市楢山川口境１５－２１ | 秋田（2800） | 13.7 | 0.0% | -9.8% |
| 基）秋田市牛島東５－９－１０ | 羽後牛島（1000） | 12 | 0.0% | -9.9% |
| 公）秋田市千秋中島町３－１７ | 秋田（2000） | 16.2 | 0.0% | -9.9% |
| 公）秋田市卸町５－４－８ | 羽後牛島（1300） | 11.8 | 0.0% | -10.0% |
| 公）秋田市飯島新町３－３－８ | 土崎（2000） | 9.8 | 1.4% | -10.3% |
| 基）秋田市土崎港北２－９－７ | 土崎（950） | 10.5 | 0.0% | -10.5% |
| 基）秋田市牛島東３－１－１０ | 羽後牛島（600） | 11.9 | -0.8% | -10.6% |
| 公）秋田市楢山愛宕下１０－３ | 秋田（1800） | 13.5 | 0.0% | -10.7% |
| 公）秋田市将軍野南１－１４－３２ | 土崎（2300） | 12.6 | 0.0% | -10.7% |
| 基）秋田市土崎港中央１－６－１６ | 土崎（1200） | 12.8 | 0.0% | -10.8% |
| 基）秋田市東通３－１－６ | 秋田（1000） | 22.9 | 0.7% | -10.9% |
| 基）秋田市新屋松美ガ丘北町３－２２ | 秋田（5400） | 10.5 | 0.0% | -10.9% |
| 基）秋田市新屋日吉町３９－１０ | 新屋（1200） | 8.5 | 0.0% | -11.1% |
| 公）秋田市中通２－１－２１ | 秋田（600） | 26.9 | 0.0% | -11.1% |
| 基）秋田市大住１－３－２６ | 羽後牛島（700） | 11.5 | 0.0% | -11.2% |
| 基）秋田市土崎港中央４－１－７５ | 土崎（950） | 11.2 | 0.0% | -11.3% |
| 基）秋田市御野場４－７－１６ | 羽後牛島（3500） | 11.6 | 0.0% | -11.4% |
| 基）秋田市山王２－１－５３ | 秋田（2400） | 21.1 | 0.6% | -11.4% |
| 基）秋田市新屋朝日町７－５ | 秋田（5000） | 11 | 0.0% | -11.5% |
| 公）秋田市広面字樋ノ沖１００番４外 | 秋田（1900） | 20.7 | 0.6% | -11.6% |
| 基）秋田市仁井田目長田１－５－２１ | 羽後牛島（3200） | 8.8 | 0.0% | -11.6% |
| 公）秋田市牛島東５－９－１０ | 羽後牛島（1000） | 12 | 0.0% | -11.9% |
| 基）秋田市南通みその町１－５ | 秋田（1100） | 19.5 | 0.0% | -11.9% |
| 公）秋田市仁井田新田２－１１－２５ | 羽後牛島（2700） | 11.6 | 0.0% | -12.0% |
| 公）秋田市桜ガ丘２－５－６ | 秋田（3700） | 9.9 | 0.0% | -12.1% |
| 基）秋田市飯島道東２－１９－５ | 上飯島（550） | 7.4 | -0.9% | -12.1% |
| 公）秋田市中通２－８－１ | 秋田（150） | 54.8 | 1.8% | -12.2% |
| 基）秋田市土崎港東１－２－８ | 土崎（1600） | 13.2 | 0.0% | -12.3% |
| 基）秋田市土崎港相染町字中谷地９番３８ | 土崎（1700） | 9.1 | 0.0% | -12.3% |
| 公）秋田市手形田中８－３０ | 秋田（2200） | 10.8 | 0.0% | -12.4% |
| 公）秋田市牛島南２－１６－１３ | 羽後牛島（1800） | 10.5 | 0.0% | -12.4% |
| 基）秋田市濁川字三升作１番２７ | 秋田（4300） | 9.9 | 0.0% | -12.5% |
| 公）秋田市千秋北の丸７－１３ | 秋田（1200） | 12.1 | 0.0% | -12.6% |
| 公）秋田市新屋大川町２７－６ | 新屋（650） | 9.3 | -0.4% | -13.2% |
| 基）秋田市仁井田本町４－８－２７ | 羽後牛島（2200） | 12.2 | 0.0% | -13.3% |
| 公）秋田市中通４－１７－３３ | 秋田（400） | 19.8 | 0.0% | -13.4% |
| 基）秋田市中通４－２－４ | 秋田（550） | 25.1 | 0.9% | -13.4% |
| 公）秋田市新屋北浜町７－９ | 秋田（6700） | 8.7 | -0.8% | -13.4% |
| 公）秋田市中通６－１－６４ | 秋田（1000） | 19.2 | 0.0% | -13.5% |
| 公）秋田市川尻上野町８－２６ | 秋田（3800） | 13.8 | 0.0% | -13.6% |
| 基）秋田市大町３－２－４１ | 秋田（1300） | 20 | 0.0% | -13.8% |
| 公）秋田市新屋栗田町５－１９ | 新屋（1900） | 8.5 | -0.4% | -14.0% |
| 公）秋田市将軍野南５－１１－６６－２ | 土崎（1900） | 10.5 | 0.0% | -14.0% |
| 公）秋田市泉字登木２２７番１外 | 秋田（4500） | 16.2 | 0.0% | -14.0% |
| 公）秋田市保戸野通町５－３１ | 秋田（1500） | 20.2 | 0.0% | -14.2% |
| 公）秋田市横森４－７－２０ | 秋田（2600） | 9 | 0.0% | -14.2% |
| 公）秋田市手形山北町７－１０ | 秋田（3100） | 12.1 | 0.0% | -14.3% |
| 基）秋田市飯島美砂町４－８ | 上飯島（750） | 8.5 | -0.8% | -14.5% |
| 公）秋田市将軍野東２－１０－１６ | 土崎（2000） | 9.8 | 0.0% | -14.7% |
| 公）秋田市山王３－５－２８ | 秋田（2400） | 17.1 | 0.0% | -14.8% |
| 公）秋田市山王新町１－２８ | 秋田（3200） | 16.6 | 0.0% | -14.9% |
| 公）秋田市土崎港相染町字大谷地１７番１１外 | 上飯島（1000） | 8.4 | 0.0% | -15.1% |
| 公）秋田市仁井田本町５－８－２８ | 羽後牛島（2900） | 10.8 | 0.0% | -15.1% |
| 基）秋田市土崎港北７－５－２１ | 土崎（2000） | 10 | 0.0% | -15.4% |
| 公）秋田市河辺赤平字田中９１番 | 大張野（2800） | 1.5 | -2.2% | -15.4% |
| 公）秋田市外旭川字小谷地３０番１外 | 秋田（6300） | 13.4 | 0.0% | -15.4% |
| 公）秋田市土崎港中央１－１４－９ | 土崎（1000） | 11.5 | -2.0% | -15.9% |
| 公）秋田市広面字昼寝７番１１外 | 秋田（1800） | 9.4 | 0.0% | -16.0% |
| 公）秋田市大町３－４－１８ | 秋田（1400） | 17.8 | 0.0% | -16.1% |
| 公）秋田市大町３－２－４１ | 秋田（1300） | 20 | 0.0% | -16.2% |
| 公）秋田市川尻御休町１４－３４ | 秋田（4200） | 15.2 | 0.0% | -16.3% |
| 基）秋田市大町２－２－３ | 秋田（1200） | 23.3 | 0.0% | -16.3% |
| 公）秋田市豊岩小山字狐森３８番 | 新屋（7800） | 2 | -2.8% | -16.5% |
| 公）秋田市新屋大川町１４－２８ | 新屋（1200） | 10.2 | -0.6% | -16.7% |
| 公）秋田市大町５－１－１０ | 秋田（1500） | 19.5 | -0.5% | -16.9% |
| 公）秋田市寺内児桜２－５－８ | 秋田（5400） | 10.5 | 0.0% | -17.1% |
| 公）秋田市新藤田字中山台５４番３０ | 秋田（3100） | 8.5 | 0.0% | -17.4% |
| 公）秋田市河辺北野田高屋字黒沼下堤下４６番１０外 | 和田（400） | 5.8 | -1.7% | -17.4% |
| 基）秋田市下新城長岡字毛無谷地１９４番２５ | 追分（550） | 5.5 | -1.2% | -17.8% |
| 基）秋田市下新城中野字琵琶沼３９９番 | 追分（1400） | 7.3 | -0.9% | -18.5% |
| 公）秋田市寺内後城１０－３２ | 土崎（2500） | 8.7 | -1.1% | -18.8% |
| 公）秋田市下北手松崎字大巻２６番２０６ | 秋田（4100） | 8.3 | -1.2% | -18.8% |
| 基）秋田市外旭川字南沢８２番５ | 土崎（4000） | 2.3 | -2.7% | -19.3% |
| 公）秋田市茨島６－１９－４ | 羽後牛島（1900） | 9.5 | -0.3% | -19.6% |
| 公）秋田市雄和種沢字潜龍寺前１３０番 | 四ツ小屋（14000） | 1.4 | -1.6% | -19.6% |
| 基）秋田市上北手小山田字桜田１６７番外 | 秋田（6300） | 2 | -2.4% | -19.7% |
| 公）秋田市卸町３－５－２ | 羽後牛島（1000） | 6.8 | 0.0% | -19.8% |
| 公）秋田市仁井田字大野１５４番２ | 羽後牛島（2300） | 5.2 | -2.5% | -20.1% |
| 基）秋田市河辺和田字上中野４００番７ | 和田（500） | 5.6 | -2.8% | -20.5% |
| 基）秋田市下浜羽川字横長根３２番１８ | 下浜（190） | 2.2 | -2.9% | -20.9% |
| 公）秋田市浜田字滝ノ下１４２番１ | 新屋（3200） | 4 | -3.2% | -21.8% |
| 公）秋田市金足堀内字堀内８６番 | 追分（4000） | 1.8 | -3.0% | -21.9% |
| 公）秋田市山王臨海町２－１０ | 秋田（4500） | 11.8 | 0.0% | -21.9% |
| 公）秋田市太平黒沢字野崎７４番１ | 秋田（11000） | 1.7 | -2.8% | -22.0% |
| 基）秋田市雄和芝野新田字中台６５番１ | 四ツ小屋（3500） | 1.8 | -2.7% | -22.5% |
| 公）秋田市四ツ小屋字笹葉３３５番１ | 四ツ小屋（500） | 3.1 | -3.1% | -22.8% |
| 基）秋田市河辺岩見字鍛治屋敷９１番４外 | 大張野（6500） | 1.6 | -4.1% | -23.0% |
| 基）秋田市河辺戸島字本町３４番６外 | 和田（2600） | 3.3 | -2.9% | -23.1% |
| 公）秋田市下新城中野字街道端西４１番外 | 追分（1400） | 4.2 | -3.1% | -23.6% |
| 基）秋田市川尻町字大川反１７０番２８外 | 秋田（4500） | 3.9 | 0.0% | -23.9% |
| 公）秋田市金足追分字海老穴７６番３ | 追分（1600） | 4.8 | -2.7% | -24.0% |
| 基）秋田市寺内字大小路２０７番５４ | 秋田（6400） | 3.2 | -1.0% | -24.0% |
| 公）秋田市御所野湯本５－１－２ | 四ツ小屋（3400） | 2 | 0.0% | -24.4% |
| 公）秋田市太平八田字八田１７６番３ | 秋田（6000） | 2.4 | -2.7% | -24.7% |
| 公）秋田市寺内後城２１－３０ | 土崎（2300） | 6.6 | -2.9% | -24.9% |
| 公）秋田市河辺松渕字川原田家ノ後１番２８ | 和田（1200） | 3.9 | -2.5% | -25.0% |
| 公）秋田市雄和椿川字前椿岱４４番５４ | 四ツ小屋（5600） | 3.7 | -2.6% | -25.5% |
| 公）秋田市向浜１－１－３ | 秋田（6500） | 1.6 | -3.1% | -25.8% |
| 基）秋田市添川字湯沢４６番１ | 秋田（5600） | 2.9 | -2.8% | -25.8% |
| 基）秋田市雄和新波字竹ノ花１０番５外 | 四ツ小屋（20000） | 1.9 | -3.3% | -26.3% |
| 公）秋田市新屋鳥木町１－３５ | 新屋（1400） | 3.3 | -2.0% | -27.5% |
| 公）秋田市下北手柳館字前田面１２１番４ | 秋田（3900） | 3.7 | -3.4% | -27.7% |
| 基）秋田市上新城白山字竹山２７番１ | 土崎（10000） | 13 | -3.9% | -29.2% |
| 公）秋田市土崎港相染町字浜ナシ山６番２９ | 土崎（2100） | 2.5 | -3.9% | -31.7% |
| 基）秋田市新屋前野町３２番 | 新屋（1100） | 2 | ||
| 公）秋田市外旭川字鳥谷場２４１番１ | 秋田（6000） | 12.3 | 0.8% | |
| 公）秋田市御所野地蔵田２－１－５ | 四ツ小屋（1700） | 14.7 | 0.0% | |
| 公）秋田市御所野湯本２－１－２ | 四ツ小屋（3000） | 4.1 | -0.8% | |
| 公）秋田市広面字二ツ屋６３番５ | 秋田（1400） | 13.2 | 0.0% | |
| 公）秋田市新屋勝平町８－２７ | 秋田（5900） | 8.6 | -0.8% | |
| 公）秋田市仁井田福島１－１４－１６ | 羽後牛島（1600） | 11.5 | 0.0% | |
| 公）秋田市千秋久保田町３番７７ | 秋田（450） | 22.4 | 0.0% | |
| 公）秋田市千秋矢留町１－１４ | 秋田（1400） | 18.8 | 0.0% | |
| 公）秋田市川元開和町１１－１９ | 秋田（2800） | 16.9 | 1.0% | |
| 公）秋田市土崎港相染町字沼端４０番 | 上飯島（1500） | 1.6 | -1.4% | |
| 公）秋田市八橋三和町１１－２５ | 秋田（3700） | 18.2 | 3.4% | |
| 公）秋田市雄和妙法字上大部１３３番１ | 四ツ小屋（8900） | 4.3 | -2.3% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去６年間の秋田市の土地価格の動き
２０１３年に始まったアベノミクス、日銀の異次元緩和以降の６年間で、秋田市の土地価格は１３.７％の下落をしていました。
では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？
上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。
地価マップ：2013-19年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
全域で下落していますが、秋田駅に近い住宅地で一部上昇している地点があります。
繁華街での下落は大きいですが、中心部に近いエリアでの戸建てにーずは安定してあるようですね。
そもそも、今回の不動産バブルと言われる理由とは？
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。
なぜ、秋田市はこれほど下げているのか？
ですが、秋田市はこの追い風を生かせず、大きく下げています。
その理由は大きく２つあります。
①公共事業の減少で土地価格が下落した
１つは、公共事業の減少です。
秋田県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。
特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。
そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。
秋田県の公共事業は、この２０年で２分の１に減少
車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。
しかも、この３０年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。
そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。
②人口が減って、家を買う人が減った
２つ目が、人口の減少です。
家を建てる中心年代である２０〜４０代人口は、1996年ごろにすでにピークを打ち、減り続けています。
この１０年だけでも67,000人も減少しているのです。
このような状況が重なってしまい、秋田県内の土地価格は上がりにくくなってしまったのです。
３、これからどうなる？気になる３つのポイント
では、ここからは、「今後の秋田市の土地価格に影響を与えるかも？」と気になる３つのポイントについて検証していきましょう。
*コロナウイルスの影響について
今回のコロナウイルスは、収束するまでに長期化しそうだと言われています。
日本で現在行っている政策は、
- 海外からの観光客の減少（百貨店の売り上げが２割減）
- イベントの自粛（無観客開催で減収）
- ３月いっぱいまでの幼稚園、小中高生の謹慎待機
などで、すでに飲食店やホテル、イベント会社などに大きな影響が出ているようです。
また、オリンピックの開催も１年ほど延期が決定しました。
また会議のメンバーは会見で、インフルエンザのように暖かくなると消えるウイルスではないため、対応が「数カ月から半年、年を越えて続くかもしれない」と述べ、長期化する見通しを示した。
というのも、１つの薬を作るためには、膨大な時間がかかるからです。
１つの新薬ができるまでには、通常だと１０年以上の時間がかかることと、今回のような細菌ではなくウイルスに対するワクチンは作るのが難しいからです。
「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
そのため、世界的に経済に対する影響はかなり大きくなる可能性があります。
すでに世界中で渡航制限がかかっているため、多くの航空会社が５月までに破綻するのではないか？とも言われています。
（参考：ブルームバーグ「多くの航空会社が５月末までに破綻へ、新型コロナで－コンサル会社」）
もちろん、航空会社に限らず、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくるかもしれません。
そうすると、家の買い手が減るわけですから、土地価格も下落する可能性が高いと言えるでしょう。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。
（２）これから秋田市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した秋田市の人口の見通しによると、2025年までに23,000人減少するそうです。
秋田市の人口は、2025年までに23,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を買う中心年代である２０〜４０代も、2025年までに21,000人減る見通しです。
家の買い手が今よりも２割近く減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。
秋田市の２０〜４０代人口は、2025年までに約21,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
（３）秋田駅の再開発はこれからどうなる？
秋田市ではこれまで中心街の再開発を何度もチャレンジしてきましたが、なかなかうまくいきませんでした。
その理由は、郊外に住んでいる人が、わざわざ駅近の商業施設まで行きたいと思わないからです。
郊外に車で行けてもっと広いショッピングモールがありますからね。
そこで、JR東日本は、郊外のショッピングモールと差別化をして、駅周辺に人を集める施策を始めています。
具体的には、
- 駅ビルを整備して、イベントで盛り上げる
- 自社で余っている土地でスポーツクラブや合宿所、バスケットボールの練習施設などを作る
- 学生用のマンションの建設
などといったことをしています。
ようするに、
「駅周辺の魅力を高めて、近くで暮らしたくなるように整備をすることで、駅周辺の人口が増えれば中心街も盛り上がるだろう」
ということでしょう。
このような方向性は、他の自治体でも徐々に採用され始めています。
例えば、山口県の周南市では、中心部の徳山駅前に蔦屋書店と共同で、カフェ併設の図書館をオープンさせました。
子育て世代にも利用しやすい図書館が人気となり、駅周辺に家を建てる人が増え、土地価格のが回復してきています。
郊外のショッピングモールにはできない魅力で、駅周辺へと惹きつけているんですね。
中心街に人が戻れば、土地価格も安定するでしょう。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、秋田市の土地価格は、
- 公共事業、人口の減少によって土地価格の下落が止まらない
- 今後は立地適正化計画で郊外のエリアに住みにくくなる。また、JR東が積極的に駅前の有休土地の活用に動いているので、駅周辺に人が集まりやすくなるため、中心部では土地価格が安定する可能性がある
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで下落を続けてきた秋田市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、消費税が１０％に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、秋田市内に「手形（てがた）」という地区があります。
秋田駅の東側に広がる住宅地です。
この手形の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：22万円／坪
- 実際の取引価格：１８〜２５万円／坪
と、公示地価の約０.８〜１.１倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約１.４倍です。
【秋田市手形の土地取引（過去２年間）】
- 秋田駅から徒歩８〜１２分のエリアで、１８〜２５万円／坪で取引されている
- 基準地価も実際の取引も「第２種住居地域」という用途区分
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
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